VI. — De la fin du bail par Talienation de la chose louée

En vertu d'une loi romaine^qu'on.dési^^fnait sous le nom de loi Emptorem, l'acquéreur à titre particulier de l'immeuble loué ou affermé pouvait en expulser le preneur. L'ancienne jurisprudence maintint ce droit d'expulsion ; toutefois elle en adoucit la ri^eur par un tempérament d'équité : l'acquéreur qui succédait au bailleur devait, en effet, laisser jouir le locataire ou le fermier pendant un certain temps, et ne pas l'expulser instantanément. Elle fit plus encore, elle ne permit point aux acquéreurs à titre gratuit d'exercer le droit d'expulsion (a).

Sous le code, le droit d'expulsion n'existe plus. Le motif de cette innovation est bien connu. Ceux-là seulement fondent des établissements industriels on accoles qui savent qu'après s'être mis à l'œuvre, il leur sera permis de suivre en paix leur entreprise et de la mener à bien. Or, quand les tiers-acquéreurs d'immeubles loués ou affermés pouvaient arrêter le bail dans son cours et le faire cesser, quelle sécurité les locataires et fermiers avaient-Us ? Se trouvant placés sous l'éventualité d'une éviction toujours menaçante, ils ne pouvaient rien entreprendre d'important. Un tel état de choses était trop incompatible avec le développement si désirable de l'industrie et de l'agriculture, pour qu'on ne songeât point à le faire cesser. De là le principe nouveau, consacré par notre article 1663, ^ J'exemple du code Napoléon. Voici le texte de cet article:

1663. "Le locataire ne peut, à raison de l'aliénation de la " chose louée, être expulsé avant l'expiration du bail, par " une personne qui devient propriétaire de la chose louée en •* vertu d'un titre consenti par le locateur, à moins que le bail " ne contienne une stipulation spéciale à cet effet et n'ait été " enregistré.

" En ce cas avis doit être donné au locataire suivant les " règles contenues en l'article 1657 et dans les articles aax- " quels il renvoie, à moins d'une stipulation contraire. (6)."

(a) Pothier, Louage, n® 288 et suiv.

(b) Cet article diffère, sous le rapport de la rédaction, de Tarticlc 1743 du code Napoléon, qui consacre le même principe; il en diffère également en ce que la disposition de Tarticle 1743 ne s'applique qu'aux baux autiientiques ou dont la date est certaine. Ajoutons que notre article veut que le bail, qui contient une stipulation permettant au tiersacquéreur d'expuber le locataire, soit enregistré, tandis que le code Napoléon n'exige pas cet enregistrement. Quant au délai du congé re-

Ainsi tes tiers-acquéreurs d'immeubles loués ou aflPennés ne peuvent expulser les locataires ou les fermiers qui les exploitent (a). Tel est le principe (fr). Mais deux exceptions y doivent être faites:

I* Les tiers-acquéreurs peuvent expulser le locataire, s'il a été, lors du bail, convenu entre les parties qu'en cas d'aliénation de l'immeuble loué ou affermé, l'acquéreur pourra faire cesser le bail, et si le bail a été enregistré.

Il s'agit ici, comme dans le cas que nous avons étudié tout à rheure, d'une condition résolutoire dont l'accomplissement met fin au bail pour l'avenir, et l'acquéreur seul peut en déterminer l'accomplissement, s'il ne lui plait pas d'entretenir le bail; mais, s'il n'en a été autrement convenu, le tiers-acquéreur ne peut faire cesser le bail sans donner congé au locataire " suivant les règles contenues en l'article 1657 **et dans les articles auxquels il renvoie," (c). Nous avons vu supra, p. 352, que cette dernière disposition relative au congé a été adoptée dans un but d'uniformité.

I^ loi exige que le bail, qui contient la stipulation permet-

quis de la part de l'acquéreur qui veut mettre fin au bail en vertu d'une stipulation à cet effet, il est réglé en France par l'art 174/i C. N. (voj. infra, note (c) ).

L'article f 743 C. N. dit que " si le bailleur vend la chose louée, Fac- ''quéreur ne peut point expulser le preneur;" mais on décide universellement, en France, que le mot vend ne doit pas être pris au pied de la lettre, et que la disposition s'applique en général aux aliénations autres que la vente.

La restriction de la règle de Tartide 1743 C N. aux baux authentiques ou dont la date est certaine a paru inutile à nos codificateurs : le mode de constater la véritable date du bail est laissé sous l'empire des dispositions générales concernant la preuve.

(a) Ils ne peuvent pas, à plus forte raison, l'existence du bail étant reconnue ou prouvée, procéder contre le locataire par voie d'action pétitoire ou d'action en revendication des fruits: cour d'appel, BoU' dreau & Dorais, 10 R. L., p. 458; cour de revision, Brodie v. Rendait, 9 R. L., p. 512. L'action pétitoire ou en revendication ne saurait exister que dans le cas d'usurpation du titre de locataire; le tiers-acquéreur qui veut expulser, dans les cas qui le permettent, un locataire qui n'usurpe pas son titre, doit procéder par voie d'action personnelle en expulsion.

