SUR LES SUBSTITUTIONS IMMOBILIÈRES ANGLAISES

‘Dans le deuxième chapitre de cette partie, nous avons analysé la structure de la susbtitution immobilière anglaise et nous avons montré comment sa pérennité élait assurée par ces actes de réétablissement successifs par lesquels chaque génération maintenait la tradition familiale, en assurant la transmission, aux descendants du degré suivant, du patrimoine héréditaire. Nous avons déjà observé que le résultat le plus important d’une telle pratique était de placer la plupart des terres anglaises, et tous les plus grands domaines en particulier, entre les mains de simples tenants à vie. Nous avons laissé pressentir les graves dangers — d'ordre économique et social — que ne manquait pas d’engendrer une telle situation. Nous y reviendrons dans un instant. Or, contre ces périls — très différents de ceux que provoquait le désir toujours renouvelé des « land owners » de créer des « perpetuities » — la jurisprudence était désarmée. Ce type d'établissement de famille ne comportait, en effet, qu’un seul « estate » à vie, toujours stipulé en faveur d’une personne vivante et déterminée et toujours suivi d’« estates » en fief taillé, donc de libre aliénation : par suite, il ne violait aucune des règles, anciennes ou moderne, progressivement élaborées par les Cours anglaises contre les « perpetuities » (1). À défaut d'une solution

(1) Supra, Ch. TV.

judiciaire, le problème allait être tranché par voie législative. A la vérité, le chemin sur lequel s’engagea le Parlement, avec le vote des « Settled Land Acts », lui fut montré par la pratique des « conveyancers » et le rôle éminent qu'elle sut faire jouer aux mandats fonciers dans le fonctionnement des « strict settlements » (1). Le Parlement s'en inspira visiblement et il est permis d'écrire que son œuvre en la matière s’est essentiellement fondé sur la double idée de faire du tenant à vie, dans ses rapports avec les tiers, un véritable propriétaire, tout en continuant à ne le considérer que comme le titulaire d’un droit réel limité à l'égard des autres bénéficiaires de la substitution. Dans quelles circonstances le Parlement a-t-il été conduit à agir de la sorte ? Quelle est exactement l’économie des « Settled Land Acts ) » C'est à ces deux questions que nous tenterons de répondre dans les deux paragraphes de ce chapitre consacrés, le premier, à la genèse des « Settled Land Acts » et, le second, à leurs répercussions sur les substitutions immobilières anglaises.

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8 1. —— La genèse des « Settled Land Acts »

Sous sa forme moderne, on sait que la substitution immobilière anglaise date de la deuxième moitié du xvu° siècle. Quant à l'insertion habituelle de mandats fonciers en faveur du tenant à vie, comprenant entre autres le pouvoir de vendre des parcelles des domaines familiaux, elle remonte, on l'a vu, au xvin* siècle. Grâce à ce correctif, jusqu’à l’avènement de la révolution industrielle, notre institution put fonctionner dans des conditions économiques satisfaisantes, tant au point de vue des familles que de celui de la collecivité. Sur le plan politique et social d'autre

part, elle continuait à placer les fils aînés à la tête de vastes pro-

(1) Supra, Ch. II, 1°°, passim, (2) CHESHIRE, 0p. cût., Pp- 389-90.

