SECTION II. — DE LA DELIVRANCE

§ I. — De Vimportance de la délivrance et de ses effets.

La vente n'étant point, en droit romain, translative de propriété, la tradition de la chose vendue avait pour effet principal d'opérer la mutation de propriété (voy. supra, p. 15).

(a) Précis, n** 507.

(b) Cet article est au même effet que l'article 1603 du code Napoléon.

Elle n'a plus cet effet dans notre droit, puisque l'acheteur devient instantanément propriétaire par la seule force de la vente (voy. supra, p. i6). Quel effet produit-elle donc? Quel intérêt y a-t-il à savoir que tel fait constitue une délivrance, à déterminer d'une manière exacte le moipent où elle s'accomplit? Faut-il dire qu'elle n'a d'autre effet que de mettre Tacheteur à même de se servir de la chose, de l'employer a l'usage auquel il la destinait, d'en disposer} — Sans doute elle n'aura souvent que ce résultat. Ainsi, je vous vends un immeuble qui m'appartient, et je vous en fais tradition: quel effet opère cette délivrance? Elle vous met à même de retirer de l'immeuble toute l'utilité qu'il peut donner, d'en disposer, et, par exemple, si c'est une maison, de l'habiter.

Cependant, elle peut encore, dans certains cas, avoir d'autres résultats qu'il importe de connaître.

i** Dans les ventes de choses déterminées quant à l'espèce seulement, elle individualise l'objet de la vente, et par là même en transfère la propriété.

2^ Dans les ventes de corps certains mobiliers, elle joue un rôle très important, [[car l'acheteur qui, le premier, obtient la livraison (a), est protégé contre celui qui avait acheté la chose du même vendeur par un titre antérieur, pourvu toujours que sa possession soit de bonne foi (art. 1027, al. 2). En France, le possesseur acquiert instantanément la propriété d'une chose mobilière, même lorsque celui qui la lui a vendue n'en était pas le propriétaire, et cela en vertu de la maxime possession vaut titre; mais cette règle, sauf les cas que j'ai précisés dans le chapitre qui précède, n'est pas .«uivie en cette province.

" La délivrance, " dit l'article 1492, qui est emprunté de l'article 1604 du code Napoléon," est la translation de la chose "vendue en la puissance et possession de l'acheteur."]] Avoir la possession, c'est être en contact avec une chose, de telle manière qu'on puisse faire sur elle des actes de maître, de propriétaire ; délivrer ou mettre en possession, c'est mettre l'acheteur à même de faire ces actes de propriétaire, en lui fournissant tous les moyens qu'on avait de se servir de la chose et d'en disposer à son gré.

(a) Bien entendu, il s'aRÎt ici d'une livraison réelle, car la livraison purement fictive ne peut prcjudicier aux tiers: cour d'appel, White & Bank of Montréal, 12 L. C. J., p. 189.

f ] DES OBLIGATICNS DU VENDEUR 67

§ IL — Comtnent s accomplit la délivrance,

[ [Aux teiroes de l'art cle 1493, qui est de droit nouveau, '• l'obligation de délivrer est remplie de la part du vendeur, " lorsqu'il met l'acheteur en possession actuelle de la chose, '" on consent qu'il en prenne possession, tous obstacles en étant " écartés. "

Cet article diffère et du droit ancien, et, quant à sa forme du moins, du droit français moderne.

Nous savons que sous l'ancien droit la délivrance était l'acte essentiel, puisque c'était par là que le vendeur faisait passer à l'acheteur la propriété de la chose vendue. En principe, la déhvrance ou la tradition devait être réelle, mais, on se contentait dans la pratique d'une tradition symbolique ou feinte, et, suivant l'expression de Ricard, k relâchement des coutumes avait fait de la tradition réelle un pur jeu (a).

Le code ayant rendu la vente translative de propriété, indépendamment de la tradition, la délivrance, tout en demeurant l'une 'des obligations principales du vendeur, a perdu beaucoup de son importance (6). Il suffisait donc de dire que le vendeur accomplit cette obligation, lorsqu'il met l'acheteur en possession actuelle de la chose, ou consent qu'il en prenne possession, tous obstacles en étant écartés.

Cette simple énonciation est beaucoup plus satisfaisante que la disposition des articles 1605 et 1606 du code Napoléon, qui distinguent la délivrance des immeubles et celle des meubles.

Quant aux premiers, l'article 1605 porte que l'obligation de délivrer est remplie de la part du vendeur, lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment^ ou lorsqu'il a remis les titres de propriété. Mais cette disposition a été vivement critiquée. On a fait remarquer que, prise à la lettre, elle signifierait que le vendeur accomplirait son obligation de délivrer un bâtiment en en remettant soit les clefs soit les titres à l'acheteur, alors que celui-ci aurait absolument besoin des deux. Et on enseigne que la délivrance ne sera parfaite que lorsque l'acheteur sera mis à même d'habiter la maison et d'en disposer, qu'il faut ainsi que le vendeur enlève ses meubles.

(a) Je n'ai pas besoin de répéter ici ce que j*ai dit de la tradition de l'ancien droit, en mon tome 4. p. 132.

(b) Cest pourquoi je m'abstiendrai de citer plusieurs décisions de nos tribunaux qui ont été rendues sous l'empire des lois antérieures au code.

et qu'il remette à l'acheteur les clefs et les titres, et patr titres on entend les actes qui servent à prouver que le vendeur était propriétaire, et non pas Tacte de vente entre lui et l'acheteur.

Quant aux meubles, l'article 1606 du code Napoléon indique trois modes de délivrance: i"* la tradition réelle; 2** la remise des clefs des bâtiments qui «enferment les meubles vendus; 3' le seul consentement des parties, si le transport ne peut s'en faire au moment de la vente, ou si l'acheteur les avait déjà en son pouvoir à un autre titre. Mais cette disposition n'est pas complète puisqu'elle ne mentionne pas le consHtut possessoire, c'est-à-dire la convention entre le vendeur et l'acheteur que le premier continuera à posséder la chose vendue, mais à un titre précaire, tel que celui de locataire, d'usufruitier, etc.

