CHAPITRE PREMIER

ÉTUDE DES RÉFORMES LÉGISLATIVES DE 1922-1925 PRINCIPALEMENT DANS LEURS RAPPORTS AVEC LES ÉTABLISSEMENTS DE FAMILLE ANGLAIS (1)

Au seuil de ce chapitre, nous ne saurions, croyons-nous, mieux faire que de citer un passage significatif du livre de M. Cheshire; relatif à notre sujet : « Quand le problème de la réforme du droit (de la terre) se posa devant le Parlement en 1922, on trouva que le résultat de six cents années de développement à partir d’une base féodale était que le droit de la «real property » contenait tant de règles désuètes et de technicités superflues que des empêchements supplémentaires et inutiles avaient pris naissance, qui gênaint le libre transfert de la terre. Le droit de la «real property », tel qu'il existait en 1922, pouvait être justement décrit comme un système archaïque à base féodale qui, bien qu'il eût été à l’origine conçu pour satisfaire les besoins d’une société fondée sur la terre et centrée autour d'elle, avait été «tortillé » (Lwisted) et déformé avec une adresse considérable de façon à prendre un aspect plus où moins adapté à une société

(1) Sur les réformes législatives de 1922-1995 en général, vide CHESHIRE, op. cit, pp. 3-10 et pp. 62-97 : HOLDSWORTH, Historical introduction to the land law, pp. 302-327 ; JENKS, À short history of english law, pp. 389-411 ; UNDERHILL, À consise explanation of Lord Birkenheud’s Act, passim et @« Pruberty », artiele du numéro jubilaire de la « Law Quarterly Review (Volume 51,

1935, pp. 221-234) ; HARGREAVES, op. cit. PP. 148-159, pp. 178-190 et pp. 197-207.

mercantile dominée par l’argent » (1). Ces lignes mettent en effet très clairement en lumière toute l'ampleur de la tâche qui était impartie au législateur de 1922, ainsi que le but principal, d'ordre pratique, des réformes envisagées : rendre plus faciles et, ajoutons-le, plus sûres et moins coûteuses les opérations de transfert portant sur les immeubles. Mais, à la vérité, ce problème ne datait pas de 1922, car l'Angleterre était devenue depuis beaucoup plus longtemps «une société mercantile dominée par l'argent ». C’est dire que la nécessité d’une modernisation d’ensemble du droit de la «real property » s'était imposée à l'esprit des Juristes bien avant la fin de la grande guerre.

Cependant, les solutions auxquelles ils songèrent subirent avec le temps une évolution assez profonde qu'il importe de comprendre pour mieux saisir le sens des Statuts de 1922-1925. On a déjà noté que l’ère des réformes commence d’une manière générale dans l’histoire anglaise avec l’année 1832, qui marqua l’arrivée au pouvoir du parti libéral, Or, à cette époque, les réformateurs, déjà préoccupés d'améliorer avant tout le droit des transferts immobiliers, crurent pouvoir obtenir un tel résultat directement, en ne s’occupant que des questions de «conveyancing ». [ls ne s’aperçurent pas tout de suite de l’impossibilité qu'il y avait à vouloir s'attaquer aux seules règles de «conveyancing », sans modifier en même temps les principes de base d’un droit de la terre qui n'avait plus de rapports réels avec la société nouvelle au sein de laquelle il continuait à jouer, Ge n’est que vers la fin du xIx° siècle que les Juristes anglais, tout en conservant la même préoccupation primordiale, comprirent que, pour élaborer un nouveau droit des transferts immobiliers, il était indispensable, au moins indirectement, de porter atteinte au fond même du droit de la terre et, partant, de réaliser des réformes plus profondes et de plus grande portée. Aussi paraît-il opportun d'étudier successivement les origines lointaines et les origines immédiates des Statuts de 1922-1925 : c'est à cette analyse que les deux paragraphes de ce chapitre seront consacrés,

