Il y a des choses qu'on ne peut ni vendre ni louer

Nous citerons un droit d'usage [s] , un droit d'habitation [e] , car ces droits sont purement personnels [7]; c'est en quoi ils diffèrent de l'usufruit, qui est cessible par sa nature [si.

89. Lorsqu'un droit de servitude est constitué sur un immeuble au profit d'un immeuble voi-

[1] Duranlon, t. XVII, n- 31, Dtnrergicr, no 8t. [3] Art. 1707, C. c. Pothier «lit qu'il c.t de IWncc du louage qu'il y ait une certaine jouissance, no 92. ;•> Polhier, no 10. Dnranton, t. XVII, no 25. Pothier, no tO.

Art. 631 , C. c. L. 11, D. De mu. Pothier, n<> 19. Art. 634 , C. c.

Mon l'omis, de la l'ente , no 925.

Art. 595, Ce.

Ulp., I. 44, D. Loeali, art. 685. C. c. Durcrgicr,

sin , on ne peut pas plus le louer que le vendre séparément du fonds [o]. L'intérêt manque en effet pour servir do base à un tel contrat. Que ferait un tiers d'une servitude qui n'a qu'une utilité relative et nullement une utilité absolue [to]?

Du reste , il est inutile de dire qu'une servitude active se trouve comprise comme accessoire dans le bail de la chose à laquelle elle est attachée , et que le fermier en profite comme le propriétaire lui-même. C'est encore un cas où la puissance du droit d'accession procure un résultat qui ne pourrait être directement obtenu [ti].

Il faut observer, au surplus, que, de même que je peux vous vendre la permission de passer sur mon fonds, de même je suis libre de vous la louer [u] ; c'est en quelque sorte une portion de mon héritage que je vous donne à bail.

90. On ne peut louer les choses qui sont dans le domaine public , comme les rues, les places, les grands chemins [13].

Il arrive cependant quelquefois que, par tolérance ou pour une utilité municipale, les villes louent provisoirement quelques emplacements nécessaires à des marchands pour stationner sur la voie publique. Mais ces concessions sont toujours faites de manière qu'elles ne gênent pas le droit de circulation des habitants , droit supérieur à tous les autres et que rien ne doit ébranler [h].

91. Une église, tant qu'elle est consacrée au culte , n'est pas non plus susceptible de location. On doit en dire autant des cimetières.

Toutefois, on loue des lunes et des chaises dans les églises, parce que la destination principale du lieu ne s'en trouve pas affectée. On loue aussi, par le même motif, la tonte de l'herbe et l'émondagc des arbres d'un cimetière [is]. Enfin, on met en location les places d'une halle , d'un marché , d'un chantier, d'un port, etc. ; car cet usage rentre dans la destination spéciale de la chose. Quand nous avons dit que le louage des choses publicijurUesl interdit, nous avons voulu parler d'un louage qui en ferait passer la jouissance exclusive à un seul. Mais rien ne défend de mettre en location certains accessoires, certains démembrements de ces choses , susceptibles de tomber dans le commerce , parce que le fonds reste avec son affectation publique.

92. On ne peut donner à bail un office public dont on est investi. Les fonctions sont personnelles; le titulaire seul peut les exercer; et

10] Mon Comm. de» Hypol., no 402.

11 1 Suprà, uoM.

12) Duranlon, t. XVII, no 23, d'aprè* Pothier, no 18. Duvergicr, n« 69.

[13] Pothier, no 15. J'ai exposé dan* mon Coram. delà Prttcripl., n«« 144 et tuir., art. 2226, ce qui regarde le domaine public.

[14] Art. 7 de la loi du 11 frim. an th.

[15J Pothier, no 14.