priétés demeurées séculairement intactes, et l’influence de ces grands tenants, tant au Parlement que dans l’administration locale, demeurait prépondérante au sein d’un pays encore agricole et toujours foncièrement aristocratique. Elle ne faisait donc pas l’objet de critiques graves au début du xix° siècle et on peut même en lire un éloge chaleureux dans le premier Rapport des Commissaires de la « Real Property », publié en 1829 : « Les établissements de famille confèrent au possesseur actuel d’un domaine les profits de la propriété, tandis qu’ils conservent les biens pour sa descendance. La règle existante, relative aux « perpetuities », lient le juste milieu entre les fiefs entaillés purs et simples qui prévalent dans la partie septentrionale de l’île... et la prohibition totale des substitutions, ainsi que les restrictions excessives au pouvoir testamentaire (1), établies dans quelques pays du continent européen. En Angleterre, les familles sont prolégées el les acheteurs trouvent loujours une offre de terre sur le marché... Le droit de primogéniture apparaît beaucoup : mieux adapté à la constitution et aux habitudes de ce Royaume que le droit opposé de partage égal qui, en peu de générations, briserait l'aristocratie du pays et, par le morcellement sans fin du sol, serait nécessairement en définitive défavorable à l’agriculture et compromettrait les meilleurs intérêts de l'Etat » (2). Cependant, une trentaine d'années plus tard, une telle appréciation, peut-être déjà trop favorable à l’époque où elle était exprimée, avait cessé d'être juste. C’est qu'entre-temps, les transformations économiques engendrées par la Révolution industrielle s'étaient poursuivies à un rythme accéléré. Sans

(1) Par « les restrictions excessives au pouvoir testamentaire », les Commissaires visent évidemment l'institution continentale de la réserve héréditaire, Ils l’opposent aux estates en fief taillé parce que la réserve n’aboutit à la protection du patrimoine familial qu’au prix du morcellement de ce dernier et que ce morcellement est évité par la création de droits en fief taillé sur les biens héréditaires. Il n’en est pas moins fort intéressant de remarquer que ce raison: nement aboutit à rapprocher la prohibition des substitutions de l’existence de la réserve, alors que nous sommes habitués à voir dans celle-là une mesure d’hostilité à l’égard du patrimoine familial que celle-ci vient au contraire protéger . ; L

(2) Pp. 6-7. ï

arrêt, l'importance du Nord industriel croissait au détriment de célle du Sud agricole. Constamment, de nouvelles mines S’Ouvraient, de nouvelles usines s’élevaient, de nouvelles villes surgissaient, tandis que les faubourgs des anciennes s’étendaient dans les campagnes pour loger ces masses ouvrières que la machine moderne rassemble autour d’elle. Sans cesse, le besoin de terrains disponibles se faisait davantage sentir. Parallèlement à ces changements, l'Angleterre évoluait du protectionnisme, défenseur de l'Agriculture, au libre échange favorable au Coômmerce et à l'Industrie. Ne citons que deux dates : 1846 et labrogation des droits sur les blés, 1860 et le traité de commerce franco-anglais. Alors l'exploitation agricole devient plus difficile, les profits qu’on en retire plus modiques, la question du rendement plus importante. La bonne administration d’un domaine exige de celui qui l’exerce une activité de plus en plus grande, qui ne sera fructueuse que s'il a sur les terres les pouvoirs les plus variés et les plus complets. Alors, les inconvénients des substitutions immobilières dont tout le mécanisme aboutissait à placer le contrôle économique des terres entre les mains de simples tenants à vie apparurent en pleine lumière. En premier lieu, toutes ne contenaient pas ces mandats fonciers dont nous avons déjà montré l'utilité (il en était par exemple presque toujours ainsi de celles créées par testament et qui comportaient d’abord un «estate » viager en faveur de la veuve du testateur). En outre, même les substitutions le plus soigneusement établies (par exemple, à l’occasion d’un mariage) n'avaient pu tout prévoir et risquaient de comprendre tous les pouvoirs, sauf celui qui, en fait, aurait été le plus nécessaire au tenant à vie. Enfin, assez souvent, le mandat le plus essentiel, celui comportant pouvoir de vente, était confié, non au tenant, mais à des « trustees"», par ailleurs totalement étrangers à l'établissement de famille et qui « hésitaient naturellement longtemps avant d'exercer un pouvoir qui détruirait l’objet de l'établissement lui-même » (r).

