Lorsque la cause de l'éviction est posté

[8] Vot. mon Comm. de la Fente, no 416.

[0] Cujat, ,ur la loi 35, D. loc. cond. {Ad A fric, tract. VIII.)

[10] Pothier, no 13. Mon Comm. de ta Fente, n» 511, I. 0, D. Loc. cond. (Ulpien). arec le Comm. du président Farre. (Ration., t. V, p. 491, col. 1.)

[11] Pothier, no 84. Mon Comm. de la Fente, n« 511. Arc. de l'art. 1599. Duvergier, n°338.

[13] Mon Comm. de la Fente, n« 482. Pothier, n» 84.

13] Mon Comm., no 482.

[14] Duvergier, no 330.

rieure au contrat, elle n'oblige pas le bailleur à garantir, à moins qu'elle ne provienne de son fait [t]. Le preneur n'a que la ressource de l'action en remise du canon [t]. Comme exemple d'éviction née depuis le contrat, Polhier cite une mesure d'exprop riation pour cause d'utilité publique qui vient expulser le fermier depuis qu'il est en jouissance. Du reste, l'on sait que si le preneur n'a pas d'action en garantie contre le bailleur, il a droit à une indemnité de la part de l'État [s].

289. Telles sont les règles principales que nous voulions rappeler. De plus amples détails nous obligeraient de rentrer dans un sujet que nous avons traité sous toutes ses faces dans notre Commentaire de la Venir. Nous y renvoyons , en avertissant le lecteur de tenir compte de certaines nuances qui, bien que légères, mettent de temps en temps une certaine différence entre le louage et la vente.

290. Les personnes contre lesquelles le preneur doit intenter son action , sont le locateur, ses héritiers ou autres successeurs universels,

[1] Polhier, no 86. Mon Comm. de la renie, t. I, no* 432, 433.

[9] Pothier, loe. cit.

[~>] L. française du 7 juillet 1833, art. 31 et mit., et 39; loi belge du 17 avril 1835. art. 19. Paain. 1835, no 204.

4] Junge Duvergier, no 333. Infr., n<» 507.

Si Polhier, n» 101.

5] Non Comm. de la fente, a« 445. Pothier, no 95.

7] Je doi» cependant un mot de réponi« aux observations critique* de Duvergier contre la doctrine que j'ai empruntée a Pothier et à Dumoulin , sur l'indivisibilité de l'action en garantie et la divisibilité de l'exception (no» 438 et 457).

J'ai dit que le premier chef de l'action en garantie, c'est-à-dire l'obligation de défendre, c»t indivisible. Duvergier en convient [f'ente, n<< 355). Mais il trouve qu'il ne valait pas la peine de répandre tant de science sur une pareille question , qui lui semble presque oiseuse. Je ne suis pas de son avis, et je vais tout de suite lui citer tin exemple qui montre l'utilité pratique de ma discussion. Uu héritier pour partie est appelé seul en garantie, et seul il soutient le débat. Ses efforts ont pour résultat de faire repousser la prétention de l'auteur du trouble. F.h bien I cette victoire profitera-t-ellc aux autres cohéritiers? Oui, sans doute, disent Dumoulin et Pothier. ; Voy. mon Comm., no 440.) Mais quelle en est la raison? Klait-il si inutile de descendre dans l'examen de ce principe d'indivisibilité qui tranche la difficulté?

J'ai ajouté que les chefs île l'obligation de garantir, c'est-à-dire de l'obligation d'indemniser et de rendre le se divisent entre tous les héritiers. Duvergier le reconnaît. Je n'ai donc rien à ajouter.

Mais voici où commence le dissentiment. Contre la cour de cassation , j'ai établi avec Dumoulin cl Polhier

Sue l'exception de garantie est divisible de sa nature, uvergier ( no 355, Fente) contredit ce système, et se range du côté des arrêts (des 19 fév. 1811 (S., 11, Î88,> ; 3 janv. 1815 (S., 15, 234) ; 11 août 1830 (S., 30, 395). Puisque la garantie est divisible, dit-il, lorsqu'elle est exercée par voie d'action, pourquoi lui enlever ce caractère lorsque c'est sous la forme d'exception qu'elle est opposée? Mais la réponse te présente d'elle-même. L'obligation de garantir n'est indivisible qu'autant qu'elle astreint l'héritier à défendre le procès et à prendre le fait et cause de l'acheteur. Mais l'obligation «le l'héritier n'est pas indivisible en tant qu'il s'agit de faire jouir l'acheteur, et de lui procurer la possession paisible de U I

ceux qui ont accédé à l'obligation, < ou porte-fort, etc., etc.

