Voici enfin notre cinquième et dernière hypothèse

Kous supposons que la force majeure s'appesantit sur un droit incorporel , qu'elle détruit en totalité , ou bien dont elle ne fait que suspendre les produits pendant un certain temps. On pressent que nous voulons parler du cas où un droit d'octroi ou un droit de péage donné à ferme , éprouve dans son existence ou dans ses revenus un événement de force majeure.

Ici encore même silence du Code civil que par le passé ! Mais mêmes principes supérieure au Code civil , parce qu'ils sont donnés par la nature du contrat de louage.

Dans lo premier cas, c'est-à-dire lorsque le droit incorporel a disparu en totalité par force majeure, on dirait vainement que l'art. 1722 n'est applicable qu'aux baux de maisons et de biens ruraux. Cet article a, en effet, le tort de no s'occuper que du louage de ces sortes de biens. Mais on n'a pas besoin de lui pour décider que la perle du droit incorporel loué met fin au louage , par une nécessité irrésistible et patente. Ainsi , si , par exemple , le pont sur lequel il y avait un droit de péage donné à terme vient à a'écroulcr, le contrat sera forcément dissous [e].

237. Mais qu'arrivera-t-il lorsque la force majeure n'enlèvera au fermier qu'

portion de revenu pendant un trouble passager?

En général , les baux d'octrois et de péages renferment des clauses qui chargent les fermiers de tous les cas fortuits ordinaires et extraordinaires. Mais si les contrats étaient muets, il faudrait les interpréter avec les règles qui nous ont guidés jusqu'à présent.

Ainsi , si le fermier d'un octroi ne pouvait, par suite d'une sédition, percevoir les droits pendant un certain temps et qu'il démontrât que , tout calcul fait entre les bonnes elles mauvaises années , il éprouve une perte notable , il sera écoulé dans sa demande eu diminution de prix. « Amplio, dit Médicis, in conductorc gahella- » rum , qui si , fortuito casu , fuerit impeditus , » non imputatur ei , sed liet remissio juxta dam- » nu m passum [i]. » Même doctrine dans les décisions de Guy-Pape [•].

C'est ce qu'a jugé la cour royale de Paris par arrêt du 11 mars 1834 [a]. Lucas, adjudicateur du bail du marché aux chevaux pour la somme de 24,000 francs, avait le droit de percevoir sur chaque cheval une taxe déterminée. Lors de la révolution de juillet 1830, les marchands profitèrent du trouble inséparable d'une telle crise pour refuser de payer la taxe, les uns en totalité, les autres en partie.

Lucas se pourvut contre la ville de Paris pour obtenir une indemnité ou bien la diminution du prix du bail. Il succomba d'abord en première instance. Il n'est pas dù d'indemnité , disait le tribunal ; car, d'aprcsl'art . 1 725, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose même. Il n'est pas du non plus de diminution du prix ; car la ville de Paris n'a pas garanti à Lucas les produits de la chose. Il a été stipulé qu'il ne pourrait réclamer d'indemnité pour cause de non-valeur résultant soit de l'intempérie des saisons, soit de diminution dans l'exposition des chevaux.

Mais sur l'appel de la cour : « Considérant quo Lucas a éprouvé un dommage dans la jouissance de son bail ; que la ville de Paris s'est engagée à faire jouir paisiblement son preueur ; que notamment dans les circonstances de la cause , la ville de Paris doit une indemnité à Lucas, infirme le jugement et condamne la ville de Paris à payer à Lucas 1,500 fr. »

Cet arrêt aurait pu être plus fortement motivé ; mais il ne pouvait être mieux rendu au fond. L'art. 1725, opposé par le tribunal de première instance , n'est pas applicable au cas de force majeure , aux troubles que des tiers apportent à la jouissance par suite de guerre, de sédition, de susuension désordonnée des lois, etc . . etc .

[I] Supr., n*« 211 et 207.

[2] Supr.. no 210. Voy. le texte de Caïu».

[31 Sir., 30, 94.

[4] litt cours d'eau, n« 657.

151 l'othier, Lowjt, no 143, 152.

[61 Métlici*, part. 2, quant. 8, no 10. Detlruclo ponte, perditnr jui exigcmli petlagium à tran«eunlibus.

|7] l'art. I, q. 16, o° 27. Junue Fcrrct, Tract. De

\ i/aMt A, n «%99.

[81 Qtur»t. 630.

I»} Uall., 34, 2, 130.

CHAI». II. — DU LOUAGE DES CHOSES. — AKT. I7iâ. (N * 338-2ÔÎJ.) 405

C'est ce qui fut déclare positivement au conseil d'Etat par Tronchet , et il est étonnant qu'un tribunal aussi éclairé que le tribunal de la Seine s'y soit trompé [<].

