III. — Du droit d'action du locataire contre le locateur

L'article 164 1, qui énumère les différents recours que le locataire peut exercer contre le locateur, contient les dispositions suivantes :

(a) On a juffé que des tuyaux à l'eau et au gaz peuvent être enlevés par le locataire qui les a posés: juge Taschereau, Atkinson v. Noad, 14 L. G. R.. p. 159. On a jugé aussi que ce droit d'enlever les améliorations est purement mobilier, qu'il peut être opposé à un tiersacquéreur sans avoir été enregistré (cour de revision. Frères des Ecoles Chrétiennes v. Houf^h, R. J. Q., 3 C. S., p. 471)» et qu'un créancier du locataire peut faire saisir et vendre les améliorations par voie de saisie mobilière: cour de revision, Duchesneau v. Pleau, 17 Q. L.,

Quant à la clause, quelquefois insérée dans le bail, portant que les améliorations faites par le preneur resteront la propriété du bailleur, on a jugé que cette clause n'empêche pas le preneur d'emporter des chassis doubles, des auvents ou des glaces, non fixés par lui à perpétuelle demeure: juRe Meredith, Plamondon v. Lefehvre, 3 Q. L. R., p. 388: juge Gill. Vinet v. Corbeil, 15 R. L., p. 298; cour de revision. Parent V. Gauthier, 17 Q. L. R., p. 60. Mais cette clause empêcbe le locataire d'enlever des comptoirs, tablettes, et gazeliers, posés par lui: juge Taschereau, Duperrousel v. Seath, Q L. N., p. 380.

(b) On le voit la loi traite le locataire comme un possesseur de mauvaise foi. £n effet, le locataire a amélioré à ses risques et périls le fonds d'autruî.

1641. " Le locataire a droit d'action, suivant le cours ordi- " naire de la loi ou par procédure sommaire (a), tel que réglé •' au code de procédure civile :

1. " Pour contraindre le locateur à faire les réparations et " améliorations stipulées par le bail, ou auxquelles il est tenu " par la loi, ou pour obtenir l'autorisation de les faire aux frais " du locateur ; ou, si le locataire déclare que tel est son choix, " pour obtenir la résiliation du bail à défaut d'exécution de " telles réparations ou améliorations ;

2. " Pour résilier le bail, à défaut par le locateur de remplir ^' toute autre obligation résultant du bail, ou à lui imposée par " la loi :

3. " Pour le recouvrement de dommages-intérêts à raison "d'infractions aux obligations résultant du bail, ou des rap- *' ports entre locateur et locataire (b)."

Lorsque le locateur ne fait pas les réparations ou travaux stipulés par le bail, ou auxquels il est tenu par la loi, comme nous l'avons vu supra, pp. 260 et s., le locataire doit d'abord le mettre en demeure d'exécuter son obligation (c), et si le locateur ne se - rend pas à sa demande, le locataire peut alors le poursuivre pour le faire condamner à faire ces réparations ou travaux, et pour obtenir l'autorisation de les faire à ses dépens, faute par lui de les faire dans le délai qui lui sera imparti; cependant, si le locataire n'est pas en état d'avancer les fonds nécessaires pour exécuter lui-même les travaux, ou si, pour quelqu'autre raison, il préfère n'en point prendre la charge, il peut (d), au lieu de demander l'autorisation que je viens de mentionner, demander et obtenir la résiliation du bail, faute par le locateur de faire les

(a) Voy. ce que j'ai dit supra, pp. 290, 291.

(b) Cet article a été pris dans nos statuts (statuts refondus pour le Bas-canada, chap. 40, s. 2). Le code Napoléon ne contient pas d'article correspondant, mais les mêmes droits d'action sont accordés, en France, au locataire, soit par l'effet de diverses dispositions particulières, soit par l'application des règles générales du droit.

(r) Cette mise en demeure est soumise à la règle de l'article 1067 C. C, c'est-à-dire qu'elle doit être faite par écrit, à moins que le bail ne soit verbal: juge Mathieu, Marcile v. Mathieu, y L. N., p. 55; juge Andrews, Pelletier v. Boy ce, R. J. Q., 21 C .S., p. 513. Cependant la mise en demeure verbale serait suffisante, si on en faisait la preuve par un commencement de preuve par écrit, . ou par un aveu : juge Champagne, Décary v. Lafleur, 13 L. N., p. 314.