$ [. — Les origines lointaines des réformes législatives de 1922-1925

Il a été fréquemment observé, en bien des domaines, que l'Angleterre était un pays de lente évolution. La remarque ne cesse pas d'être juste en notre matière, puisque les premiers travaux précurseurs des Statuts de 1922-1925 remontent au premier tiers du xix° siècle. C’est en effet en 1829, 1830, 1832 et 1833 qu'une Commission dite «de la real property », nommée afin de procéder à une enquête générale sur le droit de la terre, consigna dans quatre rapports successifs les résultats de ses travaux. Ces derniers présentent historiquement une très grande importance, car ils servirent de base aux modifications législatives de la première moitié du xix° siècle. Ils permettent donc de comprendre dans quel esprit celles-ci furent entreprises. Or, la remarque fondamentale que l’on peut dégager de ces rapports est qu'aux yeux des commissaires de 1829-1833, le droit anglais de la terre, dans ses principes essentiels, n'avait pas besoin d’être altéré. Ils écrivaient en effet dès leur premier rapport : «Nous avons la satisfaction de rendre compte que le droit de la «real property » nous semble requérir très peu de changements essentiels ; et que ceux que nous considérons comme de notre devoir de suggérer sont principalement de forme (modal) » (1). Ts allaient même jusqu’à ajouter : «Lorsque l’objet des transactions relatives à la terre est accompli et que les « estates » et les droits réels reconnus sur eux sont effectivement créés et assurés, le droit anglais, sauf pour quelques détails relativement peu importants, semble approcher d'aussi près la perfection qu’on peut l’espérer de n'importe quelle institution humaine » (>). Ce passage est intéressant, car il montre que l'admiration enthousiaste des Commissaires pour leur droit ne se donne libre cours qu’une fois résolus les problèmes de « conveyancing ». Et que ce soit Ià

() P. 6, cité par HoLDSWORTH, op. cit., p. 306. (2) Eod., loc.

DES ÉTABLISSEMENTS DE FAMILLE EN ANGLETERRE hot

le sens de la première partie de la phrase précitée nous est confirmé par le second rapport des mêmes Commissaires, consacré en grande partie à déplorer l'insécurité et le coût élevé du système anglais de transferts immobiliers. De telle sorte qu’au total, l'opinion des Commissaires peut se résumer ainsi : le fond du droit de la terre est excellent : il ne faut pas y toucher, mais modifier seulement des règles de forme ou de procédure et la technique du « conveyancing ».

On peut donc constater à quel point ce jugement diffère de celui porté sur le même sujet un siècle plus tard par M. Cheshire et que nous avons reproduit au seuil de ce chapitre (1). Mais, à la vérité, cette profonde divergence de vues est aisément explicable. En effet, il faut d’abord noter que toutes les conséquences de la Révolution industrielle alors en cours en pouvaient pas encore être pleinement comprises par ceux sous les veux de qui elle s’accomplissait. Ensuite et surtout, à l’époque où ces rapports étaient publiés, l'influence au Parlement des grands propriétaires fonciers était encore considérable et ne devait d’ailleurs pas cesser de l'être, même après la Réforme électorale de 183, puisqu’en 1866, l'écrivain politique Bagehot écrivait, dans son livre sur la Constitution anglaise, qu’à la Chambre des Communes la «landed gentry » dépassait de loin toute autre classe et que «les hommes qui étudient la structure du Parlement, non dans des livres abstraits, mais dans le monde londonien concret, s'étonnaient, non pas que les intérêts fonciers fussent très puissants, mais bien qu'il ne fussent pas despotiques » (2). Or, ces intérêts n'avaient pas à souffrir de l’état de choses existant. Le droit de la terre pouvait bien être archaïque, compliqué et inadapté à la nouvelle société en formation ; il n'en convenait pas moins très bien à une classe d'esprit aristocratique et conservateur (comme nous avons pu d’ailleurs le constater au sujet de la matière si importante des établissements de famille) (3). Tout ce

(1) Supra, pp. 398-399.

(2) P. 43, op. cit., par HoLDSWOoRTH., op. cit., p. 304, (3) Supra, IT° Partie, Ch. V exelus.

/o2 LE DÉVELOPPEMENT HISTORIQUE

que le grand propriétaire foncier de 1830 ôu 1840 désirait était donc de ne plus avoir à faire intervenir les légendaires John Doe et Richard Roe, lorsqu'il devait intenter une action immobilière, ou le non moins fameux « common vouchee » s’il voulait « sufler a recovery », et de pouvoir par ailleurs réaliser plus sûrement et plus économiquement des actes de transfert immobilier. Mais il était hostile à d’autres changements et était à même d'en empèêcher la réalisation, puisqu'il constituait, avec ses semblables, l'élément prépondérant au Parlement.

