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développement en Angleterre d'institutions se rapprochant de très près des substitutions de notre Ancien Droit (1).

Tout ce travail de classification s’est rapidement effectué et, dès le xrv° siècle, il existe done trois grands types d’° « estales. » en droit anglais — nous laissons de côté l’«estale » pur autre vie : l’ «estate » à vie, L « estate » en fief taillé, l « estate » en fief simple. Or, on ne tarda pas non plus à se rendre compile que, lorsque le titulaire d’un « estate » en fief simple concédait à un Liers sur la terre qu'il occupait un « estate » à vie, par exemple (2), il n'avait pas par là perdu tous les droits qu'il. possédait sur sa terre, puisqu'à la mort du tenant à vie, celle-ci ferait retour dans le patrimoine de son héritier, s'il était luimème prédécédé. Sans doute, ne conservait-il aucune possession immédiate du bien, mais, par contre, son droit à la retrouver à la mort du tenant existait dès le moment où l'acte de disposition avait pris place. On a dit que le lien qui réunissait LP « estate » à la terre était la saisine : dans notre hypothèse, celle-ci était supprimée pour le présent et rejelée, dans l’avenir, jusqu’à l'échéance d’un terme indéterminé. Mais on ne se trouvait pas moins en face d'un «estate » présent, el non futur, et la meilleure preuve en est que son titulaire pouvait en disposer à son gré durant la vie du tenant. La seule différence — capitale sans doute d’un point de vue pratique, mais non juridique — entre un tel « estate » et un « estate » pur el simple, est que celui-ci est « en possession » (in possession), tandis que celui-là n'est qu’ « en réversion » (in reversion : il « revertit » au disposant) à la mort du tenant, parce que c'est un «estate » présent, mais qui ne comportera un droit à la saisine

(1) Infra, T° Partie, Ch. I°.

(2) On ne raisonnera ici que sur le cas le plus simple : celui de la création d'un estate à vie. Le problème des rapports juridiques existant entre la personne titulaire d’uv estate en fief simple et le tiers à qui elle a concédé un estate en fief taillé, sera examiné plus loin, dans le Chapitre [°" de la I°° Partie. Mais le lecteur doit être informé que l’exposé entrepris ici est général et correspond au développement atteint par la théorie des droits réels durant le xiv° siècle et dont le point de départ historique est précisément la création d’un estate en fief taillé (vide infra, L°° Partie, Ch.-T°).

effective du bien quand celle-ci fera retour au disposant (i). Dans la suite de nos explications, nous lraduirons, pour simplifier, «reversion » par «nue propriété » (2), mais nous tenons à faire observer d'une part que l'emploi de ce mot n'implique nullement que le titulaire d'un « estaté » « in reversion » soit investi des mêmes droits que le nu propriélaire du droit franais, et d'autre part que celte différence dans la terminologie correspond à une différence dans l'esprit des deux droits : la terminologie français est abstraite : l'emploi des termes : nue propriété, résulte d’une: opération de Fesprit, par laquelle 1e droit de propriété est divisé ; la terminologie anglaise est concrète : l'emploi du terme « estate in reversion » découle de la constatation d’un fait matériel : le retour futur de la possession entre les mains de celui qui Favait perdue.

Mais, à côté de cet « estate » en nue propriété et en même temps que lui, un nouvel « estate » était apparu. En effet, au lieu de conserver par devers lui cette nue propriété, le disposant pouvait en gratifier un tiers : ainsi, s’il concédait une terre « à A à vie, puis à B » (personne existante). L’ « estate » dont B était investi était exactement de la même nature que la nue propriété précédente : il existait, lui aussi, dès le moment où A entrait en possession du bien. Seulement, à la mort d'A, la saisine de la terre, au lieu de faire retour du disposant, allait à B: elle demeurait done en dehors du disposant. Pour caractériser ce nouvel « estate », on se servit de l'expression de « remainder » (Ta saisine « remanet » hors de lui), qui peut être traduite, dans cette hypothèse, par les termes français de « nue propriété

(1) Nous simplifions volontairement ici le problème. En fait, la nature du droit conservé par le disposant fut d’abord confondu avec une « seigneurie », qui était le droit — traité lui aussi comme une chose — dont restait investi le seigneur qui avait sous-inféodé sa terre. La question s’éclaircit après le Statut Quia Emptores (1290) qui a arrêté le processus de sous-inféodation, et notre exposé correspond à l’état du droit vers le milieu du x1v° siècle.