Je crois que notre code a bien fait de se contenter d'une énonciation sommaire et générale, en disant que roblijQ^ation de délivrer est remplie de la pan lu vendeur, lorsqu'il met l'acheteur en possession actuelle de la chose, ou consent qu'il en prenne possession tous obstacles en étant écartés.

Notre article 1493 paraît donc indiquer deux modes de délivrance: i® la tradition réelle; 2* la tradition consensuelle, et cela sans distinguer la délivrance des meubles de celle des immeubles (a).

La tradition réelle ne se conçoit bien que dans le cas des meubles. C'est celle qu'on fait de la main à la main, comme dans le cas d'une montre, d'un livre, ou en mettant la chose à la disposition de l'acheteur pour qu'il l'enlève, si elle est d'un volume considérable.

La tradition consensuelle peut s'appliquer aux meubles ou aux immeubles. D'après le code, le seul consentement du vendeur à h prise de possession de l'acheteur ne suffit pas, il faut encore que le vendeur écarte tous les obstacles qui em-

(o) Mais remarquons que dans l'un et Tautre cas la tradition exige le concours des deux parties, et n*cst complétée que si l'offre du vendeur est acceptée par 1 acheteur; jusqu'à l'acceptation de l'offre, le vendeur prarde la possession et le soin de la chose, mais son obligation de délivrer la chose est remplie en ce sens nue l'acheteur se trouve constitué en demeure: cour de revision, Maher v. Girard, R. .T. Q.. 10 C. S., p. 304, et 2 R. de J.. p. 501.

pécheraient cette prise de possession (a). Ainsi le vendeur d'une maison doit en enlever ses meubles, en un mot mettre Tacheteur à même de prendre possession de cette maison et de l'occuper lui même (6).

Mais si, après avoir mis l'acheteur en possession de la chose vendue, le vendeur vient ens-site l'en déposséder, devons-nous considérer que le vendeur n'j pas rempli son obligation de délivrer la chose? C'est la question intéressante que discute le juge Langelier, en revision, dans la cause de CôÛ v. Neveu, R. J. Q., 22 C. S., p. 272 du rapport. D'après lui, l'obligation de délivrer se trouve définitivement remplie par le vendeur, et l'acheteur n'a contre lui, s'il le dépossède, abstraction faite de l'obligation de garantie, qu'un recours en revendication comme il en aurait un contre tout tiers qui le déposséderait

Ajoutons que l'article 1165 complète l'article 1493 et pose certaines règles quant à la délivrance consensuelle. Il porte que si le corps certain et déterminé est livrable au lieu où il se trouve, le débiteur doit, par ses offres, requérir le créancier de venir l'y prendre; que si la chose n'est pas livrable ainsi et est de sa nature difficile à transporter, le débiteur doit, par ses offres, indiquer le lieu où elle se trouve, et le jour et l'heure où il sera prêt à la livrer au lieu où le paiement doit en être fait ; enfin que si le créancier, dans le premier cas, n'enlève pas la chose, et dans le second cas, ne sijEmifîe pas sa volonté de la recevoir, le débiteur peut, s'il le juge à propos, la mettre en sûreté dans tout autre lieu, au risaue du créancier (c).

Il y a bien d'autres modes de délivrance qui peuvent rentrer dans la définition gfénérale de l'article 1493- Ainsi le vendeur permet à l'acheteur d'apposer sa marque sur la chose vendue, ou bien il lui délivre un ordre de livraison lorsque la

(a) Si. par exemple, la chose vendue se trouvait sous Teffet d'une saisie, le vendeur pour pouvoir ooérer une délivrance complète, devrait faire disparaître la saisie, qu'elle soit bien ou mal fondée: conseil privé, Prévost & Compagnie de Fives-Lille, 10 App. Cas., p. 043-

(b) L'effet de la vente quant aux baux est expliqué par les articles 1663 et 2128 qui ont eux-mêmes besoin d'une explication que je tenterai de donner plus loin.

chose se trouve dans la possession d'un tiers (a). On pourra d'ailleurs consulter les espèces auxquelles j'ai renvoyé bien sommairement en mon tome 6, p. 94.

Dans une cause de Russell v. Guertin, (10 L. C. J., p. 133, et 2 L. C L. J,, p. 142) et il a été'jugé par le juge Badgley que dans une vente de bois debout, avec droit de coupe, la seule délivrance que pouvait faire le vendeur consistait à montrer à l'acheteur les arbres à couper.]]

Délivrance des choses incorporelles. [["La délivrance " des choses incorporelles, " dit l'article 1494, * se fait, ou "par la remise des titres, ou par l'usage que l'acquéreur en ''fait du consentement du vendeur (&)."]] Ainsi, je vous vends l'usufruit que j'avais sur le bien d'un tiers: je vous en ferai délivrance par la remise de l'acte de vente et du titre qui constate le droit que je vous ai vendu. Je vous vends sur un bien qui m'appartient un droit d'usufruit ou toute autre servitude: je vous en ferai faire des actes de jouissance. Mais, si la servitude est purement négative, si elle consiste, non pas a vous donner le droit de faire sur mon bien certains actes de jouissance, mais à m'imposer l'obligation de ne pas faire tel ou tel acte, par exemple, de ne pas bâtir, la délivrance ne peut alors avoir lieu aue par la remise de l'acte de vente : car il ne peut pas y avoir de votre part acte de jouissance, exercice de votre droit.

Les articles 1570 et 1571 nous diront comment s'opère la délivrance des créances.

§ IIL — Des frais de la délivrance et de ceux de l'enlèvement

Les dépendances et les accessoires d'une obligation en font réellement partie: les frais de délivrance doivent donc être à la charge du vendeur, et les frais d'enlèvement à la charge de

(o) En ce dernier sens, voyez: cour d'appel, Fraser & Roche, 8 L C, R.» P- 288. Si Tordre de livraison a rapport à des choses qui doivent être façonnées par celui à qui Tordre est adressé, la livraison devient complète dès que ce dernier a façonné les choses sur Tordre du vendeur, et les a mises de côté à la disposition de Tacheteur: cour d'appel, Broster & Hall, 10 L. C. J , p. 205.

