L'action en réduction des banx d'une durée exces

sive passe a l'acquéreur a litre particulier, a moins qu'il n"> ait renoncé.

Les personnes qui ont capacité pour passer bail ont aussi capacité pour demander la résiliation.

142. L'art 1718 nous amène à une importante partie de notre sujet; c'est à savoir, celle qui concerne les personnes capables de consentir des baux de maisons et de biens ruraux. Déjà nous avons vu , par l'art. 1712, les règles appli-

[1] Duranton, du Louage, n» 89. Duvcrgicr, no 372. [2] Sirey, 39, 462.

cables aux baux des établissements publics , des communes et de l'État. Il nous reste à nous occuper des autres personnes dont la capacité est sujette a des restrictions par le droit civil. 143. Les mineurs et les interdits ne peuvent

15] Loc. cit.

ni donner ni recevoir à loyer. (Art. 502 , 450 , C. civ.) S'ils passaient des baux sans l'assistance de leur tuteur, ces actes seraient nuls ipso jure, d'après l'art. 1124, C. civ. J'ai établi les preuves de celte proposition dans mon Commentaire de la Vente (n M 166, 167).

Le tuteur seul a le droit de donner à bail l'immeuble de son pupille. Mais son pouvoir n'est

Ei illimité ; notre article le restreint dans les mes tracées par les art. 1429 et 1430, dont on verra l'exposé aux n°* 151 et suiv.

144. Le tuteur ne peut prendre à ferme les biens du mineur, à moins que le conseil de famille n'ait autorisé le subrogé tuteur à lui en passer contrat. (Art. 450.)

145. Comme le droit de passer des baux est un simple droit d'administration , et qu'il ne se traduit pas en aliénation , il s'ensuit que le mineur émancipé peut passer des baux qui n'excèdent pas 9 ans, sans l'assistance de son curateur. (Article 131.)

Remarquez cependant qu'il y aurait du danger pour le preneur à lui payer les loyers par anticipation. Un tel payement pourrait avoir la couleur d'un emprunt , et le mineur, en le recevant, ferait plus qu'un acte d'administration [t]. Le preneur ne devrait payer par anticipation, qu'en faisant intervenir le conseil de famille.

146. Si le mineur émancipé passait des baux de plus de 9 ans, ils seraient réductibles conformément à l'art. 1 429, C. civ., combiné avec notre art. 1718.

S'il passait des baux a ferme plus de 3 ans avant l'expiration des baux courants, et des baux a loyer plus de 2 ans avant la même époque , pourrait-on lui appliquer la disposition de l'article 1430, C. civ. ?

Cette question s'est présentée devant la cour de Nimes avec des circonstances utiles à retracer.

Le 1 er mars 1815, Rovèrc, mineur émancipé, assisté de sa mère , passe bail à Fcrricr et Chabert, pour l'espace de 9 ans, de différents immeubles qui ne devaient être laissés libres, par le précédent fermier, que 5 ans 1/2 plus tard. Les fermages furent payés par anticipation pour toute la durée du bail.

Plus tard , Rovèrc , ayant atteint sa majorité, vend les immeubles dont il s'agit , sous condition que l'acquéreur entrera sur-le-champ en jouissance , et pour lui procurer l'exécution de cette clause à laquelle faisait obstacle le bail du 1 rr mars 1815, Rovèrc en demande la nullité.

L arrêtistc ne fait pas savoir si ce bail avait reçu un commencement d'exécution; mais il est probable que non ; car cette circonstance était si importante qu'elle se serait fait jour dans la

[1] Poitiers, 5 mar» 1893. (Dallox, Tutelle, p. 423.) Arp.do l'art. 481.

[21 Dali., Tutelle, p. 423.

[31 Art. 217, 1449, 1576, C. civ. Duranloo, du Louage,

no 53.

Les fermiers résistèrent à la demande en nullité; ils prétendirent que l'art. 1718 ne concernait que les tuteurs, et que rien dans l'art. 481 ne portait à croire que le droit de l'émancipé dût être limité par l'art. 1430 ; qu'il suffisait que le mineur émancipé ne passât pas des baux de plus de 9 ans, et que le leur n'excédait pis cette durée.