Les efforts tentés par la pratique pour pallier à un défaut capi-

(1) HARGREAVES, 0p. cit; ps 143.

tal de notre institution avaient certes été dans une large mesure efficaces. Ils n'avaient pu cependant être suffisants, Quelques citations nous montreront l'opinion qu'à raison de tous ces faits on se prit alors à émettre sur ce système de « setilement and resettlement ». Sir Frederick Pollock, dans ses « Land laws », écrivait : « Le seigneur de ce manoir est appelé par tous le propriétaire ; on dit qu'il lui appartient ; que le parc, le domaine, les terres sont à Jui. Mais nous pouvons presque sans danger affirmer qu'il n’en est le plein et libre propriétaire d'aucune partie. C’est un « propriétaire limité », n'ayant qu'un droit réel viager. Il aurait pu devenir pleinement propriétaire... s’il avait eu les moyens d'attendre, l'indépendance d'esprit et la volonté de rompre avec la tradition de sa classe et la tendance de son éducation, et l'énergie de persévérer dans sa dissidence malgré les conseils et les sentiments de sa famille. Mais tout le poussait à laisser les choses se passer comme à l’accoutumée, Ceux en qui toujours il avait placé sa ‘confiance, lui disaient, et sans doute en toute sincérité, que la manière accoutumée était la meilleure pour la famille, pour latterre, pour le tenant et pour le pays. Et très certainement, elle était à ce moment la plus agréable pour lui-même » (r). Quant à la situation de ce tenant à vie, elle à été dépeinte de manière saisissante par Sir Arthur Underhill dans son « Century of law reform » : « Sauf si le testament ou l'établissement de famille... contenaient des mandats fonciers exprès (ce qui n’était pas souvent le cas) un tenant à vie ne pouvait ni vendre, ni échanger, ni partager les biens mis en «settlement », quelque désirable que cela püt être. Si la propriété se composait d’une grande élendue de terrain pauvre, riche en : dignité mais chiehe en revenus, et spécialement si les lots des enfants cadets dont elle était grevée étaient importants, il la tronvait trop souvent une « damnosa heredilas », les revenus, après paiement de l’intérêt des lots, ne laissant pour vivre qu’une simple pitance au malheureux tenant à vie, et le rendant absolument incapable d'effectuer des améliorations, ou même de garder la

(1) P. 9, citée par CHESHIRE, op. cit. pp. 387-388.

propriété normalement réparée..…. Sauf s’il était expressément déclaré « non accusable pour dégradation » (« unimpeachable for waste »), il ne pouvait pas ouvrir de nouvelles mines. Mais, en plus de ces inhabilités, ce qui pesait le plus lourdement sur lui, et sur le développement de la propriété en général, était son incapacité à passer de longs baux immobiliers. Par suite, lorsque de riches minéraux gisaient au-dessous de la propriété mise en « settlement » ou que le développement de la ville voisine la rendait apte à être transformée en un emplacement à bâtir (dont les loyers auraient de beaucoup excédé ceux des baux à ferme), le tenant à vie ne pouvait pas ouvrir de mines, même s’il avait le capital nécessaire à leur exploitation, pas plus qu'il ne pouvait, même s’il n’était pas « accusable pour dégradation », passer de baux à leur sujet pour un loyer qui rembourserait les preneurs des frais inévitables de puits et de construction, pas plus qu’il ne pouvait passer de baux à charge de bâtir (building leases) ou vendre afin de bâtir contre des annuités en « fee farm » (1). Ces quelques lignes permettent de bien apercevoir les conséquences désastreuses que l'impuissance économique du tenant à vie risquait d'engendrer pour lui-même, sa famille et ce domaine héréditaire qu'on avait précisément voulu sauvegarder en ne faisant d’abord porter sur lui qu'un droit viager. À ces maux déjà sérieux venaient enfin s'ajouter ceux de voir la terre à l’écart de tout commerce juridique à une époque où le besoin d'en acheter ou de la bailler à plus ou moins long terme se faisait plus fortement sentir que jamais.