Quant à l'autre objection , que le tribunal tirait de ce que la ville de Paris n'avait pas garanti à Lucas les produits de la chose, c'est à peine si on peut la comprendre. Est-ce que le bailleur n'est pas garant de la jouissance ? est-ce qu'il n'a pas promis de faire jouir le preneur? Et sur quoi donc est fondé l'art. 1722 tout entier, sinon sur un défaut de jouissance totale ou partielle , qui en définitive doit toujours retomber sur le bailleur?

La confusion dans laquelle lu tribunal est tombe vient de ce qu'arrêté par la lettre de l'art. 1722 et des art. 1760 et suivants, il n'a probablement pas osé en argumenter, de crainte de sortir de l'espèce du procès. Mais quand on a étudié dans sou ensemble le chapitre 2 du titre du louage , quand on s'est pénétré des défectuosités qu'il présente sous le rapport du classement et de la rédaction, on reste médiocrement touché de ses scrupules. Jamais l'ancienne jurisprudence, qu'il n'a certainement pas été dans l'intention du Code civil de modifier, n'a hésité sur de pareilles questions. Sans douto on a vu plus d'une fois des fermiers do droits incorporels succomberdans leurs prétentions en diminution de prix, parce que les clauses de leur contrat les soumettaient aux cas fortuits [a]. Maison n'a jamais nié le principe que nous avons enseigné , et qui émane des entrailles mêmes du contrat de louage.

238. Nous avons parcouru toutes les nuances diverses dans lesquelles le principe de l'art. 1622 vient se refléter. Il reste maintenant à parler des clauses par lesquelles le preneur peut se charger de la responsabilité des cas fortuits. Mais pour traiter ce point , nous aurions à transporter ici le commentaire des art. 1772 , 1773. Il convient , par conséquent, de renvoyer nos éclaircissements au moment où uous serons parvenu à ces dispositions.

239. Comme le contrat de louage est un contrat commutatif de bonne foi, plusieurs jurisconsultes ont pensé que la même raison qui faisait diminuer le prix du bail, en cas de perle inopinée , devait le faire augmenter si des bénéfices majeurs et imprévus venaient enrichir la fermier. « Si fortuite casu , disait Sébastien Mé- » dicis, redditus molendini fueril auctus, auge- » bilur- et pensio , ut sequalitas servetur [s]. » Cette opinion, émise d'abord par Accurse, avait été fort en vogue parmi les glossa leurs, et le plus grand jurisconsulte de cette école, Bariole, l'a-

(1} /«/>.. n~ 957, Ml.

[2] Voy. dan* Brillon , ▼«» Bail, le détail d'an procè* au grand conteil entre le eonce«*ionnaîr« du privilège det voilure» de la cour et le* fermier* de ce privilège.

13] Part. 9, quant. 10, no 3G.

[4| Sur la loi Si mercet, S fit major, D. Loc. contt. 11 dit : « Nota quod eadem e»l ratio lucri et damai , et

vait professée très -disertement dans ses Commentaires [«].

De nos jours , on a cité comme rentrant dans ce point de vue, un arrêt de la cour de Grenoble du 5 mars 1835 [s]. Mais je doute qu'on en ait compris la véritable pensée. Il s'agissait du bail d'une carrière de pierres. En 1832 , une ordonnance du roi avait ordonné que de nouveaux remparts seraient construits dans la ville de Grenoble; ce fut pour les fermiers de la carrière une occasion d'extraire et de débiter une quantité considérable de pierres , et de donner à leur exploitation une éleuduequi leur procura d'amples profits. Les propriétaires réclamèrent , prétendant que la carrière allait être épuisée par des extractions qui dépassaient tous les besoins prévus jusqu'à ce jour, et ils demandèrent la résiliation ou une indemnité. La cour considéra qu'il serait .souverainement injuste de laisser profiter le preneur seul , des bénéfices immenses résultant d'un événement imprévu, qui épuiserait la carrière destinée, dans les prévisions communes des partit*, à être exploitée longtemps encore après l'expiration du bail, et attribuerait ainsi aux preneurs CB QUE LES CONVENTIONS SAINEMENT EN- TENDITES ne leur concèdent point et dont Us ne payent aucun prix.

En conséquence , la cour royale de Grenoble , en maintenant le bail , attribua aux propriétaires une part dans les bénéfices pour représenter leur droit de propriété.

