CHAPITRE II. — Du louage des choses (r

SECTION I. — Dispositions générales.

I. Des choses qui peuvent être louées. — Les articles 1605 et 1606, qui suivent, disent quelles choses peuvent faire l'objet d'un contrat de louage.

1605. " On peut louer toutes sortes de choses corporelles,

n* 241 bis-l-lU; Laurent, t 26. n* 5: Guillouard, Louage, t. 2, n" 772 et s.; Battdry-Lacantinerie, Précis, t. 3, n* 730. Cependant MM. Delvincourt, et Marcadé, hc, cit., admettent que la convention constitue un louage d'ouvrage, quand l'ouvrier ou entrepreneur ne fournit pas la chose principale, notamment quand il se charge de construire avec ses matériaux sur un terrain fourni par le propriétaire. (Voy. aussi, sur ce point, Guillouard, t. 2. n' 775.)

(a) Voy. en ce sens, Duranton, t. 17, n* 250; Duvergier, Louage, t. 2. n' 335.

(b) Voy.. en ce sens, Aubry et Rau, t. 4, p. 525, S 374, note 2; Taulier, t. 6, p. 312.

(c) L'arrangement et la classification des articles, dans ce chapitre, diffèrent notablement de ceux suivis dans le code Napoléon. Ce dernier divise le chapitre Du louage des choses en trois sections : I. " Des "règles communes au baux des maisons et des biens ruraux." — II. "Des règles particulières aux baux à loyer.** — IIL "Des règles par- " ticulières aux baux à ferme. " Mais cette classification ne couvre pas toute la matière; elle omet entièrement le bail des meubles et celui des choses incorporelles; et, du reste, on ne Ta même pas observée dans Tordre des articles du code français, car certains articles rangés sous la rubrique de la deuxième section, peuvent également trouver leur place sous la rubrique de la troisième section.

Pour obvier à ces imperfections nos codificateurs ont divisé le chapitre Du louage des choses en six sections au lieu de trois: i. Dispositions générales ; — 2. Des obligations et des droits du locateur ; — 3. Des obligations et des droits du locataire; — 4. Règles particulières relatives au bail des maisons ; — 5. Règles relatives au bail des terres et propriétés rurales ; — et 6. Comment se termine le louage des choses.

Cette dernière classification comprend toutes les espèces de biens, et semble renfermer toute la matière. Nos codificateurs ont tâché de s'y rattacher aussi étroitement que possible dans l'arrangement des articles.

** excepté celles qui sont exclues du louage par leur destina- " tion spéciale, ainsi que celles qui se consomment néces- *' sairement par Tusage qu'on en fait "

1606. " Les choses incorporelles peuvent aussi être louées, *' excepté celles qui sont attachées à la personne et n'en ''peuvent être séparées. Si elles sont attachées à une chose ** corporelle, tel qu'un droit de servitude, elles ne peuvent "être louées qu'avec cette chose" (a).

Les choses destinées au culte divjn, ou considérées comme sacrées, telles que les églises ou les cimetières, et les choses qui sont destinées aux usages publics, comme les places publiques, les rues et les grands chemins, ne sont pas plus susceptibles du contrat de louage que du contrat de vente, aussi longtemps qu'elles conservent leur destination. Cependant, on peut louer des places suc un marché, des bancs dans une église (&), ou le droit de couper l'herbe qui croît dans un cimetière (c), car la destination spéciale du lieu ne se trouve pas affectée par un tel louage.

Les choses qui se consomment primo usu, comme le vin, le blé, etc., ne peuvent pas être louées. Le locataire, en effet, doit à la fin du louage, rendre les choses même qui lui ont été livrées; or, dans l'espèce, cette restitution des choses in indizAduo serait impossible: le locataire les détruirait en s'en servant Toutefpis elles peuvent être louées ad pompam et ostentationem; le louage, alors, a pour objet, non la chose même, mais son exhibition.

Les choses qui s'altèrent lentement et insensiblement, par l'usage qu'on en fait, ne doivent pas être comparées aux choses fongibles qui sont consommées nécessairement par le premier usage. On peut donc louer des habits, du linge, des machines, etc. A ce propos, je puis dire ici que les mines et carrières peuvent en principe faire l'objet d'un louage. Il est vrai que les produits qui sont tirés d'une mine forment

(a) Ces deux articles tiennent lieu de l'article 1713 du code Napoléon. Nos codificateurs ont trouvé que la rédaction de ce dernier article était trop générale, et évidemment inexacte. En effet, l'article 1713 C. N., se contente de dire qu' " on peut louer toutes sortes *'de biens meubles et immeubles," sans mentionner les cas dans lesquels ce principe souffre des exceptions. Nos deux articles sont plus précis, et sont conformes d'ailleurs à la doctrine suivie en France.

{h) La location des bancs dans une église, je l'ai dit dans mon Droit paroissial, p. 353, ne confère qu'un droit d'occupation au loca- *^aire.

2é4: DU LOUAXSE DES CHOSES

partie de sa substance, mais la mine elle-même survit aux extractions de chaque année, et continue d'être une source de produits et un objet de jouissance (a).

Les choses incorporelles qui sont attachées à la personne et qui n'en peuvent être séparées, comme les droits d'usage et d'habitation, ne peuvent être louées (art. 494, 497, 1606). Le droit d'usufruit au contraire, peut, être loué ou donné à ferme (art. 457, 1606), de même qu'une rente, un droit de dîme ou un droit de péage, car ces droits ne sont pas exclusivement attachés à la personne.

L'article 1606 dit qu'on ne peut louer une servitude qu'avec la chose à laquelle elle est attachée. Cette disposition concerne les servitudes réelles actives. Le sens en est que le propriétaire d'un héritage auquel est attaché un droit de servitude sur l'héritage voisin ne peut donner à loyer ou à ferme son droit de servitude séparément de son héritage. Quand il loue l'héritage dominant, le louage porte aussi sur la servitude qui lui est inhérente.

Quelle que soit la chose qui fait l'objet du bail, corporelle ou incorporelle, meuble ou immeuble, le contrat est assujetti à des règles communes quant aux obligations et aux droits du locateur et du locataire, et quant à la manière dont se termine le bail (6). Ces règles sont énoncées dans les sec-

(fl) Troplong, Louage, t. i, n* 93. Voy. aussi le jugement du juge Andrews, dans la cause de CanHn v. Moxel, 11 Q. L. R., p. 210, et 14 R. L., p. 62 ; dans cette cause, il s'agissait d'un terrain loué pour y faire de la brique, et le juge Andrews a décidé que le propriétaire avait son privilège de locateur pour la valeur que représentait le droit de prendre sur le terrain loué la terre nécessaire à la fabrication de la brique.

Je suppose ici le cas du propriétaire d'une mine qui la loue à autrui. Il ne s'ensuit pas que les mines et carrières tomberaient dans l'usufruit. En effet, nous avons vu (art. 460) que l'usufruitier ne peut exploiter une mine ou carrière à son profit que lorsqu'elle a été, avant l'ouverture de l'usufruit, exploitée comme source de revenu par le propriétaire.

Quant à la location des droits de mine appartenant à la couronne, voy. la loi des mines de Québec, i8q2.

(h) Il importe cependant d'observer que lorsque nos codificateurs ont rédigé les règles du louage des choses, ils avaient principalement en vue le louage des biens-fonds. Ces règles comportent certaines qualifications ou exceptions quand il s'agit d'autres biens. C'est ainsi que nous verrons plus loin, lorsque nous étudierons l'article 1643, que le bail de meubles, même de meubles fournis pour garnir une maison ou des appartements, n'est pas sujet à la tacite reconduction proprement dite, et se termine de plein droit et sans congé à l'expiration du terme pour lequel il est fait ou censé fait.

tiens II, III, et VI de ce chapitre. Mais lorsque le bail a pour objet soit des maisons, soit des terres et propriétés raraleSf il est aussi sujet à des règles particulières qui sont énoncées dans les sections IV et V du même chapitre. C'est du reste ce que porte l'article 1607, qui suit:

1607. " Le bail à loyer des maisons et le bail à ferme sont " soumis aux règles communes aux contrats de louage, et " aussi à certaines règles particulières à l'un ou à l'autre de "ces baux" (a).

II. Du bail présume dans le cas d'héritages occupes par tolérance. — Le bail se forme quelquefois par le seul effet de la loi. C'est le cas qu'envisage l'article 160S qui se lit comme suit: —

1608. ''Ceux qui occupent des héritages par simple tolé- "rance du propriétaire, sans bail, sont réputés locataires, et " tenus de payer la valeur annuelle de tels héritages.

" Cette occupation est considérée comme un bail annuel "expirant au premier jour de mai de chaque année, si !a "propriété est une maison, et au premier jour d'octobre, si "c'est une métairie ou fonds rural.

" Elle est sujette à la tacite reconduction et à toutes les "règles concernant les baux.

" Ceux qui occupent à ce titre sont passibles d'expulsion, "faute de paiement du loyer pour un terme excédant trois "mois, et pour toute autre cause pour laquelle le bail peut "être résilié" (6).

Disons d'abord que cet article ne s'applique qu'au cas de l'occupation de biens-fonds, et que la loi ne présume pas le bail de meubles, en l'absence d'une convention de louage.

Ce n'est que lorsqu'un héritage est occupé par simple tolérance du propriétaire, sans bail, que la loi présume le bail et oblige l'occupant à payer la valeur annuelle de l'héritage. En effet, il peut arriver que le propriétaire d'un héritage ait permis à quelqu'un de l'occuper et d'en jouir, sans qu'aucune convention soit intervenue pour déterminer le prix et la durée de cette jouissance. Or, par la Foî, nemo donare presumitur,

(a) Il n'y a pas d'article correspondant au code Napoléon.

(6) Le code Napoléon ne contient pas d'article semblable. Cet article 1608 a été tiré de nos statuts, mais nos codifîcateurs y ont apporté une addition en faisant terminer le bail au premier d'octobre, au lieu du premier de mai, lorsque l'héritage occupé est un fonds rural. Cette extension, bien qu'indiquée comme étant de droit nouveau, n'a pas été reiçardée par nos codifîcateurs comme un changement réel à la loi en force, car tel avait toujours été l'usage reconnu quant aux baux à ferme..

et le propriétaire n'est censé avoir donné cette permission qu'à la condition de recevoir l'équivalent de la jouissance procurée. D'un autre côté le propriétaire est aussi réputé n'avoir permis cette jouissance que pour une durée limitée (a)» et la loi a fixé cette durée à une année tout au plus, expirant au premier jour de mai de chaque année, si la propriété occupée est une maison, et au premier jour d'octobre, si c'est une métairie ou fonds rural (b). Le prix de l'occupation d'un héritage par tolérance, sans bail, est donc fixé à la valeur annuelle de l'héritage, et cette occupation, quant à sa durée et quant à la date de son expiration, est assimilée à an bail ordinaire dont la durée n'est pas fixée par les parties (art. 1642, 1653).

Les mots " simple tolérance " de l'article 1608, excluent l'idée d'une possession adverse par l'occupant. Il faut que ce dernier occupe l'héritage pour le propriétaire et avec reconnaissance de son titre de propriété.

En effet, le propriétaire doit lui avoir donné une permission, au moins tacite, d'entrer en jouissance de l'héritage ou de^ continuer cetite jouissance; autrement, on ne pourrait pas dire que l'héritage est occupé par simple tolérance du propriétaire, et, d'ailleurs, le troisième paragraphe de l'article 1233, qui se rattache à l'article 1608, et le complète, fait clairement entendre que l'article 1608 a réglé le cas où des Sensfonds sont occupés avec la permission du propriétaire.

Or, cette permission donne à la possession de l'occupant le caractère d'une possession précaire, et indique qu'il possède l'héritage, non pour lui-même, mais pour le propriétaire. Ce n'est donc qu'en pareil cas que le propriétaire peut traiter l'occupation de l'héritage comme un bail, et réclamer de l'occupant la valeur de l'occupation. Si la possession de l'occupant est adverse au propriétaire, c'est-ô-dire s'il possède pour lui-même comme propriétaire, ou pour un autre à rencontre du véritable propriétaire, ce dernier ne pourra réclamer de lui la valeur annuelle de l'héritage en vertu de l'ar-

(a) Juge DeLorimicr, Gravel v. Cité de Montréal, 4 R, de J., p.

(6) Cest-a-dire que si Toccupatton d'une maison a été commencée le premier de mai, elle sera considérée comme un bail d'un an, et si elle a été commencée six mois avant le premier de mai, elle sera considérée comme un bail de six mois; mais sauf toujours la sigriification de congé dans un délai de trois mois avant le premier de mai ou le premier d'octobre, suivant le cas, requise pour mettre fin À, ce bail (voy. l'explication de l'article 1657), et sans laquelle ce bail se continue pour une autre année.

ticle 1608 (&) ; il devra revendiquer son héritage par la voie ordinaire d'une action pétitoire ou possessoire, suivant le cas, et s'en faire restituer les fruits par qui de droit, s'il y a lieu (a).

Nous avons vu supra, pp. 230 et 231, que la preuve de la valeur annuelle de l'héritage occupé peut être faite par témoins, quel- qu'en soit le montant En effet l'article I233-3' dit que ** la preuve testimoniale est admise dans les cas où " des biens-fonds sont occupés avec là permission du pro- •'priétaire et sans bail, tel que pourvu au titre Du " louage" (r)/

Le bail présumé, dont parle l'article 1608, est sujet à toutes les règles concernant les baux, et celui qui occupe un héritage par tolérance est passible d'expulsion pour toute cause pour laquelle un bail peut être résilié. Il importe cependant d'observer que la demande en résiliation du bail présumé, et en expulsion de l'occupant, fondée sur le défaut de payer le loyer, ne peut être intentée par le propriétaire que lorsque l'occupant est en défaut de payer le loyer pour un terme excédant trois mois (art. 1608, 1624-2'). Dans les cas ordinaires, c'est-à-dire lorsqu'il y a un bail, le locateur a droit d'action pour résilier le bail, et rentrer en possession des lieux loués, si le locataire est en défaut de payer le loyer suivant les stipulations du bail; mais, dans le cas réglé par l'article 1608, comme il n'y a pas de bail, la loi est intervenue pour suppléer aux stipulations des parties, et a déclaré que l'occupant ne serait passible d'expulsion que faute de payer le loyer pour un tprme excédant trois mois, c'est-à-dire lorsque

(a) Voy. en ce sens, la décision du juge McCord, dans la cause de Parent y. Oisel, 9 Q. L. R., p. 135 (confirmée en revision).

ib) L'occupation d'un immeuble par le mandataire charge d'en percevoir les loyers ne peut ètre« traitée comme un bail, mais le mandataire est seulement tenu de rendre compte de cette occupation comme mandataire: cour d'appel, Létang & Donoghue, R. J. Q., 6 B. R., p.

(c) S'il y a un bail, ne fût-il que verbal, la preuve de la valeur annuelle de l'héritage ne sera d'aucune utilité pour le locateur, à moins que le locataire n'ait convenu de lui payer cette valeur annuelle. Les parties doivent s'en rapporter à la convention. Mais il peut arriver, dans le cas d'un bail verbal, que ce bail soit nié par le locataire et ne puisse être prouvé suivant les règles ordinaires de la . preuve. S'il appert que le défendeur a occupé la propriété, il est évident qu'il doit payer le valeur de cette occupation. Cependant, si les deux parties soutiennent qu'il y a eu bail, mais ne s'accordent pas sur les conditions de ce bail , on ne pourra se baser sur l'article 1608 qui ne s'applique que lorsqu'il n'y a,pas eu de bail. Voy., dans ce sens, les remarques de Sir Alexandre Lacoste, dans la cause de Laliberté & Langelier, R. J. Q., B. R.. p. 404.

trois mois sont échus et non payés (a). C'est comme si la loi avait dit que, dans le cas réglé par l'article 1608, le loyer est payable par termes de trois mois. En somme, le bail présumé, dont parle l'article 1608, est un bail dont le loyer annuel est égal à la valeur annuelle de l'héritage occupé, mais est payable par termes de trcMS mois.

L'article 1608 dit que l'occupation d'un héritage,- par simple tolérance du propriétaire, est sujette à la tacite reconduction comme les baux ordinaires (b). Nous allons voir ce qu'on entend par la tacite reconduction.

III. De la tacite reconduction. — " La reconduction, " dit Pothier (c), **est un contrat de louage d'une chose; contrat "qu'on présume être tacitement intervenu entre le locateur "et le conducteur (locataire), lorsqu'après l'expiration du "temps d'un précédent bail (d), le conducteur a continué de "jouir de la chose, et que le locateur l'a souffert. Cette re- "conduction n'est donc point le précédent bail qui continue, "mais un nouveau bail formé par une nouvelle convention "tacite des parties, lequel succède au précédent" (<•).

On voit donc que pour qu'il y ait tacite reconduction, il faut l'accord de chacune des parties intéressées, et cet accord tacite résulte du fait que le locataire a continué de jouir de la chose louée pendant un certain temps, après l'expiration du bail, sans opposition ou protestation de la part du locateur. L'article i6og, qui détermine quelles sont les conditions requises pour que la tacite reconduction puisse se former, s'exprime comme suit (f) :

(a) Lorsque le bail, quoique verbal, est prouvé et défini, et le loyer payable mensuellement. le locateur peut demander la résiliation du bail quand il n'y a qu'un mois de dû: juge Gill, Robert v. Châteauvert, M. L. R., 3 S. C, p. 214. Il en est autrement si le bail verbal n'est pas clairement prouvé et défini (voy. Pelletier v. Lapierre, 7 R. L, p. 241, Beaudry J.).

(b) Voy. Joseph v. Smith, 3 L. N., p. 115, Torrance J.

(d) Il est bien entendu qu'il ne saurait y avoir tacite reconduction avant que le bail soit expiré : cour de revision, King v. Conway, 16 L C. R., p. 401.

(e) Il ne faut donc point confondre, comme on le fait souvent dans la pratique, le cas où la tacite reconduction a lieu, avec celui où le même bail est simplement continué par défaut d'en avoir signifié congé dans le délai fixé par la loi ou la convention.

(/) Je fais remarquer en passant que les dispositions de l'article 1609 n'ont rapport qu'aux baux d'immeubles, et qu'en matière de louage de meubles la tacite reconduction proprement dite n'a pas lieu, comme je le dirai plus loin, en expliquant l'article 1643.

1609. " Si le locataire reste en possession plus de huit jours *' après l'expiration du bail sans opposition ou avis de la part " du locateur, la tacite reconduction a lieu pour ^ne autre " année, ou pour le laps de temps pour lequel le bail ^tait " fait, lorsque ce terme est de moins d'un an, et le locataire " ne peut ensuite quitter les lieux ou en être expulsé sans un "congé donné dans le délai prescrit par la loi" (a).

Ainsi le terme requis pour qu'il y ait tacite reconduction est de huit jours, après l'expiration desquels cette tacite reconduction a lieu. Elle s'opère pour le même temps que le bail précédent, si ce bail était d'un an ou de moins d'un an; par exemple, si le temps du bail était d'un an, de six mois, ou d'un mois, la tacite reconduction se formera pour un an, pour six mois, ou pour un mois (&). Mais si le bail était pour plus d'un an, la tacite reconduction ne se formera que pour un an; elle ne peut excéder cette durée (c).

(d) Cet article exprime la loi ancienne, et correspond en substance à la loi moderne telle qu'énoncée aux articles 1738, 1759, et 1776 du code Napoléon. Seulement, ni la 'loi ancienne ni le code Napoléon ne fixent le délai après lequel l'occupation du locataire donne lieu à la tacite reconduction: ce délai dépend des circonstances, et est abandonné à l'appréciation des juges. Notre cQde, au contraire, a fixé ce délai à huit jours.

Le code Napoléon, aux articles précités, ne parle de la tacite reconduction qu'en rapport avec les baux écrits, bien qu'on s'accorde à l'appliquer aussi à certains baux, par exemple, aux baux des héritages ruraux (art. 1775 C N.) qui, quoique non écrits, cessent de plein droit, en France, à l'expiration du terme, pour lequel ils sont faits ou censés faits (Baudry-Lacantinerie, Précis, t 3, n" 697 et s., 71s). Notre article 1609, au contraire, est général dans ses termes, et rend sujets à la tacite reconduction les baux de toute espèce, non seulement les baux qui cessent de plein droit sans congé à l'expiration du terme fixé, c'est-^-dire les baux écrits (art 1658), mats aussi les baux auxquels les parties ne peuvent mettre fin sans congé, c'està-dire ceux dont le terme est incertain, verbal, ou présumé (art 1657). C'est ce qui me fera dire, plus loin, que si, suivant l'article 1610, le locataire ne peut, après congé donné, invoquer la tacite reconduction, le locateur, lui, peut l'invoquer à l'encontre du locataire.

(b) Sous l'empire du code Napoléon, la tacite reconduction d'un bail à loyer d'une maison ou d'un appartement a lieu pour le terme fixé par l'usage des lieux (art. 1759 C. N.), et celle d'un bail à ferme a lieu pour le temps qui est nécessaire pour que le locataire recueille de nouveau tous les fruits de l'héritage affermé (art 1776 et 1774 C N.).

(c) CouT d'appel, Joseph & Chouillou, R. J. Q., S B. R., p. 259- S'il y a eu entente entre les parties pour un plus long terme, cette entente aura son effet, mais ce ne sera pas une tacite reconduction proprement dite: cour d'appel, Hodgson & Evans, 3 L. N., p. 300.

La tacite reconduction est fondée sur l'intention présumée des parties.

Tirons de ce principe quelques conséquences pratiques.

I* Disons d'abord qu'il ne saurait y avoir tacite reconduction en faveur du locataire lorsque ce dernier ne s'est maintenu en possession que de sa prc^re autorité et ccHitre le gré du propriétaire. Tout acte qui exclut chez le locateur l'intention de relouer, exclut la tacite reconduction. Suivant l'article 1609 la simple opposition du locateur, ou un simple avis de sa part, qui serait prouvé, seraient suffisants, pourvu que cet acte d'opposition ou cet avis aient eu lieu avant l'expiration des huit jours. Si, par exemple, au moment de l'expiration du bail, il y avait une demande formée par le locateur pour expulser le locataire, cette demande exclurait la tacite reconduction.

2"" Observons en outre que le locataire ne peut invoquer la tacite reconduction, si l'une des parties a signifié un congé à l'autre, soit avant l'expiration du bail, soit même de|>uis son expiration, mais avant l'écoulement des huit jours de délai. Telle est la disposition de l'article 1610, qui suit:

1610 " Après congé donné, le locataire ne peut, quoiqu'il '* ait continué sa jouissance, invoquer la tacite reconduc- '' tion " (a).

Le bail écrit étant le seul qui, suivant notre code, cesse de plein droit, et sans congé, à l'expiration du terme fixé (art 1658) (t), et l'article 1657 déclarant que lorsque le terme du bail est incertain, verbal, ou présumé, aucune des parties n'y peut mettre fin sans en signifier congé à l'autre, il semblerait au premier abord que l'article 1610 empêche la tacite reconduction lorsque le bail est non écrit, on lorsque le bail, étant écrit, ne fixe pas de terme certain. Mais tel n'est pas le cas. On voit que l'article 1609 est général dans ses termes et rend

(a) Cet article est une reproduction de l'article 1739 C.N., mais il importe d'observer que la tacite reconduction n'a lieu, sous l'empire du code Napoléon, qu'en matière de bail écrit (art. 1738, 1759, 1776 C. N.), ou de bail cessant de plein droit, sans coni^é. (vov. supra, note (a), p. 249), et que le congé mentionné dans l'article 1739 C N., ne peut en conséquence avoir pour effet que d'empêcher la tacite reconduction; tandis, qu'au contraire, dans notre droit, la tacite reconduction peut avoir lieu, même d'un bail non écrit, ou d'un bail qui ne cesse pas sans congé (voy. supra, note (o). p. 249, et infra, p. 251, et, le congé mentionné dans notre article 1610 peut avoir pour effet à la fois de faire cesser le bail (art. 1657), et d'empêcher le locataire d'invoouer la tacite reconduction.

(b) Voyez toutefois les réserves que je fais plu» loin, à ce sujet, en expliquant les articles 1657 et 1658.

sujets à la tacite reconduction les baux de toute espèce (a), et que l'article 1608, qui présume le bail, dans le cas de f occupation d'un héritage par simple tolérance, sans bail, déclare expressément que cette occupation est sujette à la tacite reconduction. Nous devons çn conclure que les baux non écrits ou les baux écrits qui ne fixent pas de terme certain peuvent, tout aussi bien que les baux écrits dont le terme est certain, être sujets à la tacite reconduction; mais, en matière de baux non écrits ou de baux écrits qui ne fixent pas de terme certain, le locateur seul se trouvera dans le cas de pouvoir l'invoquer, car le congé est toujours requis pour mettre fin aux baux non écrits, ou aux baux écrits qui ne fixent pas de terme certain, et le locataire ne peut invoquer la tacite reconduction après congé donné. Tel est le véritable sens, à mon point de vue, de l'article i6io; que le congé ait été donné par le locateur ou par le locataire, il n'importe. Il est vrai que l'article 1609 dit que la tacite reconduction a lieu si le locataire reste en possession sans opposition ou avis de la part du locateur, mais cette disposition a été introduite en faveur du locateur seul, et si le locataire persiste à rester en possession plus de huit jours après l'expiration du bail, malgré l'opposition du locateur, ou malgré le congé donné par ce dernier, rien n'empêche le locateur d'acquiescer à la tacite reconduction et à l'intention présumée du locataire de l'opérer. A plus forte raison, si le congé a été donné par le locataire, le locateur pourra invoquer la tacite reconduction résultant du fait que le locataire est resté en possession plus de huit jours après l'expiration du bail, malgré l'avis de congé qu'il avait donné au locateur.

Ainsi, en matière de bail écrit fixant un terme certain, le congé a pour effet d'empêcher le locataire d'invoquer la tacite reconduction (b) ; en matière de bail non écrit ou dont le terme n'est pas certain, il est nécessaire pour mettre fin au bail, et il a en même temps l'effet d'empêcher le locataire de réclamer la tacite reconduction. Dans le premier cas, l'avis de congé peut être donné soit avant l'expiration du bail, soit même dans les huit jours après cette expiration (c). Dans le dernier cas, l'avis doit être donné dans un certain délai avant la fin présumée du bail (art. 1657). Mais l'un et

(o) Le code Napoléon, au contraire, 'ne fait mention de la tacite reconduction qu'en rapport avec les baux écrits (art 1738, 1759, 1776 C. N.) (voy. supra, note (a), p. 249).

(f))l\ n'est pas nécessaire pour mettre fin au bail

Tautre avis sont soumis aux mêmes règles quant à la forme et quant à la preuve (a).

3* La tacite reconduction n'a pas lieu^ si Tune des parties était, au moment de l'expiration du bail, incapable de consentement, par exemple si elle était en démence et non pourvue de curateur (&).

Le nouveau bail qui résulte de la tacite reconduction est censé fait pour le même prix, et en général aux mêmes conditions que le bail originaires (c). Je dis en général aux mêmes conditions, car sous plusieurs rapports le nouveau bail peut différer du bail originaire.

I* Le bail originaire peut avoir été un bail écrit, fait avec terme fixe, et par conséquent, devant cesser par la seule expiration du terme et sans signification de congé. Le biail qui résulte de la tacite reconduction, au contraire, est toujours un bail non écrit et sans terme fixe, qui ne peut cesser que par une signification de congé (d). En effet, Tarticle 1609 dit que lorsque la tacite reconduction a lieu "le locataire ne peut "ensuite quitter les lieux ou en être expulsé sans un congé " donné dans le délai prescrit par la loi, " c'est-à-dire dans le délai prescrit par l'article 1657, qui se rapporte aux baux non écrits, ou aux baux écrits qui ne fixent pas un terme certain (e).

2' Le bail originaire peut avoir été un bail de plusieurs années; la durée du nouveau bail au contraire est présumée n'être que d'une année; toutefois, cette durée peut être prolongée ensuite si le congé requis par l'article 1609 n'est pas donné.

3* Le cautionnement donné pour l'exécution du bail originaire ne s'étend pas aux obligations résultant de la tacite

(a) Voy. infra, l'explication de l'article 1657.

(b) Pothicr Louage, n" 345.

