IV. — De la fin du bail par la perte de la chose louée

Le bail ne pouvant exister sans une chose qui en soit l'objet, il s'ensuit que la perte de la chose louée, quelle qu'en soit la cause, ou son expropriation pour cause d'utilité publique, met fin au bail. L'article 1659 le déclare dans les termes suivants :

1659. " Le contrat de louage des choses se termine par la "perte de la chose louée (&).

La perte totale de la chose louée, ou son expropriation, peut seule dissoudre le bail de plein droit. Lorsque la perte n'est que partielle, et résulte d'un cas fortuit, ou d'une force majeure, Je bail n'est pas dissous de plein droit, mais le locataire peut, suivant les circonstances, obtenir une diminution du loyer ou la résiliation du bail

L'article 1660, dont voici le texte, règle le cas où la chose louée est détruite en totalité ou en partie, par force majeure ou cas fortuit, et aussi le cas où elle est expropriée pour cau.se d'utilité publique.

1660. Si, pendant la durée du bail, la chose est entièrement " détruite par force majeure ou cas fortuit, ou expropriée pour

(a) L'article 1737 du code Napoléon est semblable.

(b) L'article 1741 C N. contient une disposition semblable.

^* cause d'utilité publique, le bail est dissous de plein droit. Si " la chose n'est détruite ou expropriée qu'en partie, le locataire "peut, suivant les circonstances, obtenir une diminution du ^' loyer ou la résiliation du bail ; mais dans l'un ou l'autre cas, il " ne peut réclamer des dommages-intérêts du locateur."

Voy. les explications que j'ai données, supra, p. 260, sur cet article, et aussi le commentaire des articles 1627 et suiv.

V. — De la fin du bail par raccomplissement de la condition résolutoire portant que le locateur pourra mettre fin au bail dans le but d'occuper lui-mentie les lieux loues. —

De même que les autres contrats le bail se résout par l'accomplissement d'une condition résolutoire à l'avènement de laquelle il a été soumis par les parties. Mais le bail étant un contrat dont l'exécution est successive, et les obligations qu'il engendre se renouvelant sans cesse, la condition résolutoire opère, moins une résolution proprement dite, que la cessation du contrat, qui continue de régler les faits antérieurement acquis (a). En somme, la condition résolutoire contenue dans le bail équivaut, au moins dans certains cas, à une stipulation qui en fait dépendre la durée d'un événement futur (fr) ; cette condition pourrait même être purement potestative de la part de l'une des parties, sans que l'autre puisse en opposer la nullité en vertu de l'article 1081, car elle s'attache plutôt à la durée du contrat qu'à son existence. D'ailleurs les obligations qui naissent du contrat sont réciproques, et elles prennent fin de part et d'autres pour l'avenir par l'avènement de la concondition (c).

L'article 1662 a réglé spécialement le cas oia le locateur a stipulé la condition qu'il pourrait mettre fin au bail dans le 1)ut d'occuper lui-même les lieux loués.

Cet article se lit comme suit:

1662. "Le locateur ne peut mettre fin au bail dans le but " d'occuper lui-même les lieux loués, à moins que ce droit "n'ait été expressément stipulé ; et dans ce cas le locateur " doit donner congé au locataire suivant les règles contenues

(a) Cela serait également vrai dans le cas de cessation du bail par jugement de résiliation.

(h) Il va sans dire qu'on peut faire dépendre l'existence même du bail d'une condition dont l'accomplissement doit précéder la date de son commencement d'exécution: en pareil cas, le non-avéhement de la condition permet au locateur de traiter le bail comme non-existant

" en Tarticle 1657 et dans les articles auxquels cet article rcn- " voie ; à moins qu'il n'en soit autrement convenu."

Les articles 1761 et 1762 du code Napoléon contiennent des dispositions semblables, si ce n'est que le délai de congé, en France, est réglé par l'usage des lieux.

La dernière partie de notre article, qui parle du congé, est indiquée comme étant de droit nouveau. En eflfet, par la loi en vigeur lors de la codification (Statuts refondus du Bas- Canada, ch. 52), le délai du congé qui était exigé en pareil cas n'était que d'un mois. Nos codificateurs, dans un but d'uniformité, ont soumis ce congé aux règles générales énoncées dans l'article 1657.

Suivant une ancienne loi romaine qu'on désignait sous le nom de loi Aede, le locateur avait la faculté d'expulser le locataire, sous la seule condition de prouver qu'il avait un besoin essentiel de sa maison. Cette preuve n'était pas même nécessaire dans notre ancien droit: le locateur pouvait déloger son locataire, pourvu qu'il affirmât, en justice, vouloir réellement occuper, et qu'eflPectivement il occupât (o).

Cette loi a été abrogée, en France, par le code Napoléon (art. 1761, 1762), et a été abrogée ici en 1853, ^^ vertu du statut 16 Vict. ch. 204 (reproduit par les Statuts refondus du Bas-Canada, ch. 52), parce qu'elle était : 10 contraire au principe qu'un contrat ne peut être résolu que du consentement mutuel des parties ; 20 dangereuse, car elle mettait souvent obstacle à des établissements utiles, qui, pour se former et s'étendre avec confiance, ont besoin d'être assurés d'une jouissance fixe et durable.

En vertu de l'article 1662, le locateur ne peut exercer la faculté de résoudre le bail, dans le but d'occuper lui-même les lieux loués, que si cette condition a été expressément stipulée. Et, même en ce cas, s'il n'en a été autrement convenu, le locateur doit donner congé au locataire suivant les règles contenues dans l'article 1657 et dans les articles auxquels cet article renvoie.

En usant de son droit de mettre fin au bail le locateur n'est pas obligé de payer des dommages au locataire, comme nous le verrons plus loin (art. 1664), mais il en est autrement s il abuse de son droit i par exemple, si sous prétexte d'ocaiper lui^ême les lieux loués, il les loue à un autre, il s'expose a payer des dommages-intérêts. Ajoutons qu'il convient dans tous les cas de consulter les termes dans lesquels la stipulation

(a) Pothier, Louage, n® 329.

est exprimée, car sur ce point, la convention des parties est libre.