fr

Le locataire n'a pas même de recours en dommages contre les héritiers de l'usufruitier, à moins que celui-ci n'ait passé bail en son propre nom, sans dire qu'il n'était qu'usufruitier.

Celui qui n'a qu'un droit d'usage ou d'habitation ne peut céder ni louer son droit à un autre (art. 494, 497). Au contraire, comme nous le verrons plus loin, le locataire a droit de

(a) II y a ici une différence à signaler entre notre droit et le droit français. Notre article 1299, conforme à l'ancien droit (voy. Pothier, t. 7, Puissance du mari, n»" 93, 194), diffère de l'article 1429 du code Napoléon, correspondant, en ce que, suivant le système de notre code, la femme, après la dissolution de la communauté, n*est pas obligée d'entretenir le bail fait pour plus de neuf ans, tandis que le code Napoléon, adoptant une règle nouvelle, divise ce bail en périodes de neuf années et le déclare valide pour la période de neuf années commencée lors de la dissolution de la communauté. Les auteurs du code Napoléon, pour rendre cette règle nouvelle applicable aux baux des biens des mineurs, devaient en faire une déclaration formelle; aussi ont-ils adopté, au titre Du louage, un article en ce sens, l'article 17 18 C. N., qui dit que les dispositions relatives aux baux des biens des femmes mariées sont applicables aux baux des biens des mineurs. Notre code ne contient pas d'article correspondant, et il n'en était pas besoin, puisque nos codificateurs ont maintenu l'ancien droit

(^ ) Cependant le fermier ou le locataire a droit et peut être contraint de continuer sa jouissance pendant le reste de l'année commencée à l'expiration de l'usufruit, à la charge d'en payer le loyer au propriétaire (art. 457, 1457)-

sous-louer ou de céder son bail, à moins de stipulation contraire (art. 1638).

Il est de principe dans notre droit que ceux qui n'ont sur la chose qu'un droit révocable ou résoluble dans certains cas, ou sujet à rescision, ne peuvent consentir qu'un bail soumis aux mêmes conditions ou à la même rescision. Tels sont l'acheteur à réméré, le grevé de substitution, et autres propriétaires dont le titre est résoluble. De mêm€ que le* bail consenti par l'usufruitier se termine avec l'usufruit, le bail consenti par l'acheteur à réméré se termine par l'exercice de la faculté de réméré (art 1665), et celui consenti par le grevé de substitution se termine par l'ouverture de la substitution en faveur de l'aiipelé (art. 949) (a).

Quant aux dommages-intérêts que lui causent la résiliation du bail, le locataire peut les réclamer, contre l'acheteur à réméré (art. 16653 qui lui a laissé ignorer le péril d'expulsion ; il peut également les réclamer contre les héritiers du grevé de substitution, si ce dernier n'a pas dénoncé sa qualité de grevé.

Le simple possesseur d'une chose, qui n'en est ni le propriétaire ni l'administrateur, et qui n'a pas sur elle un droit de jouissance, peut-il la louer? On admet en général que le bail de la chose d'autrui est valable dans les rapports entre locateur et locataire, alors même qu'ir n'aurait pas été fait de bonne foi, et qu'il excéderait neuf années (b). Mais ce même bail n'est pas opposable au propriétaire véritable, s'il n'est pas possible d'établif que le locateur est le mandataire ou le gérant d'affaires de ce propriétaire. Si le bail consenti par l'usufruitier, le grevé de substitution, ou l'acheteur à réméré, expire par la cessation du droit en vertu duquel le locateur a loué, à plus foite raison le bail passé par un simple possesseur devra-t-il prendre fin en même temps que la pos-

(a) Sur la durée des baux faits par l'usufruitier et par l'acheteur à réméré, le code Napoléon s'écarte de l'ancien droit, que nos codificateurs ont suivi. En effet, l'article 595 C. N. assimile la durcie des baux faits par l'usufruitier à celle des baux faits par le mari des biens de sa femme, et l'article 1673 C. N. dit que le vendeur qui rentre dans l'immeuble par l'effet du pacte de réméré est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur.

(b) Pothier, Louage, n* 20; Troplong, Louage, t. i, n© 98; Guil- ]ouard« Louage, t. i, n® 98; Baudry-Lacantinerie, Précis, t. 3, n** 658. Contra, Duvergier, Louage, t. i, n® 82; Laurent, t. 25, n° 56.

Le locataire ne peut contester le titre de son locateur à la propriété louée: HuUet y. Wright, 2 R. de L., p. 59; juge de Lorimier, Patenaude v. Mallette, R. J. Q., 4 C S., p. 344; cour d'appel, Poitras & Berger, 10 R. L., p. 214.

session du locateur. J'hésiterais dans ce cas à accueillir le tempérament de l'art. 457, car le bail a été consenti sans droit par le possesseur, et sa nullité à l'égard du véritable propriétaire ne souffre pas de doute.

Si le bail de la chose d'autrui ne peut être opposé au véritable propriétaire, j'en conclus que celui qui n'a qu'tme portion indivise dans une chose ne peut louer cette chose sans le concours de ses copropriétaires. Il ne peut même, sans ce concours, louer la portion indivise qui lui appartient, car* le droit de chacun des copropriétaires porte sur la totalité de la chose.

