LE DÉVELOPPEMENT HISTO RIQUE

les « interests » « legal » seront opposables aux tiers ; donc, moins il ÿ aura de ces droits « legal » et plus les opérations de transfert seront facilitées ; Quant aux divers droits « equitable », on les protègera, à l'instar de ceux du « trust for sale », en les faisant porter, non plus sur la terre, mais sur la somme d'argent obtenue par l'acte de transfert réalisé sur elle.

On retrouve la plupart de ces suggestions dans le rapport d’une nouvelle Commission qui travailla en 1878 et 1879. : Celle-ci aflirma elle aussi que le plus grand obstacle à l'établissement d'un registre foncier en Angleterre était Ja trop grande complication du droit de la terre et la multiplicité des « estates » et des droits réels existant « at law ». Elle le fit en des termes qui méritent d'être cités : « Si une loi pouvait être votée... défendant au propriétaire d’un bien de l’entourer de liens (1) ou de le grever de charges autrement que d’une manière particulière ou bien donnant au possesseur du bien le droit d’en disposer comme S'il lui appartenait complètement ; en d’autres termes, si le droit ne reconnaissail que les « estates » en fief simple ou donnait au détenteur de la terre le même pouvoir de disposition que le détenteur d’une valeur mobilière possède Maintenant sur elle, l'établissement d’un registre foncier des droits réels serait aussi facile que ceux-ei seraient simples » (2). Nous retrouvons ici des idées déjà connues, mais un rapprochement nouveau vient S'y ajouter : celui qui est établi entre le transfert d’une terre et celui d’un meuble incorporel. Le point est important à noter, car il annonce déjà l'effort qu'entreprendra le législateur d’aprèsguerre pour assimiler, dans Ja mesure du possible, le droit de la « real Property » à celui de la « Personal property ». Plus loin, la même Commission justifie la préférence qu'elle accorde au système du registre foncier sur celui de la transcription à l'aide d'arguments d’un intérêt Comparatif certain, surtout pour

(1) L'expression anglaise est : « prohibiting the OWner Of {tying it up .» Elle s’applique Spécialement aux biens soumis À un établissement de famille : Ca land settled is à tied up land, »

un juriste français : « On peut tout de suite admettre que le registre foncier est théoriquement supérieur à la transcription, car celui-là à pour but de mettre en face de l'acquéreur ou du créancier hypothécaire éventuels le résultat net des précédents actes passés au sujet d’un bien donné, tandis que celle-ci place ces actes eux-mêmes devant lui et le laisse faire lui-même les recherches nécessaires. Dans un cas, il trouve, pour ainsi dire, le total de l'addition tout fait ; dans l’autre, on lui donne les chiffres, et il doit calculer le total lui-même » (4). Enfin, elle concluait à la nécessité d’abroger le Statut des « Uses », « cette forteresse de la pédanterie des actes de transfert », ce qui était évidemment un excellent moyen de réduire le nombre des droits réels « legal 5, en rétrocédant à l’« Equity » tous les « executory interests » qu'elle avait perdus en 1535. Et Maitland, de son côté, dans une étude publiée en 18-09 sur le droit de la « real property » critiquait vivement les règles successorales qui Ÿ étaient applicables et, en particulier, le principe du droit d’aînesse, écrivant : « C’est à cause du fils aîné que nous désorganisons toute notre doctrine juridique (« jurisprudence ») » (2).

Ainsi, de l’ensemble de ces recommandations émises par des groupements officiels ou des individualités privées se dégageaient deux idées principales : il fallait avoir le courage d’envisager une réforme d’ensemble du droit de la terre et il serait bon d’organiser un système général de publicité des transferts immobiliers, de préférence par la création d’un registre foncier, cette dernière innovation devant suivre, et non précéder, les modifications apportées aux principes mêmes du droit de la « real property ». Malheureusement, les principaux intéressés, c’est-à-dire les propriétairs fonciers demeuraient hostiles à ces modifications profondes : aussi le Parlement, encore très fortement soumis à leur influence, n'’entreprit-il que quelques réformes souvent judicieuses, mais de faible envergure. Un « Partition Act » de 1868 (3)

(1) Eod. loc. V.. IV, 9.

(2) Collectad Papers, T. 193, cité par HOLDSWORTH, 0p. cit., p. 315. (3) 31 et 32 Vict. c. 40.

ro LE DÉVELOPPEMENT HISTORIQUE

permit plus facilement aux coindivisaires de provoquer le partage judiciaire de terres tenues en indivision. Le « Vendor and Purchaser Act » de 1874 (1) stipula que, dans un contrat de vente soumis aux conditions de droit commun, les titres de propriété produits .n’auraient pas à remonter à plus de 4o années alors que la durée auparavant requise par la « Common Law » et l’« Equity » était de 60 ans : mesure utile pour simplifier les opérations d'investigation des actes de propriété. Il admit également que le droit au « freehold » d’une terre n'avait pas besoin d’être produit à l’occasion du transfert d’un simple bail immobilier portant sur elle (2). Des « Conveyancing Acts » s’étendant de 1881 à 1911 (3) n'altérèrent que sur quelques points les droits des transferts des « estates » en fief simple, des baux immobiliers, des servitudes, etc... Celui de 188r eut toutefois, le mérite d’assouplir le formalisme rigide de la « Common Law » en matière de création d’« estates » en fief simple et en fief taillé: Les mots de « en fief simple » ou de « en fief taillé » inclus dans l'acte scellé de transfert furent dès lors suffisants pour transférer à autrui les « estates » correspondants, à l’égal des termes sacramentels : « et à ses hoirs » ou « et aux hoirs de son Corps » impérativement requis jusqu'à cette date (sauf en matière testamentaire). Enfin, le « Land Transfer Act » de 1897 (4), complétant sur ce point P« Administration of Estates Act » de 1833, réalisa, dans sa première partie, une réforme heureuse, en assimilant presque complètement « real property » et « personal property », quant aux droits des créanciers hérédi-

(1) 37 et 38 Vict. c. 78.