Le successeur particulier qui devient propriétaire de la chose louée et qui succède au bail qu'il est chargé d'entretenir ( art . 1 74 3) , n'assume pas pour cela la responsabilité des faits personnels au preneur originaire. Il n'est donc pas garant des causes d'éviction antérieures à son acquisition; il ne doit répondre que de ses faits [«].

291 . Outre l'action de garantie, le conducteur a contre le locateur et ses héritiers, ou autres successeurs universels, l'exception de garantie. Les principes sont encore les mêmes que ceux du contrat de vente [s].

Elle peut également être opposée au nouveau propriétaire qui a acquis à titre singulier du locateur. Car il succède au bail et doit l'entretenir. L'art. 1743 a changé sur ce point les principes de l'ancien droit [•].

292. Au surplus , je renvoie i ce que j'ai enseigné sur cette matière, dans mon Commentaire de la VenU

chose ; elle est au contraire essentiellement divisible , et c'est à quoi Duvergier n'a pas fait attention. J'avais pria soin d'indiquer cependant que telle était là-dessus la doctrine du grand roatlre,dc Dumoulin. ■ ltaque, dit-il, » cravitsr erraverunt et conlrà tentum commune*» te-

• nente» , hujusmodi obligationem esse individuam, et » singulos hcredum debitores teneri in tolidum, vide- » licet, ad totam lotius fundi traditionem, et consequenter » singulos hcredum credilore* in solidum deberi, et sis- » gulos habere actionem in solidum ad totum et intégrais » fundum sibi . non solùm conlrà ipsum debilorem, sed » etiam conlrà singulos ejusheredes. • {Divid.etindivid., part. S, n<> 502.) Puis il tire le* conséquences de cette règle à laquelle il vcutqtic les plus obstinés (cordatioret) se rangent désormais ; et, la combinant avec l'obligation de défendre, il fait cette remarque judicieuse : «Quamvia

* unus solus hcredum comparons teneatur defendere in > solidum, id est, totam camam , non tastih tbrbtor sa- » riRDiaa tahqcau axaas m sonnes, ted tauqoab axaaa ■ la Ttti parts eu m denuncialis coheredibus pro talibus » partibus , lub tpe dividendi exitum litit in eatdem m parlée, per jura preedicta, (No 498.) •

Il suit de là une conséquence bien remarquable et qui fait toucher au doigt le nœud de cette question : c'est que chaque héritier est libéré en faisant délivrance de sa part de l'immeuble ; qu'il est libéré en faisant jouir paisiblement l'acquéreur de cette part. Quant au surplus, il est étranger, et le fait de son auteur n'est pas le sien. Or, s'il laisse l'acquéreur en possession paisible de sa part afférente, s'il purge par là toute l'obligation que sa qualité d'héritier pour partie faisait peser sur lui, de quoi donc vient se plaindre l'acquéreur? et quel est le fondement plausible de son exception I

Je le répète donc . voilà toute la base du système de la divisibilité de l'exception de garantie, et c'est vers ce point que Duvergier aurait dû tourner son argumentalaiton. Il se borne à dire que, puisque le garant est tenu de no pas souffrir que la moindre parcelle soit enlevée à l'acheteur, chaque héritier est tenu pour le total de la même obligation. Mais c'est encora oublier un de ces principes que Dumoulin a mis bors de toute controverse. En règle générale, toute obligation , quoique indivisible à l'égard du débiteur primitif, devient divisible entre ses héritiers, à moins de motifs particuliers et exceptionnels. (Dumoulin, n» 300.) Or, il n'en existe pas ici; en effet, l'obligation de défendre est subordonnée à l'obligation de délivrer et de faire jouir (Dumoulin , no 499), elle no vient qu'après que celte obligation demeure sans

Article 1728.

Le preneur est tenu de deux obligations principales [1] :

1° D'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail , ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix aux termes convenus.

Article 1729.

Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, résilier le bail.

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