(d) Cour d'appel, Webster & Lamontagne, 19 L. C. J., p. 106. Con-

(e) Nous verrons plus loin, en parlant de l'article 1657, quel est ce tra, Badgley J., Laflamme v. Fenncll, 11 L. C. J., p. 268.

délai, et comment il peut varier.

En France, le délai de congé, en matière de bail non écrit, ou de bail résultant de la tacite reconduction, est fixé par l'usage des lieux (art. 1736, 1738» 1759 C. N.) ; toutefois, le congé n'est requis que s'il s'agit du bail à loyer d'une maison ou d'un appartement, car le bail des héritages ruraux, quoique non écrit, ou résultant de la tacite reconduction, cesse de plein droit, sans congé, à l'expiration du temps pour lequel il est censé fait (art. 1775 C. N.).

reconduction (a). Telle est la disposition de Tarticle 1611, qui suit:

lôii. ''La caution donnée pour le bail ne s'étend pas aux "obligations résultant de sa prolongation par tacite recon- "duction" (fc).

En eflfet, libérée par l'extinction de l'obligation qu'elle avait garantie, la caution ne peut pas être obligée de nouveau par Tefifet d'une convention à laquelle elle n'a pris aucune part. D'ailleurs, le cautionnement ne se présume pas ; il doit être exprès, et ne peut être étendu au delà des limites dans lesquelles il a été contracté (art. 1935).

4° Les hypothèques fournies pour l'exécution du premier bail ne garantissent pas celle du bail qui lui succède. Ces hypothèques, en eflfet, ont été éteintes par l'extinction du bail qu'elles garantissaient, et la volonté tacite des parties de faire un nouveau bail aux mêmes conditions que l'ancien n'a pu créer des hypothèques semblables à celles de l'ancien bail, puisque, dans notre droit, l'hypothèque conventionnelle ne peut résulter que d'une convention expresse faîte devant notaire (art. 2040).

SECTION IL — Des obligations et des droits du locateur. §1. — Des obligations du locateur.

Il résulte de la définition du contrat de louage des choses, donnée par l'article 160 1, que l'engagement que le locateur contracte envers le locataire, par la nature même du contrat, est de lui procurer la jouissance de la chose louée.

C'est de cette obligation principale et essentielle que découlent, comme une suite nécessaire, toutes les obligations dont le locateur est tenu par la loi, sans qu'il soit besoin de stipulations particulières (c). Ces obligations sont énumérées à l'article 1612, dans les termes qui suivent:

1612. "Le locateur est obligé, par la nature du contrat:

" I* De délivrer au locataire la chose louée;

(a) Contra, juge Jette, 10 R. L., p. 192, Kerr v. Hadrill

{h) L'article 1740 du code Napoléon, correspondant, est semblable.

par leurs stipulations, déroger aux obligations qui découlent de la

nature du contrat, en les modifiant; elles peuvent même les supprimer

tout à fait, à l'exception de celles qui sont essentielles au contrat.

254 DU LOUiWGE DES CHOSES

"2* D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage "pour lequel elle a été louée;

" 3"" De procurer la jouissance paisible de la chose pendant "la durée du bail" (a).

De plus le locateur est tenu d'accomplir les obligations qu'il a assumées par les clauses particulières du bail.

I. De Tobligation de délivrer la chose louée. — Pour savoir quand l'obligation de délivrer est réputée remplie de la part du locateur, on doit d'abord se référer aux princii^es relatifs à la vente, et examiner si le locateur a mis le locataire en possession actuelle de la chose louée, ou a consenti qu'il en prenne possession, tous obstacles en étant écartés, et si la chose a été délivrée avec tous ses accessoires, surtout avec ceux qui la rendent propres à l'usage pour lequel elle a été louée (art. 499) (fr).

Si des tiers opposent des obstacles à la mise en possession du locataire, ne fiît-ce que par simples voies de fait, et sans prétendre aucun droit sur la chose louée, le locateur est tenu d'écarter ces obstacles (cour d'appel, Swanson & Defoy, 2 R. de L., p. 167; juge Curran, Larivière v. Vinet, R. J. Q., 25 C. S., p. 338). L'article 1616, qui dispose en sens contraire, n'est relatif qu'aux troubles survenus pendant la jouissance du preneur.

Si le locateur est en demeure de délivrer la chose louée le locataire peut demander la résiliation du bail avec dommagesintérêts (art. 1065, 1641-2*). Et lorsqu'aucun obstacle ne s'oppose à la délivrance de la chose louée, c'est-à-dire lorsqu'il est au pouvoir du locateur de la délivrer, le locataire peut aussi, au lieu de demander la résiliation du bail avec dommages-intérêts, poursuivre sa mise en possession effec-

(a) Cet article est en substance une reproduction de l'article 1719 du code Napoléon. Je remarque cependant que nos codificateurs, dans le troisième paragraphe de l'article, ont employé les mots "procurer la jouissance paisible,** au lieu des mots ** faire jouir paisiblement," dont se sert le code Napoléon. Mais il n'y a pas là une différence substantielle, si ce n'est que les mots de notre code comportent un sens moins actif, et plus exact; en effet, le locataire peut très bien avoir une jouissance paisible de la chose louée, sans qu'il soit besoin d'une action constante et successive de la part du locateur.

(J)) Ainsi, lorsqu'une maison doit être chauffée à l'eau chaude, le locataire peut exiger que le propriétaire place des calorifères daiîs chaque cbambre: juge Lavergne, Baiinet v. Collerette, R. J. Q., 21 C. S., p. S081 Ce dont le locataire a joui comme accessoire de la chose louée, pendant un certain temps, sans protestation de la part du locateur, doit être laissé au locataire jusqu'à la fin du bail: cour d'appel, Myler à Styles, M. L. R, 4 Q. B., pp. 113 et 116.

tive (a) : c'est ce qui a été décidé par la cour de revision, dans la cause de Morgan v. Dubois, 23 L. C. J., p. 204 (voy. aussi Jeager v. Sauvé, i L. N., p. 139). Il faut remarquer que ce n'est là qu'une application de Tarticle 1065, car le droit du locataire n'étant que personnel et mobilier (voy. l'explication de l'art. 1663), l'action du locataire ne peut avoir un caractère de réalité. C'est pourquoi, entre deux locataires successifs, la préférence est due à celui qui a été mis en possession de bonne foi, sans égard à la date des contrats, et sauf, bien entendu, le droit de l'autre locataire de recouvrer du bailleur ses dommages-intérêts.

Dans le cas d'inexécution du contrat de louage, le locataire ne peut obtenir que les dommages qui résultent directement de cette inexécution, et que les parties ont pu prévoir lors du contrat: cour d'appel, Evans & Moore, 16 R. L., p. 668 ; cour supérieure, Lee & Û Association de la Salle de Musique, 5 L. C. R., p. 134; cour d'appel, M. L. R., 2 Q. B., p. 80. C'est d'ailleurs en ce sens que s'exprime l'article 1074- La cour de révision, dans une cause de Mulcair v. Jubinville 23 L. C. J., p. 165, a accordé des dommages exemplaires au locataire, quoique ce dernier n'eût prouvé aucun dommage spécial.

Le locateur est tenu de donner une possession complète et utile de la chose louée avant de pouvoir forcer le locataire à remplir ses obligations: juge Jette, Lemonier v. De Bellefeuille, 5 L. N., p. 426.

Le locataire a droit de refuser une délivrance tardive des lieux loués : cour de revision, Riopel v. St-Amour, R. J. Q., r C. S., p. 238. ,. , , ,

De ce que la chose doit être délivrée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, comme le requiert évidemment la nature du contrat, il s'ensuit qu'elle doit être délivrée en bon état de réparations de toute espèce, et qu'elle doit être exempte de tous vices ou défauts qui empêchent cet usage (art. 1613, 1614) (ft).

(a) Pothier, Louage, no 66 ; Laurent, t. 25, n" 106.

(b) L'article 1613 contient une première disposition qui se lit comme suit :

1613. "La chose doit être délivrée en bon état de réparations de "toute espèce... "

Et l'article 1614 ajoute:

1614. *TLe locateur est tenu de la garantie envers le locataire à " raison de tous les vices et défauts de la chose louée qui en empêchent "ou diminuent Tusage, soit que le locateur les connaisse ou non."

Les articles 1720 et 1721 du code Napoléon, correspondants, con-

Les mots ''réparations de toute espèce" de l'article 1613, indiquent que le locateur, lors de la délivrance d^ la chose louée, doit y faire même les réparations locatives qui sont alors nécessaires (a), bien que ces réparations locatives, pendant la durée du bail, soient à la charge du locataire (art 1613, 1635).

Le défaut par le locateur de délivrer la chose louée en bon état de réparations donne au locataire une action qui tombe sous la disposition de l'article 1641-1* (voy. plus loin Texplication de cet article ; voy. aussi La décision en ce sens de la cour de revision, Seymour v. Smith, 33 L. C. J-, p. 165), et le droit de réclamer des dommages-intérêts s'il en a soufferts

Quant aux vices ou défauts de la chose louée, qui existaient lors du bail (&), le locateur, à la vérité, n'est pas tenu de la garantie si ces vices ou défauts sont sans importance et ont seulement pour effet de rendre l'usage de la chose moins commode. Le locataire n'a de recours contre le locateur que si ces vices ou défauts empêchent l'usage de la chose, uo le diminuent d'une manière grave (c). Mais quelle est la nature et l'étendue de ce recours du locataire? Je réponds que ce recours est une espèce d'action redhibitoire (rf), et que

tiennent des dispositions semblables; mais nos codificateurs n'ont pas reproduit le deuxième alinéa de l'article 1721 C N.» qui dit que s'il résulte des vices ou défauts de la chose louée quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. Ce deuxième alinéa de l'article 172 1 C N., a permis à certains auteurs français (je puis citer Mourlon, t 3, n* 744; Laurent, t. 25, n* 122; et Aubry et Rau, t. 4. § 366, p. 477) de soutenir que le locateur, lors même qu'il ignorait tes vices de la chose livrée, doit des dommages-intérêts au locataire, en outre de la diminution du loyer ou de la résiliation du bail Mais plusieurs auteurs français sont d'un avis contraire, malgré le deuxième alinéa de l'article 1721 C. N. Dans tous les cas, ce deuxième alinéa n'ayant pas été reproduit par notre code, il est évident que nos codificateurs n'ont pas entendu changer l'ancien droit, tel qu'exposé par Pothier (Louage ^ n* 118 et s.)» et que la garantie dont le locateur est tenu peut varier, suivant qu'il a connu ou ignoré les vices.

(a) Nous verrons plus loin, qu'en l'absence d'état descriptif des lieux) le locataire est présumé avoir reçu la chose louée en bon état de réparations locatives, sauf la preuve contraire (art 1633).

(b) Je parlerai tout à l'heure de ceux qui surviennent pendant la durée du bail.

(c) Comp. M. Baudry-Lacantinerie, Louage, t ler, n* 339. Il faut cependant distinguer entre les vices et les dégradations qui donnent lieu à réparation, ces dernières devant être réparées quelque faible qu'en soit l'importance. Idem. loc. cit.

(</) Pothier, Louage, n" 116.

si les vices ou défauts de la chose louée la rendent impropre à Tusage auquel elle est destinée (a), le locataire a droit de demander et d'obtenir la résiliation du bail avec décharge* du prix (b). Mais si les vices ou défauts^ tout en diminuant l'usage et l'utilité de la chose, ne paraissent pas cependant assez graves pour que la résiliation doive être prononcée (voy. Benoit v. Smith, R. J. Q., i6 C. S,, p. 591, Doherty, J.), il n'y à lieu d'accorder au locataire qu'une simple diminution de prix (c). Quant aux dommages-intérêts causés au locataire par suite des vices de la chose louée, ou par suite de la résiliation du bail, il n'y a lieu de les accorder au locataire que si le locateur connaissait, ou était légalement pré-

(a) Par exemple, si, à défaut de lieux d'aisance, ou pour une autre cause, la maison est insalubre: Juge Taschereau, Lambert v. Lefrançois, II L. C. R., p. 16; juge Loranger, Brennan v. Idler, 35 L. C. J., p. 120.

(6) Toutefois, si les vices sont tels que le bailleur pourrait y remédier, sans rendre la propriété inhabitable par les travaux accomplis dans ce but, et qu'il ne les ait pas connus lors du bail, il semble que le locataire devrait mettre le locateur en demeure d'y remédier, avant de demander la résiliation du bail. (Comp. art 1634).

Il est vrai qu'en matière de vices, la résiliation peut être demandée de piano, et qu'on procède alors plutôt en vertu du deuxième paragraphe de l'article 1641, qu'en vertu du premier paragraphe du même article, qui n'a trait qu'aux réparations proprement dites; mais le locateur qui ne connaissait pas les vices, lors du bail, n'est pas en défaut aussi longtemps qu'il n'a pas été mis en demeure de remédier à ces vices ou de résilier le bail. Le locateur qui connaissait les vices lors du bail est en défaut par le fait même.

Dans une cause de Beauchamp v. Brewster, R. J. Q., 16 C. S., p. 268, le juge Doherty a décidé que le locataire ne peut demander la résiliation du bail à raison d'un défaut qui ne rend pas la propriété inhabitable, à moins d'avoir mis le locateur en demeure de remédier à ce défaut. Et dans une cause de Bélanger v. DeMontigny, R. J. Q., 6 C. S., p. 523, la cour de revision a, même décidé que lorsqu'une maison, sans être inhabitable, est insalubre, le locataire ne peut pas demander de piano la résiliation du bail, mais doit conclure d'abord à ce que le locateur soit condamné à faire les travaux nécessaires pour rendre la maison salubre.

Nous verrons plus loin, en expliquant l'article 1641, que lorsqu'tme maison est inhabitable, et qu'il y a urgence de l'abandonner, le locataire est justifiable de laisser les lieux sans avoir au préalable obtenu un jugement de résiliation.

(c) Aubry et Rau, t. 4, p. 477, § 366; Laurent, t. 25, no 120. D'après M. Baudry-Lacantinerie, Louage, t. ler, n" 352, le preneur peut en tous les cas demander la résiliation du bail. Si le locateur peut faire disparaître les vices en faisant des réparations, et qu'après mise en demeure il néglige de faire ces réparations, le locataire pourrait». aux termes de l'article 1641, demander la résiliation du baÎL

sumé connaître les vices, lorsque le bail a été fait (a). La distinction qui existe sur ce point en matière de vente (art. 1527, 1528), est applicable en matière de bail (fc).

Une autre disposition, relative aux vices en matière de vente, s'applique aussi en matière de bail: c'est celle de l'article 1523. Le locateur, ainsi que le vendeur, n'est pas tenu des vices apparents (c) : car le locataire, les ayant connus au moment du contrat, a tacitement avoué que la chose, avec ses vices, pouvait suffire à l'usage auquel elle était destinée (d).

Bien entendu, le bail peut modifier la garantie due par le bailleur ou même l'exclure entièrement.

II. De robligation d'entretenir la chose louée. — Le locateur est obligé, par la nature du contrat, d'entretenir la chose louée en état de servir pour l'usage pour lequel elle a été louée (art. 1612-2**). De ce principe découlent plusieurs conséquences pratiques.

I** Ainsi, s'il survient, pendant la durée du bail, des vices qui empêchent ou diminuent l'usage de la chose, le locateur en est tenu en ce sens qu'il est obligé de souffrir la résilia-

(a) Toutefois, si le locateur ne connaissait pas les vices lors du bail, mais les a connus ensuite et a été mis en demeure d'y remédier et ne Ta pas fait, il semblerait qu'il serait responsable envers le locataire des dommages causés à ce dernier après la mise en demeure (voy. Snodgrass v. Newman, R. J. Q., 10 C. S., p. 433, Archibald J., et Rae v. Phelan, R. J. Q., 13 C. S., p. 491, cour de revision; juge Routhier, Benson v. Vallières, R. J. Q., 6 C. S., p. 24S).

{h) En France, par suite du deuxième alinéa de l'article 1721 C. N., certains auteurs sont d'une opinion contraire; mais, dans notre

droit, il ne peut exister de doute sur ce point (voy. supra, note &, p. 255), et je puis citer les décisions suivantes à l'appui de ce que je viens de dire: jujçe Doherty, Maillet v. Roy, R. J. Q., 12 C. S., p.

375; juge Tellier, Peatman v. Lapierre, 18 R. L., p. 35; juge Pagnuelo, Juteau V. Major, R. J. Q., 2 C S., p. 428; juge Tellier, Stanton v. Donnelly, R. J. Q., 13 C. S., p. 306; cour d'appel, Costigan à Johnson, R. J. Q., 6 B. R., p. 308; juge Doherty, Masson v. Perrault, R. J. Q., 7 C. S., p. 5.

(c) Tuge DeLorimier. Mireau v. Allan, R. J. Q., 5 C. S., p. 433; cour d'appel, Doutre & Walsh, i L. C. L. J., p. 56; juge Tellier, Peatman V. Lapierre, 18 R. L., p. 35 ; juge Langelier, Cartier v. Durocher, R. J. Q., 22 C. S., p. 25s; juge Lynch, Bertrand v. Noël, 10 R. de J., p. 367.

(</) On décide que les vices qui sont de notoriété publique, comme l'humidité de l'endroit loué, sont des vices apparents. M. Baudry- Lacantinuerie, n" 348.

tien du bail, ou une diminution du loyer (a) ; mais comme il n'est pas en faute, il ne doit dans tous les cas aucuns dommages-intérêts. C'est une espèce de cas fortuit, dont le locateur n'est tenu qu'en ce sens que le locataire ne peut être obligé de lui payer le prix d'une jouissance qu'il n'a pas (comp, art. 1660). Sous ce point de vue le bail diflfère de la vente. Le vendeur, en effet, ne répond point des vices survenus depuis le contrât. Le locateur, au contraire, est garant des vices survenus postérieurement au bail pafce qu'il est obligé de procurer au locataire, pendant toute la durée du bail, la jouissance de la chose louée. Le vendeur, n'ayant promis à l'acheteur que le droit de propriété qu'il avait luimême au moment du contrat, ne répond pas de l'avenir (fc).

2* La seconde* conséquence qui découle de l'obligation du bailleur d'entretenir c'est que si la chose périt en totalité par cas fortuit, le bail est nécessairement résilié pour l'avenir (c) ; et si elle ne périt qu'en partie, le locataire peut exiger une diminution de prix (d), ou même la résiliation du bail, si la perte partielle rend la chose impropre à l'usage convenu; mais, dans l'un ou l'autre cas, il ne peut réclamer des dommages-intérêts du locateur. L'article 1660 contient à cet égard les dispositions suivantes:

1660. " Si, pendant la durée du bail, la chose est enticre- "ment détruite par force majeure ou cas fortuit, ou expro- " priée pour cause d'utilité publique, le bail est dissous de "plein droit. Si la chose n'est détruite ou expropriée qu'en "partie {e), le Jocataire peut, suivant les circonstances, obte- "nir une diminution du loyer ou la résiliation du bail; mais " dans l'un ou l'autre cas, il ne peut réclamer des dommages- " intérêts du locateur (/)."

(fl) A moins, toutefois, que le locateur ne puisse remédier à ces vices et que les travaux qu'il entreprendrait dans ce but ne soient pas de nature à rendre la propriété inhabitable (comp. art. 1634), auquel cas il semble que cette faculté de remédier aux vices devra lui être accordée.

W) Pothier, J^ouage, n' 112.

id) Juge Loranger, Tardif v. Balmoral Hôtel Co., 20 R. L., p. 224. Le locateur ne peut, en pareil cas, mettre fin au bail, malgré le locataire : cour d'appel, Samuels & Rodier, 2 L. C. L. J., p. 272.

{e) On assimile à une expropriation partielle, à regard des locataires riverains, le changement du niveau d'une rue, opéré par une corporation municipale: cour de revision, MotB v. HoUiwell, i Q. L R., p. 64.

(f) L'article 1722 du code Napoléon est semblable.

Les actes de rautorité aâministrative, tels qu'une expropriation, sont considérés comme des cas de force majeure.

Pour que Tarticle 1660 s'applique, il est nécessaire qu'il y ait, au cours du bail, une destruction totale ou partielle de la chose louée elle-même, par cas fortuit, ou une expropriation, par autorité publique, de la chose même, en tout ou en partie. Une simple gêne, éprouvée par Je locataire, dans la jouissance de la chose louée, sans que d'ailleurs le fait soit imputable au locateur, ne permet pas au locataire d'invoquer les dispositions de l'article 1660 (a).

Mais on doit estimer qu'un cas fortuit, qui, sans entraîner la perte matérielle de la chose louée, en empêche cependant l'usage ou la jouissance, peut dqnner lieu à une résiliation du bail, ou à une dimunition du loyer (fr), pourvu que 4'obstacle à la jouissance ne naisse pas, pour le locataire, de sa situation particulière et personnelle (c).

y Enfin, le locateur est obligé, pendant la durée du bail, de faire toutes les réparations grosses ou d'entretien qui peuvent devenir nécessaires, à l'exception des menues réparations qui sont à la charge du locataire et qu'on appelle réparations locatives; par exemple, le locateur sera tenu de relever un gros mur tombé de vétusté, et de faire aux couventures les réparations nécessaires pour protéger le locataire contre les intempéries. Cette obligation du locateur est exprimée, dans les termes qui suivent, par la deuxième disposition de l'article 1613:

1613 "et le locateur, pendant la durée du bail, est

" tenu d'y faire toutes les réparations nécessaires, autres que ** celles dont le locataire est tenu, tel qu'énoncé ci-après (rf)."

Nous verrons plus loin, en parlant des articles 1635 ^^ 1636, quelles sont les réparations qui sont à la charge du locataire. Toutes les autres réparations sont à la charge du locateur (r).

(a) Woy. 'M otz & Houston, 2 R. de L., p. 440.

{b) Tel serait par exemple le trouble provenant de Tautorité administrative: Juge Larue, Ritchie v. Walcot; 15 Q. L. R., p. 165. Le locateur pourra toutefois avoir un recours en indemnité contre l'autorité: Juge Champagne, Dalbcc v. Cité de Montréal, R. J. Q., 22 C. S., p. 23.

{c) Ainsi, un fonctionnaire public, que le gouvernement envoie dans une autre résidence, ne peut demander pour ce motif la résiliation du bail de la maison occupée par lui.

((/) L'article 1720 du code Napoléon contient une disposition semblable.

(c) La stipulation qui exonère le bailleur de l'obligation d'entretenir la chose louée est valable : cour de revision, Deault v. Ledoux, R, J. Q., S C. S., p. 293; juge Torrance, Hudon v. Plimsoll, 9 L. N., p.

DES OBLIGATIONS ET DES DROITS DU LOCATEUR 26l

Il peut paraître difficile de concilier la disposition de Tarticle 1613, qui, sans aucune distinction, met à la charge du locateur toutes les réparations à la chose louée (à l'exception des réparations locatives), avec la disposition de l'article 1660, qui, dans le cas de perte partielle de la chose louée arrivée par cas fortuit, ne semble imposer au locateur, lorsque le locataire opte pour la continuation du bail, que la diminution du loyer, sans le forcer à remettre les choses dans le même état. Pour concilier les deux textes, il semble que Ton doit admettre que, même au cas de perte partielle survenue par cas fortuit, le locateur peut être contraint par le locataire de faire les réparations devenues nécessaires, surtout si les bâtiments sont. seulement endommagés (a) ; mais le loca-> teur ne peut être obligée de reconstruire.

Lorsque le locateur est en défaut de faire les réparations auxquelles il est tenu, la loi donne au locataire un droit d'action qui est défini par l'article 1641, soit pour contraindre le locateur à faire ces réparations, ou pour obtenir l'autorisation de les faire aux frais du locateur, ou encore, si le locataire déclare que tel est son choix, pour obtenir la résiliation du bail à défaut d'exécution de telles réparations ; avec dommagesintérêts dans tous les cas, si le locataire en a soufferts d'^puis

322; juge Caron, Simmons v. Gravel, 13 Q. L. R., p. 263- Mais malgré cette stipulation le locataire a droit d'exiger les réparations nécessaires pour rendre la maison louée habitable et salubre: cour de revision, Bagg V. Duchesneau, R. J. Q., 2 C. S., p. 350; juge Lavergne, Lacroix V. St'Picrre, 9 R. de J., p. 463. Toutefois le locateur en ce cas ne peut être responsable en dommages pour le défaut de faire des réparations: Juge Doherty, Maillet v. Roy, R. J. Q., 12 C. S., p. 375; cour de révision, Bagg v. Duchesneau, R. J. Q., 2 C. S., p. 350.

Si le locataire s'est obligé de faire toutes les réparations, il ne peut toutefois être tenu de renouveler un toit, ni de réparer une maison considérablement endommagée par un incendie dont il n'est pas responsable: juge Torrance, Ross v. Stearns, M. L. R., i S. C, p. 448: cour d'appel, Samuels & Rodier, 2 L. C. L. J., p. 272. Mais il lui incombe de réparer un toit qui n'est pas étanche, et il ne peut forcer le propriétaire à le faire: juge MathieU| Brown v. LighthaU, 15 R. L., p.

(fl) En ce sens, Marcadé, sur l'art. 1722 C N., n* i; Massé et Vergé, sur Zachariae, t 4, p. 381, f 704, note 4; Troplong, Louage, t I, n* 220. (Cour de revision, Ligget v. Viau, R. J. Q., 18 C. S., p. 201). (Voy. cependant Duvergicr, Louage, t i, n" 523, et Laurent, t 25, n* m). Il en serait de même dans le cas de réparations réputées locatives, qui ne seraient devenues nécessaires que par force majeure (art. 1636) ; non seulement le locataire n'en serait pas tenu, mais il pourrait forcer le locateur à les faire. A plus forte raison il pourrait forcer le locateur à faire celles qui sont devenues nécessaires par vétusté.

que le locateur est en demeure de faire ces réparations. (Voy. lexplication de l'article 1641) (a).

Si, comme je viens de le dire, le locateur est obligé, pendant la durée du bail, de faire les réparations grosses et d'entretien, le locataire est-il obligé de souffrir ces réparations? S'il est obligé de les souffrir, n'a-t-il droit à aucune indemnité?

A cet égard, on distingue. Il est obligé de les souffrir si elles sont nécessaires, urgentes, telles qu'elles ne puissent être différées jusqu'à la fin du bail. En effet l'article 1634 porte ce qui suit :

1634. " Si, pendant la durée du bail, la chose louée requiert

"des réparations urgentes qui ne puissent être remises, le

" locataire est obligé de les souffrir, quelqu'incommodité

qu'elles lui causent, et quoique, pendant qu'elles se font, il

" soit privé de la jouissance de partie de la chose.

" Si ces réparations étaient devenues nécessaires avant le " bail, il a droit à une diminution du loyer, suivant le temps " et les circonstances, et, dans tous les cas, s'il s'écoule plus "de quarante jours dans l'exécution de ces réparations, le " loyer doit être réduit à proportion de ce temps et de la par- " tie de la chose louée dont le locataire a été privé.

" Si les réparations sont de nature à rendre la propriété

(a) Les dommages-intérêts en question dans l'article 1641 sont ceux qui se rattachent à la responsabilité contractuelle qui résulte du louage; cette responsabilité est régie par les règles spéciales relatives à ce contrat. Mais il importe de signaler ici la différence qui existe entre ces dommages et ceux qui résultent plutôt d'une faute délictuelle attribuable au locateur: le locateur doit répondre devant la loi de ces derniers dommages comme des premiers, mais il s'agit alors d'une application des principes généraux sur la responsabilité, que nous avons déjà étudiés, et non d'une obligation contractuelle. Le locateur sera donc tenu de ces dommages, lors même qu'il n'aura pas été mis en demeure, avant qu'ils soient arrivés, de réparer le défaut ou de supprimer le vice qui les a causés, et lors même qu'il aura ignoré ce vice, car il est tenu de prévenir les dangers qui résultent de sa chose (comp. art. 1055). Ainsi lorsqu'un balcon ou un mur s'écroule et blesse le locat'*.re, ou lorsqu'il se produit une fuite d'eau dans la maison par v'je des conduites, ou autres cas semblables, le locateur répond des dommages: juge Archibald, Vineberg v. Poster, 9 R. de J-, p. 567. et R. J. Q.. 24 C. S., p. 258; même juge, Troude v. Metdrum, 8 R. de J., p. 410, et R. J. Q., 21 C. S„ p. 75 ; cour de revision, Tremblay v. Gratton, R. J. Q., 8 C S., p. 22; cour d'appel, EUiott & Simmons, M. L. R., 6 B. R., p. 368; cour de revision, Bernard v. Coté, R. J. Q., 2 C. S., p. 82 {contra, cour de revision, Schimanski A Higgins, R. J. Q.. 13 C. S., p. 348; dans cette dernière cause, il s'agis* sait d'un accident qui avait été causé par un défaut survenu après le bail, sans que le locateur ait eu connaissance de ce défaut).