(6) Il va sans dire que le même principe s'applique en matière de bail de meubles, et que l'acquéreur d'un meuble loué ne peut le revendiquer en la possession du locataire avant l'expiration du bail à moins que le bail ne contienne une stipulation spéciale à cet e£Fet; mais aucun enregistrement de cette stipulation n'est nécessaire.

(c) En France, le délai de congé, en ce cas, est réglé suivant l'usage du lieu, s'il s'agit du bail d'une maison, et il est d'un an lorsqu'il s'agit de biens ruraux (art 1748 C. N.}.

tant au tiers-acquéreur de mettre fin au bail, soit enregistré. Pourquoi le bail doit-il être enregistré? Cette disposition parait inutile, du moins lorsqu'il s'agit d'un bail fait pour un terme qui excède un an, car, comme nous allons le voir immédiatement, un tel bail ne peut être invoqué à rencontre d'un tiers-acquéreur s'il n'a été enregistré.

Pour que l'acquéreur puisse expulser le locataire, est-il nécessaire que la stipulation qui lui donne ce droit, soit mentionnée dans le titre consenti en sa faveur par le locateur? En présence de l'article 1663 je dois répondre négativement. La question est controversée en France, mais la majorité des auteurs se prononce pour la négative, (voy. MM. Aubry et Rau, t. 4, p. 502, § 370; Laurent, t. 25, n" 395; Guillouard, Louage, t. i, n* 371). Dans notre droit la question ne peut faire de doute, car si le bail est enregistré, comme notre code l'exige, l'acquéreur a compté sur ce droit d'expulsion.

2' Le bail fait pour un terme excédant un an n'est opposable aux tiers-acquéreurs qu'autant qu'il a été enregistré antérieurement à lacté qui a fait passer dans leurs mains les biens loués ou affermés (a). Cest ce que porte l'article 2128 dont voici le texte :

2128. "Le bail d'immeubles pour un terme excédant un "an ne peut être invoqué à l'encontre d'un tiers-acquéreur "s'il n'a été enregistré (6)."

(a) Les baux qui n'excèdent pas un an n'étant pas soumis à la formalité de l'enregistrement, on peut dire que toute vente sous-entend pour le vendeur la chargée des baux jusqu'à l'expiration de l'ann^ïe commencée, et l'acheteur d'une propriété avec stipulation de livraison immédiate ne peut exifçer que le vendeur en expulse les locataires, l'existence de baux n'empêchant pas cette livraison: cour d'appel, Alley & Canada Life Assurance Cor, R. J. Q.. 7 B. R., p. 293 (confirmé par la cour suprême, 28 Suprême Court Rcpts., p. 668).

Dans le cas d'un bail continué par tacite reconduction et non enregistré, le locataire ne peut être expulsé par l'acheteur, et a acquis le droit d'occuper les lieux pour une autre année, si l'avis de congé requis pour mettre fin à la tacite reconduction ne lui a pas été signifié dans le délai prescrit par la loi: juge Tellier, Brunet v. Ladouceur, II R. de J., p. 499

(b) Cet article est indiqué comme étant de droit nouveau. En effet, avant le code, l'enregistrement n'était requis que pour les baux d'immeubles faits pour un terme excédant neuf ans (S. R. B. C, ch. 37, s. 10). L'article 2128 a été adopté comme conséquence de l'article 1663. Nos codificateurs, dans leurs remarques sur cet article •2128, déclarent que l'adoption de l'article 1663 a fait du bail une charge sur l'immeuble, qu'on doit soumettre, comme toute autre char-

Il y a une contradiction, du moins apparente, entre les articles 1663 et 2128. Aux termes du premier, le locataire ne peut être expulsé par le ders-acquereur qu'autant que deux conditions concourent II faut: 1° que le droit d'expulsion ait été expressément stipulé dans le bail; 2*" que cette stipulation ait été enrejg^istrée. Et il faut de plus que le tiers-acquéreur signifie congé au locataire, à moins que le contraire ne soit expressément stipulé au bail. D'après l'article 2128, le bail d'immeubles pour un terme excédant un an ne peut être invoqué à l'encwitre d'un tiers^cquéreur s'il rt'a été enregistré. Donc, d'un côté, le législateur protège le locataire contre l'expulsion, à moins que le bail ne stipule expressément ce droit d'expulsion, et que la stipulation n'ait été enregistrée (a), et de l'autre, il déclare non moins formellement que le locataire, sous un bail d'immeables pouf un terme excédant un an, ne peut opposer ce bail au tiers acquéreur, et partant échapper à l'expulsion, que si ce bail a été enregistré. Les codificàteurs présentent l'article 2128 comme étant la conséqueiKe de l'article 1663; il serait pîus exact de dire qu'il en est justement l'inverse ou la contrepartie.

Mais laquelle de ces deux dispositions devra prévaloir? Devons-nous décider que le locataire pourra être expulsé, si son bail couvre plus d'un an, même en l'absence d'une stipulation accordant ce droit à l'acquéreur, sauf son droit d'exiger la jouissance entière stipulée au bail en justifiant de son enregistrement en temps utile? Ou bien, allons-nous dire qu'il est à l'abri de toute expulsion lorsqu'il ne s'y est pas formellement soumis d'avance?