L'existence d’un tel climat politique nous permet done de mieux comprendre le sens des réformes proposées par les Commissaires de 1829-1833 et le peu d’ampleur, du point de vue qui nous intéresse, de celles qui furent effectivement réalisées dans les années qui suivirent. Il suffit en effet de jeter un coup d'œil sur le «Statute Book » de cette période pour constater aussitôt qu'aucune loi nouvelle ne vint porter atteinte aux bases fondamentales du droit de la terre. D’importantes lois de procédure furent votées, débordant d’ailleurs du cadre de la «real property », qui firent disparaître du droit anglais les vieilles actions avec leur technicité redoutable et leurs rites désuets : ainsi l’« Uniformity of process Act » de 1832 (1) et les « Common Law procedure Acts » de 1852 (2) et de 1860 (3). D’autres modifièrent en plusieurs points le régime de la prescription : le « Prescription Act » de 1832 (4) et le « Real Property Limitation Act » de 1833 (5). D’autres enfin s’attaquèrent à certaines institutions, dans la mesure jugée utile pour rendre plus aisés les transferts de « real estate » : le « Dower Act » de 1833 (6), l’« Inheritance Act » de la même année (7) et le « Wills Act » de 1837 (8). Mais, de changements directs à des règles de fond du droit. Boat

() 11 Wil IV c. 39.

(2) 15 et 16 Vict.. ce. 36.

(8) 23-24 Vict. ce. 196. -

(4) 2 et 3 Wil IV ce. 71.

(5) 3 et 4 Wil. IV ce. 27.

(6) 3 et 4 Wil. IV e. 105.

(7) et 4 Wil. IV ce. 106.

(8) 7 Wil. IV et 1 Vict. c: 26.

et, à cet égard, l'exemple le plus significatif nous est fourni par le Fines and Recoveries Act de 1833 (1), déjà étudié, qui abolit

cerles les procédures fictives par lesquelles se réalisaient les

« fines » et les «recoveries », mais sans supprimer par ailleurs la différence existant entre l’« estate » en fief simple et l’«estate » en « base fee » (2).

De plus, en dépit de ces diverses réformes partielles, le problème capital de l’amélioration du système de « conveyancing » restait posé dans son ensemble. Dans la réalité des choses, ce problème se rattachait à deux causes générales bien distinctes. En premier lieu, si les transferts immobiliers étaient coûteux sans être sûrs, c'était à raison de l’archaïsme et de l’effroyable complexité du droit de la terre. Multiplicité des «estates » présents, en « réversion » où en « remainder », juxtaposition possible sur un même bien d'innombrables « jura in re aliena », tels que les servitudes et des charges réelles de toutes sortes, droit des « mortgages » compliqué, divergences profondes entre les droits applicables aux terres tenues en socage et à celles « conservées par écrit », sans parler du régime des «chattels real » fonctionnant en matière de baux immobiliers, dualité des droits « legal » et. «equitable » sur un seul «real estate», tout concourait à rendre difficile le transfert d’un droit en fief simple, libre de toute emprise des tiers, sur un bien considéré, En second lieu, le régime anglais du « conveyancing » était défectueux, parce qu'il n'existait aucun système général de publicité, alors qu’un procédé de transfert entièrement secret, le « lease and release », avait été imaginé et mis au point par les « conveyancers » depuis près de deux siècles (3). Dans de telles conditions, le juristé continental ne s’étonnera pas que le« conveyancing » fut compliqué et peu sûr, il se demandera plutôt comment il arrivait à ne l'être pas davantage. En fait, nous possédons déjà les éléments de réponse à cette question, La connaissance des divers droits réels qui grevaient éventuellement un bien — connaissance né-

(1) 3 et 4 Wil IV e. 74.