" inhabitable pour le locataire et sa famille, il peut faire ré- ''silier le bail (a)."

L'urgence se mesure d'après les circonstances. Notre article, pour mieux faire comprendre ce qu'il entend par réparations urgentes, indique que ce sont celles qui ne peuvent être -différées jusqu'à la fin du bail, c'est-à-dire celles qui sont nécessaires pour sauvegarder l'existence même de la chose louée, ou pour éviter de graves inconvénients. Hors ces cas d'absolue nécessité, le locataire peut s'opposer à ce que les réparations soient faites pendant la durée du bail; son intérêt seul est en jeu, et il est maître d'y renoncer (6).

Quant à l'indemnité qui peut être due au locataire ppur l'incommodité que les réparations lui causent, et parce qu'il se trouve, pendant qu'on les fait, privé d'une partie de la chose louée, il faut distinguer si ces réparations étaient devenues nécessaires avant le bail, ou si elles ne le sont devenues que pendant la durée du bail (c).

Dans le premier cas, le locataire a droit à une diminution du Içyer, suivant le temps et les circonstances, quelle que soit la durée des réparations. En effet, n'ayant pas délivré la chose louée en bon état de réparations de toute espèce, comme il y était tenu (art. 1613), le locateur est responsable envers le locataire pour toute diminution de jouissance qui résulte de ce fait (d).

Dans le second cas, le locataire n'a droit à une diminution de loyer que si les réparations ont duré plus de quarante jours. Aucune indemnité ne lui est due, si elles ont duré moins de quarante jours : il a dû prévoir, en contractant, qu'il pourrait survenir des réparations à faire; il s'est donc tacite-

(a) Cet article est semblable à Tarticle 1724 du code Napoléon, à l'exception de cette partie qui veut que, lorsque les réparations sont devenues nécessaires avant le bail, le locataire ait droit à une dimunition du loyer suivant le temps et les circonstances quelle que soit la durée des réparations. Nos codificateurs ont trouvé que c'était là une modification raisonnable, qui s*inférait indubitablement des principes d'équité de l'ancien droit, et qui pouvait d'ailleurs être considérée comme étant dans l'intention de l'article 1724 C. N.

(b) Si les réparations sont urgentes, et si le locataire refuse de les laisser faire, il faut au préalable obtenir du tribunal un ordre pour les faire: cour d'appel, Bolduc & Provost, 31 L. C. J., p. 68.

(c) Pendant que les réparations s'exécutent le locataire doit voir à mettre ses meubles en lieux sûrs ; faute par lui de k faire le locateur ne sera pas responsable des dommages occasionnés à ces meubles: juge Langelier, Ledoux v. Lamothe, 8 R. de J., p. 334-

(d) Cour de revision, McCaw v. Barrington, 34 L. C. J., p. 78-

ment soumis à en supporter Tincommodité (a). La diminution de loyer à laquelle il a droit, lorsque les réparations ont duré plus de quarante jours, est proportionnée à la partie de la chose dont il a été privé, et au temps pendant lequel ont duré les réparations. Les quarante jours sont compris dans l'indemnité qui est due au locataire (&). Par exemple, si les réparations ont duré deux mois, et si, pendant ce temps, le locataire a été privé de la jouissance de la moitié de la maison louée, il a droit à une remise des deux douzièmes de la moitié du prix du bail, en supposant bien entendu qu'il s'agisse d'un bail annuel (c).

Enfin, dans les deux cas, si les réparations, au lieu de causer une simple incommodité, occasionnant une impossibilité de jouissance, le locataire peut demander la résiliation du bail, lors même que cette impossibilité ne devrait pas durer quarante jours (d). Le dernier alinéa de l'article 1634 s'applique également aux baux portant sur des magasins, échoppes et fabriques, ou tout autre bien-fonds, du moment que les réparations sont de telle nature qu'elles empêchent le locataire de jouir réellement de la chose (<?).

(o) Juge Mackay, Gautreau v. Roy, 4 L. N., p. 415; juge Caron, Cooke V. Royal Insurance Co., R. J. Q., 4 C. S., p. 396.

(b) Troplong, Louage, t. i, n" 253. Quelques auteurs ont soutenu une opinion contraire (entre autres, Delvincourt, t. 3, p. 189, note 4; Duvcrgier, Louage, t. i, n* 303; et Marcadé, sur Fart. 1724 C. N.), mais leur système a généralement paru contraire aux données de l'équité.

(c) Sauf néanmoins le recours en garantie que peut avoir le locateur contre l'entrepreneur des travaux (voy. Pellerin v. Lévcillé, R. J. Q., 13 C. S., p. 311, cour de revision).

((/) Un locataire qui requiert de son propriétaire des réparations nécessaires, et qui, pendant qu'elles se font, quitte les lieux loués, n'en sera pas moins condamné à en payer le loyer: juge Champagne, Banncrman v. Thompson, 12 L N., p. 146. Si le locataire quitte les lieux, qui deviennent ensuite inhabitables, et que le locateur y fasse les réparations devenues nécessaires, le bail, en l'absence d*une demande en résiliation par le locataire, se continue: cour d'appel, Rolland & Tifûn, 22 L. C. J., p. 164.

(e) Dans le second cas mentionné, c'est-à-dire où les réparations sont devenues nécessaires «pendant le bail, le locataire n'a qu'un recours en diminution du loyer ou en résiliation du bail; sauf bien entendu son droit d'exiger que le locateur fasse les réparations requises; il n'a pas droit à des dommages-intérêts. L'urgence des réparations, survenue pendant la durée du bail, est assimilée à un cas fortuit dont le locateur n'est pas responsable. Toutefois, si les réparations sont devenues nécessaires par la faute du locateur, qui a laissé l'immeuble se détériorer, on peut conclure, par argument de l'article

Lorsque les lieux loués sont affectés par des réparations nécessaires faites par le propriétaire voisin à l'immeuble qui lui appartient, .le cas est assimilé à celui de l'article 1634. Ainsi on a jugé que le recours du locataire contre son locateur, lorsque le propriétaire voisin a démoli le mur mitoyen pour y appuyer une construction nouvelle, et a par là rendu la maison inhabitable, est en diminution de loyer ou en résiliation de bail, et non en dommages : cour de revision, Russell V. Clay, R. J. Q., 6 C S., p. 62 ; cour d'appel, Peck & Harris, 12 L.C.R., p. 355, et 6 L.CJ., p. 206; juge Doherty, Panneton V. Fraser, R. J. Q., 4 C. S., p. 355; juge Taschereau, Jacotel V. Galt, M. L. R., 5 S. C, p. 60.

III. De robligation de procurer la jouissance paisible de la chose louée. — Il résulte d'abord de cette obligation, que le locateur ne peut pas, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée; par exemple, convertir une prairie en une terre labourable, ou distribuer les pièces d'une maison

468, que le locataire, alors, a droit à des dommages-intérêts (Troplong, Louage, t. i, n* 252).

^ Mais quid, dans le premier cas mentionné, c'est-à-dire celui oxx les réparations étaient devenues nécessaires avant le bail? Disons d'abord que l'article 1641-3* accorde au locataire le droit de recouvrer des dommages-intérêts dans tous les cas où il en a soufferts à raison d'infractions aux obligations résultant du bail. Or, l'une de ces obligations, pour le locateur, est celle de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toute espèce (art. 1613). Il semble doftc qu'on doive en conclure que le locataire a droit aux dommages-intérêts qui lui sont causés par les réparations exécutées pendant le bail et devenues nécessaires avant le bail (voy. Masson v. Perrault, R. J. Q., 7 C. S., p. 5, Doherty J.). Ajoutons que les termes mêmes de l'article 1634 paraissent, dans une certaine mesure, donner ouverture à ce recours du locataire. Le législateur paraît avoir établi une différence entre l'indemnité qui est accordée au locataire, lorsque les réparations étaient devenues nécessaires avant le bail, et celle qui lui est accordée lorsque les réparations sont devenues nécessaires pendant le bail et ont duré plus de quarante jours. Il est vrai que dans l'un et l'autre cas il a donné à cette indemnité l'appellation de diminution de loyer, mais dans le premier cas il a voulu qu'elle soit réglée suivant le temps et les circonstances, tandis que dans le second cas il a voulu qu'elle soit payée à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire a été ^ privé. Ces dernières expressions ont un sens plus restreint, et indiquent tme mesure plus limitée, que les premières. On peut en conclure que, dans le premier cas, l'indemnité est réglée suivant les circonstances, et n'exclut pas les dommagesintérêts; seulement, le législateur n'a considéré que l'éventualité où les dommages-intérêts ne dépassent pas la mesure d'une diminution de loyer; il ne s'ensuit pas nécessairement qu'il ait voulu enlever au locataire un recours qui lui appartient d'ailleurs, par d'autres dispositions de la loi.

autrement qu'elles ne Tétaient au mcMnent du bail C'est ce que porte l'article 1615, qui suit:

1615. '' Le locateur ne peut, pendant la durée du bail, chan- " ger la forme de la chose louée (a). "

Le locataire peut s'opposer à ce diangement, et s'il est exécuté, réclamer des dommages-intérêts ou même la résiliation du bail, suivant le cas, car il a droit de jouir de la chose telle qu'elle se trouvait au moment du bail.

On ne peut guère ccwicevoir que le bailleur fasse un tel changement après que le locataire est entré en possession de la chose louée, mais comme le locateur pourrait tenter de changer la forme de la chose après le bail, mais avant la livraison de cette chose au locataire, la disposition de l'article 1615 n'est pas inutile (6).

Le locateur est, de la même manière, garant, envers le locataire, de tous troubles dans la jouissance, qui proviennent de son fait. Cependant si le locateur se transporte sur les lieux loués pour en vérifier l'état, ou y envoie d'autres personnes pour les visiter, suivant la coutume, dans le but de les relouer» ce fait ne pourra être considéré comme un trouble apporté à la jouissance du locataire (c).

Par application de ce principe qae le locateur ne peut troubler le locataire dans la jouissance de la chose louée, on enseigne que celui qui a loué une maison avec un jardin, ne peut ouvrir des vues sur ce jardin dans une maison y attenante dont il est propriétaire, car il troublerait ainsi le locataire dans la jouissance de ce jardin (d).

(a) Cest une copie textuelle de l'article 1723 du code Napoléon.

(b) Toutefois, le locataire ne pourra poursuivre le locateur avant l'époque où son bail deviendra en force: Juge Monk, Crathem v. Les Soeurs de tHofel-Dieu, 12 L. C. R., p. 497.

(d) M. Baudry-Lacantinerie, Précis, t 3, n° 672.

Pour la même raison on a décidé que le locateur ne peut ériger sur la propriété avoisinante, lui appartenant, un mur qui a l'effet d'enlever au locataire une partie de la lumière dont il a besoin: juge Casault, RimUlard v. Cowan, 6 Q. L. R., p. 305.

Le juge Mathieu {Styles v. Myler, 14 R. L., p. 516) a jugé que celui qui a loué une maison dant le but de l'exploiter comme hôtel n'a pas droit à des dommages contre son locateur qui, après le bail, a ouvert tm hôtel dans la maison voisine, s'il a su que deux hôtels avaient déjà existé à cet endroit et si les deux maisons étaient évidemment destinées à ce genre d'exploitation.

Le locataire peut demander la résiliation du bail pour le motif que le locateur a loué une partie de son immeuble pour des fins immorales (juge Curran, Fitzpatrick v. Darling, R. J. Q., 9 C S., p. 247), mais il

Nous avons vu, cependant, que malgré l'incommodité que le locataire peut en éprouver, le locateur a le droit d'exécuter des réparations urgentes qui ne peuvent être ajournées. C'est ainsi qu'on concilie des droits et intérêts rivaux en même temps qu'on donne effet à ce qui a dû être la commuhe intention des parties (a).

Quant aux troubles provenant des tiers, la loi fait une distinction. Le trouble, en effet, peut consister soit dans une simple voie de fait, sans que l'auteur de ce trouble prétende avoir aucun droit sur la chose, soit dans la prétention d'un tiers, qui se présente comme propriétaire de la chose louée, ou comme ayant sur elle une servitude personnelle ou réelle. Le premier est un trouble de fait, le second un trouble de droit (&).

Le locateur ne répond point des troubles de fait. C'est le principe que l'article 1616 énonce dans les termes suivants :

1616. " Le locateur n'est pas tenu de garantir le locataire ' du trouble que des tiers apportent à sa jouissance par simple ' voie de fait sans prétendre aucun droit sur la chose louée ; 'sauf au locataire son droit aux dommages-intérêts contre 'ces tiers, et sujet aux exceptions énoncées en l'article qui 'suit (c).

Si donc les voisins font paître leurs troupeaux dans les terres données à bail, si des voleurs vendangent les vignes, etc., c'est au locataire à se défendre en son nom : car c'est lui per-

ne peut réussir dans sa demande s'il a lui-même sous-loué des chambres pour les mêmes fins: cour d'appel, Ménard & Bryson, R. J. Q,, i B. R., p. 154.

Le locataire est en droit de demander la résiliation du bail si le locateur, après l'occupation, fait lambrisser les lieux loués de papier goudronné qui émet une odeur nuisible: cour d'appel, Daigneau & Lévesque, 30 L. G. J., p. 188.

Le juge Billy, (Lavoie v. La fabrique de Percé, 9 R. de J., p. 15s) a décidé que le locataire ne peut se plaindre de l'inconvénient causé par des travaux et changements faits par le locateur, s'il n'a pas donné avis au locateur en temps utile de l'inconvénient souffert/

(a) Le locataire d'un étage inférieur ne peut empêcher le locateur de démolir l'étage supérieur, et de le reconstruire pour une destination nouvelle: juge Loranger, Poulos v. Scroggie, 9 R. de J., p. 495.

(6) Si l'auteur du trouble conteste simplement les droits du locataire, sans prétendre qu'il en a lui-même, le trouble n'est pas un trouble de droit: cour de revision, Fitspatrick v. Lavallée, R. J. Q., 25 C. S., p. 298.

(c) L'article 1725 du code Napoléon est semblable, sauf qu'il ne se réfère pas à l'exception mentionnée en dernier lieu par notre article. Cette exception n'existe pas, dans le droit français moderne, qui n'accorde au locataire que l'action contre les tiers.

s(HineIleinent qui est attaqué, c'est à sa jouissance personnelle que ces tiers ont attenté. Le locateur n'est pas garant de cette espèce de trouble, et le locataire n'a d'action que contre ceux qui l'ont causé, pour les dommages-intérêts qui en ont résulté (a). Mais il peut arriver que cette action soit inutile, à raison de l'insolvabilité de ceux qui ont causé le tort, ou parce qu'ils sont inconnus. Alors, la perte retombe sur le locateur en ce sens que le locataire peut, non pas réclamer de lui des dommages-intérêts, mais se faire décharger d'une portion du prix proportionnée à la jouissance dont il s'est trouvé ou se trouve privé par des causes indépendantes de sa volonté, ou même demander la résiliation du bail, suivant les circonstances. Le cas est assimilé à celui où le locataire est empêché de jouir par une force majeure ou un cas fortuit Telle est la disposition de l'article 1617, qui suit :

1617. ** Si le droit d'action du locataire contre ces tiers est "inefficace à raison de leur insolvabilité, ou parce qu'ils sont ''inconnus, son recours contre le locateur est déterminé sui- ''vant les dispositions contenues en l'article 1660 (6)."

Il va sans dire que le locateur peut opposer au locataire le bénéfice de discussion, en lui dénonçant les auteurs du méfait, ou en lui indiquant les biens que ces derniers possèdent et qui sont sujets à son recours.

En est-il de même lorsque le trouble de fait est causé par un autre locataire du bailleur qui a pris à bail une partie distincte du même immeuble? Ainsi le locateur a loué un étage à A et un autre étage de la même maison à B. Si A fait dans son appartement un bruit qui rende inhabitable l'étage loue à B., celui-ci peut-il recourir contre son bailleur? On

(a) La cause de Galîagher & AlUop, 8 L. C. R., p. 156, jugée par la cour d'appel, et celle de Champagne v. Goulet, 10 Q. L. R., p. 379, jugée par la cour de revision, sont des exemples de cas où le recours du locataire contre le tiers en faute doit être maintenu.

Lorsqu'un voisin use légalement de son droit de démolir le mur mitoyen, le locataire ne peut réclamer des dommages contre lui: cour d'appel, Lyman & Peck, la L. C. R., p. 368 ; même cour, Peck & Marris, 12 L. C. R.y^p. 355. Il en est autrement lorsque le voisin abuse de son droit de démolir le mur: cour de revision, Russell v. Clay, R. J. Q., 6 C. S., p. 62. (Quant au recours du locataire contre le locateur en pareil cas, voy. supra, p. 265).

(b) Le code Napoléon est moins favorable au locataire. Il ne contient pas d'article correspondant à notre article 1617. Nos codifîcateurs ont préféré maintenir l'ancienne jurisprudence (voy. Pothier; Louage, n*8i).

répond affirmativement à cette question en France (a). En effet, on ne peut regfarder A comme un tiers dans ses rapports avec B, puisque c'est par le fait du bâilleur qu'il se trouve dans la maison. Il est en quelque sorte l'ayant cause du bailleur (b).

Le locateur répond, au contraire, des troublvs de droit (c). En effet, l'article 1618 l'en rend garant par la disposition suivante : —

1618. " Si le trouble est causé par suite d'une action con- " cernant la propriété ou tout autre droit dans ou sur la chose "louée, le locateur est obligé de souffrir une réduction du " loyer proportionnée à la diminution dans la jouissance de " la chose, et de payer des dommages-intérêts suivant les cîr- " constances, pourvu que le trouble ait été dénoncé par le k>- " cataire au locateur; et le locataire, sur une action portée " contre lui à raison de tel droit réclamé, peut demander " cçngé de la demande en faisant connaître au poursuivant le "nom de son locateur (d).

• (a) Les deux juges Taschereau, dans les deux causes qui suivent, ont ceoendant adopté la négative : Boily v. Vésina, 14 L. C. R., p. 325 ; Beaulieu v. Beaudry, R. J. Q., 16 C. S., p. 475-

(b) M. Baudry-Lacantinerie, Précis, n® 678. Voy. aussi les développements que le même auteur apporte à Tétude de cette question dans son traité Du louage, t. ler, n^ 444 et suiv.

(c) On entend par. trouble de droit celui qu'un tiers apporte à la jouissance du locataire, en prétendant être dans son droit. M. Baudry-Lacantinerie, Précis, n® 676.

(d) Cet article correspond aux articles 1726 et 1727 du code Napoléon, mais il en diffère à certains égards.

Ainsi, il diffère de l'article 1727 C. N. en déclarant, suivant l'ancien droit (Pothier, Louage, n** 91), que le locataire a droit d'être renvoyé de la demande, en donnant le nom de son locateur, sans être obligé de le mettre en cause, tel que requis par cet article du code Napoléon.

De plus, le même article 1727 C. N. mentionne spécialemer* le cas où ceux qui ont commis des voies de fait prétendent avoir un droit sur la chose, et, il assimile ce cas à celui où le locataire est troublé par une action; en effet, si des tiers, auteurs de troubles de fait, et poursuivis par le preneur, se défendent en prétendant qu'ils ont le droit, soit comme propriétaires, soit comme usufruitiers, d'agir comme ils l'ont fait, cette exception est un véritable trouble de droit, et la garantie du locateur prend alors son effet. Mais nos codifîcateurs n'ont pas jugé à propos de faire une mention spéciale de ce cas, qui est d'ailleurs suffisamment compris dans les termes de notre article 1618, comme le démontre évidemment notre article 1616 qui ne déclare le locateur exempt de garantie que pour les troubles que les tiers apportent sans prétendre aucun droit sur la chose louée.

Enfin, notre article 1618 diffère de l'article 1726 C. N. en ce quil déclare le locateur passible de dommages-intérêts, suivant les circons-

L'action en garantie qui appartient au locataire diffère de celle qui appartient à l'acheteur en ce que celle-ci est ouverte aussitôt que l'acheteur est cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la chose ou à souffrir l'exercice de quelque servitude, tandis que l'action en garantie du locataire n'est ouverte que lorsque ce dernier a été contraint de quitter la jouissance» ou que sa jouissance a souffert quelque atteinte (a). Cette différence résulte de ce que l'acheteur est le véritable possesseur de la chose vendue, et que les actions des tiers qui concernent cette chose doivent être dirigées contre lui» au lieu que le locataire n'est qu'un simple détenteur de la chose louée, et ne la possède pas pour lui-même, mais pour le locateur (b). Les tiers qui intentent leur action contre lui procèdent donc mal. C'est pourquoi le locataire poursuivi, n'ayant pas qualité pour figurer au procès, n'est pas obligé à autre chose qu'à indiquer au demandeur la personne de son locateur, et sur cette indication, s'il justifie de sa qualité, il obtient congé de la demande, et le demandeur est renvoyé à se pourvoir contre le locateur (c).

tances, tandis que l'article 1726 C. N. est muet sur ce point; mais je dois dire qu'en France on supplée à cette lacune par tme interprétation favorable au locataire.

(a) Le locataire ne pourra pas, tant qu'il ne se trouvera pas troublé, recourir contre son locateur en alléguant, par exemple, que celui-ci n'est pas propriétaire de la maison qu'il lui a louée: voy. en ce sens la décision du juge Fortin, dans la cause de Charpentier v. Tke Québec Bank, R. J. Q., 21 C. S., p. 296.

(b) Ceci est tellement vrai, que le locataire qui voudrait intervertir sa possession et qui prétendrait posséder pour lui-même, commfi propriétaire, troublerait par là le locateur dans sa possession et lui donnerait le droit de se pourvoir contre lui par action possessoire: cour de revision, Paquette v. Binette, 11 R. L., p. 485.

(r) L'indication, par le locataire, de la personne du locateur doit se faire par exception préliminaire, et le locataire ne peut demander le renvoi de l'action, mais seulement sa mise hors de cause: cour de revision, Lesage v. Prud'homme, 26 L. C. J., p. 213, et 11 R. L, p. 4751 juge Casault, Demers v. Samson, 8 Q. L. R., p. 34S; cour de revision, Dupuis v. Bouvier, 27 L. C. J., p. 339. et 7 L. N., p. 92. Dans cette dernière cause la cour de revision a décidé que le locataire ne peut demander sa mise hors de cause que lorsque le locateur indiqué par lui a été mis en cause par le demandeur; et que si le locateur indiqué nie sa qualité de locateur, le locataire doit, sur avis de telle défense, prouver la vérité de son allégation.

Le locataire, qui est troublé par les voies de fait d'un tiers, doit d'abord poursuivre ce tiers en recouvrement des dommages-intérêts qu'il a soufferts, et pour lui faire défense de le troubler dans sa jouissance. Mais si le tiers, en réponse à cette action, oppose au locataire une prétention de droit, ce dernier n'a plus qualité pour figurer seul au procès, mais doit appeler le locateur en cause afin qu'il le défende

Il n'y a donc lieu à l'action en garantie du locataire que lorsque, sur la condamnation intervenue contre le locateur, contre qui le tiers a été renvoyé à se pourvoir, ou sur l'acquiescement donné par le locateur à la demande de ce tiers, le locataire a été contraint d'abandonner la jouissance de la chose louée, ou de partie de cette chose, ou d'y souffrir l'exercice du droit de servitude prétendu par le demandeur (a).

La garantie due au locataire par le locateur a deux objets: i' Une réduction du loyer proportionnée à la diminution dans la jouissance de la chose; 2** les dommages-intérêts à raison du préjudice que cette diminution de jouissance peut avoir causé au locataire.

La diminution de jouissance peut être totale ou partielle.

Si elle est totale, comme, par exemple, dans le cas d'éviction de la totalité de la chose louée, elle entraine de plein droit la résiliation du bail, et en conséquence la remise de la totalité du loyer pour le temps qui reste à courir, à compter de l'éviction; et le locataire a droit à des dommages-intérêts.

Si elle est partielle, elle peut aussi donner lieu à la résiliation du bail, avec dommages-intérêts, lorsque la jouissance dont le locataire se trouve privé est de telle importance qu'il n'eût point loué sans elle (fc). Sinon, le locataire a droit a une réduction de loyer qui correspond à la diminution de jouissance, et aux dommages-intérêts qu'il en éprouve.

J'ai supposé jusqu'ici que le locataire a dénoncé le trouble au bailleur. S'il a omis de faire cette dénonciation, s'il a entrepris de soutenir un .procès avec le tiers, alors qu'il n'avait aucune qualité pour le faire, et que le bailleur démontre qu'il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande

contre cette prétention et qu'il soit averti du trouble qui en résulte, et pour obtenir de lui, si cette prétention est maintenue, une réduction du loyer, et des dommages-intérêts (voy. le jugement du juge Wurtele, dans la cause de Great North Western Telegraph Co. v. Montréal Telegraph Co., M. L. R„ 6 S. C, p. 74. et 34 L. C. J., p. 35, confirmé par la cour d'appel, 20* R. L., p. 412, et M. L. R., 6 Q. B., p. 257, et par la cour suprême, 20 Suprême Court Repts., p. 170; (voy. aussi le jugement de la cour de revision, dans la cause de Hamilton V. The Royml Land Co., R. J. Q., 24 C. S., p. 4")

On voit donc que si le locataire n'a pas à appeler le locateur en cause, lorsqu'il est lui-même cité en justice par un tiers, il se trouve, au contraire, forcé de le faire lorsque la prétention de droit d'un tiers lui est opposée par voie d'exception, et il ne peut, dans ce dernier cas, se faire mettre hors de cause.

(a) Pothier, Louage, n® 91.

(b) Par analogie, j'applique ici au locataire ce que farticle 1517 dit de l'acheteur.

en éviction, le locataire n'aura aucun recours contre le bailleur et pourra même, si celui-ci en éprouve préjudice (a), être condamné à lui payer des dommages-intérêts (b).

Enfin, lorsque le locataire avait connaissance, à Tépoque du bail, des causes de trouble qui ont diminué sa jouissance, le locateur, par application de l'article 15 12, n'est garant de cette diminution de jouissance qu'en ce sens qu'il doit souffrir une diminution de loyer proportionnée à la diminution I de jouissance que le locataire éprouve. Mais il ne doit | pas de dommages-intérêts. Il y a la même raison de le dé- | cider que dans le cas de la vente (c). I

Quantf aux causes de trouble qui sont postérieures au bail, le locateur en est garant, lorsqu'elles proviennent de son fait; sinon, elles sont assimilées à un cas fortuit (voy. '

l'explication de l'article 1660).

§ IL — Des droits du locateur.

Pour assurer au locateur le paiement de son loyer et l'exécution des autres obligations du locataire, la loi lui accorde:

i" Un droit privilégié sur les effets 'mobiliers qui se trouvent sur la propriété louée ;

2^ Un droit de suite, dans la huitaine du détournement, sur les effets mobiliers qui ont été enlevés de la propriété louée ;

3* Unr droit d'action pour rentrer en possession des lieux loués dans tous les cas où il y a cause de résiliation du bail, ou lorsque le bail est expiré, et pour le recouvrement du loyer et des dommages-intérêts à raison d'infractions aux obligations résultant du bail, avec un droit de saisir, hors des conditions ordinaires, c'est-à-dire avant jugement, les effets mobiliers qui sont sujets au droit de privilège ou au droit de suite du locateur.

I. Du privilège du locateur. — Ce droit de privilège est accordé au locateur par l'article 1619, dans les termes qui suivent:

(a) Par exemple, par la perte de la possession annale, au cas où ni lui ni le tiers n'avaient de titres de propriété.

(b) Argument de Tart. 1520. Voy. aussi M. Baudry-Lacantinerie, Louage, t. ler, n* 421. On trouvera une application de ce principe à l'article 1649, en ce- qui se rapporte au locataire d'un fonds rural.

