AVANTAGES DES OBLIGATIONS FONCIÈRES

Ces titres sont-ils dignes de la faveur publique dont ils jouissent depuis quelques années? Méritent-ils d'être recherchés de plus en plus par les capitalistes qui veulent un placement solide, et d'être acceptés de préférence aux g-rosses des contrats hypothécaires sur lesquelles plusieurs milliards ont été prêtés à la propriété immobilière?

Pour se faire une opinion à cet égard, il suffit de se demander s'ils réunissent les conditions essentielles que doit naturellement rechercher tout homme qui a des fonds à placer.

Ces conditions sont les suivantes :

r Sûreté du placement ;

2° Revenu suffisant ;

3" Service d'intérêts exact et à la portée du prêteur;

4° Facilités de négociation ;

5° Certitude de remboursement à l'échéance.

Or, à tous ces points de vue, quelles valeurs offrent plus de garanties que les obligations foncières? La loi et les statuts de la société se réunissent pour en soumettre l'émission à des règles et pour ep assurer le recouvrement par des privilèges d'une nature exceptionnellement rassurante.

§ 1". — Sûreté du placement . — D'abord quel gage plus sûr qu'une première hypothèque (1) sur des immeubles

(1) Déciet du 28 février 1852, art. 6 ; statuts, art. 52. Toutefois, la loi du 10 juin 1853, art. 3, permet de prêter après une inscription prise pour garantie d'éviction, de rentes viagères, pourvu que le montant du prêt, réuni aux capitaux inscrits, n'excède pas la moitié de 1^ valeur de l'immeuble.

d'une valeur double ou triple, dans certains cas (1), du prêt consenti et produisant un revenu durable et certain (2)? Quoi de plus solide que cette hypothèque dont la priorité est assurée par le privilège tout spécial de la purge (3) des droits non inscrits? Ajoutez à ces garanties l'interdiction de prêter sur certains immeubles susceptibles de destruction, tels que les théâtres, lesi mines, les carrières (4), l'assurance obligatoire pour les propriétés exposées aux incendies (5), la dispense du renouvellement décennal de l'inscription (6), la défense de mettre ou de laisser dans la circulation des lettres de gage pour une valeur supérieure au montant des prêts (7); ajoutez encore l'importance du fonds social s'élevant à 30 millions souscrits, et versé jusqu'à concurrence de 15 millions, capital qui ne peut jamais être inférieur au vingtième des obligations en circulation (8), la puissante organisation de la société dirigée par uï\ gouverneur sous le contrôle du ministre des finances, tous les moyens de vérification que l'administration lui fournit pour apprécier la valeur des immeubles, l'aptitude spéciale que donne le maniement d'un si grand nombre d'affaires de même nature, enfin la sévérité bien connue qu'elle met dans ses estimations; et, je le demande à tout homme pratique, est-il un placement qui offre plus de sécurité pour le recouvrement du capital que celui qui réunit cet ensemble de garanties ?

(1) Statuts, art. 86 ; décret^ art. 7.

(2) Statuts, art. 55.

(3) Décret du 28 févrieF 1852, et loi du 40 juin 1883, sur la purge.

(4) Statuts, art. 34.

(5) Statuts, art. 67.

(6) Décret 1832, art. 47.

(7) Décret 1832, art. 14; statuts, art. 76.

(8) Statuts, art. 41.

§ 2. — Revenu suffisant. — L'intérêt attaché aux obligations est-il suffisant pour leur donner de l'attrait? Il est, nous l'avons vu, de 5 p. 100 pour les obligations sans lots ni primes ; or, c'est là le taux habituel des prêts hypothécaires, bien qu'au moyen des frais et des prorogations, le loyer de l'argent revienne plus cher aux emprunteurs.

Quant aux autres obligations qui ne rapportent que 4 p. 100 ou même 3 p. 100, et qui conviennent mieux aux capitaux de spéculation, la différence est compensée par une prime lors du remboursement pour les unes, et, pour toutes, par la chance de gagner des lots considérables. Le renouvellement de cette chance, quatre fois par année, et le mode de remboursement par voie de tirage au sort, ne sont-ils pas de nature à empêcher le cours de ces titres de s'écarter sensiblement du pair?