(2) L’utilité de cette mesure semblait être de permettre au locataire, qui n’aVait pas à connaître le « freehold title »;, de ne pas se voir opposer les droits réels € equitable » qui pouvaient le grever. Mais un arrêt célèbre, PATMAN v. HARLAND, se prononça en sens contraire en 1881 (17 Ch. D., 353) et la jurisprudence ainsi établie ne devait être abolie que par le Law of Property Act de 1922, puis par le Law of Property Act de 1925 (art. 45 (5)). Vide CHESHIRE, Op. cit., p. 645.

(8) 44 et 45 Viet. ce. 41 ; 45 et 46 Vict. €. 39 ; 55 et 56 Vict. e. 13 ;-1ret-2 Geo. Ve 27. :

(4) 60 et 61° Viet. e. 65.

DES ÉTABLISSEMENTS DE FAMILLE EN ANGLETERRE Art

taires sur le patrimoine de leur débiteur décédé (1). Il n'en reste pas moins qu'aucun de ces textes n’est vraiment fondamental et que, de plus, ils ne se rattachent pas les uns aux autres par un lien logique très net, ils ne révèlent pas l'existence d’un plan d’ensemble préétabli.

En fait, les seules lois capitales votées au cours de cette période sont, sans conteste, les « Settled Land Acts » et, avant tout, celui de 1882, dont nous avons déjà entrepris l'étude (2). Nous n'y reviendrons donc pas. Mais il est très significatif de remarquer que le seul exemple de réforme de base, hardie, presque révolutionnaire, que nous rencontrions soit celui d’un Statut voté principalement dans l'intérêt des propriétaires fonciers euxmêmes. Tirons-en cette conclusion que ces derniers ne répugnaient pas à modifier profondément le droit existant, mais dans la seule mesure où cela était nécessaire pour leur propre salut. Dans de telles circonstances, le problème de la publicité des transferts immobiliers ne pouvait pas encore recevoir de solution générale : les conditions préalables ne se trouvaient en effet pas remplies. Il n’est donc pas étonnant qu’une tentative faite en 1875, de créer un registre foncier, avec immatriculation simplement facultative des mutations, ait complètement échoué (3). Toutefois, le « Land Transfer Act » de 1897 ordonna, pour Île seul Comté de Londres, l’immatriculation, obligatoire cette fois, sur un registre foncier, des mutations immobilières portant sur un droit « legal ». Un système de « mentions restrictives » permettait, par ailleurs, de savoir si la terre était soumise à un

(1) À l’origine, seule la « personalty » était saisissable par Île créancier impayé, après la mort de son débiteur. La « realty » ne le devint que par étapes, d’abord dans trois cas exceptionnels « at law », puis d une manièr? plus générale « in Equity ». L’assimilation sur ce point entre ces deux éléments du patrimoine fut réalisée partiellement par des Statuts de 1833 et 1869 et presque complètement par le Land Transfer Act précité (vide sur ce point CHESHIRE, op. cit., pp. 717-721). Cependant, le Land Transfert Act de 1897 soustrayait encore à l’action des créanciers du de cujus les terres dont ce dernier était saisi pour un estate en fief taillé. Mais le législateur d’après-guerre devait supprimer cette exception (infra, $ 2).

(2) Supra, II° Partie, Ch. V.

(3) 38 et 39 Viet. c. 37 (Land Transfer Act).

Ax2 LE DÉVELOPPEMENT HISTORIQUE

«€ trust », à un « trust for sale » ou grevée de substitutions (1). Ce registre donna de bons résultats et nous verrons que le législateur de 1922-25 l’a maintenu en usage.

=. Mais là se bornèrent les efforts du législateur d’avant-guerre. Et, au total, le droit de la terre conservait toujours la plupart

de ses traits caractéristiques traditionnels. Dicey s’en étonna, dans un article publié en 1905 dans la « Law Quarterly Review » et intitulé : « Le paradoxe du droit de la terre » (2). Il remarquait que « pour l'étudiant de l’histoire du droit, le développement du droit anglais de la terre, de 1830 à 1900, présente ce paradoxe : d’incessantes modifications ou réformes du droit, qui s'étendent sur 70 ans et ne sont certainement pas encore lerminées, ont laissé inchangés, en un sens, presque intacts, les fondements du droit relatif à la terre... Le paradoxe du droit anglais moderne de la terre peut donc être ainsi résumé : la conslitution anglaise est, tout en conservant des formes monarchiques, devenue une démocratie, mais le droit anglais de la terre demeure le droit de la terre convenant à un Etat aristocratique » (3). La remarque terminale de Dicey est certainement très juste. Mais le fait qu'il signale constitue-t-il un paradoxe ? En réalité, si l’étude que nous avons entreprise des établissements de famille a pu nous convaincre d’une vérité sociologique certaine, c’est bien de celle-ci : démocratie politique et structure sociale démocratique dans un pays sont deux notions nettement distinctes. De 1830 à 1900, l'Angleterre était devenue, sur le plan politique, une démocratie, tout en demeurant socialement un pays aristocratique. Et comme le droit privé d’un pays traduit normalement son état social, Dicey avait tort, à notre sens, de parler ici de paradoxe. En résumé, à l’époque où il écrivait, la réforme du droit de la terre, admise dans son principe, attendait encore l’arrivée de circonstances plus favorables pour entrer en voie de réalisation,

(1) HARGREAVES, op. eît., pp. 203-204.

