CHAPITRE VI. — DE LA RESOLUTION ET DE l'aNNULATION

Il ne faut pas confondre l'action en nullité ou en rescision avec l'action en résolution.

La vente est annulable ou rescindable quand elle est, dès son origine, infectée d'un vice qui la rend imparfaite, comme lorsqu'elle est faite par un incapable, ou sous l'empire de la violence, ou par suite d'un dol.

Elle est résoluble lorsque, régulièrement formée, elle est néanmoins susceptible d'être anéantie par suite d'un événement postérieur, tacitement ou expressément prévu par les parties, par exemple, lorsqu'elle est faite sous condition résolutaire.

Le droit de nullité ou de rescision doit [[quelquefois être exercé dans un délai de dix ans (art. 2258) et quelquefois dans un plus bref délai (art. 1530) ; il peut aussi s'étendre à trente ans (art. 1504, 2210).

Le droit de résolution est aussi limité à dix ans lorsqu'il est stipulé pour cause de non-paiement du prix d'un immeuble, ou lorsqu'il se rattache à la faculté de rachat (art. 1537, 1548, 2248; quelquefois il est limité à un bref délai (art. 1543)» et dans les autres cas il peut être exercé pendant trente ans.] ]

La vente est soumise aux causes d'annulabilité ou de rescision du droit commun (art. 991), et aussi aux causes ordinaires de résolution (art. 1088) ; mais il est des causes de nullité ou de résolution qui lui sont propres (art. 1483, 1484, 1485, 1502, 1517, 1519, 1526, 1536).

[[Ainsi, outre les causes de résolution et d'annulation déjà énoncées dans le titre De la vente, et celles qui sont communes à tous les contrats, il existe une autre cause de résolution qui est le rachat ou réméré (a). Il est question dans la section qui suit.]]

(a) L'article 1545 s'exprime ainsi:

IS4S- " Outre les causes de resolution et d'annulation ci-dessus " énoncées dans ce titre, et celles qui sont communes aux contrats, " le contrat de vente peut être résolu par l'exercice de la faculté de " réméré. "

L'article 1658 du code Napoléon, correspondant, mentionne une autre cause de résolution, la vilité du prix. Les dispositions à l'égard

[ ] LA RESOLUTION ET l'aNNULATION DE LA VENTE 153 SECTION I. — DE LA FACULTE DE REMERE.

§ I. Généralités.

Une personne peut avoir un très g^and besoin d'argent Elle a un immeuble ou un meuble qu'elle pourrait vendre; mais elle y est très attachée: que faire alors? Elle vend cet objet, et se réserve, par le contrat même, la faculté de le reprendre, dans un certain temps, en remboursant à l'acheteur tout ce qui lui a coûté son acquisition. La vente à réméré est donc un moyen de se procurer de l'argent, en vendant une chose, mais sans perdre l'espoir de reprendre la propriété de la chose vendue.

C'est une vente faite sous une condition résolutoire facultative (i) de la part du vendeur. L'événement futur et incertain, auquel est subordonnée la résolution du contrat, est la restitution, dans le délai convenu, du prix et des sommes accessoires énumérées dans l'article [[1546, qui suit:

1546. "La faculté de réméré stipulée par le vendeur lui " donne le droit de reprendre la chose en en restituant le prix "et en remboursant à l'acheteur les frais de la vente, ceux " des réparations nécessaires, et des améliorations qui ont " augmenté la valeur de la chose jusqu'à concurrence de cette "augmentation.

"Le vendeur ne peut entrer en possession de la chose "qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations" (a).

de la rescision des contrats pour lésion sont contenues dans notre code au titre Des obligations (art. looi et suiv.) et notre article 1561 renvoie à ces dispositions. Dans notre droit les majeurs ne peuvent être restitués contre leurs contrats pour cause de lésion seulement (art. 1012); cette cause de rescision n'existe qu'en faveur des incapables. Dans le droit français» au contraire, cette cause de rescision existe en faveur de tout vendeur, lorsqu'il y a lésion de plus des sept douzièmes, et le code Napoléon contient à cet égard une section spéciale au titre De la vente (art. 1674 à 1685 C N.),

(i) Mais, dira-t-on, si la condition est facultative, la vente n'est pas obligatoire contre le vendeur: car, aux termes de l'article 1081, toute obligation est nulle quand elle a été contractée sous une condition facultative de la part de celui qui s'oblige. — On répond que, dans l'espèce, la condition n'est pas purement facultative, qu'elle est aussi casuelle, puisqu'il est possible que le vendeur n'ait pas ou ne puisse pas se procurer l'argent nécessaire pour exercer le réméré dans le délai utile. [[D'ailleurs, aux termes mêmes de l'article 1081, l'obligation est valable si la condition consiste à faire un acte déterminé.]]

(«) Cet article est en substance une reproduction de l'article 1659 et du premier alinéa de l'article 1673 du code Napoléon. Il est conforme à l'ancien droit.