1619. " Le locateur a, pour le paiement de son loyer et des *" autres obligations résultant du bail, un droit privilégié sur 'Mes effets mobiliers qui se trouvent sur la propriété "louée (a)."

Dans rétude du privilège du locateur, j'aurai à répondre à quatre questions: i*" quelles créances sont garanties par le privilège au locateur; 2' sur quels objets porte le piivilège; 3** quels autres privilèges le priment; 4* quelle est l'étendue, quant au temps, de ce privilège.

i" Quelles créances sont garanties par le privilège du locateur. — Le code, désirant, dans l'intérêt général, faciliter les locations, a dû, afin d'atteindre plus sûrement son but, garantir le propriétaire contre toute perte qui pourrait provenir de la possession de la chose par le locataire. A ces fins, la loi accorde au locateur un privilège qui garantit non seulement l'exécution des obligations du locataire qui sont de l'essence ou de la nature du contrat de louage, comme l'obligation de payer le loyer ou de réparer le dommage causé par la faute du locataire, mais aussi l'exécution des obligations qui résultent des conventions particulières des parties et qui ont été ajoutées comme conditions du contrat. En un mot, ainsi que le dit l'article 1619, le privilège est accordé pour le paiement du loyer et des autres obligations résultant du bail, c'est-âdire pour tout ce qui concerne, l'exécution du bail (&).

2** Sur quels objets porte le privilège du locateur. — Citons d'abord l'article 1620, qui se lit comme suit: —

1620. " Dans les baux de maisons le privilège s'étend sur "les meubles meublants et effets mobiliers du locataire; si

(a) Le code Napoléon ne contient pas, au titre Du contrat de louage, d'article correspondant à celui-ci, ni d'articles correspondants aux articles 1620, 1621, 1622, et 1623 de notre code, qui traitent du privilège et du droit de suite du locateur; mais des dispositions correspondantes, quoique moins précises, se retrouvent au premier paragraphe de Tarticle 2102 du code Napoléon. Je n'ai pas besoin d'indiquer ici les différences qui existent entre la législation française et la nôtre, dans une matière qui appartient entièrement au droit positif.

(h) ht locateur a un privilège pour le remboursement des avances faites au locataire en vertu d'une clause du bail: cour de revision, Tessier v. Rousseau, 15 Q. L. R., p. 307. Le privilège du locateur subsiste lors même que le bail est expiré; juge Doherty, Langlais v. Rocque, 5 L. N., p. 156; juge Langelier. Leclair v. Beauchamp, 6 R. de J., p. 4/67. Quelque courte que soit la location, les effets du locataire apportés sur les lieux loués garantissent le paiement du loyer: cour de revision, Allard v. Charlebois, R. J. Q., 1$ C. S., p. 517. Dans cette dernière cause il a aussi été décidé qu'un bon signé par le locataire et donné au locateur ne change pas la nature de la dette et n'affranchit pas les meubles du privilège.

" c'est un magasin, boutique ou fabrique, le privilège s*étend " sur les marchandises qui y sont contenues. Dans les baux " à ferme le privilège s'étend sur tout ce qui sert à Texploi- "tation de la ferme ainsi que sur les meubles meublants et " effets mobiliers qui se trouvent dans la maison et ses dépen- '' dances et sur les fruits produits pendant le bail. "

La loi suppose qu'il a été entendu entre les parties que les meubles meublants et effets mobiliers qui seraient apportés par le locataire sur la propriété louée seraient affectés au paiement des loyers. Le privilège du locateur, quant à ces objets, est donc fondé sur une constitutibn tacite de gage. Il en est ainsi pour les marchandises contenues dans le magasin, boutique ou fabrique louée, et pour ce qui sert à l'exploitation d'une ferme (a). Mais, en ce qui touche les fruits produits par une ferme, pendant le bail, ils sont compris dans le privilège parce quHls sont les produits du fonds rural et ne doivent entrer dans le patrimoine du fermier qu'à charge par lui d'accomplir toutes les obligations du bail {b).

Que faut-il entendre par les mots *' meubles meublants et "effets mobiliers" de l'article 1620? Les mots "effets mobiliers" ont évidemment un sens beaucoup plus étendu que les mots '* meubles meublants. " Cette dernière expression, en effet, suivant l'article 396, se restreint aux meubles destinés à garnir et orner les appartements, tandis que les mots " effets mobiliers, '* aux termes de l'article 397, comprennent généralement tout ce oui est censé meuble, c'est-à-dire tout ce qui n'est pas immeuble. Cependant, le sens donné par l'article 397 à l'expression ' effets mobiliers " n'est pas imposé par cet article d'une manière absolue, et il est bien entendu que l'interprétation de cette expression peut varier, dans une loi ou clans un acte, par suite de l'addition d'une autre expression qui en limite l'étendue (c). Or, en combinant les articles i6t9 et 1620, nous voyons que le privilège du locateur porte

(a) On peut aussi saisir pour paiement du loyer d'un quai les effets mis sur ce quai : cour d'appel, Joncs & Lcmesurier, 2 R. de L., p. 317, et Jones & Anderson, 2 L. C. R., p. 154.

{b) Il n'en faut pas conclure, cependant, que le propriétaire de la ferme aura un privilège sur les fruits, sans qu'il y ait à distinguer s'ils sont engrangés dans les bâtiments de la ferme ou dans d'autres bâtiments appartenant au fermier, ou â un tiers. L'article 1619 restreint le privilège aux objets qui se trouvent sur la propriété louée; si les fruits sont enlevés de la ferme, le locateur, pour conserver son privilège, doit donc les faire saisir dans les huit jours de leur enlèvement (art. 1623).

ic) Voy. mon tome 2, p. 452.

sur les effets mobiliers qui se trouvent sur la propriété louée. Nous ne devons donc pas considérer comme affectés par ce privilège l'argent comptant, ni les dettes actives et autres droits dont les titres peuvent être déposés dans la maison ou propriété louée, car, bien qu'elles soient mobilièiies, ces choses ne se trouvent pas en réalité sur la propriété louée (a). Les créances ne sont point, en effet, dans la maison où sont déposés les titres qui les constatent; elles ne sont ni là, ni ailleurs : elles sont des choses incorporelles qui n'ont et ne peuvent avoir aucune situation (nullo continentur loco). Quant à l'argent comptant, la loi le considère, non pas comme un bien, mais comme le signe d'une valeur qui ne réside nulle part (argument de l'article 398) (b).

A l'exception de ces choses, tous les effets mobiliers saisissables qui se trouvent sur la propriété louée sont de leur nature compris dans le privilège du locateur (c).

Je dis '' saisissables, " car il est bien entendu que les biens que la loi déclare insaisissables (art. 598, 599 C. P. C.) ne sont pas le gage du créancier (art. 1980, 1981) (d). Néan-

(a) Le produit de la vente d'une licence d'auberge n'est pas sujet au privilège du locateur: cour d'appel, Poulin & St-Germain, R. J. Q^ II B. R., p. 353. Le bailleur n'a pas, non plus, un privilège sur lé montant dû au locataire par une compagnie d'assurance conune indemnité pour la destruction par le feu des meubles garnissant les lieux loués: Juge Charland, Voscelles v. Laurin, R. J. Q., 8 C. S., p. 404; juge Mousseau, Wood v. Lamoureux, 15 R. L., p. 313; juge Tait, Vaughan v. Pelletier, R. J. Q., 15 C S., p. 123.

{b) Il est vrai que, bien que la loi déclare les titres de créances insaisissables en général (code de procédure, art. 599, S 12), elle permet la saisie de l'argent comptant et de certains titres de créance pajrables au porteur ou par endossement (art« 631, 641 C P. C.) ; mais la question qui nous occupe est une question de privilège, et non pas de saisissabilité ; or le privilège du locateur ne peut affecter que ce qui se trouve sur la propriété louée, et l'article 398 nous permet de dire que ni l'argent comptant, ni les créances, n'ont en réalité cette situation aux yeux de la loi.

Voy. aussi Pothicr, Louage, n* 250, 251.

(c) Un gage spécial donné par le locataire au locateur pour sûreté de son loyer ne fait pas perdre à ce dernier son privilège sur les autres meubles du locataire: juge Berthelot, Terroux v. Gareau, 10 L. C

\d) Le locataire ne peut renoncer, en faveur du locateur, à cette insaisissabilité, et le tiers qui a un droit de propriété sur les effets insaisissables peut les faire distraire de la saisie, pour cette raison: Juge Sicotte, Brodeur v. Rodgers, 30 L. C. J., p. 2; juge Johnson, Marois v. Deslauriers, 7 L. N., p. 278; jui^c Routhier, Nolin v. Ratté, R. J. Q., 17 C. S., p. 182; juge Dohcrty, Herron v. Brunet, R. J. Q., 6 C. S., p. 318; cour de revision. Brophy v. Fitch, R. J. Q., 7 C. S., p. 173; juge Cimon, Pion v. Fraser, 11 R. de J., p. 92: juge Champagne, Gravcl v. Rose, 5 R. de J., p. SS4; Juge Rochon. Battison v. Potvin,

moinsi dans un cas particulier, la loi enlève au locataire le droit de se prévaloir, à rencontre de son locateur, de l'exemption de saisie décrétée par les articles 598, et 599, § 2, du code de procédure : c'est lorsque le locataire refuse ou néglige de se rendre â la mise en demeure, qui lui est signifiée par le locateur, sur défaut de payer le loyer échu, d'avoir à quitter les lieux loués sous un délai de trois jours ou plus, avec remise du loyer, s'il les quitte (art. 1089 C. P. C.) (a).

La loi a voulu donner au locateur un moyen expéditif de se débarrasser, sans frais, d'un locataire dont les effets mobiliers sont insuffisants pour garantir le loyer.

Le privilège du locateur ne porte pas seulement sur les effets mobiliers qui appartiennent au locataire; il porte aussi, aux conditions que je vais indiquer, sur les effets appartenant aux sous-locataires ou à des tiers.

Le privilège p<M^e sur les effets des sous-locataires jusqu'à concurrence seulement de ce qu'ils doivent au locataire principal, et non pas pour tout ce qui est dû par ce dernier au propriétaire des lieux. Telle est la disposition de l'article 1621, qui se lit comme suit:

R- J. Q.. 27 C .S., p. 165.— Comp., toutefois, New York Life v. Garceau, 16 R. J. Q., C. S., p. 247, Gill J., et RohitaUle v. Boiduc, 4 Q. L R., p. 179, Caron J.

(a) Cet article se lit ainsi qu'il suit:

1089. "Lorsqu'il est dû du loyer par un locataire, et que ce loyer "n'est pas payé lors de son échéance, le propriétaire ou locateur peut "faire signifier au locataire une mise en demeure par écrit d'avoir à "quitter les lieux loués sous un délai qui ne doit pas être moindre "que trois jours francs; et, s'il les quitte dans le dit délai, remise "du loyer lui est faite.

" Si le locataire refuse ou néglifçe de se rendre à cette mise en de- "meure dans le délai prescV-it, le locateur, en poursuivant devant une "cour de juridiction compétente, peut faire saisir tous les meubles "qui garnissent les lieux loués et qui n'ont pas été enlevés dans le "délai fixé, et les faire vendre en la manière ordinaire, sans que le "locataire puisse se prévaloir de l'exemption de saisie décrétée par les "articles 598 et 599, * 2.

"Le locateur peut ne pas prévaloir du bénéfice du présent article, "et dans ce cas il conserve tous ses droits et recours comme si le "présent article n'existait pas."

L'expression "les meubles qui garnissent," dans le deuxième alinéa de cet article, comprend tous les meubles qui se trouvent sur les lieux loués, et non pas seulement ceux qui sont destinés à garnir les lieux.

La cour de revision, (Beaudry v. Harrigan, R. J. Q., 23 C. S., 232), confirmant le jugement du Juge Loranger, a décidé que le délai de trois jours de l'art. 1089 C. P. C., n'est pas susceptible d'être étendu pour la raison que le dernier jour serait non juridique. Le ju^e Langelier s'était prononcé en sens contraire dans la même cause (R. J Q.. 19 C. S., p. 421).

1621. " Ce droit s'étend aussi aux effets des sous-locataires "jusqu'à concurrence de ce qu'ils doivent au locataire (a)."

Personne n'eût consenti à être sous-locataire si les effets apportés dans la maison eussent été affectés au paiement intégral des sommes dues au propriétaire par le locataire principal.

Remarquons que lorsque le propriétaire exerce le privilège à rencontre du sous-locataire, il n'a pas besoin d'invoquer l'article 103 1 ; il a sur ses effets un privilège direct, qu'il exerce proprio nomine, comme il a contre lui, en vertu de l'artide 1639, une action directe (b). De là deux avantages: i" il n'est pas forcé de concourir sur le prix de sous-location avec les créanciers du locataire principal ; 2*" au lieu d'agir par voie de la saisie-arrêt ou opposition en sous-ordre, il peut recourir à la procédure plus expéditive de la saisie-gagerie (r).

Il peut arriver que le locataire principal cède gratuitement à un tiers fusage des lieux loués ou d'une partie des lieux loués. Aucun loyer n'étant alors dû au locataire principal par la personne ainsi logée, devons-nous en conclure que les effets de cette personne ne sont pas sujets au privilège du locateur? Il me parait que l'article 1619 s'applique, en pareil cas, plutôt que l'article 1621, et que les meubles de la personne logée gratuitement sont sujets au privilège; Pothîer pense cependant {Louage, n* 236) qu'ils n'y sont sujets qu'en prc^)ortion de la partie des lieux loués occupée par cette personne. Il semble, dans tous les cas, que cette personne n^est pas, à l'égard du locateur, un tiers dans le sens de l'article 1622, et que ses effets ne peuvent se trouver libérés du pri-

(a) Cet article a été adopté par nos codificateurs comme corollaire de l'article 1639,» qui déclare que k sous-locataire n'est tenu envers le locateur principal que jusqu'à concurrence du prix de la sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie. En France, en l'absence de disposition, dans le code Napoléon, correspondante à notre article 1621, on décide également que le privilège s'étend aux effets du sous-locataire jusqu'à concurrence de ce qu'il doit au locataire principal, comme déduction nécessaire tirée de l'article 1753 C. N., que reproduit notre article 1639.

{b) Voy. l'explication de l'article 1639.

(r) Il a droit d'exercer sa saisie-gagerie sur tous les meubles qui garnissent les lieux, lors même que la procédure n'est dirigée que contre le locataire principal: cour de revision. Boyer v. Mciver, 22 L. C. J., p. 104. Le sous-locataire qui veut soustraire ses meubles à la saisie, doit alléguer et prouver que lors de la saisie il ne devait rien au locataire principal: juge Mathieu, Aimong v. Cassidy, 16 R. L., p. 453. Si le locateur connaissait la sous-location, il sera condamné à payer les frais d'intervention faits par le sous-locataire: juge Mathieu, Leprohon v. Robh, 13 R. L., p. 576.

vilège par la notification de son droit de propriété au locateur ou par la connaissance de ce droit acquise par le locateur.

La disposition favorable au sous*locataire qu'énonce l'article 1621, ne s'applique pas lorsque le bail principal contient une prohibition de sous-louer. Notre jurisprudence s'est prononcée en ce sens. En pareil cas les effets mobiliers du souslocataire seront donc affectés intégralement à la garantie du propriétaire (a).

Le privilège du locateur comprend les effets mibiliers qui appartiennent à des tiers, par exemple ceux que le locataire détient comme créancier ]|agiste, comme dépositaire (&), locataire ou emprunteur, si le locateur ignore qu'ils appartiennent à des tiers, cest;<i-dire s'il est de bonne foi (c). Les tiers à qui ces objets appartiennent sont en faute d'avoir suivi la foi du locataire. Le locateur en voyant ces effets dans sa maison,- a dû croire qu'ils appartenaient au locataire ; il a compté sur eux ; il ne faut pas qu'il soit trompé dans son attente (d). Autrement, il souffrirait de l'imprudence d'au-

(o) Voy. en ce sens, les décisions suivantes: juge Torrance, Amoldi v. Grimard, 5 R. L., p. 748; juge Loranger, Dupré v. Dupuisj 11 L. N., p. 179; iuge Taschercau, Lampson^v, Neshitt, 13 L C. R., p. 365; cour d'appel, Les Soeurs de charité STYmle, 20 L C. J., p. 329; juge Archibald, Archibald v. Archambault, R. J. Q., 13 C. S., p. 342; cour de revision, Vinette v. Panneton, 35 L C. J., p. 94. {contrai juge Mathieu, Barry v. Dowker, 14 R. L.. p. 289).

On a même décidé qu'en ce cas le sous-locataire ne peut réclamer l'exemption de saisie accordée par l'article 598 C. P. C: juge De Lorimier, Bartel v. Desroches, R. T. Q., 4 C. S., p. 60 ; juge I>avidsQn, Hamilton v. Dtuyer, R. J. Q., 16 C. S., p. 469 (contra: juge Torrance» Jones v. Albert, 7 L. N., p. 277).

(b) Il n'est question ici que de ce que le locataire détient par suite d'un dépôt volontaire, car ce qu'il détient par suite d'un dépôt nécessaire (art. 1813), ne se trouvant en sa possession qu'en passant ou accidentellement, n*est pas compris dans le privilège du locateur (art. 1622, al. 2.).

(c) Il est bien entendu que l'article 2005a du code civil, qui accorde priorité à la créance du locateur sur celle du propriétaire de la chose qui l'a prêtée, louée, ou donnée en gage, et qui n'en a pas empêché la vente, suppose le cas ou le locateur était de bonne foi et où la chose était en conséquence comprise dans son privilège, suivant les termes de l'article 1622.

id) On peut se demander si le tiers peut exiger que les effets du locataire soient vendus d'abord. Le juge Pagnuelo, LanghofF v. Boyer, R- J- Q» 9 es., p. 216, a décidé qu'il ne le peut pas et que le privilège s'exerce indistinctement sur tous les meubles qui en sont affectés. Le juge Taschercau, Mallette v. Patenaude, R. J. Q., 8 C. S., p. 416, a jugé que le tiers peut invoquer en sa faveur l'article du code de procédure (664) qui permet au saisi de prescrire l'ordre dans lequel les effets saisis seront mis en vente. Le locateur, qui a vendu des

trui. On voit donc que l'existence du privilège du locateur, sur les effets des tiers, est à la fois subordonnée à la bonne foi du locateur, et au consentement présumé de ces tiers que leurs effets soient affectés à la garantie du loyer; c'est en effet ce qui résulte de l'article 1622, qui, d'après la rédaction qui a donnée la loi 61 Vict, ch. 45, s'exprime comme suit:

1622. "Il s'étend aussi aux effets mobiliers appartenant à "des tiers, lorsqu'ils sont sur les lieux, avec leur consente- "ment exprès ou implicite, pour le paiement des sommes "dues par le locataire avant la notification au locateur du " droit de propriété des tiers, ou avant la connaissance acquise " de ce droit des tiers par le locateur.

" Il en est autrement, si ces effets ne se trouvent sur les "lieux qu'en passant ou accidentellement, tels que les effets " d'im voyageur aans l'hôtel, les articles envoyés chez un "ouvrier pour y être réparés, ou chez un encantcur pour y " être vendus.

"La notification au locateur, en temps utile, vaut contre "l'acquéreur subséquent des lieux loués (a)."

La loi ne prescrivant aucune forme pour la notification que les tiers doivent adresser au locateur, toute forme suffira

meubles au locataire, ne peut, au détriment d'un tiers, réclamer son privilège de vendeur sur le produit de la vente de ces meubles, et ensuite exercer son privilège de locateur sur les meubles appartenant à ce tiers qui garnissent les lieux: juge Andrews, V allier es v. Carrier, R. J. Q., 6 C S., p. I.

(o) Avant sa modification par 61 Vict (Q), ch. 45, cet article ne contenait pas la disposition d'après laquelle la notification au - locateur du droit de propriété des tiers, ou la connaissance qu'il a acquise de ce droit, fait cesser le privilège. Nos tribunaux avaient en conséquence plusieurs fois décidé que le locateur conservait son droit de privilège malgré cette notification ou sa connaissance du droit de propriété des tiers: juge Andrews, V allier es v. Carrier , R. J. Q., 6 C. S., p. I ; cour de revision, Claxton v. Glover, R. J. Q., 6 C. S., p. 227 ; juge Berthclot, Léveillé v. Labelle, 16 L. C J., p. 54; juge Archibald, Willis V. Navert, R. J. Q., 12 C. S., p. 280; juge Ouimet, Shaw v. Messier, R. J. Q., S C. S., p. 468; (contra: cour d'appel, Easty v. La fabrique de Montréal, 12 L. C. J., p. 11; juge Taschereau, Sheridan v. Talan, 5 L. N., p. 298; cour de revision, Beaudry v. Lafleur, 24 L. C. Jm P- 150). Comme on le voit par ces dernières décisions, la jurisprudence sur cette question n'était pas uniforme, et l'intervention du l^islateur était nécessaire. Dans le cas d'effets apportés par un pensionnaire dans une maison de pension, on décidait, comme dans ces dernières causes, que la connaissance de ce fait par le locateur, ou l'avis à lui donné, l'empêchaient d'acquérir un privilège sur les effets: juge Champagne, Bruneau v. Berthiaume, 13 L. N., p. 322; îuge Taschereau, Clarke v. State, R. J. Q.. 2 C. S., p. 433; juge Davidson, Foisy V. Houghton, R. J. Q., 12 C. S., p. 521.

pourvu qu'elle fasse suffisamment connaître le droit du tiers et les meubles sur lesquels il porte (a). D'ailleurs la notification n'est qu'un fait; elle peut donc, en l'absence d'une exigence contraire de la loi, se prouver par tous genres de preuve, et il en est de même de la preuve de la connaissance du droit de propriété des tiers (b). Mais le loyer dû avant la notification au locateur, ou avant la connaissance acquise par lui du droit des tiers, demeure garanti par les effets appartenant à œs tiers qui se trouvaient sur les lieux lorsque ce loyer est devenu dû (c).

Notre article ajoute (3e alinéa) que la notification au loca* teur, en temps utile, veut contre l'acquéreur subséquent des lieux loués. Peut-on étendre cette disposition à la simple connaissance acquise par le locateur primitif des droits des tiers? Je ne le crois pas, car, sous ce rapport, la disposition de l'art. 1622 est exceptionnelle. Telle est d'ailleurs l'opinion que le juge Pagnuelo a exprimée dans la cause de Bolduc failli, & Bilodeau et al, curateurs, & Wilson et al requérants, et Tremblay, intervenant, R. J. Q., 19 C. S., 524. Ce n'est pas une réponse de dire que le locateur primitif n'aurait pas pu exercer son privilège sur les meubles qui à sa connaissance appartenaient à des tiers, et qu'il n'a pas pu transférer à son acquéreur plus de droits qu'il n'en avait luî-même. Cette objection pose mal la question, et d'ailleurs le principe qu'elle invoque est loin d'être d'une application universelle, surtout quand il s'agit des droits des tiers (d). J'ajoute que, par l'effet de la vente et de la cession du bail qui en est le résultat, l'acquéreur est devenu le locateur de l'immeuble vendu,

(a) La cour de revision, dans une cause de Mathieu v. Llilford, R. J. Q., 19 C. S., p. 410, a d^idé que l'avis donné au locateur doit désigner spécialement les effets.

(b) Cependant un simple rapport d'huissier ne serait pas suffisant pour prouver la notification: juge Robidoux, DuperrauU v. Paugé, R. J. Q.. 25 C S., p. 401.

(c) Par les mots "sommes dues par le locataire" (art. 1622), devons-nous entendre le loyer échu et exigible en vertu du bail, ou le loyer qui, étant un fruit civil, devient dû jour par jour (art. 451), bien que payable par termes? Je crois que nous devons entendre les deux choses ; c'est-à-dire que si le loyer est payable d'avance, tout ce qui est échu avant la notification au locateur est compris dans son privilège (voy. en ce sens, la décision du juge Pagnuelo, dans la cause de Masson v. Gagnier, 9 R. de J., p. 223) ; tandis que si le loyer n'est pas payable d'avance, le privilège garantit le paiement de tout ce qui est dû jusqu'au jour de la signification, y compris ce qui n'est pas encore exigible en vertu du bail.

((0 Voy. notamment les art. 870 et 1145.

et a acquis proprio nomine un privilège sur les meubles que le garnissent, et c'était déjà déroger aux droits qu'il tient de son titre de propriétaire que de lui laisser opposer la notification donnée au locateur primitif. Il ne faudrait pas aller plus loin et permettre au propriétaire des meubles, pour soustraire ces meubles au privilège de Tacquéreur pour le loyer dii depuis la vente, de lui opposer, non pas la connaissance qu'il aurait acquise lui-même, mais celle qu'aurait eue son vendeur, lequel depuis la vente, est un véritable tiers. II en serait autrement si le vendeur avait transporté à l'acquéreur un versement de loyer échu avant la vente, et alors il serait vrai de dire que le vendeur n'a pu céder plus de droits qu'il n'en possédait lui-même.

La bonne foi du locateur n'est pas suffisante à elle seule, pour lui donner un privilège sur les effets des tiers. L'existence du privilège est en même temps subordonnée, comme je Tài dit, au consentement présumé des tiers à ce que leurs effets soient affectés à la garantie du loyer. Or, il est évident que cette présomption ne peut être invoquée lorsque ces effets se trouvent sur les lieux loués sans le consentement exprès ou implicite des tiers auxquels ils appartiennent (art. 1622, al. i). Pour cette raison le locateur, lors même qu'il est de bonne foi, n'a point de privilège sur les objets volés ou perdus qui ont été apportés dans sa maison, si ces objets sont revendiqués dans les trois ans à compter du jour du vol ou de la perte (art. 2268). On ne peut pas dire que ces objets sont sur les lieux avec le consentement de celui auquel ils appartiennent puisqu'il ignore dans quel endroit ils sont apportés. Le privilège du locateur ne peut pas être mieux protégé que le droit de propriété ; or, de même que l'acheteur d'un meuble perdu ou volé ne peut pas, nonobstant sa bonne foi, conserver le droit de propriété qu'il a cru acquérir, de même le locateur ne peut réclamer le privilège sur lequel il a compté (a).

Lorsque des effets appartenant à des tiers ne se trouvent sur les lieux loués qu'en passant ou accidentellement, on ne peut pas dire non plus que ceux auxquels ils appartiennent

(a) Le deuxième alinéa de Tarticle 2005a (voy. cet article) veut donc dire simplement que le propriétaire de la chose volce, qui n'en a pas empêché la vente en justice, et qui n'aurait pas perdu le droit de la revendiquer, si elle n'eût pas été vendue en justice, a droit d'en toucher le produit après collocation des frais de justice et des dépenses conservatoires; et non pas, en outre, qu'il a droit d'en toucher le produit après collocation de ce qui est dû au locateur, puisque la chose n'est pas comprise dans le privilège de ce dernier.

ont tacitement consenti à ce qu'ils fussent compris dans le gage du locateur (a). C'est pourquoi ces effets n'y sont pas assujétis» malgré la bonne foi du locateur.

L'énumération du deuxième alinéa de l'article 1622 n'est qu'à titre d'exemple (b) i et le privilège du locateur est exclu dans beaucoup d'autres cas semblables. C'est ainsi, par exemple, que les effets mobiliers qui ont été vendus sans terme au locataire, et dont le prix n'est pas payé, peuvent, s'ils sont encore dans le même état, être revendiqués par le vendeur, en la possession du locataire, dans les huit jours de la livraison (c), sans que le locateur puisse réclamer un privilège sur ces effets; et s'ils sont vendus pendant l'instance en revendication, ou si, lors de la saisie des effets par un tiers, le vendeur est encore dans les délais pour revendiquer, le vendeur est privilégié sur le produit à l'encontre du locateur (art 2000) (d). Aussi longtemps que les délais pour la revendication ne sont pas expirés la possession des effets par le locataire n'est considérée que comme passagère, en tant que le vendeur est concerné. .