^e, à la publicité; c'est pourquoi ils ont étendu la règle de Tenregistrement à tout bail fait pour un terme excédant un an.

Nous verrons tout à l'heure que cette déclaration de nos codificateurs "que lé bail constitue une charge sur l'immeuble/' ne doit pas nécessairement nous faire regarder les baux comme constituant des droits réels.

En France, l'enregistrement n'est requis que pour les baux dont la durée dépasse 18 ans (loi du 23 mars 1855)*

(a) On peut se demander quelle est l'utilité de cet enregistrement quant au locataire. Celui-ci n'est pas un tiers, il s'est d'avance soumis à l'expulsion, et alors pourquoi exiger l'enregistrement de cette stipulation lorsqu'il ne s'agit que d'invoquer contre lui son propre engagement? Exiger de plus que la stipulation ait été enregistrée paraît contraire aux principes fondamentaux qui régissent l'enregistrement, car cet enregistrement n'est requis qu'à l'égard des tiers et non inter partes. Il est possible que le législateur se soit préocptpé de la possibilité d'une cession du bail à un nouveau locataire qui serait un tiers à l'égard de bailleur, mais la disposition^ de l'article t6^ pourrait être invoquée même par le locataire primitif.

Il y a bien un moyen facile de concilier les deux articles» en disant que Tarticle 1663 s'applique à tout bail quelconque, à l'exception des baux d'immeubles, dont le terme excède un an (a), et que l'article 2128 ne se rapporte qu'à cette dernière espèce de bail. Mais, dans ce cas, l'article 1663 est une disposition inutile, puisque le tiers-acquéreur ne saurait avoir plus de droits que son auteur, le bailleur, et que celuici n'aurait pu expulser le locataire sous un bail annuel avant l'expiration de Tannée.

En vue des termes formels dont se sert l'artide 2128, je crois qu'il faut faire prévaloir sa disposition sur celle de l'article 1663 et décider que pour assurer la protection du locataire, lorsque le bail d'immeubles excède un an, il faut nécessairement que ce bail soit enregistré (&). Alors le locataire ne saurait être expulsé par suite de l'aliénation de l'Immeuble, que si le bail en a une clause expresse, et le tiersacquéreur ne peut se plaindre d'avoir à respecter ce bail qui lui était valablement dénoncé par la voie de l'enregistrement.

Les tiers-acquéreurs peuvent donc, quand cet enregistrement fait défaut, tenir le bail pour inexistant, quant à eux, et conséquemment expulser le locataire, lors même que le bail ne stipule pas qu'ils auront la faculté de le faire.

Mais, une question peut ici se poser. Les baux dont la durée dépasse un an et qui n'ont pas été enregistrés, ne sontils pas opposables aux tiers-acquéreurs pour une année au modns? Ces derniers ne sont-ils pas tenus de les maintenir au moins jusqu'à la fin de l'année courante? En présence de l'article 2128, dont la disposition paraît absolue, il faut décider que ces baux sont înopfposables aux tiers-acquéreurs, pas même pour la première année de leur durée. Ils sont, à leur égard, complètement inexistants. Il en résulte que les tiers-acquéreurs peuvent, en ce cas, expulser le locataire sans lui signifier avis de congé au préalable, et c'est ce que la cour de révision a décidé dans la cause de McGee v. Larochelle, 17 Q. L. R., p. 212. Le juge Jette a rendu une décision semblable, dans une cause de Cowan v. Hough^ R. J. Q., I C. S., p. 90; mais son jugement a été infirmé en appel (Hough & Cowan, R. J. Q., 2 B. R., p. i, pour la raison que l'acquéreur qui voulait expulser un sous-locataire était devenu, avant son titre d'acquisition, le cessionnaire du locataire

(a) Mais nous avons vu qu'il ne peut être question d'enregistrement d'un bail de meubles.

(6) L'exigence de l'enregistrement, pour rendre le bail opposable au tiers-acquéreur, est logique, puisque celui-ci est un tiers et que la convention entre le bailleur et le locataire est, à son égard, res inter alios acta,

principal. J'ajoute que l'acquéreur, qui expulse le locataire, dont le bail excédant un an n'a pas été enregistré, ne lui doit aucune indemnité; mais il est bien entendu que le locataire évincé aura contre le locateur un recours en dommages et intérêts dont le quantum sera fixé par le juge, conformément aux principes généraux.

Lorsque la faculté de faire cesser le bail résulte d'une clause insérée au bail, le locataire n'a droit, si on l'expulse, de recouvrer des dommages-intérêts, ni du locateur, ni de l'acquéreur, à moins que ce droit n'ait été expressément réservé dans le bail. C'est ce que porte dans les termes suivants l'article 1664, qui est indiqué comme étant de droit nouveau :

1664. "Le locataire qui est expulsé en vertu d'une stipu- ** lation à cet effet, n'a pas droit de recouvrer des domma- " ges-intérêts, à moins que ce droit n'ait été expressément " réservé dans le bail (a)."