Résumons brièvement les principes que j'ai exposés sur la capacité d'effectuer le louage des choses.

Il n'est pas nécessaire d'avoir la capacité d'aliéner la chose pour pouvoir la donner à bail; il suffit, d'en avoir Tadministilation ou la jouissance.

Celui qui peut aliéner valablement la chose en peut passer bail pour tout le temps qu'il juge convenable, sans pouvoir toutefois dépasser le terme de 99 ans.

Celui qui est propriétaire, mais qui n'a que la capacité d'administrer ses biens, ne peut consentir un bail excédant neuf ans, et il en est de même de celui qui administre les biens d'autrui.

Celui qui est propriétaire de la chose en vertu d'un titre résoluble, et celui qui a sur la chose un droit de jouissance, peuvent la louer pour tout le temps que leur droit sera en existence.

Ajoutons enfin que le propriétaire d'une chose peut la louer pour l'usage qui lui convient; lors, au contraire, que le bail est consenti par un administrateur ou un usufruitier, le locataire ne peut se servir de la chose que suivant sa destination. Ainsi l'usufruitier d'une maison bourgeoise ne peut la louer à un cabaretier pour y tenif un cabaret.

b. Louage d'ouvrage.

Tout est personnel en cette matière. Il s'ensuit qu'il ne peut être question de louer les services d'un autre, de manière à lier celui-ci sans son consentement Mais on peut valablement s'obliger à procurer les services d'un tiers ; si ce dernier adhère à la promesse, il se formera alors une contrat de louage de services entre lui et la personne à qui ses services ont été promis; autrement, l'obligation — n'étant plus susceptible d'exécution — se résoudra en dommages-intérêts contre le promettant.

Donc — et sauf certains règlements quant à l'apprentis-

sage — le père ne peut louer les services de ses enfants, le tuteur ceux de ses pupilles, ou le curateur ceux des personnes dont il à la garde.

Quant aux mineurs, ils peuvent louer leurs services personnels, mais ils sertiient certainement restituables contre un engagement qui leur causerait une lésion notable. Il faut toutefois ajouter que des lois spéciales régissent cette matière et autorisent le contrat de louage de services personnels, sans égard à la minorité ou à la majorité de l'ouvrier ou domestique (a). On trouvera de semblables dispositions dans les chartes de la plupart des villes de cette province, aux articles 5614 et suivants des statuts refondus de la province de Québec, à l'article 624 et à Tarticle 425 de la loi concernant les corporations de ville, 3 Edouard VII, ch. 38 (&).

V. De la preuve du louage. — Il n'y a qu'à appliquer ici les règles du droit commun, que j'aî expliquées en mon tome 6. Donc, le bail, dont le prix dépasse cinquante dollars, ne pourra se prouver par témoins que s'il y a un commencement de preuve par écrit, ou si l'écrit constatant le louage a été perdu ou ne peut être produit (art. 1233). En matière commerciale, la preuve testimoniale est admissible. Je puis, à cet égard, renvoyer à ce que j'en ai dit en mon tome 6, pp. 62 et suivantes (c).

Dans le cas de louage verbal, comme dans le cas de vente

(a) Colleret v. Martin, 9 L. N., p. 212, De Montigny, J.; Major v. Labelle, 12 L. N., p. 399, Desnoyers J.

(b) On se rappellera que, contrairement à rè^le qui v^ut que les actions du mineur soient portées par son tuteur, le mineur de quatorze ans peut intenter seul les actions en recouvrement de gages, et, avec l'autorisation du juge, celles qui découlent du contrat de louage de ses services personnels (art 304).

(c) Sous l'empire du code Napoléon, le louage des choses peut être fait verbalement (art. 1714 C. N.)» mais si le bail verbal n'a encore reçu aucune exécution et que l'une des parties le nie, la preuve n'en peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données; le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail (art. 1715 C. N.);,ct lorsqu'il y a contestation sur le prix d'un bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existe point de quittance, le propriétaire en est cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts, auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré (art. 1716 C N.).

Nos codificateurs ont préféré ne pas adopter ces règles spéciales; ils ont laissé le louage des choses sous l'empire des règles générales relatives à la preuve testimoniale. Toutefois nous allons voir comment notre loi, dans le cas d'un bail qui ne peut être prouvé et dont l'exécution a commencé, vient au secours des parties.

verbale, il faut bien distinguer si les parties ont formellement consenti un louage, ou si elles n'ont eu que des pourparlers qui n'obligent pas (a).

La promesse de louer, comme la promesse de vendre ou d'acheter, aussi longtemps qu'elle n'est pas acceptée, n'équivaut pas à un louage. Il n'y a de louage que lorsque la proposition est acceptée (fr) ; ce qui n'était qu'une promisse unilatérale, devient alors un contrat synallagmatique (c). Mais que dirons-nous de la promesse de louef une chose, avec tradition de la possession actuelle de la chose? Equivaudra-telle à un louage, comme la promesse de vente en pareil cas équivaut à vente? Il faut décider qu'il y aura louage puisque la tradition et l'acceptation de la possession démontrant que la promesse de louer a été acceptée.