(2) L. Q. R., XXI, p. 221, cité par HornSWORTH, op. cit., p. 317. (3) C’est nous qui soulignons.

NCA

$ ». — Les réformes législatives de 1922-1925

et leurs origines immédiates

Or, ces circonstances se trouvèrent mieux réunies après la grande guerre. C’est qu'entre temps, la situation avait beaucoup changé. L'événement essentiel et nouveau était le morcellement de plus en plus rapide des grands domaines fonciers, Ce morcellement aurait vraisemblablement commencé plus tôt, s'il ne s'était heurté, avant 1882, à la structure traditionnelle des substitutions immobilières qui, on le sait, grevaient à peu près toutes les grandes propriétés anglaises. Il avait été ue possible par le vote du « Settled Land Act » de 1882, et, aussitôt après cette date, les tenants à vie ne manquèrent pas . utiliser ces pouvoirs de vente légaux qui leur avaient si HAEReRS fait défaut. Il devint encore plus important au début du xx° siècle en raison de la politique fiscale suivie par le parti libéral, alors au pouvoir et qui fit appliquer plusieurs des solutions défendues par les Fabiens, groupe d’intellectuels socialistes franchement hostiles au grand capitalisme agraire (1). En 1908, Asquith avait déjà relevé le taux des droits de succession portant sur les fortunes de plus de 150.000 livres, mais ceux-ci continuaient à ne pas être perçus entre époux ou en ligne directe. Lloyd George, dans son fameux budget de 1909, alla beaucoup plus loin. Il étendit les droits de succession à la ligne directe et aux époux et surtout établit une série d'impôts nouveaux grevant la terre l’un, de 20 %, visait les plus-values foncières (increment value duty) ; un autre, dit droit de réversion, frappait de 10 % le bénéfice réalisé par le propriétaire sur les terrains loués à l’expiration de baux emphytéotiques (2) ; un troisième, de 2,5 %, frap-

{1) Cf. André Mauroïs, op. cît., p. 702-704.

(2) Cet impôt s’appliquait tout tucilierenett aux baux à charge de bâtir, dont nous avons déjà signalé l’importance économique (supra, TT° Partie, Ch, V,

$ 2, pp. 386-387).

pait les terrains non mis en valeur ; le dernier frappait de 20 % le revenu provenant de droits sur les mines (mineral rights duty) (1). Bien entendu, le résultat — voulu d’ailleurs — de ces mesures législatives fut de rendre impossible, économiquement, la conservation intégrale des grands domaines et nécessaire l'aliénation de parcelles plus où moins importantes de ceux-ci, afin de pouvoir acquitter toutes les charges nouvelles dont ils étaient grevés. Enfin, d’une manière plus générale, la rentabilité des exploitations agricoles n'avait cessé, depuis la seconde moitié du xix° siècle, de décroître.

Au total, en 1918, la composition de la fortune immobilière anglaise s'était sérieusement modifiée et un nombre croissant de propriétaires avait maintenant un intérêt vital à ce que le droit de la terre fût simplifié et, par suite, celui des transferts rendu moins coûteux. Le moment de la réforme était donc venu. En 1919, était nommée une Commission chargée de préparer un rapport sur le droit des transferts immobiliers. Elle disposait, pour mener à bien sa tâche, en plus des rapports et études que nous avons déjà mentionnés (2), d’une série de propositions de loi, remontant aux années 1895 et suivantes, rédigées par. Wolstenholme et Sir Benjamin Cherry et relatives à l’assimilation du droit de la « real property » à celui de la « personal property », au droit des terres mises en « settlement », à celui des transferts et à celui de l'administration du patrimoine des personnes décédées : d'un rapport d’une Commission de 1908, sur la manière dont fonctionnaient les « Land Transfer Acts » 5 enfin, d’une proposition de loi, relative à nouveau à l’assimilation des droits du « real » et du « personal estate » et déposée devant le Parlement par Lord Haldane en 1914. La Commission de 1919, tout en tenant compte des travaux de 1908 et 1914, demanda à Sir Benjamin Cherry de refondre en une seule proposition de loi toutes celles qu'il avait rédigées en compagnie

(1) AurIx, Traité élémentaire de Seience des Finances, pp. 510-511. La légis lation anglaise en ces matières enregistra d’ailleurs un complet échec et le « Finance Act » de 1923 a supprimé ces impôts.

(2) Supra, À 1°', passim,

de Wolstenholme quelque vingt années auparavant. Ce texte unique fut déposé devant la Chambre des Lords en 1920 par Lord Birkenhead, Lord Chancelier à cette époque. Il fut soumis à une étude très approfondie d’une Commission conjointe des deux Chambres, en majorité composée de juristes et, finalement, sous le titre de « Law of Property Act », fut voté en 1922, « résultat dû pour une large part à l’adresse, à la science et au tact de Lord Birkenhead » (1). Nous avons déjà indiqué comment, par la suite, cette loi unique se transforma en sept textes distincts, promulgués en 1925 et entrés en vigueur le 1°* janvier 1926 (2).