On conçoit combien ce système était faible et dangereux. L'art. 1718 est général et absolu, il fait peser, sans distinction , les dispositions des art. 1429 et 1430 sur tous les baux de biens de mineurs ; or le mineur émancipé compte dans la classe des mineurs.

Qui ne sent, ensuite, que, s'il était permis à l'émancipé de stipuler des baux nouveaux , sans attendre les termes définis par l'art. 1430, il pourrait consentir deux , trois séries de baux , qui , par avance , lui (itéraient la disposition de ses biens quand il parviendrait à la majorité?

On pressent donc que la nullité fut prononcée par la cour royale. Son arrêt , en date du 1 2 juin 1821 [a], est fondé sur ce qu'en accordant au mineur émancipé le droit de faire tous les actes qui ne sont que de pure administration , l'art. 481 le met à la place de ceux qui administraient auparavant ses biens , et ne le rend apte à faire que les actes qu'ils auraient pu consentir en son nom.

147. Le mineur émancipé est personne capable pour prendre à bail. Toutefois, s'il abusait de ce droit; si, avec une fortune bornée, il louait un magnifique et dispendieux appartement , il y aurait lieu d'user de la disposition de l'art. 484, C. civ.

148. La faculté de prendre et de donner à loyer appartient à ceux qui sont placés sous l'assistance d'un conseil judiciaire. (Art. 513, C. civ.)

149. La femme mariée peut aussi , sans l'autorisation de son mari , passer des baux de 9 années pour les biens dont elle a l'administration [s] ; avec le pouvoir d'administrer, marebe toujours, comme conséquence, celui de donner à bail.

La femme séparée est maîtresse de prendre à bail ; aucune autorisation ne lui est nécessaire pour cela [*]. Mais il n'en est pas de même de la femme non séparée ; elle ne pourrait , sans autorisation, se soumettre aux obligations qu'entraîne après lui un bail à ferme. Il est vrai que la location d'une maison nécessaire au logement , rentre dans l'administration domestique, et qu'une femme est , en général , censée avoir le mandat de son mari pour les actes qui ne dépassent pas ce cercle borné [s] ; en sorte que si une femme, éloignée de son mari, louait un appartement pour elle et sa famille , cet engage-

ai Arg. de l'art. 1449.

[5] Renne.. 30 déc. 1813, et 21 janr. 1814. (Dallez , Mariage, p. 355.)

ment devrait être présume contracté pour le compte du mari, et avec sou autorisation. Néanmoins , on ne devrait appliquer cette présomption qu'avec prudence et discernement. Elle ne devrait pas servir à protéger des actes de fantaisie, des locations de meubles trop somptueux et d'appartements trop magnifiques pour la fortune des époux. Si une femme non autorisée se permettait de profiter de l'éloignement de son mari pour faire de tels contrats , il serait difficile de voir en elle un mandataire tacite, et le juge pourrait avoir égard aux circonstances pour faire droit à la demande en nullité du bail.

150. Les envoyés en possession provisoire des biens des absents, qui, aux termes de l'art. 125, C. civ. , n'en ont que l'administration et le dépôt , doivent observer dans les baux qu'ils passent les dispositions des art. 1429 et 1430 [i].

151. Le mari qui , aux termes de l'art. 1428, C. civ., a l'administration de tous les biens personnels de la femme , a par conséquent le droit de les louer et de les affermer seul et sans son concours. Mais le législateur devait prévoir le cas où la dissolution du mariage ou de la communauté met l'épouse en possession de son avoir, et ouvre, pour elle, l'intérêt de l'administrer personnellement. Il ne fallait pas que le mari put, par des baux trop prolongés, restreindre ce droit d'administration ; le législateur devait aussi porter son attention sur les héritiers de la femme, dans le cas où ce serait la mort de celleci qui dissoudrait la communauté. Le pouvoir du mari devait donc être limité , afin que ces derniers ne fussent pas gênés par des baux d'une durée exorbitante, et souvent d'un revenu disproportionné. Les art. 1429 et 1430 ont donc renfermé dans de justes bornes le droit du mari sur le fait des baux des propres de son épouse [a] . Il résulte de leurs dispositions ce qui suit :

1° Les baux de 9 ans et au-dessous passés par le mari , sans anticipation, doivent être exécutés pendant toute leur durée, lors même que la communauté se dissoudrait avant leur terme d'expiration.

