II. — De la fin du bail par U signification d*un conge

Lorsque les parties ont fait un bail, écrit ou verbal, mais n'ont pas fixé le temps qu'il doit durer, c'est-à-dire lorsque le terme du bail est incertain, nous avons vu comment la 1(m intervient pour déterminer la durée pour laquelle ce bail est censé fait (art. 1642 et 1653). Mais cette présomption, établie par la loi, n'est pas tellement absolue que le bail puisse cesser de piein droit i l'expiration du temps pour lequel il est censé tait. Au contraire, le bail ne prend fin, à l'expiration de la période de sa durée présumée, suivant les articles 1642 et 1653 (c). qu'à la condition que l'une ou l'autre des parties manifeste dans un certain délai la volonté de le résoudre. Le congé est l'acte par lequel on manifeste cette volonté (d).

(a) Le code Napoléon ne contient ins de dispositions semblables à cet article, ni aux articles 1624 et 1641; mais, en vertu d'une disposition générale, contenue en l'article 1741 C. N., et portant que le bail se résout par le défaut respectif du locateur et du locataire de remplir leurs engaRements, et en vertu de diverses dispositions particulières, la résiliation du bail est accordée, en France, pour les mêmes causes, en substance, et avec le même effet, que dans notre droit.

(b) Il ne faut pas perdre de vue que la disposition des articles 816 et 1536, quant à la résoluton de la donaton pour inexécution des charges stipulées, et de la vente immobilière pour défaut de paiement du prix, est, en ce qu'elle exige une convention expresse, une disposition exceptionnelle.

(r) Je ne parle pas ici de l'article 1643, car le bail de meubles, même de ceux fournis pour garnir une maison ou des appartements, cesse de plein droit à l'expiration du tempf pour lequel il est fait, ou censé fait (voy. supra, p. 331).

(d) L'article 1653 exprime spécialement la condition du congé en ce qui concerne la fin du bail à ferme, dont la durée est incertaine,

D'autre part Tarticle 1609 assimile le bail qui résulte de la tacite reconduction aux baux dont le terme est incertain, en réglant que ni Tune ni l'autre des parties ne peut mettre fin à ce bail sans un congé donné dans le délai prescrit par la loi.

Enfin l'article 1657 pose une règle générale, qui comprend également le cas de l'article 1608, mais ne mentionne pas celui du bail continué par tacite reconducion, auquel cas du reste l'article 1609 a suffisamment pourvu. Cet article 1657 se lit comme suit:

1657. " Lorsque le terme du bail est inceruin, verbal ou " présumé, tel que réglé en l'article 1608, aucune des parties (a) "n'y peut mettre fin sans en signifier congé à l'autre avec " un délai de trois mois, si le loyer est payable par termes de " trois mois ou plus ; si le loyer est payable à des termes plus '' rapprochés que trois mois, le délai dû congé est réglé sui- " vant l'article 1642.

"Le tout néanmoins sujet aux dispositions de ce dernier "article et des articles i6d8 et 1653." Complétons cette disposiion en citant l'article 1658.

1658. " Le bail cesse de plein droit et sans congé à l'expira- " tion du terme fixé, lorsqu'il est par écrit."

Comme une question importante se soulève au sujet de llnterprétation de ces articles, je vais citer immédiatement les articles, 1736 et 1737 du code Napoléon qui correspondent à nos articles.

Aux termes de l'article 1736, "si le bail a été fait sans écrit, "l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en "observant les délais fixés par l'usage des lieux." Et l'article 1737 ajoute: "Le bail cesse de plein droit à l'expiration "du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit " nécessaire de donner congé."

tandis que Tarticle 1642, qui s'occupe de la durée présumée du bail de maisons, ne fait pas mention de cette condition; mais nous allons voir que l'article 1657 exige la formalité d'un conféré' dans tous les cas où le terme du t^ail est incertain. Cette différence de rédaction, entre les articles 1642 et 1653, vient de ce qu'en France le congé n'est pas requis pour mettre fin aux baux des héritages ruraux, lors même que le terme n'en est que présumé par la loi (art. 1775 C. N.) ; nos codificateurs n'ont pas jugé à propos de maintenir cette exception en faveur des baux ruraux, et c'est en vue de ce changement qu'ils ont inséré dans l'article 1653 la disposition relative au congé.