HO DU CONTRAT DE LOUAGE. — A HT. I7IÔ. (iV 93.)

quoique certaines charges soient susceptibles d'être vendues, comme celles de notaire, d'avoué , de greffier , d'huissier, rependant elles ne peuvent faire l'objet d'un contrat de bail. Nouvel exemple de cette vérité que nous avons montrée ci-dessus (n»' 82, 83 et 84) , savoir, que tout ce qui peut être vendu ne peut être loué.

93. 4° A part les exceptions que nous venons de rappeler, on peut louer toutes sortes de choses , meubles ou immeubles , corporelles ou incorporelles.

Ainsi l'on peut louer un cheval , une tapisserie;

Une maison , une terre , un pré , une chute d'eau ;

Un droit d'usufruit, de superficie ;

Un péage, un droit d'octroi ;

Des livres destinés à être lus [i] ;

Des habits, du linge, des machines, des meubles , quoique ces choses soient de nature à se détériorer peu à peu par l'usage; car cette condition de s'altérer lentement et insensiblement ne doit pas les faire comparer aux choses fongibles, dont la nature est de s'altérer par le premier usage [ij, etc.

A ce propos , nous devons nous livrer ici à quelques réilexions sur les baux de mines et carrières , qui , dans ces derniers temps, ont donné lieu à de fréquentes controverses.

On sait que la loi du 21 avril 1810 , en même temps qu'elle a déclaré les mines concédées, propriété perpétuelle, disponible , transmissiblc , a ajouté cependant qu'elles ne pourraient être vendues par lots ou partagées, tant une autorisation préalable du gouvernement donnée dans 1rs mdmes formet que la concession. Le législateur n'a pas voulu que l'unité de la concession fut rompue par des aliénations ou exploitations partielles, parce que les travaux entrepris par les acquéreurs ou copartageants , chacun pour son propre compte j peuvent compromettre, de la manière la plus grave , la conservation des gîtes. La division de la concession, en substituant à l'intérêt unique qui doit présider à l'exploitation , des intérêts divers, et souvent contraires entre eux, a paru un danger tellement sérieux , que la loi a dù restreindre ici la puissance et l'étendue du droit de propriété.

Mais qu'est-il arrivé? C'est que l'intérêt particulier , toujours si habile à trouver le point défectueux de la loi , s'étant aperçu que le législateur n'avait parlé que des ventes partielles ou des partages, s'est soustrait à l'unité d'exploitation en passant des baux partiels, des amodiations fractionnées de la mine concédée.

Alors l'administration s'est émue. Elle a redouté les dangers d'une exploitation affranchie d'une direction unique , et pour faire annuler

[t] Il a été jugé que ce louage, comme la vente dei livre», ctl un acte de librairie. Ca**., 30 doc. 1846.) [2] Proudhon, n« 191 ; art. 587 et 589, C. c. 13) S., 38, 1,91.

ces baux partiels, elle a soutenu qu'ils étaient de véritables ventes par lots ; car , disait-elle , les substances minérales n'étant pas de nature à se reproduire, c'est les aliéner véritablement que d'en affermer l'extraction.

Cette prétention a été proscrite, et elle devait l'être. La chambre des requêtes l'a repoussée par arrêt du 20 décembre 1837 [5].

D'abord , l'administration convient , dans ses instructions, qu'on peut louer en totalité la concession d'une mine. Elle accorde ce point de bonne grâce, parce que, dans ce cas, il n'y a aucun danger pour les gites; en effet , le preneur étant au lieu et place du concessionnaire , les travaux s'exécutent avec l'ensemble qui préside à une seule et même entreprise.