(6) Cet article est semblable en substance à l'article 1607 du code Napoléon.

l'acheteur (a). Ainsi, quand des choses sont vendues au poids ou à la mesure, c'est au vendeur à supporter les frais de mesurage ou de pesage, et à l'acheteur ceux d'emballage et de chargement. Mais il pourrait y avoir stipulation contraire.

§ IV. — Du lieu où doit se faire la délivrance.

Elle doit se faire au lieu convenu entre les parties, et, lorsque la convention est muette à cet égard, au lieu où se trouvait la chose vendue à l'époque de la vente, [[enfin, dans les autres cas, au domicile du débiteur (art. 1152) (&).]]

Nous voyagions ensemble, et à Rome je vous ai vendu ma montre livrable dans un an. A l'échéance du terme convenu, nous nous trouvons tous les deux à Paris, où nous sommes domiciliés, et là vous me demandez la délivrance de la montre que je vous ai vendue. Puis-je vous dire : Venez à Rome la recevoir, car c'est là qu'elle était lorsque je vous l'ai vendue? Non: car, dans ce cas, il a «té tacitement convenu que la délivrance se ferait au domicile du vendeur.

§ V. — Quand doit être faite la délivrance.

La délivrance doit être faite au temps fixé par la convention, et, quand la convention n'en parle pas, au moment même de la vente (c),

(a) C'est ce que statue dans les termes suivants l'article I495* Qui est une copie textuelle de l'article 1608 du code Nanolcon:

1495. " Les frais de la délivrance sont à la charge du vendeur, et "ceux de l'enlèvement à la charge de Tacheteur, s'il n'y a stipula- ** tion contraire. "

(b) Le code Napoléon contient au titre de la vente un article spécial (1609) sur ce point, mais nos codificateurs ont pensé que l'article 1152 était suffisant pour résoudre la question.

(c) Dans une cause de Coun'ille & Leduc (yi L C. J., p. 316) la cour d'appel a étudié ce dernier ooint. L'objet de la vente était une récolte de pommes, et il n'y avait pas de temps fixé pour la livraison.

Qnid. si la convention dit que la chose vendue devra être délivrée dans un court déhi? Le juge Torrance (Thompsr v. Currie, 4 L. N.. p. 139) a décidé qu'en ce cas un retard de tro'.. .nois pour la livraison ne serait pas raisonnable. Lorsqu'une date est fixée par la convention pour l'expédition des marchandises vendues, cela ne veut pas dire aue les marchandises devront être exoédiées exactement au jour fixé, mais on veut simplement par là fixer approxi- •nativcment le temps de la délivrance: cour d'appel, Magor & Kcllor, H. J, Q.. I B. R., o. 23. Bien entendu, il en aurait été autrement, si Tintention des oarties de fixer une date à laquelle seule la délivrance pouvait être faite, avait été apparente.

Si le vendeur laisse écouler le délai fixé par la convention sans effectuer la délivrance, l'acheteur peut demander, à son choix, et avec dommages et intérêts, s'il y a lieu, sa mise en possession ou la résolution du contrat (art. 1065) (a).

Toutefois, si le vendeur prouve qu'il a été empêché par un cas fortuit ou de force majeure d'effectuer la délivrance dans le temps convenu, ce retard ne peut motiver contre lui pi la résolution de la vente, ni même une demande en dommages et intérêts.

Remarquons encore que la seule échéance du terme ne suffît pas pour faire encourir la résolution du contrat ou la condamnation à des dommages et intérêts: l'une et l'autre ne peuvent être prononcées qu'autant que le vendeur n'a pas satisfait à une sommation de délivrer (art. 1067 et 1070)- Mais il en serait différemment s'il avait été expressément convenu que le vendeur serait mis en demeure par la seule ?chéance du terme et sans sommation (art. 1067) (t).

Lorsque la vente a été faite sans terme, le vendeur est autorisé à refuser la délivrance à l'acheteur qui la demande sans offrir de payer son prix (c). On fait ici l'application du principe que, dans les contrats productifs d'obligations réciproques, l'une des parties ne peut pas être contrainte à l'exécution du contrat si l'autre n'est pas prête à l'exécuter de son côté. Le vendeur retient donc la chose vendue jusqu'au paiement, jure pignoris. Ce gage légal est appelé, dans la doctrine, droit de rétention (d).

(a) Le code Napoléon contient deux articles, au titre de la vente relatifs à cette question (1610 et 161 1). mais nos codifîcateurs les ont considérés comme surabondants, vu l'article 1065 et ne les ont pas reproduits.

(b) Il est à peine nécessaire de dire que, dans le cas d'une vente commerciale, le vendeur est en demeure de délivrer par le seul laps de temps (art. 1069). Voy. en ce sens la décision de la cour de revision dans la cause de Mahaffy v. Baril, R. J. Q., 11 C. S., p. 475

1496. •' Le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose, si l'ache- " teur n'en paie pas le prix, à moins que le vendeur ne lui ait ac- '* cordé un délai pour le paiement. "

(</) L'acheteur ne peut donc revendiquer la chose vendue, ni demander la résolution de la vente aussi lon^emps qu'il n'a pas offert d'en payer le \ir\x: Juge Mathieu, Contant v. Normandin, 11 R. L., p. 479: même ju^re, Dcsdvc v. Fradcttc, 17 R. L., p. 438, et M. L. R., 5 S. C, p. 48; juge Routhier. Ahern v. Lemieux, 4 R. de J., p. 555. Si l'acheteur n'offre qu'une partie du prix, le vendeur peut

Si la vente est faite avec terme pour le paiement du prix, le vendeur suit alors la for de Tacheteur et renonce ainsi tacitement à son droit de rétention.