Si le droit aux dommages-intérêts a été expressément réservé dans le bail, le quantum en sera fixé conformément aux principes généraux. Nos codificateurs ont étç sur lié point d'adopter une règle conforme à l'enseignement de Pothier, pour déterminer les dommages, mais ils ont décidé de l'omettre, ayant pensé qu'un texte inflexible à cet égard peut avoir des inconvénients, et être injuste dans la pratique et en désaccord avec nos usages.

Qu'advient-il lorsque l'acquéreur, qui a droit d'expulser le locataire, dans les deux cas que j'ai mentionnés, le laisse jouir et reçoit de lui, sans protestation, les loyers échus depuis qu'il est devenu propriétaire? Je crois que, dans un tel cas, il sera censé avoir approuvé le bail (6) ; il sera donc tenu de l'entretenir pendant toute sa durée, à moins qu'il ne prouve qu'il a été trompé par le locataire sur la durée du bail. Le tiers acquéreur devra donc,

(a) Le code Napoléon, qui a conservé Tancienne règle sur la responsabilité en ce cas, contient plusieurs articles (1744 à 1750) qui servent à déterminer les dommages auxquels le locataire a droit, à moins de stipulation contraire, lorsqu'il est expulsé en vertu d'une clause insérée au bail. Nos codificateurs n'ont pas reproduit ces articles, parce qu'ils ont pensé que l'expiration du bail conformément à la convention des parties ne donne aucun droit aux dommages-intérêts, sans une stipulation expresse. D'ailleurs, en vertu de quel principe le bailleur ou le tiers-acquéreur devraient-ils des dommages-mtérêts au locataire, puisque l'un et l'autre ne font qu'exercer leurs droits ?

(6) Voy., en ce sens, la décision de la cour d'appel, dans la cause de Société de Construction & Commissaires d'écoles, 24 L. C. J., p. 25.

s'il entend expulser le locataire avant l'expiration du bail, manifester cette intention dès l'origine de son droit de propriété, ou du moins réserver son droit de mettre fin au bail dans les quittances de loyer qu'il délivre au locataire (a).

Il est bien entendu enfin que le droit d'expulsion ne peut exister qu'en faveur des acquéreurs à titre particulier, acheteurs, échangistes, donataires ou légataires particuliers, et que le successeur universel du locateur doit dans tous les cas respecter le bail.

Il reste un point à éclaircir. "Le locataire," dit l'article 1663, " ne peut à raison de l'aliénation de la chose louée être **expulsi..." Est-ce à dire que si le locataire n'est pas encore entré en possession de la chose louée, il peut, à l'égard du tiers-acquéreur, exiger la possession de cette chose? Je crois que le bail, non encore entré dans la voie de l'exécution, est à l'égard du tiers-acquéreur res inter alios acta, à moins toutefois qu'il n'ait été préalablement enre^stré. Le cas qui nous occupe ne rentre pas dans l'hypothèse que prévoit l'article 1663, lequel suppose que le locataire est entré en possession de la chose louée, puisqu'il parle de son expulsion. Et lorsque je dis que le locataire a droit à la possession si son bail a été préalablement enregistré, je ne veux pas reconnaître qu'il y ait un droit réel, un jus in re, mais je déduis cette conséquence de l'article 2128 qui, en décrétant que le bail d'immeubles pour un terme excédant un an ne pourra être invoqué à l'encontre d'un tiers-acquéreur, s'il n'a été enregisltré, implique nécessairement la conséquence que si le bail a été enregistré en temps utile, le locataire peut l'invoquer à rencontre du tiers-acquéreur, et partant exiger que celui-ci lui livre la chose dont son bail lui accorde la jouissance (6).

(a) La faculté d'expuiser le locataire reçoit en France un tempérament, qui paraît devoir également être admis ici. D'après l'artide 175 1 C. N., l'acquéreur a réméré ne peut se prévaloir de cette faculté aussi longtemps que son acquisition demeure révocable, c'est-à-dire aussi longtemps que le délai fixé pour l'exercice du réméré n'est point expiré. Cette disposition spéciale n'a pas été reproduite par notre code, mais on peut en faire l'application dans notre droit par argument tiré de l'article 1553, qui ne permet à l'acheteur d'une chose sujette à la faculté de réméré que d'exercer les droits qu'avait le vendeur dans la chose. Le jugement de la cour d'appel, dans la cause de RusseU k Jenkins. 3 L. C. R., p. 417, est en ce sens, et la disposition de Particle 166.S ne peut que confirmer cette opinion.

(b) En France, où la formalité de l'enregistrement n'est requise que pour les baux dépassant 18 ans (voy. supra, note b, p. 355). plusieurs auteurs importants soutiennent que la disposition de l'article 1743» cor-

Cette faculté accordée aux locataires d'opposer leur bail aux tiers-acquéreurs, ne aérait pas sans inconvénients, si les acquéreurs devaient subir les paiements de loyer que le locataire aurait pu faire, par anticipation, et dont il existerai-t des quittances valables qu'ils n'auraient pas connues au temps de leur acquisition (a). Le loi est intervenue pour protéger les acquéreurs contre les fraudes et les déceptions qui pourraient résuker de quittances de loyer données par antfcipation. En effet, l'article 2129, qui est indiqué comme étant de droit nouveau, et que les codifîcateurs disent avoir adopté, de même que l'article 2128, comme conséquence, et complément de l'article 1663, contient la disposition suivante:

2129. "Tout acte portant quittance de plus d'une année "de loyer d'un immeuble par anticipation, ne peut être op- "posé à un tiers-acquéreur, s'il n'a été enr^stré avec "désignation de Timmeuble (6)."

respondant à notre article 1663, peut être invoquée même par le preneur qui n'est pas entré en jouissance, pourvu qu'il ait un bail authentique ou dont la date est certaine, tel que voulu par l'article 1743 C N.; voyez, entr'autres. Aubry et Rau, t 4, § 369, p. 501, note 33; Laurent, t 25, n**. 393; Mourlon, t 3. n® 768 ter; {contra, Delvincourt, t 3, p. 428 (édit. de 1819) ; Duranton, t. 17» .n* 139; Duver^er, Louage, t I, n*> 281, 541). Mourlon déclare néaxîmoins que l'opmion qu'il a adoptée lui a longtemps paru inacceptable, et que la disposition contenue dans Tarticle 684 du code de procédure français a seule pu le contraindre à Taccepter. Cette disposition dit, par a contrario, que le bail qui a acquis date certaine est opposable à V adjudicataire de la chose louée, sans distinguer si le locataire est ou non en possession. Aucune disposition semblable n'existe dans notre droit

(a) Il va sans dire que les loyers échus depuis l'acte d'acquisition appartiennent à l'acquéreur, à moins de stipulation contraire. Cependant le nouveau propriétaire est tenu de signifier son acte d'acquisition au locataire, ou de le lui faire accepter, avant de pouvoir agir contre lui (cour de revision, IfAnglars v. Lochead, 33 L. C J., p. 34). Mais l'acceptation n'a pas besoin d'être expresse; elle peut s'inférer du paiement d'un ou plusieurs versements de loyers déjà faits au nouveau propriétaire: juge Langelier, Fortin v. Voisard, R. J. Q., 13 C. S., p. 257; juge DeLorimier, même cause, 4 R. de J., p. 177.

(b) Le code Napoléon ne contient aucune disposition correspondante, mais en vertu de la loi du 3 mars 185S les paiements de loyers non encore échus, ou les cessions de ces mêmes loyers, sont soumis, en France, à la formalité de la transcription, lorsque la quittance ou la cession est d'une somme équivalente à trois années de loyers non échus.

Notre article 2129 ne fait pas mention de la cession de loyers non échus, mais il n'y a pas de doute qu'elle est assujettie, dans notre droit à la formalité de l'enregistrement, tout aussi bien que la quittance, de la même manière, et dans le même cas, car son effet est le même vis-à-vis de l'acquéreur. Un acte portant cession de moins d'une année de loyer ne serait donc pas soumis à. la formalité de

L'enregistrement n'est pas requis pour une quittance de moins d'une année de loyer

Nous avons vu que le bail est opposable aux tiers-acquéreurs lorsqu'il a été enregistré. En faut-il conclure que le droit du locataire est un droit réel dans la chose louée ?

Cette question n'était susceptible que d'une réponse, et d'une réponse négative, dans le droit romain et dans l'ancien droit français. On y enseignait, en effet, que le bail ne conférait au locataire qu'un droit personnel, et pour cette raison même, on lui refusait le droit d'opposer son bail au tiers-acquéreur à titre particulier.

Mais étant donné que le code a repoussé ces conséquences logiques de la perscMinalité du droit du locataire, faut-il décider qu'il a abandonné le principe même d'où découlaient ces conséquences? En d'autres termes, résuke^t-il de la disposition des articles 1663 et 2128 que le droit du locataire est maintenant un droit réel ?

En France, la même question a été posée et résolue négativement. Trcçlong (a), il est vrai, avait mis de l'avant la théorie de la réalité du droit du locataire, mais son système est aujourd'hui abandonné (&). On ne s'arrête même pas à l'article 684 du code de procédure français, qui rend le bail opposable aux créanciers du locateur qui saisissent l'immeuble loué (c), et qui pouvait peut-être offrir une raison de douter contre le système adopté par les auteurs.

renreR^istrement. Quant k la cession de loyers qui pourrait résulter d'un jugement intervenu sur une saisie-arrêt, la couf d'appel (Williamson & Dcpatie, R. J. Q., 4 B. R., p. 202, infirmant le jugement du juge Jette, Depaticv. Barré, R. J. Q., 5 C. S., p. 151) a juge qu'elle ne peut être opposée au tiers-acquéreur pour les loyers échus depuis la vente de l'immeuble loué: d'ailleurs la dette du locataire est conditionnelle, et la saisie ne peut qu'être déclarée tenante, car il ne peut y avoir condamnation avant jouissance.

L'article 2x29 a pour but de protéger le tiers-acquéreur de l'immeuble loué, et ne peut être invoqué pour v^ilider une quittance anticipée de moins d'un an de loyer, faite pour frauder les créanciers du locateur (voy., en ce sens, la décision du juge Jette, Dupuy v. McClanaghan, 24 L. C. J., p. 243; cette décision a été infirmée en révision, 4 L. N. p. 276. mais parce qu'on a considéré que le paiement anticipé avait été fait de bonne foi). Les créanciers du locateur peuvent attaquer tout acte qui est fait dans *^. but de les frauder.