Ainsi donc , notons bien ceci : il est reconnu et avoué qu'une mine peut être louée en totalité. Ses produits sont des fruits qui peuvent faire l'objet d'un bail ; ils procurent une jouissance de nature à être transmise, tandis que la propriété reste au bailleur. Vainement dira-t-on que le minerai , une fois extrait , ne se reproduit pas comme les fruits d'une terre. Non ! car la mine, consistant dans des réunions de gites plus ou moins riches, ne s'épuise pas du premier coup par les extractions de substances minérales. Bien différente des choses fongibles que le premier usage fait disparaître, elle survit aux extractions de chaque année ; elle continue à rester une source de produits et un objet de jouissance , jusqu'à ce que les gites n'aient plus rien à rendre. Mais tant que les substances métallurgiques sont recélées dans son sein , elle constitue une propriété supérieure aux fruits qu'on lui arrache, une propriété productive et susceptible de location.

Eh bien ! maintenant quelle différence y a-t- |i* entre le bail d'une mine entière , et le bail d'une de ses parties divisées? Est-ce que les raisons de décider ne seront pas les mêmes dans un cas et dans l'autre? Est-ce que nous ne retrouvons pas ici des gites qui donnent lieu à des extractions successives et réitérées? Est-ce que ces gîtes ne forment pas une propriété qui demeure entre les mains du bailleur, taudis que le preneur n'a droit qu'aux seules extractions qu'il pourra faire pendant la durée île sa concession? Ces vérités tombent sous le sens , et n'ont pas besoin de plus amples démonstrations.

Au surplus , je n'entends pas dire que , sous le point de vue administratif, la division de la concession par amodiations partielles n'engendre pas des inconvénients à peu près pareils à ceux que produisent des ventes ou des partages. Mais ce n'est pis là ce que j'examine [«]. Je me place en présence d'un point de droit, et je dis qu'en thèse, le bail même partiel d'une mine est autre

[4] Sou» ce rapport, on pourrait prendre la question au poial de vue de la nouvelle loi du 27 avril 1838 aur

le» mines.

CHAP. II. - DU LOUAGE DES CHOSES. - ART. 1713. (N« 04-98.) Hi

chose que la vente de cette mine ou d'une de se* parties , et qu'on aurait tort de confondre deux choses aussi distinctes ; je maintiens donc la légalité de l'arrêt de la chambre des requêtes, auquel j'ai concouru ; et si, le 18 décembre 1839, nous avons prononcé un arrêt d'admission dans l'affaire du comte de Castellanc, qui nous offrait la même question à juger , ce n'a pas été pour nous déjuger ou pour céder aux scrupules qu'on voulait nous donner sur notre précédente décision ; c'est par suite d'un tout autre moyen qui nous a semblé mériter l'épreuve de la chambre civile.

Concluons donc qu'on peut louer une mine , une carrière, etc. (i]. Concluons que le bail peut comprendre une partie seulement de la mine.

C'est, du reste , ce qui a lieu tous les jours sans controverse pour les carrières et les ardoisières.

94. Dans l'ancienne jurisprudence, on ne pouvait louer un droit de chasse séparément du fonds. Les seigneurs et possesseurs de fiers qui seuls avaient ce droit étaient censés n'en avoir été investis que pour leur plaisir et non pour tirer profit de cet exercice réputé noble , ad obleclamentum , vt non ad quastum [s].

Il en est autrement aujourd'hui; le droit de chasse est une dépendance de la propriété ; il peut être loué, abstraction faite du fonds, comme tout autre démembrement do ce droit [«). Aussi lisons-nous dans un décret du 26 prairial an xiu : « Les maires des communes sont autorisés à af- » fermer le droit de chasser dans les biens com- » munaux , à charge de faire approuver la mise » en ferme par le préfet et l'autorité supé- » rieure [s]. »

Mais lorsqu'un domaine rural est donné a bail, le preneur a-t-il le droit de chasse comme accessoire nécessaire de la chose , ou bien ce droit reste-t-il au propriétaire? Nous examinerons cette question en traitant de l'art. 1719.

95. Eu voilà assez sur les choses qui sont ou non susceptibles d'être louées. Passons à quelques principes sur les circonstances dans lesquelles doit se trouver la chose donnée à bail pour que le contrat soit valable.