C'est l’étude, dans leurs traits essentiels, de ces sept lois que nous devons maintenant aborder. Mais, avant de le faire, il importe de préciser les tendances générales de cette législation. Son but ultime demeure l’amélioration du droit des transferts immobiliers, aux divers points de vue de la simplicité, de la sécurité et de l’économie de temps et d'argent. Mais, pour l'atteindre, il est affirmé qu'il est nécessaire de s'attaquer au fond même du droit de la « real property ». L'erreur de base des Commissaires de 1829-1833 a été retenue et comprise, La Commission de 1919 a reconnu en effet, que les « principaux défauts du système actuel des transferts ne résident pas dans les « Cônveyancing Acts » ou dans la pratique des transferts, mais dans l’état général du droit de la « real property » (3). En second lieu, en même temps que le législateur d’après-guerre espère résoudre les problèmes des transferts par une réforme profonde du droit de la terre lui-même, il renonce à l’idée de créer une publicité générale des mutations immobilières, que ce soit par voie de transcription ou d'établissement, dans toute l’Angleterre, du régime du registre foncier (4). Enfin, l'idée centrale autour

(1) HOLDSWORTH, 0p. cit., p. 222.

(2) Supra, pp. 396-397.

(3) Rapport de 1919, Vol. XXIX, p. 9, cité par HOLDSWORTH, 09. cit., p. 320.

(4) Les opinions étaient trop divisées au sein même de la profession juridique pour qu’on pût espérer réaliser une réforme positive sur ce point. [Il

avait été convenu que l’introduction éventuelle d’un registre foncier, âvee immatriculation obligatoire des mutations, ne serait pas proposée avant que la

de laquelle toute la réforme va graviter, consiste à moderniser le droit de la terre, en prenant modèle, autant que faire se peut, sur le droit de la « personal property ». On retrouve cette idée jusque dans le « long title » du « Law of Property Act » de 1922 (1) qui débute en effet ainsi : « Un acte destiné à assimiler et à amender le droit de la « real property » et celui de la « personal property » (2). Nous connaissons donc maintenant l'état d'esprit des réformateurs, Reste à analyser leur œuvre, sur le plan positif (3).

Une première source de complications importantes résultait du fait qu'en 1922, une terre pouvait être détenue en vertu d'une tenure libre (freehold) soumise au droit commun de la « real property » ou d'une tenure conservée par écrit (copyhold) réglementée localement par les coutumes manoriales où d’un bail immobilier (leasehold), ce dernier étant gouverné par le droit des « chattels real » (4). Dans un dessein de simplification, le « Law of Property Act » de 1922 décida de supprimer toutes les tenures conservées par écrit et d'appliquer le plus de règles possibles du droit des baux immobiliers, élément de la « personal property », à celui des tenures libres, partie de la « real

nouvelle législation ne comptât 10 années d'application. Depuis 1936, aucun effort nouveau n’a été tenté en ce sens et il semble que la majorité des intéressés soit favorable au maintien du € statu quo ».

(1) 12 et 13 Geo. V €. 16.

(2) M. HARGREAVES (op. cit, p. 49) critique ee titre qu’il qualifie d’ « impossible », parce que si « en 1925, on avait confié à un SOLON moderne la tâche de rédiger un Code du droit des biens, compte tenu uniquement des besoins sociaux et économiques du temps, il aurait eu encore à distinguer entre les meu: bles et les immeubles » (p. 49), à raison des caractères juridiques uniques que possède la terre. La remarque est juste, mais nous croyons que le législateur de 1922 a simplement tenu à affirmer, dans ce titre, sa volonté de rapprocher, dans la mesure du possible, un droit trop compliqué et trop archaïque d’un droit plus simple et plus moderne. D'autre part, l’emploi de l’expression « amender » prouve bien que la loi de 1922 ne se contente pas de réunir en

un seul texte un faisceau de règles éparses, quoique déjà existantes, mais qu’elle a aussi pour objet de créer des règles nouvelles. C’est done indiseutablement une loi de codification (vide supra, p. 396, notes 2 et SD):

(3) Vide CHESHIRE, op. cit. pp. 66-97.

(4) Supra, Ÿ 1°, p. 403.

PNA

property ‘». Il compléta ainsi fort heureusement le Statut des lenures de 1660. Afin d’obtenir ces résultats, la loi, dans sa cinquième partie (articles 128-137) et dans sa 12° annexe, organise la conversion obligatoire de toutes les tenures conservées par écrit en lenures en socage. Elle prescrit en même temps la suppression immédiate de certains « incidents » manoriaux (tels que le droit pour le seigneur de saisir la terre du tenant qui a aliéné celle-ci sans sa permission), l'extinction à terme et moyennant compensation de certains autres présentant une valeur pécuniaire (tels que les droits relatifs aux coupes d’arbres) (1) et en maintient enfin quelques-uns en vigueur (ainsi les droits du seigneur en matière de foires, marchés et droits de pêche ou de chasse). Par ailleurs, en vertu de l’article 45 (1) (a) de l’« Administration of Estates Act » de 1925 (2), toutes les règles successorales de caractère local, y compris celles existant en vertu des coutumes de « gavelkind » et de « borough English », sont abrogées. Le même article 45 (1) (d) abolit le droit de déshérence « de la Couronne ou du Duché de Lancastre ou du Duc de Cornouailles ». En outre, l’article 136 du « Law of Property Act » de 1922, tout en conservant les services honorifiques rattachés aux tenures en sergenterie, les abolit toutes sans exception. Enfin, en dépit d’une rédaction défectueuse de la seconde annexe du « Law of Property Act » de 1922, il semble raisonnable d'admettre que la tenure en « frankalmoin » a, elle aussi, disparu (3). Au total, il ne subsiste plus, en Angleterre, qu'une seule espèce de tenure : celle en socage. Sans doute, la notion même de tenure n'est-elle pas affectée par les réformes et le roi demeure-t-il donc en théorie pure le souverain fieffeux, « Lord paramount of all lands », mais comme par ailleurs tous les incidents féodaux ont été abolis jusqu'au dernier, savoir le droit de déshérence, « socage » n'est qu’un autre mot pour propriété » (4). &

(1) Cette extinction s’est produite au plus tard le 31 décembre 1935. Le seigneur peut réclamer les indemnités qui lui sont dues jusqu’au 31 décembre 1940.

