I. — Que doit-on entendre par propriétés rurales? — Par

propriétés rurales, suceptibles de faire l'objet d'un bail a ferme, on entend les biens- fonds qui produisent des fruits,. soit par la culture, comme les terres, soit sans culture, comme les prés, les bois, en un mot ceux qui produisent des fruits naturels ou industriels (art. 448). A la différence du bail a loyer, qui a pour objet un bien qui produit des fruits civils, le bail à ferme porte sur une chose frugifère, c'est-à-dire sur une chose qui produit des fruits naturels ou industriels. Il s'ensuit que le bail d'une mine ou d'une carrière est un bail à ferme (&).

Si des terres labourables, des prés, des bois, sont loués com-

(a) A regard des choses mobilières qui ne sont point destinées à garnir une maison ou des appartements, et auxquelles, par conséquent, ne s'applique pas l'article 1643. lorsque la durée de la location n'a pas été hxét par la convention, elle doit être déterminée d'après la destination de la chose ou les circonstances. Ainsi la location d'une voiture ou d'un cheval est présumée faite pour tout le temps qui est nécessaire au voyage auquel la voiture ou le cheval doivent servir (Pothier, Loua/^e, n® 31).

(b) Voy. Re que j'ai dit supra, p. 243, au sujet du louage des mines et carrières.

me objet principal, la circonstance que des bâtiments, si considérables qu'ils puissent être, dépendent de cette location, n'empêcherait pas le bail d'être un bail à ferme, car le contrat doit être classé suivant la nature de son objet principal.

II. — Des différentes espèces de bail a ferme. — ^Le bail à ferme est de deux espèces, savoir: i" le bail à ferme proprement dit, dont le prix consiste en argent ou en une quantité fixe de denrées ou autres choses que les parties assimilent à l'argent ; et 2' le bail partiaire ou colonat, dont le prix consiste dans une portion des fruits du fonds affermé.

Le colonat diffère du bail à ferme proprement dit sous trois rapports :

I Dans le colonat, le bailleur re{;oit des fruits naturels ou industriels, lesquels ne s'acquièrent que par la perception ; dans le bail à ferme, le bailleur reçoit des fruits civils (art. 449) qui s'acquièrent jour par jour (art. 451) :

2** Dans le colonat, la perte de la récolte, par cas fortuit ou force majeure, est toujours supportée par le bailleur en proportion de la part qui lui en revient ; dans le bail à ferme, la perte de la récolte par cas fortuit ou force majeure n'est supportée par le bailleur que si le bail n'est que pour une année, et si la perte arrive avant que la récolte soit séparée de la terre (voy., infra, l'explic. des art. 1650, 1651, et 1652) ;

3' Dans le bail à fermé, le fermier peut sous-affermer ou céder son bail, à moins que cette faculté ne lui ait été spécialement interdite ; c'est le contraire dans le colonat ; l'article 1646 contient à cet égard les disposiions suivantes, conformes à l'ancien droit:

1646. " Celui qui cultive sous la condition d'un partage de " fruits avec le locateur, ne peut ni sous-louer, ni céder son " bail, si la faculté ne lui en a été expressément accordée par le " bail.

" S'il sous-loue ou cède son bail sans telle stipulation, le lo- " cateur peut le faire expulser et le faire condamner aux dom- " mages-intérêts résultant de cette infraction du bail (a)."

Cette différence résulte de ce que le colon partiaire est en quelque sorte l'associé du propriétaire, et qu'il est de principe, en matière de société, que personne n'y peut être introduit sans le consentement de tous les associés (art. 1853). Le propriétaire, en acceptant un tel pour colon partiaire, a

(a) Les articles 1763 et 1764 du code Napoléon contiennent des dispositions identiques.

évidemment considéré son activité, son talent, sa probité: car le prix du bail, c'est-à-dire la portion des fruits qui lui re viendra, sera d'autant plus fort que le colon sera plus habile il a, par conséquent, intérêt à le conserver.