D'abord, il faut que la chose existe au moment du contrat [ej. Par exemple, j'ai fait marché avec vous , que vous me donneriez à bail pour six mois une maison de campagne que vous possèdes à Passy. Mais au moment où nous contractons, les flammes l'avaient déjà dévorée. Le contrat n'a aucune existence, faute d'une chose qui en ait été l'objet [7].

Si cependant vous saviez que votre maison

[1] Voy. infr., n« 131, IVicmpIc d'un bail de carrière, «t COMMlllei aU*M lirrm b!<\ 5 mur» 1829. (S., 35, X, 320.) [2] Polhier, n° 16. Merlin, Rtp., va Bail, § 1, no 4. 3| L. du 32 avril 1790. Rouen , 9 nov. 1896.

4] Rèp. de Merlin, v Communaux, $ 5. Duranton , du Louage , n» 34. Dalloi, Louage, p. 908. — in-8», p. 3, no 3.

[5] Arg. de l'art. 1601, C. c, et «on Comm. d« la F ente, n<» 6, 202, 252.

{«] Polhier, no 7.

de campagne était périe, vous serez tenu de mes dommages et intérêts , à cause du dol que vous avez commis à mon égard [s].

Si la perle subie par la chose n'était que partielle , on suivrait les distinctions établies dans notre Commentaire de la Vente, pour savoir si le contrat de louage devra être maintenu ou résolu, ou modifié quant au prix. V 252.)

96. Pour que le contrat de louage subsiste , il n'est pas nécessaire que la chose soit déterminée. C'est ce qui a lieu , par exemple , lorsque j'envoie chercher une voilure chex un loueur de fiacres, sans déterminer celle que je veux avoir. Le loueur remplit sou obligation s'il m'en conduit une qui soit d'une bonté commune et ordinaire M.

97. L'on ne peut prendre à loyer sa propre chose, à moins que l'usufruit , séparé de la nue propriété , ne soit entre les mains d'une autre personne. Tant que la propriété est pleine et entière , elle résiste à l'idée que le propriétaire puisse en être le locataire ; rei ma conductio nulla est , dit Ulpien [io]. En effet , le droit de propriété entraîne celui de jouir pleinement de la chose. Le bail n'ajouterait donc rien du tout à ce droit éminent et déjà complet.

Il suit de là que si je vous ai loué ma maison pour 9 ans, à 1,200 fr. par an, et que vous veniez à me la sous-louer (nous supposons que les parties ont employé cette expression) pour les 3 dernières années, moyennant 1,500 fr. par chaque année, cette seconde convention ne sera pas un contrat de bail ou de sous-location, bien que qualifiée telle par les parties. Ce sera tout simplement une résiliation de votre bail que j'aurai obtenue par un sacrifice annuel de 300 fr. : cl comme vous ne serez pas mon bailleur , d'après la règle rei sua conductio nulla est , vous n'aurez pas pour votre créance le privilège accordé par l'art. 2102, C. civ., au locateur de maisons [il]. Celte créanco sera une créance ordinaire.

98. l\ était de principe daus l'ancienne jurisprudence que le bail de la chose d'autrui était valable [«]. Et de même que la vente de la chose d'autrui n'était pas réprouvée par les lois, de même le louage de la chose d'autrui engendrait entre le bailleur cl le preneur de mutuelles obligations [ts] ; sauf au véritable propriétaire à faire valoir ses droits pour faire effacer un bail fait sans son consentement et qui lui enlevait la liberté de sa chose. Merlin [u] et Dalloz [is] pensent qu'il en est de même aujourd'hui; je partage également cet avis, et j'irai même plus

7] Mon Comm. delà Pente, no 235.

8] Pothier. n» 8.

9) L. 45, Locati. Jungt L. 20, C. De toc, conil.

10] Pothier, no 21. Duranton, do Louagt, no 30.