Bien plus, au cas même où la vente contient terme pour le paiement du prix, le vendeur qui n'a pas encore livré conserve son droit de rétention lorsque, depuis la vente, il se trouve exposé, par suite du mauvais état des affaires de l'acheteur, à perdre la chose et le prix, ce que la loi applique au cas [[d'insolvabilité (a). Cette règle est contenue à l'article 1497, qui se lit ainsi :

1497. " Le vendeur n'est pas non plus obligé à la déli- ** vrance, quand même il aurait accordé un délai pour le paie- ** ment, si depuis la vente l'acheteur est devenu insolvable, en '* sorte que le vendeur se trouve en danger imminent de per- *' dre le prix ; à moins que l'acheteur ne lui donne caution " de payer au terme]] (b), "

Tout se passe alors comme si la vente était pure et simple : car l'un des effets de [[l'insolvabilité ou de]] la faillite est d'enlever au débiteur le bénéfice du terme auquel il avait droit (art. 1092). La même théorie serait applicable si l'acheteur avait diminué par son fait les siiretés spéciales en considération desquelles le terme lui avait été accordé (même art. 1092).

Dans tous les cas, l'offre d'une caution, faisant cesser tout danger, suffît pour conserver à l'acheteur le bénéfice du terme.

Il résulte de ces mots de l'article 1497: depuis la vente

que l'offre d'une caution ne serait pas même nécessaire si l'acheteur était déjà [[insolvable]] au moment de la vente,

refuser la dclivrnnce: Juge Tait, Clément v. Durochcr, R. J. Q., 16 C. S... p. 479. Mais si le vendeur a reçu une partie du prix, il doit ou la rembourser à l'acheteur, ou lui délivrer, à son choix, si c'est possible, une partie des choses vendues, pour la valeur du montant pavé: Juge Tohnson, Walsh v. Bernard, 4 R. L., p. 659.

'(Q^ Juiîe Tellier. Collcttr v. L^zvis, M. L. R., 5 S. C, p. 107; juge Casaiilt. McMdrr v. Bcanlicu. 161 0- L R-. p. 295. Mais en dehors du cas d'insolvabilité le vendeur qui a donné terme ne peut demander un cautionnement à l'acheteur et refuser de livrer la chose vendue; en le faisant il viole le contrat et se rend passible de dommaffcs envers l'acheteur: Juge Archibald, Durochcr v. McLaren, R. J. Q.. 16 C. S., p. 257.

(h) L'article 1613 du code Napoléon est semblable, sauf qu'il emploie les mots " tombé en faillite ou en état de déconfiture " au lieu des mots " devenu insolvable " qu'emploie notre article. Ce n'est qu'une différence de mot;?.

i moins qu'on n'eût caché au vendeur, par des manœuvres frauduleuses, l'existence de [[l'insolvabilité]] de l'acheteur (i).

§ VL — Ce qui doit être délivré.

[[Le premier alinéa de l'article 1498 contient la disposition suivante:

1498. "La chose doit être . délivrée en l'état où elle se "trouve au moment de la vente, sujette aux règles concer- " nant la détérioration, contenues au titre Des obligations (a)."]]

Prise à la lettre, [[la première partie de]] cette disposition signifierait que, si la chose s'est détériorée par cas fortuit, le vendeur n'est pas quitte en la délivrant dans l'état où elle se trouve au moment de la délivrance; en d'autres termes, que les risques sont à la charge du vendeur. Or, ce résultat est inadmissible: car, aux termes de l'article 11 50, c'est pour l'acheteur que la chose périt ou s'améliore (b). L'article 1498 [[se complète donc par l'article 1150, auquel il tenvoie, et il doit s'entendre] ] en ce sens, que le vendeur ne doit pas changer l'état de la chose vendue, qu'il doit la délivrer avec les qualités qu'elle avait au moment de la vente, améliorée ou détériorée indépendamment de son fait. Si la détérioration vient de lui, il en est responsable; et, réciproquement, s'il a conservé la chose ou s'il l'a améliorée à ses dépens, l'acheteur lui tient compte de toute la dépense dans le premier cas, de la plus-value dans le second.

Nous avons raisonné dans l'hypothèse d'une vente pure et simple ou à terme. Si la vente est conditionnelle, la perte arrivée par cas fortuit, pendente conditione, est pour le vendeur (art. 1087, 1088).

Lorsque la chose n'a subi que des détérioi^tîons, l'acheteur [[doit la recevoir dans l'état où elle se trouve, sans diminution de prix, si le vendeur n'est pas en faute; et

(i> Voy. M. Laurent, t. 24. n** 171.

(«) Le premier alinéa de l'article 1614 du code Napoléon, correspondant, est semblable, sauf les mots " sujette aux règles etc. " qu'il ne contient pas.

(b) Le code Napoléon contient, au titre de la vente, un article particulier, relativement aux risques de la chose vendue (art. 1624 C. N.) mais cet article ne fait d'ailleurs que renvoyer aux règles énoncées au titre Des obligations, et nos codificateurs ne l'ont pas reproduit.

si le vendeur est en faute, l'acheteur a le droit ou d'exiger la chose dans l'état où elle se t^-ouve, ou de demander la résolution du contrai, avec dommages- intérêt s dans l'un et l'autre cas (art. 1087, 1088) ]]

[[L'article 1498 ajoute, en djuxème ahnéa, qu'*'à compter du moment la vente, tous les fruit de la hose appartiennent à l'acheteur (a)."]] Cette disposi *on est inutile quand elle n'est pas dangereuse. En eflfet de ces t»eux choses l'une: ou la délivra ic* doit être faite au moment de la vente, ou le verdeur s est réservé le droit de n'^ la faire qu'à partir d'une certaine époq.ie Dans le premier cas, il est bien inutile de dire que les frû s apparticnnen*: à l'acheteur, puisqu'ils font parie c - .a chose même dont il est devenu propriétaire. Dans le second, la règle est dangereuse car souvent il arrivera quen stp'ilant un terme pov.r faire la délivrance-, le vendeur n'aura eu d'autre but que de se reserver le droit de jouir de la chose jusqu'à l'échéance du terme. Ce ne serait pas douteux, s'il avait dit, par exemp e : Je vous vends mon domaine, mais je n'en ferai la délivrance qu'après la récolte. N'est-il pas évident, en eifet, que le vendeur a voulr se réserver le droit de recueillir la récolte, par cela même qu'il a stipulé qu'il resterait en possession pendant le temps nécessaire pour la faire? Autrement, le terme stipulé à son profit serait sr.ns utilité pour lui ; or, il faut toujours entendre une clause dans 11» sens avec lequel elle peut produire un effet, pîr .>t que dans celui av^c lequel elle ne peut en avoir aucun (art. 1014). — J'ajoute que, dans le svstème contraire, on serait ^.nené à c!:re que l'acheteur, qui ne doit les intérêts de son prix qu'à compter du jour de la délivrance de la chose vendue [[si aucun terme na été stipulé pour le paiement du prix (art ïS34)'ll ^ droit aux fruits du jour mein- de la vente* or ce résultat répugne, tout à la fois, à 1 équité et ? l'esprit vie la loi (voy.. iufra l'explication de l'article 1534).

