CHAPITRE PREMIER. — Dispositions générales

I. Définition du louage. — D'après le code N24>oléon (art. 1708), il y a deux sortes de conti^ts de louage: celui des choses et celui d'ouvrage. D'après notre code (art 1600), " le contrat de louage a pour objet soit les choses, soit l'on- ** vrage, ou les choses et l'ouvrage tout à la fois. " Il n'y a pas seulement ici une différence d'expression; notre code écarte, du moins dans le texte de l'art 1600, la distinction traditionnelle qui voyait dans le contrat de louage deux espèces différentes: le louage des choses et le louage de l'ouvrage (20. D'après notre système, il n'y aurait que des objets divers d'un même contrat. Mais ces objets diffèrent tellement que, selon que le contrat porte sur l'un ou sur l'autre, il est régi par des règles absolument distinctes, et le législateur l'a si bien compris qu'il a subdivisé ce titre en des chapitiies où il est question d'abord du louage des choses, et ensuite du louage d'ouvrage (c). Pour cette raison il est très difficile de donner

(a) Pour désigner ce titre, ûans la version anglaise du code, les codifîcateurs ont employé deux moXs : Lease and Hire, car le mot Lease n'a pas toute la portée du mot français Louage, et du terme du droit romain LocaHo, ou du moins ne s'applique pas communément à toutes les divisions du contrat qui se trouvent comprises dans l'expression française ou latine. On avait besoin d'une expression additionnelle pour désigner le contrat, lorsqu'il a pour objet un travail personnel ou un ouvrage à faire, et on a en conséquence employé le mot Hire.

J'ai cru ne devoir point dans ce titre, reproduire le texte de Mourlon. Je supprime donc les signes typographiques qui indiquent les changements apportés à ce texte.

(&) Pothier, Louage, n^ i, faisait cette distinction à peu prés dans les mêmes termes que l'art 1708 C. N.

(r) Il y a un quatrième chapitre où il est question du bail à cheptel, mais ce contrat, comme le dit l'art. 1603, est un contrat de louage mêlé à un contrat de société.

du louage une définition qui comprenne les traits caractéristiques de ces deux espèces, sans parler du bail i cheptel qui est à la fois un contrat de louage de choses, de louage d'ouvrage et de société.

Ainsi prenons la définition que donne du louage, lato sensu, Tun des maitiles de la science légale.

"Le louage," dit M. Baudry-Lacantinerie (a), "est un " contrat par lequel une personne (bailleur) s'engage à mettre "pendant un certain temps sa chose ou son activité au ser- "vice d'une autre personne (preneur), moyennant un certain " prix (loyer, fermage) que celle-ci s'oblige de lui payef. "

Cette définition indique bien les différentes espèces de louage, ou les différents objets sur lesquels il peut porter, mais elle n'en explique pas la nature juridique. L'expression " mettre sa chose au service d'une autre personne " s'appliquerait aussi bien et mieux i l'usufruit et au pfêt qu'au louage. Le trait essentiel, dans le contrat de louage, c'est que le bailleur est obligé de faire jouir le preneur, alors que, dans l'usufruit et dans le prêt, le propriétaire n'est tenu qu'à laisser jouir l'usufruitier' ou l'emprunteur.

Une définition plus complète du louage serait à mon avis celle-ci. Le louage est un contrat. par lequel l'une des parties, appelée le locateur ou le bailleur, s'oblige, pendant un certain temps, à procurer à l'autre partie, nommée le locataire ou le preneur, la jouissance d'une chose, ou à faife pour celle-ci tm certain ouvrage, en fournissant ou non les matériaux nécessaires, moyennant un prix ou loyer qui peut être en argent ou en effets. Cette définition envisage le louage des choses et de l'ouvrage. Quant au louage des choses et de l'ouvrage à la fois, il est sans doute possible, car je puis louer à quelqu'un une maison et louer en même temps mon ouvrage pour terminer ou pour décorer cette maison, mais un tel contrat rentre dans la définition que j'ai donnée, pusqu'il y a, à la fois, louage d'une chose et d'un ouvrage (b). Le contrat de louage d'ouvrage, lorsque l'ouvrier fournit aussi la matière, peut donner lieu à difficulté, car il ressemble plus à la vente qu'au louage. Cependant le législateur l'envisage dans ce titre comme un contrat de louage, de sorte qu'on peut dire que l'obligation de Touvrier de fournir la matière est, dans la

(a) Précis, t 3, n* 656.