3*" Quels sont les privilèges qui priment celui du^ locateur f — ^Les effets mobiliers qui se trouvent sur les lieux loués peu* vent êftre saisis et vendus non seulement à la poursuite du locateur, mais aussi à la poursuite d'un autre créancier, car le locateur ne peut s'opposer à la saisie et vente des meubles

(a) Le locateur d'une salle n'a pas de privilège sur un piano appartenant à un tiers et apporté dans cette salle pour un concert: juge Smith, Pearce v. City of Montréal, 3 L. C. J., p. 122; cour supérieure, Brown v. Hogan, 4 L. C. R., p. «(14. Les marchandises déposées dans un entrepôt, ou entre les mains d'un voiturier ou d'un marchand à commission, ne sont pas sujettes au privilège du locateur: cour d'appel, Renaud & Hood, 12 L. C. J., p. 197; Easty & La fabrique de Mont^ réal, 17 L. C. R., p. 418. Il en est de même d'un cheval qui est mis en pension dans un hôtel: juge Johnson, Deïvechio v. Lesage, 9 R. L., p. 550. Mais il en est autrement si celui qui garde le cheval s'en sert lui-même continuellement pour son usage: cour de revision, Thomas V. Coombc, 7 L. N., p. 77. Du bois apporté dans un moulin pour être scié, n'est pas sujet au privilège du locateur: cour d'appel, Price & Hall, 10 R. L., p. 120. Mais un piano qui a été déposé chez le locataire, dans l'espoir de le lui vendre, est responsable pour le loyer: juge Bourgeois, McKerchcr v. Gervais, R. J. Q., 12 C. S., p. 336.

(b) Voy. en ce sens, les deux causes suivantes : cour d'appel, Ireland & Henry, 22 L. C J., p. 327: ju^e Archibald, Gareau v. Labelle, i R. de J., p. 254. (Voy. aussi la cause de McGreevy v. Gingras, 3 Q. L. R.. p. iq6, Mcredith J.)

(f) Ou dans lestrentcs jours en cas de faillite.

id) Mais si le vendeur a donné terme, ou n'est plus dans les délais pour revendiquer, son privilège passe après celui du locateur (art 2000).

affectés à son gage; il ne peut qu'exercer son privilège sur le produit de la vente (art. 646 du code de procédure) (a), Toutefois, plusieurs privilèges peuvent affecter à la fois les mêmes effets et lorsque les deniers prélevés, soit sur la poursuite du locateur, soit sur la poursuite d'un autre créancier, sont rapportés devant le tribunal, par l'effet d'une opposition à fin de conserver, la distribution s'en fait suivant le rang de préférence prescrit par la loi. C'est donc dire que le locateur n'a droit de toucher sa créance qu'après collocation des créances qui lui sont p^férables.

Les créances privilégiées sur les biens meubles qui sont préférables à celle du locateur sont les suivantes (art. Ï994) (b) : 1° les frais de justice et toutes les dépenses faites dans l'intérêt commun (art. 1995, 1996) (c) ; 2" la dîme, sur les récoltes qui y sont sujettes (art. 1997) ; 3* la créance du vendeur qui n'a pas donné terme et qui est encore dans les délais pour la revendication (art. 2000) (d) ; 4° la créance de ceux qui ont un droit de gage ou de rétention (e) ; 5* les frais funéraires (art. 2002) ; 6* ks frais de dernière maladie (art. 2003); 7' 'es taxes municipales (art. 2004) (f).

(a) Il en était autrement dans l'ancien droit (voy. Pothier, Louage, n* 269).

Je parle ici d'une saisie pratiquée pendant le bail, car si les effets étaient déjà sous saisie lorsqu'il ont été apportés sur les lieux, le locateur n'acquiert pas de privilège au préjudice du saisissant: Juge Loranger, Dagenais v. Honan, R. J. Q., 17 C. S., p. 478. (Voy. aussi ce qui est dit plus loin à l'égard du droit de suite d'un premier locateur).

(b) Je ne parle pas ici de certains privilèges résultant de statuts spéciaux relatifs à l'administration publique.

(c) Cependant la créance du locateur est préférable aux frais du curateur à la cession de biens et autres frais qui n'ont pas été faits au profit du locateur: cour d'appel, DeBcllefeuille & Desmarteau, 15 R. L., p. 544; juge Andrews, McWilliam v. Osier, R. J. Q., 2 C. S., p. 126; juge Àrchibald, Impérial Insurance Co. v. Reford, R. J. Q., 15 C. S., p. S9I.

(d) Voy. supra, p. 282.

(e) Il y aura rarement concours entre le locateur et le gagiste. Le dépositaire du gage sera ou bien le créancier lui-même ou un tiers convenu entre les parties (art. 1070). Si le créancier dépositaire du gage est lui-même endetté envers son locateur, il va sans dire qu'il ne peut réclamer un privilège sur les effets oui garantissent sa propre dette. Le concours sera, au contraire, possible, lorsque le locataire est un tiers qui a été choisi comme dépositaire du gage.

(/) Je puis mentionner aussi en huitième lieu la créance des compagnies d'assurance mutuelle contre le feu, pour le paiement des cotisations sur les billets de dépôt (art. 1994^).

Toutes les autres créances ne doivent être coUoquées qu'après celle du locateur (a).

4* Quelle est l'étendue du privilège du locateur, c'est-àdire quel est le temps de location que garantit le privilège. — A cet ég^rd, voici le système qu'établit l'article 2005 du code civil, tel que modifié par la loi 61 Vict, ch. 46, s. i :

2005. " Le privilège du locateur s'étend à tout le loyer '* échu et à échoir en vertu d'un bail en forme authentique.

" Mais dans le cas de la liquidation des biens délaissés par " un commerçant insolvable qui en a fait cession en faveur ** de ses créanciers, le privilège est restreint à douze mois de ** loyer échu, et au loyer à échoir durant l'année courante, '' s'il reste plus de quatre mois pour terminer l'année ; s'il " reste moins de quatre mois pour terminer l'année, aux douze " mois de loyer échu et à celui de l'année courante et à tout " le loyer pour l'année suivante (b).

' Si le bail n'est pas en forme authentique, le privilège ** n'existe que pour trois termes échus, et pour tout ce qui *• reste de l'année courante. "

Deux hypothèses peuvent se présenter:

Première Hypothèse. Les meubles du locataire sont saisis à la requête du locateur, et les autres créanciers ne se présentent pas pour concourir avec lui. Ce cas n'est pas et ne pouvait pas être prévu par l'article 2005, qui, s'occupant d'une question de privilège, suppose nécessairement un conflit entre le propriétaire et les autres créanciers du locataire. Quand le locateur est seul poursuivant, il agit, non plus comme un créancier privilégié, mais comme un créancier ordinaire {^c) ; il ne peut donc faire saisir et vendre les meubles qui se trouvent sur la propriété louée que pour les sommes exigibles en vertu du bail (d).

(a) On a jugé que le droit de la couronne sur des effets confisqués prime le privilège du locateur: cour d'appel, Thompson & Rasconi, R. J. Q.. 2 B. R.. p. 483.

(6) La cour d'appel a jugé que ce deuxième alinéa de Tarticle 2005 ne s'applique pas au loyer dû en vertu d'un bail passé avant le statut 61 Vict., ch. 46, qui a modifié Tarticle; Bulmer & Beaudry, R. J. Q., 12 B. R., p. 334. Ce jugement, toutefois, vient d'être infirmé par le Conseil rrivé.

(c) Sauf toutefois le droit particulier, qui lui appartient, de saisir avant jugement, par voie de saisie-gagerie, comme nous le verrons plus loin, les effets qui sont sujets i son privilège.

{d) Voy. l'article 952 du code de procédure, jfe ne parle ici que des meubles qui se trouvent sur la propriété louée, car nous verrons plus loin que l'article 953 du code de procédure accorde au locateur le droit de saisir, même pour les sommes non encore exigibles, les meubles qui ont été enlevés de la propriété louée sans son consentement

Deuxième hypothèse. Le locateur est en conflit avec les autres créanciers du locataire^ soit par suite de la faillite du locataire, soit parce que les autres créanciers ont eux-mêmes fait saisir les meubles qui se trouvent sur la propriété louée. Le locateur peut alors invoquer son privilège (a), mais Tarticle 2005 en restreint, en certains cas, l'étendue, dans l'intérêt du crédit public.

Le point de vue de l'article 2005 est des plus simples. La loi veut protéger les créanciers, qui ont suivi la foi du locataire, contre la collusion qui peut avoir lieu, entre celui-ci et le locateur, pour étendre, au préjudice de la masse des créanciers, un privilège déjà exorbitant. D'autre part, l'intérêt du commerce exige que les créanciers d'un commerçant, souvent nombreux, ne soient pas, en cas de faillite, exposés à perdre, intégralement ou en grande partie, leur créance, au profit d'un locateur auquel la loi donne d'ailleurs tous les moyens de se protéger, et auquel on peut reprocher d'avoir permis au locataire de s'arriérer déraisonnablement.

Le bail a-t-il été fait en forme authentique, il y a présomption de bonne foi, et le privilège peut être exercé dans le sens le plus étendu, excepté dans le cas de faillite, où dans l'intérêt du commerce la loi a cru devoir le restreindre. Lors, au contraindre, que le bail n'est pas en forme authentique, il devient suspect, et le privilège esten conséquence restreint (b)

Lorsque le locateur exerce son privilège, ainsi que mentionné en l'article 2005, pour les loyers non échus, il devient intéressant de savoir si les autres créanciers du locataire peuvent, par application de l'article 103 1, et dans l'exercice des droits de leur débiteur, relouer la chose pour le terme pour lequel le locateur se trouve ainsi payé d'avance. Il est certain que le locateur ne peut avoir à la fois les loyers et la jouissance de la chose, ce qui serait injuste ; il est certain aussi qu'en cas de faillite du locataire, les créanciers de ce dernier, pour le bénéfice desquels il a fait cession de tous se« biens y compris ses droits en vertu du bail, peuvent, par l'entremise dû curateur à la faillite, relouer la chose ou céder le bail à leur

(a) Par la vente des effets le privilège du locateur sur les effets se convertit en un privilège sur les deniers produits par la vente, et le locateur ne peut plus exercer son privilège sur les mêmes effets pour le loyer échu lors de la vente, lors même que Tadjudicatoire des effets les laisserait sur la propriété louée, en la possession du locataire: juRe Pagnuelo, Vineberg v. Barton, R. J. Q., 7 C. S., p. 448.

(b) Il importe peu que le bail sous seing privé ait acquis date certaine (art. 1225) ; l'article 2005, en effet, ne distingue pas. Il en est autrement sous le code Napoléon (voy. art. 2102 C. N.).

profit pour le temps pour lequel le locateur se trouve payé d'avance ; mais lorsque la liquidation des biens du locataire a lieu à la suite d'une saisie, les créanciers ne peuvent être admis à exercer ce droit de relouer la chose, ou de céder le bail, que si le locataire a cessé d'occuper les lieux loués et néglige ou refuse de les relouer ou de céder le bail, au préjudice des créanciers (argument de l'art 1031-) (a).

En France, on décide que le droit dont je viens ae parler appartient aux créanciers, lors même que le contrat porte défense de sous-louer, (b), mais on concède au locateur le droit de reprendre la jouissance de sa chose en abandonnant le droit de se faire payer les termes non échus, si le bail contient une clause prohibitive de la sous-location.

Dans notre droit, on pourrait difficilement accorder aux créanciers le même droit à l'encontre de la clause prohibitive, car notre code ne reproduit pas en leur faveur la disposition spéciale de l'article 2102-1' C. N. (c).

Toutefois il faut admettre que le système suivi en France est conforme à l'équité.

II. Du droit de suite. — Le privilège du locateur est une espèce de droit de gage que la loi lui accorde sur les effets mobiliers, qui se trouvent sur la propriété louée. Mais ce droit ne serait que trop souvent illusoire si le locateur pouvait en être dépouillé par le seul fait du déplacement des choses qui y sont sujettes. Aussi la loi a-t-elle pris soin de protéger le locateur en déclarant, par l'article 1623, qui suit, que le privilège survit, au moins, pendant un certain temps, au déplacement des effets qui s'en trouvent grevés :

1623. "Dans l'exercice de ce droit le locateur peut faire sai- " sir les effets qui y sont sujets et qui sont sur les lieux, ou " dans les huit jours qui suivent leur enlèvement ; si ces choses

(a) Le code Napoléon, (art. 2102-1°)» accorde spécialement aux créanciers la faculté de relouer la chose, i la charge toutefois de payer au propriétaire tout ce qui lui serait encore dû sur les loyers afférents à la période couverte par le privilè^^e.

Dans une ancienne cause de Hobbs v. Jackson, 10 L.C.R.y p. 197. le juge Bowen a décidé que les créanciers d'un locataire ne peuvent saisir et vendre le terme non expiré du bail de leur débiteur. Dans l'espèce le locataire continuait d'habiter les lieux.

(6) MM. Aubry et Rau. t. 3, fi 261, p. 146, note 32; Laurent, t. ag, n° 405.

'' consistent en marchandises, elles ne peuvent être saisies qu'au- ^'tant qu'elles continuent d'être la propriété du locataire (o).'^ Ainsi le droit de suite doit être exercé dans le délai de huit jours, et le point de départ de ce délai est la date de l'enlèvement (fr). Mais il est bien entendu que cet enlèvement doit avoir le caractère d'un détournement, c'est-à-dire avoir eu lieu sans le consentement exprès ou' tacite du locateur, pour donner naissance au droit de suite (c). Ce détournement est considéré comme une espèce de vol du droit de gage, et, de même que le propriétaire d'un objet volé peut le reprendre partout où il le retrouve (art. 2268), de même le locateur est autorisé à exercer son droit de gage même à rencontre d'un tiers de bonne foi.

(a) A regard de la dernière partie de l'article, nos codifîcateurs font remarquer que cette exception à la règle leur a paru avoir été admise en France, et devoir être accueillie en notre pays dans l'intérêt du commerce. " Même dans le délai de huit jours," disent-ils, " les mar- "chandises ne peuvent être suivies dans les mains des personnes qui ^Mes ont achetées." Il est évident par ces remarques qu'ils n'ont entendu exempter de la saisie que les marchandises qui ont été effectivement livrées à des acheteurs. Cependant la rédaction de l'article 1623 est défectueuse, et, si l'on prenait cet article à la lettre, et dans son ensemble, il semblerait en résulter que les marchandises ne peuvent être saisies, si elles ne sont plus la propriété du locataire, lors même qu'elles seraient encore sur les lieux. Mais tel n'est pas le sens de 1 article, dont la dernière disposition doit être lue comme si elle disait que les marchandises ''ne peuvent être saisies, après leur enlèvement, qu'autant qu'elles continuent d'être la propriété du locataire."

D'ailleurs, l'article 1622 ne protège la propriété aes tiers, contre le privilège du locateur de bonne foi, que lorsqu'il s'agit d'effets qui ne se trouvent sur les lieux qu'en passant ou accidentellement, ce qui n'est pas le cas de marchandises vendues mais non encore livrées à l'acheteur.

Il est possible qu'en fait, un tribunal décide que des marchandises vendues à un acheteur, qui, au lieu de les enlever lui-même, aurait prié le marchand de les lui envoyer, ne se trouvent sur les lieux qu'en passant, mais en droit, il semble difficile d'enseigner d'une manière générale que le locateur perd son privilège du moment que le marchand vend des marchandises, et avant même que ces marchandises soient déplacées. Ce n'est qu'en isolant l'article 1623 qu^on pourrait le prétendre. Les règles de saine interprétation, à mon avis, nous obligent de lire cet article avec celui qui précède, et alors il n'y a qu'une question de fait à juger, savoir si les marchandises, lors de leur saisie, ne se trouvaient sur les lieux qu'en passant ou accidentellement.

(b) Remarquons ïçi que la seule intention H'enlever les effets n'est pas suffisante pour justifier une saisie, s'il n'y a pas de loyer d'échu: juge Archtbald. Chassé v. Desmarteau, R. J. Q., 14 C. S., p. 6s, et 5 R. de J., p. 198.

(c) Voy. en ce sens, Gadbois v. Macpherson, i R. de J.. p. 536, Tellier. J. Le premier paragraphe de l'article 953 du code de procédure

Le locateur peut donc, dans le délai prescrit, exercer son privilège sur les effets détournés, soit contre le locataire, s'ils sont encore en sa possession (a), soit contre le nouveau locateur, soit même contre un acheteur de bonne foi (&), ou un créancier qui les aurait reçus en nantissement. Cependant, si les effets qui ont été détournés ont été ensuite achetés de bonne foi dans une foire, marché, ou à une vente publique, ou d'un commerçant trafiquant en semblables matières ou dans une affaire commerciale quelconque, le locateur ne peut exercer son privilège sur ces effets qu'à la charge d'en rembourser au possesseur actuel le prix qu'ils lui ont coûté. Le privilège du locateur ne saurait, en effet, être traité plus favorablement que le droit de propriété; or, le propriétaire d'une chose volée ne peut en évincer le possesseur actuel sans lui rembourser le prix qu'elle lui a coûté lorsqu'il l'a achetée dans les circonstances que je viens de mentionner (art. 2268).

qui s'ajoute naturellement à Tarticle 1623 du code civil que je viens de citer, déclare d'ailleurs spécialement que les effets saisis par droit de suite doivent avoir été déplacés sans le consentement du locateur. Cet article 953 du code de procédure se lit ainsi qu'il suit:

953. " Il peut également suivre et saisir ailleurs, même pour les " sommes non encore exigibles, les effets mobiliers qui garnissaient la " maison ou les lieux loués, lorsqu'ils ont été déplacés sans son consen- "tement, dans les huit jours qui suivent ce déplacement

"La saisie par droit de suite, doit être signifiée au nouveau loca- " teur, qui doit être mis en cause pour la voir déclarer exécutoire."

(a) D'aprèii certaines décisions, le délai de huit jours ne serait imposé avec rigueur que lorsque les droits des tiers sont en question; entre le locataire et le locateur, le droit de suite continuerait d'exister après l'expiration de ce délai, surtout s'il y a eu enlèvement frauduleux, (yoy. en ce sens les décisions suivantes: Mondelet v. Power, I L.C.J., p. 276, cour supérieure; Serrurier v. Lagarde, 13 L.C.J., p. 252, Torrance j.; juge Badgley, Beaudry v. Radier, 10 L.CJ., p. 202; juge Caron, Thouin v. Rosaine.7 L.N., p. ^7; juge Delorimier, Hart v. Lachapellc, R.J.Q., 12 C.S., p. 428). Toutefois, je crois qu'on doit plutôt s'en tenir à la lettre de la loi, et que le privilège du locateur est absolument éteint, même à l'encontre du locataire, s'il n'est pas exercé dans les huit jours du déplacement des effets; en ce sens, juge Mathieu, Léveillé v. Couillard, 14 R. L., p. 653; juge Doherty, Cuddy v. Kamm, R. J. Q.. 9 C. S., p. 32. Le juge Madiieu a même décidé que si le délai expire un dimanche, la saisie faite le lundi devra être renvoyée comme tardive: Strachan v. Depahe, R. J. Q., 3 C. S., p. 41a Mais il suffit que la saisie soit pratiquée dans le délai, lors même que le bref n'a été signifié au défendeur qu'après l'expiration des huit jours: juge Doherty, Beaulieu v. Philip ps, R. J. Q., 2

(b) Quand les huit jours sont expirés, le locateur qui n'a pas exercé son droit de suite n'a aucun recours sur les effets vendus par le locataire: juge Torrance, Archibald v. Shaw, 14 L. C. J., p. 277. Bien plus, si le locateur a eu connaissance de la vente faite par le loca-

Bien plus, si les effets qui se trouvent sur la propriété louée consistent en marchandises, et sont en conséquence destinés d'après leur nature à être vendus, le locateur ne pourra exercer son privilège sur ces effets, à rencontre d'un tiers de bonne foi auquel ils auront été effectivement venBus et livrés par le locataire (art. 1623) : le locateur sera présumé en avoir tacitement autorisé l'aliénation et le déplacement, puisqu'il savait d'avance qu'ils devaient avoir lieu (a).

Si le droit de suite du locateur ne pouvait être exercé que pour le recouvrement du loyer échu, il serait toujours au pouvoir du locataire d'en éluder l'exercice en détournant les effets de la propriété louée plus de huit jours avant l'échéance d'un terme de loyer. C'est pourquoi la loi permet au locateur d'exercer son droit de suite même pour les sommes non encore exigibles ; l'article 953 du code de procédure, cité supra, note (r), p. 287, le déclare expressément, et nos tribunaux l'ont souvent décidé (6). D'ailleurs l'article 1092 du code civil empêche le débiteur de réclamer le bénéfice du terme lorsqu'il a par son fait diminué les sûretés qui appartiennent à son créancier (f).

Il reste à observer que le but de la loi, en accordant au locateur le droit de suite, n'est pas d'enlever au locataire tout droit de disposer des effets qu'il apporte sur la propriété louée, et le locateur ne peut les saisir par droit de suite, slls sont remplacés par d'autres de valeur égale ou par des sûretés, ou s'il en reste suffisamment pour garantir le loyer (J).

taire à un sous-locataire, il perd tout privilège» après huit jours, sur les effets vendus, pour les arrérages de loyer dûs par le locataire, bien qu'il n'y ait pas eu de déplacement des effets: juge DeLorimier, La Banque du Peuple v. Marquis, R. J. Q., 12 C S., p. 378

(a) La dernière partie de l'article 1623 ne s'applique pas seulement aux ventes de marchandises en détail, mais à toutes ventes faites dans le cours du commerce; ainsi, le locateur ne peut saisir par droit de suite un fonds de commerce qui a été endommagé par un incendie et qui a été acheté en bloc par un tiers de bonne foi, qui en a pris livraison: cour de revision, Ligget v. Viau, R. J. Q., 18 C. S., p. 201.

(b) Voy. en ce sens: cour d'appel, Aylwin & Gilloran, 4 L. C. R., p. 360; cour supérieure. Boulanger v. Doutre, 4 L. C. R., p. 170: juge Berthelot, Houle v. Godère, 18 L. C. J., p. 151 ; juge Torraiice^^ Joseph y. Smith, 3 L. N., p. 115; juge Davidson, R. J. Q., 2 C. S., p. 500; juge Doherty, Inglis v. (yConnor, R. J. Q.. 4 C. S., p. 88.

(c) D'après le juge Casault, Samfson v. Boucher, 6 Q. L. R.. p. 384. la saisie est déclarée tenante jusqu'à la fin du bail si le loyer n'est pas auparavant payé, ou si le bail n'est pas auparavant résilié.

(d) Pothier, Louage, n" 268. Vov., Black v. Edwards. 29 L. C. J., p. 246, cour de revision; Rousseau & Archibaldj R. J. Q., 12 B. R., p. 14» cour d'appel. Voy., aussi, infra, l'explic. de l'art. 1624- 1®.— Les effets d'un sous-locataire doivent être pris en compte lorsqu'on veut sa-

III. Du droit d'action du locateur, et de la saisie-gage* rie. — ^L'article 1624, qui envisage à la fois les différents aspects sous lesquels peut se présenter le recours en justice du locateur, contient les dispositions suivantes:

1624. " Le locateur a droit d'action suivant le cours ordî- " naire de la loi, ou par procédure sommaire, tel que réglé au •* code de procédure civile :

" I. Pour résilier le bail: Premièrement: Lorsque le loca- •' taire ne garnit pas les lieux loués, si c'est une maison, de ** meubles-meublants ou effets mobiliers suffisants, et, si c'est ** une ferme, d'un fonds de bétail et d'ustensiles suffisants ** pour garantir le loyer tel que requis par la loi, à moins qu'il " ne soit donné d'autres sûretés ; Deuxièmement : Lorsque le ** locataire détériore les lieux loués ; Troisièmement : Lorsque " le locataire emploie les lieux loués pour des fins illégales ou *' contraires à la destination pour laquelle ils avaient évidem- ** ment été loués ;

" 2. Pour rentrer en possession des lieux loués dans tous les ** cas où il y a cause de résiliation, et lorsque le locataire con- *' tinue de les occuper contre le gré du locateur, plus de trois " jours après l'expiration du bail, ou sans payer le loyer sui- " vant les stipulations du bail, s'il y en a un, ou suivant ** l'article 1608 lorsqu'il n'y en a point ;

" 3. Pour le recouvrement de dommages-intérêts à raison '' d'infractions aux obligations résultant du bail ou des rela- ** tions entre locateur et locataire.

" Il a aussi droit de joindre à une action pour les fins ci-des- " sus spécifiées une demande pour le loyer avec ou sans saisie- " gagerie. ainsi que l'exercice du droit de suite, lorsqu'il en est ''besoin (a)."

Disons d'abord que toutes les actions qui résultent des rapports entre locateur et locataire son rangées dans la catégorie des matières sommaires et sont soumises à un mode particulier de procédure, plus expéditif, dont l'emploi n'est cependant

voir s'il reste suffisamment d'effets pour garantir le loyer; cour de revision, Vinettc v. Panneton, M. L. R., 5 S. C. p. 318. C'est au bailleur à prouver qu'il ne reste pas suffisamment d'effets: juRc Monk, Tracey v. Lasure, 10 L. C. J., P. 256.

(a) Cet article a été pris dans nos statuts (statuts refondus du Bas- Canada, ch. 40, s I ) . Le code Napoléon ne contient pas d'article correspondant, mais les mêmes droits d'action sont en substance accordés, en France, au locateur, soit par l'effet de diverses dispositions particulières, soit par l'application des règles générales du droit. Cest ainsi que les articles 1729, 1752 et 1766 C. N. permettent au locateur, suivant les circonstances, de faire résilier le bail dans les cas dont s'occupe le premier paragraphe de notre article 1624.

que facultatif (art. 1624 et 1641 du code civil, et art. 1150 et 1162 du code de procédure). Le délai d'assignation, entre locateur et locataire, est en particulier très court (art. 11 53 C. P. C). La loi considère de plus que la matière est urgente; en conséquence, elle peut être instruite et jugée en vacance, lors même qu'il y a constestation (art. 15, § i, C. P. C). Il convient d*ajouter que, dans les causes entre locateurs et locataires, la classe d'action et les frais qui s'y rattachent, ainsi que la compétence du tribunal, sont déterminés par le montant du loyer ou des dommages en litige, et non pas par la valeur du contrat, lors même que la résiliation en est demandée (art. 11 52, C. P. C). On a voulu ainsi rendre moins considérables les frais dont serait passible la partie en faute.

Remarquons aussi que le droit d'action que la loi accorde au locateur, lui est accordé non pas en sa qualité de propriétaire, mais en sa qualité de locateur (a). C'est pourquoi non seulement le propriétaire qui loue la maison qui lui appartient, mais aussi l'usufruitier, ou le possesseur, qui loue la maison dont il a l'usufruit ou la possession, sont investis de ce droit d'action contre leur locataire (&).

La première cause pour laquelle le locateur peut demander la résiliation du bail est lorsque le locataire d'une maison ne la garnit pas de meubles meublants et effets mobiliers suffisants, ou lorsque le locataire d'une ferme ne la garnit pas d'un fonds de bétail et d'ustensiles suffisants pour garantir îe loyer tel que recuis par la loi, à moins que le locataire, dans l'un ou l'autre cas, ne fournisse au locateur une autre sûreté, telle qu'une hypothèque ou un gage.

Mais que doit-on entendre par les mots " meubles meublants ou effets mobiliers suffisants", et par les mots " fonds de bétail et ustensiles suffisants pour garantir le loyer tel que requis par la loiT

Disons d'abord que ces derniers mots : "tel que requis par la loi", de l'article 1624, n'ont rapport qu'à la suffisance du fonds de bétail et des ustensiles qui doivent garnir une ferme ; en etfet le code n'explique aucunement de quelle quantité de meubles la propriété louée doit être g^arnie lorsque c'est une maison, si ce n'est qu'il dit que cette quantité doit être suffisante, tandis que l'article 1647 explique que le locataire d'une ferme " est tenu de garnir l'héritage des bestiaux et ustensiles néces- " saires à son exploitation". De là nous pouvons conclure

(a) Il en est de même pour le privilège que la loi accorde au locateur sur les meubles du locataire (Pothier. Louage, n® 231).