Au reste, notre article s'applique aux f 1 1 ts civils comnu aux fn its na urels Ainsi, lorsque la chose vendue était louée, le prix de bail ou de location est acquis au vendeur ji squ au momet t de la vente, et à l'acheteur à partir du même mom. n

Dans le«i ventes ^ onditionnelles, les fruits perçus ou échus pcndente ^ondtione appartiennnent au vendeur: car la ré-

^ff) Le de.xième alinéa de l'article 1614 du code Napoléon est semblable en substance.

troactivité de la condition qui se réalise (art. 1085) ne peut pas effacer le fait même de la perception. La rétroactivité opère sur le droit et non sur le fait (i).

Le vendeur doit délivrer, avec la chose vendue, tous les accessoires qui en dépendent, notamment les clefs des bâtiments, les titres de propriété (a).

[[Par application de ce principe, le juge Mathieu a décidé, dans la cause de La Banque Villc-Marve & Kent & Millar, R. J. Q., 22 C S., p. 162, que le vendeur est obligé de remettre à l'acheteur les titres de Timmeuble vendu, et, parmi ces titres, le certificat du régistratcur constatant que Timmeuble est libre de toutes charges et hypothèques ] ]

C'est d'ailleurs une question de fait que celle de savoir ce qui est ou n'est pas accessoire de la chose vendue (fr).

Le vendeur doit délivrer la mesure mdiquée au contrat: telle est la règle. Mais larticle I5cx^ qui la pose, ajoute: ** sous les modifications ci-après exprimées (c)." Nous avons à rechercher ce qui arrive lorsque la contenance réelle est inférieure ou supérieure à la contenance déclarée, A cet égard, on peut distinguer deux cas principaux.

(i) Contra, MM. Aubry et Raii. t. 4, I 302, p 75. note 62. [[J'ai exprimé, dans mon tome 5, p. 445, des doutes quant à cette solution qu'enseigne Mourlon.]]

(a) C'est l'article 1499 qui nous le dit dans les termes suivants:

1499. " L'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires " et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel. '*

Cet article est une copie textuelle de l'article 1615 du code Napoléon.

(&) La vente d'une maison comprend comme accessoires, les tuyaux à l'eau et les tuyaux à gaz qui y sont attaches au moment de la vente: Juge TascluTc.iu, Atkinson v IVood, 14 L. C. R., p. 159. Elle comprend aussi un aqueduc privé qui était en activité, lors de la vente, par entent j ivcr un tifrs. Juge Andrews, Dallaire V. Dallaire, 17 Q. L. R., p 121 Li vente d'un immeuble, sans réserve, comporte aussi la vente des droits de mines sur icelui, sauf les dispositions de la loi provinciale relative aux mines: cour de revision, Ncil v Proulv, R. J. Q.. i C. S . p. 565

La vente des créances d'un commerçant en faillite ne comprend pas les livres de comptes eux-mêmes (cour de re\îsion, Guindon v. Fatt, M. L. R..'3 S. C. p. 70): mais si le curateur qui a vendu les créances à remis les livres- à l'acheteur, il ne pourra ensuite revendiquer ces derniers à moins de prouver que les créanciers du failli ont intérêt à en obtenir la possession: Juge Mathieu, Kent v. Oranger. 17 R. L., p. 63. et M. L. R.. 5 S. C . p. 40.

(0 Voici comment se lit l'article 1500. qui est une copie textuelle de l'article 1616 du code Napoléon:

1500 "Le vendeur est tenu de déli* ri»r la contenance telle qu'elle "est portée au contint, sous les modilkalions ci-après exprimées."

1er Cas. — Vente, à raison de tant la mesure, dun immeuble déterminé. Exemple: Je vous vends, à raison de i,ooo francs l'hectare, mon champ, qui a vingt hectares; ou bien encore, ce qui revient au même: Je vous vends mon hamp de vingt hectares pour 20,000 francs, à raison de 1,000 francs rhectare.

Telle est [[l'une des hypothèses prévues et réglée par l'article 1501. Cet article, qui est de droit nouveau, se lit ainsi:

1501. " Si un immeuble est vendu avec indication de sa " contenance sui>erficielle, quels qu'en soient les termes, soit " à tant la mesure, ou moyennant un seul prix pour le tout, ** le vendeur est obligé de délivrer toute la quantité spécifiée " au contrat ; si cette délivrance n'est pas possible l'acheteur " peut obtenir une dimunition du prix suivant la valeur de " la quantité qui n'est pas délivrée.