(a) Louage, t. !«■, no» 5 et suiv., et t. 2, n<» 473 et suiv.

(b) Voy. Laurent, t. 25, n<» 9 et suiv.; Aubry et Rau (4e éd.), t. 4, PP. 471 et 472, % 36s; Baudry-Lacantînerie, Précis, t 3, n<» 659 et

(r) Nous n'avons pas de disposition semblable dans notre droit.

Dans notre droit, la solution de cette question n'est pas à l'abri de toute difficulté. Disons d'abord qu'en exigeant l'enregistrement du bail, pour que le locataire puisse l'opposer au tiers-acquéreur, il semble, du moins à première vue, que le législateur a envisagé le droit du locataire comme étant de nature réelle, puisque, seuls, les droits réels sont assujettis à l'enregistrement. Et les codificateurs ont singulièrement augmenté la force de l'objection que doivent écarter les partisans de la personnalité du droit du locataire, car ils disent que l'article 1663 " a fait du bail, une charge sur l'immeuble " qu'on doit soumettre, comme toute autre diarge, à la puUi- "cité."

Et cependant, je n'hésite pas à repousser le système de la réalité du droit du locataire, car ce système, à la faveur d'une disposition fondée sur des motifs d'équité et d'intérêt général, méconnaît les principes fondamentaux qui régissent et ont toujours régi le contrat de louage.

Et d'abord, qu'est-ce donc que le louage si ce n'est un contrat par lequel l'une des parties— -qui n'est pas nécessairement un propriétaire — accorde à l'autre la jouissance d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain loprer (art 1601). A cette définition officielle du code, j'ai déjà comparé celle du code Napoléon (art 1709), qui présente le louage des choses comme étant un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre, définition qui est conforme à celle de Pothier {Louage, n"* i) (a). Mais il ne résulte nullement de l'article 1601 de notre o3de que le locataire acquière autre chose qu'un droit personnel ou créance de jouissance. Ce qui le démontre d'une manière péremptoire, c'est que le locataire n'a pas qualité pour défendre à l'action réelle qu'un tiers intente contre lui, et qu'il peut demander congé de la demande en faisant connaître au poursuivant le nom de son locateur (art 1618) ; c'est encore que le bailleur est, pendant toute la durée du bail, obligé (obligation active) de procurer au locataire la jouissance paisible de la chose (art 1612), alors que, si le droit qu'il accorde au preneur était un droit réel, il ne serait tenu que de l'obligation passive de le laisser jouir (&).

(a) Voy. supra, p. 220, note d.

(b) Ce qui caractérise essentiellement la créance personnelle, c'est qu'une personne en est directement débitrice, et la chose, objet de ce droit, ne peut être atteinte que par la personne qui la doit Dans le droit réel, au contraire, c'est la chose elle-même qui est directement obligée envers le créancier, et le possesseur de cette chose nest tenu

Je n'attache guère d'importance à l'expression charge sur rimmeuble^ que nous trouvons dans le rapport des codificateurs. Il était peut-être difficile d'en employer une autre pour décrire le droit du locataire de conserver la possessiiHi de la chose malgré l'aliénation' qu'en a pu faire le locateur. Mais ce serait contraire à tous les principes d'interprétation que d'en conclure à la réalité du droit du preneur, d'autant plus que nous n'avons pas besoin d'aller jusque là pour expliquer les articles 1663 et 2128. Comme je l'ai dit, le législateur s'est uniquement préoccupé ici de l'intérêt de l'agnculture et de l'industrie, qui seraient compromises si le locataire était exposé à l'expulsion dès qu'il plairait au bailleur d'aliéner la chose louée. Si le code exige l'enregistrement du bail pour que le locataire puisse l'opposer au ders-acquéreur, la raison en est que c'est là le seul moyen de fairo connaître à celui qui se propose d'acquérir une chose les baux dont elle a pu être l'objet. Nous ne sommes donc en présence que d'un simple tempérament d'équité, d'une exception, si l'on veut, au principe que les ayant»* droit à titre particulier ne sont pas tenus des obligations de leur auteur (a). Mais ce serait une véritable hérésie légale que de se fonder sur cette exception pour prétendre que la règle elle-même, et c'est une règle traditionnelle, a été changée.

Mais doit-on appliquer les articles 1663 et 2128 à l'aliénation faite par voie de saisie et vente de l'immeuble loué?

Cette question est controversée dans notre jurisprudence (fr), mais ne peut l'être dans le droit français moderne, à cause de la disposition formelle de l'article 684 du code de procédure français, car aux termes de cette disposition il n'y a que le bail qui n'a pas acquis date certaine avant la saisie qui ne puisse être opposé aux créanciers saisissants et à l'adjudicataire. Donc, dans ces conditions, le bail est, en France, opposable à l'adjudicataire.

qu'indirectement de cette obligation et que tant qu'il reste possesseur de U chose due.

(a) Dans une ancienne cause de Sache A* G)urvillc, 11 L. G. J.. p. iiQ, la cour d'appel a décidé que le nouveau propriétaire peut être, à la demande du locataire, condamné à faire des réparations, quoiqu'il n'ait pas loué lui-même.