2° S'ils ont été stipulés pour plus de 9 ans , ils ne lient la femme , ou ses héritiers , que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de 9 ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite , de manière

que le fermier et le locataire n'aient que le droit d'achever la jouissance de la période de 9 ans, où

qu'il n'y a que la

ils se trouvent [s].

t, il est bien

Du reste,

femme et ses héritiers qui soient reçus à se plaindre de la longueur excessive du bail. L'action en réduction de la durée légale n'a été introduite que dans leur intérêt [«].

3° Si le mari n'a pas attendu l'expiration des termes pour renouveler les baux , la femme ou ses héritiers ne sont liés que par ceux de 9 ans et au-dessous, qui ont été stipulés trois ans avant l'expiration du bail courant , s'il s'agit de biens ruraux , et deux ans avant la même époque, s'il s'agit de maisons. Et il faut remarquer que ces baux sont obligatoires, lors même qu'à la dissolution de la communauté , ils ne seraient pas encore entrés en cours d'exécution . La loi a voul u qu'ils fussent respectés, parce qu'un père de famille diligent doit prendre ses précautions d'avance pour que les biens qu'il administre ne restent pas sans fermiers ni locataires, et qu'en agissant dans cet esprit de prévoyance, le mari s'est montré soigneux des intérêts qui lui étaient confiés [s].

Mais si les baux ont été passés avant ces trois ans ou ces deux ans, i)s restent sans effet, à moins toutefois que la dissolution de la communauté ne les trouve déjà commencés. Dans ce cas , ils doivent être maintenus, lors même qu'ils seraient faits à vil prix, pourvu toutefois qu'on n'articulât pas des faits de fraude contre cet acte de l'administration maritale [o].

152. Voilà pour les baux anticipés de 9 ans et au-dessous. Si le mari en avait passé par anticipation de plus de 9 ans , et qu'ils eussent été suivis de l'entrée en jouissance du fermier ou du locataire, avant la dissolution de la communauté , je pense qu'ils devraient être réduits à 9 ans, conformément à l'art. 1429, et qu'il faudrait donner la préférence à la règle équitable que le droit canonique proclamait en cette matière : utile ab inutili separatur [i]. Il est vrai que Proudhon enseigne que les baux dont il s'agit ne sont en aucune manière obligatoires, lort mime que leur cours aurail commencé avanl la cessation de l'usufruit, puisque la loi n'accorde d'effet aux baux anticipés qu'autant qu'Us ne sont que de 9 ans et au-dessous [a]. Mais ce n'est là qu'un argument à contrario qui me parait manquer de justesse. Quand un bail est exécuté, quand il y a emménagement , prise de possession , établissement , la loi prend en considération l'intérêt du preneur; il lui importe peu de savoir à quelle époque son droit a pris naissance ; c'est l'exécution du bail qui la frappe; elle ne peut alors l'assimiler à un de ces contrats qui ne sont que pour la forme, entre parties, et dont

1] Dovergier, n« 40. Contrà, Proudhon, Utufruit, 1. 1, o» 54.

[9] Voy. Toullier, t. XI! , n« 403 et mut. Duvergicr, Louage, n° 40.

[3] Et comme nul n'est cerné ignorer la loi, notci bien qu'il* ne pourraient demander dei dommage* et inlérél* •u mari à cause de cette réduction , qu'autant qu'il» auraient un juile nijel de le croire propriétaire de* bien* et que le mari lei aurait entretenu* dai

erreur. (L. 7. D. Dejurit et facti ignor, Proudhon, UtufruU, no 1320. Toullier, t. XII. no 406.)