" Si la contenance superficielle excède la quantité spé- " cifiée, l'acheteur doit payer pour tel excédent ; ou il peut, " à son choix, le remettre au vendeur (a) *'] ]

(fl) L'article 1501 prévoit et règle deux hypothèses, mais à la différence de l'ancien droit et du code Napoléon, il n'adopte qu'une seule règle et établit la même obligation pour les parties, dans les deux cas. Voici comment s'expriment à ce sujet les codifîcateurs: " Suivant l'ancien droit, ainsi que les auteurs le déclarent, il y a " deux espèces de cas qui demandent l'application de règles diffé- " rentes. La première est cette ou il y a une différence entre la "contenance déclarée et la contenance réelle, et où la vente est "faite à tout la mesure; en ce cas. s'il y a déficit, le vendeur doit " faire une diminution correspondante sur le prix ; et s'il y a un " excédent l'acheteur est tenu de payer pour cet excédent ou " de le remettre. La seconde classe est celle où l'immeuble est "vendu comme contenant une certaine superficie, movennant un " seul prix, le vendeu» est alors tenu de réduire le prix suivant le " déficit, mais il n'a aucune réclamation à exercer contre 1 acheteur "en supplément de prix s'il y a un excédent. Les articles suggé- " rés en amendement ne conservent pas cette distinction, et n'adop- "tent qu'une seule règle, établissant la même obligation pour les " parties l'une envers l'autre, dans les deux cas, et donnant toujours "au vendeur, en cas d'excédent, un droit correspondant à celui " qu'a l'acheteur au cas de déficit. "

Le code Napoléon a conservé la distinction de l'ancien droit, ^t a réglé comme suit les deux hypothèses: dans le cas d'une vente à raison de tant la mesure, s'il y a déficit, l'acheteur a droit d'exiger la délivrance de la quantité indiquée au contrat, si la chose est possible, et s'il ne l'exige pas, ou si la chose n'est pas possible, il a droit à une diminution de prix (art. 161 7 C. N.) ; s'il y a excédent, l'acheteur a le choix de fournir le supplément du prix, ou de se désister du contrat, si l'excédent est d'un vingtième au-dessus de la contenance déclarée (art. 1618 C. N.). Dans tous les cas où la vente

En indiquant le prix particulier de chaq :e mesure, ou en fractionnant le prix total en autant de parties égales qu'il y a de mesures déclarées, les parties ont montré qu'elles attachaient une grande importance à 1 exactitude des mesures. Aussi tout déficit ou tout excédent de contenance donne-til lieu à une diminution ou à une augmentation proportionnelle du prix. Si donc le champ n'a que dix-neuf hectares et demi, l'acheteur ne paiera que 19,500 francs [[à moins que le vendeur ne puisse lui délivrer tout la quantité (a),]] si, au contraire, le champ compte vingt hectares et demi, l'acheteur paiera 20,500 francs.

Cependant il serait injuste de forcer l'acheteur à faire une acquisition au delà de ses moyens et de ses besoins. En conséquence, la loi l'autorise à [[remettre Texcédent au vendeur, et à ne maintenir le contrat que pour la quantité spécifiée (b).]]

2e Cas. — Vente d*un on de plusieurs immeubles déterminés, pour un prix en bloc, arec indication de la mesure, mais non à raison de tant la mesure, c'est-à-dire sans indiquer le prix correspondant de chaque mesure en particulier.

On peut faire trois exemples, [[prévus par ces mots de l'article 1501 (c) : "vendu avec indication de la contenance superficielle, quels qu'en soient les termes, moyennant un seul prix pour le tout:"]]

I* Vente d'un bois de vingt hectares, pour 40,000 francs.

n'est pas faite à raison de tout la mesure, l'expression de cette mesure ne donne lieu à un supplément de prix en faveur du vendeur, ou à une diminution de prix en faveur de l'acheteur, qu'autant que la différence de mesure est, eu égard à la valeur de la totalité vendue, d'un vingtième en plus ou en moins, s'il n'y a stipulation contraire, mais l'acheteur a le choix de se désister du contrat s'il y a Heu à augmentation de prix (art. 1619, 1620 C. N.).

(a) D'après la loi française, le vendeur ne peut délivrer à l'acheteur la quantité qui manque, que si l'acheteur l'exige (art. 1617 C. N.).

(h) En cela, notre loi difïère de la loi française (art. 1618) C. N.), qui oblige l'acheteur, en ce cas, à maintenir le contrat, avec augmentation de prix, si l'excédent est de moins d'une vingtième, et à choisir entre le maintien du contrat avec augmentation de prix, ou sa résolution, si l'excédent est d'un vingtième ou plus.

(c) Le premier et le troisième exemples sont spécialement mentionnés par l'article 1619 C. N., dans les termes suivants:" Vente d'un corps certain et limité " et " vente de fonds distincts et séparés. " Notre article s'exprime en termes plus généraux.

2** Vente de vingt hectares de bois, pour 40,000 francs.

Cette espèce est la même que la première, sauf que la première vente désigne l'objet avant la mesure, tandis que la seconde désigne la mesure avant Tobjet.

Cette différence dans les formules avait autrefois une influence décisive sur la question de savoir si l'excédent ou le déficit de la mesure devait donner lieu à augmentation ou à diminution du prix. On la résolvait négativement, dans la première espèce, par cette considération que la pensée des parties s'était principalement portée sur le corps certain, objet de la vente; affirmativement, dans la seconde espèce, par la raison que les parties, en désignant d'abord la contenance, avaient montré par là qu'elles avaient traité en considération de la contenance •déclarée. — La distinction est effacée par l'article 1501. [[Cela résulte des mots: "quels qu'en soient les termes (a). "]]

3** Vente, pour 40,000 francs, d'un champ de cinq hectares et d'une vigne de quinze hectares ; ou, ce qui revient au même: vente pour 40,000 francs d'un champ et d'une vigne, le tout de vingt hectares ; ou encore : vente de vingt hectares, composés d'un champ et d'une vigne, le tout pour 40,000 francs.

[[Dans les trois espèces que nous avons supposées, les parties ont attaché une certaine importance à l'exactitude de la contenance déclarée, puisqu'ils se sont donné la peine de la déclarer. En conséquence la loi assimile ces trois cas à celui d'une vente à raison de tant la mesure d'un immeuble déterminé (ft).