(b) Dans le sens de l'affirmative, voy. les arrêts rendus dans les causes de Dupuy v. Bourdeau, (6 L. N., p. 12, Rainville, J.), de Lachainc v. Desjardins, (R. J. Q., 12 C S., p. 225 Mathieu. J.). de Farest v. Reeves, (4 R. de J., p. 326, Delonmier, J.), et de Norih British & Mercantile ïnsur. Co. v. Marsan, i Rapports de pratique, p. 3O1 Davidson, J.) ; et de la négative, dans les causes de McLaren v. Kirwood, (25 L. C. J., p. 107 et 4 L. N., p. 45, Papineau, J.) de Mavury y.

Il faut dire tout de suite que nous ne sommes plus ici dans lliypothèse de l'article 1663 qui parle de Taliénatioa "en vertu d'un titre consenti par le locateur," ce qui évidemment présuppose l'aliénation volontaire et non pas la vente forcée. Au contraire, l'article 2128 est conçu en termes généraux et rend le bail d'immeubles pou^ un terme excédant un an opposable au tiers-acquéreur s'il a été enregistré.

Mais nous sommes en présence d'un autre texte, l'article 781 du code de procédure civile, aux termes duquel le décret purge tous les droits réels non compris dans les conditions de vente, excepté les servitudes, l'hypothèque pour les rentes seigneuriales, le droit d'emphytéose. les substitutions non ouvertes et le douaire coutumier non ouvert Si le droit du locataire était réel, il serait purgé aux termes de cette disposition, à moins toutefois que les conditions de la vente n'en fissent mention, et à plus forte raison doit-il en être ainsi d'un droit purement personnel que le locataire ne peut opposer au tiers-acquéreur qu'en vertu d'une exception admise contra rigorem juris.

Mais* du moins le locataire ne peut-il demander que le décret soit fait sujet à son drok de conserver la jouissance en vertu de son bail dûment enregistré ?

Aux termes de l'article 724 du code de procédure avile, l'opposition à fin de charge peut être formée par un tiers, lorsque l'immeuble saisi est annoncé en vente sans mention d'une charge dont l'immeuble est grevé en sa faveur et qui peut être purgée par le décret. Selon l'expression des codificateurs, le bail est une charge sur l'immeuble, mais j'ai dit qu'il ne fallait pas s'arrêter à cette expression, choisie peutêtre faute d'une meilleure, pour dire que le locataire a un droit réel dans la chose. D'ailleurs l'article 724 qualifie le mot charge, en disant que cette charge doit être telle qu'elle serait purgée par le décret, ce qui fait voir qu'il s'agit de droits réels, et précisément l'article 725 n'exempte de la formalité de l'opposition à fin de charge que les servitudes et les rentes seigneuriales, lesquelles, aux termes de l'article 781 C. P. C, ne sont pas purgées par le décret.

y. Gravel, (4 L. N., p. ^, Papineau, J.)» de Gilbert v. Sicard, (8 R. de J., p. 204, Gagné, J.), de Standard Life Assurance Co. v. Lamy, (7 R. de JL, p. 320, Loranger, J.)f et de Lantaigne v. Skelling, R. J. Q. 22 C S., p. 304, Choquette, J.). Telle que la question se présentait dans la plupart de ces causes, il s'agissait de savoir si le locataire pouvait demander que l'immeuble fût vendu à la charge de son bail.

Me basant donc sur le motif que Tanticle 1663 n'envisage que les aliénations volontaires et que cet article et l'article 2128 ne forment réellement qu'une seule disposition et sont présentés ainsi par les codifîcateurs ; de plus que le droit du locataire est purement personnel et ne peut entrer dans la catégorie des droits que l'&rticle 724 présente comme pouvant donner lieu à l'opposition à fin de charge (a) ; enfin que les articles 1663 et 2128 ne sont que des exceptions admises contrairement à la rigueur du droit et à la régie que les successeurs ? titre particulier ne succèdent pas aux obligations de leur auteur; j'adopte la solution qui refuse au locataire le droit de demander que le décret soit Tait sujet à son droit de jouissance (b). L'absence, dans notre code de procédure civile, d'une disposition analogue à celle de l'article 684 du code français me semble indiquer que le législateur n'a pas voulu permettre au locataire d'opposer son bail à Tadjudicatire de l'immeuble loué (r).

VII. De la fin du bail par la resolution du droit du locateur, en particulier par l'exercice contre lui de la faculté de réméré. — Il est de principe, dans notre droit, que le bail prend fin par la résolution du droit en vertu duquel le locateur a loué (d). Ainsi, le bail fait oar l'usufruitier

(a) Voy.. pour la jurisprudence sur cette question, la note «?), supra, o. .^6.^.

(b) De ce que le droit du locataire ne serait pas un droit réel, il résulterait aussi que le locataire ne peut, pour ce qui reste à courir sur le bail, se pourvoir par opposition afin de conserver sur les deniers produits par la vente de l'immeuble loué. Dans une cause de Phancuf v. Smith, R. J. Q., 11 C. S., p. 400. le juge Loranger a renvoyé une telle opposition à fin de conserver. Il est vrai que, dans l'espèce, le bail n'avait pas été enregistré, mais, en principe, le droit du locataire de faire une opposition à fin de conserver ne saurait exister, si son droit n'est pas un droit réel (art. 799 C. P. C.

