II. Du temps dans lequel la faculté de réméré doit être

renfermée.

Autrefois le réméré pouvait être stipulé pour un temps très long, pour quarante, cinquante, cent ans, et même pour

(a) Quant aux hypothèques et servitudes subséquentes à la promesse de revendre, elles vaudraient sans aucun doute si cette promesse n'a pas été enregistrée. Resterait encore la question de savoir si la promesse de revendre confère un droit réel. La promesse de revendre comporte engagement par le promettant de conserver la chose, et ne point la grever, pendant le délai fixé Au surplus, il faut surtout consulter les termes de la convention.

(6) Voy. ce que j'ai dit supra, note a, p. 12, et les causes citées à cet endroit.

un temps illimité. Dans ce dernier cas, le droit du vendeur était prescriptible par trente années.

[[Nos codificateurs ont jugé a propos, à l'instar du code Napoléon, de limiter l'exercice du droit de réméré, et d'en simplifier les règles, tout en les rendant plus convenables dans leur application et leur effet. Cependant, ils ont trouvé que la péricKle de cinq ans, fixée par le code Napoléon, était trop courte, et ils ont porté à dix ans le terme pour lequel peut être stipulée la faculté de réméré. Ils ont donc adopté en amendement à l'ancien droit, les quatre articles suivants, qui correspondent en substance aux articles 1660, 166 1, 1662 et 1663 du code Napoléon, (sauf la différence quant au terme fixé, qui est de cinq ans dans le code Napoléon), et qui s'harmonisent avec le système de s'en tenir aux contrats, et d'empêcher les tribunaux de les modifier ou de les étendre :

1548. "La faculté de réméré ne peut être stipulée pour un "terme excédant dix ans. Si elle est stipulée pour un plus " long terme, elle est réduite à dix ans. "

1549. "Le terme stipulé est de rigueur. Il ne peut être "prolongé par le tribunal (a)."

1550. " Faute par le vendeur d'avoir exercé son action de "réméré dans le terme prescrit, l'acheteur demeure proprié- " taire irrévocable de la chose vendue. "

1551. " Le délai court contre toutes personnes, même contre " les mineurs et autres déclarés incapables par la loi, sauf tel " recours auquel ils peuvent avoir droit "]]

Le code fixe à [ [dix] ] ans le plus long terme de la durée du réméré. Les parties peuvent le restreindre; elles ne peuvent pas l'étendre. — Toutefois la convention d'un délai de plus de [[dix]] ans n'est pas nulle; elle est seulement réduite à ce terme (b).

L'incertitude de la propriété a des inconvénients que tout le monde comprend. Elle est un obstacle à la circulation des biens, au crédit public : car personne n'ose acheter, ou recevoir des hypothèques, d'une personne dont le droit n'est pas irrévocable. Elle est aussi un obstacle à l'amélioration du sol : car on ne soigne pas les choses dont on peut être dépouillé à

(a) Les articles 1548 et 1549 sont complétés par une disposition que nous trouvons au titre De la description, Cest l'article 2248» qui dit que " le terme apposé par la loi ou la convention à la faculté " de réméré est de rigueur sans qu'aucune prescription soit requise. "

(b) Le délai peut être indéterminé, pourvu qu'il soit déterminable (voy. Léger v. Foumier, M. L. R., 3 Q. B., p. 124, cour d'appel : cour suprême, même cause, 10 L. N., p. 324, et 14 Suprême Court Repts,, p. 314).

[ ] LA RESOLUTION ET l'aNNULATION DE LA VENTE 159

chaque instant comme celles qu'on est sûr de conserver. C'est pour prévenir ces dangers que la loi a limité à [[dix]] ans le délai du réméré.

Selon l'ancien droit, la seule échéance du terme fixé par les parties n'éteignait pas le droit de réméré , la déchéance de ce droit ne pouvait résulter que d'une sentence judiciaire. On permettait même aux juges d'accorder un délai de grâce au vendeur. Le code a suivi un autre système. Le terme fixé par les parties est de rigueur: la seule expiration du délai, sans sommation, sans sentence judiciaire, emporte ipso facto déchéance du réméré et rend l'acheteur propriétaire incommutable. Les juges ne peuvent donc pas empêcher cette déchéance en accordant au vendeur un terme de grâce.