Il] Paul, I. 7. D. Loc. eond. Pothier, no 20. Voct , ad P»nd. Loc. cond., n« 3. Domal, Louage, »ect. I, n-6.

3] Cuja*. >ur la loi 7 précise , lib. 34. Paul, , Ad ediet.

113] Merlin, v« Bail, S 2. no 7.

[14] Louage, p. 908, in-8» p. 3, o» 4.

loin qu'ils ne sont ailes sur cotte question. Car je soutiens que le bail, n'étant qu'un simple acte d'administration, doit se soutenir contre le véritable propriétaire dans tous les cas où le preneur a été de bonne foi , et a vu et dû voir dans celui avec qui il a contracté un propriétaire apparent.

C'est pourquoi nous avons jugé à la chambre des requêtes , le 19 novembre 1838, au rapport de Baveux , et sur les conclusions conformes de Hébert, avocat général, que le bail reçu de bonne foi, des mains d'un propriétaire apparent, peut être opposé au véritable propriétaire , et même que les jugements obtenus par le fermier, contre le bailleur, lient le propriétaire réel, qui est censé y avoir été représenté par celui qui , aux yeux des tiers de bonne foi, avait le gouvernement et l'administration de la chose. Cet arrêt est tout entier fondé sur ce que le bail est un acte d'administration, qu'on ne saurait assimiler sans erreur à un acte d'aliénation du fonds. L'on sait, en effet, que si un propriétaire apparent n'a pas le droit de vendre la chose qui ne lui appartient réellement pas [i], toutefois l'équité et la bonne foi des tiers qui ont contracté avec lui, ont toujours fait maintenir les simples actes d'administration {*] , alors même que le propriétaire putatif n'aurait été qu'un possesseur de mauvaise foi (arg. de l'art. 2009 C. civ.) [s]. C'est cette bonne foi des tiers qui fait valider les baux , et qui les sauve d'une nullité trop rigoureuse. Sans cela, les relations sociales se trouveraient entravées, cl l'on ne pourrait pactiser sur les choses les moins compromettantes, sur les besoins les plus simples et les plus ordinaires de la vie civile [*].

Ainsi, je n'admets pas, quoi qu'en dise Duvcrgier [s], que le propriétaire, en rentrant dans la propriété et possession de son immeuble, puisse opposer un obstacle insurmontable à la délivrance effective de la chose au fermier à qui le bail avait été passé de bonne foi par le propriétaire apparent. L'arrêt dont je viens de parler renverse toute la théorie et toutes les distinctions de Duvergier à ce sujet.

Vainement on argumenterait de certaines dispositions du Code civil qui supposent que le preneur peut être évincé par le véritable propriétaire [o]. Mais ces dispositions ne doivent s'entendre que du cas où le preneur aurait loué d'un individu sans titre apparent. Je sais bien qu'il y a plus d'un texte des lois romaines dont on pourrait se prévaloir pour établir que la présence du véritable propriétaire suffit pour faire tomber le bail passé de bonne foi. Mais dans la jurisprudence romaine, comme dans notre ancienne jurisprudence, le droit du preneur avait,

fi] Voy. mon Cointn. de la Fente, n» 960.

[2] Id., no 9G0. in fine. L. 38, $ 1» D. De tolui. (3) Merlin, Quett. de droit, t° Héritier, $ 3, p. 8.

[4] /n/r.. n»« 545 et 546.

[5J T. l.n- 82 cl 531.

dans ses rapports avec le droit du propriétaire, une fragilité qui n'existe pas chez nous [7]. Cette considération suflit à elle seule pour faire repousser de trompeuses analogies.

Remarquons d'ailleurs que celuiqui veut louer une maison ne |)eul pas prendre les mêmes précautions que celui qui l'achète. On ne lui remet pas les titres de propriété! ! il est oblige de se fier aux apparences ! ! et l'on voudrait le traiter a vec une rigueur subti le ; on prétendait l'ex pu lser à l'improvistc , lorsque après tout le véritable propriétaire, qui s'est tenu à l'écart, n'éprouve aucun préjudice sérieux , et qu'il ne s'agit pour lui que d'une question de patience et de temps [b] ! ! !

