DU BAIL DE MAISONS

n'est tenu des dommages résultant particulièrement de son défaut de faire les réparations ou améliorations auxquelles il est tenu, que s'ils ont été soufferts par le locataire subséquemment à la mise en demeure du locateur de remplir son obligation (a).

Il est à peine nécessaire d'ajouter que le locataire qui a contre son locateur, à raison d'infractions aux obligations du bail, une créance en dommages-intérêts non encore liquidée, ne peut opposer cette créance en défense à l'action intentée contre lui pour le loyer (fe). Ces dommages pourraient tout au plus faire l'objet d'une demande reconventionnelle (art. 217 C. P. C). Ce n'est que lorsqu'il a été privé de la jouissance de la chose louée ou d'une partie de la chose louée, qu'il peut refuser de payer le loyer en totalité, ou suivant l'étendue de la partie de la chose louée dont il s'est trouvé privé. Mais il ne s'agit pas, dans cette hypothèse, d'une créance proprement dite, compétant au locataire, à l'encontre de celle du loyer, mais d'un défaut de droit chez le locateur, à cause de la privation de jouissance soit totale ou partielle.

SECTION IV. — DES REGLES PARTICULIERES AU BAIL DE MAISONS (c).

I. — Que doit-on entendre par bail de maisons? — -Le bail des maisons et le bail des propriétés rurales sont soumis à des règles communes, que nous avons étudiées précédemment; mais il existe certaines dispositions particulières à chacun d'eux (art. 1607) ; il est donc nécessaire de les bien distinguer l'un de l'autre.

Par bail de maisons on entend non seulement celui des maî-

(o) Voy., en ce sens: juge Mathieu, Marcile v. Mathieu, 7 L. N., p. 55 ; même juge, Johnson v. Brunelle, 14 R. L., p. 219; juge Routhier, Ginchereau v. Lachannar. 16 Q. L. R., p. 117; juge Andrews, Pelletier v. Boyce, R. J. Q., 21 C. S., p. 513; juge Champagne, Dêcary V. Lafleur, 13 L. N., p. 314.

(b) En ce sens: cour d'appel, Bell & Court. M. L. R., 2 Q. B., p.

(c) La rubrique que cette section aurait été plus exacte si on l'avait rédigée comme suit: Des règles particulières au bail de maisons et au bail de meubles fournis Pour garnir une maison. En effet, comme nous allons le voir, l'article 1643, compris dans cette section,^ traite particulièrement de l'espèce de bail en dernier lieu mentionné, bien qu'il ne l'envisage qu'au point de vue de sa durée, qui est régie par les mêmes règles que le bail de maisons. D'ailleurs l'expression "bail de maisons" a une grande extension comme le démontris Tarticle

sons d'habitation, mais aussi celui des magasins, échoppes et fabriques, et de tous autres bâtiments qui ne produisent que des fruits civils ou loyers; les règles relatives au louage des maisons, contenues dans le code, s^étendent donc au louage de ces différentes espèces d'immeubles. L'article 1645 le déclare spécialement. On peut aller encore plus loin, et dire, avec le même article, que les règles relatives aux maisons s'appliquent en général à tout bien-fonds autre que les fonds ruraux. Voici d'ailleurs comment s'exprime l'article 1645:

1645. '' L^s règles contenues dans ce chapitre relatives aux *' maisons, s'étendent aussi aux magasins, échoppes et fabri- " ques, et aussi à tout bien-fonds autre que les terres et fonds ** ruraux, en autant que ces règles peuvent s'y appliquer (a)."

Les règles relatives au louage des maisons s'étendent donc à tout bien-fonds qui ne tombe pas sous la désignation de propriété rurale. Or, comme nous le verrons plus loin, on entend par propriété rurale, susceptible de faire l'objet d'un bail à ferme, par opposition à la propriété urbaine, qui fait l'objet d'un bail à loyer, la propriété qui produit des fruits naturels ou industriels. Il s'ensuit que le bail d'un terrain qui n^est pas destiné à la culture, et que l'on consacre, par example, à la tenue d'une foire ou à des jeux, tombe sous les règles du bail de maisons, en tant qu'elles peuvent s'y appliquer.

Si un bail renferme à la fois plusieurs espèces de biens-fonds, il doit être classé suivant la nature de son objet principal. Ainsi, dans le cas du bail d'une maison, la circonstance qu'un jardin produisant des fruits, un verger, un petit bois, dépendent de cette maison, n'empêche pas que le bail ne soit un bail de maison.