Si le colon partiaire a sous-aflfermé ou cédé son bail sans en avoir le droit, le propriétaire peut non seulement exiger que le colon partiaire cultive par lui-même, mais aussi demander la résiliation du bail avec dommai^es-intérêts ; cependant le colon peut éviter la résiliation en faisant cesser le sous-bail ou la cession, et en prouvant qu'aucun dommage n'a été causé (a),

On dit souvent que le colona>t est une sort« de sqciété, danr laquelle Tune des parties apporte un capital, Tautre son indus«trie. Cela est vrai, mais il ne faut pas pousser cette idée trop loin. En effet, si Ton assimilait d'une manière absolue le contrat à la société, il faudrait reconnaître alors qu'il finit par la mort de l'une ou de l'autre des parties. Or, il est bien évident qu'il ne finit point par la mort du bailleur. On pourrait peut-être décider qu'il cesse par celle du colon, car, de ce côté, le contrat est fait intuitu personae. Cependant, en se fondant sur l'article 1661, dont la règle est générale, il semble qu'on doit plutôt décider que le contrat continue avec les héritiers du colon (fc).

III. — Du cas ou il existe une différence entre la contenance déclarée au contrat de bail et la contenance délivrée. — La loi veut qu'on suive ici les mêmes règles qu'en matière de vente. C'est ce que porte, dans les termes suivants, l'article 1648:

1648. " Si l'héritage se trouve contenir une quantité de ter- " re plus grande ou moins grande que celle spécifiée dans le " bail, le droit des parties à un augmentation ou à une dimi- " nution du loyer est régi par les règles sur ce sujet conte- "nues dans le titre De la vente (c).

(a) Troplong, Louage, t. 2, n** 644; Laurent, t. 25, n® 681. — Contra, Aubry et Rau, t. 4, p. 511, S 371 ; voy. aussi, en sens contraire, la décision des juges Bowen et Meredith, dans la cause de Hudon v. Hudon, 2 L. C. R., p. 30. Le juge Mathieu, dans la cause de Bissonnet v. Guérin, 7 L. N., p. 368, a décide que racquiescement tacite du locateur Tempéche de pouvoir se plaindre du sous-bail, surtout si le sousbail a pris fin et si le locateur* n'en a pas souffert. Voy. ce que fai dit supra, p. 320.

(b) MM. Aubry et Rau, t. 4, p. 511, 9 371, note 20; Laurent, t. 25, n*» 483.

(c) L'article 1765 du code Napoléon, correspondant, contient une disposition semblable. Nous avons vu précédemment, au titre De la vente, en quoi les règles du code Napoléon sur ce sujet diffèrent de celles de notre code.

Ainsi, par exemple, toute différence en plus ou en moins entre la mesure louée et la mesure déclarée done lieu à augmentation ou à diminution du prix du bail ; mais le fermier peut toujours, au lieu de payer pour Texcédent, le remettre au bailleur (art. 1501) ; et si le déficit ou l'excédent est si considérable, eu égard à la mesure déclarée, qu'il y ait à présumer que le fermier n'aurait pas loué, s'il Tavait su, il peut se désister du bail, et recouvrer du bailleur les loyers payés (a) et les frais du contrat, sans préjudice dans tous les cas à son recours en dommages-intérêts (art. 1502). Toutefois, ces règles ne s'appliquent pas, lorsqu'il est évident, par la description de l'héritage et les termes du contrat, que le bail est fait d'une chose certaine et déterminée, sans égard à la contenance, que cette contenance soit mentionnée ou non (art. 1503).

IV. — Des obligations du fermier ou locataire. — Il s'agit tout d'abord d'appliquer ici les règles générales qui regîssent le locataire dans ses rapports avec le bailleur, et ces règles ont été expliquées à la section III de ce chapitre. Mais, vu la nature particulière des choses qui font l'objet d'un bail à ferme, le code ajoute quelques indications supplémentaires précisant les obligations du preneur dans le cas d'un tel bail.