Mais l'acceptation de la possession de Timmeuble ne prouve pas les conditions du bail, et notamment le chiffre du loyer, si la promesse n'a pas été exprimée par écrit. Alors si le possesseur ne veut pas convenir du chiffre du loyer, le propriétaire ne pourra prouver ce loyer par témoins si le montant en dépasse cinquante dollars. Mais il pourra réclamer la valeur de l'occupation et prouver cette valeur par témoins (d), car, aux tennes du premier alinéa de l'article 1608, "ceux "qui occupent des héritages par simple tolérance du pro- " priétair^, sans bail, sont réputés locataires et tenus de payer " la valeur annuelle de tels héritages. " Et le deuxième alinéa du même article ajoute que " cette occupation est con- " sidérée comme un bail annuel expirant au premier jour de " mai de chaque année, si la propriété est une maison, et au "premier jour d'octobre si c'est une métairie ou fonds "rural (é?)." D'autre part, l'article 1233 (3*) dit que "la "preuve testimoniale est admise dans le cas où des biens- " fonds sont occupés avec la permission du propriétaire et " sans bail, tel que pourvu au titre Du louage, "

(a) Si le locataire a promis de signer un bail devant notaire, et refuse de le faire, le locateur a droit de le poursuivre pour le faire condamner à signer le bail, à défaut de quoi le jugement équivaudra à un bail authentique: c'est ce que la cour de revision a décidé dans la cause de Walsh v. Brooke, R. J. Q., 21 C S., p. 394-

(b) Voy. en ce sens, Loranger v. Clément, i L. N., p. 326, cour de révision.

(c) Le bail en forme qui sera signé paroles parties n'aura pas pour effet de compléter le contrat, mais simplement de le prouver: cour de revision, Phehn v. Tumer, R. J. Q., 7 C. S., p. 4S7.

(d) Cour d'appel, Viger k Belweau, 7 L. C. J., p. 199. (f) Je reviendrai plus loin sur cet article.

S'il n y a pas de bail, ou si le bail verbal qu'on allègue ne peut pas être prouvé (a), la preuve testimoniale sera donc toujours permise pour prouver l'occupation de l'immeuble et la valeur de cette occupation, lors même que cette valeur excède cinquante pi:istrcs (â). Pour cette raison celui qui poursuit en vertu d'un bail verbal concernant un immeuble fera toujours bien d'alléguer l'occupation, et la valeur de l'occupation. Le propriétaire pourra ainsi recouvrer ses loyers, dans tous les cas, car il n'y a pas incompatibilité entre les deux moyens (c). Voy., infra, p. 247, note c.

On appliquera également les règles du droit commun à la preuve du louage d'ouvrage. Cependant, lorsqu'il s'agit de l'engagement d'un domestique ou d'un ouvrier, celui-ci étant ordinairement engagé au mois, à la quinzaine, ou à la semaine, le différend ne portera qu'exceptionnellement sur une somme supérieure à cinquante dollars.

Je puis ajouter sommairement, car il en sera question plus loin, qu'aux termes de l'article 1669, le maître, à défaut de preuve écrite, peut offrir son serment sur les c(Miditions de l'engagement, ainsi que sur le fait du paiement, mais ce serment peut être contredit comme tout autre témoignage. Disons également qu'un écrit ou le serment du propriétaire est essentiel lorsqu'un architecte ou entrepreneur, qui s'est chaiigé d'une construction à forfait, veut réclamer une augmentation de prix, sous prétexte de changements dans les plans ou d'augmentation dans le prix de la main d'oeuvre ou. des matériaux (art. 1690). Il sera également question de cette disposition plus loin.

VI. Des effets du louage. — ^Le louage des choses a pour effet nécessaire d'accorder au locataire la jouissance de la chose louée pendant un certain temps (d) et de l'obliger de

(a) La cour d'appel dans une cause de Walsh & Howard, 12 Q. L R., p. 29s, a décidé qu'un locataire qui, pour défense à rencontre d'une action basée sur un bail verbal, plaide des dommages en compensation, admet par le fait même rcxistcncc du bail.

(&) La preuve de l'occupation ne pouvait d'ailleurs souffrir de difficulté, car l'occupation est un simple fait; or les faits peuvent toujours se prouver par témoins.

(f) Mais remarquons que. suivant le quatrième alinéa de l'article 1608, le locataire n'est passible d'expulsion, pour défaut de payer le loyer, que si trois mois ou plus de loyer sont dus; ce qui revient à dire que le loyer dû en vertu du bail présumé par l'article 1608 est payable par termes de trois mois.

(rf) Le locateur accorde au locateaire non seulement une promesse personnelle de le faire jouir ae la chose louée, mais encore un droit

payer au locateur le prix de cette jouissance. Le louage d'ouvrage a pour effet nécessaire d'obliger le locateur a faire un ouvrage pour le locataire, et d'obliger le locataire à payer au locateur le prix de cet ouvrage.