Nous reviendrons plus loin sur les conditions de Texercice du réméré que Tarticle énumère (voy. infra, p. i6o).]]

Le vendeur cesse d'être propriétaire, et l'acheteur le devient, hic et nunc, comme dans une vente pure et simple ; mais la propriété n'est pas transférée d'une manière définitive, irrévocable. L'acheteur acquiert avec cette modalité, que, si le vendeur lui restitue, dans le délai convenu, le prix et les frais de la vente, la propriété sera considérée comme étant toujours restée sur la tête du vendeur.

En un mot, si la condition résolutoire se réalise, c'est-à-dire si, dans le délai marqué, le vendeur restitue à l'acheteur tout ce qu'il a déboursé, les choses sont remises au même état qu'auparavant: la vente n'a jamais existé, l'acheteur n'a jamais été propriétaire, le vendeur n'a jamais cessé de l'être. Si, au contraire, la condition vient à défaillir, ce qui a lieu quand le vendeur laisse passer le délai sans restituer le prix et les frais de la vente, les choses se passent comme si a priori le contrat avait été pur et simple.

Ainsi, l'acheteur est propriétaire sous condition résolutoire, et le vendeur sous condition suspensive (o).

[[C'est dire que le vendeur à réméré conserve, malgré la vente, un droit réel dans la chose, un jus in re et non pas seulement un jus ad rem. Il y a, sur ce point, une scission à peu près absolue entre la jurisprudence et la doctrine en France, la jurisprudence niant l'existence du droit réel et la doctrine l'admettant. Dans la cause de Sirois v. Carrier (b), notre cour d'appel, appelée pour la première fois à trancher la question, l'a fait dans le sens de la jurisprudence française. Si ce justement est confirmé (c), il fixera sans doute notre jurisprudence. Mais, comme question de principe, je ne vois pas comment l'on peut nier que le vendeur à réméré soit propriétaire sons condition suspensive, alors qu'on admet — comme on est forcé de le faire — que l'acheteur est propriétaire sous condition résolutoire. Les deux idées, en effet, sont corrélatives, et il n'y a pas de condition résolutoire sans condition suspensive correspondante. D'après l'article 1^47, lorsque le vendeur rentre dans son héritage par la faculté de

(a) Le vendeur conserve donc un jus in re dans la chose vendue: juge Casault, Lemieux v. Lemicux, 10 Q. L. R., p. 365; juge Cimon, Sirois V. Carrier, R. J. Q., 24 C. S., p. 438; mais ce dernier jugement a été infirmé par la cour d'appel (R. J. Q., 13 B. R!, 242).

(b) Voy. la note précédente.

[ ] LA RESOLUTION ET l'aNNULATION DE LA VENTE 155

réméré, il le reprend exempt de toutes les charges dont Tachcteur a pu le grever, et cela, parce que le droit de l'acheteur est anéanti rétroactivement et qu'il est censé n'avoir jamais été propriétaire. Si donc il n'a jamais été propriétaire, sur la tête de qui la propriété a-t-elle reposé pendant le délai du réméré? La propriété n'a pas pu être dans l'air I De plus, puisque la vente est anéantie rétroactivement, le vendeur est toujours demeuré propriétaire. C'est la conséquence nécessaire de l'accomplissement de la condition résolutoire, cet accomplissement remettant les choses au même état que si le contrat n'avait pas existé (art. 1088). Et s'il en est ainsi, il faut nécessairement admettre que tandis que l'acheteur était propriétaire sous condition résolutoire, le vendeur était propriétaire sous condition suspensive. On cite, je le sais, l'ancien droit, mais il s'agît d'une question de principe et, à mes yeux, le suffrage des anciens auteurs — tout respectable qu'il est — ^ne constitue pas une réponse aux raisons que j'ai données (o).

Il n'y a rien d'absurde à ce qu'une chose ait deux propriétaires, l'un sous condition résolutoire et l'autre sous condition suspensive ; c'est le contraire qui serait absurde et juridiquement impossible, puisque l'une de ces conditions ne va pas sans l'autre.

Comme question de principe, donc, je suis d'avis que pendente conditione, l'acheteur est propriétaire sous condition résolutoire, et le vendeur sous condition suspensive.]]

L'un et l'autre peuvent consentir sur la chose vendue des hypothèques où des servitudes soumises à la condition dont leur droit est affecté (art. 2038).

Le vendeur exerce-t-il le réméré dans le délai marqué: le droit de l'acheteur est anéanti rétroactivement, ainsi que les hypothèques et autres droits qu'il avait consentis, tandis que les h)rpothèques ou autres droits qui émanent du vendeur se trouvent consolidés rétroactivement (i). Laisse-t-il passer le délai sans user de la faculté de réméré : le droit de l'acheteur et, par suite, les droits qui émanent de lui deviennent irrévocables, tandis que ceux qu'avait consentis le vendeur manquent d'avoir leur effet.

