Renvoi pour une difficulté

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760. Les baux de biens ruraux faits sans écrit se renferment, comme nous le verrons tout à l'heure , dans des termes assez courts, et sous ce rapport, ils ont aux yeux «les agronomes de grands inconvénients. Les sociétés d'agriculture recommandent en général les longs baux. Oit a vu des conseils généraux aller jusqu'à demander que le Code rural les prescrivit en termes formels. Depuis plus d'un siècle , l'agriculture est florissante en Ecosse. Elle le doit particulièrement à l'habitude des longs baux qui y furent introduits en 1714 par lord Cochranc. L'usage s'en est propagé en Angleterre , depuis surtout que le parlement, en 1770, étendant les droits des possesseurs de biens substitués, leur permit de faire ces baux [a] .

En France , la loi du 30 mai 1835 les a encouragés [5] ; mais ils trouvent des obstacles assez nombreux dans les pays où les propriétés sont divisées , et où les grands corps de ferme disparaissent de jour en jour davantage. Des préjugés enracinés les redoutent d'ailleurs et luttent contre l'impulsion que la science agricole s'efforce de donner. Je trouve dans les observations de la cour d'appel de Lyon , sur le projet du Code civil , un manifeste si précieux contre les longs baux , que je crois utile d'en faire connaître quelques fragments à ceux qui étudient la question avec impartialité.

[1] La loi 9, S 2, D. Loc. cotui., offre un exemple de pareille clause.

[2] Motif et discussion de la loi du 30 mai 1835.

« Plus on y réfléchit, disaient plusieurs membres de la commission formée par cette cour [*], plus on est convaincu que la longue jurisprudence qui avait fixé en France les baux à neuf ans était fondée sur de puissants motifs; qu'on ne doit s'en écarter que lorsque le fermier est obligé à des défrichements , à des améliorations dispendieuses; qu'encore, en ce cas, ils doivent être restreints au temps utile pour indemniser avec profit le fermier de ses avances et de ses travaux ;

» Que le système des baux à long terme, sous des apparences spécieuses et dont les agriculteurs seuls peuvent discerner la frivolité et le danger , ne tend qu'à renouveler le système féodal , à avilir la propriété , à ruiner les propriétaires, comme jadis les seigneurs quand ils échangèrent contre un cens invariable leur revenu susceptible d'accroissement [$].

» Par l'effet du bail , la propriété est à l'un, les fruits sont à l'autre ; c'est donc une division temporaire de la propriété , et toute division de la propriété lui est toujours essentiellement funeste et entraine sa dégradation.

» La cause nécessaire de cet effet, justifiée par l'expérience, c'est que le propriétaire, tranquille sur la foi du produit annuel qui doit lui être compté , néglige sa propriété , la perd de vue, ne songe qu'à percevoir le revenu , et le

[3] Supr., n" 78.

[4| Fenet.t. IV. p. 197.

(5) Vny. ma préface.

i sans en sacrifier la moindre portion à l'amélioration et même aux réparations les plus nécessaires. Le fermier, de son côté, ne fait point d'avances financières, point d'avance primitive; il se borne aux avances annuelles, parce qu'il n'est pas propriétaire. Trop souvent même , si l'immeuble est considérable, il confie sa culture à des colons à moitié fruits, et prend tout ce qu'il peut, sans faire aucune avance. Un bomme qui a les fonds et l'intelligence nécessaires pour faire des avances , achète un terrain et les fait chez lui, pour transmettre le sol à ses enfants ou en disposer à sa volonté [<].

» Quand même on supposerait que le fermier fera des améliorations, l'équité n'exigerait que la durée du temps nécessaire pour l'en indemniser. Or, s'il défriche un champ pour y semer du grain, avant deux ou trois ans , il a retiré avec usure son avance. Au bout de peu d'années , la fertilité prodigieuse du nouveau sol est épuisée ; il est réduit à la production d'une terre de la qualité anciennement labourée.

» S'il plante une vigne, au bout de 7 à 8 ans, il a recouvré sa dépense; il a du profit. Avant 15 ou 18 ans, il faut commencer h la renouveler en provignant ; par conséquent, elle est déjà en partie épuisée , quelque bon que soit le terroir.

» Fait-il des prairies artificielles, leur plus longue durée est de 1 2 à 15 ans.