Le délai ne peut être prolongé par les parties. En effet, le réméré ayant été stipulé, par exemple, pour trois ans, la propriété est entrée dans le patrimoine de l'acheteur, pour y rester irrévocablement, si le vendeur n'exerce pas le réméré dans les trois ans. [[S'ils ont enregistré leur droit d'hypothèque légale ou judiciaire ou sur la propriété,]] la femme de l'acheteur, s'il est marié, son mineur, s'il est tuteur, ses créanciers judiciaires, ont acquis, sous la même condition, une hypothèque (art. 2038), qui sera consolidée et incommutable si le vendeur laisse passer le délai de trois ans sans exercer le réméré. Il en est de même des hypothèques, des servitudes, consenties par l'acheteur depuis la vente et avant la prolongation du délai. Or, l'acheteur ne peut pas, par des faits postérieurs, modifier, détruire les droits légitimes qui émanent de lui. Les actes sont ce que les parties les ont faits. On ne peut pas plus rendre conditionnelle une vente qui a été faite purement et simplement qu'on ne peut la détruire quand elle a été régulièrement formée. On peut sans doute faire des actes postérieurs qui seront valables inter partes, mais qui resteront sans effet a l'égard de ceux qui déjà avaient, du chef de l'acheteur, acquis des droits sur la chose vendue. Ainsi, la prolongation vaudra, non pas comme condition résolutoire de la vente, mais comme promesse unilatérale de revendre faite par l'acheteur et acceptée par le vendeur (i) (a).

(o) Dans une cause de Walters & Cassidy, R. J. Q., 3 B. R-, p. 370, la cour d'appel a accepté comme commencement 'de preuve par écrit de la prolongation du délai stipulé pour l'exercice de la faculté de réméré, les quittances d'intérêt donnée par l'acheteur après l'expiration du délai

(i) Au point de vue de la validité inter partes, nous ne pouvons admettre la restriction indiquée par MM. Aubry et Rau: "Si le délai a été fixé à moins de cinq ans, disent ces auteurs, les parties sont,

Le délai court contre toutes personnes, même contre les mineurs [[et autres incapables.]] Ainsi, lorsque le vendetir meurt laissant un héritier mineur ou intendit, le délai continue néanmoins de courir. Si la perte du droit de réméré est préjudiciable au mineur, recours lui est accordé contre le tuteur qui a négligé de l'exercer en temps utile.

[[Il est bien entendu que lorsque le contrat a fixé une certaine somme du paiement de laquelle dans un certain délai dépend l'exercice du droit de réméré, la somme entière doit avoir été payée dans le délai fixé ; il ne suffit pas qu'une partie de la somme ait été payée pour maintenir l'existence du droit de réméré (voy. Goodwater v. Henderson, 4 L. N., p. 206, Taschereau, J.]]

§ III. Conditions de l'exercice du réméré autres que celle qui est relative au délai.

Le vendeur doit restituer à l'acheteur:

i^ Le prix principal: il n'est pas nécessaire qu'il restitue les intérêts, car ils se ccnnpensent avec les fruits que l'acheteur a le droit de conserver ;

2^ Les frais et loyaux coûts du contrat de vente, ainsi que les frais d'enlèvement ;

3** Les impenses nécessaires, intégralement; les impenses utiles, jusqu'à concurrence de la plus-value. Toutefois, si la plus-value résultant des dépenses utiles est considérable et dépasse les moyens du vendeur, celui-ci n'est pas tenu de la rembourser: autrement, l'acheteur pourrait, en faisant des dépenses excessives, enlever au vendeur la faculté de reprendre la chose. Dans ce cas, l'acheteur n'a que le droit de conserver tout ce qui peut être enlevé, sans détérioration, de la chose qu'il doit rendre (arg. de l'art 462).— Quant aux dépenses à! entretien, le vendeur ne les doit pas: elles sont une charge des fruits que l'acheteur conserve (a).

Ce n'est qu'en satisfaisant à toutes ces obligations que le

jusqu'à son expiration, autorisées à le prolonger, sans toutefois pouvoir déoasser le terme de cinq ans à comoter du jour de la vente. (T. 4. § .^57. p. 408.) [[Ce n'est oas à dire, cependant, qu'une telle prolongation de délai soit sans eflFet. mais elle n'empêche pas qu'à l'expiration du terme primitivement fixé, l'acheteur ne devienne propriétaire irrévocable de la chose. Elle vaut tout simplement comme promesse de revente. Comp. Baudry-Lacantincrie (Précis), t. 3, n**

(a) Il est souvent stipulé que le vendeur défrayera ces dépenses jusqu'à l'expiration du délai de réméré, et qu'il jouira de tous les fruits.

vendeur peut contraindre l'acheteur au délaissement (a). Ce dernier a un droit de rétention pour garantie de la restitution du prix, des frais et loyaux cottts, etc. (fr).