Il existe, pour les porteurs d'obligations, un autre moyen de se procurer un revenu beaucoup plus élevé de leur argent, en faisant usage de la caisse de service. Ce moyen sera expliqué au chapitre IV ci-après.

§ 3. — Service d'intérêts exact et à la portée du préteur. — Mais, ce qui est plus particulièrementdenatureà plaire aux capitalistes, c'est la perception exacte et facile des intérêts. Or, le service des intérêts des obligations se fait, à chaque semestre, avec la même exactitude que celui des arrérages de la rente.

Comment est garantie cette exactitude?

Elle l'est d'abord par la loi (1), qui donne à la société

(1^ Art. i9et 20. décret, du 28 juin 1852.

la faculté de mettre les biens hypothéqués en séquestre, en vertu d'une simple ordonnance du président du tribunal, aux frais et risques du débiteur en retard, et un privilège sur les revenus ou récoltes pour l'acquittement des annuités échues et des frais.

Elle l'est ensuite par les statuts, qui imposent à la société le devoir de limiter le montant du prêt de manière que l'annuité ne dépasse pas le revenu net de l'immeuble hypothéqué (1), et de mettre un intervalle de trois mois entre l'échéance semestrielle des annuités et celle des intérêts dus aux porteurs d'obligations.

Cette exactitude serait enfin assurée, au besoin, parle capital social; mais, jusqu'à ce jour, il ne lui a été fait encore aucun emprunt pour cet objet.

La perception de l'intérêt est, en outre, mise à, la portée de tous les porteurs, par la facilité qui Jeur est offerte d'en toucher le montant à chaque semestre, au chef-lieu même de leur arrondissement, chez les rece- .veurs généraux et particuliers des finances.

§ 4. — Facilités de négociation. — Un avantage non moins recherché par les capitalistes, lorsqu'il s'agit surtout de titres qui peuvent n'être remboursés qu'à une époque éloignée, c'est la possibilité de les négocier fa-^ cilement et sans frais.

Sous ce rapport encore, est-il des valeurs qui se présentent dans de meilleures conditions que les lettres de gage?

Elles sont au porteur ou nominatives. Les obligations au porteur, transmissibles par simple tradition,

(1) L'annuité au service de laquelle l'emprunteur s'engage ne peut être supérieure au revenu total de la propriété (art. 57 des statuts).

34 T PARTlfE. — CHAPITRE II.

sont susceptibles de cipejtjler comme une véritable monnaie. '■■ ■■'■-■^;- ■ ' 'j'b VÏ-

Les obligations nominatives se transmettent par endossement, sans autre garantie de la part du cédant que celle de l'existence de la créance (art. 1693, C. N.) (1), et sans la solidarité qui s'attache aux endossements des effets commerciaux.

A ces avantages, qui leur sont communs avec les autres valeurs publiques, elles joignent trois privilèges que la rente seule possède, et qui sont bien propres à favoriser leur négociation :

Le premier, c'est Ximaisissabilité, c'est-à-dire, l'interdiction de toute opposition au paiement des intérêts et au remboursement du capital, si ce n'est en cas de perte de l'obligation (2) ;

Le secorid, c'est la désignation légale de ces titres pour le placement des fonds des incapables, des com-. munes et des établissements publics;

Le troisième, c'est l'exemption de l'impôt établi par la loi du 23 juin 1857 sur les valeurs mobilières.

§ 5. — Certitude de remboursement à l'échéance. — Enfin, le porteur de titres préfère-.t-il, au lieu de les aliéner, les conserver entre ses mains jusqu'à l'échéance, ou, pour mieux dire, jusqu'à ce que la voie du sort les appelle au remboursement ?