Cependant dans ces trois cas, comme dans le cas de la vente d'un immeuble déterminé à tant la mesure, l'article 1501 considère que les parties n'ont donné qu'une importance secondaire à la contenance déclarée, et qu'elles ont eu principalement en vue la vente d'un ou de plusieurs immeubles déterminés. C'est pourquoi il ne donne point à l'acheteur le

(fl) L'article 1619 C. N. s'exprime autrement; il dit: "Soit qu'elle (la vente) commence par la mesure, ou par la désignation de l'objet vendu, suivie de la mesure. "

(b) La loi française (art. 1619 C. N.) diffère de la nôtre, car, dans ces cas, elle ne donne droit à un supplément de prix ou à une augmentation de prix qu'en autant que la différence en plus ou en moins est d'un vingtième, eu é^ard à la valeur de la totalité vendue; et l'acheteur a toujours le choix de se désister du contrat, s'il y a lieu à augmentation de prix (art. 1620 C. N.)<

droit de se déi>aitir de la vente. Mais si le déficit ou Texcédent de quantité est si considérable qu'il y ait à présumer que Tacheteur n'aurait pas acheté s'il l'avait su, la loi protège ce dernier en lui permettant de se désister de la vente. Telle est la disposition de l'article 1502, qui se lit ainsi:

1502. " Dans l'un et l'autre des cas exprimés dans l'arti- " cle qui précède, si le déficit ou l'excédent de qtiantité est si "considérable eu égard à la quantité spécifiée,* qu'il y ait à " présumer que l'acheteur n'aurait pas acheté s'il l'avait su, " il peut se désister de la vente et recouvrer du vendeur le " prix, s'il a été payé, et les frais du contrat, sans préjudice "dans tous les cas à son recours en dominagcs-intérêts (a). "

Dans tous les cas on doit avoir égard à l'intention des parties, et les règles que nous venons d'expliquer ne s'appliquent pas s'il est évident que les parties n'ont eu en vue que la vente d'un ou de plusieurs immeubles déterminés, sans égard à leur contenance, qui peut n'avoir été mentionnée qu'en passant, sans garantie d'exactitude. Dans les ventes (Je cette espèce la contenance n'est pas un élément du contrat Aussi l'article 1503, qui est indiqué comme étant de droit nouveau, mais qui est plutôt une extension qu'un changement de l'ancien droit, dit-îl ce qui suit:

1503. "Les règles contenues dans les deux derniers arti- " clés ne s'appliquent pas lorsqu'il est évident, par la des- " cription de l'héritage et les termes du contrat, que la vente " est faite d'une chose certaine et dcîerminée. sans égard à la "contenance, soit que cette contenance soit mentionnée ou "non (fr)."l]

Lorsque la vente comprend plusieurs immeubles avec prix en bloc (c) et désignation de la contenance de chacun, et

(a) Cet article est indîoué comme étant de droit nouveau. Il contient nlutôt «ne extension qu'un changement de Tancten droit. Le code Napoléon, (art. 1618 et 1620 C N.) confère le même droit h l'acheteur, en '-ertains cas (voy. note (d), supra p. 77, et note (a), supra, p. 78. L« disposition quant aux frais du contrat se retrouve à Tart. 1621 C. N., mais celle qui concerne les dommagesintérêts ne se trouve pas au code Napoléon.

(6) Le code Npooléon ne contient pas d'article correspondant.

(c) La même rèjrle de compensation des contenances que je vais mentionner, a été appliquée par la cour suorême dans un cas où il v avait eu deux ventes distinctes de deux immeubles contigus, deux prix, et deux acheteurs séparés, mais la même personne avait i»éjrocié les deux ventes à la fois avec le même vendeur, Tune oour elle,-méme et l'autre comme aprent d'une tierce personne: North Shore Railway & Trudel, xi L. N., p. 36.

qu'il se trouve moins dans l'un et plus dans l'autre, on fait compensation entre la valeur de l'excédent et celle du déficit, de telle sorte qu'il n'y a lieu à supplément ou à diminution de prix [ [que suivant la différence qui reste après cette compensation (a).]] Exemple: Je vous vends, pour 40,000 francs, une terre labourable de vingt hectares et une vigne de dix hectares ; l'hectare de terre vaut 1,000 francs, et l'hectare de vigne 2,000 francs ; la terre n'a que dix-sept hectares et demi, mais la vigne en a onze : c'est comme s'il y avait un déficit de 2,500 francs et une excédent de 2,000. Le déficit étant compensé avec l'excédent, il reste une différence dé 500 francs sur 40,000 [[et c'est pour cette différence seulement que pourra s'exercer l'action en dimunition de prix de Tacheteur.] ]

Au reste, il est bien entendu que les règles que nous avons exposées peuvent être modifiées par la convention des parties (fc).

L'acheteur qui use de la faculté de se désister du contrat peut exiger, outre la restitution du prix, celle des frais du contrat, et même, s'il y a lieu, des dommages et intérêts (art, 1502) (c): le vendeur, en efJFet, est en faute d'avoir promis ce qu'il ne pouvait pas procurer.

[[L'action, soit en résiliation, soit en supplément ou en diminution du prix, dure trente ans (d). En effet l'article 1504 dit ce qui suit:

1504. "L'action en supplément de prix, de la part du ven- " deur, et celle en diminution de prix, ou en rescision du

(a) L'article 150S, qui contient cette règle, est semblable en substance à'rartîclc 1623 du code Napoléon et s'exprime ainsi;

1505. " S'il a été vendu deux fonds par le même contrat, et pour " un seul et même prix, avec désignation de la mesure de chacun, " et qu'il se trouve moins de contenance en l'un et plus dans l'autre "on fait compensation jusqu'à due concurrence, et l'action du ven- " deur et de l'acheteur est modifiée en conséquence. "

(b) L'article 1619, in fine, du code Napoléon, dit expressément ques les parties peuvent stipuler au contraire^ des règles posées par la loi. Notre code n'en parle pas spécialement mais le même droit existe évidemment chez nous.

(d) L'article 1622 du code Napoléon limite la durée de cette action à un an à partir du contrat. En l'absence d'une règle dans notre code, il n'y a qu'à appliquer la prescription trentenaire (art 2242).

"contrat, de la part de Tacheteur, sont sujettes aux règles " générales de la prescription. '*

Or, si nous nous transportons au titre De la prescription, nous trouvons à l'article 2210, (ler alinéa), la disposition suivante: " La prescription de trente ans peut avoir lieu acquisitivement "en fait d'itnmeubles corporels pour ce qui est au-delà de " la contenance du titre, et libératoirement dans tous les cas, "en diminution des obligations que le titre contient (a)."