Cet arrêt a été sévèreineul critiqué par Duvergicr (u° 404). Mais je suis porté à penser qu'il a vu surtout dans celle décision ce qui n'y était foncièrement pas. Duvergier réduit tout l'arrêt à cette pensée fondamental i - , savoir, que , puisque les cas fortuits qui diminuent considérablement les fruits sont pour le preneur une cause d'indemnité, par réciprocité , les événements inattendus oui les augmentent dans une grande proportion donnent au bailleur le droit d'obtenir un prix de location plus élevé. Je conviens que quelques expressions de l'arrêt inclinent vers cette opinion dont nous démontrerous tout à l'heure l'erreur. Mais ce n'est pas là la raison principale, l'idée mère de la décision. La cour a été frappée surtout de ce point : c'est que les preneurs outre-passaient les limites de la jouissance prévue, et qu'ils s'étaient attribué ce que la convention ne leur donnait pas. Or , c'était là un point de fait plutôt qu'un point de droit ; c'était une interprétation de volonté , puisée dans l'étendue de la convention plutôt que dans la pensée de la cour. On ne peut même se dissimuler que cette appréciation des faits n'eût une cer-

■ tic ù faartt mullùm Miper lucratu* colonu* ea oa*u • inopioato, débet augeri pentio , ut hic i;lo«*a. » Pu» il cite l'exemple d'un moulin , dont le revenu *e tarait accru hori de toute proportion par «rite do la ruine de* moulin* voisin*, no» 8 et 9.

[5] S., 35, 330. I)., 35, 2, 00. Voy. Jnfr., » 315, où je revien» »ur cet arrêt.

— ART. 4 723. (No 240.)

Urine apparence d'équité. Le preneur ne doit pas épuiser , au préjudice du propriétaire , la chose qu'il tient à bail ; il ne doit pas l'appauvrir au point de se mettre dans l'impossibilité de la rendre à fin de bail dans l'état où le contrat avait prévu qu'elle se trouverait. Quoi qu'il en soit , du reste , de la justesse de cet aperçu , dans lequel tout l'arrêt vient se renfermer [i] , il n'en est pas moins vrai qu'il est autre que celui sur lequel Duvcrgier a fait porter ses critiques.

240. Reste à savoir, maintenant , si l'on doit prendre pour règle cette opinion des bartolisles, que les profils considérables du preneur donnent lieu à une augmentation de prix , de même que les pertes graves et importantes amènent une diminution de canon.

La négative est incontestable. L'on est surpris au premier coup d'œil que des jurisconsultes aussi imbus des lois romaines qu'Accursc , Bartôle, Médicis, aient oublié leurs sages dispositions au point de se laisser entraîner dans une telle erreur.

Caïus avait prévu le cas de l'augmentation des profils du fermier, et voici ce qu'il en pensait [«] : « La force majeure ne doit pas porter préjudice » au preneur , quand elle est intolérable ; du » reste, le colon doit supporter sans se plaindre » les pertes modiques qui affectent les fruits, car * les gains très -considérables qui lui survien- » nent inopinément ne lui sont pas enlevés ; eut » immodicum lixbcm non auferlur! »

Il est donc décidé par là, contre la règle ordinaire descontrats [s], que le gain et la perte ne sont pas gouvernés par le même principe d'égalité: la perte considérable retombe sur le propriétaire ; le gain considérable profite au fermier.

L'école barloliste avait vu dans ce résultat quelque chose qui choquait cet adage du droit : Eadcm débet esse ratio du m ni et tucri [a]. Aussi

3 u 'avait-elle fait pour mettre le texte de Caïus 'accord avec le brocard? Elle traduisait le mot immodicum par valdèmodicum, prétendant que la particule ïm avait tantôt un sens négatif, tantôt un sens augmentatif, et qu'ici cette deuxième signification devait prévaloir; mais l'on aperçoit bien vite qu'une telle interprétation n'était proposante qu'à une époque où la littérature était encore obscurcie par un reste des ténèbres de la barbarie ; aussi Paul de Castro , qui vint après Bartolc , lorsque déjà les études auxiliaires du droit romain avaient fait des progrès signalés , repoussait-il comme une grave méprise ce tour de force grammatical d'Accurse [s|.

Du reste , il n'y avait pas de quoi s'étonner de la décision de Caïus. Quoique le contrat de louage soit commutatif , il n'exige cependant pas une

[1] Jn/h, n» 315.

[3] L. 25, 5 6. D. Loc. cond.

[3] Voy. la règle posée dan» la loi 10, D. De rcg. jur'u. In/r., no 717.