Le loyer de la ferme est garanti par les fruits produits pendant le bail, lorsque ce loyer ne consiste pas dans une portion même de ces fruits.

Le bailleur a donc toujours intérêt à ce que la ferme soit cultivée avec soin et habileté Pour cette raison le preneur est tenu d'apporter sur la ferme les bestiaux et ustensiles nécessaires à son exploitation. C'est ce que déclare l'article 1647 dans les termes qui suivent:

1647. "Le fermier est tenu de garnir l'héritage des bes- " tiaux et ustensiles nécessaires à son exploitation, et de le "cultiver avec le soin et l'habileté raisonnables (/^).

(a) Par loyers payés, j'entends ceux payés d'avance, pour une jouissance que le fermier n'a pas eue.

ib) L'article 1766 du code Napoléon, correspondant, énonce de plus l'obliffation du fermier de ne pas abandonner la culture, et d'employer la chose louée à l'usage auquel elle a été destinée, et le droit du bailleur de demander la résiliation du bail, avec dommages-intérêts, suivant les circonstances, lorsque le fermier contrevient à ses obligations et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur. L'obligation du fermier de ne pas abandonner la culture, est implicitement comprise dans notre article, et celle d'employer la chose à l'usage auquel elle a été destinée est exprimée par notre code dans un article précédent (art. 1626). Quant au droit du bailleur de demander la résiliation du bail, notre article 1624 pose des règles suffisantes pour rencontrer tous les cas que mentionne l'article 1766 C. N., à l'exception de celui où le fermier néglige ou abandonne la culture; mais les anciens auteurs enseignaient qu'il y avait lieu à la résiliation du bail en ce

L'obligation du fermier de garnir l'héritage des bestiaux et ustensiles nécessaires à son exploitation a pour but principal d'assurer une bonne culture (a). Aussi, comme nous l'avons vu, supra, p. 291, il n'est pas nécessaire que les animaux et instruments aratoires du fermier soient suffisants pour garantir un ou plusieurs termes de loyer, il suffit qu'ils répondent aux besoins, d'une bonne culture (b). Mais, bien entendu, ils sont affectés â la garantie du bailleur (art. 1620), et ce dernier a droit d'action pour résilier le bail à raison de Tabsence de cette garantie, en tant qu'elle est requise (art. 1624).

De l'obligation que contracte le fermier de conserver l'héritage loué (voy., supra, p. 301), dérive celle de veiller à ce que durant le cours du bail il ne s'y commette pas des usurpations au préjudice du bailleur. Le fermier est en conséquence tenu de dénoncer â ce dernier, avec diligence, les attentats commis contre sa propriété, et les troubles de droit, afin qu'il puisse conserver l'avantage de la possession, qui lui permettra de jouer, dans le procès qui s'engagera peut-être entre lui et l'auteur du trouble, le rôle si favorable de possesseur à titre de propriétaire. A cet égard l'article 1649 contient la disposition suivante:

1649. " Le fermier ou locataire d'un fonds rural est tenu, '* sous peine de tous dommages et frais, d'avertir le locateur, " avec toute diligence raisonnable, des usurpations qui peu- ''vent y être commises (r)."

cas et nos codifîcateurs déclarent spécialement que Tarticle 1647 exprime aussi bien l'ancien que le nouveau droit D'ailleurs, le principe fçénéral de l'article 1065 s'applique au bail comme aux autres contrats. Je puis ajouter que l'article 1766 du code Napoléon ne confère au bailleur le droit de faire résilier le bail, pour les motifs généraux qui y sont exprimés, que si les circonstances sont assez graves, dans fappréciation du tribunal. Notre article 1624 confère au bailleur un droit plus absolu à la résiliation, dans les cas qui y sont prévus.

(a) Dans une cause de Molette v. Lord, 13 R. L.. p. 655. le juge Giagnon a décidé que le propriétaire ne peut se plaindre du fait que le fermier ne convertit pas les pailles en fumier, lorsqu'il a consenti à ce que le fermier ne garnisse pas l'immeuble d'animaux et ustensiles.