Ces effets nécessaires du contrat de louage ne peuvent être supprimés par les parties, car sans eux il n'y aurait pas de louage. Ainsi aucune stipulation ne peut dispenser le locateur d'une chose de l'obligation de délivrer au locataire la chose louée, car sans cette délivrance il ne peut y avoir de jouissance, et aucune stipulation ne peut dispenser le locataire de l'obligation de payer le loyer de la chose louée, car alors la convention changerait de nature et deviendrait, suivant le cas, une donation ou un commodat.

Mais, sous la restriction que je viens d'indiquer, les parties peuvent fort bien, par le contrat qui intervient entr'elles, modifier, diminuer, augmenter ou même supprimer les obligations et les droits qui tiennent de la nature du contrat. Par exemple, le locateur d'une maison peut convenir qu'il la chauffera convenablement pendant la saison froide, à la satisfaction du locataire, bien qu'il n'y soit pas tenu sans cette convention particulière ; ou il peut stipuler qu'il ne sera pas tenu à la garantie envers le locataire à raison des vices cachés de la chose louée bien qu'il soit ^enu à cette garantie par la loi à défaut de stipulation contraire. La loi a déterminé, comme nous le verrons par la suite, les obligations et les droits respectifs du locateur et du locataire, résultant de la nature du contrat de louage des choses, ou du contrat de louage d'ouvrage.

Chaque partie a contre l'autre une action pour la forcer à exécuter les obligations qui lui incombent par la loi ou par les clauses particulières' du contrat. Je parlerai plus loin de cette action ; mais je puis signaler ici, entre le louage des choses et le louage d'ouvrage, cette différence capitale, que le premier, en cas de refus par le locateur de remplir son obligation de mettre le locataire en jouissance, peut être, suivant les circonstances, susceptible d'une exécution forcée, tandis que le second, qui a pour objet le travail même de l'homme, ne peut, en cas d'inexécution par le locateur, que se transformer en une dette de dommages-intérêts, d'après la règle Hemo potest cogi ad factum.

de jouissance auc le locataire, une fois entre en possession, peut exercer même à rencontre de celui qui a acquis du locateur la propriété de la chose Voy. supra, note d, p. 220).

VII. Des différences qui existent entre le contrat de louage et certains autres contrats. — Je parlerai d'abord du louage des choses.

Le louage des choses a beaucoup de rapports avec l'usufruit. Cependant il existe entre eux de nombreuses différences (a).

I. Différence dans les causes. — i* L'usufruit peut être constitué par la loi, ou par convention ou testament. Le louage est toujours un contrat.

2' L'usufruit peut être constitué à titre onéreux ou à titre gratuit. Le louage est un contrat essentiellement à titre onéreux.

3** Dans la vente d'un droit d'usufruit, le prix doit consister en argent. Dans le bail, il peut consister en argent ou en une portion des fruits que produira la chose louée (art 1646), ou en toute autre chose que les parties assimilent à l'argent.

IL Différence quant a la durée. — L'usufruit s'éteint généralement par la mort de l'usufruitier. Le droit des fermiers et locataires est transmissible à leurs héritiers.

IIL Différence quant aux effets. — La constitution du droit d'usufruit a pour objet de transférer à l'usufruitier un droit réel sur la chose, un démembrement du droit de propriété , le jus utendi et fruendi. Si le constituant était propriétaire de la chose sur laquelle le droit d'usufruit a été promis, toutes ses obligations sont complètement et définitivement accomplies par la délivrance de la chose: il ne répond point de l'avenir, il n'est pas obligé de faire jouir l'usufruitier, mais de le laisser jouir.

Le bail, au contraire, a pour objet, non pas de transférer un droit réel au preneur, le jus utendi et fruendi, mais d'obliger le bailleur à le faire jouir de la chose (voy., infra, l'expl. de l'art. 1663, et aussi, supra, note rf, p. 220.) Le preneur ne possède pas la chose louée pour lui-même, ,maîs pour le bailleur; il n'acquiert qu'un droit personnel, corrélatif à l'obligation où est le bailleur de le faire jouir pendant toute la durée du bail, — en un mot une créance de jouissance (&). Le

(a) Pour cette cotni>araison du louage des choses avec l'usufruit, je me sers, sauf les modifications nécessaires, du langage de Mourlon.

(b) Il est vrai que cette créance de jouissance peut être exercée par le locataire contre celui qui a acquis du locateur la propriété de la chose louée, mais nous verrons que, par l'article 1663, la loi a seulement voulu associer l'acquéreur aux obligations du locateur, pour des motifs pris en dehors de la nature du droit du locataire, qui n'en reste pas moins un droit personnel.

bailleur, même en le supposant propriétaire de la chose louée, n'est pas quitte de ses obligations en faisant la délivrance de cette chose: car son obligation est successive, se répétant quotidie : il est obligé de faire jouir le preneur singulis mo^ mentis.

Cette dernière différence est la plus essentielle. Elle est féconde en conséquences.

I* Si la chose grevée du droit d'usufruit périt par cas fortuit avant ou après la délivrance, elle périt pour Tusufruitier, qui est obligé, s'il est acquéreur à titre onéreux, de payer tout son prix nonobstant la perte de son droit En effet, la chose existant au moment de la convention, l'usufruitier a pu acquérir le droit d'usufruit, qui est l'équivalent du prix par lui promis. Peu importe, dès lors, que la chose périsse ensuite! son obligation de payer le prix, ayant eu une cause réelle, continue d'exister.

