DU BAIL DE MAISONS

1642. "Le bail d'une maison ou de partie d'une maison. *' lorsque la durée n'en est pas fixée, est censé fait à l'année, " finissant au premier jour de mai de chaque année, lorsque " le loyer est de tant par an (a) ;

" Pour un moiï, lorsque le loyer est de tant par mois (ft) ;

" Pour un jour, lorsque le loyer est de tant par jour.

"Si rien ne constate un montant de loyer pour un terme "fixe, la durée du bail est réglée par l'usage du lieu (c)."

Il faut remarquer que cet article ne traite que des cas où il y a bail; la durée du bail que la loi présume, lorsqu'il y a occupation d'une maison sans bail, par simple tolérance du propriétaire, est réglée par l'article 1608 (voy. supra, p. 245 et s.).

L'article 1642 contient deux règles: i*" calcul de la durée d'après l'espace de temps correspondant au quantum du loyer. 2* à défaut de cette indication, calcul de la durée d'après Tusage du lieu. L'usage du lieu n'est consulté que subsidiairement.

Il importe d'ajouter que le bail dont la durée est ainsi présumée ne finit pas de plein droit à l'expiration- de l'année, du mois, ou du jour, mais qu'il ne peut alors prendre fin qu'à la condition qu'il y ait eu une signification de congé, tel que réglé par l'article 1657 (voy. infra, l'explic. de cet article).

15 R. L., p. 523. L'occupation, par une institutrice, de chambres dans une école où elle enseigne, serait censée prendre fin en même temps que son engagement: juge White, Corporation Episcopale de Sherbrooke V. McCarry, 4 R. de J., p. 423.

(a) Si le locataire est entré en jouissance avant le premier de mai le bail est censé fait pour le temps qui doit courir jusqu'au premier de mai, à moins que l'on ne puisse présumer des circonstances, et de la brièveté du temps qui reste à courir avant le premier de mai, que le bail est fait tant pour 1c temps qui doit courir depuis que le locataire est entré en jouissance, jusqu'au premier de mai, que pour un an depuis ce dernier terme.

(b) Dans les deux causes suivantes on a fait l'application de cette présomption d'un bail mensuel: cour de revision, Mathieu v. Silvers" tone, 18 R. L, p. 266; juge Davidson, Corbeil v. Marteau, R. J. Q., 14 C. S., p. 201.

(c) Cet article repose sur l'autorité de Pothier {Louage, n* 30) dont l'article 1758 C. N. s'est enraiement inspiré. Mais ni Pothier, ni le code Napoléon ne font finir le bail au premier de mai, lorsqu'ils déclarent qu'il est censé fait pour un an, et tous deux ne font mention que du bail d'une chambre ou appartement garni. Le mot "garni" a été omis de notre article afin de l'adapter aux usages de ce pays ou rarement les maisons sont louées garnies, et c'est aussi pour se conformer aux usages reconnus qu'on a fait finir au premier de mai le bail qui est censé fait pour un an.

En l'absence de ce congé, la continuation du bail aura lieu pour une autre 'durée semblable.

III. — De la durée présumée du bail de meubles fournis pour garnir une maison. — Le bail des meubles fournis pour garnir une maison entière, un corps de logis entier, ou des appartements, lorsque la durée n'en est pas fixée, est censé fait, non pas pour la durée du bail de la maison ou des appartements, car le bailleur des meubles peut ne pas la connaître, mais pour un an finissant au premier mai, ou pour un mois, ou pour un jour, suivant les règles contenues dans l'article 1642; et lorsque ces règles ne s'appliquent pas, il est censé fait pour la durée ordinaire des baux de maison ou d'appartement, déterminée d'après l'usage des lieux. C'est ce que porte l'article 1643, V^^ suit :

1643. " Le bail de meubles fournis pour garnir une maison " ou des appartements, lorsque la durée n'en e$t pas hxée, est "régi par les règles contenues dans l'article qui précède; et " lorsque ces règles ne s'appliquent pas, il est censé fait pour " là durée ordinaire des baux de maison ou d'appartement, sui- "vant l'usage des lieux (a)."

On enseigne en France que si le locataire de la maison a donné au bailleur des meubles connaissance de la durée du bail de la maison, la durée du bail des meubles est alors égale à celle du bail de maison (b).

Cette solution, possible peut-être sous la disposition de l'article 1757 du code Napoléon, qui présume que le bail des meubles a été fait pour la durée ordinaire du bail d'appartements comme celui que ces meubles doivent garnir, me paraît inadmissible en vue des termes de notre article 1643 Q^î pose, à ce sujet, des règles entièrement différentes.

Lorsque des meubles sont loués pour garnir une maison ou des appartements, et en matière de louage de meubles en

(a) D'après l'article 1757 du code Napoléon, correspondant, le bai! de meubles fournis pour garnir une maison ou des appartements est censé fait pour la durée ordinaire des baux de maisons ou d'appartements, selon TusaRe des lieux. Selon notre article 1643, l'usage des lieux, au contraire, n'est consulté que subsidairemefft, c'est-à-dire lorsque rien ne constate un montant de loyer pour un terme fixe ; la rédaction adoptée pour l'article 1642 rendait cette modification nécessaire.

(b) Troplong, Louage, t. 2, n*" 599; Guillouard, Louage, t. 2, n* 683 ; contra. Hue, t. 10. n*" 352.

général (a), la tacite reconduction proprement dite n'a pas lieu, lors même que le locataire ^arde les meubles» du consentement du propriétaire, après l'expiration du terme pour lequel le bail est fait ou est censé fait ; la continuation de jouissance n'est que la continuation du contrat originaire. C'est en ce sens qu'on dit qu'en matière de louage de meuBles la tacite reconduction n'a pas lieu, ou qu'elle n'a lieu tout au plus que pour le temps pendant lequel le locataire a gardé les meubles du consentement du locateur, après Texpiration du bail (juge Casault, Canada Paper Co. v. Carry, 4 Q. L. R., p. 323 ; cour d'appel, Laurent & Labelle, 5 L. C. J.', p. 333). J'ajoute que l'avis de congé n'est pas nécessaire, en matière de bail de meubles, et que le propriétaire des meubles peut les revendiquer par procédure sommaire (art. 11 52 C. P. C.,) en tout temps après l'expiration du temps pour lequel lé bail est fait ou est censé fait.

J'ai cité supra, note b, p. 312, l'article 1644 relatif au curement des puits et des fosses d'aisances.

SECTION V. — DES REGLES PARTICULIERES AU BAIL DES TERRES ET PROPRIETES RURALES.