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d’«overreaching conveyance », analogue à celle que nous avons déjà rencontrée en matière de «trust for sale» de «real estate » (1). Ge n’est pas à dire toutefois que la situation de l’ayantcause du tenant à vie soit exactement la même que celle de

l'ayant cause du « trustee for sale ». Ge dernier, on l’a vu, pouvait

se contenter de vérifier le titre «legal» de son auteur et sa tâche était simplifiée par le fait que les droits «equitable » des bénéficiaires du «trust for sale » étaient contenus dans un autre acte scellé, complètement distinct du premier, L'ayant cause du tenant à vie, au contraire, est obligé de s’assurer qu'au sens du Statut de 1882, la terre est mise en «settlement » et qu'il traite avec le véritable tenant à vie de celui-ci. Or sa tâche est ici beaucoup plus difficile, parce que l’établissement de famille primitif a été créé par un acte unique, contenant à la fois l’indication du premier tenant à vie et de tous les bénéficiaires ultérieurs de la substitution et qu’en outre, dans la plüpart des cas, il aura été suivi par un ou plusieurs actes analogues de réétablissement. Ce n’est donc qu’à la suite d’une étude approfondie d’une série de contrats s'étendant éventuellement sur une très longue durée que l'acquéreur sera en mesure de s'assurer que les conditions fixées par le Statut de 1882 sont remplies et qu'ainsi — chose capitale pour lui — il traite avec la personne capable de lui transférer libre de toutes charges le bien considéré, En d’autres termes, «sur lui pèse la charge de déterminer si oui ou non Île « settlement » a été correctement administré » (2). Il suffit alors de se rappeler toute l’infinie complexité des actes d'établissement et de réétablissement pour comprendre l'étendue de l'obligation ainsi imposée à l'ayant cause du tenant à vie. Par suite, sous le rapport du « conveyanving », la loi de 1882, destinée à faciliter le commerce juridique des terres mises en « settlement », était loin d’être parfaite et aboutissait à des résultats beaucoup moins satisfaisants que ceux qu’avaient obtenus la pratique et la juris-

G) Supra, Ch. III, $ 1°, pp. 323-327.

(2) HARGREAVES, 0p. cit, p. 145.

prudence en matière de « trust for sale » (x). Il était essentiel de bien mettre en lumière ce grave inconvénient du système mis en vigueur par le Settled Land Act de r882, afin de mieux saisir plus tard le sens et la portée des réformes réaliseés par le législateur de 1922 et 1925 (2).

Mais si nous en arrivons maintenant à l'analyse des rapports du tenant à vie avec les autres bénéficiaires de la substitution, la situation ne va pas manquer de nous apparaître sous un jour très différent. C’est que, si le législateur de 1882 était décidé à instaurer ce qu’on pourrait appeler un régime de libre échange juridique en matière immobilière, il n’entendait nullement pour cela sacrifier les intérêts légitimes du groupe familial. C’est pourquoi autant, nous l’avons vu, il a cherché à accroître les pouvoirs du tenant à vie à l’égard des tiers, autant il s’est préoccupé de les restreindre dans ses rapports avec ses proches parents, afin de conserver une protection efficace aux droits de ces derniers. Le principe général sur lequel se fonde la loi et d'où découlent toutes les solutions particulières en la matière est très nettement formulé par l’article 53 du Setled Land Act. Aux termes de ce dernier, le tenant à vie doit, dans l’exercice de tout mandat

(1) Pour être complet, nous devons faire mention de l’art. 63 du Settled Land Act de 1882, aux termes duquel, en cas de « trust for sale », le bénéficiaire des revenus de la terre mise en « trust » se voyait accorder sur la terre les mêmes mandats fonciers qu’un tenant à vie, du moins jusqu’à la vente de celle-ci. On voit tout de suite l’incohérence de cette solution qui aboutissait à donner sur un seul et même bien des droits de dispositions analogues ‘à deux personnes différentes : « trustee » d’une part et bénéficiaire de l’autre, sans prévoir aucune procédure susceptible de trancher les conflits qui devaient inévitablement s’élever entre eux. Aussi, dès 1884, les art. 6 et 7 d’un Settled Land Act de cette date vinrent-ils modifier les dispositions de l’article 62, en précisant que les pouvoirs des bénéficiaires ne sauraient être exercés sans un ordre approprié de la Cour de Chancellerie et qu'’aussi longtemps que cet ordre demeurerait en vigueur, les pouvoirs corresponäants du « trustee » demeureraient paralysés. [1 semble inutile de s’étendre plus longuement sur ces textes que le législateur de 1922-1925 a définitivement abrogés, en raison de leurs difficultés d’application et il nous a paru en outre, vu leur faible importance,

