Le propriétaire est-il en droit d'expulser le loca

peut être expulsé pour cause de non du bail de la part de son bailleur.

546. Réfutation de cette opinion ; elle se fonde sur une comparaison inexacte entre le preneur qui tient son droit d'un propriétaire apparent et le souslocataire qui tient son droit d'un

547. Ensuite , la convention tacite qui se forme entre le locateur originaire et le sous-preneur, n'équivaut pa* à un bail proprement dit et n'en produit pas les effets.

548. Le tous-locataire, même au droit français, n'est que la caution du preneur principal , et son obligation personnelle n'est que la garantie de celle de son bailleur vis-à-vis du propriétaire avec lequel il n'a pas contracté.

taire et le sous-preneur qui n'exécutent pas les 549. D'ailleurs l'art. 1753 ne peut en aucune manière

clauses du bail originaire, quoique le souspreneur soit lui-même en règle i l'égard de son

1] 3 oct. 1806 (S., 7, 30).

" Mon Comm. des Hypol., D" 151.

servir d'argument 4 l'opinion contraire, car il ne suppose nullement le sous-preneur maintenu en possession après l'expulsion de son bailleur, locataire principal.

[3J Deniiart. vo Bail, m 18. Merlin, vo Bail, $ 7. , Louage, p. 43. Duvergier, n» 16.

Ml

537. L'art. 1753 n'existait pas dans le projet primitif soumis aux cours d'appel ; il fut proposé par la cour de Lyon , afin de prévenir des difficultés renaissantes à chaque terme entre les propriétairesetsous-locatairesfi].Mais le remaniement réclamé par Regnaud de Saint-Jcand'Angely le fit passer de la section des obligations du preneur, où la cour d'appel de Lyon avait proposé de l'insérer, dans la section des règles particulières aux baux à loyer, où il est dépaysé; car il convient aussi bien aux baux à ferme qu'aux baux à loyer: témoin l'article 820, C. proc. civ.

538. J'ai dit ailleurs [*] que le sous-locataire est tenu directement, à l'égard du bailleur originaire, de ce qu'il doit h son bailleur direct, c'est-à-dire que le premier bailleur n'agit pas contre les sous-locataires comme faisant valoir les droits de son locataire (art. 118, C. civ.), mais qu'il puise son droit en lui-même [s], dans l'occupation des lieux par le sous-preneur (4|; c'est ce qu'Ulpien établit dans la loi 11 , § 5, D. De pigneral. aet. , qu'il est utile de consulter. Sa pensée, un peu trop concise peut-être, a été développée avec clarté par Pothier [s] et par le président Favre ! ol. Elle s'était développée dans le droit français [7], où l'on tenait pour certain que le sous-locataire était directement et personnellement engagé envers le propriétaire, il faut donc se défier de cette proposition de I)uvergicr, a savoir que, sans l'art. 1753 du Code civil et l'art. 820 du Code de procédure civile, le bailleur n'aurait aucune action directe contre les sous-prerieurset qu'il serait réduit à l'art . 1 1 66 du Code civil [•]. L'on voit que le recours direct du bailleur contre les sous- locataires est bien antérieur au C. civ. Au surplus, je reviendrai tout à l'heure sur ce point, et je montrerai une nuance entre le droit romain et le droit français [»].

Toutefois, les sous-locataires qui ontcôntracté avec le sous-bailleur ont pu faire des payements entre ses mains. Ces payements sont valahles, d'après ce que j'ai dit au n° 322, et le propriétaire n'a d'action que jusqu'à concurrence de ce qui reste dù [10].

539. Mais il fallait prévoir la collusion, et ne pas laisser le propriétaire h la merci d'un concert frauduleux conçu dans la pensée de le frustrer de ses loyers. Aussi l'art. 1753 repousse-t-il les payements faits par anticipation , parce que la présomption est, en pareil cas, qu'ils sont simulés. Ajoutons qu'alors qu'ils ne seraient pas simulés, ils seraient une imprudence de la part du sous-locataire. C'est pourquoi l'art. 1753n'en

[1] Fend, t. IV. p. 201.

(8) Supr., no 128.

[3] Duranton, flu / . iv> 161.

|4] Supr., n<> 128. Mon Comm. «le* tfwpôt., n" 151 bit, elFerrière» «or Pari» (art. 171. glotcS. n» 22i.

[5] Voy. icrnoUi tur celle loi {Pand., lib. 20, t. IF, n«8).

tient aucun compte, et les repousse de la manière la plus absolue.