(a) Le droit de terminer le bail par un avis de congé est personnel, et ne peut être exercé, par exemple, par la caution du locataire (voy. en ce sens, la décision du juge Johnson, dans la cause de Léona^'d v. Lemùux, i L. N., p. 614.

Or voici comment tous les commentateurs interprètent les articles 1736 et 1737. Lorsque les parties font dresser un écrit pour constater un contrat de louage, disent-ils» la durée du bail y est presque toujours indiquée ; et, à l'inverse, lorsque le contrat se fait verbalement, il arrive assez rarement qu'on en précise le terme. Partant de cette circonstance toute de fait, le législateur, quand il parle de baux faits sans écrite a voulu désigner les baux dont la durée est indétenninée, alors même qu'il en aurait été dressé acte, et sous le nom de baux faits par écrit, tous ^cux dont la durée est déterminée, par la convention, alors même qu'ils seraient le produit d'une simple convention verbale (a).

Nos codificateurs disent que l'article 1657 "est basé en par- " tie sur l'article 1736 C. N., mais va au delà en spécifiant le " délai dans lequel l'avis requis doit être donné. Ces délais "ne sont fixés par aucune règle expresse de l'ancien droit, "mais sont fondés sur des coutumes locales ou sur leur con- " formité avec la raison." Et quant à l'article 1658, ils se contentent d'observer qu'il contient une règle qui est la même sous l'ancien comme sous le nouveau droit en France.

Si nous consultons les auteurs cités par les codificateurs, nous trouvons que Pothier (&), après avoir rappelé l'usage suivi à Paris où il y avait quatre termes par année où les baux commençaient et se terminaient, dit : "lorsqu'il n'y a pas de bail "par écrit qui exprime le temps que le bail doit durer, il "dure toujours jusqu'à l'un de ces termes, pour lequel l'une " ou l'autre des parties doit donner ou prendre congé." Et au même numéro Pothier ajoute : " Ce congé n'est pas néces- "saire lorsqu'il y a un bail où le temps qu'il doit durer est "exprimé." Enfin, au n*'309 de son traité Du louage, Pothier enseigne que " le bail à ferme ou à loyer finit et se ré- "sout par l'expiration du temps pour lequel il est fait." îl n'y a là aucune distinction entre le bail verbal et le bail écrit. Les autres auteurs que citent les codificateurs ne s'expriment pas sur le point qui nous occupe.

Tous les commentateurs ayant signalé l'inexactitude de la rédaction des articles 1736 et 1737 C. N., on peut s'étonner que nos codificateurs aient copié aveuglement les mêmes expressions dans nos articles 1657 et 1658. Bien plus, en rédigeant le texte anglais de ces articles (c), ils ont renchéri

(a) MM. Baudry-Lacantinerie, Louage, t. icr, n* 902 et Hue, t. 10, n* .*Ui. et renvois.

(b) Louage, n* 29.

ic) Dans le rapport des codificateurs les autorités sont citées à la «uite des articles du texte anglais, ce qui pourrait peut-être faire pré-

sur le sens littéral de ces expressions, et alors que le mot "terme verbal," dont se sert la version française de l'article 1657, est quelque peu équivoque, il ressort de la version anglaise de cet article qu'il s'agit non d'un terme verbal mais d'unT)ail verbal.

Mais si le législateur a réellement voulu dire que la convention des parties, qui ont stipulé que le bail finirait à une date déterminée, n'aurait eflfet qu'autant que cette convention serait constatée par écrit, il a violé un principe fondamental de ce titre, lequel présente le contrat de louage comme étant un contrat purement consensuel qui a acquis toute sa perfection dès que les parties se sont entendues sur la chose, le loyer et les autres conditions du bail. Dans cet ordre d'idées, î'écrit ne sert que de preuve du contrat, mais n'en affecte nullement les conséquences légales, et dès que le bail verbal est légalement prouvé, on doit donner un plein et entier effet a ses stipulations.

Mais toute anormale qu'est cette distinction entre le bail écrit et le bail verbal, l'interprète n'a qu'à l'accueillir s'il est bien constant que le législateur a voulu l'imposer. Deux propositions alternatives me paraissent soutenciles en cette matière. On peut dire que le législateur, en copiant les expressions du code Napoléon, a voulu leur donner le même sens que celui qu'elles reçoivent en France depuis la confection de ce code; ou bien, il a voulu employeV ces expressions dans leur sens littéral et alors la distinction entre le bail écrit et le bail verbal s'impose.