Aux termes de l'article 1550, l'acheteur reste propriétaire incommutable, " faute par le vendeur d'avoir, dans le délai prescrit, exercé son action de réméré. " Faut-il prendre à la lettre ces mots : exercé son actionf Faut-il que le vendeur intente, dans le délai It sous peine de déchéance, une action en justice, [[avec mise en demeure préalable?]]

Aux termes de l'article 1546, le vendeur qui use du pacte de rachat doit restituer le prix et rembourser les autres charges du réméré... La condition résolutoire n'est-elle donc accomplie qu'autant que le vendeur a payé et retiré quittance de la restitution du prix? Si l'acheteur refuse de le recevoir, faudra-t-il que le vendeur lui fasse faire des offres réelles suivies de consignation, [ [ou est-il nécessaire qu'il exerce une action contre l'acheteur?

On enseigne en France que l'action n'est pas nécessaire; qu'il suffit que le vendeur ait, dans le délai, offert d'exercer le réméré sans qu'il ait porté une action en justice; qu'il n'est même pas indispensable qu'il consigne le montant de ses offres; enfin, d'après la jurisprudence, une offre même verbale, légalement prouvé, suffirait (c).

Mais qui ne voit que si cette doctrine est accueillie, les tiers qui, dans l'ignorance de l'exercice du droit de réméré, auront traité avec l'acheteur, verront leurs droits s'évanouir, car cet acheteur est censé n'avoir jamais été propriétaire? Et il en serait ainsi, malgré que la loi exige l'enregistrement de la clause de réméré pour la protection des tiers (art. 2102) ! Si donc il est essentiel que la clause de réméré soit enregistrée, afin que les tiers sachent que le droit de propriété de l'acheteur est résoluble, n'est-il pas également indispensable que l'exercice de la faculté de réméré, qui anéantit ce droit, leur soit dénoncé par la voie de l'enregistrement?

Une disposition de notre code confirme cette manière de voir. En effet, aux termes de l'article 2101, "tout jugement

(a) Le vendeur avant d'exercer l'action de réméré doit avoir fait des offres à l'acheteur: cour d'appel, Démets & Lynch, i D. C A, p. 341. Cependant la même cour a décidé que des offres verbales sont suffisantes: Dorion & St-Gertnain, 15 L. C. J., p. 316.

(b) Cour d'appel, McDougall & Gendron, 20 R. L., p. 153. Ce même droit de rétention est consacré de nouveau par l'artide 2001 en faveur de l'acheteur d'un meuble soumis à l'exercice du droit de réméré.

"prononçant la résolution, nullité ou rescision d'un acte d'a- " liénation ou autre titre de transmission d'un immeuble en- " registre ou admettant le droit de réméré ou de révocation, " doit être enregistré au long dans les trente jours, à compter " de sa prononciation " (a).

Cette disposition semble indiquer que lorsque le législateur a parlé dans l'article 1550 de l'exercice de r action de réméré, il entendait employer cette expression dans le sens ordinaire, et exiger que l'action elle-même soit exercée dans le délai, et non pas dire qu'il suffirait de mettre, dans le délai fixé, l'acheteur en demeure de subir l'exercice du réméré, sauf a revendiquer rimmeuble après l'expiration de ce délai.

Mais ceci ne dispose pas de toute la difficulté. En effet, si l'acheteur consent à l'exercice du réméré, aucune action en justice n'est possible, car toute action suppose, de la part du défendeur, la négation du droit réclamé. Or nous supposons que l'acheteur se déclare prêt à accepter les offres de réméré que lui adresse le vendeur. On trouvera sans doute prudent d'en dresser acte, de faire donner par l'acheteur une quittance de la somme offerte et acceptée, et même une quittance notariée, pour qu'elle ait date certaine. Mais cette offre étant acceptée, et la somme offerte ayant été remboursée à l'acheteur, la vente est anéantie rétroactivement et le vendeur est censé avoir toujours été propriétaire de l'immeuble.