(2), 15° Geo. :V ec. 22.

(3) Contra : HARGREAVES, op. cit., p. 67.

(4) CHESHIRE, 0p. cit., p. 67.

AR: Aie

Ce résultat obtenu, le législateur s’est vigoureusement attaqué au problème de la réduction du nombre des « estates legal » nous avons déjà indiqué tout l'intérêt de la question (1). À cette fin, la 5° annexe du « Law of Property Act » de 1925 (2), contient, entre autres abrogations, celle du Statut des « Uses » : par suite, tous les « executory interests », ne peuvent plus désormais exister qu’à l’état d’« equitable interests », comme avant [HAE D'autre part, l’article 1° (1) du même Acte ne laisse plus subsister comme « legal estates » que l’« estate » en fief simple absolu en possession (3) el le bail imobilier absolu (4) et il énumère limitativement les cinq droits réels « legal » qui peuvent grever les deux « estates » susmentionnés, C’est dire que tous les autres «estates » ou « interests », tels que les droits en fief taillé, à vie, en « reversion » ou en « remainder » n'existent plus qu'en « Equity » et, par conséquent, on voit tout de suite que les substitutions immobilières ne peuvent plus, dorénavant, être créées que par le canal d’un « trust » (5).

A côté de ces innovations fondamentales, le législateur en a réalisé de tout aussi importantes , qui ont permis de réuire très sensiblement les divergences existant entre les droits de la « real » et de la « personal property ». Remarquons bien que l’évolution, en ce sens, remonte loin dans l’histoire du droit anglais. Qu'il suffise à cet égard de rappeler que la capacité testamentaire, toujours admise en matière de « personal estate », a été reconnue, en fait de « real estate » dès le Statut: des Testaments, de 1540; et le Statut des Tenures, de 1660 (6) et que

() Supra. Ÿ 1°, pp. 407-408.

(2) 15 Geo. Ve. 20. ;

(3 et 4) Le terme « absolu » signifie que lorsque l'estate en fief simple où le bail immobilier sont assortis d’un terme où d’une condition résolutoire, ils ne peuvent exister qu’en « Equity ». Le terme « en possession » signifie que l’estate en fief simple consécutif, par exemple, à un estate à vie et qui n'existe done qu’en « interest » jusqu’à l'expiration de l’estate à vie, n’a lui non plus qu’un caractère & equitable ».

(5) Il en était ainsi, rappelons-le, dès avant 1922 pour les substitutions mobilières. (

(6) Supra, IT° Partie, Ch. préliminaire, pp. 190-191. ,

DES ÉTABLISSEMENTS DE FAMILLE EN ANGLETERRE hx9

l'action d'expulsion qui, aux xvi et xvr siècles, a supplanté les vieilles actions réelles n'est, sous un autre nom, que l’action de «trespass de ejectione firmæ» donné au locataire évincé (1). Au surplus, nous avons noté, dans le paragraphe précédent (2), que l« Administration of Estates Act », de 1833, et le « Land Transfer Act », de 1897, avaient progressivement soumis presque aux mêmes règles la « real » et la « personal property », quant aux droits de saisie des créanciers d’un débiteur décédé. Le travail d’assimilation fut ici poursuivi par l’« Administration of Estates Act », de 1925 : de l'interprétation conjuguée des articles 1 et 3 (3) de ce Statut, il ressort en effet, que les « estates » en fief taillé qui ont fait l’objet d’une disposition testamentaire font également partie du gage des créanciers du de cujus. On sait, par ailleurs, que les créanciers d’un débiteur vivant ont pu saisir la moitié de ses terres depuis le Statut de Westminster de 1285 et la totalité de celles-ci depuis le Judgment Act, de 1838 (3). Mais les Statuts ont réalisé une unification des règles juridiques sur de nombreux points nouveaux. Tout d’abord, on sait que la doctrine des « estate » avait toujours été inapplicable à la « personal property » et qu’un droit viager sur un « chattel », « real » ou « personal » ne pouvait être constitué qu'en « Equity », tandis qu'il était impossible, même en « Equity.» de créer un droit en fief taillé sur les mêmes biens. L'article 130 (1) du « Law of Property Act » de 1925, a comblé cette lacune, en spécifiant que la « personal property » pourrait désormais être grevée de droits « equitable » en fief taillé. Il est aisé d'apprécier toute l’importance de cette disposition nouvelle puisqu'elle permet d'intégrer, à l’aide d’un « trust », les « chattels » dans les « strict settlements » et, de plus, l'assimilation est complète, puisque les subtitutions immobilières, de leur côté, ne sont plus susceptibles d’être créées qu’en « Equity » (4). Certes, au point de vue de la théorie des « estates », une différence

(1) Supra, Partie préliminaire, Ch. 1°, À 2. pp. 54-55. (2) Supra, p. 410 et p. 411, note 1. , (3) Supra, L° Partie, Ch. I°', À 2, p. 108, note 1. (4) Supra, p. 418.