Dans le bail, au contraire, la chose périt pour le bailleur. En effet, l'obligation de payer le loyer ou fermage a pour cause l'obligation où est le bailleur de procurer, singulis momentis, la jouissance de la chose : elle doit donc cesser, faute de cause, dès que celle du bailleur s'est éteinte par suite de la perte de la chose. Ainsi, le preneur ne paie jamais son prix qu'en proportion de la durée de sa jouissance (art 1660).

2"" Par les mêmes motifs, l'usufruitier n'a droit à aucune diminution du prix, lorsque les récoltes sont enlevées par cas fortuit, tandis que, dans le même cas, le fermier peut avoir droit à une diminution du prix (art 1650).

3* Le nu-propriétaire est quitte en délivrant la chose dans l'état où elle se trouve, car c'est cette chose sur laquelle il a établi le droit d'usufruit (art. 463). Le bailleur, étant tenu de faire jouir le preneur de la chose louée, doit la lui délivrer en bon état de toutes réparations (art 1613).

4* L'usufruitier n'a aucune action pour forcer le nu-propriétaire à faire les grosses réparations, par exemple, à relever un gros mur tombé par vétusté ou cas fortuit (a), ni, à plus forte raison, pour le forcer à faire des réparations d'entretien : en effet, le nu-propriétaire n'est pas tenu de le faire jouir, mais de le laisser jouir (art. 470). L'usufruitier est même tenu de faire et de supporter les réparations d'entretien: car elles sont une charge de la jouissance qui lui appartient (art 468). Il est aussi tenu des impositions foncières (art. 471)- Le preneur, au contraire, peut contraindre le bailleur à faire toutes espèces de réparations: car celui-ci est obligé de le

faj Voy. ce qui est dit en mon tome 2, pp. 604 et auiv.

faire jouir de la chose louée (art. 1612, 1613). Si le locataire est tenu des réparations dites locatives (art. 1635), c'est que les petites dégradations qu'elles ont pour objet sont réputées provenir de sa faute ou de sa négligence: il n'en serait donc pas tenu, s'il établissait qu'elles proviennent d'un cas fortuit (art. 1636).

s"* L'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges ordinaires, telles que rentes foncières et autres redevances ou contributions annuelles, dont est grevé l'héritage lors de l'ouverture de l'usufruit. Il est pareillement tenu des charges extraordinaires qui y sont imposées depuis, telles que les répartitions publiques ou municipales et autres impositio!is semblables (art. 471). Le locataire n'est tenu de ces charges que lorsqu'elles lui ont été imposées par une clause expresse du bail.

6° Lorsque l'usufruit a été constitué a non domino l'usufruitier acquiert la possession du droit qui lui a été cédé : car il l'exerce pour lui et en son nom, animo domini. Il peut donc l'acquérir par prescription. Ce n'est qu'au point de vue de la nue propriété qu'il est détenteur précaire. — Le preneur, au contraire, ne détient pas animo domini: car il reconnaît le bailleur pour propriétaire. Il possède, non pour lui, mais pour le bailleur. Détenteur précaire, il ne prescrira pas ; c'est le bailleur qui prescrira, puisque c'est lui qui possède (voy. l'article 2203).

7** Constituer un usufruit^ c'est aliéner: l'usufruit ne peut donc être constitué que par ceux qui ont capacité pour aliéner la chose sur laquelle le droit est établi. — Consentir un bail, c'est faire un acte d'administration (au moins quand il ne dépasse pas neuf ans) : le bail peut donc être consenti par ceux qui n'ont que le droit d'administration, par exemple, par un tuteur, par un mari (voy. supra, pp. 224 et sûiv.).

8* L'usufruit étant un démembrement de la propriété, il en résulte que l'usufruit d'un immeuble est un droit immobilier. — Au contraire, la créance de jouissance qui appartient au preneur n'est qu'un droit mobilier (a).

Ce qui vient d'être dit montre combien il importe de ne pas confondre avec le contrat de louage la constitution à titre onéreux d'un droit d'usufruit. Mais à quel signe reconnaître

(a) De là on conclut, par argument de Tarticlc 1027, que si un propriétaire loue successivement le même immeuble à deux personnes, celle des deux qui sera entrée en jouissance actuelle a la préférence et doit en conserver la jouissance, quoique son bail soit de date postérieure, pourvu toujours que sa possession soit de bonne foi.

la nature du contrat que les parties ont voulu faire, lorsqu'il a été dit dans un acte que l'une des parties jouira d'un fonds, pendant un certain temps, moyennant un certain prix? C'est une question de fait: les juges ont à rechercher l'intention des parties. La manière dont le paiement du prix doit se faire est un signe important à consulter. Si le prix est divisé en plusieurs sommes payables chaque année ou chaque semestre ou trimestre, cette circonstance est une preuve à peu prés certaine que les parties ont voulu faire un ccmtrat de louage: car, dans la pratique commune, le prix du louage se paye annuellement, ou à des termes périodiques plus courts. Que si, au contraire, le prix est unique, payable en une seule fois, il est probable que les parties ont voulu constituer un usufruit

Le contrat de louage des choses a aussi beaucoup d'analogit avec la vente. Il est, comme elle:

Un contrat consensuel, car il se forme par le seul consentement des parties ; synallagmatique, car il oblige chacune des parties; à titre onéreux, puisqu'il est fait pour l'avantage et l'utilité de chacune d'elles.