Or comment les tiers connaîtront-ils l'existence de ce remboursement qui anéantit tous les droits de l'acheteur? La loi exige bien l'enregistrement, dans les trente jours, du jugement qui admet le droit de réméré, mais ici aucun jugement n'est possible. Et il n'existe aucun texte qui ordonne l'enregistrement de la quittance consentie par l'acheteur. L'article 2098,— <jui veut l'enregistrement de " tout acte entre-vifs transférant la propriété d'un immeuble " — ne s'applique pas ici. car la quittance, pas plus que l'exercice du droit de réméré, ne transfère pas la propriété de l'immeuble au vendeur; elle consolide, au contraire, le droit de propriété qu'il n'a jamais perdu. Et puisque les droits de l'acheteur sont anéantis par l'exercice du droit de réméré, c'est-à-dire par le paiement du prix, des frais de vente, des réparations nécessaires et des améliorations qui ont apporté une plus-value au fonds, il ne peut être question de faire faire par l'acheteur une vente, ou même une rétrocession qui n'est pas nécessaire. Evidemment

(a) D'après l'art. 4 de la loi (française) du 23 mars 1855, le jugement qui prononce le réméré doit être mentionné en marge de la transcription de la vente.

nous sommes en présence d'une lacune de la loi, mais nous ne pouvons y suppléer en étendant, par voie d'interprétation, un texte qui ne se prête pas à cette extension (a).

Pour revenir à la question que j'ai posée, je maintiens la solution qui exige une action en justice, lorsque l'acheteur ne veut pas accepter les ofiFres que lui fait le vendeur, malgré les termes de l'article 1546: " la faculté de réméré stipulée par le "vendeur lui donne le droit de reprendre la chose en en res- " tituant le prix, " etc. Car, si l'acheteur n'accepte pas ces o£Fres, il faut bien que la justice se prononce sur leur suffisance. D'ailleurs le vendeur et l'acheteur ne sont pas les seuls intéressés en cette matière; les tiers surtout ont besoin de savoir si les offres sont suffisantes. Je crois donc que lorsque l'acheteur refuse les offres, une action dans les délais prescrits est indispensable (b). La cour de revision d'ailleurs a décidé, dans une cause de Wàlker v. Sheppard, 19 L. C. J., p. 103, que non seulement l'action doit être intentée dans le délai fixé, mais qu'elle doit être rapportée en cour dans ce délai (c) et être accompagnée d'offres réelles. Le principe que des oflFres réelles suivies de consignation sont essentielles pour l'exercice de l'action de réméré a été affirmé dans une cause de Foumier v. Léger, jugée en première instance par le juge Davidson, M. L. R., 4 S. C, p. 233, et ensuite portée en appel (M. L. R., 6 Q. B., p. 448) et en cour suprême (14 Suprême Court Repts., p. 314). Dans une cause de Trudel v. Bouchard, 27 L. C. J., p. 218, le juge Jette a décidé qu'il n'est pas nécessaire que l'action soit rapportée en cour dans le délai stipulé, mais qu'il suffit qu'elle soit intentée dans ce délai.] ]

§ IV. Des droits du vendeur et de l'acheteur à l'égard des tiers.

[[Remarquons d'abord que la stipulation du droit de réméré est sans effet à l'égard des tiers si cette stipulation n'a pas été enregistrée (art. 2102). Le délai d'enregistrement

(a) La même lacune existe dans la législation française. Voy. une note au n* 641 de Mourlon que je n'ai pas reproduite ici.

(b) Les termes de la version anglaise de l'article 1550 "if the "seller fail to bring a suit for the enforcement of his right of rc- " demptîon. " rendent cette solution certaine, même en écartant Tar- " gument qui à mes yeux résulte de l'article 2101. "

(c) Mais n'est-ce pas là ajouter à la loi qui n'exige que l'exercice de l'action dans le délai, c'est-à-dire sa signification. Aussi la décision du juge Jette dans la cause de Trudel v. Bouchard, rapportée dans le texte, ne paraît-elle plus juridique.

est de trente jours à compter de la date dé la vente (argument art. 2100).]]

L'exercice du réméré fait rentrer dans les mains du vendeur l'immeuble franc et quitte de toutes les hypothèques et servitudes dont il peut se trouver grevé du chef de l'acheteur. [[C'est ce que dit l'article 1547 qui s'exprime comme suit:

1547. "Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par "la faculté de réméré, il le reprend exempt de toutes les " charges dont l'acheteur a pu le grever (a). "

Le bail fait par l'acheteur ne fait pas exception à ce principe : Il est dissous par l'exercice de la faculté de réméré, sauf au locataire son recours en dcxnmages contre l'acheteur (art.

Le vendeur peut, lorsque la vente a eu pour objet un immeuble, exercer le réméné contre un second acheteur ou tout autre acquéreur, sans même être obligé de mettre en cause l'acheteur primitif (i), et sans qu'il y ait à distinguer si la faculté de réméré a été ou n'a pas été déclarée au second acheteur par le premier (r). Celui-ci, qui n'avait qu'un droit révocable, n'a pas pu transporter un droit irrévocable: nemo dat quod non habet.