Pour y porter remède, il fallait de toute évidence que chaque tenant à vie fût nanti de tous ces mandats fonciers que les « conveyancers » les plus prudents inséraient dans les établissements de famille le mieux rédigés: A cette fin, l’intervention du Parlement était nécessaire, et ce, à deux points de vue : en effet, ou bien l’omission de tels mandats dans l’acte créateur de la substitution était involontaire et il suffisait alors de dresser une liste de pouvoirs, aussi compréhensive que possible, qui serait SOUS

© a) Pp. 28485, cité par OHESHIRE, op. cit. pp. 388-89.

entendue, en vertu de la loi, au profit de chaque tenant à vie, ou bien elle était volontaire, le disposant ayant craint d'accorder trop de droits à ce même tenant, et il était alors indispensable que le Statut prît soin de préciser que la volonté des parties ne serait pas à même de restreindre les pouvoirs ainsi légalement conférés à ce dernier. C’est bien à ces solutions que le Parlement devait aboutir, mais ses interventions en la matière furent progressives.

A l'origine, la seule ressource du tenant à vie en difficulté était de s'adresser au Parlement et de solliciter de lui le vote d'un Âcte « privé » par lequel il était autorisé à vendre, échanger, partager, etc. certaines parcelles de son domaine, à des fins bien déterminées et mentionnées dans l’Acte. Mais la procédure à suivre en pareil cas était longue, compliquée et surtout très coûteuse : seules, les plus grandes familles du Royaume pouvaient utiliser un tel système et, pour la grande masse des propriétaires fonciers, ce remède était complètement inopérant. Une première étape fut ensuite franchie entre 18/40 et 1877, avec l’entrée en vigueur de différents Statuts qui permirent aux tenants d'emprunter de l'argent dont le remboursement était garanti par une charge réelle grevant les biens, objet du « settlement », afin de faire bénéficier ceux-ci de certaines améliorations : travaux de drainage, réparations du principal manoir, construction d'ouvrages hydrauliques, par exemple. Parfois, l'exercice de ces pouvoirs par le tenant était subordonné à l’obtention par lui d’une autorisation émanée du Ministère de l’Agriculture (1). Une seconde étape, entamée en 1856, se termina en 1877 par la promulgation d’un très important « Settled Estates Act » (2). Aux termes de ce dernier, tout tenant était habile à passer seul des baux immobiliers de 21 ans ; il pouvait, de plus, sauf à solliciter l’homologation de la Chambre de Chancellerie

(1) Citons, parmi ces Statuts, l' « Improvement of Land Act » de 1864 (27 et 28 Vict. c. 114), les « Limited owners Residences Acts » de 1870 (33 et 34 Vict. ce. 56) et de 1871 (34 et 35 Vict. e. 84) et le « Limited owners Reservoirs Act » de 1877 (40 et 41 Vict. c. 31).

(2) 40 et 41 Vict. c. 18. ë -

* de la Haute Cour de Justice, vendre, échanger ou partager la

terre grevée de substitution et passer des baux agricoles de 21 ans, des baux miniers de 4o ans et des baux à charge de bâtir de 99 ans. Le progrès élait déjà considérable, car PActe de 1877 était rédigé en termes très généraux et, en remplaçant l’autorisation du Parlement ou d’un Ministère par celle d'une Cour de Justice, il instaurait une procédure plus expéditive et plus à la portée de tous les «land owners ».