(b) Le bailleur trouvera d'ailleurs dans les fruits de la ferme ime garantie suffisante pour son loyer.

A ce sujet je remarque que nos codificateurs n'ont pas reproduit l'article 17^ C. N., qui porte que le fermier est tenu d'engranger dans les lieux à ce destinés, d'après le bail. Je crois toutefois que la même règle doit être suivie dans notre droit, car si les récoltes étaient engrangées ailleurs que sur les lieux loués, le bailleur serait frustré du privilège à la conservation duquel il a droit.

Il importe de remarquer que le fermier ou locataire n'est passible de dommages-intérêts que si le retard à avertir le bailleur a fait éprouver à ce dernier un préjudice réel. Bien plus, comme nous l'avons vu, supra, p. 271, le locataire qui a été troublé dans sa jouissance par des voies de fait attentatoires à la propriété, ou par suite d'une action concernant la propriété ou toute autre droit dans ou sur la chose louée, et qui n'a pas dénoncé le trouble au locateur, n'est privé du recours que l'article 1618 lui accorde contre ce dernier, en réduction du loyer ou en dommages-intérêts, que si le bailleur prouve qu'il aurait eu, s'il avait été averti à temps, des moyens de faire cesser le trouble.

La loi ne détermine pas la forme de l'avertissement que le fermier ou locataire doit faire parvenir au locateur; peu importe donc la forme dans laquelle cet avertissement a été donne, du moment que le fermier peut, devant les dénégations du bailleur, en établir légalement l'existence.

Nous avons vu que le locataire est tenu, à la fin du bail, de remettre la chose louée au locateur, dans la même condition qu'il l'a reçue. L'article 1654, qui suit, fait une application de ce principe général au bail à ferme, en ce qui concerne les engrais :

1654. " Le locataire d'une ferme ou d'un fonds rural, doit " laisser à la fin de son bail, les fumiers, pailles et autres ma- " tières destinées à faire des engrais, s'il en a reçu lors de son " entrée en jouissance. S'il n'en a pas reçu, le propriétaire "peut néanmoins les retenir en en payant la valeur (a)."

Comme on le voit, le propriétaire de la ferme peut forcer le locataire sortant de laisser les engrais, lors même qu'il n'en a pas reçu, mais à la condition de lui payer en ce dernier cas la valeur des engrais ainsi laissés.

Il semble résulter des termes de notre article que l'indemnité serait due au fermier pour tout excédent de fumiers sur

vertissement soit donné dans le délai des assimilations. Notre article ne fixe pas de délai ; il suffit que le fermier fasse preuve d'une diligence raisonnable.

(a) Cet article ne diffère de l'article 1778 du code Napoléon, correspondant, qu'en ce qu'il exclut les pailles qui ne sont pas destinées à faire des entrais.

Remarquons que le dernier paragraphe de l'article 379 déclare spécialement que les fumiers, ainsi que les pailles et autres substances destinées à le devenir, sont immeubles par destination.

Le fermier qui enlève, sans droit, des fumiers faits sur la ferme, sera condamné à des dommages: juge Torrance, Mathewson y. Fletcher, 5 L. N., p. 131.

la quantité qui existait lors du bail. Comp. Fuzier-Herman sur Tart. 1778 C. 'N., n* 5. (a).

V. — Des indemnités dues au fermier ou locataire pour perte de récolte par cas fortuit. — Cette matière a ses difficultés. Posons quelques règles propres à la faire comprendre (b)

L'obligation de payer le prix du bail a pour cause l'obligation contractée par le bailleur de procurer au locataire la jouissance de la chose. Ainsi, la jouissance réelle, effective, de la chose est l'équivalent du prix du bail. De ik, il suit naturellement que le bailleur n'a pas droit au prix, s'il ne procure point au 'locataire une jouissance réelle, effective

Mais la stérilité d'une année de bail est ordinairement compensée par l'abondance d'une autre année, antérieure ou postérieure à l'année stérile. Or, toutes les années d'un bail T.e constitutent qu'une même location.