(2) On pourrait songer à traduire « reversion » par © droit de retour ». Nous ne croyons pas devoir le faire, en raison de l'existence d’une institution du droit français qui n’2 aucun rapport avee celle du droit anglais que nous étudions iei et qui porte précisément ce nom.

pour autrui ». Malheureusement, le problème se compliqua. L' «estate » en nue propriété était fatalement dans tous les cas un « estate » présent, parce que le nu propriétaire l'acquérait toujours immédiatement, en même temps qu'il créait P «eslale » à vie. Il pouvait en être également ainsi dans le cas de [ « estate » en « nue propriélé pour autrui », dès que le tiers bénéficiaire était prêt à le prendre au moment même de son apparition

(voir premier exemple). Mais, il n'en était plus toujours immédiatement de la sorte : soit, par exemple, une concession de terre à « À (un célibataire) à vie, remainder à son fils aîné », ou encore à « À à vie, remainder à B (un mineur), s'il atleint l'âge de »1 ans ». Dans les deux hypothèses, si À meurt, un instant de raison après que la terre lui a été concédée à vie, il n’y aura personne pour recevoir la nue propriété. Dès lors, ici,

non seulement il n'y a pas d’ « estate » en possession — il n°\ en a pas davantage dans les autres cas — mais il n'y a même

plus d’estate présent sans saisine immédiate, il n'y à rien de plus qu'un «estate » éventuel. Il en découlail la nécessité d'une subdivision fondamentale à l'intérieur des « estales » en nue propriété pour autrui ; se trouvait-on en face d’un tiers bénéficiaire immédiatement aple à en jouir : le remainder était dit « vested », car le tiers bénéficiaire en était investi ab inilio ; se trouvait-on, au contraire, en face d'un tiers bénéficiaire inexistant ou incapable, lors de la concession, de recevoir le remainder: ce dernier était dit « contingent », car le tiers bénéficiaire n’en serait qu'éventuellement investi plus lard, si, pour en revenir à nos deux exemples, il venait au monde, son père s'étant marié, ou atteignait l’âge de »1 ans, auxquels cas, de « contingent », le remainder devenait « vested ».. (Cette distinction entre les « vested » et les « contingent » remainders n'a été clairement aperçue par le droit anglais que dans le courant du xv° siècle). L'étude des règles applicables aux nues propriétés pour autrui pures et simples (vested) d’une part, ou éventuelles d’autre- part (contingent), sera entreprise plus tard (1). fnsis-

(1) Infra, LT Partie, Chapitre IT.

90 LE DÉVELOPPEMENT HISTORIQUE tons bien, dès maintenant, sur le critère qui permet de les distinguer, car une cerlaine confusion à longtemps régné sur ce point Ce critère ne doit pas être recherché dans le caractère certain ou incertain de leur transformalion future en « estates » en possession, car, dans ce cas, toutes les nues propriélés pour autrui seraient éventuelles — mais, bien dans leur aptitude ou, au contraire, leur inaptitude présentes à se transformer en « estates» en possession, Si celle-ci devenait vacante (+). Ajoutons qué le raisonnement notûs permet, dès maintenant, de nous apercevoir qu'il était bien difficile au droit médiéval d'admettre la validité des nues propriétés pour autrui éventuelles. En effet, en premier lieu, on a vu que, dans la conception médiévale, les «estates » ne sont rien moins que des choses, et il est difficile d'admettre l'existence d’une chose à l’état simplement éventuel ; et en second lieu, si le bénéficiaire de la nue propriété éventuelle était l'héritier d’une personne vivante, ce dernier allait de ce fait acquérir un droit direct sur les biens en question, et, par conséquent, échapper aux incidents féodaux qu'il aurait eu à supporter jusqu'en 1660, en cas de tenures militaires, s'il les avait recueillis en qualité d’héritier, Mais ce dernier point nous fait deviner en même temps avec quelle insistance les auteurs d'établissements de famille allaient s’efforcer de créer valablement ces « contingent remainders ».

