Dans quel ca* est-il di*penȎ de l'obligation de
meubler l'appartement?
536. La destination <lr la chose ne peut-eUa pas, dan* certain» cas, modifier considérablement cette ?
526. Notre section est particulière aux baux a loyer- On sait que la loi appelle baux à loyer le louage de* maisons et celui des meubles [t].
527 . Mais il y a des choses qu'on pourrait appeler mixtes, parce qu'elles tiennent a la fois de plusieurs natures.
Une usine peut comprendre , 1* des meubles, lels que des machines incorj)orées et devenues immeubles par destination, et des matières premières ; 2° des bâtiments destinés à l'habitation et rentrant dans la classe des maisons proprement dites ; 3° des biens ruraux , tels que prés destinés à sécher les produits manufacturés, en même «temps qu'à nourrir les animaux attachés à l'établissement; 4° enfin des chantiers qui ne sont ni biens ruraux [s] m' édifices urbains.
Dans le cas de bail de ces sortes d'objets , le jurisconsulte est obligé de concilier des principes divers et des règles qui se contrarient.
Il y a cependant une idée prédominante. C'est qu'en général, les difficultés que présentent ces
Duranton, tiu Louage, n» 154.
Voy. l'art. 1711.
Supr., n" 514.
Verrières, mr Pari», t. Il, p. «41, w> 16. Infr.,
aortes de baux se résolvent par les principes relatifs au bail de la chose principale [*).
Ainsi , par exemple , si le bail est d'une usine à laquelle sont annexées comme accessoire qut4ques pièces de terre, le délai des congés sera déterminé , non par les règles relatives aux baux à ferme , mais par les règles relatives aux baux à loyer [s] Réciproquement, si l'usine était acressoiremcnt comprise dans le bail d'un grand domaine rural , ce serait aux règles des baux à ferme qu il faudrait donner la préférence [cj.
528. Ces observations et ces réserves étant bien comprises en ce qui touche la rubrique , arrivons a l'objet même de notre article.
Loisel disait, dans ce style sentencieux qui approchait tantôt du proverbe , tantôt du langage de la loi : « Le propriétaire peut contraindre » ton honte de garnir sa maison de meubles trploi » tables pour sûreté de son louage, et à défaut de » ee , l'en pent faire mrtir [»]. b Les coutume* avaient stipulé cette garantie en faveur du pro-
[5J Brui., 24) nov. 1800 (S., 10, 97). Arg. de ce que dit Pothier, no 341. Perrière», foc. cit.
[6] Sirey (»V»c. cit.).
17] L. 3, t. VI, a. 5.
priétaire qui livre sa chose et ne doit pas en voir évanouir les produits (t); elles voulaient que le privilège si célèbre du locateur [l] eût une assiette réelle, cl qu'il trouvât dans l'appartement ou la maison occupée par le locataire, des meubles su disants pour s'exercer utilement. Notre article ratifie toutes ces garanties données à la propriété. On en trouve le complément dans l'art. 2102, dont j'ai donné ailleurs le commentaire [il.
520. Mais ici plusieurs points sont à examiner. De quels meubles la maison doit-elle être garnie? Combien de termes le mobilier du locataire doitil garantir? Quelle latitude peut avoir le locataire de déplacer ses meubles . et dans quelles limites le propriétaire peut-il le surveiller à cet égard? Enfin, dans quel cas l'obligation de garnir les lieux est-elle suffisamment remplacée par d'autres sûretés; et même dans quels cas reçoit-elle de la position des parties et des termes de l'obligation des tempéraments nécessaires?
Tel est le cadre dans lequel nous allons resserrer nos observations. Reprenons.
530. Puisque l'obligation consacrée par notre article a pour but de donner un aliment au privilège du locateur, il suit que cette obligation n'est remplie qu'autant que les meubles apportés par le locataire sont de ceux sur lesquels le privilège a prise. J'ai dit dans mon Commentaire des Privilège» et llypollièqucs (n° 151), que certains meubles échappent à son action ; tels sont les pierreries , les bagues et joyaux ; les obligations et contrats ; les objets empruntés par le locataire pour rester momentanément dans la maison; ceux dont la propriété n'appartient pas notoirement au locataire , ou dont un tiers a signifie au locateur qu'il est propriétaire ; enfin , les meubles déclarés insaisissables par la loi. On le voit, dans ces différents cas, on ne peut compter ces meubles parmi ceux qui donnent au bailleur des sûretés , et l'obligation de garnir n'est pas remplie. C'est ce qu'a voulu dire Loisel paj ces mots empruntés aux coutumes : doit garnir In maison de meubles exploitables.