Cela posé, parcourons quelques espèces. Je prends d'abord le cas le plus simple.

Le bail est fait pour un an, et toute la récolte a été perdue par un cas fortuit que le locataire n'a pu empêcher: le bailleur n'a droit à aucune portion 3u prix, puisqu'il n'a procuré au locataire aucune portion de la jouissance effective de la chose. Le locataire obtient remise entière de l'obligation de payer son prix. C'est ce qui résulte de l'article 1650, dont voici le texte:

1650. " Si le bail n'est que pour une année et que, durant '* cette année, la récolte soit perdue en totalité ou en grande '* partie, par cas fortuit ou par force majeure, le locataire est " déchargé d'une partie proportionnelle du prix de la loca- "'tion (c).

(a) L'article 1777 C. N. contient des dispositions relatives aux logements et autres facilités que le fermier sortant et le fermier, entrant doivent se procurer mutuellment. Nos codificateurs ont omis cet article, parce que les règles qu'il contient ne sont pas applicables à nos usages.

Dans une cause de Crevicr v. Blaignier dit Jarry, M. L. R., 2 S, C, p. 256. le jus:e Plamondon a décidé que le fermier sortant à droit à huit jours, après l'expiration du bail, pour enlever ses récoltes, à moins de convention contraire.

(b) Ce que nous allons voir ne s'appli(jue qu'au bail à ferme de biens ruraux, et ne peut s'appliquer, par voie d'analogie, par exemple, au bail d'un moulin: cour d'appel, Corriveau & Pouliot, 1 R. de L., p.

(c) L'article 1770 du code Napoléon, correspondant, fixe, dans les mêmes circonstances, la moitié de là récolte comme étant le minimum de perte qui donne au locataire droit à diminution du loyer de la

La récolte n'a-t-elle péri qu'en partie^ on voit que le locataire d'un an n'a droft à une remise du prix proportioimelle à la portion de la récolte qui a été perdue, que si la perte est considérable^ Il n'a droit à aucune remise, si la perte est peu importante : car, comme il a la chance des récoltes très-abondantes, c'est à lui de supporter la perte résultant des mauvaises récoltes.

La perte est considérable et donne lieu à une remise proportionnelle, quand elle est d'une grande partie de la récolte. Mais de quelle récolte veut-on parler, et qu'entend-on par grande partie?Cette question doit être laissée à l'arbitrage du juge. Je puis dire toutefois que celui-ci doit baser son calcul sur la récolte que le fonds produit dans les années ordinaires, car c'est cette récolte que le locataire pouvait espérer. Quant à savoir si le déficit dans la quantité des fruits peut être compensé par l'excédent de la valeur vénale des fruits perçus, c'est une question que le juge pourra prendre en considération, mais il faut avouer que l'article 1650, qui ne parle que de la perte de la récolte, parait indiquer la quantité des fruits comme seul Clément de calcul (a).

Lorsque le bail comprend plusieurs fonds de natures diverses, on doit distinguer si les fonds ont été affermés pour un seul et même prix, ou pour des prix distincts et séparés. Au premier cas, un seul bail existe: dès lors il faut envisager la masse des produits, sans considérer la perte de chacune des récoltes diverses. Au second cas, il existe autant de baux distincts qu'il y a de prix distincts et séparés: dès lors, on doit procéder comme si chacun des fonds faisait réellement l'objet d'un bail séparé.

Suivant Pothier (Louage, n" 163), le fermier avait droit à une indemnité quand la perte provenait d'événements extraor^ dinaires, c'est-à-dire de ceux qui n'arrivent que très rarement, tels que les ravages de la guerre ou une inondation à laferme. Notre article laisse ce point à la doctrine^ et à la discrétion des tribunaux, mais les termes de notre article indiquent que la perte doit-ctre importante.

