L'art. 1724, malgré la rubrique, t'applique à toute

les espèces de I

246. Du principe posé par les art. 1719 et 1720, savoir, que le bailleur doit, pendant la durée du bail, entretenir la chose louée et y faire toutes les réparations nécessaires, il suit que le preneur, dont elles viennent assurer et faciliter la jouissance, est tenu de les souffrir. Quelle que soit l'incommodité qu'elles lui causent, et bien qu'il soit privé pendant qu'elles se font d'une partie de la chose louée, il n'y a pas là un trouble donnant ouverture à des réclamations. Aliud

[1] Jungt Duranlon, du Louage, no 65. Duvergier,

!2J Bordeaux, 26 juill. 1831.

13, Emprunté à Pothier, Louage, n« 77.

incommodum, aliud damnum. Je cite les paroles du président Favre sur ce sujet f*]. Tout au contraire, c'est la stricte exécution des promesses du bail [s], n Cette règle, disait Mouricaull dans » son rapport au tribunat, cette règle , établie » par la jurisprudence , est avec raison adoptée » par le projet, parce que le locataire, en ac- » ceplant le bail, a dù savoir qu'il pourrait sur- » venir des dégradations à la chose louée ; » qu'elles pourraient lui occasionner de l'cmbar-

[4] Jtation. , sur la loi 27. D. Loc. cond.

[5] Pothier, n» 77, Galli, oral, du gouvernement. Eenet, t. XIV, p. 313. Ucré, t. VII, p. 193, n« 7.

» ras; que cependant il serait nécessaire d'y » pourvoir ; qu'il serait même intéressant pour » lui qu'on ne les négligeât pas, parce qu'il a dû » déterminer, d'après ces considérations, le prix » qu'il lui convenait de donner [»]. »

247. Mais pour que le preneur garde le silence, trois conditions sont nécessaires d'après notre article :

La première , que les réparations soient urgentes;

La seconde, que les réparations ne dépassent pas une certaine durée, 40 jours ;

La troisième , qu'alors môme qu'elles dureraient moins de 40 jours, elles ne privent pas le locataire de la totalité de la chose.

La première condition est, disons-nous, que les réparations soient urgentes, et qu'elles ne puissent être différées jusqu'à la fin du bail. Si elles ne sont pas commandées par une absolue nécessité, le preneur qui craint d'être gêné dans l'exercice de son droit, peut s'opposer à leur confection [*]. Comme c'est dans sou intérêt seul que le bailleur les entreprend , il est maître de renoncer à un avantage de sa position. Mais si l'état des lieux exige que des travaux de conservation ou d'entretien soient faits sur-le-champ, afin de ne pas compromettre l'existence même de la chose louée, le preneur ne saurait plus demander que ces ouvrages fussent différés jusqu'à la tin du bail. L'urgence est une.Ioi qui oblige le bailleur à agir, et le preneur à supporter l'incommodité de* réparations.

Mais, dira-t-on peut-être, l'urgence, quelque impérieuse qu'elle soit, n'est pas plus puissante que la force majeure. Or l'art. 1 722 nous a montré le preneur affranchi par la loi du contrat de la force majeure. Pourquoi en est-il autrement ici? Pourquoi le preneur, en se prévalaut de l'article 1722, ne pourrait-il pas réclamer, dans tous les cas, une diminution de prix , lui qui subit une diminution de jouissance? Enfin n'y auraitil pas défaut d'harmonie entre l'art .1722 et 1724?

Cette objection repose sur de trompeuses ressemblances. La force majeure dont parle l'article 1722 est celle qui détruit; au contraire, la nécessité dont s'occupe l'art. 1724 est celle qui répare ; la première porte dommage ; la seconde le prévient. Quand le preneur vient au secours du locataire , ce dernier aurait-il bonne grâce à se placer dans un cas où il est victime d'événements désastreux ? Nous verrons d'ailleurs que , lorsque les réparations dépassent une certaine limite de durée et d'importance, la loi, fidèle à l'art. 1722, accorde au preneur un recours équitable. Elle assimile à la force majeure des travaux

[1] Fenet, t. XIV, p. 325, 386. Locré. t. VU, p. 199, n« 8.

[i] Potbier, 78.

[3] Cujat, sur U loi 35, D. Loc. cond. (ad African., tract. 8).

[4] Rat . §ur la loi 17, D. Loc. rond., que l'on doit contulter ici.

(5] Hothier, no 79, 1. 35 et 30, 0. Loc. cond. DiiTorgicr, n" 298.

qui, par leur prolongation, sont mêlés de dommage pour le preneur [s]. Mais dans tous les autres cas celui-ci doit souffrir avec patience uno incommodité momentanée pour arriver à un plus grand bien. « Modicam incommoditatem » conductoris, disait le président Favre, non » débet inducere mercedis remissionem, sed cam » tant uni qusa magna sit. Sec tmim tam delicaluê » débet ette conduclor ut nullam prorsùs incom - » modi partem subire velit [«]. »

248. L'urgence se mesure, du reste, d'après les circonstances. Notre article, pour mieux faire comprendre ce qu'il entend par réparations urgentes , indique que ce sont celles qui ne peuvent être différées jusqu'à la fin du bail. En effet, elles ne seraient pas urgentes si elle» étaient susceptibles d'ajournement.