demeure, en ce sens, que la terre est tenue en fief simple, tandis qu'un meuble peut faire l'objet d'un droit de propriété absolu (absolut ownership), mais nous avons précisément montré que cette différence est dénuée maintenant de toute portée pratique (1). D'autre part, les articles 45 et 46 de L’« Administration of Estates Act », de 1929, ont établi, en matière de succession ab intestat, de nouvelles règles indifféremment applicables à la « real » et à la « personal property », cependant qu'ils abrogeaient an mème temps et les vieux « canons of descent » et le système établi par les « Slatutes of Distribution » : ainsi s’est trouvé comblé un fossé qui, depuis des siècles, s'était creusé entre le droit de la «realty » et celui de la « personalty » (2). Sans doute, l'article 45 (2) du même Statut dispose-t-il que Îles « canons of descent » continuent à régir les « estates » en fief taillé, mais la règle n'est plus spéciale à la « realty », puisque la « personalty » peut, elle aussi, être assortie de droits en fief (aillé Par ailleurs, même après la « Conveyancing Act », de 188r, le transfert d’un « estate » en fief simple exigeait l'emploi de termes consacrés, les « words of limitation », tandis que la transmission de la pleine propriété d'un « chattel » n'était soumise à aucun formalisme, ce qui était de beaucoup préférable. Aussi l’article 60 (1) du « Law of Property Act » de 1925 a-t-il prévu qu’e un transfert de terre tenue en « freehold » fait à une personne sans « words of limitation » ou autre expression équivalente investirait le « grantee » du fief simple... à moins qu'une intention contraire n’'apparaisse dans l'acte ». Enfin, la doctrine de Dearle v. Hall, qui réglait, on le sait (3), par la recherche de la priorité de la signification aux «€ trustees », les conflits entre acquéreurs successifs d’« equitable interests » portant sur de la «personalty», a vu son champ d'application étendu à la « realty » par l’article 137 du « Law of Property

(1) Supra, p. 417.

(2) Sur les suecessions ab intestat en droit anglais depuis 1’ « Administration of Estates Act » de 1925, vide L. BAUDOIN, « De l'administration des successions ab intestat en droit anglais », thèse, Paris, 1928.

(3) Supra, IT° Partie, Ch..TIT, À 2, pp. 339-340 et les notes.

Act », de 1925. Et cette extension est évidemment d'autant plus importante que le nembre des droits « equitable » portant sur la terre a été fortement accru par l’article 1* de la même loi. IL nous est maintenant possible de nous rendre compte que l'avis exprimé à juste titre par la Commission de 1919, a été suivi par le législateur et que la simplification du droit des transferts a été précédée, comme il convenait, par toute une série de réformes profondes qui ont modifié la plupart des vieux principes sur lesquels le droit de la « real property » était trop longtemps resté fondé. Reste alors à examiner par quels procédés plus directs le droit des transferts a été amélioré (1). Quelle était la situation en 1922 ? On peut la résumer brièvement ainsi, en prenant l'exemple le plus frappant : celui de la vente d’une terre, L’acquéreur avait à craindre l'existence, sur cette terre, de droits réels « legal » nombreux et variés, qui lui seraient opposables, qu'il les connût ou non, et que son ignorance résultât ou non d’une investigation insuffisante des titres de priorité de son auteur. Il avait presque autant à craindre de la présence de droits réels « equitable », qui ne lui étaient inopposables que dans le seul cas — fort rare — où il ne les connaissait pas, bien qu'il eût effectué toutes les recherches désirables, de telle sorte qu'il apparût comme la victime d’une erreur commune et invincible. En outre, à quelques exceptions près, il n'avait pour se renseigner que des moyens d’information privés, en l’absence d’un système général de publicité des mutations immobilières. Enfin, il existait heureusement pour lui deux types de transferts, savoir ceux réalisés par un « trustee for sale » et par un tenant à : vie d’une substitution immobilière, qui lui assuraient, pour peu qu’il prit certaines précautions, plus nombreuses en matière de « strict settlement » qu’en matière de « trust for sale », la transmission du droit « legal » en fief simple, libre de tous les droits « equitable » existant, et ce, qu'il eût ou non connaissance de

ces derniers.

(1) Nous laissons de côté iei quelques modifications importantes, mais ne portant que sur des points particuliers : nous les retrouverons au Chapitre IT de cette Partie.

Tel étant l’état du droit, il n'apparaît pas douteux que la mesure la plus radicale et la meilleure aurait consisté à étendre à toute l'Angleterre, le système de registre foncier créé en 1897 par le « Land Transfer Act » pour le Comté de Londres. Mais nous avons vu qu’en raison de la diversité des opinions des juristes anglais à ce sujet, cette solution n’était malheureusement pas réalisable. Nous ne devons done pas nous attendre à ce que le législateur de 1922-1925 ait pu résoudre parfaitement le problème. Comme l'écrit très justement M. Cheshire (1), « tant que nous resterons attaché à notre pratique de « conveyancing » privé, il est inévitable que le transfert de la terre demeure onéreux et compliqué ». Peut-être nous sera-t-il permis d'ajouter qu'aux yeux d’un juriste français pour qui, à l’époque moderne, les deux notions d’opposabilité de droits aux tiers et de publicité apparaissent comme indissolublement liées, la lacune présentée en la matière par le droit anglais semble particulièrement grave. Il nous faut pourtant expliquer comment, dans une assez large mesure, le législateur de 1922-1925 a réussi à rendre le droit des transferts moins compliqué et moins onéreux.

Il faut distinguer, sur ce point, entre droits réels « legal » d'une part et droits réels « equitable » de l’autre. Les premiers étaient les plus dangereux de tous pour un acquéreur, puisqu'ils sont en toutes circonstances valables « erga omnes ». Or, comme leur nombre a été réduit considérablement par l’article 1° (x) du « Law of Property Act », de 1925, la position de l'acquéreur en à été automatiquemnt améliorée, Restaient alors les droits réels « equitable ». Ici, un gros effort a -été effectué en vue de subordonner leur opposabilité à l’accomplissement des mesures de publicité adéquates. Précisons bien qu'il ne s’agit de la création ni d'un registre foncier, ni d’un système de transcription des actes de transfert. Mais le «Land Charges Act», de 1925 (2) a établi pour toute l'Angleterre un système d'inscription des droits que les tiers peuvent avoir sur une terre donnée. À cet effet, il

(1) Op. cit., p. 6.