Non-seulement on maintiendra les baux ordinaires de 3 , 6 , 9 , mais encore les baux d'une durée plus considérable , que le preneur aura acceptés de bonne foi , croyant traiter avec un homme qui avait la libre administration de sa chose. Peu importent les art. 1718, 1429, 1430, ils ne sont applicables qu'à certaines personnes qui gèrent publiquement et notoirement pour autrui. Tout le monde a su, en traitant avec eux, que leur pouvoir était restreint, et que dans l'intérêt de ceux à qui la propriété doit revenir un jour, le législateur a cru devoir limiter dans des bornes fixes et modérées la durée des baux. Mais ces motifs ne s'appliquent pas à des contrats passés avec un propriétaire putatif. En contractant avec lui , on a été convaincu qu'on traitait avec le véritable propriétaire, avec celui qui a toute la latitude pour étendre aussi loin que possible ses mesures d'administration.

D'ailleurs notre droit moderne ne voit pas avec défaveur les baux d'une durée excédant 3, 6, 9 ; on a vu, au contraire, ci-dessus que le législateur de 1835 a jugé utile d'encourager les baux de 18 ans comme plus favorables à l'agriculture et à l'industrie. (N° 78.)

Dans 1 espèce de l'arrêt de la chambre des requêtes du 19 novembre 1838, il s'agissait du bail d'une verrerie, passé pour 12 années. Cette circonstance n'a pas empêché la cour de considérer le bail comme un acte d'administration qu'il fallait maintenir : voici, au surplus, l'espèce de cette décision que les arrètistes n'ont pas publiée. Je la puise dans le travail même du rapporteur, que j'ai sous les yeux.

Une verrerie , située à Dccizc , faisait partie des immeubles dépendants de la succession de Baudard de Saint-James , décédé trésorier de la marine. Mais Baudard n'était pas seul propriétaire de cette usine. Il l'avait achetée en société d'un sieur Dcloche, qui avait droit aux deux cinquièmes.

11 est à remarquer que Deloche fut, durant sa

[9] Voy. 1c» arl. 1726 cl 1727.

(7j Témoin la loi 3 au C. De toc. et cond., qui permettait au propriétaire de rompre le bail pour lui-même ta mai*on.

[8J Jung» DcUincourt, t. VH, p. 234.

vie, le gérant de la société formée entre lui et Baudanl. Il mourut en laissant pour son héritière la dame Godard sa fdle.

Baudard était aussi décédé, et du vivant même de Delochc il avait été remplacé et représenté par ses créanciers unis. La direction de ces créanciers resta seule en possession de la verrerie [t]. Cet état de choses dura de 1789 à 1817, c'est-àdire pendant 28 ans.

C'est à cette dernière époipic que les agents de l'union des créanciers Baudard louèrent la verrerie en question pour 12 ans aux sieurs Gounon et Mozer.

On présume facilement que la verrerie était dans un très-mauvais état. Les syndics, qui ne voulaient pas faire les réparations , en chargèrent les fermiers. Ce fut une des conditions du bail. Mais bientôt des difficultés s'élevèrent; des jugements obtenus contre les syndics et confirmés par la cour royale de Paris, autorisèrent les fermiers à faire opérer, au compte de l'union, les réparations nécessaires, et à se payer jusqu'à due concurrence de leurs avances , montant à 16,000 fr. , sur les fermages qu'ils pouvaient devoir.

C'est dans cet état que la dame Godard , qui , jusqu'alors s'était tenue à l'écart , se fit reconnaître comme propriétaire d'une portion de l'usine. Elle voulut remettre en question tout ce qui a été fait , tout ce qui a été jugé.