Si donc le propriétaire ne faisait les réparations, pendant la durée du bail, que pour mettre sa maison en état d'être relouée sans interruption à la sortie du locataire, celui- ci serait écouté dans ses plaintes; quand même les réparations seraient nécessaires, si elles n'étaient pas urgentes, il trouverait dans notre article un secours efficace pour ne pas supporter les inconvénients ou les désagréments dont le bailleur voudrait se décharger sur lui [s] ; c'est ce qu'a jugé la cour de Bordeaux dans une espèce que j'ai rapportée au n" 243. Le propriétaire avait fait exhausser sa maison d'un étage , et sous prétexte de la nécessité de ce travail il cherchait à se placer sous l'influence de l'art. 1724. Mais un tel système fut repoussé comme il le méritait.

Je pense même que si le bailleur avait fait faire, contre le gré du preneur, des travaux non urgents, il serait passible de dommages et intérêts ; c'est la décision d'Africain [s) et de Cujas, son commentateur et son égal [ij. Ainsi je me rends principal locataire de votre maison, et je sous-loue les appartements en détail avec un bénéfice. Mais vos travaux intempestifs troublent ma jouissance, et mes sous-locataires incommodés me quittent avant le temps. Outre la diminution des loyers , et même la résiliation du bail , vous devez me dédommager du gain que j'aurais fait avec mes sous-locataires [s].

249. La seconde condition exigée par notre article , pour que le preneur garde le silence , c'est que les réparations ne dépassent pas une certaine mesure de durée. U ne fallait pas mettre le preneur à la discrétion du bailleur , et laisser celui-ci éterniser impunément les travaux. Le Code a suivi le tempérament établi autrefois par la jurisprudence du Chàtelet [»]. Si donc les réparations durent plus de 40 jours, le prix du bail

[6] L. 55, D. Loc. cond.

[7] Aut non neceuario «Jet demolitt» eit , tcd quotl metiùi fortè nlificare telle», et hoc casu tenerli in id omne quod coiductori interettx in quo ni» lcckum continetur (tur la loi 35, ad A fnc.. tract. 8).

[8] Africain et Cujas, loc. cit.

[9] Deni*art,Yo Bad Merlin, Hep., v« Bail, S 6, no 15. Pt.thirr. n" 77.

sera diminué h proportion du temps et de la partie do la chose louée dont le preneur aura été privé.

250. Il y a plus! c'est que si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable la partie de maison dans laquelle le locataire et sa famille se sont réfugiés , celui-ci peut faire résilier le bail ; car il y a alors privation totale de la chose ; il y a impossibilité que le bail subsiste , par défaut d'objet ; et dès lors on rentre dans une espèce de force majeure qui rappelle la disposition de l'art. 1722 [<].

251. Mais est-il nécessaire que la privation dont parle le § dernier de notre article ait duré 40 jours? Non sans doute. Toute l'économie de l'art. 1724 vient justifier cette solution.

Dans le 1" §, après avoir soumis le locataire à subir les réparations sans se plaindre , il ajoute une phrase qui indique que dans sa pensée il ne s'agit que des réparations qui ne doivent faire subir à ce même locataire qu'une incommodité ou une privation partielle de la chose. Quant à celles qui doivent priver le locataire de la totalité de la chose , il ne s'en occupe pas encore ; ce sera l'objet du 3 e $.

Dans le 2"" $ qui, dans le cas où les réparations se prolongent au delà de 40 jours , ouvre une action en réduction au locataire , le législateur snppose encore que la privation est partielle; car il proportionne la réduction du prix à la partie de la chose enlevée au preneur. Ainsi il est clair que ce § ne subordonne l'action en réduction à la condition de la prolongation des travaux au delà de 40 jours, qu'autant qu'il y a simple incommodité et privation partielle.

Maintenant vient le § dernier. Ici il s'agit de quelque chose de plus grave. Le législateur n'a plus en vue une incommodité dans la jouissance : c'est une impossibilité de jouir. Il ne s'occupe plus d'une privation partielle qui laisse au preneur un asile dans la maison louée : c'est une privation absolue, totale, qui enlève au locataire tout refuge. Évidemment les deux paragraphes qui précèdent ne gouvernent pas cette hypothèse, et les conditions qu'ils imposent ne doivent pas être transportées dans le dernier paragraphe [»'. Le contraire semblerait résulter cependant du rapport de Mouricault [s] ; mais je crois qu'il y a plutôt obscurité dans l'expression qu'erreur dans la pensée.

252. Du reste, le preneur n'a pas droit à des dommages et intérêts. Mouricault en faisait l'observation fondée [*). La nécessité et l'urgence

sont l'excuse du bailleur. Il obéit à une loi impérieuse, celle de la conservation de la chose.