De même que trois éléments composent le contrat de vente : une chose, un prix et le consentement des parties sur la chose et sur le prix,— de même, trois éléments composent le contrat de louage des choses: une chose, un prix et le consentement des parties.

Il y a néanmoins entre ces deux contrats une différence essentielle qui consiste en ce que la vente transmet définitivement la propriété même, tandis que le bail confère simplement la jouissance temporaire de la chose.

Mais si la convention porte sur des fruits ou sur des produits du sol, il peut être difficile de déterminer si elle constitue une. vente ou un bail. C'est ime question de fait et d'inteiprétation de la convention. Il ne faut pas sans raison s'écarter de la qualification donnée à l'acte par les parties, mais, lorsqu'il y a un motif suffisant, tnagis quod gestum est quant quod scriptum inspicitur. Ainsi la vente des fruits futurs d'un fonds pourra facilement se distinguer d'un bail à ferme par les signes suivants: dans le bail, la culture et les frais de culture sont à la charge du fermier, et c'est à lui de travailler la terre et de lui faire produire tout ce qu'elle peut donner; dans la vente des fruits futurs, la culture et les frais de culture sont à la charge du vendeur.

Il est aussi parfois difficile de déterminer la véritable nature de la convention lorsqu'il s'agit d'objets mis p^r un ré-

gociant à la disposition d'une personne moyennant certains paiements à faire mensuellement ou annuellement, et sous cette condition que lorsque le montant de ces différents paiements aura atteint un certain total, cette personne en deviendra propriétaire. Lorsque ce résultat est atteint, cette personne doit certainement être considérée comme un acheteur, mais pour la période intermédiaire quelle est exactement sa situation? Doit-on la considérer comme un acheteur plutôt que comme un locataire? Encore ici on devra rechercher l'intention des parties, et déterminer le caractère du contrat, moins par la qualification qui lui a été donnée, que par les stipulations des parties et la nature des choses qui en font l'objet (a). On donne ordinairement le nom de vente conditiofunelle à ce contrat, dont j'ai parlé supra, note (a), p. 6.

Les différences qui existent entre le louage des choses, d'une part, et l'usufruit ou la vente d'autre part, existent encore entre le louage des choses et deux autres contrats qui nous viennent de l'ancien droit, et auxquels on conserve le nom de bail, malgré qu'ils ne constituent point, par leur nature, un louage. Je veux parler de Vemphytéose ou bail emphytéotique et du bail à rente. Le bail emphytéotique se rapproche beaucoup de la constitution d'usufruit; il fait naître comme elle un droit réel immobilier (art. 381) en faveur du preneur, et il transfère à ce dernier un démembrement de la propriété (art. 2203) ; mais il se distingue de l'usufruit et du louage en ce qu'il comporte une aliénation temporaire de l'immeuble auquel il s'attache, car tant qu'il dure le preneur jouit de tous les droits attachés à la qualité de propriétaire (art. 569). Je n'indique là que les différences principales. Quant au bail à rente, il équivaut à vente; il emporte l'aliénation à perpétuité de l'immeuble qui en est l'objet (art. 1593) (b).

Enfin le louage des choses se distingue du prêt à usage ou

(a) Dans trois causes où il s'agissait d'immeubles, il a été décidé que le contrat passé entre les parties, était une vente et non un bail, malsrré la stipulation de loyer: cour de revision, Evans v. Champagne, R. J. Q.. 7 C S., p. 189; juge Mathieu, DeChantal v. Ranger, R. J. Q., 10 C. S., p. 145; juge Pagnuelo, Picaud v. Renaud, R. J. Q., 15 C. S., P 358.

ih) Tl existait dans l'ancien droit plusieurs espèces de baux dont TcÀFet était de transférer au preneur un droit réel dans la chose louée. Mais, depuis l'abolition du système féodal, il n'existe plus, en fait de baux à long terme, créant des droits réels, que remph3Héose et le bail à rente, et ce dernier équivaut à vente, depuis le code civil. (Voy. Dufresne v. Lamontagne, 8 L. C. J., p. 197, décision du juge T. J. J. Loranger).

commodat, en ce que ce dernier comporte essentiellement une jouissance gratuite de la chose prêtée, tandis que le louage est essentiellement un contrat à titre onéreux; de là viennent plusieurs différences dans les effets de ces deux contrats.

Je vais maintenant parler de l'analogie que peut présenter le louage d'ouvrage avec d'autres contrats.

Lorsque nos codificateurs ont abordé le chapitre Du louage d'ouvrage, ils n'ont pu s'empêcher d'exprimer l'incertitude dans laquelle ils s'étaient trouvés, lorsqu'ils en étaient venus à faire la distinction entre le louage d'ouvrage et le mandat. Cette distinction est parfois très difficile à faire, et les auteurs ne sont pas d'accord sur le choix du critérium à adopter.

