V. — Des EVICTIONS dont le vendeur est garant

Le vendeur est tenu des évictions dont la cause existait dès le temps du contrat de vente.

Les évictions dont la cause n'a commencé d'exister que

(a) Si l'acheteur n'est pas trouble, mais craint d'être troublé, quel est son recours? La loi (art 1535) ne l'autorise qu'à prendre ses mesures pour ne pas être exposé à perdre la chose et le prix, à moins qu'il n'ait la preuve qu'on lui a livré la chose d'autrui, car dans ce dernier cas, il peut quoique non troublé, demander la nullité de la vente (art. 1487) (voy. supra, p. 3). La simple crainte d'éviction ne peut justifier la rescision de la vente: cour de revision, Laraméc v. Collin, R. J. Q.. 16 C S., p. 346; cour d'appel, Desloges & Dcsmartcau, R. J. Q., 6 B. R., p. 485; cour de revision, Talbot v. Baliveau, 4 Q. L. R., p. 104; cour d'appel, Grand Trunk Ry. & Brewster, 6 L. N., p. 34. La simple crainte d'éviction ne peut non plus justifier une poursuite de l'acheteur pour contraindre le vendeur à faire radier une hypothèque: Drolet v. Belleau, 11 Q. L. R., p. 190, Casault, J. : Bcaudette v. Cormier, 16 Q. L. R., p. 69. Cependant le juge Davidson, dans une cause de Millar v. Gohier, 7 R. de J-. P- 396, a décidé que l'acheteur a droit à l'accomplissement spécifique de la clause de franc et quitte, même avant d'être troublé (c'est aussi l'opinion qu'on a exprimée dans les causes que je viens de citer) : et la cour de revision, dans la cause de Ménard v. Rambeau, 32 L. C. J., p. 240, et 20 R. L., p. 448, a décidé que l'acheteur qui est sujet à une expropriation, qui était décidée lors de la vente, n'est pas tenu d'attendre l'expropriation pour procéder contre le vendeur. (Contra, cour d'appel, Desloges & Desmarteau, R. J. Q., 6 B. R., p. 64s.)

depuis la vente ne donnent pas lieu à garantie, à mains que cette cause ne procède du fait du vendeur. Exemple : L'Etat vous exproprie pour cause d'utilité publique de la maison que je vous ai vendue: quand même l'indemnité qui vous est allouée serait très inférieure à la valeur de la maison, je ne serais pas garant de cette perte: car elle a été éprouvée par suite d'un fait dont je ne suis pas responsable, puisqu'il est postérieur à la vente (a). C'est un préjudice occasionné par un cas fortuit, et les cas fortuits sont à votre charge.

Mais peut-il arriver que l'acheteur soit évincé par suite d'un fait personnel au vendeur et postérieur à la vente (fr) ?

(a) Il en est de même pour toute perte subie par suite d'une action de l'autorité municipale, subséquente à la vente: cour d'appel, Banque Jacques-Cartier & Gauthier, R. J. Q., lo B. R., p. 245 (jugement confirme par la cour suprême, 31 Suprême Court Repts., p. 474. II en serait autrement, et le vendeur serait garant de la perte, si l'expropriation était déjà décidée au temps de la vente: voy. la

•cause de Ménard v. Rambeau, citée dans la note précédente. Le vendeur n'est pas garant des charges ordinaires et générales qui affectent les immeubles, telles que les taxes municipales et scolaires, subséquentes à. la vente. II n'est pas tenu non plus de garantir l'acheteur contre les rentes constituées qui remplacent les droits seigneuriaux et oui peuvent affecter un immeuble situé dans une seigneurie: Juge Wurtele, Egan v. Thomson, 16 L. N., p. 166. Mais en sera-t-il de même s'il s'agit de taxes spéciales imposées par l'autorité municipale sur certains immeubles pour se rembourser du coût de certaines améliorations faites avant la vente? Le juge Mathieu, Levy V. Rcnauld, 20 R. L., p. 449 avait décidé que le vendeur était garant d'une telle taxe, même si elle avait été imposée après la vente, en vertu d'un règlement antérieur à la vente. Mais la cour d'appel en a décidé autrement dans les causes de Thibault & Robinson, R. J. Q., 3 B. R., p. 280, et des Ecclésiastiques du. Séminaire de St-Sulpice & Masson, R. J. Q., id B. R., p. 570: une taxe foncière ne devient une charge syr les immeubles qui y sont assujettis que par la mise en vigueur d'un rôle de cotisation qui en répartit le montant et détermine la part afférente à chaque immeuble qui y est assujetti. (Voy. aussi Rochon v. Hudon, (R. J. Q.. 9 C. S., p. 300, DcLorimier J.), et Banque Ville-Marie v. Morrison, (20 R. L., p. 452, Gill J.) Si une telle taxe spéciale a été répartie et mise en vigueur avant la vente, le vendeur n'est tenu d'en payer que les arrérages échus avant la vente; elle doit être considérée comme une charge apparente et de droit commun dont le vendeur n'est pas garant: cour de revision. Sharpc v. Dick, R. J. Q., 22 C. S., p. 527; juge Lemieux, Peabody v. Vincent, R. J. Q., 26 C S., p. 37-

(b) Dans la cause de Verge & Verge, 19 R. L., p. 469, la cour d'appel a décidé que le médecin qui avait «cheté la clientèle d'un autre médecin, dans une certaine localité, ne pouvait demander la nullité de la vente parce que le vendeur avait recommencé à pratiquer sa profession dans la même localité après cinq ans; son seul recours était une action en dommages.

tenu dans des limites précises et déterminées, on doit prendre cette vente comme celle d'un corps certain, sans égard à la contenance, et il n y a lieu de part et d'autre ni à 'l'action en. diminution de prix ni à Taction en supplément de prix: Juge Mackay, Munro v. Lalondc, 13 L. C. J., p. 128; conseil privé, Herrick & Sixby 11 L. C. J.. p. 129 (confirmant le jugement de la cour d'appel, rapporté S L. C. J., p. 324, et 17 L. C. R., p. 146) ; juge Mathieu, Tétrcault v. Paquettc, 21 R. L., p. 62; cour de revision, Cummings v. Laporte, R. J. Q., 7 C. S., p. 56.

Dans une cause de Derby & Hcr ick 19 L. C. J., p. 24, la terre vendue était mentionnée dans 1 acte de vente comme contenant cent ^cres, plus ou moins, mais elle était traversée par un chemin de ftr, qui en réduisait d'autant la contenance; la cour d'appel décida que l'acheteur n'avait pas droit à l'action quanto minoris vu que 1 existence* de ce chemin de fer était connue de lui lors de la vente.]]