(b) Le contrat se subdivise en deux contrats distincts, lors même Qu'un seul prix est stipulé pour le tout (voy. Lanoie v. Sylvestre, R. J. Q., 24 C. S., p. 233, cour de révision).

pensée des auteurs du code, Taccessoire du ocMitrat par lequel il lui loue son travail

Le confïat de louage est consensuel, synallagmatiqtêe, et commutatif, c'est-à-dire qu'il résulte du seul consentement des parties, qu'il leur impose des obligations réciproques, et que chacune des parties se propose de recevoir l'équivalent de ce qu'elle donne.

Pour former le contrat de louage trois conditions sont essentielles : i^ le consentement mutuel des parties (a) ; 2* la chose ou l'ouvrage qui ^fait l'objet du contrat ; 3* le prix ocmvenu.

En outre, dans le contrat de louage, comme dans tout autre contrat, le consentement doit être donné par des parties ayant la capacité l^^e de contracter, et la cause déterminante du contrat doit être licite, c'est-à-dire n'être ni prohibée par la loi, ni contraire aux bonnes moeurs ou à l'ordre public (art 984,

Le prix ou loyer est essentiel au louage. Il est ordinairement d'une somme d'argent, mais fien n'empêche qu'il consiste en toute autre chose que les parties assimilent à l'argent, par exemple une portion des fruits de la chose louée (voy. larticle 1646) (b). Il doit être déterminé ou déterminable (art. 1060). Il suffit quelquefois qu'il soit sous-entendu (c).

Lorsque le contrat de louage a pour objet les choses, il est dit Joua^e des choses (locaiio rerum), et l'article 1601 le définit comme suit:

1601. " Le louage des choses est un contrat par lequel Tune " des parties, appelée locateur, accorde à l'autre appelée loca- " taire, la jouissance d'une chose pendant un certain temps, "moyennant un loyer ou prix que celle-ci s'oblige de lui "payer (d)."

(a) Comme dans tout autre contrat le consentement doit être libre, et exempt d'erreur; il peut être pur et simple, ou subordonné à une condition.

(b) Le louage diffère en cela de la vente, car dans toute vente le prix doit être en argent (art 1472, ler aL).

(r) La convention par laquelle le locataire s'engage à faire certaines constructions sur le terrain loué ou de rendre certains services au propriétaire n'empêche pas le contrat d'être un bail: cour d'appel, Marette & Robitaille, 9 R. L, p. 420; juge Jette, Bruntt v. Berthiaume, R. J. Q., 2 C S., p. 416.

(d) L'article 1709 du code Napoléon diffère de notre article, en ce qu'il définit le louage des choses: "un contrat par lequel Tune des "parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose etc" Les termes suivants de notre article: "accorde à l'autre ht jouissance d'une chose,"

Lorsque le contrat de louage a pour objet l'ouvrage, il est dit louage d'ouvrage {locatio operarum), et l'article 1602 le définit comme suit :*

1602. " Le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'une " des parties, appelée locateur, s'engage à faire quelque chose "pour l'autre qui est appelée locataire, moyennant un prix "que cette dernière s'oblige de payer (a)."

semblent comporter un sens plus étendu, et conférer au locataire quelque chose de plus qu'une simple créance de jouissance à rencontre du locateur. Nous verrons plus loin (article 1663) que le locataire qui est entré en jouissance ne petit, à raison de l'aliénation de la chose louée, être expulsé avant l'expiration du l)ail, par une personne qui devient propriétaire de la chose louée en vertu d'un titre consenti par le locateur, à moins que le bail ne contienne une stipulation spéciale à cet eflFet et n'ait été enregistré. Le locataire, une fois entré en jouissance, se trouve donc revêtu d'un droit qu'il peut opposer même à celui qui est devenu propriétaire de la chose louée. En faut-il conclure que le locataire a un droit réelf Sur ce point, que j'étudierai plus loin, en parlant de l'article 1663, il y a divergence d'opinions; et, sans discuter ici la nature réelle ou personnelle du droit du locataire, je me contente de constater que le locateur d'une chose accorde au locataire, en vertu de notre article 1601, non seuleineùt une promesse personnelle de le faire jouir de la chose louée, mais encore un droit de jouissance que le locataire, une fois entré en possession, peut exercer même à l'encontre de celui qui a acquis du locateur la propriété de la chose louée.