Notre code, en énonçant les règles que nous venons d'expliquer, relativement au défaut ou au surplus de contenance, ne fait pas mention des ventes de meubles. Mais les mêmes règles, en tant qu'elles peuvent s'appliquer, devront être consultées lorsqu'il s'agit de la vente et de la délivrance des choses mobilières. Lors même que la quantité des choses vendues est mentionnée, l'acheteur n'aura pas droit à une diminution de prix pour défaut de quantité dans la délivrance, s'il appert par les termes du contrat et la désignation des choses vendues qu'elles ont été vendues en bloc comme un seul tout: cour d'appel, Lalonde & Drolet i L. N., p. 29; même cour, Canada Shipping Co, & Victor Hudon Cotton Co,, 5 L. N,, p. 309 (confirmé par la cour suprême, 13 Suprême Court Repts., p. 403) : juge Doherty, Sarateni v. Pcan, R, J. Q., 15 C S., p. 202 (confirmé en revision). Lorsque plusieurs choses sont achetées ensemble comme formant un seul tout, l'acheteur n'est pas obligé d'accepter l'une d'elles : il faut que le tout soit livré: cour d'appel. McMaster & Walker, 8 L. C. R., p. 171 ; même cour, The Tobey Furniture Co. & MacMaster, R, J. Q., 12 B. R., p. 34 (confirment le jugement du juge Curran dans la même cause, R. J. Q., 21 C. S., p. 336). La même cour est allée encore plus loin dans la cause de Bélanger & Vineberg, 20 R. L., p. 139, dans laquelle elle a décidé généralement que l'acheteur d'effets de commerce, à qui on ne livre qu'une partie des effets achetés, a le droit de refuser cette partie.

Nos tribunaux ont rendu plusieurs décisions sur la question des actions en diminution ou en supplément de prix sur ventes d'immeubles. Nous allons les analyser succinctement.

(a) Cet article 2210 est en quelque sorte une exception au principe énoncé dans Tarticle 2208, qui dit qu'on ne peut prescrire contre son titre. Le code Napoléon, comme je l'ai dit (note précédente) limite à un an la prescription dont il s'agit, et il ne contient pas d'article correspondant à notre article 2210.

Dans les causes de Walton v. Dodds (i L. C. L. J., p. 66, Badgley J.) et de McVeigh & Lussier (7 L, C. J., p. 132, et 13 L. C/R., p. 265, cour d'appel,) la diminution de prix à été accordée contre le vendeur. Si le vendeur a transporté le prix de vente, la diminution de prix peut être réclamée à rencontre du cessionnaire (cour d'appel, Ryan & Idler, 7 L. C R, p. 385), lors même qu^ Tacheteur a accepté le transport (juge Smith, Masson v. Corbeille, 2 L. C J,, p. 140). Lorsque l'acheteur est poursuivi pour le prix de vente, s'il y a défaut de contenance dans l'immeuble livré, il peut demander la diminution du prix ou la résiliation de la vente, mais il ne peut simplement plaider qu'il n'est pas tenu de payer le prix jusqu'à ce que le vendeur lui ait fait une délivrance complète: juge Taschereau, en cour suprême, North Shore Railway Co. & Trudel, 1 1 L. N.,. p. 36.

Cependant l'acheteur peut fort bien réclamer cette réduction de prix sous forme de dommages : cour d'appel, Doutney & Bruyère, 24 L. C. J., p. 17 (infirmatit le jugement du juge Dorion, dans la même cause, rapporté 21 L. C. J., p. 95). Si l'héritage du vendeur est contigu aux immeubles vendus, la contenance devra être complétée à même l'héritage du vendeur: juge Lavergne, Sicard v, McKenzie, 6 R, de J., p. 364. Si les limites de l'immeuble vendu n'ont jamais été définies par un bornage légal, l'acheteur ne pourra demander la diminution de prix avant d'avoir fait constater le prétendu déficit par un bornage entre lui et ses voisins: Juge Chagnon, Lalonde v. McManus, 12 R. L., p. 23.

Sous l'empire du code de procédure (art. 780) l'adjudica- Son d'un immeuble sur vente judiciaire par le shérit est toujours sans garantie de contenance, et l'adjudicataire n'a pas de recours en diminution de prix: Juge Taschereau, Pelletier V. Chassé, 3 Q. L. R., p. 65; juge Stuart, Douglas v. Doublas, 3 Q. L. R., p. 197 (a).

S'il y a excédent de contenance, l'acheteur doit payer au vendeur un supplément de pnx, ou remettre IVxcédcnt au vendeur: Juge Routhier, Gauthier v. Gauthier, 14 L. N., p.

Lorsqu'une héritage est désigné dans un titre de vente comme ayant une étendue approximative, mais comme con-

(fl) Il en est différemment dans le cas de la vente de Timmeuble d*un failli par le syndic ou curateur à 1» faillite : cour d'appel, Thomas ^ Murphy, 8 R. L., p. 231.

tenu dans des limites précises et déterminées, an doit prendre cette vente comme celle d'un corps certain, sans égard à la contenance, et il n y a lieu de part et d autre ni à 'l'action en diminution de prix ni à l'action en supplément de prix : Juge Mackay, Munro v. Lalondc, 13 L. C. J., p. 128; conseil privé, Herrick & Sixby 11 L. C. J.. p. 129 {confirmant le jugement de la cour d'appel, rapporté 8 L. C. J.. p. 324, et 17 L. C. R., p. 146) ; juge Mathieu, Tétrcault v. Paquette, 21 R. L., p. 62 ; cour de revision, Cummings v. Laporte, R. J. Q., 7 C S., p. 56.

Dans une cause de Derby & Her ick 19 L. C. J., p. 24, la terre vendue était mentionnée dans 1 acte de vente comme contenant cent acres, plus ou moins, mais elle était traversée par un chemin de fer, qui en réduisait d'autant la contenance; la cour d'appel décida que Tacheteur n'avait pas droit à l'action qitanto mtnoris vu que 1 existence' de ce chemin de fer était connue de lui lors de la vente.]]