531 . Voilà pour la qualité des meubles. Quant h la quantité, il n'est pas nécessaire que les meubles soient d'une valeur égale au montant des loyers de toute la location. l\ est vrai que l'article 2 102 accorde privilège au propriétaire pour tout ce qui est échu ou à échoir. Mais dans le f cas de cet article , la déconfiture du locataire [*] saisi dans ses meubles modifie les positions et force à multiplier les garanties du créancier privilégié. Ici, au contraire, le bail commence; rien ne fait présumer le désastre du locataire ; au contraire, on espère qu'il remplira fidèlement
[11 Rein», art. 388. Laon, art. 275. Chalon», art. 272. Orléana, art. 417.
(21 Voy. Poihier, dont je rapporte kt cipreuion» «)an» mon Comm. def Hypot., n» 150.
[3] Des Frivilèget et Hypot., u« 150 et »ui».
[41 Mon Comm. de» Phvitèget et Hypot., n» 155.
[5] Voy.in/r.,no536.
ses engagements, et la loi se place par conséquent dans un milieu favorable aux deux parties. D'ailleurs , notre article n'a pas exige l'impossible ; il ne veut pas contraindre le locataire à consacrer à son mobilier un capital au-dessus de ses ressources et de sa condition [s]. C'est au propriétaire « veiller par terme, comme dit Bourjon [o] ; c'est à lui à ne pas laisser s'accumuler les loyers arriérés, et à exiger autant que possible ce qui est dû au fur et à mesure des échéant ces. En général , et sauf certaines circonstances dont nous parlerons tout h l'heure , il sera convenablement garanti quand les meubles répondront du terme courant et du terme à échoir, et des frais de vente judiciaire [i]. Telle était la dispositions de la coutume d'Orléans (art. 417) , qui fixait chaque terme à 6 mois. Cette disposition concilie dans une juste mesure les intérêts du propriétaire et ceux du preneur. A Paris, où les termes sont de trois mois, il parait, d'après le Répertoire de Jurisprudence, qu'on exigeait que le mobilier répondit du loyer d'un an [s] ; c'est-à-dire des loyers de quatre termes : peut-être pour ne pas forcer un propriétaire à être toujours après ses locataires pour se faire payer sans délai de leurs quartiers; car, malgré le conseil de Bourjon, qui , du reste, est bon en soi, il ne faut pas s'imaginer que les choses doivent toujours être traitées à la rigueur : îles non sunl amarè traclandœ. Quelquefois un locataire quitte la ville; il va passer un certain temps à la campagne , et le propriétaire consent à ne pas se montrer sévère sur le terme, pendant qu'il sera absent. D y a donc certaines éventualités qui sont de nature à arrérager quelques termes. Les juges doivent en tenir compte, pour ne pas laisser le propriétaire à découvert. Ds suivront aussi le conseil judicieux que Pothier leur a donné, c'est de s'en rapporter à l'usage des lieux quand il est connu (n° 318). La coutume vaut mieux , en pareil cas, que toutes les règles <i priori.
532. Une fois les meubles apportés dans la maison , ils sont affectés par le privilège du propriétaire ; mais il ne faut pas croire qu'ils y soient immobilisés au point de ne pouvoir être déplacés. L'esprit de notre article n'est pas d'ôter au locataire la disposition de ses meubles ; il en reste le maître et le propriétaire. Seulement , il faut qu'il ne donne pas atteinte à la sûreté du locateur [9]. Ainsi , ce dernier ne serait pas écouté si , par suite d'une vigilance trop minutieuse, il voulait empêcher son locataire de disposer des effets qui sont dans sa maison , lorsqu'il y reste un mobilier suffisant pour répondre des loyers [10], ou lorsque les meubles enlevés sont remplacés par d'autres. La cour royale de Paris a cepen-
[6] L.4. t. IV, ch. 3, .cet. 3, no 31.
[7) Dclvincourl , t. VII , p. 242. Duranton , du Louage. n° 157.
[81 V» Bail, g 7, n» 3.
9 ; Pothier, no 268.
10] Pothier, o-269. Bordeaux, 11 janv. 1826. (S.,26, 193.)Cai..,8dcc. 1806. (S., 7, 51.)
dant décidé que tous les meubles places dans une I maison sont tellement le gage du propriétaire , qu'ils doivent y être réintégrés, alors même qu'il en resterait en suffisance pour tous les loyers échus et à échoir [#,). Mais c'est là une pure décision de circonstance.
533. Si le locataire dégarnit les lieux ou ne les garnit pas suffisamment, le bailleur peut l'expulser. Mais cette expulsion ne s'opère pas de plein droit. Elle ne peut se faire que par permission de justice, comme le disait l'art. 417 de la coutume d'Orléans. Ce n'est , en d'autres termes ,
Ïi'un cas de résolution prévu par l'art. 1741 ,
534. Le preneur peut la prévenir en donnant des sûretés capables de répondre des loyers. Une caution , un gage, une hypothèque, le sauveront de l'expulsion.
535. Il y a des cas où l'obligation de garnir n'est pas compatible avec les circonstances du bail. Tel est celui d'un bail d'appartement garni [il