Restait cependant un inconvénient majeur, à savoir l’impossibilité pour le tenant, agissant seul, de passer aucun acte important. Il y avait donc encore un obstacle à franchir, et fort important, car il paraissait singulièrement hardi pour la loi de transformer, par une sorte de coup de baguette magique, une personne que la volonté des parlies n'avait faite que tenant à vie en un tenant qui, à l'égard des tiers, en arrivait à être investi de l’«estate » en fief simple sur les biens considérés. C’est pourtant ce que fit un Statut fondamental, le Settled Land Act de 1882 (1), qui sous-entendait obligatoirement en faveur de tous les tenants à vie des « settlements » les mandats fonciers les plus complets et n'en subordonnait l'exercice par eux à aucune autorisation. À ce titre, cet Acte peut être considéré comme le plus révolutionnaire de toute l’histoire du droit anglais de la « Real Property ». Mais ce qualificatif ne doit pas nous faire croire qu'il négligeât d'assurer par ailleurs la défense des intérêts familiaux. Ceux-ci auraient risqué d’être sacrifiés, si le tenant à vie avait pu librement disposer des capitaux qu’il était amené à percevoir en utilisant ses pouvoirs légaux. Mais, à la vérité, le problème n'était pas nouveau et l’« Equity » l'avait déjà résolu en matière de pouvoirs conventionnels (2). Pour elle, (et en parant son raisonnement de formules continentales), la subrogation réelle jouait à l’intérieur de cette universalité juridique que constituent les biens mis en «settlement » : l'argent qui remplaçait la terre, vendue par exemple, devait donc être grevé de la même affectation que celle-ci. L’Acte de 1882 adopte le même point de

(1) 45 et 46 Vict. ç. 38. ; (2) Supra, Ch, II, $ 1°, pp. 292-293.

vue el, pour empêcher que cel argent ne soit détourné de son affectation, il en organise le versement à des «trustees » qui seront chargés de la respecter. Il se présente ainsi comme un tout complet, dont le rôle et l'économie générale ont été lumineusement résumés par Lord Justice Ghitty, dans son jugementde l'affaire in re Mundy and Roper’s Contraet : «L'objet (de l'Acte) est de faire de la terre un bien marchand malgré l’établissement de famille. Son dessein essentiel est la prospérité de {a terre elle-même et de tous ceux qui y sont intéressés, Y Compris les tenants et pas seulement les autres bénéficiaires de l’établissement. L'Acte de 1882 a eu un champ d’application beaucoup plus vaste que le Settled Estates Act. Le système adopté consiste à débarrasser la terre des liens qui lui sont imposés par l'établissement de famille: et on ÿ. parvient en conférant aux tenants à vie en possession. de larges pouvoirs de dispositions sur la terre, au moyen de vente, bail, échange où autrement et en meltant jalousement ces pouvoirs à l'abri de toute tentative faite pour les tenir en échec où pour gêner leur erercice. En même temps, les droits des autres bénéficiaires du « settlement » sont soigneusement préservés en cas de vente en subrogeant, au sein de l'établissement, à la terre le prix de vente, qui doit être payé entre les mains de Justice ou de «trustees » (1). Ainsi nous apparaît également — et c’est toute l'originalité de cette ingénieuse et souple solution du droit anglais — l’aspect dualiste de la situation du tenant à vie : véritable propriétaire à l'égard des tiers, simple titulaire d’un droit limité dans sés rapports avec les autres bénéficiaires de la substitution. Situation étrange, sans véritable équivalent dans notre droit (>), qui s'explique par le caractère relatif, et non absolu selon le mode romain, de la théorie anglaise des droits réels et à laquelle celle du «trustee » à pu déjà nous préparer, puisque ce dernier est à la fois investi de tout le «legal title » et considéré par l’« Equity » comme une sorte d'administrateur du bien d'autrui. Situation enfin que nous

(1) [18991 Ch. 275-88, cité par CHesmiRe, op. cit, pp. 3900-91. (2) Vide cependant infra, p. 391, note 2.