Lorsque le réméré est exercé contre un second acheteur, le vendeur ne lui doit que le prix qu'il a reçu de son acheteur, quand même le prix de la seconde vente serait supérieur. Le se-

(i) MM. Aubry et Rau, t 4 i 357, P- 4io et 411, note 21; Laurent, t 24. n^ 410.

(a) Cet article est tiré du deuxième alinéa de l'article 1673 du code Napoléon, <yxi ajoute cependant que le vendeur est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur, tandis que notre article ne parle point des baux; mais nous trouvons dans notre code, au titre Du louage un article qui contient à cet égard la disposition suivante, (lui diffère du droit français, tel qu'exprimé par l'article 1673 C. N. in fine:

1665. "Lorsqu'un héritage vendu avec faculté de réméré, est repris ''par le vendeur dans l'exercice de cette faculté, le bail qu'en a fait "l'acheteur est par là dissous, et le locataire n'a de recours en dom- "mages-intérêts que contre lui"

(b) Voy. la note précédepte.

1552. "Le vendeur d'immeubles peut exercer cette faculté de ré- "méré contre un second acquéreur, ouand même elle n'aurait pas "été déclarée dans la seconde vente:

L'article correspondant du code Napoléon (1664) est semblable en substance, sauf que la disposition qu il contient n'est pas restreinte dans ses termes à la vente qui a eu pour objet un immeuble; mais l'effet est le même, puisqu'en France on applique la maxime: "£» fait de meubles, la possession vaut titre, (art 2279 C. N.)," et on conclut que lorsque l'objet vendu est mobilier, le réméré ne peut être exercé contre un second acheteur, ou tout acquéreur de bonne foi.

cond acheteur recourt alors contre son vendeur, par action en garantie, à moins qu'il n'ait acheté sur la déclaration formelle du réméré et à ses risques et périls.

[[Lorsque la vente a eu pour objet un meuble, le vendeur peut-il revendiquer ce meuble contre un second acquéreur? Laissant de côté les cas mentionnés aux articles 1488, 1489, 1490 et 2268, je crois, bien que l'article 1552 ne parle que du vendeur d'immeubles, qu'il faut appliquer sa disposition aux ventes de meubles. En eflFet, le second acquéreur n'a acquis que le droit de son vendeur. Or ce droit était résoluble et a été anéanti par l'exercice du réméré (a).]]

Voyons maintenant quels sont les droits de l'acheteur, tant que le réméré n'est pas exercé.

L'acheteur à réméré est dans la position d'un propriétaire sous condition résolutoire, c'est-à-dire propriétaire intérimaire, avec la chance de voir son droit devenir définitif si la condition vient à défaillir. Il peut donc, pendente conditione, se comporter comme un propriétaire [[et exercer tous les droits qu'avait le vendeur lui-même dans la chose, comme le vendeur lui-même aurait pu les exercer (fc).]] Aussi peut-il, lorsqu'il a acheté a non domino, consolider, à l'aide de la prescription, le droit révocable qu'il a entendu acquérir. Et non seulement il peut prescrire contre le véritable propriétaire, mais il le peut encore contre les tiers qui ont sur la chose des hypothèques ou des servitudes. Il possède, en effet, non pas à titre précaire, mais comme propriétaire, animo domini.

L'article 1554 nous dit que l'acheteur, poursuivi par les créanciers de son vendeur, peut leur opposer le bénéfice de discussion (c). On peut supposer qu'il est poursuivi par des créanciers ayant hypothèque [[sur l'immeuble vendu à ré-

(a) A défaut de pouvoir revendiquer la chose contre le second acquéreur, le vendeur a contre l'acheteur, s'il lui offre, dans le délai fixé, le montant convenu, un recours en dommages: cour d'appel, McDougall v. McGreevy, 16 R. L., p. i, et 14 Q. L. R., p. 30 (ce jugement a été infirmé par le conseil privé, 15 Q. L. R., p. 198, mais à raison seulement de l'insufHsance de la preuve des dommages.

ib) Voici comment s'exprime à ce sujet l'article iSS3i QU» est semblable en substance à l'article 1665 du code Napoléon:

1553- " L'acheteur d'une chose sujette à la faculté de réméré ex- " crce tous les droits qu'avait le vendeur dans la chose. Il peut pres- "crire aussi bien contre le vrai propriétaire que contre ceux qui ont " des droits ou hypothèques sur la chose vendue. "

1554- " Il peut opposer le bénéfice de discussion aux créanciers de " son vendeur. "

mcré. Dans ce cas, l'acheteur, quoique propriétaire intérimaire, peut, comme un propriétaire définitif, leur dire : " Poursuivez d'abord votre paiement sur les biens qui appartiennent au vendeur." C'est l'application de l'article 2066.]]