A l'appui de la première proposition, on peut citer le passage que j'ai reproduit plus haut du rapport des codifîcateurs, et invoquer le fait que nos articles sont présentés comme étant conformes au droit ancien où cette distinction était inconnue. A l'appui de la seconde proposition, on peut citer la rèierle d'interprétation qui a trouvé faveur auprès du conseil privé, que le texte du code doit recevoir l'interprétation que ses exprèssions comportent, sans égard aux remarques des codifîcateurs et à l'enseignement des auteurs anciens et nouveaux (a).

Personnellement, je repousse de toutes mes forces cette règle étroite d'interprétation, qui, en faisant ainsi prévaloir la

sumer que ce texte est Toriginal. Mais, sur cette question, voy. les remarques du juge Ramsay, dans la cause de Harrington v. Corse, 10 L. C J., p. 108.

(a) Je puis citer, entr'autres décisions du conseil privé, celle que ce tribunal a rendue dans la cause de Robinson & The Canadian Paciûc Ry, Co,, 1892 App, Cas, 481. Toutefois, dans cette cause, Leurs Seigneuries ont reconnu, comme pouvant contrôler l'interprétation d'un texte, "a previously acquired technical meaning/'

lettre sur l'esprit, donne à notre code Teifet d'un statut, sans songer qu'il n'est que l'expression très concise et forcément incomplète, et quelquefois même incorrecte, d'une des branches les plus importantes du droit. J'incline donc vers la première proposition comme étant la plus raisonnable (a). Mais je crois que la législature devrait intervenir pour faire disparaître toute équivoque par une rédaction ccMiforme à l'ancien et au nouveau droit.

Ce qui est abondamment clair c'est que le congé est requis pour mettre fin à tout bail, écrit ou verbal, dont la durée n'a pas été déterminée, ainsi qu'au bail présumé de l'article 1608 et au bail continué par tacite reconduction.

Il nous reste maintenant à parler du délai dans lequel le congé doit être donné. D'après l'article 1657, ce délai est de trois mois lorsque le loyer est payable par termes de trois mois (b) ou plus, et quand le loyer est payable par des termes plus rapprochés, le délai du congé est réglé suivant l'article 1642 : c'est-à-dire, si le loyer est de tant par mois, le délai du congé est d'un mois, et ainsi de suite. Bien entendu, tout le délai requis doit s'écouler entre la date du congé et la fin du bail (c).

(a) A ne consulter que le sommaire de deux décisions, Lamontagne V. Webster, Torrance, J., 18 L. C J., p. 152 Çce jugement a été infirmé par la cour d'appel, 19 L. C. J., p. 100, sur le principe qu'il s'agissait d'un bail continué par tacite reconduction, ce ()ui, aux termes de l'article 1609, nécessitait la signification d'un congé), et de Huot v. Garneau, 2 Q. L. R., p. 87, Casault, J., deux juges de la cour supérieure se seraient prononcés dans ce sens. Il faut cependant remarquer que dans l'une et l'autre cause il n'y a eu aucune discussion de la question, et, dans la dernière, l'arrctiste se contente de dire que les prétentions du demandeur ont été maintenues par la cour. Il y a toutefois, dans ce sens, une décision du magistrat Talbot, dans une cause de Major v. Major, 7 R. de J., p. 488, mais le savant magistrat erre quand il dit que le bail présumé d'après l'article 1608 ne requiert pas un congé, l'article 1657 disant précisément le contraire. Voy. aussi, toujours dans le même sens, l'opinion de M. Lorrain, Code des locateurs et locataires, p. 553.

(b) C'est cette disposition que la cour d'appel a appliquée dans la cause de Boudreau & Dorais, 10 R. L., p. 458.