(2) 15 Geo. V e, 22.

a créé six registres distincts où doivent être inscrits : 1° les actions judiciaires en cours relatives à la terre et les demandes de mise en faillite ; 2° les rentes foncières viagères (déjà inscrites avant 1926) ; 3° les brefs et ordres de la Cour concernant la terre (4 compris les « receiving orders » en matière de faillite) ; 4° les « deeds of arrangement » ; 5° les charges réelles (land charges) ; 6° les charges réelles agricoles (en vertu de l'« Agricultural Credits Act » de 1928). Le registre le plus important est évidemment le cinquième, Les inscriptions qui y sont prises se divisent en cinq catégories. La catégorie À comprend différentes charges dont un « limited owner » a le droit en vertu de certains Statuts de grever sa terre en garantie de sommes d'argent empruntées et dépensées en vue d'améliorer celle-ci. La catégorie B comprend les mêmes charges, mais créées autrement qu'à la demande d’un particulier (par exemple, par une municipalité). La catégorie C comprend les « puisne mortgages », c’est-

à-dire les hypothèses « legal » d’ordre subséquent qui ne sont D. [æ)

pas protégées par la remise « equitable » des titres de propriété au créancier hypothécaire ; les charges acquises par un « limited owner » à raison de divers Statuts ; les « general equitable charges », c’est-à-dire les hypothèques qui ne sont qu’«equitable », en raison du manque de formalisme de l'acte de transfert du bien hypothéqué, et non protégées par la remise des titres de propriété (1) ; enfin, les « estates contracts », c’est-à-dire les contrats destinés à préparer la création ou le transfert ultérieurs

(1) I1 nous est impossible d’exposer ici le droit anglais du « mortgage ». Disons simplement qu'avant 1925, le « legal mortgage » était construit sur la même base que la « fidudia eum creditore » romaine, le droit en fief simple sur la. terre hypothéquée étant transféré par le débiteur à son créancier (mais la situation du débiteur fut bientôt améliorée par l’Equity, grâce au « droit de rachat » (« Equity of redemption ») qui lui fut reconnu). Les « mortgages » de rang ultérieur ne pouvaient être qu’ « equitable », ear ils étaient garantis par le seul « righ of redemption ». D'autre part, tout « mortgage » créé sans que le droit en fief simple ait été transféré avec le formalisme requis était « equitable ». Les questions de priorité étaient réglées comme suit : le créaneier hypothéeaire « legal » venait en tête, sauf s’il avait connaissance (notice) de mortgages « equitable » antérieurs ; les créanciers hppothécaires « equitable » étaient payés dans l’ordre de naissance de leurs droits. Depuis 1925 au contraire, le débiteur hypothécaire conserve par devers lui le titre « legal » de

h2/ LE DÉVELOPPEMENT HISTORIQUE

d'« estates legal », cette définition englobant les promesses de vente portant sur une terre (1). La classe D comprend les charges acquises par les agents du fisc à raison de taxes successorales : les « restrictive covenants », c'est-à-dire, au sens du Statut, les restrictions conventionnelles à l’usage d’une terre consenties par un tenant autre qu'un locataire ; enfin, les diverses servitudes « equitable ». La classe E comprend les rentes foncières viagères non inscrites avant 1926 sur le registre des « annuities ». De la sorte, la plupart des « jura in re aliena » du droit anglais __ et ils sont nombreux ! — doivent être obligatoirement inscrits pour être opposables aux tiers. Il suffit donc à un acquéreur de rechercher sur un index alphabétique commun aux six registres

propriété, le mortgage « legal » étant créé soit à l’aide d’une cession d’un bail immobilier à très long terme (en général 3000 ans), soumis à une condition résolutoire, savoir le remboursement du prêt, soit simplement à l’aide de « charges réelles à titre de « mortgage legal », le créancier hypothécaire étant dans les deux cas investi des mêmes garanties statutaires. Le débiteur conservant ainsi le titre QC legal », des « mortgages » subséquents peuvent être maintenant « legal ». Le droit des « equitable mortgages » n’a par ailleurs pas été modifié. Ainsi le classement des. « mortgages » est effectué sur des bases nouvelles, On a vu que deux catégories, parmi eux, devaient être inscrits. Une troisième, au contraire, n’a pas à l'être : celle des « mortgages » — «legal » où «equitable » —— qui sont protégés par la remise au créancier des titres de propriété du débi teur. Cela étant, vient en premier lieu le titulaire du mortgage « legal » protégé. Puis vient le titulaire du mortgage « equitable » protégé, qui prime tous autres créanciers postérieurs ayant connaissance de son droit (ce qui sera fatalement le cas, puisque les créanciers postérieurs n’auront pu se faire présenter par leur débiteur les titres de propriété sans entrer en rapports avec le créancier « equitable » qui les détient). Enfin, les conflits entre tous les autres créanciers sont réglés par la date d'inscription de leur « mortgage » sur le registre ad hoc. Ces explications succinctes suffisent à prouver, nous semble-t-il, que le droit anglais du « mortgage », même après les réformes de 1922-1925, est resté assez compliqué à raison de deux causes principales : 1° le maintien de la distinction entre « legal » et « equitable mortgages », et surtout 2° l’existence de « mortgages » non assujettis à inscription. Vide sur ce point : « Le morlgage en Angleterre et aux Etats-Unis d'Amérique », par M'° N. ASLAN, Paris, 1928.