(b) Voy., supra, p. 227, ce qui est en texte, et la note b.

que les bestiaux et ustensiles que le locataire d'une ferme est obligé d'apporter sur la ferme pour garantir le loyer sont ceux seulement qui sont nécessaires à son exploitation ; et pas davantage. Mais de ce que le loyer de la ferme est aussi garanti par les fruits produits pendant le bail (art. 1620), il résulte que le fermier est tenu de cultiver Théritage avec le soin et Thabileté raisonnables (art. 1647) , afin que les fruits puissent fournir au locateur une garantie suffisante, et le bail pourra être résilié, si le fermier ne remplit pas cette obligation

Quant à Tobligation qui pèse sur le locataire de garnir la propriété louée de meubles suffisants, lorsque c'est une maison (b), il est évident que cette suffisance s'envisage en égard au loyer que la locataire s'est engagé à payer, puisque ce loyer est la considération principale que le locateur a en vue lorsqu'il loue sa maison, et puisque la garantie sur les meubles est souvent ce qui le détermine à louer. Mais faut-il que les meubles apportés dans la maison soient suffisants pour assurer le montant du loyer pendant toute la durée du bafl? Plusieurs auteurs modernes sont d'opinion qu'il suffit en général que les meubles puissent répondre du terme courant ou du terme à échoir, augmentés des frais de saisie et de vente (c). Mais je crois qu'aucune règle absolue ne peut être établie sur ce point ; le code, ne s'étant pas expliqué, s'en est remis aux tribunaux, qui devront consulter toutes les circonstances, telles que le prix du bail, sa durée, la condition du locataire et la destination des lieux loués ; en somme, pour savoir si les lieux loués sont suffisamment garnis de meubles pour répondre du loyer, il faut s'attacher à connaître ce sur quoi à dv, compter le locateur, plutôt qu'à calculer si le mobilier peut répondre de tel ou tel nombre de termes (d).

(a) Quant à la maison qui se trouve sur la ferme, et ses dépendances, le fermier devra les garnir de meubles suffisants, comme je vais l'expliquer, de la même manière qu'un simple locataire de maison.

(b) Par le mot maison l'article 1624 entend tout bien-fonds autre que les terres et fonds ruraux (art. 1645).

(c) Voy., en ce sens, les décisions suivantes: cour de revision» Lynch v. Reeves, 15 R. L., p. 148; juge Beaudry, Gareau v. Paquet, 14 L. C. J., p. 2671 juge Archibald, Lemoine v. Normandin, 10 R. de J., p. 420.

(rf) Duvergier, Louage, t. 2, n* 16; Baudry-Lacantinerie, Précis, t. 3, n® 705. Voy., aussi les décisions suivantes: juge Gagné, Donahue V. DelaBigne, 2 R. de J., p. 132; juge Tessier, Deslauriers v. Lambert, I Q. L. R., p. 365; juge Bourgeois, Longpré v. Cardinal, M. L. R., 3 S. C. p. 28.

Les tribunaux se montreront plus rigoureux quand le locataire enlève des lieux loués une partie des meubles sur lesquels le locateur a compté. Enfin, lorsque le locataire ne vient pas occuper les lieux loués, et ne donne pas d'autres sûretés, il est évident que le locateur peut faire résilier le bail.

En expliquant les articles de la section suivante (art 1626 et suiv.) je parlerai des deux autres causes pour lesquelles, suivant le premier paragraphe de l'article 1624, le locateur peut faire résilier le bail, savoir lorsque le locataire détériore les lieux loués, et lorsqu'il les emploie pour des fins illégales ou contraires à la destination pour laquelle ils avaient évidemment été loués (a).

Les trois causes de résiliation que mentionne le premier paragraphe de l'article 1624 ne sont pas les seules pour lesquelles le bail peut être résilié à la demande du locateur; le deuxième paragraphe du même article en mentionne une quatrième, celle qui résulte du défaut de payer le loyer (&). Cette cause de résiliation est celle qui se présente le plus fréquemment dans la pratique. La résiliation du bail peut être demandée lorsque le locataire est en défaut de payer Te loyer suivant les stipulations du bail, s'il y en a un, (r), ou pour un terme excédant trois mois, s'il n'y en a point, c'est-à-dire si le locataire occupe les lieux par simple tolérance du propriétaire (art. 1608) (d). Remarquons toutefois que, lorsque la résiliation du bail est demandée pour cette cause, le locataire peut l'éviter en payant le loyer dû, avec l'intérêt et les frais, en tout temps avant le jugement (e) ; mais le tribunal ne peut lui

(a) Cts deux causes de résiliation se rattachent, la première, à Toblifçation du locataire de veiller à la conservation de la chose louée, «Ma deuxième à son obligation de se servir de la chose louée stiivant sa destination.

(b) Outre ces quatre causes de résiliation, on peut dire que le locateur a en général le droit de résilier le bail, suivant les circonstances, lorsque le locataire enfreint quelqu'une des obligations qui lui sont imposées par la loi ou par les clauses particulières du contrat Voy., en ce sens les décisions suivantes: Gill, j., Cie d'imprimerie de la Minerve V. Berihiaume, M. L. R., 7 S. C, p. 114; juge Loranger, Cairns V. Poulette, 6 R. L, p. 3 ; cour de revision. Tessier v. Rousseau, 15 Q. L. R., 0. .307.

(c) Mais une action intentée le jour même où le loyer devient dû serait prématurée : cour d'appel, Donaldson & Charles, 27 L. C. J., p. 87.

(d) J'ai dit, supra, p. 276, que l'article 1089 du code de procédure accorde au locateur un moyen expéditif de se débarrasser, le plus souvent sans frais, d'un locataire qui ne paie pas son lojrer, et dont les meubles sont insuffisants pour en garantir le paiement.

(e) Cependant s'il est stipulé dans le bail que la résolution aura lieu de plein droit par le déniut de payer le loyer au temps fixé, cette

accorder aucun délai pour faire ce paiement. C'est ce que porte, dans les termes suivants, l'article 1625, qui énonce une règle semblable à celle qui a lieu en matière de vente :

1625. " Le jugement qui résilie le bail a défaut de paiement " du loyer est rendu de suite sans qu'il soit accordé aucun " délai pour le paiement. Néanmoins le locataire peut, en "tout temps avant la prononciation du jugement, payer le " loyer avec l'intérêt et les frais de poursuite, et éviter ainsi " la résiliation (a)."

Dans tous les cas où le locateur peut demander la résiliation du bail, il peut en même temps demander que la possession des lieux loués lui soit remise, c'est-à-dire que le locataire soit condamné à quitter les lieux dans un bref délai et à en remettre la possession au locateur, et qu'après ce délai le locataire soit expulsé des lieux et ses meubles jetés sur le carreau, à l'exception que ceux qui peuvent avoir été saisis par le locateur (&).

L'expulsion du locataire peut être demandée, dans la même forme, lorsqu'il continue d'occuper les lieux contre le gré du locateur plus de trois jours après l'expiration du bail; c'està-dire que le locataire a un délai de trois jours pour vider les lieux après l'expiration du bail, et à l'expiration ^ du troisième jour de grâce il doit avoir complètement déménagé, sinon il est passible d'expulsion (c).

clause doit avoir son effet: cour d'appel, Richard v. Fabrique de Québec, S. L. C. R., p. 3. S'il est dit que le bail sera résolu de plein droit au cas de poursuite, le locataire ne sera pas dépossédé s'il a offert le loyer avant la poursuite: Fabrique de Trois-Pistoles & Bélanger, 12 Q. L. R., p. 189, cour d'appel.

(a) Le code Napoléon ne contient pas d'article correspondant, au titre Du contrat de louage. Dans l'ancien drqit, les tribunaux avaient la faculté d'accorder au locataire en matière de bail, comme à l'acquéreur en matière de vente, un certain délai pour payer le loyer ou le prix de vente, avant de prononcer la résiliation du contrat, et nous savons que le code Napoléon (art. 1655) leur a conservé cette faculté en matière de vente. Mais l'esprit de notre droit veut que les contrats soient maintenus dans leur intégrité, et notre article 1625, cpmme notre article 1538, a été adopté pour affirmer cette règle.

(b) Le délai d'expulsion reste à la discrétion du tribunal (art. 1160 C. P. C), mais, à Montréal du moins, il est ordinairement fixé à trois jours a compter de la signification du jugement. Si le locataire n'obéit pas au jugement, le jugement est exécuté au moyen d'un bref de possession (voy., art. 610 et 611 C. P. C).

(c) Pendant les trois jours le locataire nouveau n'a pas le droit de rentrer dans les lieux par force, ni d'intervenir dans le déménagement du locataire sortant : juge Doherty, Béliveau v. Burel, R. J. Q., 12 'C. S., p. 36a

Le locateur a aussi un droit d'action pour recouvrer du locataire les dommages-intérêts résultant d'infractions par ce dernier aux obligations qui lui sont imposées par le bail ou par la loi. Ces dommages-intérêts comprennent en général toute perte résultant de la faute du locataire ; si donc le bail est résilié, pour quelque faute du locataire, ce dernier est tenu envers le locateur, en sus de toute perte pouvant résulter d'un abus de jouissance, de payer les dommages-intérêts à raison de la perte des loyers pendant le temps nécessaire à la relocation (a). L'article 1637 contient sur ce point une disposition spéciale, dont voici le texte:

1637. " Au cas d'expulsion, ou de résiliajion du bail pour " quelque faute du locataire, il est tenu de payer le loyer jus- ''qu'à l'évacuation des lieux, et aussi les dommages-intérêts " tant à raison de la perte des loyers pendant le temps néces- " saire à la relocation, que pour toute autre perte résultant de "l'abus du locataire (&)."

Les mots "pendant le temps nécessaire à la relocation" ne doivent pas être entendus en ce sens que le locataire est tenu de la perte des loyers jusqu'à la relocation effective, mais seulement qu'il est tenu de la perte des loyers pendant le temps reconnu nécessaire pour la relocation, temps que les juges doivent déterminer d'après les circonstances et la nature de la cho-

(a) Quant au tiers qui n'a cautionné que le paiement des loyers, le jufçe Mathieu a décidé que lorsque le bail est résilié- à la demande du locateur pour une cause étrangère au paiement des loyers, la caution n'est tenue que des termes de loyer échus avant la demande en résiliation: Burland v. Valiquette, R. J. Q., 24 C. S., p. 94- Voy. dans le même sens, le jugement du juge Pagnuelo, Casey v. Janvier, R. J. U.. 16 C. S., p. 43.

(&^ Bien que l'effet de l'article 1760 du code Napoléon, correspondant, soit en réalité le même que celui de notre article, sa rédaction est défectueuse en ce qu'il dit que le locataire est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation. En effet le bail dont la résiliation est prononcée n'existe plus, et il ne peut être question d'en payer le prix; c'est pourquoi un locateur ne peut demander en même temps la résiliation du bail et les loyers à venir (juge Champagne, Voyer v. Pelletier, 13 L. N., p. 107) ; réciproquement, le locateur ne peut demander une somme à titre de dommages pour tenir lieu des loyers futurs à moins de conclure à la résiliation du bail (même juge, Atniot v. Bonin, R. J. Q., 23 C. S., p. 42). Le locataire qui continue d'occuper les lieux après la résiliation du bail est tenu de payer la valeur de cette occupation jusqu'à l'évacuation des lieux, et cette valeur ne peut être autre que celle qu'il avait reconnue par le bail. Il est donc plus exact de dire que le locataire est tenu de payer le loyer jusqu'à l'évacuation des lieux, et les dommages-intérêts représentant la perte des loyers, après cette évacuation, pendant le temps nécessaire à la relocation. Cest la rédaction qu'ont adoptée nos codifîcateurs.

se louée (a). S'il est en preuve que le locateur peut relouer sur le champ, le locataire ne sera donc tenu que du loyer jusqu'à révacuadon des lieux, et non de la réparation éventuelle à raison de la perte des loyers, qui, dans ce cas, se trouverait sans objet. Mais il est à remarquer que l'indemnité due par le locataire, une fois fixée par le tribunal, doit être acquittée intégralement, alors même que le propriétaire trouverait, aussitôt après, un locataire, à moins que le jugement n'accorde spécialement au locataire expulsé le droit de répéter du locateur toute somme que ce dernier pourrait percevoir pendant la période qui correspond à l'indemnité.

La résiliation {^r la faute du locataire, dont parle l'article 1637, n'est pas seulement la résiliation en justice. Si le locataire abandonne les lieux, et si le locateur les reloue, il y a résiliation tacite par la faute du locataire et ce dernier est tenu aux dommages résultant de la perte des loyers avant la relocation: juge Mathieu, Jodoin v. Demers, R. J. Q., 24 C. S., p. 189, et 9 R. de J., p. 518; (voy., aussi, La$ui and Loan Co. V. Long, 20 R. L., p. 135, Bélanger J. ; dans cette dernière cause le juge a accordé au locateur la différence entre les loyers perçus des nouveaux locataires et ceux stipulés au bail).

Il va sans dire que lorsque l'expulsion du locataire est demandée parce qu'il continue d'occuper les lieux, malgré le locateur, après l'expiration du bail, il est tenu de payer le loyer jusqu'à son expulsion effective ou jusqu'à ce qu'il ait remis la possession des lieux. Il peut être tenu aussi des dommages résultant pour le locateur de cette jouissance intempestive et forcée.

Enfin l'article 1624 autorise le locateur à joindre à son action en résiliation, en expulsion, ou en dommages-intérêts, une

(a) En matière de baux de maisons situées dans une ville, le locateur a coutume de demander, et nos tribunaux, sur preuve suffisante accordent généralement, en même temps que la résiliation du bail, et en sus du loyer échu lors de la demande, un montant égal à trois mois de loyer, tant pour le loyer jusqu'à l'évacuation des lieux que pour les dommages-intérêts résultant de la perte des loyers (voy. Lemay v. Kandstein, 2 R. de J., p. 421 Pagnuelo, j.) ; ceci, bien entendu, s[il reste, lors de la demande, trois mois, ou plus, à courir sur le bail. Mais cette règle est loin d'être absolue. Des cas spéciaux peuvent se présenter. Tout ce qu'on peut dire, c'est qu'en généra] le locateur qui choisit de résilier le bail, et de reprendre la possession des lieux loués, ne peut en même temps se faire payer toul Ip loyer sous forme de dommages (juge Doherty, Joseph v. Penfold, R. J. Q., 10 C. S., p. 152). Dans le cas d'un bail de plusieurs années on tiendra compte du droit que pouvait avoir le locataire de mettre fin au bail par un avis chaque année: cour de revision. Staff ord v. Joseph, 4 L. N., p. SI.

demande pour te loyer, avec ou sans saisie-gagerie ou saisiegagerie par droit de suite, et même, ajoute l'artide 1152 du code de procédure, avec arrêt en la possession du locataire ou des tiers, ou saisie-revendication des meubles loués. Par Tarrêt dont parle le code de procédure il faut entendre non seulement Tarrêt-simple et l'arrêt en mains tierces, mais aussi la saisie-conservatoire, car il est bien entendu que ta loi en concédant au locateur le recours de la saisie-gagerie, qui n'est d'ailleurs qu'une espèce d'arrêt conservatoire, ne lui a pas interdit l'emploi des autres mesures provisionnelles dans les cas qui peuvent le permettre (a). Quant à la saisie-revendication, en matière de bail de meubles, elles tient lieu de l'expulsion en matière de bail d'immeubles, et elle est accordée au propriétaire des meubles loués pour en recouvrer la possession lorsque le locataire est en défaut de les rendre, après l'expiration du bail, ou de remplir toute autre obligation résultant du bail ou à lui imposée par la loi (&). Il nous reste à dire ce qu'est la saisie-gagerie.

Saisie-gagerie. La saisie-gagerie est un acte judiciaire par lequel le locateur, dans l'exercice de son privilège, fait saisir les effets qui y sont sujets et qui sont sur les lieux loués, ou dans les huit jours qui suivent leur enlèvement. Je tire cette définition de l'article 1623 du code civil, cité supra p. 286 (c).

La saisie-gagerie est rangée par le code de procédure parmi les mesures provisionnelles. Elle est donc plutôt un arrêt qu'une exécution, et elle permet seulement au locateur de mettre sous la main de la justice, hors des conditions ordinaires, c'est-à-dire avant jugement, les effets qui sont sujets à son

(a) Voy., en ce sens: c;our d'appel, Auld & Laurent, 8 L. C. J., p. 146; juge Jette, Lyman v. McDiarmid, ô L. N., p. 162; juge Pagnuelo, Macdonald v. Meloche, R. J. Q., 11 C. S., p. 318. Certaines circonstances peuvent même donner droit au captas contre le locataire: juge Jette. Mitcheson v. Burnett, R. J. Q., 2 C. S., p. 260. (Voy., toutefois. O'Bricn v. La jeunesse, 2 R. C, p. 482, Mackay, J.).

Si la procédure comporte saisie ou arrêt d'effets détournés, le privilège du locateur ne subsiste toutefois qu'à la condition que la procédure ait lieu dans le délai de huit jours à compter de Tenlèvement

(6) La convention portant que le locateur aura droit d'enlever les meubles, sans procédures judiciaires, ne l'autorise pas à faire justice à lui-même et à enlever les meubles de force, lorsqu'il y a objection de la part du locataire: ju«:e Lorancrer, Gaf^non v. Viau, R. J. Q.. 14 C. S., p. 429. Voy. aussi Lucas v Bernard, R. J. Q., 5 C. S., p. 529, Cimon, J.

privilège ; mais il faut qu'il en fasse ordonner la vente par la justice (a) .

Les articles 952 et 953 du code de procédure, qui s'ajoutent naturellement à l'article 1623 du code civil, se lisent comme suit :.

952. ''Le propriétaire ou locateur peut faire saisir pour " loyers, fermages et autres sommes exigibles en vertu du *' bail, les effets et fruits sujets à son privilège qui se trouvent ** dans la maison et les bâtiments ou sur la terre loués {b)"

953. " Il peut également suivre et saisir ailleurs, même *' pour les sommes non encore exigibles, les effets mobiliers *' qui garnissaient la maison ou les lieux loués, lorsqu'ils oai *' été déplacés sans son consentement, dans les huit jours *• qui suivent ce déplacement.

** Lai saisie par droit de suite doit être signifiée au nouveau locateur, qui doit être mis en cause pour la voir déclarer exécutoire." (c).

(a) Le locateur nt peut exercer son privilège que dans les formes et règles prescrites par la loi; il n'a aucun droit de rétention sur les meubles qui garnissent les lieux loués; le consentement du locataire n'est pas suffisant pour permettre au locateur, qui a pris possession des effets, et qui les a enlevés de la maison louée, de conserver son privilège après les huit jours du déplacement, s'il ne les a pas fait saisir- ?ager comme le décrète la loi; le consentement du locataire ne peut affecter les droits des tiers; il ne peut avoir d'effet qu'entre lui et le locateur: juge H. T. Taschereau, The Shoc Wirc Grip Co. v. La ville de Terrebonne, 7 R. de J., p. 540; juge Casault, Heam v. Vâsina, 6 Q. L R., p. 93; juge J. T. Taschereau. Gagnon v. Hayes, 15 L. C R., p. 170; jupe Pagnuelo, L'Ordre des Forestiers Catholiques, y St-Martin, R. J. Qm 15 C. S., p. 30; juge Mathieu, Emmans v. Savage, R. de J., p. 470 et R. J. Q., 24 C. S., p. 104; juge Doherty, Jaekson v. Cuthbert, 8 L. .N.. p. 68; juge Champagne, Fauteux v. JVaters, 12 L. N., p. .275: même juge, Leblanc v. White, 13 L. N., p. 69. Les "effets que le locataire sortant a laissés sur les lieux, en la possession du locateur, demeurent responsables pour le loyer: juge Wurtele, Williams Manufg. Co. v. IVillock, 13 L. N.. p. 145.

(6) Les mots ** et autres sommes exigibles en vertu du bail** comprennent les dommages-intérêts réclamés par le locateur.

Le locateur qui exerce une saisie-gagerie dans le cas prévu par la loi n'encourt aucune responsabilité quel que soit le motif qui le fait agir ainsi: cour d'appel, David & Thomas, i L. C. J., p, 6g.

(c) La cour d'appel a autrefois décidé, dans ime cause de Wilson 8r Rafter, 2 L. N., p. 211, que la règle énoncée dans le dernier alinéa de l'article 953 C. P. C. ne s'applique qu'au nouveau locateur, et qu'en conséquence il n'est pas nécessaire qu'une saisi'e-gagerie par dVoit de suite pratiquée entre les miiii.s par exemple, d'une personne qui prétend avoir acheté les effets, soit signifiée à cette dernière. Mais, en présence de l'article 677 du code de procédure, qui s'occupe d'un cas assez analogue, il semble difficile d'accueillir l'opinion énoncée dans ce jugement; je. suis, au contraire, d'avis que la saisie-gageric par droit de

La saisie se fait comme dans le cas d'exécution d'un jugement (art. 954 C. P. C).

Lorsque le locateur a fait saisir-gager les meubles de son locataire pendant que ce dernier était dans sa maison, doit-on décider qu'il est tenu de faire une saisie par droit de suite, ou de notifier le nouveau locateur pour empêcher celui-ci d'acquérir un privilège, si le locataire, resté en possession des meubles, les a transportés dans une autre^ maison louée par lui, pendant qu'ils étaient sous saisie? lit juge Doherty, Chaussé v. Christin dit St-^Amour, R. J. Q., 3 C. S., p. 40, a décidé que la saisie par droit de suite est inutile en ce cas, et que le nouveau locateur n'acquiert pas de privliège, lors 'même qu'il n'a pas été notifié de la saisie (voy. aussi, dans le même sens, une ancienne cause de Gagnon v. McLeish, 2 R. de L., p. 440). Toutefois, dans une cause de Johnson & Bonnet, 7 L. C. R., p. 80, la cour d'appel a donné préférence au nouveau locateur, dans un cas semblable, vu qu'une saisie-gagerie par droit de suite n'avait pas été praftiquée. Mais, dans cette cause, le premier locateur n'avait pas procédé avec diligence sur sa saisie.

SECTION in. — DES OBLIGATIONS ET DES DROITS DU LOCATAIRE.

§ I. — Des obligations du locataire.

Les principales obligations dont le locataire est tenu, par la nature du contrat, sans qu'il soit besoin de stipulations particulières, sont énoncées dans les termes qui suivent par l'article 1626:

1626. " Les principales obligations du locataire sont :

" I. D'user de la chose louée en bon père de famille pour " les fins seulement auxquelles elle est destinée suivant les con- " ditions et là destination du bail.

'* 2. De payer le loyer de la chose louée (a)."

suite pratiquée entre les mains de celui qui a acheté les effets ou qui les a reçus "en gage doit lui être signifiée et qu'il doit être mis en cause pour la voir déclarer exécutoire. Si l'article 953 C. P. C. ne parle que du nouveau locateur, c'est qu'en ce cas la saisie est pratiqu'^e entre les toains du locataire lui-même, et que le nbuveau locateur doit en être averti a^n d'empêcher l'acquisition d'un nouveau privilège au préjudice du premier.

(a) Cet article ne diffère de l'article correspondant du code Napoléon (1728) que par sa rédaction.

J'ai expliqué supra, pp. 291 et suiv., que le locataire est aussi tenu, par le seul effet de la loi, de garnir les lieux loués de meubles et effets suffisants pour garantir le loyer (art. 1624).

Le locataire est en outre tenu de remplir les obligations qui résultent des clauses particulières du bail.

Il me reste maintenant à parler des obligations que mentionne l'article 1626.

I. — De robligati<« d'user de la chose louée en bon père de famille. — En vertu de cette obligation le locataire doit: I* Se Servir de la chose louée suivant sa destination; 2* veiller à sa conservation; 3* la rendre, à l'expiration du bail, dans la même condition qu'elle lui a été livrée, sauf les changements causés par vétusté ou par force majeure.

Le locataire doit d'abord:

I* 5*^ servir de la chose suivant sa destination. — ^Lorsque les clauses du bail déterminent la destination de la chose, le locataire ne peut se servir de la chose que pour l'usage expri* mé par le bail. Par exemple, si, voulant bonifier un champ, je l'ai donné à ferme à un laboureur, afin qu'il y fasse du sainfoin et de l'avoine, il ne lui est pas permis d'y semer de Torge on d'autres grains.

Lorsque la destination de la chose n'est pas exprimée par le bail, elle doit être déterminée d'aprè$ les circonstances. L*usage auquel la chose est de sa nature destinée, et auquel le locateur a coutume de la faire servir, est la principale circonstance à considérer. Si donc je donne à loyer une maison qui a toujours été occupée bourgeoisement, je suis censé la louer pour servir d'habitation seulement, et il ne sera pas permis au locataire d'y établir, par exemple, une auberge. La profession du locataire est aussi une circonstance importante à envisager, et si j'ai loué ma maison 9 un serrurier, connu pour tel ou désigné comme tel dans le bail, je suis censé la lui avoir louée pour la faire servir à tout ce qu'exige sa profession, à moins que d'autres circonstances ne tenaent à démontrer qu'elle ne devait pas servir à cet usage. Ces circonstances, bien entendu, sont laissées à l'appréciation du tribunal.

Il est sous-entendu, dans toute location, que les lieux loués ne doivent servir que pour des fins licites; l'emploi des lieux loués pour des fins illégales ou immorales est donc considéré comme un changement de destination, lorsque d'ailleurs le

locateur a ignoré que telle devait être la destination des lieux par le locataire (a).

Lorsque le locataire emploie les lieux loués pour des fins illégales, ou contraires à la destination pour laquelle ils avaient évidemment été loués, le locateur peut demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, avec dommages-intérêts (art. 1624).

Ces mots de l'article 1624: " contraires à la destination pour laquelle i's avaient évidemment été loués", font bien voir que la résiliation du bail ne peut être prononcée, hors le cas toujours grave d'un emploi illégal ou immoral des lieux, que lorsque le changement de destination dont .le locateur se plaint comporte une certaine gravité, suivant les circonstances (&), c'est-à-dire lorsqu'il constitue une violation directe et évidente de la lettre ou de l'esprit du contrat (c).

2* Le locataire doit veiller à la conservation de la chose louée. — Le locataire doit apporter à la conservation de la chose louée lai même attention qu'un propriétaire soigneux apporterait à la conservation de sa propre cHose. Il est tenu en conséquence envers le\ locateur des dégradations et des /pertes qui arrivent à la chose louée pendant sa jouissance, soit par sa faute, soit par celle )des personnes dont il répond, c'est-à-dire de personnes qui habitent les lieux loués, telles que ses do-

(a) Voy. en ce sens: juge Mackay, Beaudry v. Champagne, 12 L. C. J., p. 288; juge Jette, The Life Association of Scotland v. Downie, 4 L N., p. 47; juge Archibald, Joseph v. St-Germain, R. J. Q., 5 C. S. p. 61. (Voy. aussi la cause de Provident Trust & Chapleau, R. J. Q.» 12 B. R., p. 451).

(6) Voy., en ce sens: juge Mousseau, Méthot v. Jacques, 7 L. N., V. 3S4. Le fait de fermer une boutique de boucher pendant un certain temps ne constitue pas un changement de destination, si lors du bail les lieux n'avaient pas une clientèle qui leur appartenait: juge Mathieu, LatreUlc v. Charpentier, 29 L. C. J., p. 233. On a jugé que le fait de transformer une résidence en un club, un magasin en un entrepôt, une salle de concert en un lieu de réunion pour TArmce du Salut, ou une boulangerie en une buanderie, autoriserait le locateur à demander la résiliation du bail : cour d'appel, Black & Dorval, 29 L. C. J., p. 326; cour de revision, Prévost v. Holland, R. J. Q., 15 C. S., p. 298; cour d'appel, Pignolct & Brosseau, M. L. R., 7 Q- B., p. 77» et 21 R. L., p. I ; juge Lemieux, Pcarson v. Potvin, R. J. Q., 25 C. S., p. 54.

(c) L'article 1729 du code Napoléon est moins restrictif, à cet égard, que notre article 1624, en effet» îl permet généralement au tribunal, suivant les circonstances, d'accorder la résiliation du bail lorsque "le "preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle "a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bail- " leur."

mestiques, ses enfants ou ses sous*Iocataires. C'est ce que portent, dans les termes suivants, les articles 1627 et 1628:

1627. ''Le locataire répond des dégradations et des pertes *' qui arrivent à la chose louée, pendant sa jouissance, à moins ** qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute."

1628. *' Il est aussi tenu des dégradations et des pertes qui '* arrivent par le fait des personnes de sa maison, ou de ses •* sous-locataires (a).