Il peut d'abord, en déposant ses titres, soit à la Banque ou dans ses succursales, soit au Crédit foncier, se procurer l'argent dont il a besoin. Ensuite, à l'époque 011 le sort aura désigné ses obligations, il est parfaitement sûr d'en toucher exactement le capital. En effet 1 la quantité des numéros à extraire de la roue

(1) Art. 13, décret du 28 février 4852,

(2) Art. 18 du décret du 28 février 1852.

pour le remboursement est calculé sur le montant des sommes qui sont rentrées soit par l'amortissement régulier des prêts, soit par les paiements anticipés. Avant chaque tirage, le compte d'amortissement est dressé ; il est procédé à la détermination du nombre de titres appartenant à l'une ou à l'autre des deux sortes d'obligations (sans lots, avec lots) qui peuvent être remboursés. Or, comme la durée des prêts est fixée de manière que leur amortissement s'effectue dans la même période que celui des obligations ellesmêmes, il est facile de comprendre que la société a ses voies et moyens de remboursement assurés à l'avance.

Dans la huitaine de chaque tîi*age, les numéros appelés au remboursement sont publiés dans les journaux, et le paiement des obligations se fait à partir du 1"^ mai ou du 1*^ novembre suivants (1).

Que pourrait craindre le porteur de titres? Qu'un retard des débiteurs dans le paiement des annuités ne mît la société elle-même en retard de remplir ses engagements? Mais, ici encore, que de garanties ! le capital social, le fonds de réserve, la procédure d'expropriation rapide et peu coûteuse que le décret du 20 février 1852 met à la disposition du Crédit foncier (2), le privilège qu'il a de pouvoir, en cas d'adjudication, toucher immédiatement le prix sans attendre les délais de l'ordre judiciaire (3), tout cela n'est-il pas de nature à inspirer aux porteurs d'obligations la plus entière sécurité sur l'exactitude du remboursement à l'échéance? — Les obligations foncières réunissent donc,

(1) Statuts, art. 85.

(2) Art. 32 et suiv. du décret.

(3) Art. 38 du décret.

on peut l'affirmer, tous les genres de mérite qui font rechercher les valeurs de circulation.

Si les obligations des chemins de fer ont sur elles l'avantage d'un revenu un peu plus élevé et d'une prime plus forte lors du remboursement, celles-ci ne l'emportent-elles pas au point de vue de la solidité du gage, de la chance des lots qui se renouvelle à chaque trimestre, de l'exemption d'impôts et de la période, moins longue de moitié (45 à 50 ans au lieu de 99), dans laquelle le remboursement est assuré ?

On peut ajouter que les chemins de fer sont soumis à certaines éventualités auxquelles le Crédit foncier n'est pas exposé. On a plus d'une fois parlé pour eux de l'éventualité d'une expropriation. La concession peut être révoquée pour inexécution des conditions sous lesquelles elle a été accordée, et les obligations que les compagnies auront à remplir, à l'expiration de la concession pour la remise en bon état, peuvent affecter d'une manière sérieuse les intérêts de leurs créanciers. Ces observations ont d'autant plus de gravité que la marche de l'amortissement, calculé sur 99 ans, est fort lente, et que l'extinction, à la quatre-vingtième année, n'aura encore atteint que la moitié environ de la dette des compagnies.

Les obligations foncières sont à l'abri de ces charges onéreuses.

Aussi l'expérience, qui avait parlé en Allemagne, s'est-elle, chez nous, également prononcée en faveur des lettres de gage : dans les temps difficiles, elles conservent la plus remarquable fermeté, et elles s'achètent à des taux plus élevés que les obligations de chemins de fer.

Dès à présent on peut donc présager leur destinée. A mesure que l'on comprendra mieux leurs avantages.

elles contribueront de plus en plus à ramener vers le sol ou à lui conserver des capitaux qui tendent à s'en éloigner. Sans avoir l'inconvénient, que l'on reprochait aux cédules tiypothécaires, de mobiliser le sol luimême, ce nouveau signe du meilleur des crédits aura pour effet d'offrir à l'activité humaine un instrument de fécondation et de travail, en faisant entrer dans la circulation des valeurs considérables qui sont demeurées jusqu'à ce jour, sous la forme de contrats hypothécaires, improductives entre les mains de leurs détenteurs !