» Il n'existe donc aucun motif tiré de l'intérêt de l'agriculture, de la nécessité d'indemniser le fermier de ses avances, même réelles, qui puisse faire étendre la durée des baux [%]. »

Telles sont les raisons principales dont plusieurs commissaires étaient frappés. On peut sans doute les contester ; on peut dire que les longs baux peuvent seuls déterminer les améliorations considérables , les défrichements , les plantations de vignes et de bois , les travaux pour l'irrigation, etc., etc. On peut rappeler l'usage des agronomes romains qui choisissaient de préférence leurs fermiers parmi les cultivateurs héréditaires de leurs propriétés [s]. Toutefois, l'argumentation de la cour de Lyon méritait d'être mise en lumière. Je n'ai pas cru devoir la passer sous sileucc.

761. Quant au Code civil, il ne prend pas parti sûr la question des longs baux; seulement, il se met au point de vue des parties contractantes , il tient compte des faits et des habitudes locales, et il en règle l 'influence et la portée. Dans beaucoup de contrées de petite culture , les baux verbaux sont très-fréquents ; le législateur, qui connaît l'affection de la classe agricole pour ses anciennes pratiques, n'a pas voulu

1] Fcn«t, p. 193.

2] ld., p. 395.

3] Voy. dans nia préface, lea

4] Loc. cit., p. 199.

Sj Pothier, no 28. — Lorsque, nonobstant signifie et accepté, le preneur d'un héritage rural est laissé en possession pendant un lapt de tic mois, on doit ta induire une tacite réconduction dont les effets sont i

de Colnmclle.

heurter de front cet usage , qu'il aurait été difficile, peut-être même inutile, de supprimer. Il autorise donc les baux faits verbalement et en détermine les effets. La cour de Lyon aurait voulu que tout bail quelconque, non écrit , fût sans effet pour l'avenir, et qu'il ne subsistât que pour l'année de l'occupation [<•]. Le Code civil n'a pas voulu être aussi absolu : voici comment il il envisage l'étendue de ces baux, sous le rapport de la durée.

762. Lorsque le bail a été fait sans écrit et qu'il n'a rien été stipulé sur sa durée, l'art. 1774 puise, dans le but même que le fermier s'est proposé en louant un héritage, l'indication du terme qui le fait expirer. Le bail est censé fait pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits [s].

Ainsi, lorsque la nature de l'héritage est telle que tous les fruits se recueillent dans une année, le bail est censé fait pour un an. Tel est le bail d'un pré, celui d'une vigne; tel serait aussi celui d'une partie de terre à ensemencer en blé ou de toute autre manière , etc. La récolte étant faite , le bail expire de plein droit.

763. Mais lorsque les terres labourables sont divisées par soles ou saisons , le bail est censé fait pour autant d'années qu'il y a de soles. On appelle sole» ou saisons chacune des divisions annuelles et alternatives que l'on établit sur des terres cultivables. Ce mot paraît dérivé du latin, solum, sol. Ainsi , chaque saison ou sole est une certaine quantité de terre (ordinairement le tiers) de la masse de celle du domaine, que l'on destine à une culture particulière. Cette quantité donne du blé dans la première année , de l'orge ou de l'avoine dans la deuxième; elle se repose dans la troisième , et s'appelle alors jachère [c,]. Ce mode d'assolement est l'objet de beaucoup de critiques de la part des agronomes éclairés. Il a été banni sans retour de la Flandre, de l'Artois , de l'Alsace , du Perche , du Dauphiné, de la Bresse, etc., et remplacé par l'assolement alterne [7]. La cour de Lyon craignait que l'article 1774 n'érigeât en loi et n'encourageât ce dangereux usage des soles [s] dans un temps où les sociétés d'agriculture s'occupent à la faire disparaître [9]. Elle demandait, en conséquence, la modification de l'art. 1774 ; mais cet amendement ne prévalut pas. L'assolement triennal est encore trop enraciné dans les habitudes de certaines provinces pour que le législateur pût songer a le faire disparaître brusquement; son existence est un fait dont il a dû tenir compte, d'autant qu'il se défend par des raisons plausibles dans plusieurs départements, parti-

rrpler d'après l'art. 1774. (Liège, 6 avril 1835, J. de B., 1836, 2, 473.)

[6] Dans certaines localités on appelle la jachère vertaine , guerel , varet , tombre , novale , verchère , lande , /riche, gaunètte, cotive, terre à soleil, eompot, choumage, couture, tommart. etc.

(7] Supr., n» 633.

[8] Fcnct, t. IV. p. 199.