Comme on le voit, c'est au locataire à 'prouver que ni lui, ni les personnes dont il répond, ne sont en faute, et non pas au locateur à prouver que les dégradations et les pertes ont eu lieu par la faute du locataire ou des personnes dont il répond. Le locateur n'a qu'à prouver que les dégradations et les pertes sont *^ arrivées pendant la durée du bail, c'est-à-dire pendant la jouissance du locataire (&). En effet, si la chose qui m'appartient périt en tout ou en partie, entre les mains* d'une personne qui me la doit, d'une personne obligée à sa garde et à sa conservation, la cause de mon droit contre elle consiste dans l'événement qui a fait naître cette obligation: en prouvant l'existence de cet événement, je prouve mon droit. Mon débiteur se prétend-il libéré de son obligation, en tout ou en partie, en se fondant sur ce que la perte de la chose, ou d'une partie de la chose, est arrivée sans sa faute : il faut qu'il prouve sa libération, c'est-à-dire l'absence de faute de sa part. C'est là, du reste, l'obligation qui incombe à tout débiteur d'une chose certaine et déterminée (art. 1071, 1072, 1150 et 1200). Nous en trouverons un exemple notable à l'article 1629 (c).

Lorsque le locataire détériore les lieux loués, par son fait ou par le fait des personnes dont il répond, le locateur peut demander la résiliation du bail (d) et l'expulsion du locataire,

(a) Ces deux articles sont semblables aux articles 1732 et 1735 du code Napoléon, correspondants.

ib) Nous verrons tout à l'heure ce que disent les articles 1632 et 1633, quant à la preuve de la condition de la chose louée, au moment de l'entrée en jouissance du locataire.

(c) Remarquons que la loi n'oblige pas le locataire de préciser la cause de la perte. Il lui suffit de prouver que la cause de ta perte, quelle qu'elle puisse être, lui est étrangère. Dans la plupart des cas, cependant, il ne pourra faire cette preuve sans démontrer la cause de la perte totale ou partielle de la chose louée.

(d) Il en est de même si le locataire laisse la maison fermée et non chauffée en hiver, l'exposant à des détériorations; juRC Champagne, l'incent v. Samson, 13 L. N.. p. I39- Voy., aussi, Burland v. Munyon's Homéopathie Home, R. J. Q., 14 C. S., p. 411. Curran J.; dans cette cause, le locataire avait quitté les lieux et averti le locateur que Tcau était fermée ; plus tard des dommages arrivèrent par suite de la gc-

avec les dommages-intérêts, tant à raison de la résiliation du contrat que pour la perte résultant de Tabus de jouissance (art. 1624, 1637) (a). Mais il importe de remarquer ici que Tarticle 1624 ne permet pas au tribunal de prononcer la résiliation du bail dans tous les cas où la chose louée subit des dégradations par la faute du locataire. Il faut que les dégradations soient majeures, c'est-à-dire qu'elles soient de nature à porter atteinte à la substance même de la chose louée, en tout ou en partie. En un mot, suivant les termes de Tarticle 1624, il faut que le locataire détériore les lieux loués, et il ne suffit pas qu'il en modifie simplement la condition, car, dans ce cas, le préjudice n'est pas actuel, mais éventuel. En effet, comme nous le verrons tout à l'heure, ce n'est qu'à l'époque fixée pour la restitution de la chose louée, c'est-à-dire à l'expiration du bail, que se réalise l'obligation du locataire de la restituer dans la même condition qu'elle lui a été délivrée (art. 1632, 1633) ; en conséquence, les dégradations qui ne compromettent pas l'existence de la chose louée, en tout ou en partie, et, qui sont susceptibles d'être réparées avant la fin du bail, ne donnent ouverture à une action en faveur du locateur qu'à l'expiration du bail (&). Telles sont, par exemple, les déj^radations qui résultent du défaut de réparations locatives, c est-àdire de menues réparations dont le locataire est tenu (art. 1635) ; à moins cependant qu'elles soient de nature à causer une grave détérioration de la chose louée, auquel cas le préjudice est actuel. J'ajoute que dans tous les cas où le préjudice est actuel, le locateur peut, indépendamment de l'action en résiliation, porter une action en dommages-intérêts, même avant la fin du bail {c),

léc et on constata que Tcau n*avait pas été fermée; le locataire fut tenu responsable des dommages.

(a) Le locataire pourrait même être poursuivi par la voie criminelle s'il détériorait malicieusement les lieux loués ou s*îl en arracliait malicieusement quelque chose fixée à demeure (art. 504 du code criminel). Et il serait coupable de vol s'il s'appropriait un eflFet ainsi fixé à demeure (art. 322 du code criminel).

{h) En ce sens: juge (Champagne, Amiot v. Bonin, R. J. Q.. 2^ C. S., p. à2.

(f) Laurent, t. 25, n* 266. Tandis que notre article 1624 accorde expressément au locateur un droit d'action pour résilier le bail lorsque le locataire détériore les lieux loués, le code Napoléon ne contient aucune disposition spéciale à cet éçard. si ce n'est l'article T720, dont j'ai parlé supra, note c. p. 301. qui dit que si le locataire emploie la chose louée à un usage "dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur» "celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.'* Toutefois on a pui.sé, dans cette dernière disposition, des motifs suffisants pour appuyer une doctrine semblable a celle que je viens d'énoncer, au

De la responsabilité du locataire en cas d'incendie. — J'aî dit que le locataire est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent à la chose louée pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Appliquons maintenant cette théorie au cas où la maison louée est détruite par un incendie, car l'incendie n'est pas par lui-même et nécessairement un cas fortuit; au contraire, il est le plus souvent le résultat de la faute des personnes qui habitent la maison.

En rapportant la preuve du contrat de louage, le locateur prouve son droit à la restitution de la chose; le locataire doit donc prouver que l'incendie a eu lieu sans sa faute. C'est ce que l'article 1629 exprime dans les termes qui suivent :

1629. " Lorsqu'il arrive un incendie dans les lieux loués, il "y a présomption légale en faveur du locateur, qu'il a été '* causé par la faute du locataire ou des personnes dont il est " responsable ; et à moins qu'il ne prouve le contraire, il répond " envers le propriétaire de la perte soufferte (a)."

Cette disposition a été l'objet de tant de controverses qu'il ne sera pas inutile *d'indiquer son origine avant que de l'expliquer.

Dans l'ancien droit, on parait avoir admis qu'en cas d'incendie le locataire devait, pour échapper à la responsabilité des dommages qui s'ensuivaient, prouver que cet incendie était survenu sans sa faute. Envisageant la question de la responsabilité de l'incendie d'une manière générale, Guyot, Répertoi-

sujet de l'action en résiliation. La disposition de notre article 1624, à cet égard, ne me parait pas contraire à cette doctrine, mais ser. à la justifier.

(a) L'article 1733 du code Napoléon, correspondant, se lit comme suit : " II répond de Tincendie à moins qu'il ne prouve :— que l'incendie "est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de cons- "truction; — ou que le feu a été communiqué par une maison voisine."

L'objet de cet article, comme de notre article 1629, est d'établir, dans le cas de perte par incendie, une présomption de faute contre le locataire; mais la forme sous laquelle l'article 1733 exprime cette règle a donné lieu, en France, à différentes interprétations quant à la preuve que le locataire doit apporter pour se justifier. Plusieurs auteurs, entr'autres Aubry et Rau, t. 4, I 367, pp. 4S4 et 485, et Mourlon t. x, n** 751, soutiennent que le locataire doit faire les preuves limitativement détemiinées, d'après eux, par l'article 1733 C. N., et, malgré l'interprétation différente soutenue par plusieurs jurisconsultes importants, et favorisée jusque là par la jurisprudence française, la cour de cassation, par un arrêt du 16 août 1882, s'est finalement ralliée à ce système (Sirev, 84. i. 33).

La rédaction de notre article 1629 ne permet pas cette restriction des moyens de défense du locataire. Il est vrai que les preuves déterminées par l'article 1733 C. N. sont celles que le locataire emploiera ordinairement pour se justifier et établir qu'il est exempt de faute; mais il

re, V* Incendie, t 9, p. 119, 1ère col. et p. 122, 1ère coL, faisait la distinction entre " le cas où l'on est obligé par contrat '* ou quasi-contrat, à la garde de la chose incendiée, d'avec ce- " lui où Ton n'est pas tenu d'y veiller." Et, dans la première hypothèse il enseignait (p. 123, 2e col.) que '' c'est au défendeur " en dommages-intérêts à prouver que ni lui ni ses domestiques " ne sont en faute, et qu'il doit être condamné, s'il ne justifie " pas que le feu a pris par cas fortuit, où qu'il a été commu- " nique par une maison voisine où il avait commencé."

Et Pothier (Louage, n* 194)) s'exprimait en ces termes: — " Comme les incendies arrivent ordinairement par la faute ** des personnes qui demeurent dans les maisons, lorsqu'une '• maison est incendiée, l'incendie est facilement présumé arri- '* vé par la faute du locataire ou par celle de ses domestiques, "desquels nous venons de dire qu'il est responsable. C'est " pourquoi il est, en ce cas, tenu de rétablir la maison incen- *" diée, à moins qu'il ne justifie que l'incendie est arrivé par un '• cas fortuit, ou que le feu a été communiqué par une maî- ' son voisine où il avait commencé."

Nous voyons donc d'abord qu'on ne faisait, dans le cas spécial de rincendie d'une maison donnée à bail, qu'appliquer le principe général en vertu duquel celui qui est* tenu de la garde et conservation d'une chose, répond de sa perte, par incendie -ou autrement, à moins qu'il n'établisse que cette perte est arrivée sans sa faute.

Appelés à donner une expression concise à ces principes, les auteurs du code Napoléon — qui avaient posé à l'article 1732 le principe que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute— disent, à l'article 1733, qu'il répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve que cet incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu, a été communiqué par une maison voisine. Sauf la mention du vice de construction, c'est la réproduction presque textuelle des passages de Guyot et de Pothier que j'ai cités plus haut.

Notre article 1629 est donc en pleine conformité avec l'ancien droit lorsqu'il décrète qu'il existe une présomption légale en faveur du locateur que l'incendie a été causé par la faute

suffit, en principe, qu'il prouve, par un ensemble de faits suffisants, qu'il est absolument impossible que Tinccndie soit provenu de son fait ou du fait des personnes dont il répond. En somme notre article 1629 n'est qu'une application particulière de la règle générale qui régit l'obligation du débiteur d'une chose certaine et déterminée.

du locataire, et qu'à moins qu'il ne prouve le contraire, il répond envers le propriétaire de la perte soufferte (a).

Il en résulte qu'il n'y a ici qu'une application de la règle générale qu'énonçait Guyot, et qui oblige toute personne chargée par contrat de la garde et conservation d'une chose à répondre de l'incendie de cette chose, à moins qu'elle ne prouve que cet incendie est arrivé sans sa faute. Même, sans l'article* 1629, on serait contraint de déduire cette conséquence de la disposition des articles 1627 et 1628. En d'autres termes, le locataire, qui ne rend pas la chose, est coupable d'une faute con* tractuelle, et ne peut être déchargé de responsabilité qu'en prouvant que cette chose a péri par cas fortuit ou force majeure, ou sans sa faute (art. 1071, 1072, 1150, 1200). Et ce n'est là, je le répète, que l'application des règles bien élémentaire du droit commun (b).

C'est en cela que la faute contractuelle diffère de la 7aute délictuelle. Il y a faute contractuelle dès que le débiteur ne remplit pas son obligation ; il est dès ce moment présumé en faute, et il sera condamné s'il ne peut démontrer que l'inexécution de cette obligation provient d'une cause qui ne lui est pas imputable. Au contraire, lorsque l'action en responsabilité est fondée sur une faute délictuelle, lors que le défendeur n'est

(a) La présomption légale édictée par l'article 1629 a reçu son application dans les causes suivantes: cour de revision, Rapin v. McKinnon, 17 L. C. J., p. 54; même cour, Bélanger v. McCarthy, 19 L. C J., p. 181; cour suprême, Jamieson & Steel, Cassils Digest, p. 258; juge Torrance, Hache v. McGauvran, 10 R. L., p. 194. Dans une cause de Pilon v. Bruncttc, 12 R. L., p. 74, le juge Papmeau a fait l'application de la même présomption contre le détenteur d'un immeuble qui avait été incendié après la poursuite en revendication.

(b) Parlant de l'article 1629, dans la cause de Murphy & Labbé, 27 Suprême Court Repts., p. 140, le juge Girouard disait: *' Cet ar- " ticle est d'une nature pénale et je ne puis lui donner le sens et la " portée que les expressions de cet article comportent. L'esprit de ''justice de nos gens s'est presque révolté contre la rigueur de cette 'Moi." Je me permets de ne point partager l'avis de l'honorable juge. Il n'y a rien de nature pénale dans cette loi ; elle ne comporte rien non plus de rigoureux, puisque ce n'est que l'application, à un contrat particulier, d<s règles qui régissent tous les contrats imposant à l'une des parties la garde d'une chose, tels que le prêt, le dépôt et même la vente.

Je puis ajouter que cette disposition qu'on dit être si rigoureuse est admise par la jurisprudence anglaise. Ainsi, les auteurs de The American and English Encvchpedia of Law, v° Leasc, vol. 12, p. 1019. note I, donnent îa règle suivante comme ayant été accueillie par un grand nomlirc d'arrêt*^: "A convenant in a lease that the tenant *' shall keep the prcniiscs in good corder as they arc nr)w, f»n th<- ** expiration of the lea^e. binds the tenant to rebuilt in case the " premiscs should bc dcstroycd by Hre."

pas poursuivi à raison de Tinexécution d'un contrat, la charge de la preuve de la faute incombe au demandeur. Nous aurons l'occasion, plus loin, de tirer des conséquences pratiques de cette distinction.

Il y à donc présomption légale de faute contre le locataire dès que la chose louée a été détruite ou avariée par un incendie (a). Mais cette présomption, le locataire peut la repousser par la preuve contraire. Il n'est pas tenu de prouver directement que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction, ou qu'il a été communiqué par une maison voisine, mais il doit établir qu'il est impossible que l'incendie soit arrivé par son fait ou sa faute ou par le faute ni de celles des personnes dont il doit répondre (b) Ainsi, il n'est pas tenu de prouver l'origine de l'incendie; il suffit qu'il démontre que cet incendie ne provient pas de sa faute ou b faute des personnes dont il doit répondre (c).

La présomption légale que l'article 1629 établit contre le locataire, étant la conséquence de son obligation de conserver la chose louée, ne peut exister qu'en faveur du locateur, envers lequel il est tenu de cette obligation. Si, donc, un propriétaire, dont les bâtiments ont été incendiés par suite de l'incendie d'une autre maison voisine, demande une indemnité au locataire de cette maison (rf), ce sera à lui de prouver la faute de ce dernier, car il invoque contre lui un droit qui n'a d'autre fonde-

(a) Remarquons cependant que cette présomption n'a pas lieu, et que c'est au locateur de prouver la faute du locataire, lorsque le bail contient une stipulation d'après laquelle la perte de la chose par incendie ne doit pas être à la charge du locataire: cour suprême, Evans & Skelton, 16 S. C. R., p. 637, confirmant la décision de la cour d'appel, 31 L. C. J., p. 3Q7; cour de revision, Liggett v. Viau, R. J. Q., 18 C. S., p. 201 ; même cour, Ford v. Phillips, R. J. Q.. 22 C. S., p. 296. Contra, juge Mathieu, DeSola v. Stephens, 13 R. L., p. 472.

{h) Il ne suffit pas au locataire de prouver généralement qu'il a agi en bon père de famille, et que la cause du feu est inconnue: juge Meredith, Séminaire de Québec v. Poitras, i Q. L. R., p. 185.

(r) Après quelques hésitations, notre jurisprudence s'est ralliée à ce système. Ainsi il a été jugé par la cour d'appel dans la cause de Labbc & Murphy, (R. J. Q., 5 B. R., p. 88), et son arrêt a été confirmé par la cour suprême (27 Suprême Court Repts., p. 126) que le locataire doit faire voir que l'incendie, quelle qu'en soit la cause, connue ou inconnue, n'est pas le résultat de sa faute. Cette jurisprudence a été suivie dans la cause de Lindsay & Klock, R. J. Q., 7 C. B. R., p. 9, et 28 Suprême Court Repts., p. 453, et dans la cause de Hunt v. Beetnam. 10 R. de T., p. 5^6, Lemieux, J. (Contra, juge Gagné, Parent v. Potinn, i R. de J.. p. 387.

(d) II est bien entendu que le locataire n'est pas le préposé du locateur, et qu'il est seul responsable du dommage qu'il cause aux voisins par le fait d'nn incendie: cour d'appel, Dufaux & Roy, 14 R. L.. p. 511.

ment, d'autre cause, que la faute de celui contre qui il réclame (a). C'est ce que déclare expressément l'article 1630, qui suit:

1630. " La présomption contre le locataire, énoncée dans " l'article qui précède, n'a lieu qu'en faveur du locateur et non *' en faveur du propriétaire d'un héritage voisin qui souffre *' d'un incendie qui a pris naissance dans la propriété occupée •*par ce locataire (fc)."

Il en sera de même, et par le même motif, si l'indemnité est réclamée par le locataire à un autre locataire d'une partie différente de la même propriété; mais la présomption légale établie par l'article 1629 aura lieu, en faveur du locataire principal, contre le sous-locataire, car, à 1 égard de ce dernier, il est un véritable locateur, et d'ailleurs le sous-locataire est tenu envers le locataire principal d'une obligation contractuelle.

Lorsqu'il existe plusieurs locataires de parties différentes (le la même propriété, leur responsabilité respective, envers le locateur, en cas d'incendie, est réglée, dans les termes qui suivent, par l'article 163 1 (c) :

163 1. " S'il y a deux ou plusieurs locataires de différentes ** parties de la même propriété, chacun est responsable de l'in- *' cendie dans la proportion de son loyer relativement au loyer " de la totalité de la propriété ; à moins qu'il ne soit établi que *' l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel " cas celui-ci en est seul tenu : ou que quelques-uns d'eux ne ** prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel " cas ils n en sont pas tenus (rf)."

(a) Ainsi que je Tai dit, TobliRation du locataire envers son locateur est contractuelle; celle dont il peut être tenu à lëfl^ard des tiers n'est que délictucllc ou quasi dâlictucUc.

(6) Cet article a été adopté pour empêcher qu'on étende la présomption de l'article 1629 au-delà de son application légitime. Le code Napoléon ne contient pas d'article correspondant, mais le principe en est admis en France, et Taurait été ici en l'absence même de notre article. Je puis ajouter que l'article 1630, de même que l'article 1629, ne fait qu'énoncer des principes qui sont de droit commun.

(c) S'il s'agit de plusieurs locataires conjoints et indivis, ils sont responsables solidairement de la perte: juge Gagné, Parent v. Poti*in, 1 R. de J., p. 387.

{d) L'article 1734 du code Napoléon, tel que modifié par la loi du 5 janvier 1883. est semblable à notre article 1631, et restreint de In même manière la responsabilité de chaque locataire suivant la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'il occupe. Mais, antérieurement à cette loi, l'article 1734 C. N. établissait une responsabilité conjointe et solidaire, au cas d'incendie, lorsqu'il y avail plusieurs locataires, tout en permettant cependant aux différents locataires, comme il le leur permet encore, de se libérer de toute responsabilité en prouvant que l'incendie

Chacun des locataires peut donc échapper à la responsabilité de rincendie, en démontrant que cet incendie a commencé chez un autre locataire, ou qu'il n'a pu commencer chez lui, et, à plus forte raison, en prouvant Texistence d'un cas fortuit.

Mais comment répartir la chargée entre les locataires responsables, dans le cas où l'un des locataires ayant établi que le feu n'a pas pris dans ses appartements, les autres locataires ne parviennent pas à préciser l'endroit exact où se trouvait le foyer de l'incendie? Notre article 1631, d'après lequel l'obligation de chaque locataire se trouve Tmiitée dès le principe à la proportion de son loyer, relativement au loyer de la totalité de la propriété, ne donne ouverture à aucun doute. Les locataires qui n'ont pu se soustraire à la responsabilité qui pèse sur eux ne seraient donc tenus de payer au propriétaire qu'une indemnité proportionnelle à la valeur du loyer de la partie de Timmeuble occupée par eux relativement au loyer de la totalité de l'immeuble, le surplus des dommages restant à la charge du locateur (a),

avait commencé dans Thabitation d'un autre locataire ou n'avait pu commencer chez eux. Nos codifîcateurs ont pensé que cette règle de solidarité n'était pas conforme à notre droit, et ils ont adopté l'article 1631 pour régler un point douteux, car la règle que notre article 1631 consacre parait avoir été inconnue dans l'ancien droit. Comme je viens de le dire, l'obligation solidaire des colocataires a finalement été abrogée en France. On lira avec intérêt l'historique de la nouvelle législation française que donne M. Guillouard, Louage, t. i^, n<» 255 et suiv. Quoique cette esquisse historique n'en dise rien, il ist difficile de se persuader, à cause de l'identité des deux dispositions, que les auteurs du nouvel article 1734 n'avaient pas vu notre article 1631.

(a) L'article 1734 du code Napoléon, tel que modifié par la loi de 1883, a permis à quelques auteurs de soutenir, sur ce point, un système différent, que la jurisprudence française a d'ailleurs favorisé, et d'après lequel les locataires qui restent responsables sont tenus de la totalité du dommage causé par l'incendie. Il est vrai que l'article en question se contente de dire que " les locataires sont responsables de 'M'incendie proportionnellement à la valeur locative de la partie de "l'immeuble qu'ils occupent", et n'ajoute pas, comme notre article 1631, les mots qui suivent: "relativement à la valeur de la totalité de " la propriété," mais je vois pas que l'absence de ces derniers mots dans l'article du code français puisse justifier l'interprétation qu'on lui donne. Dans tous les cas, la rédaction de notre article 1631 ne permet pas d'autre système que celui que j'ai énoncé, et, même en France, ce système est soutenu par plusieurs auteurs importants, parmi lesquels je puis citer M. Baudry-Lacantinerie (Précis^ t. 3, n® 687).

Il y a cependant une diffétence à noter entre notre article 1631 et le nouvel article 1734 du code civil français. Dans ce dernier article il n'est question que de la valeur locative et non du loyer convenu. Cest, au contraire, le loyer convenu que notre article envisage.

Bien entendu, si le propriétaire habite lui-même une partie de la maison incendiée, il ne peut invoquer, contre le locataire d'une autre partie de cette maison, la présomption légale de Tarticle 1629, à moins de prouver bien clairement que le feu n a pas commencé dans la partie de Timmeuble qu'il occupe

Lorsqu'il est démontré que l'incendie à commencé chez l'un des locataires, les autres locataires sont déchargés de toute responsabilité. Mais le locataire chez qui l'incendie a commencé, et qui indubitablement est responsable de cette incendie dans la proportion de son loyer relativement au loyer de la totalité de la propriété répondra de la destruction des autres parties de l'immeuble? Je crois que pour l'en tenir responsable, le locateur aura à prouver que l'incendie a été causé par sa faute ou par celle de personnes dont il doit répondre, car il n'existait contre lui aucune obligation contractuelle de conserver et de rendre au locateur les autres parties de l'immeuble que celui-ci ne lui avait pas louées (b). Ce motif me parait décisif, et je n'ai pas besoin de reproduire l'explication que M. Baudry-Lacantinerie (Précis, t. 3, n** 687) donne aux mots *'auquel cas celui-ci en est seul tenu" que l'on trouve dans notre article 1631 et dans le nouvel article 1734 du code français. Cet auteur ajoute que la jurisprudence parait se former en sens contraire (r).

L'indemnité due par le locataire, en cas d'incendie, comprend la valeur de la maison détruite, et la valeur des loyers

(a) Voy.. en ce sens, Poster & Allis, 16 L. G. J., p. 113.

(b) J'assimile ce cas à celui du locataire d'une maison dont Tincendie s'est communiqué à une maison voisine. Que cette dernière maison appartienne au locateur ou à un tiers, la responsabilité du locataire ne sera enRairée qu'autant qu'on mettra à sa charge une faute délictuelle ou quasi délicCuelle.

(c) M. Baudry-Lacantinerie se réfère à une décision de la cour de cassation du 5 avril 1887, Sirey, 1887. 1. 125, Le motif que l'arrêt invoque, c'est que le nouvel article 1734 n'avait pour but que de libérer les colocataires de la solidarité que l'ancien article établissait contre eux. Outre que ce motif ne pourrait valoir dans notre droit, je crois que le législateur n'a songé ici qu'à décréter la non-responsabilité des autres locataires, et nullement à donner plus d'extension à la présomption de faute, conséquence de l'obligation contractuelle qui incombe au locataire de conserver et rendre l'immeuble ou la partie de l'immeuble qui lui a été loué. Lorsque la preuve ne fait pas voir que l'incendie a commencé chez l'un des locataires, tous les locataires sont présumés en faute, mais seule'ment quant à la partie de l'immeuble qu'ils occupent, et il n'y a pas de raison de donner plus d'extension à cett- présomption lorsqu'il est démontré que l'incendie a origine chez un seul des colocataires.

pendant k temps nécessaire pour la reconstruction et la location de Timmeuble (a).

Il va sans dire que la perte totale de la maison louée, par incendie, met fin au bail (art. 1659), ^ors même que le locataire en est responsable. Mais si la perte n'est que partielle, le locataire peut la réparer et continuer le bail (fe) ; la présomption de l'article 1629 n'est pas suffisante par elle-même pour entrainer la résiliation du contrat, à moins qu'il ne soit prouvé directement que le locataire abuse de sa jouissance (o). S'il est prouvé que l'incendia a eu lieu par cas fortuit, ou sans la faute du locataire, son effet, quant à la résiliation du bail, est réglé par l'article 1660.

Des réparations qui sont à la charge du locataire. — Comme conséquence de son obligation de conserver la chose, le locataire est tenu d'y faire certaines menues réparations qu'on appelle ordinairement réparations locatives. Ces réparations peuvent être spécialement mentionnées au bail, mais, à défaut de telle mention, on s'en rapporte à l'usage des lieux. Le législateur en a tenté une énumération à l'article 1635 Q^^ ^^ ^^^ comme suit:

1635. " Le locataire est tenu des menues réparations qui " deviennent nécessaires à la maison ou à ses dépendances " pendant sa jouissance. Ces réparations, si elles ne sont pas *' spécifiées dans le bail, sont réglées par l'usage des lieux. '* Sont réputées locatives les réparations qui suivent, savoir, les '* réparations à faire :

•' Aux âtres, contre-cœurSj chambranles, tablettes et grilles " des cheminées ;

** Aux enduits intérieurs et plafonds ;

" Aux planchers, lorsqu'ils sont en partie brisés, mais non •* pas lorsque c'est par suite de vétusté ;

(fl) Laurent, t. 25, n® 287. Le juge Mathieu, dans une cause de De Sola V. Stephens, 7 L. N., p. 172, a décidé que, lorsque le locateur a été indemnisé par une compagnie d'assurance des dommages faits aux bâtiments, le locataire est tenu, envers le locateur, de lui payer de plus la valeur de la jouissance pendant la durée de la reconstruction et pendant le temps nécessaire à la relocation.

(b) Etant en faute, ou présumé en faute, il ne peut demander la résiliation du bail parce que les lieux loués seraient inhabitables pendant le temps des réparations faites par lui ou le locateur: juge Davidson, Pinsonnault v. Hood, R. T. Q., 2 C. S., p. 473; juge Johnson McDougall V. Hamburger. ? L. N., p, 3^2; juge Mathieu, De Sola v. Stephens, 7 L. N., p. 172.

" Aux vitres, à moins qu'elles ne soient brisées par la grêle " ou autres accidents inévitables dont le locataire ne peut être " tenu ;

" Aux portes, croisées, volets, persiennes, cloisons, gonds, " serrures, targettes et autres fermetures (a).

L'énumération contenue dans cet article est loin d'être complète. Elle n'énonce que les réparations les plus ordinaires ; les autres sont réglées par l'usage des lietix. C'est en se reportant aux usages suivis dans chaque localité qu'on se rend compte des réparations qui doivent être réputées à la charge du locataire, quoique la loi n'en fasse pas une mention spéciak. Le ramonage des cheminées, par exemple, est mis, par l'usage, à la charge du locataire (a).