(2) Vide supra, IT° Partie, Ch. IT, À 2, pp. 306-307. (3) Supra, IT° Partie, Ch. préliminaire, I, pp. 191-198.

of LE DÉVELOPPEMENT HISTORIQUE

cessaire aussi bien pour les «equitable» que pour les «legal interesis », en raison de la « doctrine of notice » — était acquise, non par la consultation d’un registre officiel qui n'existait pas, mais par une étude particulièrement approfondie des titres de propriété (investigation of title) de la personne avec laquelle on traitait, Un système d'information privé était done substitué au régime légal de publicité absent. Mais ce n’est pas à dire qu'il pût avantageusement le remplacer, D'abord, cette analyse d'actes juridiques de la plus grande technicité ne pouvait être confiée qu'à un très petit nombre de spécialistes, les « conveyancers ». Ensuite, l’effrayante complexité du fond du droit de la terre rendait de telles recherches aussi longues que coûteuses. Enfin, des fraudes étaient toujours à craindre, telles que confection de titres de propriété, non présentation de certains d’entre eux, etc... Les imperfections du système apparaissaient donc comme fort graves.

Or, de ces deux séries de causes, les Commissaires de 1829-1833 ne purent retenir que la dernière, puisque, dès leur premier rapport, ils avaient vanté, en termes dithyrambiques, la quasi-perfection du droit de la terre «in se ». Ce fut l’erreur fondamentale qu'ils commirent — nous avons expliqué pourquoi — et, à leur suite, le législateur anglais de la plus grande partie du xIx° siècle. Ils se contentèrent donc de recommander la suppression de la clandestinité des transferts par l'établissement d’un registre général ad hoc. C'était évidemment sur ce point la solution qui s’imposait et, à la vérité, l’idée n’était pas nouvelle. Il en est même peu, dans l’histoire du droit anglais, qui aient été aussi souvent défendues, sans jamais aboutir à une réalisation complète. C’est ainsi que le projet primitif de Henri VIII, élaboré en 1529, prévoyait déjà une organisation de la transcription des «conveyances » dans le cadre du comté (1). On sait qu’il n’eut malheureusement pas de suite et que le Statut des Enrôlements de 1535, déjà bien modeste dans ses dispositions. perdit en un

(1) Supra, IT Partie, Ch. préliminaire, J,p.#b85

We,

DES ÉTABLISSEMENTS DE FAMILLE,EN ANGLETERRE 405 un siècle le peu d'efficacité qu’il avait eue à l’origine (1). Par la suite, les légistes de Cromwell songèrent eux aussi à doter l’Angleterre d’un système très compréhensif de transcription, qui n’aboutit pas non plus. Mais l’idée ne fut pas abandonnée après la Restauration. Et un juriste anglais, M. Tyrrell, dans une communication qu'il adressa aux Commissaires sur la « real property » en 1829, ne nota pas moins de douze propositions de lois ayant le même objet, déposées sur le bureau de la Chambre des Communes entre 1663 et 1816 et qui n’eurent pas plus de succès (2).

Seules, quelques mesures de caractère purement local réussirent à recevoir la sanction du Parlement. Un Statut de 1777 (3) avait déjà créé un registre pour l'inscription des rentes foncières viagères. Antérieurement, les « Yorkshire Registry Acts » de 1:03 (4) et de 1707 (5) et le « Middlesex Registry Act » de 1708 (6) avaient établi pour les deux Comtés envisagés un régime de transcription des actes de transfert analogue à celui que devait organiser en France la loi du 23 mars 1855. Il est intéressant de remarquer que ces lois furent votées à la demande des Juges de paix et des Grands Jurys de ces Comtés qui exposèrent dans leurs pétitions comment la clandestinité des transferts conduisait à des fraudes commises au préjudice d’acquéreurs ou de créanciers

hypothécaires qui découvraient trop tard que les terres consi-

dérées avaient été antérieurement aliénés ou grevées d'autres droits réels. Mais il est bien clair aussi que ces raisons valaient pour l’ensemble de l'Angleterre, Dès lors, pourquoi aucun des projets généraux ne reçut-il l'agrément du législateur ? D’ abord sans doute parce que les solutions que ces projets apporlaient à un problème très difficile, dont on ne voulait pas alors simplifier les termes, n'étaient pas parfaites. Ensuite parce que ces

() Supra, eod. loc., pp. 188-189 et pp. 191-193.

(2) V. Rapport, Appendice, p. 525, cité par HOLDSWORTH, 0p. cit., p. 307. (8) 17 Geo. IIT €. 26.

(4) 2 et 3 Anne c.:4

(5) 6 A ce. 35.