On lui répondait par cet assument qui résume toute la défense des baillistes, et qui pose nettement la question dont nous nous occupons :

Nous sommes des fermiers de bonne foi , qui avons loué une usine de celui qui en était le propriétaire apparent. Ce système fut accueilli par la cour royale de Paris, dont la décision fut atla-

2uée devant la chambre des requêtes par 1a dame rodard.

Voici maintenant le texte de l'arrêt qui rejette sa prétention ;

« Attendu que les syndics de l'union Baudard » représentaient celui-ci ;

» Attendu que Baudard de Saint-James était » gérant de la société intervenue entre lui et » Delochc , père de la dame Godard , demande- » resse en cassation , pour l'exploitation de la » verrerie de Dccize [l] ;

» Attendu que les baux faits de celte verrerie, » par les syndics de l'union, aux sieurs Gounon » et Mozer, ont comlilué de simples actes dadmi- » nistralion [«];

[1] Ces mots emprunté» aux qualité» «lu jugement et «le l'arrêt attaqué» , «ont soulignés dans le rapport.

[2] lleloehe avait été gérant jusqu'à ce qu'il mourût ; mai», à ton décès, l'union Baudard, reprétcniant Baudard, prit ta place. Voilà ce que l'arrêt a voulu dire.

(3] Ce» mol» sont souligné» dan» l'original de l'arrêt.

[4] Idem.

[5] Mai» la société entre Baudard et Delochc n'avaitelle pat «té dissoute par la mort de* parties? Au reste, ce vice de rédaction ne change rien à la pensée de l'arrêt, qui est très-ferme sur le point de droit.

[6] Le locataire qui a acquis une part dans la pro-

TaorLOHC.— icHASCB.— LOCJkGI.

» Attendu que les arrêts intervenus sur l'exé- » cution de ces baux, entre les fermiers et le » propriétaire apparent [.»] , ne pouvaient être » attaqués par son coassocié [s], parce qu'il avait » été représenté par son copropriétaire, unique » gérant;

» Que dès lors, l'arrêt attaqué n'a pu violer » l'art. 474 du Code de procédure civile en dé- » clarant non recevable la tierce opposition de » la dame Godard à l'arrêt de 1823, intervenu » entre les syndics de l'union et Gounon et » Mozer;

» Rejette le pourvoi. »

Cet arrêt est très-positif et très-explicite. Il me paraît devoir obtenir une grande autorité.

99. Mais si le propriétaire prouvait que le preneur n'avait pas été de bonne foi , parce qu'il connaissait la véritable situation de celui avec qui il a traité et qu'il savait que la chose ne lui appartenait pas, son refus d'exécuter le bail devrait être accueilli; car alors les actes d'administration ne sont pas plus favorables que les actes de disposition. Tous sont écartés sans distinction par celte règle, supérieure, savoir, que nul ne peut conférer plus de droits qu'il n'en a lui-même.

100. Les réflexions que je viens de présenter sur le louage de la chose d autrui m'ont mis sur la voie de parler des baux de la chose indivise [o], ou d'une chose soumise à une condition résolutoire.

Sur le premier point, il est une règle générale, c'est que l'un des copropriétaires ne peut consentir hail de la chose commune sans l'assentiment de l'autre [7|. Il ne peut dépendre d'un des communistes d'engager son partenaire sans son consentement. Ce serait d'ailleurs ouvrir la porte aux plus criants abus du droit de propriété. L'une des parties pourrait, moyennant des baux d'un prix fort minime , mais compensés par des pots-de-vin secrets, grever l'avenir de la chose indivise et la rendre presque improductive entre les mains de son consort, devenu plus tard propriétaire exclusif par suite d'une licitation. Concluons donc que la partie qui n'aurait pas été consultée serait fondée à demander la nullité du bail , sauf au preueur son recours contre le bailleur. Concluons que la licitation ou le partage de l'immeuble commun ferait évanouir ce bail irrégulier , qui ne pourrait être opposé au nouveau propriétaire [g].