Pour mettre à la charge du locataire les menues réparations, la loi part de cette donnée : le locataire est ordinairement l'auteur imprudent des détériorations qui rendent nécessaires ces réparations. Sur le fondement de cette faute présumée, elle veut qu'il les fasse à ses frais ; mais, bien entendu, elle l'en décharge lorsqu'il peut établir qu'elles étaient devenues nécessaires avant son entrée en jouissance, ou qu'elles ne sont devenues nécessaires que par vétusté ou force majeure. Sur ce dernier point larticle 1636 s'exprime ainsi qu'il suit:

(a) L'article 1754 du code Napoléon, correspondant, est semblable, sauf les différences qui suivent: au lieu d'oblif^er le locataire de réparer ** les enduits intérieurs et plafonds," il l'oblige ** aju récrépiment du " bas des murailles des appartements, à la hauteur d'un mètre," seulement; et au lieu de parler des réparations à faire aux planchers, il parle de celles à faire '*aux pavés et carreaux des chambres," mais il n'est guère d'usage, dans notre pays, de carreler les appartements.

(b) Pour le curement des puits et celui des fosses d'aisance, la loi a déclaré spécialement qu'il sont à la charge du locateur, sauf convention contraire. C'est ce que porte l'article 1644 qui suit:

1644. " Le curement des puits et celui des fosses d'aisance sont " à la charge du locateur, s'il n'^ a convention contraire."

Quant à l'enlèvement de la neige sur le toit de la maison louée, on a jugé que c'est au locataire à le faire: juge Gill, 32 L C. J., p. 120. Cependant le locataire n'est pas tenu de faire l'impossible, et on ne peut espérer qu'il tiendra le toit absolument libre de neige pendant les grandes tempêtes d'hiver: cour de révision, Evans v. Strawbcnzie,^ 18 R. L., p. 216. Le locataire d'un étage de maison ne peut pas être tenu d'enlever la neige sur le toit, non contigu à l'étage qu'il occupe: juge Doherty. Gagné v. Vallée, R. J. Q., 13 C. S., p. 112. S'il arrive un accident par suite de la chute de neige, ou de glace, du tott, le propriétaire de l'immeuble n'est pas exonéré envers fa victime par le fait que l'immeuble est loué, malïçré l'obligation où s'est trouvé le locataire d'enlever cette neige. (Voy. mon tome 5, p. 361).

1636. " Le locataire n'est pas tenu aux réparations réputées " locatives, lorsqu'elles ne sont devenues nécessaires que par "vétusté ou force majeure (a)."

Aux deux moyens de justification expressément indiqués par l'article 1636, vétusté et force majeure, il faut joindre en général toute cause de dommage qui ne résulte pas d'une faute du locataire, comme le vice de construction ou le vice de la matière de la chose louée (voy., infra, note b).

Enfin, comme je l'ai dit plus haut, p. 303, ce n'est qu'à l'expiration du bail que le défaut d'exécuter les réparations locatives donne ouverture en faveur du locateur à une action en dommages-intérêts.

3'' Le locataire doit rendre la chose louée à l'expiration du bail dans la même condition qu'elle lui a été délivrée, sauf les changements causés par vétusté ou par force majeure. Si le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de conserver la substance d-e la chose louée, c'est afin de pouvoir la rendre au bailleur à l'expiration du bail. Mais il ne suffit pas qu'il la rende au locateur dans une condition quelconque ; il faut qu'il la lui rende dans la même condition qu'elle lui a été délivrée Cependant, de même que le locataire n'est pas tenu des dégradations et des pertes qui arrivent à la chose louée sans sa faute, il n'est pas tenu non plus des changements causés à la condition de la chose sans sa faute ; tels sont ceux qui proviennent de la vétusté ou de la force majeure (fc). C'est ce qui résulte des articles 1632 et 1633, qui indiquent en même temps comment on établira la condition dans laquelle se trouvait la chose au moment de l'entrée en jouissance du locataire. Voici le texte de ces deux articles:

1632. " S'il a été fait un état des lieux entre le locateur et " le locataire, celui-ci doit rendre la chose dans la même con- " dition qu'elle paraît lui avoir été délivrée par cet état, sauf " les changements causés par vétusté ou force majeure."

1633. " S'il n'a pas été fait d'état des lieux, ainsi que "mentionné dans l'article qui précède, le locataire est pré-

(fl) L'artîrle t7«;^ du code Napoléon est semblable.

(6) J'ai dit qu'aux moyens de justification expressément indiqués par l'article 1636, vétusté et force majeure, il faut joindre le vice de construction et le vice de la matière louée, et en général toute cause de dommage qui ne résulte pas de la faute du locataire. Il est vrai que l'article 1636 n'en parle pas, mais il va sans dire que le locataire ne doit pas réparer le dommage dont il n'est pas l'auteur réel ou présumé. D'ailleurs l'art. 1627 permet au locataire de se justifier en prouvant que les dégradations et pertes sont arrivées sans sa faute. (Voy., en ce sens, juge Lavergne. Lespérance v. Beaulieu, R. de J., p. 455; voy., aussi, juge Larue, Allan v. Fortin, R. J. Q., 20 C. S., p. So).

" sumé les avoir reçus en bon état de réi>arations et i! doit les " rendre dans la même condition ; sauf la preuve contraire (a) ."

Si le locataire a eu la précaution de faire, contradictoirement avec le locateur, un état descriptif des lieux, c'est cet état qui règle son obligation, et ni Tune ni l'autre des parties ne peut-être admise à en contredire ou changer les termes. L'acte servira à faire connaître tous les changements causés à la chose louée pendant la durée du bail, tant les dégradations et les pertes qu'elle aura subies, que les changements qui seront survenus dans sa condition.

Lorsqu'il n'a pas été fait un état des lieux, on présume que le locataire les a reçus en bon état de réparations de toute espèce (b), car il n'eût pas accepté la chose si elle n'avait pas

(a) Ces deux articles correspondent auk articles 1730 et 1731 du code Napoléon, dont ils diffèrent par la rédaction, bien que leur effet soit le même.

La différence de rédaction qui exi&te entre notre article 1632, et l'article 1730 C N., correspondant, peut s'expliquer par la place respective qu'ils occupent dans les deux codes. Le code Napoléon place Tarticle 1730 avant les articles qui traitent de la responsabilité du locataire pour les défn^adations et les pertes qui arrivent à la chose louée pendant sa jouissance (1732, 1735) ; pour cette raison on a donné à l'article 1730 une portée plus générale, en y déclarant que le locataire doit rendre la chose louée telle qu'il l'a reçue, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure; on a voulu exprimer à la fois dans cet article Tobligation de conserver et l'obligation de rendre la chose. Nos codificateurs ont suivi un ordre différent : ils ont d'abord exprimé l'obligation de conserver la cfiose et la responsabilité du locataire pour les dégradations et les pertes (art. 1627 et s.) ; il ne leur restait donc à exprimer, par l'article 1633 qu'ils ont placé ensuite, que l'obligation du locataire de rendre la chose dans la même condition qu'il l'a reçue. Cette coordination est plus exacte, en ce qu'elle fait la dtctinction entre les détériorations qui affectent la substance même de la chose louée, et celles qui n'en affectent que la condition. Le locataire ne doit compte de ces dernières au locateur qu'à la fin du bail.

L'article 1731 C. N. dit qu'à défaut d'état des lieux le locataire est présumé les avoir reçus, et doit les rendre, en bon état de réparations locatives, tandis que notre article 1633 se contente de dire qu'il est présumé les avoir reçus, et doit les rendre en bon état de réparations, expression plus exacte, car si la maison ne se fût pas trouvée en bon état de réparations de tout genre, lOrs de l'entrée en jouissance du locataire, celui-ci n'eût pas manqué de réclamer. Au reste, M. Colmet de Santerre dit que le texte de l'article 1731 C. N. doit se lire comme si le mot "même" se fût trouvé avant l'expression "locatives." ce qui donnerait à cette disposition le sens que comporte notre article 1633.

(b) Ces mots doivent être stipulés dans l'interprétation de l'article 1633» car. en l'absence de réclamation du locataire ou de preuve contraire, on doit présumer que le bailleur s'est acquitté de l'obligation que lut imposait l'art 161 3.

été en boti état. Ainsi, si cette chose se trouve détériorée à l'expiration du bail, il y a présomption légale que ces détériorations proviennent de la faute du locataire, mais cette présomption peut être repoussée par une preuve contraire. Le locataire peut établir que ces détériorations existaient lors de son entrée en jouissance, et alors il sera déchargé de toute responsabilité, car sa position ne saurait être plus désavantageuse parce qu'il n'aurait pas — comme il aurait pu le faire — exigé que le locateur lui délivrât la chose en bon état de réparations de Joute espèce (art. 1613). En l'absence de telle preuve, les détériorations sont censées s'être produites au cours du bail, et le locataire, s'il ne démontre pas qu'elles sont survenues sans sa faute, en répondra vis-à-vis de son bailleur, car il ne s'agit ici que d'appliquer les principes qui régissent lobligation de tout débiteur d'uA corps certain et déterminé (a).

Pour la même raison ce sera au locataire à prouver l'absence de faute de sa part, et non au bailleur à mettre à sa charge une faute caractérisée.

II. De robligation de payer le loyer. — On peut convenir d'une seule somme pour tout le temps du louage, et dans ce cas, en l'absence de stipulation contraire, cette somme est exigible à la fin du bail (b). Mais habituellement le bail stipule que le locataire s'acquittera du loyer par versements payables par chaque année, chaque semestre, chaque trimestre, ou par chaque mois, chaque semaine, chaque jour; chacune de ces sommes doit alors être payée après l'expiration de chaque ann^e, semestre, trimestre, etc., à moins qu'elle ne soit stipulée payable d'avance.

Quant à la question de savoir comment, quand, où et à qui le loyer doit être payé, il suffit de faire ici l'application des règles générales que nous avons examinées au titre Des obligations (art. 1139 et s.) (c).

(a) Il ne s'agit pas ici des réparations qui sont à la charge du locataire ni de celles qui incombent au bailleur, mais de l'obligation du locataire de rendre la chose dans le même état qu'il Ta reçue.

(b) L'insolvabilité du locataire ne peut rendre exigible une créance pour loyer non échu, vu que l'existence de cette créance dépend de la condition de j>ermettre au-locataire de jouir, et que cette condition n'est pas encore accomplie : juge Pagnuelo, Naud v. Gravel, 7 R. de J., p. 414.

(f) Le loyer est quérable de sa nature (juge Champagne, Martineau v. Brault, 12 L. N., p. 204, et juge Mackay, Hubert v. "Dorion, 3 R. L., p. 438), mais le locateur n'est pas ténu de faire la demande de paiement du loyer ailleurs qu'aux lieux loués (juge Champagne, Tassé v. Savard, 13 L. N., p. 266, et Vincent v. Samson, 13 L. N., p. 339,

A défaut de paiement du loyer le locataire peut être poursuivi par le locateur. Nous avons vu supra, pp. 290 et suiv. et pp. 293 et suiv., quel mode de poursu'^^e celui-ci peut employer, et qu'il peut demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Au cas d'expulsion, ou de résiliation du bail pour quelque faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le loyer jusqu'à l'évacuation des lieux, en outre des dommages-intérêts (Voy. Tart. 1637 cité supra, p. 295, et la note b, même page).

Le loyer se prescrit par cinq ans (art. 2250).

Règle générale, le locataire doit être déchargé du loyer, en totalité ou en partie, suivant les circonstances, lorsque le locateur ne peut lui procurer la jouissance de la totalité ou d'une partie de la chose louée (a). J'ai eu occasion de mentionner précédemment plusieurs cas particuliers oti le locataire a droit à une diminution de loyer. Dans tous les cas cette diminution se calcule suivant l'étendue de la partie des lieux loués dont le locataire se trouve privé, et suivant le temps pendant lequel il en est privé. Il faut remarquer qu'il ne s'agit pas, dans cette Hypothèse, d'une créance proprement dite, compétant au locataire, à rencontre de celle du locateur, mais qu'il ne s'agit que d'une 3îminution de la créance du locateur ; en effet, ce dernier n'a droit à la totalité du prix, qu'autant qu'il fournit au locataire la totalité de la jouissance promise. Le locateur prétendra donc vainement que le prix qu'il réclame est certain, liquide et exigible, tandis que la créance du locataire est incertaine.. Les règles relatives à la compensation (art. 1188) ne trouvent point ici leur application. Il en serait autrement, comme je le dirai plus loin (6), si le locataire réclamait du locateur des dommages-intérêts, à raison de quelque infraction aux obligations du bail. Dans cette dernière hypothèse, le locataire, qui serait poursuivi pour le loyer, ne pourrait opposer en défense les dommages qu'il réclame; mais ces dommages peuvent faire l'objet d'une demande reconventionnelle jointe à l'instance principale (art. 217 C. P. .C).

(a) Voy., en ce sens: cour d'appel, Belleau & Regins, 12 L. C R., p. 40; juRe Langelier, Synoa of the Diocèse of Montréal v. Kelly, R. J. 0-, 20 C. S., p. 19; cour de revision, McCaw v. Barrington, 34 L. C. J., p. 78.

(b) Voy. l'explication de Tarticle i64i-3'.

§ IL — Des droits du locataire.

La loi accorde au locataire :

I* Le droit de sous-louer ou céder son bail, à moins d'une stipulation contraire;

2* Le d-oit d'enlever, avant l'expiration du bail, les améliorations et additions qu'il a faites à la chose louée;

3** Un droit d'action pour obtenir les réparations auxquelles il a droit, et pour résilier le bail, quand il y a lieu ; et pour recouvrer les dommages-intérêts qui peuvent lui être dûs.

I. — Du droit de sous-louer ou de céder le bail. — Le locataire peut sous-louer ou céder son bail, si cette faculté ne lui a pas été interdite (a) ; mais, lorsqu'il y a telle interdiction, elle est de rigueur. C'est ce que porte l'article 1638, qui suit :

1638. " Le locataire a droit de sous-louer ou de céder son " bail, à moins d'une stipulation contraire.

" S'il y a telle stipulation, elle peut être pour la totalité ou ** pour partie seulement de la chose louée, et dans l'un et l'au- "tre cas, elle doit être suivie à la rigueur (fc)."

Sous-louer, c'est louer une partie seulement de la chose louée, en conservant l'autre partie.

Céder son bail, c'est louer en totalité la chose louée.

Dans le premier cas, le preneur reste dans les lieux comme surveillant de la chose; c'est une garantie pour le bailleur.

Dans le second, le preneur ne retient la possession d'aucune partie de la chose, l'espérance du bailleur est complètement trompée : car il n'a plus, pour surveillant de sa chose, la personne qu'il avait eue en vue en contractant.

Il existe une autre interprétation des mots sous-location, cession de bail.

Sous-louer, c'est louer, en tout ou en partie, une chose dont on est soi-même preneur.

Céder son bail, c'est vendre, céder, en tout ou en partie, les droits qu'on a comme preneur, avec les charges dont ces droits sont grevés.

(a) Dans une cause de Sharpe & Cuthbert, M. L. R., i Q. B., p. 479, la cour d'appel a fait l'application de cette règle dans le cas d'un bail de force motrice.

ib) L'article 1717 du code Napoléon, correspondant, contient des dispositions semblables.

Nous verrons plus loin que le locataire d'un bien rural affermé moyennant une portion des fruits, en d'autres termes le eolon partiaire, ne peut sous louer ni céder son bail, si cct;e faculté ne lui a été expressément accordée (art 1646).

La sous-location est une location nouvelle; la cession du bail, un transport-cession. De là des différences essentielles, et entre autres celles-ci :

i' Le sous-locateur, jouant le rôle de bailleur par rapport au sous-locataire, jouit, pour '.♦ j^rix de sous-location, du privilège de Tarticle 1619. Celui qui a cédé son bail, n'étant qu'un vendeur, ne jouit pas de ce privilège.

2" Le sous-locataire, étant un preneur par rapport au souslocateur, peut le contraindre à livrer la chose en bon état de réparations de toute espèce (art. 1613). — Le cessionnaire, comme tout autre acheteur, est obligé de recevoir la chose dans rétat où elle se trouvait au moment de la cession (art. 1498)*

3* Si le bail n'est que pour une année et si un cas fortuit enlève la récolte, ou une grande partie de la récolte, le souslocataire est déchargé d'une partie proportionnelle du prix de sous-location (art. 1650), tandis que le cessionnaire n'a droit à aucune indemnité.

4' Le sous-locataire n'a aucun droit direct contre. le propriétaire, car le sous-locateur ne lui a pas cédé ses droits contre lui. — Le cessionnaire du bail, ayant succédé aux droits de son cédant, a une action directe contre le propriétaire.

Des deux interprétations qui peuvent être données aux mots sous-location ou cession de bail, laquelle devons-nous suivre?

Je réponds d'abord qu'il importe avant tout de savoir quelle opération les parties ont voulu faire, location ou vente, et que ce n'est qu'à défaut d'indications contenues dans la convention qu'il peut devenir important, à raison des différences considérables qui séparent la location de la vente, de savoir si le locataire, qui a simplement cédé son bail, doit être supposé avoir voulu faire une location ou une vente. Je crois que dans le silence du contrat on doit admettre que les parties ont plutôt voulu faire une location qu'une vente (a). Dans Tancien droit on ne distinguait pas entre la sous-location et la cession de bail; ces deux expressions se confondaient. Notre code n'a pas innové, à cet égard, et c'est à tort qu'on prétendrait qu'en parlant de la cession de bail il entend nécessairement dire une vente du bail. Pour qu'il y ait vente il faut donc que les parties aient réellement entendu faire un acte de cette nature.

Dans tous les cas, qu'il y ait location ou vente, il est bien entendu que le locataire principal ne cesse pas d'être locataire dans ses rapports avec son locateur, et qu'il ne peut s'affran^

(a) Guillouard Louage, t. i, n® 319; Laurent, t. 25 n® i8p.

chir de ses obligations envers lui; il répond mênie envers lui des faits de son sous-locataire ou de son cessionnaire.

Après ce que je viens de dire, il devient évident que si le bail interdit au locataire la faculté de sous-louer, cette interdiction entraîne celle de céder le bail. Il est bien clair aussi que la défense de céder le bail entraine celle de sous-louer en totalité. Mais la défense de sous-louer ou de céder le bail empêché-telle, par le fait même, toute sous-location ou cession, même partielle? Sur ce point les auteurs ne sont pas d'accord. Si l'expression céder le bail signifie généralement, comme je l'ai dit, une simple sous-locatîon totale, la défense de céder le bail ne devrait pas emporter la défense de sous-louer partiellement (a). Au contraire, la défense de sous-louer devrait comporter un sens plus restrictif et empêcher toute sous-locatîon, totale ou partielle, puisque, dans l'une ou l'autre des deux significations qu'on peut donner à l'expression sous-louer, elle comprend la sous-location totale ou partielle (b). Bien entendu, les circonstances de l'espèce, et l'intention qui découle du bail, peuvent faire décider que la simple défense de souslouer n'emporte pas celle de sous-louer en partie (c).

La prohibition de sous-louer ou de céder le bail doit être suivie, dit l'article 1638, à la rigueur. D'après un ancien usage rapporté par Pothier (d), le locataire qu'une circonstance imprévue, une maladie, un voyage nécessaire, forçait de quitter la maison louée ou de cesser l'exploitation de la ferme, était autorisé à présenter au bailleur un autre locataire, tel qu'il n'aurait pas d'intérêt à le refuser. Le locateur devait alors accepter le nouveau locataire, ou reprendre sa chose, en résiliant le bail. Aujourd'hui ce tempérament d'équité ne peut être accueilli. La violation de la clause qui interdit de sous-louer ou de céder le bail donne donc lieu à la résiliation du bail, lors même que le locataire offrirait de consigner une somme suffisante pour répondre des loyers jusqu'à l'expiration du bail (e). Cependant les juges peuvent maintenir le bail, si le loca-

(a) Voy., en ce sens, cour de revision, Persillier v. Moretti, 14 L. C R., p. 29; cour de revision, Dorion v. Baltsley, 14 L. C J., p. 305.

(b) Mais la défense de sous-louer n'empêche pas le locataire de louer des chambres (garnies à des tiers, surtout lorsqu'il en prend soin lui-même: juge Archibald, Collerette v. Bassinet, R. J. Q., 24 C. S., p. 372.

(d) Louage, n" 283.

(^) Le défense de sous-louer n'est pas une clause simplement comminatoire : cour d'appel, Hunt Se Joseph, 2. R. de L., p. 52 ; même cour, Foley & Charles, 1$ L C. R., p. 248 ; cour de revision, Moreau v. Owler,

taire met fin à la sous-location, alors surtout que le locateur ne peut alléguer aucun préjudice résultant de la sous-location qui a pris fin (a).

Mais si le locataire ne met pas fin à la sous-location, la résiliation du bail doit être prononcée rigoureusement. Tel est relFet de la dernière disposition de l'article 1638, J'ajoute que la résiliation du bail principal milite contre le sous-locataire, sans qu'il soit besoin de le mettre en cause: ainsi jugé par la cour de revision, dans la cause de Esciot v. Lavigne, 4 R. L., p. 69 (fr).

Quant à la clause qu'on insère souvent dans les baux, défendant au locataire de sous-louer sans le consentement du locateur, on a décidé avec raison qu'elle n'est pas tellement absolue que le tribunal ne puisse apprécier les motifs du locateur, qui refuse systématiquement de consentir à la sous-location et met un prix à son consentement (c) ; et, lors même que le bail porterait que le locaitaire ne peut sous-louer sans le consentement par écrit du locateur, le consentement verbal ou tacite de ce dernier, prouvé par le locataire, devrait être déclaré suffisant (rf).

10 L. C. J., p. 112 (ce jugement a été infirmé en appel, mais sur un point différent) ; juge Tasdhereau, Lampson v. Neshitt, 13 L. C. R., p. 365; juge Brooks, Mackenzie v. Wilson, 10 L. N., p. 113.

(a) En ce sens, juge Torrance, Gareau v. Cinq-Âfars, 3 L. N., p. 35$. Le juge Mackay a même décidé, dans une cause de Vallée v. Kennedy, 3 R. L., p. 450, que les juges peuvent accorder un délai au locataire pour faire cesser la contravention. Cette décision ne me parait pas conforme à notre droit, car aucun article, dans notre code, n'autorise nos juges, sur une simple demande en résolution de contrat, à accorder à la partie en défaut un délai pour exécuter son -engagement. Il en est autrement en droit français (voy. art. 1184 C N.)

(fr) La résiliation du bail principal entraine la résiliation du sousbail lors même que la résiliation est prononcée pour une autre raison que la violation de la clause prohibitive, par exemple, pour défaut de paiement du loyer; en effet, comme nous l'avons déjà vu supra, p. 227 celui qui a un droit de jouissance sujet à résolution ne peut consentir qu'un bail soumis au même droit. Mais il en serait autrement si le bail principal était résilié par consentement mutuel du propriétaire et du locataire principal; cette résiliation ne pourrait porter atteinte aux droits du sous-locataire: voy., en ce sens, la décision du juge Mathieu, Montréal Herald Co. v. Cochentaler, 11 R. L., p. 605 (voy. aussi, toutefois, la décision du juge Rainville, Penny v. Montréal Herald Co., 27 L, C. J., p. 83).

(c) Juge Mathieu, David v. Rtchter, 12 R. L., p. 98; cour de revision, Charbonneau v, Houle, R. T. Q., i C. S., p. 41. Contra, iuge Dorion, Hearn v. Dane, 11 R. de J., p. 232.

(d) Cour d'appel, Cordner & Mitchel, i L. C. L. J., p. 58; juge Taschereau, Théberge v. Hunt, 11 L. C. R.» t)\i79; cour de revision, Prévost V. Holland, R. J. Q., 15 C. S., p. 298; cour de revision, PersUlier ▼. Moretti, 14 L. C. R, p. 29 ; cour d'appel, Owler & Moreau, 2 L, C.

Lorsque le locataire principal a sous-loué ou cédé son bail, le sous-locataire ou cessionnaire devient obligé envers le locateur. Mais pour quel montant? Voici le système que le code a suivi: le sous-locataire ou cessionnaire n'est tenu que jusqu'à concurrence de ce dont il est débiteur envers le sous-locateur ou cédant au moment de la saisie de ses meubles par le propriétaire. Cest ce que porte l'article 1639, qui suit:

1639. " Le sous-locataire n'est tenu envers le locateur prin- " cipal que jusqu'à concurrence du prix de la sous-location " dont il peut être débiteur au moment de la saisie ; il ne peut " opposer les paiements faits par anticipation.

" Le paiement fait par le sous-locataire, soit en vertu d'une " stipulation portée en son bail, ou conformément à Tusage "des lieux, n'est pas réputé fait par anticipation (a)."

Il est vrai que l'article 1639 ne parle que du sous-locataire, mais la règle qu'il énonce s'applique tout aussi bien à un cessionnaire de bail (fc). D'ailleurs, nous avons vu que la cession de bail équivaut Me plus souvent à une sous-location. Mais si la cession du bail équivaut à une vente de ce bail, et non pas à une simple sous-location, le cessionnaire assume toutes les obligations du locataire et est sujet aux mêmes recours que ce dernier.

Soit donc une maison louée à raison de $400 par an, et le quart de cette maison sous-loué à raison de $50: le sous-locataire doit, non pas le quart du prix de la location principale, $100, mais son prix de sous-location, $50 ; encore ne le doit-il qu'autant qu'il ne Ta pas payé au sous-locateur.

Le sous-locataire peut opposer au propriétaire les paiements qu'il a faits, pourvu toutefois qu'il ne les ait pas faits par anticipation: la loi craint que ces paiements anticipés ne soient faits en fraude des droits du propriétaire.

Mais cette fraude n'est pas à craindre lorsque les paiements ont été faits par le sous-locataire en vertu d'une stipulation portée dans son bail, ou en conséquence de I usage des lieux.

L, J., p. 84; cour de revision, Préfontaine v. Fortin, R. J. Q., 3 C. S., p. 518; juRe Mathieu, Bissonnette v. Guérin, 7 L. N., p. 368; juge Archibald, Joseph v. St-Germain/ R. J. Q., S C. S., p. 6t.

(a) L'article 1753 du code Napoléon contient des dispositions semblables.

(b) Voy. cependant deux anciennes causes (Wilson v. Parisrau, 6 L. C. R., p. 196, et Lampson v. Dining, 13 L. C. R., p. $6$) dans lesquelles Ton a émis l'opinion que l'article 162 de la coutume de Paris, qui contenait une disposition à peu près semblable à notre article 1639, ne s'appliquait pas au cas d'une sous-location totale.

Aussi sont-ils alors opposables au propriétaire, à moins qu'il ne prouve qu'ils bnt été faits en fraude (a).

Le propriétaire a-t-îl contre le sousr-Iocataire une action directe, qu'il peut exercer proprio nomine, ou ne peut-il agir contre lui qu'en exerçant, conformément à l'article 1031, l'action qui appartient au sous-locateur?

L'intérêt de cette question est facile à comprendre. Supposons que le sous-locateur soit en faillite ou en déconfiture : si le propriétaire a une action directe contre le sous-locataire, ce qu'il en obtiendra lui appartiendra exclusivement ; au contraire, s'il ne peut l'atteindre qu'en exerçant l'action qu'a contre lui le locataire principal, ce qu'il en obtiendra sera partagé au marc la livre entre lui et les autres créanciers du locataire principal.

Il semble au premier abord, abstraction faite de l'article 1639, que le second système est le seul à suivre : car comment comprendre que le propriétaire qui n'a pas traité avec le souslocataire puisse devenir son créancier? Mais, en face de l'article 1639^ il faut décider le contraire. Cet article serait inutile, s'il n'avait pas eu pour objet d'accorder au propriétaire une action directe: entendu autrement il ne serait qu'une application inutile du principe de l'article 1031. Le prix de sous-location est un fruit civil que le locataire principal retire de la chose louée ; il est donc naturel que le locateur principal puisse se l'attribuer par privilège en paiement de ce qui lui est dû (&).

Nous avons vu supra, p. 276, que l'article 1621 accorde au propriétaire un droit privilégié, pour le paiement de son loyer, sur les effets des sous-locataires, jusqu'à concurrence de ce qu'ils doivent au locataire. Cet article est un corollaire de l'article 1639, et il démontre que le bailleur a un recours direct contre le sous-locataire.