SECTION VI.— COMMENT SE TERMINE LE CONTRAT DE LOUAGE DES CHOSES

Le contrat de louage des choses se termine de la manière commune aux obligations, en tant que les règles générales du droit commun peuvent s'appliquer à cette espèce de c(Mitrat, et sauf les règles particulières auxquelles il est soumis par la loi. L'article 1655 contient, à cet égard une disposition générale dont voici les termes:

1655. " Le contrat de louage des choses se termine de la ma- " nière commune aux obligations, tel que déclaré dans le hui- " tième chapitre du titre Des obligations^ en autant que les " règles y contenues peuvent s'y appliquer, et sauf les dispo- "sitions contenues danc ce titre (6).

{a) SuîMDt le code Napoléon (art. 1774 et 1775), le bail d'un fonds rural dont la durée n'est {>as fixée est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le locataire recueille tous les fruits de ThentaRe affermé, et il se termine de plein droit, sans congé, à fexpiration du temps pour lequel il est censé fait. Nos létrislateurs se sont conformés aux usages reconnus en ce pays, en fixant là* terminaison du bail au premier jour du mois d'octobre de chaque année, époque à laquelle le fermier a pu recueillir tous les fruits de la ferme. Il en est autrement en France, car on y divise quelquefois les <iomaines en soles ou saisons, qui ne se cultivent quen plusieurs années; le bail est alors censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles (art 1774 C. N.). Quant à Tavis de congé que la loi requiert lorsque la durée du bail est présumée, nos législateurs n'ont pas cru devoir faire exception en faveur du bail à ferme.

L'article 1776 du code Napoléon, relatif à la tacite reconduction des baux ruraux, n'a pas été reproduit dans notre code, et il n'en était pa^ besoin, car les articles 1600, 1610 et 161 1 comprennent suffisamment tout ce qui se rapporte à la tacite reconduction.

(6) Le code Napoléon ne contient pas d'article correspondant, mais il va sans dire que la même application des règles générales a lieu cil France.

" faute du locataire, ou qu'il ne soit en demeure de délivrer "telle part (a)."

Tant que les fruits sont pendants, ils font partie du sol, et appartiennent au locateur: si donc ils périssent dans cet état, et si le bail n'est que pour une année, le locateur ne peut pas procurer au locataire une jouissance effective de la chose : dès lors il n'a pas droit au prix qui en est l'équivalent (art. 1650). Mais, une fois détachés, ils appartiennent au locataire, qui, par conséquent, a eu une jouissance effective de la chose: le locateur a donc droit au prix.

Toutefois, si le locataire est un colon partiaire, les fruits détachés, appartenant en commun au locateur et au locataire, périssent pour l'un et l'autre, en proportion de la part de récolte à laquelle chacun d'eux a droit, à moins que la perte n'ait été occasionnée par la faute du locataire, ou qu'il ne soit en demeure de délivrer au locateur la part qui lui revient, auxquels cas le locataire doit supporter toute la perte, et indemniser le locateur. Mais il convient de remarquer que, lors même que le locataire est en demeure de délivrer au locateur la part des fruits détachés qui lui revient, il n'en doit pas supporter la perte arrivée sans sa faute dans le cas où les fruits seraient également péris dans la possession du locateur (art. 1200).

VI. — De la durée présumée du bail a ferme. — Quand la durée d'un bail à ferme n'est pas déterminée par la convention, la loi lui en assigne une, en se fondant sur l'intention présumée des parties : elle le suppose fait pour une année, finissant le premier d'octobre (fr). Voici comment s'exprime à cet égard l'article 1653:

1653. "Le bail d'une ferme ou d'un fonds rural, à défaut "de terme préfix, est présumé bail annuel finissant au pre-

(a) Cet article correspond en substance au premier alinéa de l'article 1771 du code Napoléon. Ce dernier omet cependant de statuer sur le cas où la perte a été occasionnée par la faute du colon, lorsque le loyer consiste dans une part des récoltes; mais il est évident que la disposition en question n'envisage que le cas d'une perte arrivée par cas fortuit, et que le colon reste responsable envers le propriétaire de tout perte arrivée par sa faute.

(b) Si le locataire est entré en jouissance moins d'un an avant Je premier d'octobre, son bail sera présumé finir à la date du premier d'octobre, lors même que les travaux des labours auraient déjà été faits avant le bail, pourvu que le locataire ait pu recueillir tous les fruits de l'immeuble: juge Loranger, Mongeau v. Roberts, 10 L. N., p. 290.

70 La résolution du droit de propriété du locateur, en particulier par l'exercice contre lui de la faculté de réméré.

L— De la fin «du bail par le jugement de résiliation. —

Nous avons suffisamment étudié, dans le cours de ce titre, les causes qui peuvent donner lieu à la résiliation du bail, soit à la demande du locateur soit a celle du locataire. Il suffit d'y renvoyer, et en particulier à l'explication des articles 1624 et 1641. L'article 1656, qui suit, se contente d'ailleurs d'un simple renvoi aux règles énoncées dans ces deux articles:

1656. " Il se termine aussi par la résiliation, de la manière " et pour les causes énoncées aux articles 1624 et 1641 (a)."

Comme je l'ai dit, la condition résolutoire tacite pour cause d'inexécution des stipulations d'un contrat, admise comme principe général par l'article 1065, s'applique au bail comme aux autres contrats (6).