594 DU CONTRAT DE LOUAGE. — ART. 1774. (fl- 761-707.)

culièrement dans les pays de petite culture, où l'agriculteur pauvre et sans avances manque de moyens suffisants; dans ceux où règhe encore le besoin de la vaine pâture; dans les contrées, enfin, où la terre n'a pas été ameublie de longue main par une bonne culture et Re riches engrais.

764. Quoi <l u '»l pn *°>* de la supériorité du système alterne sur l'assolement triennal , supposons qu'une ferme soit divisée en trois saisons : il est évident qu'en la louant , le fermier s'est proposé de recueillir du blé sur chacune des trois soles , et qu'il n'aura joui pleinement des fruits de la chose, qu'autant que le bail lui aura donné au moins trois années d'exploitation. C'est pourquoi l'art. 1774 décide que le bail est censé fait pour autant d'années qu'il y a de «oies ou saisons [t].

765. Si la ferme comprend des terres soumises à l'assolement triennal et des héritages dont tous les fruits se récoltent en une seule année, comme des prés , des vignes , le bail sera de trois ans pour le tout [a]. Dans une ferme de celte nature, toutes les productions se combinent les unesavec les autres ; les prés donnent des fourrages, et les fourrages nourrissent les bestiaux dont les fumiers engraissent les terres labourables. Sans eux la culture des céréales manquerai t de son auxiliaire la plus efficace. Les vignes viennent au secours du fermier pour les besoins alimentaires du personnel de la ferme, et même pour la nourriture des bestiaux qui mangent leurs feuilles précieusement recueillies. Et si des désastres frappent les céréales , la récolte du vin peut donner au fermier les moyens de couvrir ses pertes. Le bail ne pourrait donc être divisé sans les plus grands inconvénients [s].

766. Lorsque lebail verbal est d'un bois taillis, la question de savoir quelle est sa durée présente plus de difficulté.

Le projet du Code civil contenait , dans son art. 17, une disposition ainsi conçue :

« Le bail d'un bois taillis, lors même qu'il se » partage en plusieurs coupes, n'est censé fait » que pour une coupe [*] . »

La cour de Rennes en avait fait la critique [s]. « Lorsqu'on afferme verbalement un bois taillis, » disait-elle, on est présumé en vouloir céder » au preneur la jouissance intégrale. Si donc le » bois taillis se divise en plusieurs coupes , le » preneur doit les avoir toutes ; autrement , si » on ne lui en donne qu'une , ce n'est plus le » bois taillis qui lui est affermé, mais une partie ;

» ce qui èst contraire a l'hypothèse d'une I » de bois taillis dans son intégralité. »

Au conseil d'État , celte observation fut reproduite par Dcfcrmon. « Lorsque la convention » ne donne au preneur qu'une seule coupe , di- » sait-il.ee n'est point un bail, mais unevente; n car si la totalité de l'exploitation se divise; » par exemple , en neuf coupes , il ne peut y » avoir de bail que lorsque le contrat les com- » prend toutes également. »

Alors Galli rappela que la cour de Rennes avait demandé que le projet fût réformé de la manière suivante : « Le bail d'un bois taillis , » lorsqu'il se partage en plusieurs coupes , est j< censé fait pour l'exploitation successive de » toutes les coupes ; » mais que cet amendement avait été rejeté par la section de législation .

Defermon insista : il fit observer « que , dans » la Rrelagne, il se trouve presque toujours det » taillis parmi les terres affermées; qu'on en » laisse la jouissance au fermier pour les coupea » aux époques convenables et sans anticipation, » et qu'ils font partie de la totalité du bail { que » ces usages se trouveraient détruits parle projet » d'article. »

II paraît que cette observation produisit une certaine impression; car Tronchet pensa « que » ce motif et les autres considérations qui avaient » été proposées, devaient décider à tu pas f'ftts » pjiquer tur Ut baux det boit. »

On supprima donc ce qui était relatif à ce point [el : étrange manière de sortir d'embarras !

767. Le juge, sur lequel le conseil d'État s'est déchargé de la solution de cette question, cherchera, dans l'intention présumée des parties, la durée du bail verbal avoué par elles. Que si cette intention reste enveloppée de nuages , voici , a mon sens , la distinction dont il devra s'aider :

Ou il s'agit d'un bois taillis qui dépend d'une exploitation prise à bail verbal ; c'est le cas envisagé par Defermon, lorsqu'il faisait allusion aux usages de la Rretagne : et alors la jouissance du taillis appartient au fermier pour tout le temps qu'il doit jouir de la ferme. C'est la conséquence de la règle que nous avons donnée au n° 765. Le bois, étant l'accessoire de la ferme , reste nécessairement au fermier pour le même temps que l'objet dont il n'est qu'une dépendance. L'accessoire, dit un célèbre adage du droit, suit la condition du principal; et cette maxime est si raisonnable , qu'elle serait restée

(1] Voy. ta/h, n° 773, l'ancien droit et let autorité*.