qu'il valait mieux, dans un dessein de clarification, n’en point faire mention au Chapitre IIT de cette Partie.

(2) Infra, III Partie, Ch. II, $ 1°.

slerés à

foncier que lui confère l’Acte, tenir compte des intérêts de tous les bénéficiaires de la substitution et doit, à l’occasion de cet exercice, être réputé se trouver dans la position d’un «trustee » à l'égard de ceux-ci, avec toutes les obligations et la responsabilité qui s’attachent au statut de «trustee ». IL suit de là que le critère objectif du bon père de famille et de l’homme d’affaires avisé est applicable au tenant à vie, relativement à tout acte d'administration ou de disposition passé par lui (1). Le fait qu'il puisse régulièrement transférer à un tiers le droit-en fief simple sur la terre grevée de substitution n'empêche donc pas la-loi de reconnaitre qu'il n’a sur elle qu’un droit réel limité et de le traiter en conséquence comme un administrateur des biens d’autrui, «autrui » étant en quelque sorte l’ensemble des bénéficiaires ultérieurs de l'établissement de famille (2). Bien plus, le caractère fiduciaire ainsi imprimé à l'exercice de ses pouvoirs légaux rejaillit même sur les tiers avec lesquels il contracte, en ce sens que si la preuve de la mauvaise foi de ces derniers peut être rapportée, les droits par eux acquis ne seront pas opposables aux autres bénéficiaires du «settlement ». C’est ainsi que dans l'affaire Chandler v. Bradley, jugée en 1897 (3), Bradley s'était fait consentir un bail par un tenant à vie auquel il avait versé de l'argent pour l'inciter à traiter avec lui ; à la mort du tenant à vie, Chandler, titulaire du premier «estate» postérieur en «remainder », agit en nullité du bail et obtint gain de cause.

Exception maintenant faite de ces cas de fraude, il reste toujours vrai de dire que le tenant à vie, comme tout « trustee »,

(1) Sur ce titre, vide supra, Ch. III, À 2, pp. 334-335.

(2) A ce sujet. on peut songer, malgré de très sérieuses différences, à rapprocher de la situation d’un tel tenant à vie celle du mari sous le régime dotal francais; ce dernier en effet, comme l'indique M. P. RAYNAUD dans sa thèse : « La nature juridiqne de la dot », même lorsqu'il est propriétaire de biens dotaux (en matière de revenus dotaux par exemple) n’est lui aussi traité par la jurisprudence que comme un administrateur du patrimoine d’autrui (pp. 88. 89). Or n’en est-il pas ainsi dans Îles deux cas parce que la dot ainsi que les terres mises en « settlement » forment, pour employer une terminologie francaise, une universalité juridique grevée de la même affectation familiale ?

(3) [1897], 1, Ch. 315.