(6) 7 Anne c. 20.

projts se heurtaient à l'hostilité conjuguée des propriétaires fonciers, toujours favorables au maintien de la clandestinité des transferts auxquels ils avaient recours, et de la « profession » juridique, représentée surtout par les « conveyancers », qui risquaient ainsi de perdre une source importante de revenus, C'était : donc une réforme utile, mais impopulaire, que les Commissaires proposèrent en 1830. Ce fut d’ailleurs en vain : aucune proposition de loi de ce genre ne fut même élaborée dans les années qui suivirent. Tout au plus doit-on signaler les « Judgment Acts » de 1838 (1) et de 1839 (2) qui créèrent des registres pour la transcription des jugements et des « lites pendentes » relatifs à des terres ; par ailleurs le Système de transcription applicable au Yorkshire fut remanié beaucoup plus tard par le « Yorkshire Registry Acts » de 1884 (3) et de 1885 (4).

Entre temps, cependant, l’état d'esprit des juristes et du législateur évoluait et les uns et les autres se mirent à mieux discerner les causes profondes du mal. Les années passant, les effets de la Révolution industrielle devenaient plus apparents et, avec eux, la théorie de l'excellence du droit de la terre perdait du terrain. Des critiques, qu’on aurait jugées sacrilèges avant 1830. étaient librement formulées à l'encontre de certains principes de la « land law ». D'autre part, On sait que depuis 1840 environ la jurisprudence anglaise avait reconnu pleine efficacité au type d'« overreaching conveyance » mis au point par la pratique avec le « trust for sale » et qui permettait le libre transfert d’une terre sans se préoccuper des droits « équitable » portant sur le prix de son aliénation (b}-rCetie jurisprudence devait évidemment amener l’ensemble de la profession juridique ainsi que le législateur à rechercher comment, d’une manière plus générale, pourrrait être organisée la transmission du droit « legal » sur

(1) 1 et 2 Vict. e.-110.

(2) 2 et 3 Vict: € 11.

(3) 47 et 48 Viet. €. 54.

(4) 48 et 49 Vict. « 26.

(5) Supra, II° Partie, Ch. III, 6 1°, pp. 323-397.

CR

un immeuble à un acquéreur auquel seraient inopposables les

‘droits « equitable » portant sur le même bien.

Toutes ces tendances se retrouvent aussi bien dans les rapports de Commissaires que le Parlement chargea plusieurs fois de reprendre l'œuvre de leurs prédécesseurs de 1829-1833 que dans les opinions émises par les grands juristes du temps. C’est ainsi que deux Commissions successives proposèrent, en 1853 et 1857, la création d’un registre foncier, du genre de celui qui devait être établi en Prusse en 1872, et dans toute l'Allemagne en 1896, mais qui n'aurait porté que sur les droits réels « Legal ». Et les Commissaires de 1857 ajoutaient cette remarque fondamentale que « l'établissement d’un registre foncier ne devrait former qu’une partie d’un plan général destiné à amender le droit de la « real property » (1) ». Leur opinion était reprise en 186 par le grand juriste Joshua Williams qui écrivait : « Je suis entièrement d'accord au sujet de la remarque d’après laquelle une mesure générale d'enregistrement devrait plutôt, suivre que précéder des changements salutaires du fond du droit lui-même. Si les changements introduits sont salutaires, le plus tôt ils le seront, et mieux cela vaudra » (2). La même année, un autre juriste éminent, Wolstenholme, émettait l’avis qp’il ne devrait plus exister « at law » que l’« estate » en #flef simple, le bail immobilier et certains « jura in re aliena » portant sur eux. Le tenant à vie d’une substitution immobilière serait investi du fief simple « legal », et n’en pourrait disposer qu'avec le concours de » trustees », les droits des autres bénéficiaires élant reportés sur le prix de vente (3). Nous voyons ainsi s’ébaucher un raisonnement d’une importance capitale, car, généralisé, il sera repris par le législateur de 1922-1925 : pour rendre le droit des transferts plus simple. il faut décider que seuls les « estates » et

(1) Parliamentary Papers 1857, 2° Session, vol. 21, p. 299, cité par HoLps- WORTH, op. cit., p. 316.

(2) Juridical Society’s Papers, II, 607, cité par HOLDSWORTH, 0p. cit. p. 316.

(3) Nous avons vu (supra, Il‘ Partie, Ch. V) que le « Settled Land Act » de 1882 devait aller plus loin dans cette voie, en ne subordonnant les actes d'aliénation du tenant à vie à aucune autorisation des « trustees ».