(i) M. Laurent, t. 24, n®" 392 et suiv.— MM. Aubrv et Rau (t. 4, i ^?>7^^ P- 412, notes 30 et 33) distinguent, à cet égard, entre les hypothèques et les servitudes.

(a) Je ne puis que renvoyer le lecteur aux développements que M. Baudry-Lacantinerie {Vente et Echange, n* 639 et suiv.) donne à cette question importante.

Ces principes font facilement comprendre que les expressions de la loi, rachat, réméré, sont inexactes. Prises à la lettre, elles signifieraient que le vendeur qui use de cette faculté achète de l'acheteur la chose qu'il lui a vendue, et pour un prix semblable à celui qu'il a reçu. Ainsi compris, l'exercice du réméré copstituerait une seconde vente, dans laquelle le vendeur primitif jouerait à son tour le rôle d'acheteur, vente opérant mutation nouvelle de la propriété. Le vendeur, devenu acheteur et, par conséquent, l'ayant cause de son acheteur devenu vendeur, serait tenu, en cette qualité, de respecter tous les droits émanant de ce dernier, par exemple, les hypothèques légales de sa femme, s'il est marié, de son mineur, s'il est tuteur [[et, s'il existait des droits de mutation, il serait tenu de les payer.]]

On voit que la théorie qui résulte du sens grammatical des mots réméré, rachat, est très éloignée de celle qui considère Texercice du réméré comme l'accomplissement d'une condition résolutoire dont l'effet est, non pas de donner lieu à une nouvelle vente, mais d'anéantir rétroactivement la vente préexistante, de la faire considérer comme inexistante, tant dans le passé que dans l'avenir. Il n'y a pas acquisition nouvelle, mais anéantissement rétroactif de l'ancienne aliénation. Le vendeur ne devient pas propriétaire, il est censé n'avoir jamais cessé de l'être (i).

Lorsqu'une vente a été faite purement et simplement, il n'est plus possible de stipuler après coup une faculté de réméré considérée comme condition résolutoire. Par la vente pure et simple, l'acheteur est devenu propriétaire incommutable; et, ne le restât-il qu'un instant de raison, cet instont suffit pour que la chose achetée soit définitivement grevée au profit de ses créanciers qui ont une hypothèque légale ou judiciaire [[dûment enregistrée.]] La faculté de réméré ainsi consentie ex intervallo vaudra sans doute; seulement, elle vaudra, non pas comme condition résolutoire de la vente, mais comme promesse unilatérale d'une nouvelle vente faite par l'acheteur. Si, plus tard, le vendeur adhère à cette promesse, une nouvelle vente se formera, qui transférera, de l'acheteur devenu vendeur au vendeur devenu acheteur, la propriété de la chose primitivement vendue. L'acheteur devenu vendeur aura un privilège pour le paiement du prix, et le vendeur devenu acheteur recevra la chose grevée des hypothèques

(i) MM. Aubry et Rau (t. 4, i 357) proposent de remplacer la dénomination inexacte, pacte de rachat ou de réméré, par celle-ci: pacte de retrait ou retrait conventionnel

[ ] LA RESOLUTION ET l'aNNULATION DE LA VENTE 157

et des servitudes qui auront pris naissance du chef de Tacheteur originaire depuis la première vente et avant la promesse de revendre (a).

En résumé, la faculté de réméré stipulé datis le contrat même de vente est opposable à tous ceux qui traitent avec l'acheteur. — Lb, faculté de réméré stipulé après coup n'est opposable qu'à ceux qui ont traité avec l'acheteur depuis sa promesse de revendre ; elle ne Test pas à ceux qui ont acquis des droits du chef de l'acheteur depuis la vente, mais aivant la promesse de revendre.

[[Il existe en France, quant à la vente à réméré, une difficulté qui ne se rencontre pas dans notre droit En effet, le code Napoléon (art. 2078, 2088) prohibe le contrat pignoratif, c'est-à-dire la convention par laquelle celui qui emprunte une somme d'argent et confère, comme garantie du remboursement du prêt, un droit de gage ou d'antichrèse, consent qu'à défaut de paiement, le créancier pourra garder l'objet du gage ou de l'antichrèse. Un tel contrat s'approche visiblement de la vente avec faculté de réméré, et, pour éluder la loi, les parties qui veulent faire un contrat pignoratif, ne manquent pas de donner à leur acte la forme d'une vente à réméré. De là une grande difficulté pratique à distinguer ce qui est permis et ce qui est défendu. Cette difficulté n'existe pas dans notre droit qui ne prohibe pas le contrat pignoratif, et alors même qu'il serait certain que la vente à réméré déguise une constitution de gage ou d'antichrèse, le contrat n'en serait pas moins valable. C'est ce que la cour suprême a jugé dans la cause de Salvas v. Vassal, (27 Suprême Court Repts., p. 68), et le juge Taschereau dans celle de Laurin v. Lafleur, (R. J. Q., 12 C. S., 381) (fe).]]