Mais il ne s'ensuit pas nécessairement que ce droit du locataire soit un droit réel. Bien que nos oodificateurs aient mentionné ce droit comme constituant une charge sur la propriété louée, je crois, avec la généralité des auteurs français que le droit dt^ locataire n'est que personnel, et notre jurisprudence, sans être unanime, s'est prononcée en ce sens (voy. l'explication de l'art 1663).

D'après l'article 1709 C N., le locateur n'accorde au lopitaire qu'une promesse de le faire jouir de la -chose; mais je ne vois pas là une différence substantielle avec notre article 1601, puisque le code Napoléon (art. 1743) contient une disposition semblable à notre article 1663. Nos codifîcateurs, en rédigeant notre article 1601, ont voulu exprimer par des termes plus appropriés l'effet du contrat de louage des choses, mais, subjectivement, il est certain que le louage comporte, de la part du bailleur, l'obligation de faire jouir le preneur.

(a) L'article 1710 du code Napoléon, correspondant, est semblable, sauf qu'il ne donne pas la signification des mots locateur et locptaire en fait d'ouvrage. Nos codifîcateurs ont voulu éviter l'incertitude et l'embarras qui résulteraient de l'emploi du mot locateur, quelquefois comme indiquant celui qui fait l'ouvrage, et, dans d'autres circonstances, comme indiquant celui pour qui l'ouvrage est fait, tandis que réellement ce dernier est toujours le locataire. La double application de ces mots se retrouve jusque dans le droit romain. Après examen des auteurs modernes, nos codificateurs ont résolu la difficulté dans le sens indiqué par l'article 1602.

Dans le louage des choses, celle des parties qui procure à l'autre la jouissance d'une chose s'appelle locateur ou bailleur, et le contrat prend la dénomination spéciale de bail (a).

Celle des parties qui paye le prix s'appelle locataire, (c'est le terme générique), ou preneur; fermier quand la chose louée est une ferme ou un fonds rural, et que le prix consiste en argent, et colon quand le prix consiste en une quotité des fruits de la ferme ou du fonds loué. Le prix s'appelle loyer; on l'appelle aussi fermage quand la chose louée est un fonds rural.

Dans le louage d'ouvrage on appelle locataire, maitre ou propriétaire celui qui fait travailler et paie le prix du travail ; locateur, ouvrier, serviteur, domestique, entrepreneur, constructeur, architecte, voiturier, celui qui travaille et reçoit le prix. Le prix peut s'appeler salaire.

II. Subdivision du louage (b). — Le louage des choses comprend :

i" Le bail à loyer, ou louage des maisons et des meubles;

2** Le bail à ferme, ou louage des héritages ruraux ;

3** Le louage des choses incorporelles, dont il est question dans l'article i6o6;

Le louage des navires, ou affrètement par charte partie, est sujet à des règles spéciales qui sont énoncées au titre III du livre IV du code, et nous n'en parlerons pas ici (c).

Le louage d'ouvrage comprend:

I** Celui du service personnel des ouvriers, domestiques et autres ;

2* Celui du service des voituriers, tant par terre que par eau, lorsqu'ils se chargent du transport des personnes et des choses ;

(a) Il est vrai que de fait le mot bail peut être considéré comme synonyme de louage, et que le législateur s'est servi de cette appellation, dans Tarticle 1670, pour désigner le louage de service personnel; mais on donne plus spécialement, dans le langage juridique, le nom de baU au louage lorsqu'il a pour objet des maisons, des meubles, des héritages ruraux, ou un fonds de bétail.

(h) Le code Napoléon reconnaît deux genres de louage; celui 'des choses et celui d'ouvrage, et l'article 171 1 G. N., subdivise ces deux genres de louage en olusieurs espèces particulières. Nos codificateurs n'ont pas adopté les détails contenus dans l'article 171 1 C N., et notre code ne contient pas d'article correspondant. J'ai expliqué cette différence plus> haut.

(c) L'article 1712 C. N., parle du louage des biens publics, et déclare qu'il est soumis à des règles particulières. Notre code ne contient pas d'article correspondant

^" Celui du service des constructeurs et autres entrepreneurs de travaux suivant devis en marchés.