[41 Tiré de la loi 10, D. De rcg. jurit, et de la loi pcnult.au C. De tolut , I. 33, U.Àdsenal.-eons. TrebcV. I

égalité mathématique toujours constante pendant l'entière durée du bail. Entre les deux points extrêmes qui marquent la limite des droits respectifs , tels que la volonté des contractants les a fixes dans l'origine, il y a des chances bonnes ou mauvaises qui peuvent déranger l'équilibre ; car dans tout ce qui a, quelque durée en ce monde , il faut faire la part des événements imprévus; mais ces chances ne sont pas à considérer, tant qu'elles ne renversent pas les fondements du contrat. Par exemple, une petite perte est un événement auquel le fermier a dû s'attendre , et qui laisse intacte sa position ; car il a su que les récoltes n'étaient pas toutes d'une incessante et égale fécondité. Ce n'est que lorsque les rapports des parties se trouvent compromis dans leur base par des événements fortuits, qu'il est juste de s'en inquiéter. Ainsi , si des pertes surviennent qui soient tellement considérables , que la jouissance du fermier s'en trouve affectée gravement , la loi et la justice viennent à son secours [o] , car une des conditions du contrat manque, la convention devient en quelque sorte boiteuse ; le locateur qui avait promis de faire jouir, reste au-dessous de ses engagements; il n'y a plus de jouissance lorsque les produits sont taris dans leur source. Donc la force majeure qui pèse toujours en définitive sur le propriétaire , doit rester à la charge du locateur, et les canons sont par conséquent diminués ; mais si des bénéfices énormes viennent enrichir le fermier, il n'y a plus les mêmes raisons de se prononcer par réciprocité en faveur du locateur. Le contrat n'a éprouvé aucune altération dans ses éléments ; les positions restent telles qu'elles ont été fixées dans l'origine : le locateur avait promis dé faire jouir le fermier. Eh bien ! que fait le fermier sinon jouir et profiter des bénéfices naturellement attachés à la jouissance? C'est ce qui faisait dire au président Favre , d'après Paul de Castro : a Cvnductor habet per se contractum , et ex con- » tractu , jus percipiendorum fructuum quanti- » cumque tint ; rue aliter fueral contracturus [7] . »

La loi romaine, dont j'ai cité plus haut le texte, a échappé à l'attention de Duvergier, qui , comme moi, n'admet pas l'augmentation du canon. A défaut d'autorité , il se livre à une argumentation qui peut se résumer ainsi : Le conducteur no doit subir aucune surtaxe en cas de bénéfices considérables ; car, de droit, il ne peut prétendre à aucune diminution du canon en cas de pertes majeures. Si les art. 1769 et suivants viennent en aide au fermier des biens ruraux , ce n'est qu'une exception qu'il ne faut pas étendre hors de son espèce. C'est l'effet d'un mouvement d'équité favorable aux cultivateurs , mais contraire à la nature du contrat de louage ! (N° 404.)

[5] Voy. la-deisutle préiid. Fatre. Ration. adPand. Sur la loi 25, S 6, D. Loc. cond.

[6] Jnfr., no 698.

[7j Loc. cit. Il cite comme argument la loi 16, C. De omni agro deterto.

Nous ne saurions adopter un tel système. Il est en opposition avec tous les principes reçus jusqu'à ce jour [i]. Les auteurs classiques , le président Favre par exemple, en sont si éloignés, qu'ils vont jusqu'à penser qu'en droit strict, la perte minime des fruits devrait retomber sur le maître , et que ce n'est que par équité qu'il en est déchargé, en considération des gros bénéfices que le fermier peut faire dans le cours de son bail [s]. D'ailleurs, je ne vois pas qu'il fiU nécessaire à Duvergier de se laisser entraîner dans cette thèse périlleuse, pour arriver à un résultat qui trouve dans d'autres raisons sa pleine justification. Caïus n'avait pas procédé ainsi: suivant lui, ce n'est pas parce que le fermier n'a pas droit à être diminué, qu'il ne peut pas être surtaxé, c'est quoiqu'une diminution lui soit acquise en cas de sinistre majeur!

Duvergier est tombé à son insu dans l'erreur

des bartolistes; il a comme eux fait une vicieuse application du brocard : Eadem est ratio lucri H damni ; il a étendu cette règle à un cas qui, d'après les sources les plus pures du droit, la repousse formellement. Vainement, au reste, on se prévaudrait , dans l'opinion contraire à la surtaxe , de l'arrêt de la cour de cassation que j'ai rapporté au n° 234 .Quoi qu'en dise Duvergier, cette décision n'offre pas même la possibilité d'un argument à contrario ; elle ne porte pas que le locateur qui perd par force majeure des avantages que le bail lui assurait, n'a pas droit à une diminution de prix ; elle repose sur une tout autre idée, savoir que, dans l'espèce, le bailleur ne s'était pas engagé à faire jouir le preneur d'une maison de jeu, et qu'ainsi il était indifférent pour lui que l'autorité supérieure n'eût pas permis au preneur d'ouvrir un établissement de

Article 1723.

Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

SOMMAIRE

S4I. Transition. Du trouble que le bailleur fait éprouver au preneur en changeant la forme de la choie louée.