Reste enfèn à préciser une différence importante, qui oppose les « reversions » aux « remainders », qu'ils soient purs et simples ou éventuels. En malière de « reversion », le quantum de «estate » dont la saisine fera plus tard retour au disposant, est nécessairement obtenu en relranchant de L « estate » original celui qui a été créé en possession, puisque c’est le même «estale » total qui se retrouvera dans le patrimoine de la même personne, après extinction de cet « estate » en possession. Îl

, à. L4 a ; n'en est pas forcément de même en matière de « remainder ».

a : ART DE: PSE (#4 , .

Pour simplifier l'exposé d’une question que nous croyons difficile, nous avons jusqu'à présent supposé qu'après le premier

(1) FEARNE, Continent Perainders, p. 216.

«estate » à vie créé, le « remainder » qui le suivait était en fief simple. Mais il n’en est pas fatalement ainsi. Si le disposant abandonne tous ses droits sur les biens concédés, il peut en fractionner l'attribution comme bon lui semble, Aïnsi, pourrat-il concéder [a terre : «à À à vie, remainder à B à vie, remaïinder à C en fief simple » ; ou encore « à À à vie, remainder à B en fief taillé » : ou encore « à À à vie, remainder à C en fief simple ». En d’autres termes, il peut ÿ avoir autant de sortes de « remainders » qu'il existe de catégories différentes d” « estates » à côté de nues propriélés pour autrui ; le droit anglais connaît done des « droits viagers pour autrui » (remainder for life » et des « estates en fief taillé pour autrui » (remainder in tail), tous pouvant être par ailleurs purs et simples ou éventuels. Bien plus, « reversions » el « remainders » peuvent coexister ; ainsi, au cas où la terre est concédée « à À à vie, remainder à B à vie ». En effet, une fois éteints les «estales » viagers de A et de B, les terres reviendront dans le patrimoine du disposant ou de ses héritiers. La seule impossibilité à laquelle se heurte le disposant, est, évidemment, celle de créer un nouvel « estale », après avoir déjà concédé tous les droits qu'il avait sur la terre ; ainsi, en cas de concession « à À à vie, remainder à B à vie, remainder à C en fief simple »; aucun autre « remainder » ne pourra être valable puisque le disposant à épuisé tout ce qu'il avait en faveur de C. Il s’en dégage la règle que tout « remainder » est nul, qui serait créé après un « estate » en fief simple. Mais, à cette restriction de bon sens près, on voit loute la diversité des droits réels qu'il est possible de créer en droit anglais, Cette diversité est même si grande qu'on se reñd compte à la fois de la nécessité et de la difficulté d’une réglementation de la matière, Ainsi serait-on tenté de comparer la théorie anglaise des « estates » à un clavier de musique aux notes innombrables, mais sur lequel tous les accords ne seraient pas permis. Si l’instrumentiste est habile, quelle belle symphonie ! Mais s'il se trompe, quelle cacophonie ! Or, dans la vie juridique, notre instrumentiste sera bien souvent le créateur d’un établissement de famille. Prépa-

rons-nous donc à trouver cette institution régie par un droit d’une infinie souplesse, mais d’une infinie complexité,

