Traotilion

630. La rubrique de la section dans laquelle nous allons entrer me suggère quelques réflexions : elle va traiter des règles particulières aux baux à forme.

Quoique soumis aux règles générales dont nous avons donné le développement danslceommeutaire des art. 1714 à 1751 , le bail à ferme se distingue cependant par quelques trait» originaux. Ce n est pas une jouissance oisive qu'il procure au preneur comme le bail à loyer. Il a , au contraire, pour condition nécessaire , que le travail et l'industrie du fermier viendront féconder le sol confié à ses soins. La loi devait donc prendre des mesures spéciales pour que cette industrie du preneur, forcée à se développer incessamment, réalisât le but que la propriété en attend. Tel est l'objet des art. 1763 à 1768.

Mais, on ne le sait que trop! l'iudustrie agricole est soumise à des chances de désastre qui , cbaqueaonée, peuventeompromettre les travaux les mieux entendus et enlever au cultivateur le fruit de ses sueurs. La loi devait intervenir pour maintenir entre les parties une balance équitable qui est dans la nature d'un contrat de bonne foi. Les art. 1769 et suivants ont donc pour objet d'assurer cet équilibre , en réglant les cas dans lesquels le fermier est fondé à demander une remise du canon.

Puis il y avait des devoirs à tracer au fermier sortant et au fermier entrant pour ménager la transition d'une exploitation à une autre. Les art. 1777 et 1778 ont réglé ces positions respectives de manière à ne compromettre aucun intérêt.

Enfin , lorsque les baux à ferme sont faits sans écrit ( comme il arrive souvent dans les pays de petite culture) et qu'aucune convention n'est intervenue sur leur durée , le législateur a senti que cette durée devait être mesurée sur les nécessités de l'agriculture et sur la nature des travaux commencés. De là les disposition» des arti-

cles 1774 et 1775. Elles sont complétée* par l'art. 1776, qui s'occupe de la reconduction, espèce de bail tacite.

Telle est l'économie de notre section.

631. On a vu, du reste, par l'art. 1711 , que le bail à ferme ne s'applique qu'aux héritages ruraux.

Ce mot /irnuc areçu diverses étymologics. Suivant Ducange [s], il vient du mot firma, de la basse latinité, qui signifie canon, revenu, firma , teu canon , et cet auteur cite un vieux titre portant : « Promitlimus vobis et ecclesiae veslras » annuatim, nomine firma teu cammit. » On disait en ce sens : « Firma m porUire, » c'est-à-dire porter au propriétaire les fruits que le preneur lui devait en vertu de la convention. Le mot firma se trouve déjà dans des titres de 1089 et 1100.

Il s'employait aussi pour désigner l'immeuble tenu à bail: « Firma, id est, prasdium teu » villa [*]. »

Mais comment ce mot s'eat-il introduit dans la basse latinité? est-il d'origine romaine ou d'origine germanique ? les érudits ne sont pas d'accord sur ce point [si.

Ciron , dans ses Para tilles sur le droit canon , propose deux opinions qui me paraissent plus ingénieuses que certaines. « Firma vocahuluin » sumpsisse originem à constitutione Zenonis in » lege 33 , C. d> loc. fond. , quâ intrk annum li- » ccbal recedere à coutractu ; sed quia lides » firma debetur non recedendi , locatio dicta est » firma capite ullimo ; vel , ut alii volunt , à » mercede certà cl firmâ , quai promittebatur , » contractus dictus est firma. »

Jean de la Coste adopte cependant la première étymologie : « Indè igitur firma: nomeu , quod » praestità fide de non expellendo conductore, » firmaretur contractus. Firma igitur nihil aliud » est quàm conductio firmata , ut in Bojariorum » firmata emptio sub tilulo de lirmatione. »

[1] l'egrand, »ur Troyc», p. 334, Pari», art. 171, nlo»e I, uo 60.

[3] V" Firmn.

4j Ducan

V) Voy.

, loc. cil.

r° Ftnnt.

CHAP. II. — DU LOUAGE DES CHOSES. — ART. 1763^1704. (H* 632-G3i.) 259

Main, suivant Spelmann, le mot ferme est d'origine saxonne et signifie tontes sortes de vivres ; par extension on l'appliqua aux terres que les seigneurs affermaient primitivement pour des prestations de denrées. J'avoue que cette opinion nie semble fort probable [i].

Enfin . Ménage propose nne antre explication qni me parait heaueoup moins heureuse. Firma, dit-il, vient de firmut, lieu ferme; e 'est ainsi que. dans certaines provinces, on dit rhterles. Les habitants de ces lieux s'appelèrent fermiers. De là vient encore, Continue Ménage, firmitas, nn bourg, un village, et par contraction, ferlé [t].

An milieu de ces conjectures , ce qu'il y a de plus sûr , c'est que le mot firma ne se rencontre pas dans le latin des constitutions impériales, et que sa tardive apparition dans des titres des X e et XI e siècles donne à penser qu'il provient de la langue germanique , d'où il s'est peu à peu infiltré dans la langue des populations romanes.

r>32. Mais qoe doit-'on entendre précisément par bien rural , héritage rural? Ces mots ne paraissent pas avoir on sens clair pour tons les esprits; car j'ai déjà signalé ailleurs l'erreur de la cour royale de Paris , qui a cru pouvoir considérer nn Chantier comme un bien rural [s].

Pour rester dans le vrai , il faut dire que ces mots n'ont trait qu'anx terres , jardins produc-

tifs, prés, bois, pâturages, vignes et autres biens de campagne qui produisent des fruits naturels [*] ou industriels [s] qite le fermier a droit de percevoir [•]. Les biens ruraux sont, en d'autres termes, ceux qui sont destinés à l'agriculture et au pâturage, ceux qui font vivre l'homme des biens de la terre.

633. Mais on sait qu'il y a des héritages d'unè nature mixte [7]. Une maison peut être louée avec des prés du avec nn jardin ; nne ferme contient presque toujours des édifices. Dans ces divers cas , il faut se conformer à la règle que j'ai donnée au n° 527. Si les terres sont de moindre valeur que là maison , si le prix est beaucoup plus fort à raison de la maison qu'à raison des terres ou du jardin qui l'entourent , c'est un bail à loyer et non un bail à ferme. Si , au contraire, la maison n'est qu'un accessoire, il y aura bail à ferme et non bail à loyer [§].

634. Après ces premières observations, il nous reste à entrer dans l'explication des divers articles dont se compose notre section. Dès le début, nous trouverons une distinction importante dans la personne de ceux qui appliquent leur industrie aux travaux agricoles; les art. 1763 et 1765 les divisent en deux classes : 1- les métayers ou colons partiaires; 2* les fermiers proprement dits.

Article 1763.

Celui qui cultive sous la condition d'un partage de fruits avec le bailleur, ne peut ni sous-louer ni céder, si la faculté ne lui en a été expressément accordée par le bail.

Article 1764.

En cas do contravention, le propriétaire a droit de rentrer en jouissance et le preneuf est condamné aux dommages et intérêts résultant de l'inexécution du bail.

SOMMAIRE

642. Il n'y a aucun argument à tirer Je la place qu'occupe l'article qui traite du eolonagc partiaire.

643. C'e*t parce qu'il est l'atsocié du propriétaire , que le métayer ne peut se substituer un «ranger.

614. S'il contrevient à celte prohibition , il c»t passible tic dommages-intérêt*.

645. Le bail à eolonage eat-il rompu par la mort du preneur ?