[3] Lortaue toute* le* pariiet de bien* comprite» dan* un bail verbal «ont , k l'exception d'un pré, de telle nature qu'elle* te divitent par trois toletou saison», d'apro* un utage notoirement et généralement reçu dan* le lieu de leur kitualion , le bail verbal n'expire qu'à la fin de la troisième année, et le fermier a droit à toute la récolte de la dernière année. Rien que le fond* affermé toit con- *acré à différente* «orle* de culture, et contienne une prairie dont le* fruit* te recueillent dan* une année, et m terre* labourable* divitéc* en plu*icurt *ole«, le bail

ne *cra pa* icindé et la jouittance doit être contidérée comme i n<l i vi *ibl e , »i notamment la quantité de terre* louée* l'emporte de beaucoup «tir celle de la prairie.

Dutergicr, itaj

(Brua., 15 juill. 1815. Potier, Louage , n« 105. p. 236.)

14J Fenet, t. XIV, p. 3â0.

16] ld., t. XIV, p. S39 et 340. Locré, t. VU, p. 161,

dans toute sa force alors même que le projet d'article aurait été adopté par le conseil d'État . Car ce projet n'entendait donner qu'une présomption pour le cas ou le jupe manquerait de tout élément de décision; or, ici, une raison de droit plus puissante que toutes les présomptions eût dominé la question et déterminé sa solution. Je ne conçois donc pas que Tronchet ait partagé les craintes de Defermon. Tant il est vrai que dans les discussions orales, les plus mauvais arguments sont quelquefois ceux qui produisent le plus d'effet !

Ou bien , le bois taillis subsiste principalement, et il n été pris à bail comme objet distinct, et alors je pense qu'il est plus rationnel de décider que le fermier a entendu profiter de toutes les coupes successives, jusqu'à leur entière révolution. Car si le bail était limité à une seule coupe, ce ne serait plus le bail d'un bois, mais celui d'une partie de ce bois [«,].

768. Il y a des héritages qui donnent plusieurs récoltes par an. Tels sont les jardins potagers. l<lpien parie de fonds ruraux dont la fécondité enrichit le propriétaire par une double récolte [t]. C'est probablement des prairies arrosées qu'il entend parler. Mais Pline étonne notre imagination lorsqu'il raconte que dans le territoire de Tacape, ville d'Afrique, on vendange deux fois dans la même année ; qu'il y a même des vignes qui donnent trois fois l'an , de telle sorte que le même cep présente «les grappes

mures, nouées et en fleurs [s]. Je ne m'occuperai pas de ce cas extraordinaire et peut-être fabuleux. Quant aux autres, je pense que le bail verbal qui met entre les mains du fermier les jardins et prés dont il s'agit, est présumé devoir durer un an. Le preneur n'est censé en avoir recueilli tous les fruits [*] , qu'autant qu'il a joui des produits que l'année entière donne à son travail. En vain voudrait-on réduire le bail à six mois. Cette prétention serait arbitraire. Car les diverses récoltes ne suivent pas la division du semestre. Les regains ue se coupent pas six mois juste après les premières herbes. Les légumes tardifs d'un jardin n'attendent pas pour venir à maturité qu'il se soit écoulé un laps précis de six mois depuis que les légumes précoces ont été cueillis. D'ailleurs, l'art. 1 774 s'occupe précisément des prés , et sans distinguer si on les fauche une fois, ou deux fois (il y a même des contrées, les Vosges par exemple, où les herbes se coupent jusqu'à trois et quatre fois ) , il décide que le bail est censé fait pour un an. C'est là un point de départ pour appliquer la même solution à tous les cas analogues.

769. Au surplus, nous verrons, au n° 774, une espèce particulière où il y a doute pour savoir si une terre peut être considérée comme | formant un tout unique, divisé en deux soles , ou bien si chaque sole n'est pas plutôt un tout distinct et séparé.

Article 1775.

Le bail des héritages ruraux, quoique fait sans écrit, cesse de plein droit à l'expiralion du temps pour lequel il est censé fait, selon l'article précédent.

Si, à l'expiration des baux ruraux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'art. 1774 [5].

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