JI — Nous en arrivons maintenant à la seconde catégorie d’ «estates », ceux dont la durée est déterminée ou susceptible de l'être et qui portent dans la doctrine anglaise le nom d’« estates of less than freehold ». Nous ne nous altacherons qu'au plus important d’entre eux : le « bail immobilier » (1) appelé en droit anglais «-lease » ou plus couramment « term of years.» (« cet « estate »: est fréquemment dénommé un « term », terminus, car sa durée de continuité est bornée, limitée et déterminée » (2). Peu importe, par ailleurs, que cette durée soit supérieure à celle de la vie humaine : ainsi rencontret-on fréquemment en Angleterre, des baux, que nous qualifierions volontiers d'emphytéotiques, pour 99 ou 999 ans. L'histoire de cet «estate » est si extraordinaire, et elle a eu des conséquences si importantes sur tout le droit anglais relatif aux immeubles qu'il convient de la reiracer très brièvement. Mais on ne peut la comprendre pleinement qu'après avoir dégagé au préalable un des traits essentiels du système anglo-saxon que nous n'avons pas encore eu l’occasion de mettre en lumière. Ce trait, qui rapproche le droit anglais du droit romain, résulte du fait que, à Londres comme à Rome, c'est de la procédure qu'est sorti le fond du droit (3). Or, la procédure anglaise, depuis la conquête normande, c’est le droit des brefs (writs) ou ordres donnés au sheriff par le Roi de faire sommation au défendeur de comparaître à une date fixée devant la juridiction compétente. Dès lors, chaque fois qu’un plaideur désire se faire rendre justice par les Cours, il doit d’abord obtenir délivrance d’un bref — ou plus précisément du bref qui lui semble correspondre

(1) Encore une fois, ce fait que nous employons le terme de bail n'implique nullement que le « locataire » du droit anglais soit dans la même situation juridique que le locataire du droit français. La suite de nos explications va d’ailleurs en apporter bientôt la preuve, \

(2) BLACESTONE, op. cit., II. 148.

G) Lévy-ULLMANX, Cours de Doctorat 1936-27, pp. 46 et sq.

à la protection du droit qu'il prétend lésé en sa personne. En conséquence, il n'y à pas d'action possible sans bref et il y en à autant qu'il y a de brefs : deux règles déjà exprimées fort clairement au x siècle par Bracton, dans le De Legibus : « Non ‘polesl quis sine brevi agere » et « Tot erunt formulæ brevium quot erunt genera aclionum ». On pourrait encore résumer la situation en transposant deux formules classiques et en disant, au lieu de « ubi jus, ibi remedium », « ubi remedium, ibi jus» et, au lieu de «pas de droit, pas d'action », « pas de bref, pas d’action ». Chaque bref permettait donc d’engaser une action distincte, portant un nom déterminé, soumise à des règles de procédure propres et apportant un remède donné au plaideur victorieux dans l'instance, Or, il apparût très vite qu'il existait une différence considérable entre les actions relatives à la terre que nous avons déjà rencontrées, telles que celles introduites par le bref de praecipe in capile ou le bref d'entrée et toules les autres. C’est que les premières avaient pour résultat de remettre un bien déterminé : une terre dans le patrimoine du demandeur, alors que les autres ne permettaient que d'obtenir une somme d'argent à titre de dommages et intérêts du défendeur. Les premières agissaient done in rem, tandis que les secon- : des n’opéraient qu’ in personam. D'où leur nom respectif de « real actions » et de « personal actions ». Restait, dans la logique du système, à extraire de celte classification procédurale une règle de fond du droit : on y parvint en déclarant que, faisaient partie de la « real property » tous les biens, mais rien que les biens, qui pouvaient être recouvrés au moyen d’une « real action » : tous les autres, protégés en justice par les « personal actions », formaient la « personal property ». Le tenant à vie, a fortiori le tenant en fief taillé ou en fief simple, pouvaient avoir recours aux « real actions » : leurs différents « estates » fasiaient donc-bien partie de la « real property ». En était-il de même pour le locataire ? L'histoire du « term of Years » nous permet de répondre à cette question (1). À l’origine, la situation

(1) Cf. PruoRNEïT, op. cit., pp. 610 et sq.