Le contrat de louage d'ouvrage, surtout dans son application à certaines espèces de services personnels, ressemble tellement au contrat de mandat et parait tellement identique à ce dernier qu'il n'est pas aisé de préciser en quoi consiste la différence. " L'incertitude et l'extrême subtilité de la dis- "tinction entre l'un et l'autre de ces contrats sont apparen- " tes/' disent nos codificateurs, " dans les théories soutenues à " ce sujet par les juristes ; mais ces théories semblent si peu " satisfaisantes quand on veut les appliquer aux contrats tels "qu'ils existent maintenant en pratique, que les Commissaires " étaient disposés à soumettre une série de règles fondées " sur la proposition qu'il n'y a aucune distinction solide entre " les deux contrats. Ils ont cependant été détournés de ce "projet par la réflexion que ces contrats ont constamment "été regardés comme distincts l'un de l'autre, non seulement " depuis l'époque la plus reculée du droit romain, mais encore "dans tous les pays qui ont tiré leur loi de cette source; et "la distinction s'est tellement enlacée dans les systèmes et " dans la doctrine des tribunaux et des juristes, qu'un chan- "gement, sous ce rapport, pouffait, dans la pratique, con- "duire à des difficultés, et à des embarras imprévus. On " s'est, en conséquence, attaché aux règles qui . étaient en " force dans l'ancien droit, et qui ont été reproduites par le " code Napoléon. "

Ces observations font voir la difficulté réelle que présente la distinction entre le louage de services personnels et le mandat salarié. Afais, nos codificateurs ayant maintenu les règles de l'ancien droit qui traitaient ces deux contrats comme distincts l'un de l'autre, nous n'avons pas à rechercher ce que la loi aurait dii faire. Nous devons accepter ce qu'elle a fait Il suffit de dire que la loi, telle qu'elle existe en France, reconnaît aussi les deux contrats comme distincts l'un de l'autre,

et qu'elle est sérieusement défendue par presque tous les jurisconsultes français.

La question de savoir quel est au juste le caractère distinctif du louage d'ouvrage et du mandat, surtout lorsque ce dernier est salarié, est assez difficile à résoudre, et aucun système ne peut nous donner sur ce point une satisfaction complète. Ainsi, c'est une questioi\ qui peut être controversée que celle de savoir quelle est la nature du contrat qui unit le commis au patron qui l'emploie; on se demande s'il constitue un mandat, un louage de services, ou une contrat mixte participant de l'un et de l'autre. La majorité des auteurs, en France, se prononce pour cette dernière opinion (a), et aucun des systèmes qu'on y a tour à tour soutenus et attaqués, et que je vais maintenant mentionner, n'est suffisant en principe pour placer le contrat en question, c'est-à-dire celui qui unit le commis au patron, sous la seule dénomination soit du mandat, soit du louage de services. Il peut en être ainsi dans beaucoup d'autres cas.

Dans un système, on prétend que le louage d'ouvrage ou d'industrie, contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre (art. 1602), se différencie du mandat, qui contient aussi le pouvoir ou l'obligation de faire quelque chose pour autrui, par cette circonstance qu'un prix est toujours attaché au travail, dans le premier contrat, tandis que le second est gratuit de sa nature (art. 1702), et que la rémunération qui peut l'accompagner n'a que le caractère d'honoraire ou de récompense. Dans ce système il n'y a de louage d'ouvrage et d'industrie que lorsque l'acte accompli est purement manuel et matériel, ou d'un ordre inférieur. Au contraire, il y a mandat, si l'acte est plutôt intellectuel que matériel (6). Dans l'application de ce système, le médecin qui me donne ses soins, le professeur qui m'enseigne sa science, et l'artiste qui me peint un tableau, seraient de véritables mandataires. Ils reçoivent, il est vrai, un salaire, mais la distance qui sépare ce salaire du service qu'ils rendent est si grande qu'il est impossible de le considérer comme en étant le prix ou l'équivalent.

Ce système, on le voit par ma note, est soutenu par de

(a) Voy. Lyon-Cacn et Renault. Tr. de droit commcrc, t. 3, n" 520; Boistel. Droit commercial, n' 513.

(b) Pothicr Mandat, no» 26 et s.; Duranton, t. 18, n* 196; Troplong, Louage, t. 2, n©» 791 et s.; Marcadé, sur Tart. 1779 C. N., n* 2.

grands jurisconsultes, mais je ne crois pas que nous puissions laccueillir dans notre droit

Dans un autre système, qui me parait plus exact, pour déterminer si un contrat renferme un louage d'ouvrage ou un mandat, on doit se demander si celui qui travaille ou agit pour autrui, accomplit ou non un acte juridique, tel qu'ime vente, un achat, un emprunt ou une affaire quelconque (a). Il y aura louage d'ouvrage toutes les fois que l'acte accompli n'offrira pas ce caractère juridique, et mandat dans les autre cas {h). Ainsi le médecin, le professeur ou l'artiste que j'emploie ne sont point mes mandataires, car l'acte accompli par eux pour moi n'eSt pas un acte juridique (r). La convention intervenue entre eux et moi est un véritable louage d'ouvrage*.