(c) Il va sans dire cependant que l'adjudicataire peut être tenu d'entretenir le bail, s'il l'a approuvé, expressément ou tacitement, depuis la vente (voy. supra, p. 358). Dans tous les cas Tadjudicataire a un droit d'action contre l'occupant pour loyer par suite de son occupation depuis le décret, et si l'occupation se continue par tolérance du propriétaire, il pourra même se former entre les parties un bail présumé suivant l'article ihoS (voy. à ce sujet la décision du juge Mondelet, dans la cause de Lacroix v. Prieur, 3 L. C. J.. p. 42).

(rf) Comme il s'agit ici du pouvoir de louer, plutôt que de la manière dont le bail se termine, j ai juge à propos de traiter cette question au chapitre premier du Louage. On peut se référer à ce que j'en ai dit, supra, p. 227.

OU la douairière, des biens 4P^t ils ont Tusufruit, cesse avec leur droit d'usufruit (art. 457, 1457) ; le sous-bail coosenti par le locataire prend fin avec le bail principal (voy., supra, p. 320, et note (b) même page) ; le bail consenti par le grevé de substitution, ou autre propriétaire dont le titre est résoluble, se termine par l'ouverture de la substitution (art. 949)1 ou par la résolution du titre du locateur. L'aiticle 1665 fait une application spéciale de ce principe au cas oti un bail a été consenti par Tacheteur d'un héritage vendu avec faculté de réméré. Voici comment s'exprime cet article:

1665. "Lx)rsqu'un héritage vendu avec faculté de ré- " méré est repris par le vendeur dans l'exercice de cette faculté, "le bail qu'en a fait l'acheteur est par là dissous, et le locataire "n'a de recours en dommages-intérêts que contre lui (a)."

Cet article est la conséquence de l'article 1547 qui dit que lorsque le vendeur rentre dans son héritage par la faculté de réméré, il le reprend exempt de toutes les charges dont l'acheteur a pu le grever. En effet, le droit de l'acheteur est anéanti, mêime rétroactivement, par l'exercice du droit de réméré, et il s'ensuit que les droits qu'il a lui-même concédés, quant à la chose qu'il avait achetée à réméré, subissent le même sort que son titre résoluble de propriété.

Mais pouvons-nous accueillir ici le tempérament d'équité admis par le législateur lui-même dans le cas d'un bail consenti par l'usufruitier, (art. 457), et dire que le locataire a droit et peut êrtre contraint de continuer sa jouissance pendant le reste de l'année commencée lors de l'exercice du droit de réméré, à la charge d'en payer le loyer au vendeur? J'ai admis ce tempérament dans le cas de l'emphytéose et de la substitution (&), mais la difficulté de l'admettre ici, c'est qu'à la différence de l'emphytéose et de la substitution, l'exercice du droit de réméré est une condition ré-

(a) Cet article, suivant Topinion des rédacteurs du code, exprime la règle de l'ancien droit; mais cette règle est en opposition avec celle de l'article 1673 du code Napoléon, d'après lequel le vendeur, qui rentre dans l'immeuble par 1 effet du pacte de rachat, est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur. Nos codifîcateurs n'ont pas cru devoir adopter la règle du code Napoléon, parce qu'il est aisé pour celui qui veut louer de s'assurer de la nature et de l'étendue du titre du propriétaire apparent de la propriété; s'il ne l'a pas fait, il n'y a pas de raison suffisante pour le relever de sa négligence au détriment du vendeur.

(b) Voy. mon tome 3, p. 203, et mon tome 5, p. 84.

solutoire qui anéantit» même rétroactivement, la vente à réméré, qui est censée n'avoir jamais existé (a).

On ne peut, pour appliquer ici le tempérament d'équité de l'article 457, dire que le vendeur est censé avoir donné i l'acheteur un mandat d'administrer l'immeuble jusqu'à l'exercice du droit de réméré, car, d'une part, l'idée d'un tel mandat ne pourrait se concilier avec la propriété absolue mais réscduble qui appartient à l'acheteur pendente conditiane (art. 1553) (b), et d'autre part, si on suppose que ce mandat a été donné, on devrait, comme en France, obliger le vendeui* à exécuter les baux que l'acheteur a faits sans fraude. Je crois qu'il est plus sage de s'en tenir à la disposition ^or melle de l'article 1665 qui dit que te bail est dissous par l'exercice de la faculté de réméré, et s'il est dissous, il faudrait un texte comme celui de l'article 457 pour autoriser le locataire à continuer sa jouissance jusqu i l'expiration de l'année alors courante.

L'aiticle 1665 n'accorde au locataire évincé un recours en dommages-intérêts que contre l'acheteur, mais il n'aurait même pas ce recours s'il a loué en connaissance du danger d'évicticm, à moins que l'acheteur ne lui ait garanti la jouissance de la chose louée pendant toute la durée du bail.