Toutefois ayons soin, dans l'application, de

priété du bien qu'il occupe peut néanmoins être expulsé par ses copropriétaires à l'expiration du bail. (Dr., 2 doc. 1817 ; J. de B., 1817, 2, 236.)

(7) Merlin . Quett., vo Location. Duverg. , n" 87. Zacharix, t. lit, p. 4.

[8] Le bail d'une maison appartenant par indivis k plusieurs propriétaire* ne peut être invoqué comme litre pour »e maintenir dan» la jouitsance de l'objet loué, s'il n'a pas été consenti par tous. 'Liège, 6 août 1835 ; J. de B., 1836, 9, 177.) — Le locataire d'un bien indivis , assigné en déguerpiuement par tout les propriétaire* de co bien qui lui avait été loué par un seul d'entre eux ,

Ui DU CONTRAT UK LOUAGE. — ART. 1714-1716. (N<> 101).

ne pas pousser celte règle à des conséquences trop absolues. Quelquefois il y a urgence à renouveler les ban \ , afin de ne pas laisser les biens improductifs; et un copropriétaire peut, en pareille circonstance , se trouver contraint de se porter le negotiorum gestor de son communiste absent et éloigné , et de souscrire , tant en son nom qu'au nom de ce dernier, un bail qui est dans l'intérêt commun. Je crois qu'il y aurait alors injustice et rigueur outrée à annuler la convention sur la réclamation capricieuse de la partie qui n'aurait pas figuré en personne au contrat. Au reste, c'est au juge à peser les circonstances du procès; il cberchera à concilier les principes avec 1rs ménagements commandés par 1a bonne foi et l'équité.

Quant aux baux de la chose soumise à une condition résolutoire, leur maintien est incontestable. L'art. 1673 le déclare expressément en ce qui concerne l'immeuble frappé de réméré { i ] , et cet article n'est que l'application à un cas particulier d'un principe général [*} . Avant l'accomplissement de la condition, le délenteur est propriétaire; il a donc pu faire tous les actes d'administration qui rentraient dans l'exercice légitime de son droit; la résolution qui vient plus tard le dépouiller ne saurait atteindre ces actes lorsqu'ils ont été faits de boime foi [s].

Duvcrgier a examiné avec détail (n u 86) la question de savoir si l'on doit appliquer aux baux

faits pendente condilione la disposition des articles 595, 1429 et 1718 du Code civil. D'après ec que j'ai dit au n° 98, on pressent que je me prononce, comme lui, pour la négative. Je n'adopte cependant pas toutes ses raisons. Il me suffira d'en donner une qui me paraît plus décisive : c'est qu'un bail à long temps n'excède les bornes d'une administration sage qu'autant qu'il émane de celui qui administre notoirement pour autrui. Mais le propriétaire ne sort pas du cercle de la simple administration de ses biens quand il les afferme pour 1 9, 20 ans. C'est même ce qu'un intérêt bien entendu conseille souvent de faire à un père de famille diligent. Ainsi, dans uotre espèce, les baux excédant 9 ans ne sont pas, de plein droit, réductibles à ce laps de temps. Seulement, la longueur des baux pourrait être prise en considération , si à cette circonstance il s'en joignait d'autres qui fussent de nature à faire soupçonner la bonne foi du bailleur et celle du preneur (4].

101. Après s'être occupé de la chose louée, le Code civil se jette tout d'un coup dans l'exposé des règle* communes aux baux de* maisons et des biens ruraux , pour passer de là aux spécialités des baux à loyer et des baux à ferme. Mais n'y avait-il aucun principe général autre que celui de l'art. 1713 à poser pour toutes les catégories de baux en général? Nous verrons au n° 102 la réponse à cette 1

Des rèfjles cot/itnunes