Ce n'est qu'autant que, par sa faute (argum.

de l'art. 605, Code civ.), il aurait laissé l'immeuble se détériorer, que le locataire pourrait réclamer une indemnité [s]. Mais ce serait à ce dernier à prouver que le bailleur a été négligent, et qu'il a mis un retard répréhensible à remplir les obligations que lui imposaient les art. 1719 et 1720.

253. Pour calculer la diminution de loyer proportionnelle à laquelle le locataire a droit , lorsque les réparations ont duré plus de 40 jours, il ne faut pas compter les 40 jours de grâce que la loi accorde au bailleur. C'est pour la privation qui dépasse ces 40 jours que la loi donne une indemnité, et non pas pour l'incommodité qui se trouve renfermée dans ce délai. L'opinion contraire, enseignée par Delvincourt [e], et, d'après lui , par Duvcrgier (n° 302) , me paraît trop sévère et peu en harmonie avec les tempéraments échelonnes par notre article . Delvincourt objecte que si les réparations durent 60 jours, et qu'on ne règle l'indemnité que sur les 20 jours excédant les 40, on arrivera à ce résultat bizarre que le locataire obtiendra une diminution de 20 jours, tandis que la loi suppose qu'une diminution de 40 ne vaut pas la peine d'être faite. Mais ce raisonnement ne me touche pas. Sans doute, 40 jours d'incommodité ne sont pas à considérer quand les réparations doivent finir à ce terme ; mais si elles s'étendent au delà, tous les jours qui suivent sont autant de causes de dommage dont le bailleur doit être tenu. Il n'y a là dedans rien que de très-facile à comprendre et à expliquer. Au contraire, le système de Delvincourt choque la raison. Quoi donc? la loi ne voit aucune faute , aucun principe de dédommagement dans les travaux renfermés dans l'espace de 40 jours ! Est-ce que sa juste tolérance sera effacée parce que le travail se sera prolongé au delà? Que l'excédant soit cause d'indemnité, rien de plus juste ; mais les 40 premiers jours sont des jours de franchise. Pourquoi vouloir en priver le bailliste? Où est le texte qui le condamne?

254. Quoique l'art. 1724 soit placé sous la rubrique des baux de maisons et de biens ruraux, il s'applique à toutes les choses qui sont susceptibles de réparations pendant la durée d'un bail , par exemple, à une usine, à une machine, etc., etc. ; mais on n'en prendra cependant que ce qui sympathise avec les baux de ces espèces de choses [i].

[1] Voy. l'art. 2670 du C. de la Louiùane , dam la [4] Loc. cit. Confirmée de Saint Joteph, p. 91. Code prutoien, 15] DeWincourt, t. VII, p. 218. Durergier, n» 302. arl. 299 [for. cit.). Code autrichien, art. 1119 {loc. fit.). [6) T. VII, p. 418.

[2] Piiranton, du Louage, no 67. Duvcrgier, n° 300. [7] Zacharia-, t. HI, p. 4, J 364.

18] Fenrt, t. XIV, p. 346. Locré, t. VU, p. 200,

Article 1725.

Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à le poursuivre en son nom personnel.

Article 1726.

Si, au contraire, le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire.

Article 1727.

Si ceux qui ont commis les voies de fait prétendent avoir quelque droit sur la chose louée, ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement delà totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l'exercice de quelque servitude, il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d'instance, s'il l'exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède.

SOMMAIRE

Transition. Division de la matière. Du trouble provenant du fait de* tiera.

Prunier point. Du trouble occationné par des lier* qui n'ont pat de prétention* tur la cho*c.

Modification apportée par l'art. 1725 à la doctrine de Pothier. Le preneur ett re*pon*able «le la perte , dan* tout le* ca* , si ce n'ett lorsque le fait eal un fait de force majeure.

Conciliation de l'art. 1785 avec l'art. 1719.

Exemple* de* trouble* prévu» par l'art. 1725.

Suite.

Exemple où le trouble dégénère en cat fortuit et de force majeure.

Le preneur n'e»t chargé de ta responsabilité qu'autant qu'il a été mi* en possession.

Il n'ett chargé de poursuivre le* auteur* de* trouble* qu'autabt que ceux-ci ne prétendent pat droit tur la cho*e.

Il »uil de là qu'il ne peut trouver dan* l'art. 1725 le principe d'une action po**e*soire.

2* point. Du ca» où les auteurs du trouble prétendent avoir droit sur la chose.

C'est ce qu'on appelle trouble de droit.

Deux hypothèses à prévoir.

Cas où le fermier est troublé par une action concernant le délaissement de tout ou partie du fonds. Conduite du preneur.

Premier parti qu'il peut prendre. Nommer le bailleur et te faire tirer des qualités.

Dcuxièmo parti qu'il peut suivre. Rester au procès et appeler ton propriétaire en garantie.

Mais ce dernier parti est facultatif. Le demandeur ne peut le forcer à mettre en cause son garant. , Des demandes du preneur contre son