5h LE DÉVELOPPEMENT HISTORIQUE

juridique du locataire a été extrêmement faible. Au début du xrn° siècle, il était bien protégé contre son bailleur par P «action de contrat » (action of covenant) qui, chose exceptionnelle, uboutissait à une exécution in specie, puisque le jugement terminant celte action portait « que le contrat devait être maintenu ». Mais, contre les tiers, il était complètement désarmé ; en cas d'éviction, la protection possessoire devant les petites assises lui était refusée et il devait se contenter d'un recours personnel en garantie contre son bailleur, qui devait d’abord être expressément stipulé dans le contrat, puis qu'on Y sous-entendit (1). : Vers 1235, un juge, Raleigh, inventa en faveur du locataire, une nouvelle action, dite quare ejecit infra lerminum, qui dans la pensée de son auteur, devait permettre au locataire de se faire remettre en possession des lieux loués erga omnes. Mais les Cours ne lui aecordèrent le bénéfice de la nouvelle action qu'à l’encontre d’une catégorie restreinte de tiers : les ayants-cause de son bailleur, En mme temps, apparaissait une autre action dile de «trespass de ejeclione firmæ» qui au début du xiv° siècle, fut accordée au locataire à l'égard de tous sans exception, mais qui n’aboutissait qu'à une condamnation en sa faveur à des dommages-intérêts. Et ce n'est qu'à la fin du xv° siècle que cette dernière action, se transformant, mit le locataire à même de recouvrer contre tous la terre dont il avait été évincé. Mais, à ce moment, la procédure de cette action apparut si pratique aux titulaires des vieilles « real actions » qu'ils imaginèrent d'adjoindre un bail fictif — entre les célèbres Jonh -Doe et Richard Roe — à une action dite d'expulsion (action of ejectment) dérivée de cette action de « trespass », de telle sorte qu'aux

xvi et xvir° siècles, l’action d'expulsion avait complètement sup-

(4) Remarquons que cette conception purement personnelle des rapports unissant le bailleur au locataire est encore aujourd'hui celle de notre droit. Qu'elle soit souvent en désaccord avee les faits et aille à l’encontre d’intérêts économiques évidents, semble bien démontré tant par l'exception que par le Code eivii lui-même a été contraint de lui apporter dans l’article 1743 que par la jurispru: dence qui a étendu le bénéfice des actions possessoires aux locataires et que par les lois nouvelles qui ont créé, selon l'expression barbare adoptée, une « propriété commerciale » en faveur de certains locataires,

planté les autres « real actions » : résultat vraiment paradoxal au premier chef, puisqu'à partir de cette époque, c'est par une action d’origine purement personnelle que la « real property » fut protégée, Mais ce que nous avons à retenir de cet historique, c’est que le locataire ne fut complètement protégé « in rem qu'à la fin du xv° siècle. Ce résultat était, hélas, obtenu deux sièeles trop tard. Car, à la période cruciale du xim° siècle, où la distinction entre law real » et la « personal property» s'était affirmée, les juristes étaient fatalement amenés à conclure du fait que le locataire n'était pas protégé au possessoire que Île bail ne devait pas être considéré comme une « real property », mais devait, au contraire, être classé parmi la « personal propertv ».

Mais le problème qui se présente alors immédiatement à l’esprit est celui de savoir pourquoi, précisément, on refusa si longtemps cette protection possessoire aux locataires, C’est là une question dont la solution ne laisse pas que de soulever de grosses difficultés, IL est certain que le bail, en soi, n’était pas incompatible avec le régime féodal et, au x siècle, Bracton, comme les « Year Books », nous parlent de la saisine du locataire. Seulement, cetie saisine, d’après les textes, ne porte pas sur une chose librement tenue (free tenement). Or, seules les personnes ensaisinées de choses librement tenues peuvent plaider au possessoire devant les Petites Assises. Mais alors, pourquoi le bail n'est-il pas une chose librement tenue ? A cette question, Maitland avait apporté une réponse purement juridique : pour lui, le locataire avait été comparé par les juges anglais au « conductor » du droit romain : celui-ei n’était pas protégé par les interdits du prêteur ; celui-là ne le serait donc pas davantage par les actions portées devant les Petites Assises. Voilà à quoi aurait conduit «un flirt de plus de six siècles avec le droit romain ». Contre cette théorie, M. Joüon de Longrais (1) a élevé de nombreuses ohjections, inspirées de considérations d'ordre économique. Il a démontré qu'au Moyen âge, le bail immobilier avait

