II. — Du droit d'enlever les améliorations et additions

Par améliorations et additions on entend ici les travaux, constructions, ou changements, simplement utiles ou volup'

(a) Les quittances, même sous seing privé, données par le locataire, font preuve suffisante des paiements à rencontre du propriétaire: Duvergier, Louage, t i, n' 385; Troplong, Louage, t. 2, n* 543.

(6) MM. Aubry et Rau, t. 4, S 3^8, p. 493— Comp. M. Laurent, t 25, n® 200 et s., et M/ Baudry-Lacantinerie, Précis, t. 3, n® 694. Ajoutons que le fait du propriétaire de recevoir son loyer du ^ous-locataire n'a pas l'effet d'opérer novation et de libérer le locataire principal pour l'avenir: juge Dorion, Boyer v. Mciver, 21 L. C. J.. p. 160, confirmé en revision, 22 L. C. J., p. 104.

iuaires que le locataire a faits sur la propriété louée ; ils sont les seuls que le locataire puisse avoir le droit d'enlever. A l'égard des travaux qu'il a faits en exécution de réparations nécessaires autres que celles dont il est tenu, il n'a que le droit de réclamer du locateur le remboursement de ce qu'elles lui ont coûté (a).

Voici comment s'exprime l'article 1640, à l'égard des améliorations et additions que le locataire a faites à la chose louée :

1640. " Le locataire a droit d'enlever, avant l'expiration du ** bail, les améliorations et additions qu'il a faites à la chose " louée, pourvu qu'il la laisse dans l'état dans lequel il Ta re- " çue ; néanmoins si ces améliorations et additions sont atta- " chées à la chose louée, par clous, mortier ou ciment, le loca- "teur peut les retenir en en payant la valeur (fc)."

Ou les améliorations et additions sont susceptibles d'être enlevées sans dégrader l'immeuble, ou bien elles ne peuvent être enlevées qu'en le dégradant.

Dans le premier cas, le locataire ne peut s'en faire payer la valeur par le propriétaire, qui na pas donné ordre de les faire (c). mais il peut les enlever à ses frais, pourvu qu'il puisse le faire avec avantage pour lui-même, (arg. de l'art. 417, dernier alinéa), et pourvu qu'il rétablisse les choses dans leur état pri-

(a) Remarquons que sa créance contre le locateur n'est que purement personnelle, et qu'elle ne lui donne pas un droit de rétention sur la propriété louée: juge Casault, Canadian Paciûc Raihvay v. Andrews, 16 Q. L. R., p. 378.

Remarquons aussi, qu'à moins du consentement du locateur, le locataire ne peut faire de réparations â la chose, aux dépens du locateur, qu'après en avoir obtenu la permission du tribunal (art. 1641): juge Mackay, Spelman v. Muldoon, 14 L. C. J., p. 306. Il faut excepter cependant le cas d'urgence: juge Gill, Heney v. Smith, lo L. N.. p. 333; juge Davidson, McCaw v. Barrington, M. L. R., 4 S. C, .p 210, confirmé en revision, 34 L. C. J., p. 78.

(b) Le code Napoléon ne contient pas d'article correspondant, mais la doctrine et la jurisprudence en France, par une juste application de f article SSS C. N. (notre article 417)1 accordent au locataire le même droit d'enlever les améliorations qu'il a faites à la chose louée, pourvu qu'il puisse le faire sans dégrader le fonds.

(c) En ce sens, juge Wurtele," (yHagan v. St-Pierre, 16 R. L., p. 39. A plus forte raison, celui qui a fourni des matériaux au locataire pour ces améliorations n'a pas d'action contre le propriétaire pour s'en faire payer le prix: juge Langelier, Delisle v. Marier, R. J. Q., 23 C. S., p. 521. Mais si les améliorations ont été faites par ordre du propriétaire, et payées par le locataire, celui-ci peut s'en faire rembourser. Le locataire qui a payé un bonus au propriétaire pour certaines améliorations, peut, si le bail est ensuite résilié par la faute de ce dernier, se faire rembourser ce bonus en proportion du temps qui restait à courir sur le bail: juge Cimon, Côté v. Cantin, R. J. Q., 21, C. S., p. 432.

niitif (a). Cependant, s'il s'agit d'améliorations et additions qui sont attachées à la chose louée par clous, mortier, ou ciment, la loi permet au locateur de les traiter comme ayant été attachées à perpétuelle demeure, et de les retenir en en payant la valeur; mais les termes de notre article font voir qu'il n'y a là qu'une faculté pour le propriétaire. Celui-ci peut, au contraire, forcer le locataire de les enlever à ses frais et de rétablir les lieux dans leur premier état. Par le mot valeur, le code entend ici la valeur actuelle, et non pas le prix que les améliorations ont coûté. Si le locateur ne veut pas en payer la valeur, le locataire peut les enlever, mais aux conditions cidessus exprimées, et, comme je l'ai dit, il peut être contraint de le faire.

Quant aux améliorations et additions qui ne peuvent être enlevées sans dégrader le fonds, telles que les peintures sur les bois, murs ou plafonds, elles doivent rester, sans indemnité, au propriétaire. Il en est de même des améliorations qui ne peuvent être enlevées par le locataire avec avantage pour luimême, telles que les papiers de tenture et autres embellissements de ce genre (arg. de l'art. 417, dernier alinéa) (6).