S'il est poursuivi par des créanciers chirographaires, il peut encore leur opposer le bénéfice de discussion: car l'article 1554 parle des créanciers sans distinguer. Mais comment concevoir qu'il puisse être poursuivi par des créanciers chirographaires ? Il faut supposer qu'ils exercent contre lui l'action en réméré, conformément au principe qui permet aux créanciers d'exercer les droits de leur débiteur (art. 1031).

L'acheteur peut leur dire : " Pourquoi vous adresser à moi et me dépouiller d'une chose à laquelle je tiens beaucoup? Votre débiteur a des biens suffisants pour payer, et il vous importe peu d'être payés avec tel bien plutôt qu'avec tel autre. Discutez donc votre débiteur, prouvez qu'il est insolvable, et alors vous pourrez exercer contre moi l'action en réméré qui lui appartient (i)."

Quelle est la procédure de cette exception? Quels biens l'acheteur peut-il oflFrir à la discussion? Il faut sur l'un et l'autre point, suivre les articles 1942 et 1943: l'acheteur à réméré ne peut pas, en effet, être traité plus favorablement que les cautions, dont l'intervention est si utile au crédit public.

§ V. — De l'exercice du réméré dans plusieurs hypothèses

particulières.

i^ CAS. — Primus et Secundus sont copropriétaires d'un immeuble; Primas vend à réméré sa part indivise à Tertius.

Sur ce premier cas, plusieurs hypothèses peuvent se présenter.

i^'L'indîvisîon n'a pas cessé: — Le vendeur qui exerce alors son réméré reprend sa part indivise et se retrouve dans l'indivision avec Secundus.

2* L'indivision a cessé avant l'exercice du réméré [[et le droit de réméré, ayant été porté au cahier des charges, n'a pas été purgé (a) :]] — ^Deux sous-hypothèses se présentent alors. La licitation, en effet, a pu être provoquée contre ou par Tertius,

La licitation a été provoquée contre Tertius (l'acheteur), et c'est lui qui /est porté adjudicataire: la question est de savoir si le vendeur peut exercer son réméré pour la part seu-

(i) M. Valette, à son cours; M. Laurent, t. 24, n® 390. (a) Voy. la note (a) infra, p. 167.

lement qu'il a vendue, en laissant à l'acheteur la part dont il s'est porté adjudicataire, ou si l'acheteur, défendeur à l'action en réméré, peut exiger que le vendeur reprenne la chose entière ou la lui laisse entière. La loi décide que l'acheteur peut exiger que le vendeur reprenne la chose entière, et lui rembourse tout à la fois le prix qu'il lui a payé et le prix d'adjudication. [[Telle est la disposition de l'article 1555, qui se lit comme suit:

1555- "Si l'acheteur d'une partie indivise d'un héritage "sujet au droit de réméré se rend ensuite acquéreur de la "totalité, sur une licitation provoquée contre lui, et que ce " droit ne soit pas purgé, il peut obliger le vendeur qui veut "l'exercer, de retirer l'héritage en entier (a). "]]

Le prix d'adjudication est, en efïet, une espèce de dépense nécessaire, puisque, si l'acheteur ne l'eût pas payé, il n'eût pas conservé la portion achetée à réméré. Il est donc naturel que le vendeur, qui reprend la portion conservée, paie ce qu'il en a coûté à l'acheteur pour la conserver (b).

Que décider si c'est Secundus (le copropriétaire du vendeur) qui s'est porté adjudicataire f La loi ne dit rien sur cette espèce. D'abord, il est bien évident que Primus ne peut pas exercer le réméré contre Secundus, son ancien copropriétaire : car, entre eux, la licitation est un partage, dont l'effet est de faire considérer Secundus comme ayant toujours été propriétaire de l'immeuble en totalité (art. 746V Mais ne peut-il pas l'exercer contre Tertius (l'acheteur) ? " Il ne le peut, a-ton dit : car Tertius ne possède plus, et c'est sans sa faute qu'il a cessé de posséder. " Cette décision, quoique rationnelle en apparence, est mauvaise au fond. En effet, le prix que Tertius a reçu de l'adjudicataire est peut-être plus fort que celai qu'il a payé à son vendeur. Or, en quelle qualité l'a-t-îl reçu? Comme mandataire du vendeur, puisqu'il n'était que