III. Du bail a cheptel. — Le bail à cheptel, comme nous l'expliquerons davantage plus loin, est le louage des animaax dont le profit se partage entre le propriétaire et celui à qui il les confie. Ces mots suffisent pour nous faire comprendre que le bail à cheptel est un contrat mixte qui participe de celui de louage et de celui de société (a). Aussi la loi le ditelle spécialement à l'article. 1603, pour le distinguer du louage des choses et du louage d'ouvrage tels que définis par elle (p). Cet article se lit ainsi :

1603. "Le bail à cheptel est un contrat de louage mêlé à " un contrat de société. "

IV. De la capacité de contracter le louage, du pouvoir de iQuer» et de la durée que peut avoir le louage. — Le contrat de louage, de même que les autres contrats» ne peut intervenir qu'entre personnes capables de contracter. Pour savoir quelles sont les personnes qui peuvent contracter le louage nous devons donc d'abord recourir aux règles générales relatives à la capacité pour contracter contenues au titre Des obligations. C'est ce que nous dit l'article 1604 dans les termes suivants :

1604. " La capacité de contracter le louage est soumise aux " règles générales relatives à la capacité pour contracter con- " tenues dans le chapitre premier du titre Des obliga- ''tions (c)."

(a) Nous verrons plus loin que le colonat, c'est-à-dire le bail d'un héritage rural dont le prix, au lieu d'être fixé en argent, consiste dans une portion des fruits du fonds affermé, peut aussi être considéré comme une sorte de société, dans laquelle l'une des parties apporte un capital et l'autre son industrie. La loi a cependant traité ce contrat comme un simple louage tombant sous la dénomination des baux à ferme, tandis que pour le bail à cheptel elle nous dit spécialement que le contrat contient les éléments d'un louage et d'une société. Mais il y a une différence à remarquer entre le colonat et le bail à cheptel: c'est que dans ce dernier contrat le locataire du fonds de bétail est tenu de lui fournir la nourriture, en même temps que ses soms, et cette nourriture constitue une sorte de capital, tandis que le colon partiaire peut n'apporter que son industi^e, son service et celui de ses bestiaux et ustensiles, nécessaires p-^'ir cultiver le fonds rural.

ffr) Le code Napoléon ne fait pas cette distinction, et le bail à cheptel est compris dans l'énumération des différentes espèces de louage que fait l'article 171 1 G. N.

(c) Le code Napoléon ne contient pas d'article correspondant, mais la même disposition va de soi, en France; je crois même qu'il n'était pas nécessaire de l'insérer dans notre code puisque les règles énoncées

Cet article renvoie aux articles 985, 986 et 987. A la lumière de ces derniers articles, sur lesquels je n'ai pas besoin de revenir, il nous est facile de dire quelles sont les personnes qui sont capables de contracter le louage. Mais à cette question de capacité se trouve intimement liée, surtout en matière de louage de choses, une question de pouvoir, que nous devons étudier en même temps. A ces deux questicMis vient s'en ajouter naturellement une troisième, celle de la durée que peut avoir le contrat.

Envisageons d'abord le louage des choses.

a. Louage des choses.

Pour prendre une chose à loyer il faut avoif la capacité de contracter des obligations, suivant les règles ordinaires.

Il n'est pas nécessaire d'avoir la capacité d'aliéner une chose pour pouvoir la donner à loyer. Quiconque a le droit d'administrer ses biens, quoiqu'il n'ait pas la capacité d'en disposer, peut les louer, pourvu que les baux n'excèdent pas la durée au-delà de laquelle le louage équivaut presque à une aliénation. Cette durée, au-delà de laquelle le bail est considéré comme une espèce d'aliénation, est fixée à neuf ans. En un mot, le bail dont la durée n'excède pas neuf ans est considéré par la loi comme un acte de pure administration. Aussi voyons-nous, à l'article 319, que le mineur émancipé peut, sans l'assistance de son curateur, donner ses biens à loyer pour une période qui n'excède pas neuf ans.

Celui qui a le droit d'aliéner la chose en peut passer bail pour tout le temps qu'il juge convenable, sans pouvoir toutefois dépasser le terme de 99 ans, ou la durée de la vie de trois personnes consécutivement (voy. l'article 389, par analogie).

Donner ses biens à loyer, pour une période qui n'excède pas neuf ans, n'étant qu'un acte de pure administration, la femme mariée, séparée de biens, pourra* donc, sans l'autorisation de son mari, louer ses biens, pourvu que les baux n'excèdent pas neuf ans.