(1) On peut rapprocher cette inscription des « estates-contracts » du système allemand de la prénotation, qui consiste à publier au registre foncier un transfert immobilier éventuel, conditionnel ou futur. Il est peut-être regrettable que le décret-loi français du 30 octobre 1935 sur la transcription n'ait rien prévu de semblable. (Cf. CASSIN, op. cit., p. 62).

(nous disons : alphabétique, car la publicité organisée par Île « Land Charges Act » présente, comme celle du régime français, l'inconvénient d’être personnelle, et non réelle) les droits réels des tiers qui, éventuellement, grèveraient la terre de son vendeur, pour être fixé. Si l'index ne contient pas d'inscriptions, il ne court aucun danger, même &’il a, par ailleurs, connaissance de l’existence de charges qui n’ont pas été inscrites selon la loi. Le régime de publicité est donc exclusif de toute application de la « doctrine of notice » (r). Il est certain que le «Land Charges Act » a ainsi réalisé un progrès marquant par rapport à l’état de droit préexistant.

Il ne restait plus alors. au législateur qu’une dernière tâche à accomplir : étendre le champ d'application de ces « overreaching conveyances » dont le « trust for sale » constituait, avant 1922, le type le plus parfait. A cet effet, l’article 34 (2) (3) du « Law of Property Act », de 1925 et l’article 33 (1) de l’« Administration of Estates Act» de 1925 ont créé trois « trusts for sale » statutaires, lorsqu'une terre est transférée à des

tenants en commun ou conjoints ou lorsque le propriétaire de

la terre meurt intestat. Dans ces trois cas, de par l'effet de Ja loi, l’aliénation ultérieure de la terre est réalisée au moyen d’une «overreaching conveyance » qui permet à l’acquéreur de ne pas s'occuper des droits « equitable » qui peuvent la grever. Bien entendu, rappelons-le, lorsque le «trust for sale » est créé par la volonté des parties, les seuls droits «equitable » inopposables à un tiers acquéreur sont ceux qui naissent du «trust for sale » lui-même. Mais le législateur a voulu accroître encore son efficacité et, dans ce dessein, l’article 2 (2) du «Law of Property Act» de 1925 a prévu que le propriétaire d'un «estate » déjà grevé de droits réels «equitable » pourrait créer un «trust for sale ad hoc » et que, dans ce cas, ces droits seraient inopposables à un acquéreur tenant son titre du ou des «trustees for sale », pourvu que ceux-ci fussent le «Public Trustee » ou une personne morale exerçant les fonctions de «trusteé » (trust corpo-

(1) Sauf en ce sens qu'’'inversement, toute charge réelle dûment inserite est, ipso facto, réputée connue de tout tiers acquéreur.

ration) ou encore deux personnes désignées ou agréées par la Cour suprême de Justice. Les seules «equities » dont le propriétaire ne peut se débarrasser ainsi sont : les « equitable mortgages » protégés par le dépôt des titres de propriété et, au cas d’inscription prise conformément à la loi sur les registres établis par le «Land Charges Act», les « restrictive covenants », les servitudes «equitable », et les «estate contracts ». En dehors de ces quatre cas, l’acquéreur obtiendra un titre «legal » libre de toutes charges, pourvu qu'il paie le prix de vente de la terre entre les mains des «trustees», contre lesquels les titulaires des «equities » pourront, bien entendu, exercer leurs droits. Exactement dans les mêmes conditions et compte tenu des mêmes exceptions, un propriétaire peut aussi constituer sur son propre bien un « settlement ad hoc» qui produira les mêmes effets que le « trust for sale ad hoc » que nous venons d’étudier : ainsi en à décidé l’article 2 (3) du « Law of Property Act» de 1925. La situation de l'acquéreur est également la même que dans l’hÿpothèse précédente. Cette dernière série de réformes est souvent définie par les auteurs anglais comme étant une extension du principe du «rideau » (1). Ils veulent en effet dire par là que, grâce au rideau constitué par le «trust for sale » ou le «settlement », les droits «equitable » peuvent demeurer juridiquement invisibles pour l’acquéreur du titre «legal » : d’où leur inopposabilité à ce dernier, Et de la sorte, la redoutable « doctrine of notice» na plus à entrer en jeu ici, ce qui fait qu’au total, elle a perdu, en droit anglais actuel, la plus grande partie de sa nocivité. En résumé, bien que le triple effort du législateur de 1922-1925, destiné à réduire le nombre des «estates legal », à rendre obligatoire l’inscription de nombreux droits réels et à étendre le champ d’application et, parfois, les effets des «overreaching conveyances » n'ait pu remplacer un effort unique, mais plus décisif : la création d’un registre foncier dans toute l’Angleterre, il a cependant contribué, dans une mesure notable, à rendre le

(1) L'expression de « «eurtain » prineiple » se rencontre par exemple dans

CHESHIRE, 0p. cit, p. 94, et celle de « eurtain provisions » dans John M. LicexT- WOOD, op. cit., p. 67.

droit des transferts moins incertain, moins compliqué et moins onéreux que par le passé. Et c’est ce qui nous permet de conclure que l'objectif ultime du législateur de 1922-1925 a été effectivement atteint.

Nous connaissons AnIEnRRs dans leurs traits essentiels, ces réformes de 1922-1925. Elles ont été profondes. Elles ont eu pour résultat de faire sortir le droit des biens anglais de son cadre traditionnel de droit judiciaire — «at law » comme en « Equity » — pour l’incorporer dans le «Statute law ». Il nous reste alors à interroger ces véritables codes que constituent les lois de 1925, pour y retrouver, sous son aspect actuel, notre institution des établissements de famille, sans jamais oublier toutefois de demander au passé l'explication des solutions présentes,