PES

DES ÉTABLISSEMENTS DE FAMILLE EN ANGLETERRE 387 rée (1). Ces baux sont de très longue durée et de très faible loyer, mais ils comportent l'obligation pour le preneur de construire sur les lieux loués des bâtiments remplissant les conditions prévues au contrat de bail et d’y consacrer une somme d'argent déterminée. Une telle combinaison est avantageuse pour le locataire, car, dès qu’il a rempli les obligations qu'il a souscrites, il peut, pour toute la durée du bail originaire, sous-louer le terrain maintenant bâti à un loyer très supérieure à celui qu'il paie au bailleur. Elle ne l’est pas moins pour ce dernier qui n'obtient d’abord qu’un faible revenu des terrains loués, mais qui, à l'expiration du bail, devient propriétaire de toutes les constructions érigées sur eux et a ainsi considérablement accru la valeur de son domaine sans avoir eu à engager ses propres capitaux. En fait, grâce à la révolution industrielle, ces « building leases » accordés sur des terres où se bâtissaient de nouvelles villes ou de nouveaux quartiers, des usines, des cités ouvrières, etc... ont été la source d’enrichissements considérables pour beaucoup de grands propriétaires fonciers anglais.

Une difficulté particulière se présente par ailleurs en matière de baux miniers (2) ‘ le preneur étant autorisé à exploiter le sous-sol du fonds loué, la valeur de ce dernier diminue à mesure que le bail se prolonge et qu'il entame sa substance. Aussi ne: faut-il pas que tout le loyer soit versé, à titre de revenu, au tenant à vie. Le Statut stipule alors, assez arbitrairement du reste, que si le tenant est «accusable pour cause de dégradation », il ne recevra qu'un quart de loyer, les trois autres quarts étant assimilés à un capital, tandis que si, comme presque toujours, l’établissement de famille l’a expressément déclaré « non accusable pour cause de dégradation », la ventilation entre le revenu et le capital est faite dans une proportion exactement inverse.

Le tenant à vie peut en outre hypothéquer tout ou partie des terres du « settlement » dans trois cas : afin de les libérer d’autres charges réelles qui les grevaient déjà, d'obtenir une soulte

(1) CHPFSHIRE, 0p. eit., p. 409.

(2) CHESFIRE, op. cit. pp. 409-10.

de nature à rendre égal un échange ou un partage, où de convertir en tenures libres des tenures «conservées par écrit » qui faisaient partie de la substitution. Le tenant à vie peut enfin, mais seulement avec l'autorisation des «trustees », auxquels il doit soumettre au préalable un plan des travaux, employer les capitaux par lui perçus dans l'exercice de ses pouvoirs à effectuer quelqu'une des diverses améliorations prévues et autorisées par le Statut (1).

On voit done que les « powers » conférés par le Statut de 188 aux tenants à vie sont très vastes et, effectivement, grâce à eux, le fonctionnement de notre institution se trouva considérablement amélioré. Cependant, à l'épreuve des faits, on s’aperçut que sur certains points, la loi n'avait pas encore été assez loin © durée maxima des baux, circonstances dans lesquelles la constitution d’une hypothèque était admise, problème des améliorations, entre autres. Ces quelques lacunes, nous le verrons, ne manquèrent pas d'être comblées par le législateur d’après guerre (2). Au surplus, il importe de souligner qu'entre 1852 et 1922, elles purent déjà l'être par la pratique, rien ne défendant au disposant de gratifier le tenant à vie de mandats fonciers encore plus étendus que ceux qu'il exerce en vertu de la loi. Quoi qu'il en soit, ce qu'il est essentiel de mettre en lumière est que, dans ses rapports avec les tiers, tout se passe comme si le tenant avait un droit en fief simple absolu sur les terres mises en «settlement », en ce sens que, dès qu'il passe un acte autorisé par le Statut, cet acte le lie non seulement personnellement, mais est également opposable à tous les bénéficiaires ultérieurs de la substitution. De ce point de vue, les transferts opérés par un tenant à vie « under a settlement » sont un nouvel exemple

(1) Par contre, le tenant ne peut seul hypothéquer les terres pour obtenir les sommes nécessaires à la réalisation de telles améliorations. Il ne peut le faire qu’en utilisant la procédure prévue par les « Improvement of Land Acts » qui exige l’approbation du Ministère de l'Agriculture et des Pêcheries. Cette procédure s’étant révélée trop compliquée à l'usage, le Settled Land Act de 1925 Re ne pouvoirs du tenant à vie sur ce point. Wide infra, III‘ Partie.

DL Ne.

(2) Infra, III Partie, Ch. II.