(a) Pothier, ou plutôt Bruneman, de qui Pothier rapporte la décision (Louage^ n^ 156), voulait que le déficit en quantité pût être compensé par Texcédent en valeur, et Troplong a suivi cette opinion {Louage, t 2, n® 717). Mais la plupart des jurisconsultes modernes sont d'un sentiment contraire (voy. MM. Aubry et Rau, t 4, § 371» p. 507 et 508, note 8; Laurent, t. 25, n' 457). Ce dernier système, dans tous les cas, s'harmonise mieux avec le texte du code Napoléon, qui fixe la perte à au moins la moitié de la récolte, pour qu'il y ait lieu à une diminution de loyer; on peut d'ailleurs le soutenir sous notre article 1650 qui parle de la perte totale ou partielle de la récolte.

quelle le pays n'est pas ordinairement soumis. Il n'avait droit a aucune indemnité quand elle résultait de cas fortuits ordiflaires, c'est-à-dire de ceux qui arrivent fréquemment, auxquels un fermier doit s'attendre, tels que grêle, gelée, coulure; le fermier qui a prévu les dangers auxquels il serait exposé, a dû, pensait-on, promettre un prix proportionné au risque qu'il assumait.

Le code n'admet pas cette théorie. L'article 1650 ne fail aucune distinction entre les cas fortuits extraordinaires et lei cas fortuits ordinaires.

Ce n'est qu'autant que le fermier ou locataire est convenu expressément que les cas fortuits seront à sa charge que la loi permet de distinguer les cas extraordinaires et les cas ordinaires. En effet l'article 1020 nous autorise à interpréter cette clause dans un sens favorable au fermier, et à supposer qu'il n a voulu se charger que des cas fortuits ordinaires, parce que ce sont les seuls qui ont dû entrer dans la pensée des contractants (a). Mais il en serait autrement si le fermier ou locataire s'était expressément chargé des cas fortuits prévus et imprévus

Au reste, lors même que le fermier n'a pas pris à sa charge les cas fortuits, il doit supporter la perte dont la cause était déjà existante et connue au moment du bail. Ainsi je prends à bail un champ situé près d'une rivière barrée par un pont en ruine ; une inondation, causée par suite de ce barrage, enlève la récolte : je n'ai droit à aucune indemnité, car, la perte que j'éprouve, étant existante et connue quand j'ai pris à bail, le prix que j'ai promis a dû être fixé en conséquence (fr).

A plus forte raison, on ne peut pas considérer comme un cas fortuit l'accident qui à été provoqué par le fait ou la faute du locataire ; mais il faudrait que l'influence de la faute sur le dommage fût clairement établie.

Prenons maintenant le cas où le bail est fait pour plusieurs années, La loi n'accorde, en ce cas, aucune diminution de loyer à raison de la perte des récoltes, parce qu'il est raisonnable de supposer que le locataire pourra balancer les mauvaises années avec las bonnes. En effet, les récoltes dépendent,

(a) Les articles 1772 et 1773 du code Napoléon consacrent spécialement cette rèprle en matière de bail à ferme. Nos codiiîcateurs ne les ont pas reproduits parce que leurs dispositions sont comprises en substance ailleurs qu'au titre Du huagc,

(b) Le deuxième alinéa de Tarticle 1771 du code Napoléon consacre expressément cette règle, que nos codificateurs n'ont pas reproduite au titre Du louage, sans doute parce qu'il ont considéré qu'elle était suffisamment énoncée ailleurs en substance (e. g., voy. Tart. 1523)-

''mier jour d'octobre de chaque année, sauf la signification " de congé tel que réglé ci-après (a).'* .

Nous avons vu que l'occupation, sans bail, d'un fonds rural, par simple tolérance du propriétaire, est également considérée comme un bail annuel finissant au premier d'octobre (art. 1608).

En expliquant l'article 1657, je dirai dans quel délai doit avoir lieu la signification de congé, requise pour mettre fin au bail à ferme dont la durée n'est pas fixée, c'est-à-dire pour empêcher la continuation du bail pour une autre année.