(d) Le juge Badgley, dans une cause de O'Donahue v. Morson, I L. C. L. J., p. 92, a décidé que l'action du locataire ne peut être exercée par la caution, lorsque le locataire a quitté les lieux et le pays, lors même qu'elle procéderait au nom du locataire absent

travaux auxquels il est tenu dans le délai fixé i>ar le tribunal. On voit donc que lorsqu'il s'agit d'un simple défaut de faire des réparations ou améliorations, le locataire ne peut demander la résiliation du bail sans accorder au locateur l'alternative de remplir son obligation (a).

Hors ce cas spécial, le défaut du locateur de remplir toute obligation que lui impose le bail, ou qui résulte de la loi, donne au locataire le droit de demander la résiliation du contrat, absolument et sans alternative (&). J'ai eu occasion précédemment, lorsque j'ai parlé des obligations du locateur, de mentionner plusieurs cas particuliers où la demande en résiliation compète au locataire.

Dans tous les cas où le locataire souffre d«es dcxnmages-intérêts à raiscxi d'une infraction par le locateur à ses obligations, il peut recouvrer de ce dernier les dommages qu'il souffre, y compris ceux qui peuvent résulter de la résiliation du bail par la faute du bailleur. Mais il faut remarquer que le locateur

(a) Voy., en ce sens: cour de. revision, Pagels v. Murphy, M. L. R., 3 S. C, p, 50; juge Torrance. Âfarchand v. Caty, 23 ,L. C. J., p. 259; juge Champagne, Décary v. Lafleur, 13 L. N., p. 314; juge Lavergne, Charlebois v. Tait, 7 R. de J., p. 574. (Voy. aussi Leduc v. Finnie, R. J. Q.» II C. S., p. 490). Il y a cependant un cas où le locataire est justifiable de laisser les lieux, ou de refuser d'en prendre possession, sans avoir au préalable fait résilier le bail; c'est lorsqu'une maison est inhabitable par suite de son état nuisible ou dangereux, et que le propriétaire en est averti; le locataire qui a quitté les lieux, ou refusé d'en prendre possession, en pareil cas, n'est oas même tenu d'intenter une action en résiliation: il peut rester sur la défensive et demander la résiliation du bail par défense à une action pour loyer: cour de revision. Laurier v. Turcotte, R. J. Q., 9 C. S., p. 86; juge Torrance, Wright V. Galt, 6 L. N., p. 42; juge Caron, Simmons v. Gravel, 13 Q. L. R., p. 263; juge Mondelet, Boucher v. Brault, 2 R. L., p. 625; juge Torrance, Shuter v. Saunders, 3 L. N., p. 134; cour de revision, Bagg v. Duchesneau, R. J. Q., 2 C. S., p. 350; juge Champagne, Fyfe v. Lavallière, 12 L. N.. p. 147; cour d'appel, Thibault & Paré, R. J. Q., 3 B. R., p. 48; juge Davidson, Palmer v. Barrett, M. L. R., 6 S. C, p. 446. Toutefois, dans la cause de Caniin v. Belleau, R. J. Q., 1$ C. S., p. 286, il a été jueé par la cour de revision, confirmant la décision du juge Casault (R. J. Q., 14 C. S., p. 287), que le locataire doit, dans ce cas, demander la résiliation du bail. (Voy. aussi, dans le même sens, Boulanget v. Doutre, i L. C. R., p. 393, et 4 L. C. R., p. 170, cour de revision).

J'ajoute que le défaut de la maison louée n'est pas toujours un simple défaut de réparations, mais peut être un vice inhérent à la chose; dans ce cas l'action en résiliation tombe sous le deuxième paragraphe de l'article 1641, et la résiliation pourrait être demandée absolument et sans alternative.

(b) Voy. ce que j'ai dit supra, note b, p. 257, à Tégard des vices de la chose louée.