(1) La conception anglaise de la saisine, PP. 1141-48,

a0 LE DÉVELOPPEMENT HISTORIQUE

été utilisé surtout pour tourner la prohibition canonique du prêt à intérêt: ne pouvant directement avancer de l'argent à intérêt à des emprunteurs, les capitalistes imaginèrent de verser À ceux-ci une somme, en contre-partie de laquelle ils obtenaient un bail sur des terres appartenant à leurs débiteurs, d’une durée telle qu'ils pussent retirer des produits du sol loué, l'équivalent du capital prêté, accru des intérèts, souvent usuraires d'ailleurs (1). Dès lors, ces locataires d'un genre un peu spécial, étaient bien saisis, mais ils ne l’étaient certes pas d'une chose librement tenue, telle que les « eslates » à vie ou en fief simple. Ces derniers étaient protégés par les Petites Assises parce qu'ils constituaient «le bien de famille réel, productif de révenus durables, ou tout au moins assurant l'entretien d’une personne pendant sa vie entière » (>) : on leur donna le nom de « free tenements ». Les baux immobiliers qui ne servaient qu'à réaliser une opération spéeulalive ne présentaient dès lors aucun des caractères requis pour oblenir une telle protection. On comprend ainsi le sort défavorable que leur réserva le droit médiéval, Mais au xn° sièele, la question se présente économiquement sous un jour très différent. À la suite de la Peste Noire (Black Death) qui ravage l'Angleterre de 13/48 à 1350, en réduisant la populalion de 4 millions à + millions et demi environ, la main-d'œuvre agricole devient très rare, Les seigneurs en sont réduits à louer leurs terres à des fermiers indépendants, ce qui provoque le développement d'une nouvelle espèce de baux immobiliers, les baux agricoles (husbandry leases). Entre ces fermiers et l’usurier du x sièele, il y à un monde. Ces nouveaux locataires sont, eux, pleinement dignes d’une protection juridique, aussi complète que possible, Ils mettent cependant du temps à lobtenir, puisque la première déeision, admettant que l'action de « trespass de ejeclione firmæ » peut permettre au locataire de se faire remettre en possession ne remonle qu'à 1498 ou 1499.

(1) Le bail d'immeubles à ainsi joué en Angleterre le même rôle que les rentes constituées dans l'Ancien Droit Français. (2) Op. cit, p. 143. 9

L'argumentation de M. Joûüon de Longrais nous parait très convaincante. Est-ce à dire qu'elle ne puisse se concilier avec l'explication de Maitland ? Nous ne le pensons pas. Le juge des Petites Assises du xmr° siècle, ne pouvait pas dire au locataire « Je vous refuse mon appui, parce que je sais qu'en fait, vous êtes un usurier », Il était beaucoup plus habile de sa part de dire : « Vous êtes un locataire, Or, je sais qu’en droit romain, le « conductor » ne jouissait pas des interdits possessoires. Donc, je ne vous accorde pas plus de droits qu'il n'en avait ». Autrement dit, selon nous, il n'y aurait pas eu « flirt avec le droit romain », mais Comparaison voulue avec ce dernier, à titre de procédé de technique juridique, employé pour atteindre un bu économiquement utile, Plus tard, les conditions se modifient, l’artifice juridique est abandonné et l’on en arrive enfin à la solution adoptée à la fin du xv° siècle.

Malheureusement, l’évolution ne fut pas complète et la classification du xur° sièele demeura acquise : le bail immobilier fait parlie de la « personal property ». On peut en déduire des conséquences importantes pour le droit des biens en général et celui des établissements de famille en particulier. La première est que, jusqu'au 1* janvier 1926, les règles de dévolution, au cas de succession ab inteslat, applicables à ces baux, n’ont pas été les mêmes que celles qui régissaient les droits réels préalablement étudiés. ceux-ci appartenant à la « real property » (x). La seconde, encore plus considérable, est que, striclo sensu, ce bail immobilier ne conslitue pas un « estate ». Par conséquent, la théorie des droits réels dont nous avons dégagé les traits essentiels ne s’y applique pas, et la caractéristique fondamentale de la « personal property », par opposition à la « real property », est de ne pouvoir faire l’objet que d’un droit de propriété absolue (absolute ownership). En particulier, il est impossible, que ce soit dans un établissement de famille ou dans n'importe quel autre acte juridique, de « découper » dans un bail (to carve out of

(1) Vide infra, Ch, TT.