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devons maintenant analyser de plus près, en étudiant les répercussions du «Settled Land Act» de 1882 sur les substitutions

immobilières anglaises,

Le * x

$ ». — Les répercussions du Settlel Land Act de 1882

sur les substitutions immobilières anglaises

Avant d'étudier les pouvoirs légaux que le Settled Land Act de 1882 à conférés aux tenants à vie, il est d'usage dans les ouvrages anglais d'examiner à quelles conditions préalables ces pouvoirs peuvent être exercés, Ces conditions peuvent se résumer ainsi: il faut qu'il existe, au sens du Statut, un « settlement », un tenant à vie et des « settlement trustees ». Cela paraît aller de soi, mais ces exigences, -évidentes à première vue, s’expliquent par le fait que l’Acte de 1882 s'applique, non seulement aux établissements de famille proprement dits, mais à d’autres institutions qui y sont sur ce point assimilées, afin de faciliter les transactions immobilières (il y a alors « notional settlement »). Mais comme l'objet de cette thèse est limité aux établissements de famille striclo sensu, nous ne nous arrêterons pas davantage à cette question : pour nous, par hypothèse, il existe toujours un «settlement », un tenant à vie et des «settlement trustees ». Quant aux effets du Settled Land Act sur les substitutions immobilières, nous les dégagerons en décrivant la double situation du tenant à vie dans ses rapports d’une part avec les tiers, et de l’autre avec les autres bénéficiaires de la substitution.

Le premier point nous amène à préciser l'étendue des mandats fonciers que la loi attribue à tout tenant à vie (1). Rappelons que

(1) JENKS, op. cit., pp. 49 et sq. et CHESHIPF, op. cit. pp. 406 et sq. (mais en tenant compte des innovations du Settled Land Act de 1925). Notre intention iei est simplement de décrire l’économie générale du Settled Land Act de 1882. Pour une étude plus détaillée dés pouvoirs du tenant à vie, tels qu’ils ont été par la suite modifiés par le Settled Land Act de 1925, vide infra, III‘ Partie, Oh: EI, 2.

386 LE DÉVELOPPEMENT HISTORIQUE celle-ci ne peut être restreinte par le créateur de l'établissement de famille. Le plus important de ces pouvoirs est celui de vendre tout ou partie de la terre grevée de substitution, contre le versement d'un prix global ou d'une rente foncière perpétuelle ou amortissable dont le paiement à pour garantie réelle le fonds vendu. De cet acte de disposition, on doit rapprocher le droit pour le tenant d'échanger avec où Sans soulte tout ou partie de son domaine. Dans les deux cas, le tenant peut excepter de la vente ou de l'échange les mines où minéraux qui, autrement, auraient été aliénés. D'autre part, s'agissant du principal manoir de la propriété, le tenant ne peut le vendre ni l'échanger sans le consentement des «trustees » du «settlement » ou un ordre d'homologation de la Cour de Chancellerie. Enfin iout projet de vente ou d'échange conçu par le tenant doit être porté par lui à la connaissance des «irustees», au moins un mois avant sà | réalisation : toutefois, les «trustees » peuvent valablement renoncer par un acte écrit à leur droit ou se contenter d’un délai de communication plus bref. Le pouvoir le plus utile en pratique que le tenant détienne ensuite est celui de passer des baux immobiliers dont la durée maxima varie avec la nature de ces derniers. En matière de baux à charge de bâtir, elle est fixée à 99 ans: pour les baux miniers, elle est de 60 ans; elle est de 21 ans dans tous les autres cas. Le Statut prévoit en outre — et l'expérience révéla l'opportunité de cette disposition — que pour les deux premières séries de baux, si c’est la coutume de la région de passer des baux de plus longue durée ou s’il est impossible de trouver des locataires qui acceptent les termes du droit comfnun, la Cour de Chancellerie peut autoriser le tenant à consentir des baux de la durée nécessaire, Dans tous les cas. le tenant est requis de prévenir les « trustees » de ses intentions au moins un mois à l’avance, de passer le contrat de bail par acte scellé et d'insérer dans ce dernier une clause aux termes de laquelle un retard de 30 jours du locataire dans le paiement du loyer autorisera le bailleur à reprendre possession des lieux. Il importe de s’appesantir quelque peu sur les baux à charge de bâtir dont l'importance économique ne saurait être exagé-