[4] Durergicr, n» 41. Zacbarix, t. III, p. 4. — Contrà, Duranton, t. IV, n° 588. Contrat de mariage, no 310.

[5] Toullier, t. XU, no 410.

[6] Cas*., 11 mar* 1834. (Dali., Louage, p. 15.) Le bail était fait de moitié au-de*«ou« du véritable fermage.

[7] Durand de Mallane, Dictionnaire de droit canon , to Bail.

[8] Usufruit, n- «13.

le seul but est de nuire à des tiers. Ici , l'événemcnl a prouvé que le mari avait entendu faire quelque chose de sérieux , et qu'il croyait le bail utile pour la communauté, puisqu'il a mis le bail liste en possession. L'exécution efface donc la date du contrat; elle l'assimile à un contrat passé de la veille, et cette proposition n'est pas seulement vraie pour les baux de 9 ans et audessous; elle n'est pas moins incontestable pour ceux qui ont été stipulés pour une plus longue période; car la force de la loi les réduisant à 9 ans , n'est-ce pas comme si de prime abord ils avaient été consentis pour cette durée?

153. Les dispositions des art. 1429 et 1430 ne concernent que les baux des biens ruraux et des biens de ville. Quant aux choses mobilières qui ne sont pas les accessoires d'un immeuble , la dissolution de la communauté les fait rentrer dans le patrimoine de la femme ou de ses héritiers, le bail se trouve résolu par la maxime resolulo jure dantis, resolvilur jus accipientit [t]. Ce qui confirme cette vérité , c'est que l'art. 1743 , qui force l'acquéreur à entretenir le bail, n'est placé que sous la rubrique des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux.

154. Les baux passés par le mari dans les limites des art. 1429 et 1430 peuvent , du reste, être toujours al laqués, s'ils ont été faits en fraude des droits de la femme ou de ses héritiers. Tels seraient ceux qui auraient été passés à vil prix et moyennent des pots-de-vin exigés des preneurs, sans le concours de la femme. L'art. 10 du décret du 6 novembre 1813 défend expressément la stipulation du pot-de-vin dans les baux des biens ecclésiastiques, et il autorise le successeur du titulaire qui aurait reçu cet avantage à demander l'annulation du bail à compter de son entrée en jouissance , ou d'exercer son recours en indemnité soit coutre les héritiers du précédent titulaire, soit même contre le fermier.

Ces dispositions, empreintes d'un grand caractère de sagesse, s'appliquent naturellement aux baux passés par le mari ; en recevant le pot-devin , il porte préjudice à sa femme ou à ses héritiers, à l'égard desquels le canon sera d'autant moindre. Il y a donc là une fraude qui ne doit pas rester saus réparation (»J.

Mais remarquez que le seul fait de la vileté du prix et de l'anticipation du bail, ne serait pas suffisant pour faire présumer un dol caractérisé [s]. C'est, du reste, aux tribunaux à peser les circonstances, à voir si le mari n'aurait pas spéculé sur une maladie grave de sa femme , sur l'imminence de sa mort, pour passer des baux

[1] Prntiilhon, Usufruit, no 1217.

[SJ Jbid„t\" 1319. Toullier, I. XII , n» 408 . Junge Fcrrière*. iur Parit, art. 227, n" 18.

[5] Supr.,n« 151. Cm., 11 mars 1891. (D., Louage , P 15 )

f4] Vay. «n exemple rapporté par Toullier, t. XII , n° 40.

(5) Coquille, Quett. 156.

[6] Junge Proudhon, Utufruil,»* 1122«t«uiv

abusifs afin d'avantager le preneur. Il • d'établir des règles à priori [♦].

155. L'usufruitier qui a un droit de jouir égal à celui du propriétaire , peut aussi donner à bail (595, C. civ.), et les baux qu'il passe sont obligatoires , non-seulement pendant la durée de son usufruit , mais encore après que son droit a cessé d'exister, en sorte que le nu propriétaire entre les mains duquel l'usufruit se réunit au fonds , est obligé de les entretenir tant qu'ils ne sont pas expirés. Il en était autrement dans l'ancienne jurisprudence, qui tenait pour maxime que le bail finissait avec l'usufruit [s]. Mais celle rigueur tenait à un point de droit que nous expliquerons en commentant l'art. 1743.