L'article 986 déclare incapables ceux à qui des dispositions spéciales de la loi défendent de contracter à raison de leurs relations ensemble, ou de l'objet du contrat Quelles sont les personnes auxquelles cette prrfiibition s'applique, dans le cas de louage? Je vais le dire en peu de mots. L'article 290 défend au tuteur de prendre à ferme les biens de son pu-

au titre Des obligations, relatives à la capacité de contracter, s'ai^liquent à tous les contrats en général, à moins d'exception particulière.

piltë (a). L'article 1826 déclare que la chose séquestrée ne peut être prise à loyer directement ni indirectement par aucune des parties à la contestation y relative.

La prohibition de l'article 1483, qui dit que la vente ne peut avoir lieu entre le mari et la femme, s'étend-elle aux autres contrats à titre onéreux, et en particulier au contrat de louage des choses? Je crois qu'on doit plutôt ici faire l'application de l'article 1265, qui défend aux époux de s'avantager entre vifs, et se demander en premief lieu si le bail qui a été fait constitue un avantage prohibé (b). S'il est constant que tel avantage ne se rencontre pas, je ne vois pas pour quelle raison le bail ne pourrait avoir lieu entre mari et femme, puisqu'on admet la légalité d'un prêt par l'un des époux à l'autre (c).

Du principe que le louage est un acte de simple administration, il suit que les peifsonnes qui ont la gestion des biens d'autrui peuvent les louer, pourvu, que la durée du bail reste dans les limites fixées par la loi.

Ainsi, le mari qui a l'administration des biens personnels de sa femme, dans le cas de communauté de biens (art. 1298) peut les louer seul pour une période n'excédant pas neuf ans, et la femme n'est pas obligée, après la dissolution de la communauté, d'entretenir les baux qui ont été faits pour un plus long temps (ait. 1299) ; elle n'est pas liée non plus par les baux que son mari a passés ou renouvelés par anticipation, c'est à dire plus d*un an avant l'expiration du bail courant, à moins que leur exécution n'ait commencé avant la dissolution de la communauté (art. 1300) (d).

Ces règles s'appliquent aux baux que le mari fait des biens de sa femme, dont il a l'administration, sous le régime d'exclusion de la communauté (art. 141 7) (^).

Il en est de même des baux faits paf les tuteurs des biens de leurs pupilles (art 290), de ceux consentis par les curateurs aux interdits (art. 343), par le curateur à l'enfant conçu, qui n'est pas encore né (art. 345), par les curateurs aux biens des absents (art. 90, 91) et aux biens vacants (art. 686), paf les envoyés en possession provisoire des biens des absents

(a) Cette défense s'applique aussi au curateur, quant aux biens de celui dont il a la curatelle.

(b) Voy. Legault & Bourque, IS L. C. J., p. 72. (r) Voy. mon tome 6, p. 130, note a.

(d) Tai traité ce sujet en mon tome 6, p. 230 et suiv.

(e) Quant aux baux faits par le mari des héritages sujets au douaire de sa femme, celle-ci est obligée de les entretenir, pourvu qu'il n'y ait ni fraude, ni anticipation excessive (art 1456).

(art. 96), et par les héritiers bénéficiaires (art. 672). Mais les baux que le tuteur a passés des biens de son pupille pour plus de neuf ans n'obligent pas celui-ci après la cessation de la tutelle ; ceux de moins de neuf ans, que le tuteur a passés ou renouvelés par anticipation, ne lient pas non plus le mineur, à moins que leuf exécution n'ait commencé avant la fin de la tutelle (a).

Quant aux baux qui auraient été faits frauduleusement, par le mari, des biens de sa femme, ou par tout autre administrateur des biens dont il a l'administration, la femme, ou le propriétaire incapable, pourra toujours les faire annuler, bien qu'ils aient été faits pour moins de neuf ans et sans anticipation, pourvu que l'existence d'un concert frauduleux avec le locataire soit prouvée.

J ai dit qu'il n'est pas nécessaire de pouvoir aliéner la chose pour pouvoir la louer. Il suffit d'en avoir l'administration; il suffit aussi d en avoir la jouissance. Ainsi l'usufruitier et la douairière peuvent donner à ferme ou à loyer la chose sujette à leur usufruit; mais le bail ne peut avoir une durée plus longue que leur usufruit, et il expire avec ce dernier (art.