(a) L'article 1667 du code Napoléon est semblable, en substance, sauf rinsertion des mots: "et que ce droit ne soit pas purgé, " qui a été faite dans notre article et qui était nécessaire à raison de la disposition des Statuts refondus du Bas-Canada, chapitre 48, section 5, en vi{^eur lors de la codification. Cette disposition, qui a été plus tard reproduite par l'article 936 de l'ancien code de procédure, et qui se trouve maintenant exprimée par l'article 1054 du nouveau code de procédure, déclare que la vente par licitation transfère la propriété avec ses servitudes actives et passives, a les mêmes effets que le décret, et purgée la propriété de la même manière des autres charges qui ne sont pas exprimées au cahier des charges.

(b) Mais c'est là une simple faculté pour l'acheteur. Il peut, s'il le préfère, conserver la portion indivise qu'il a acquise par la licitation. et alors il se trouvera dans l'indivision avec son vendeur. M. Baudry-Lacantinerie, Précis, n® 598.

propriétaire intérimaire : donc il lui doit compte du prix d'adjudication, sauf â faire compensation, jusqu'à due concurrence, entre le prix d'adjudication, dont il doit compte à son vendeur, et le prix de vente que celui-ci doit lui restituer.

Si le prix payé par Secundus, l'adjudicataire, à Tertius, l'acheteur à réméré, est moins fort que le prix de vente, le vendeur n'exercera pas le réméré, et l'acheteur sera en perte ; mais c'est une perte qu'il avait d'avance acceptée: car il n'ignorait pas que le réméré est dans l'intérêt du vendeur, qui peut, par conséquent, y renoncer.

La licitation a été provoquée par Tertius, l'acheteur à réméré, CONTRE Secundus, le copropriétaire du vendeur. — En supposant que c'est l'acheteur à réméré qui s'est porté adjudicataire, le vendeur peut lui dire : " Si vous êtes actuellement propriétaire de la totalité de l'immeuble, c'est que vous l'avez bien voulu ; or, je ne dois pas souffrir d'un acte volontaire de votre part: donc je puis exercer mon réméré pour la part seulement que je vous ai vendue. " Le vendeur se trouve alors dans l'indivision avec son acheteur.

Si c'est Secundus qui s'est porté adjudicataire, il faut suivre la même théorie que celle que nous avons appliquée au cas où il s'est porté adjudicataire après avoir lui-même provoqué la licitation.

2* CAS. — Plusieurs copropriétaires d'un immeuble le vendent en bloc avec faculté de réméré à un même acheteur, par UN SEUL ET MEME CONTRAT. — En réalité, chacun d'eux n'a vendu que sa part dans l'immeuble; et, comme le réméré est divisible, chacun des copropriétaires ne peut exercer le réméré que pour sa part. [[C'est ce que l'article 1556 exprime dans les termes suivants:

1556. " Si plusieurs ont vendu conjointement et par un " seul contrat, un héritage commun entre eux, avec faculté de " réméré, chacun d'eux ne peut exercer cette faculté que pour " la part qu'il y avait (a). "] ]

[ [Si la vente a été faite par un seul propriétaire, qui meurt laissant plusieurs héritiers, le cas est parfaitement identique à celui que je viens de mentionner. Aussi est-il réglé de même, déclare dans les termes suivants l'article 1557, semblable en substance à l'article 1669 C. N. :

1557. "La règle contenue en l'article précédent a égale- "ment lieu si le vendeur d'un immeuble laisse plusieurs hé- " ritiers ; chacun d'eux ne peut exercer le droit de réméré "que pour la part qu'il a dans la succession du vendeur. "]]

(a) L'article 1668 du code Napoléon est semblable.

Mais l'acheteur ne peut être forcé de garder une partie de rimmeuble en abandonnant l'autre. Il a acheté, non pas des fractions, qui peut-être n'atteindraient pas le but qu'il s'est proposé en achetant, mais un corps indivisible. En conséquence, il peut [ [dire au covendeur ou au cohéritier qui veut exercer le rén>éré : " Reprenez le tout, sans quoi je ne rendrai rien. " Cette faculté est donnée à l'adieteur par l'article 1558, qui s'exprime ainsi:

1558. " Dans le cas des deux articles précédents, l'acheteur " peut, à son gré, exiger que le covendeur ou le cohéritier " reprenne la totalité de l'immeuble vendu avec droit de ré- " méré, et à défaut par lui de ce faire, il peut faire renvoyer " la demande de tel covendeur ou cohéritier pour une portion "seulement de l'immeuble" (a).