C'est cette influence du bail de l'usufruitier I sur le nu propriétaire, qui a déterminé le législateur à ne pas laisser au premier un pouvoir indéfiui pour grever l'avenir du second. L'article 595 du Code civil veut donc que l'usufruitier se conforme , pour les époques , le renouvellement et la durée des baux , aux règles établies pour le mari à l'égard des biens de la femme. Nous les avons exposées aux n 01 151 et suivants [a],

156. J'ai parlé, au n° 100, des baux passés par le copropriétaire d'une chose indivise, et par celui qui a sur la chose un droit soumis à une condition résolutoire.

1 57 . Sur toutes les questions que nous venons de parcourir, il y a une remarque à faire , c'est que l'action en réduction des baux d'une durée excessive passe aux acquéreurs à titre singulier des immeubles sur lesquels pèsent ces baux , à moins toutefois que, par des clauses spéciales contenues dans le contrat d'acquisition ou dans le cahier des charges, ils ne se soient obligés à maintenir le fermier jusqu'à la complète expiration du temps convenu [i]. Du reste , une telle renonciation ne se présume pas facilement. En général , et à part toute circonstance , la simple réserve de maintenir les baux ne doit s'entendre que des baux légalement faits et dans la mesure fixée par le législateur. Le contraire ne résulte pas de l'arrêt de la cour de cassation que je viens de citer en note. Le rapporteur, M. Faure , fit observer aux magistrats, au nombre desquels je siégeais , que si la cour de cassation était maitresse de se livrer à l'interprétation de la clause imposée à l'adjudicataire , probablement elle ne partagerait pas l'opinion de la cour royale de Paris , qui avait vu dans la seule stipulation de maintenir les baux existants une obligation de les ratifier, même dans ce qu'ils avaient d'abusif;

[7J Rejcl (Req ), 3 avril 1839; S., 39, 398.

Lorsque daa* uu cahier de charge* il c»l stipulé que le» acquéreurs auraient à respecter le* haut qui pourraient entier de* biens à vendre, cl qu'il* pourrait ni agir contre le locataire ainsi cl de la mauière que Um vendeur* teraienl tenu» de le faire, «ans aucun recoui • do co chef, le» acquéreurs «ont obligé* de maintenir mémo un acte tous «oing privo.(Brua., 99 mars 1837, J. de B , 1838, 2, 289.)

mais il ajoutait que cette interprétation de volonté , quelque vicieuse qu elle fût , échappait à la censure de la cour de cassation, et que la eour royale avait été souveraine sur ce point. Celte observation décida la chambre des requêtes à rejeter le pourvoi. On ne la trouve pas consignée dans les recueils d'arrêts; ruais je puis en garantir, comme juge et comme témoin , l'authenticité.

158. Nous avons parcouru la liste de ceux qui, sans être eux-mêmes propriétaires, {K'uvent cependant louer dans une certaine limite la chose II

- A UT. .7.9-1730. (No 158.) 135

confiée à leur administration. Par une suite naturelle de leur pouvoir, ces personnes peuvent congédier les preneurs quand les baux sont expirés; de plus, elles ont une égale capacité, toujours sans sortir du cercle de leur administration , pour poursuivre , contre les preneurs qui méfUSOnt, la résiliation des baux [i]. Chasser un mauvais fermier pour s'en procurer un plus diligent et plus solvable, c'est administrer en bon père, de famille. On connaît cette règle du droit dictée par la raison : Eo modo dUsolvuntur I obligcUiones quo modo coUiyatUur.

Article 1719.

Le bailleur est obligé, par la nalure du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation préliminaire, 1° De délivrer au preneur la chose louée [î]j

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Article 1720.

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuveuly devenir nécessaires, autres que les locatives.

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