ne saurait disposer à titre gratuit des biens mis en « settlement » et que les actes à titre onéreux qu'il passe doivent l'être aux meilleures conditions possibles et favoriser une meilleure exploitation des domaines qui lui sont confiés. En d’autres termes, à l’égard des autres bénéficiaires, même les actes d’aliénation qu'il accomplit doivent présenter le caractère d’actes de bonne administration, S'il n’en est pas ainsi, et la bonne foi des tiers n'étant par hypothèse plus discutée, les actes qu’il a passés reste-. ont opposables aux titulaires des droits en «reversion » ou « remainder », mais ceux-ci pourront obtenir du tenant à vie les dommages intérêts correspondant au préjudice que sa mauvaise foi ou son impéritie leur auront fait subir. Autre conséquence de la situation fiduciaire du tenant à vie : en vertu de l’article 50 du Settled Land Act, il ne peut ni céder ses droits à autrui ni renoncer à l’avance à en faire usage. Mais, par ailleurs, la loi ne s’est pas contentée d’assimiler à ces divers points de vue le tenant à vie à un « trustee », elle a tenu à renforcer la protection des autres bénéficiaires en rendant obligatoire la présence à ses côtés d’autres «trustees », dits «trustees du « settlement » pour les fins du «Settled Land Act » et dont les attributions sont très importantes (r). De ce fait, si l'établissement de famille ne comporte pas de nomination de «trustees» ou si, comme le cas se présente fréquemment en matière de « settlements accidentels » réalisés par voie testamentaire, l’acte créateur de la substitution ne désigne que des «trustees », sans stipuler expressément que ces derniers sont nommés « pour les fins du Settled Land Act », il est du devoir du tenant à vie et de ses ayants cause de solliciter de la Cour de Chancellerie la nomination de tels «trustees ». Ceux-ci, on l’a déjà noté, doivent recevoir communication à l'avance de l'intention qu'aurait le tenant à vie d’exercer tel ou tel des mandats fonciers que la loi Jui attribue. Ils peuvent cependant décharger le tenant de cette obligation, si par exemple ils jugent préférable de permettre à ce dernier d’effectuer plus rapidement un acte utile à la bonne gestion du domaine fami-

(1) Art. 2 de la loi.

lial. Mais leur fonction capitale est autre : en effet, si le législateur a entendu permettre au tenant de modifier La composition des biens mis en substitution, il a en même temps voulu que les droits des bénéficiaires n’en soient pas affectés. Dans ce dessein, il prescrit que toute somme d’argent présentant le caractère d’un capital, et non d’un revenu, ne soit jamais versée entre les mains du tenant, mais directement à ces «trustees ». Le tenant est ainsi mis dans l'impossibilité de dissiper à son seul profit les fonds que lui procure l'exercice de ses pouvoirs légaux. La présence des «trustees » constitue par là un mode de défense très sür des intérêts des bénéficiaires, en même temps qu'elle conduit indirectement le tenant à n’user qu'à bon escient de pouvoirs qui ne lui procurent jamais d'avantage personnel. Et une fois encore, nous sommes amenés à constater toute l’utilité présentée par l'institution du «trust » en droit anglais. Sans elle, le fonc- tionnement de la substitution immobilière n'aurait pu acquérir cette souplesse qui, seule, lui a permis de s'adapter heureusement à des conditions économiques nouvelles, IL n'apparaît donc pas exagéré de dire que, sans le «trust», le «strict settlement » anglais n’aurait pas survécu à la Révolution économique du xix° siècle.

Ainsi, l’année 1882 se révèle à nous comme une date fondamentale de l’histoire moderne du droit de la propriété immobilière. Le «Settled Land Act » de cette date contient en effet les deux idées cardinales autour desquelles n’ont cessé depuis de se grouper les règles qui régissent la substitution immobilière “anglaise : en premier lieu permettre au tenant à vie de conférer à des tiers sur les terres familiales des droits réels auxquels ne soient pas opposables les droits des autres bénéficiaires du « settlement ; en second lieu protéger les intérêts de ces derniers, en les transférant de la terre elle-même aux capitaux qu'on en retire, ces capitaux étant cette fois placés sous le régime du «trust ». Nous verrons que ces deux idées ont encore guidé le législateur

de 1922 et de 1925. Cependant, les développements qui précèdent nous ont permis de mettre en lumière les imperfections de l’Acte de 1889 : insuffisance sur certains points des mandats fonciers sous entendus en faveur du tenant à vie, et surtout obligations trop lourdes imposées aux ayants cause de ce dernier sur le plan du «conveyancing ». Ce sont précisément ces imperfections auxquelles le législateur d'après guerre à voulu remédier, comme nous aurons à le montrer dans la dernière partie de cette thèse.