Mais c'est là une faculté dont il peut ne pas user.]] L'acheteur ne peut pas se plaindre, lorsqu'on lui dit : "' Choisissez: voulez-vous que j'exerce le réméré pour ma part, en vous rendant une partie du prix, ou que je l'exerce pour le tout, en vous rendant tout le prix? La loi est satisfaite dès qu'on vous laisse le choix du parti qui vous convient le mieux. " 3* CAS. — Plusieurs copropriétaires d'un immeuble Vont vendu à un acheteur, soit séparément, soit même conjointement; le contrat porte que chacun a vendu sa part, son tiers, SON QUART. — Il y a alors autant de ventes distinctes qu'il y a de copropriétaires, en sorte que l'un peut user du réméré et l'autre n'en point user, [ [et l'acheteur ne peut exiger la reprise du tout. Cette règle est exprimée dans les termes suivants par l'article 1559, qui est semblable en substance à l'article 1671 du code Napoléon :

1559. "Si la vente d'un héritage appartenant à plusieurs " n'a pas été faite conjointement de tout l'héritage ensemble, "mais par chacun d'eux de sa part seulement, chacun peut " exercer séparément la faculté de réméré pour la part qui lui

(o) L'article 1670 du code Napoléon, correspondant, s'exprime différemment, disant que "l'acquéreur peut exiger que tous les co- " vendeurs ou tous les cohéritiers soient mis en cause afin de se con- " cilier entre eux pour la reprise de Théritage entier. " Cette rédaction donnait lieu a une difficulté lorsque les covendeurs ou cohéritiers ne s'entendaient pas, et certains auteurs prétendaient qu'en ce cas le réméré ne pouvait pas être exercé, ni pour partie, ni pour le tout (voy. Laurent, t. 24, n® 413). tandis que d'autres repoussaient cette solution comme trop rigoureuse et tranchaient la difficulté dans le sens de notre article 1558 (voy. Aubrv et Rau, t. 4. § 357, P- 4i3). Nos codîficateurs ont voulu éviter l'ambiguïté signalée par les commentateurs du code Napoléon.

" apparteftait, et l'acheteur ne peut Vchliger à reprendre le "tout."]]

L'acheteur, qui est tenu de conserver des fractions, ne peut pas se plaindre, puisqu'en réalité il n'a acheté que des fractions.

4* CAS. — L'acheteur est mort laissant plusieurs héritiers, [ [ou un héritage a été vendu à plusieurs acheteurs. — Ce cas est réjçlé par l'article 1560, qui se lit comme suit:

1560. " Si un héritage a été vendu à plusieurs acheteurs ou "à un acheteur qui laisse plusieurs héritiers, la faculté de " réméré ne peut être exercée contre chacun d'eux que pour " sa part ; mais s'il y a eu partage entre les cohéritiers, la fa- " culte de réméré peut être exercée pour le tout contre celui "d'entre eux auquel l'héritage est échu (a)."]]

Plusieurs hypothèses sont à considérer [[dans le cas d'un acheteur qui laisse plusieurs héritiers:]]

i*" Les héritiers n'ont pas encore partagé l'objet: le vendeur exerce alors son réméré contre chacun d'eux pour sa part héréditaire ;

2*^ Ils ont partagé, et chacun a dans son lot une fraction de l'objet: le vendeur exerce son réméré contre chacun pour la portion divise qui lui est échue ;

3** L'objet est tombé tout entier dans le lot de l'un d'eux : le réméré peut être exercé pour le tout contre l'héritier qui possède l'objet (art. 1123-1") (b).

Section IL — De la rescision de la vente pour cause de

LESION.

[[Comme je l'ai dit, supra, note (a), p. 152, dans notre droit les majeurs ne peuvent être restitués contre leurs contrats pour cause de lésion; cette cause de rescision n'existe qu'en faveur des incapables. Le contrat de vente ne fait pas exception à cette règle et notre code renvoie ici aux disposi-

(d) L'article 1672 du code Napoléon, correspondant, ne parle que dd cas de l'acquéreur qui a laissé plusieurs héritiers, et la règle de la même manière que notre article. Mais notre article est plus complet car il prévoit et règle en même temps» un cas identique, celui de la vente d'un héritage à plusieurs acheteurs.

(b) L'article 1560 ne parle que du partage entre cohéritiers, mais il va sans dire que les mêmes règles s'appliqueront si plusieurs acheteurs ont acheté ensemble un héritage sans détermination de part dévise, et l'ont ensuite partagé.