(c) Il importe de faire remarquer ici que l'élément de détermination dont se sert l'article 1642, pour établir if durée présumée du bail, n'est pas le même que celui dont se sert l'article 1657, pour déterminer le délai du congé, bien qu'on ait été porté à les confondre dans la pratique. La durée du bail se calcule suivant l'espace de temps correspondant au Quantum entier du loyer, tandis que le délai du congé so calcule suivant l'espace de temps correspondant au quantum du loyer par termes. Xos législateurs ont voulu faire concorder l'époque du congé avec le dernier terme de loyer qui devient échu avant l'expiration du temps pour lequel le bail est censé fait. Par exemple, si, dans

Nous voyons donc qu'on ne peut mettre fin au bail résultant de la tacite reconduction que par un congé qui doit être signifié dans un délai de trois mois, d'un mois ou d un jour avant l'expiration du laps de temps pour lequel la tacite reconduction a eu lieu (art. 1609), suivant que le loyer est payable par termes de trois mois ou plus, ou chaque mois ou chaque jour (a).

A regard du bail que la loi présume, dans le cas de l'occupation d*un héritage, sans bail, par simple tolérance du propriétaire (art. 1608), il faut dire que les parties n'y peuvent mettre fin que par un avis de congé signifié trois mois avant le premier de mai, ou trois mois avant le premier d'octobre, date à laquelle ce bail est censé finir, suivant que la propriété est une maison ou un fonds rural. En eflFet. comme je l'ai dit déjà, p. 248, on peut déduire, de l'article 1608, que le loyer dû en vertu du bail dont cet article fait présumer l'existence, n'est payable que par termes de trois mois.

La loi n'a assujetti l'avis de congé à aucune forme particulière. Il peut être doné par acte authentique, par acte sous seing privé, par lettre missive, et même verbalement. Cependant, à raison des règles sur la preuve, l'intéressé doit avoir soin de recourir à un mode de constatation de sa volonté qui puisse prévenir une dénégation de la part de la partie à laquelle l'avis est donné. La cour d'appel a décidé, dans une cause de Lacroix & Fau/^K^r, -M.L.R., 7 Q.B., p. 40, et 21 R. L., p. 19, que la preuve testimoniale d'un congé ne peut valoir pour mettre fin à un bail. Il est clair cependant qu'un avis ver-

le bail d'une maison dont la durée n'est pas fixée, le loyer est de tant par an, mais payable tant par mois, le bail est censé fait à Tannée finissant au premier de mai, mais le délai de congé est d'un mois. Si le bail est de tant par mois, payable tant par jour, le bail est censé fait pour un mois, mais le délai de congé n'est que d'un jour. Cest en ce sens que la cour de révision a interprété l'article 1657, dans la cause de Marson v. Hughes, R. J. Q., 17 C. S., p. i.

Il est bien entendu que si aucuns termes n'ont été convenus pour le paiement d'un loyer annuel, le bail ne peut être terminé que par un avis de trois mois: cour de révision. Gougeon v. Yuile, 26 L. C. .T., p. 142; cour suprême, Jqhnston & St-Andrews Church, i Suprême Court Repts., p. 23.S. Dans cette dernière cause il s'aidssait du louage d'un banc d'église.

(a) En ce sens: cour d'appel, Webster & Lamontagne, 19 L. C. J., p. 106 ; cour de révision, Luke v. Wickliife, 22 L. C. J., p. 41 ; même cour, Marson v. Hughes, R. J. Q.. 17 C. S. p. i.- Dans une cause antérieure au code civil, le juge Badgley avait Hécidé que l'avis de congé n'était pas nécessaire pour mettre fin au bail résultant de la tacite reconduction: Lafamme v. Fennell, 11 L. C. J., p. 288. Le texte de l'art. 1609 est au contraire.

bal que la partie adverse reccmnait, par écrit ou par serment, avoir reçu, suffira pour mettre fin au bail s'il est donné en tempj utile, et c'est ce que la cour de révision a jugé dans la cause de Marsan vs. Hughes, R. J. Q. 17 C S., p. i,

L'eflPet de Tavis de congé est de faire cesser le bail. Mais qu*arrive-t-il lorsque l'avis de congé n'est aucunement donné, ou n'est pas donné en temps requis ? Le bail est alors prolongé pour une autre période dont la durée est la même que celle pour laquelle le bail était originairement censé fait, et, de nouveau, les parties ne peuvent le faire terminer, à l'expiration de cette période, que par un avis de congé signifié avec le même délai. Ce n'est pas nécessairement une tacite reconduction qui a lieu mais plutôt le même bail qui se continue.