On peut en faveur de ce système faire remarquer: i" que, selon la loi mème^ le mandataire est celui qui s'est chargé de la gestion d'une affaire pour une autre personne (art 1701). Or, par ces mots "la gestion d'une affaire," on entend évidemment l'accomplissement d'un acte juridique capable de produire des obligations ou de transférer des droits, ou d'en opérer l'extinction, et non pas l'exécution d'un simple ouvrage, quelque noble et quelqu'intellectuel qu'il soit

2** Que la loi admet le mandat salarié (art. 1702), sans distinguer si le salaire promis est ou non modique comparativement an service à rendre;

(a) Notre article 1701 définit le mandat comme étant la gestion d'une affaire pour autrui. L'article correspondant du code Napoléon (l'art. 1984) dit que le mandat est un acte par lequel une personne donne à un autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Cette dernière définition, bien plus que celle de notre code, rend la distinction entre le mandat et le louage d'otnrrage trèsdifficile à tracer, car elle se rapproche beaucoup de celle que le code Napoléon donne du louage d'ouvrage. Il paraît possible, dans notre droit, de faire la distinction entre les deux contrats en se rattachant aux expressions dont notre code se sert pour les définir. Le mandat étant un contrat par lequel on confie à un autre la gestion d'une affaire, et le louage d'ouvrage un contrat par lequel on s'engage à faire quelque chose pour autrui, on peut dire que tout contrat qui a pour objet un ouvrage qui n'est pas la gestion d'une affaire est un louage d'ouvrage et non pas un mandat. Plus exactement encore, on dira qu'il y a mandat quand il y a représentation, et louage d'ouvrage dans les autres cas.

(b) Duvergier Louage, t 2, n* 267 et s.; Taulier, t <5, pp. 284 et s.; Aubry et Rau, t. 4, p. 512, fi 371 bis, note i.

(c) Lorsque j'emploie un médecin, im professeur ou un artiste, on ne peut dire que je lui confie la gestion d'une affaire, suivant les termes de l'article 1701.

3** Qu'elle eût été obligée, dans le système opposé, de donner une classification des ouvrages qu'on appelle libéraux, et que ne l'ayant point donnée, elle a par là même montré qu'elle n'entendait point établir de différence entre le travail libiéral et le travail qui ne l'est pas (a).

J'admets toutefois qu'en certains cas il sera assez difficile de faire entrer le contrat qui sera intervenu entre les parties sous la seule dénomination de louage ou de mandat. Ces deux contrats se rapprochent par tant de points, qu'il arrivera souvent qu'ils seront liés ensemble de manière à former un seul contrat, participant à la fois du louage de services et du mandat. C'est ainsi qu'on peut dire que le contrat qui unit le commis au patron est un contrat mixte (&). On devra alors appliquer les règles du louage ou les règles du mandat suivant les circonstances, et suivant U nature de l'acte dont il s'agit.

Enfin, une question qui peut être controversée est celle de savoir si Ton doit considérer comme une vente ou comme un louage d'ouvrage la convention par laquelle une personne s'engage à construire un. édifice, ou à fabriquer un objet, dont elle fournit la matière première. Malgré l'opinion de certains auteurs français, qui estiment que ce contrat constitue principalement une vente (r), je crois que la loi ayant

(a) En France, certains jurisconsultes, quoique partisans du système que j'ai exposé en dernier lieu, estiment qu'on ne saurait considérer comme un louage d'ouvrage le contrat passé par un médecin, un professeur ou un artiste, pour l'accomplissement d'un acte de sa profession; pour eux un acte de cette nature ne peut en réalité former l'objet d'un contrat obligatoire; le contrat qui intervient n'est ni un louage d'ouvrage, ni un mandat; c'est un contrat innomé. (Voy. Aubry et Rau, t. 4, p. 314, 8 344, et p. 512, § 371 bis; Gillouard, Louage, t 2, n* 696).

A mon sens, la distinction entre les actes ou travaux intellectuels et les travaux manuels n'ayant pas été reconnue par la loi, les services des hommes instruits pourront, comme tout autre ouvrage, faire Tobjet d'tm contrat que la loi appellera louage, sauf aux locateurs à satisfaire la fierté de leurs sentiments (mais n'est-ce pas là se payer de mots?) en stipulant un honoraire au lieu de ce que la loi appelle un prix ou salaire,

A l'égard des services rendus par les curés à leurs paroissiens, dans l'exercice de leur ministère, il faut admettre qu'ils ne sont pas l'objet d'un louage proprement dit On a même décidé que ces services sont essentiellement gratuits lorsqu'ils consistent spécialement dans l'administration des sacrements: Juge Jette, St-Aubin v. Leclaire, M. L. R., 2 S. C, p. 4.

(6) Voy., supra, p. 239.

(c) Voy. Delvincourt, t. 3, p. 113; Marcadé, sur l'art. 1787 C. N., n* i; Troplong, Louage, t. 2, n" 962 et s.; Colmet de Santerrc, t. 7.

traité des effets de cette convention au titre Du louage, (art. 1683 et s.), nous devons considérer que le contrat en question constitue un louage d'ouvrage (a), ou du moins un contrat dans lequel prédomine le louage jusqu'au moment de la réception de l'ouvrage (&).