540. Néanmoins, cette rigueur cesse lorsqu'ils ont été olïectués en vertu d'une clause du bail ou en vertu de l'usage des lieux (art. 1753). Souvent le sous-bailleur a stipulé que le loyer serait payé d'avance, et le sous-Iocatairc qui s'est conformé à cette obligation ne peut être réputé avoir agi frauduleusement ou avec légèreté. Souvent aussi l'usage des lieux est de payer un terme d'avance en entrant , et ainsi de suite. L'article 1753 aurait été au delà des bornes s'il n'avait pas fait plier devant ce second cas la défaveur qui plane sur les payements anticipés.

541. Mais, à part ces deux exceptions-, les payements faits par anticipation sont sans valeur au regard du propriétaire. Le sous-locataire est obligé de payer une seconde fois.

542. Quant aux payements non anticipés, aucune présomption défavorable ne les poursuit. Ils sont censés être faits de bonne foi, et c'est au propriétaire qui les signale comme fictifs à prouver la fraude : Fraus non preesumitur. 11 est vrai qu'en prêtant à l'art. 820 du Code de procédure civile une signification trop étroite, ou pourrait être induit à penser qu'il ne se contente pas de demander au sous-locataire la preuve de* payements faits au sous-bailleur , et qu'il exige en outre qu'il justifie que sa libération a été sans fraude ; mais l'art. 820 . pris dans sou véritable sens ne va pas aussi loin. Le législateur est satisfait quand des quittances valables établissent que le sous-locataire a payé sans anticipation. Il serait en contradiction avec notre article s'il attachait à tout payement quelconque une pensée de fraude que le sous-locataire devrait faire disparaître. Je le répète : la loi suppose la bonne foi. C'est au propriétaire qui prétend qu'on en a violé les règles à le prouver [n].

543. Mais les quittances sous seing privé pourront-elles être opposées au propriétaire? Oui sans doute. J'en ai donné les raisons au n° 327 ; elles sont applicables ici. Au reste , la

I jurisprudence est d'accord avec elles pour donner une pleine confiance à ces quittances, quoiqu'elles ne soient pas enregistrées , et l'opinion commune se rattache, sans dissidences, à cette idée.

544. Maintenant, il reste à examiner une question. Lorsque le propriétaire n'est payé ni par le preneur direct qui ne remplit pas ses engagements, ni par le sous-locataire qui a rempli les siens envers son sous-bailleur, ce propriétaire pourra-t-il faire prononcer la résiliation tant

(G] Bat., wr celle loi, 5 4.

[7] Voy. Fcrrièrci au lieu précité 1 .

[8] T. I. n« 539. Voy. in/r., n» 547.

[10] Ar C . de la loi 11, Ç5, D. Deplgner., aet. (Utpien). |11] Carré, Loit de la procédure, tur Tari. 820. Du- Yerffier, no 385.

» pbopru [s]. » Vous l 'entende* donc! Le propriétaire ne se prévaut pas du pacte intervenu au profit du sous-preneur ; il se prévaut d'un pacte qui lui est propre. La conséquence de ceci n'estelle pas qu'une pareille convention ne peut pas être résolue par le fait d'inexécution du locataire à qui elle est étrangère?

Aussi , voyez les art. 1723 du C. civ. et 820 du C. de proc. civ. ! D'un coté , ils rendent lo sous-preneur débiteur direct du bailleur; de l'autre, ils fixent la quotité et les conséquences de cette obligation. Eh bien ! quand le souspreneur a satisfait à cette obligation, ou est prêt à y satisfaire , comment pourrait-il encourir la peine de la résolution ? Là où il y a engagement direct et personnel, la résolution ne peut procéder que d'une infraction à cet engagement ; il est absurde d aller en chercher la cause dans le manquement commis par une autre personne à un engagement tout différent.

546. Telle est l'argumentation qui limite pour les sous-preneurs. Mais je crois que des raisons solides viennent lui enlever tout son prestige.

La sous-location est une émanation de la location primitive. C'est un fruit qui doit tomber avec l'arbre qui le porte.

Les exemples que l'on cite de baux qui survivent au droit du propriétaire apparent qui les a consentis, portentàfaux. On ne fait pas attention que ce qui soutient les baux, c'est la bonne foi du preneur qui a cru traiter avec le propriétaire incommutable. Quand on prend une maison à loyer des mains d'un individu qui a le titre de propriétaire et qui stipule comme tel , on n'est pas tenu de discuter sa qualité et de remonter à l'origine de la propriété , comme si l'on voulait acheter Le titre apparent suffît pour donner un fondement solide aux simples actes d'administration. Il protège par conséquent les baux contre les prétentions du propriétaire véritable qui se montre tardivement. En un mot, le propriétaire apparent est censé être, à l'égard des tiers, le mandataire du propriétaire véritable, pour administrer [s]. Sous ce rapport, il y a solidarité entre la propriété effective et la propriété putative.

Mais ces principes ne peuvent être d'aucun secours pour celui qui tient son bail , non d'un propriétaire apparent, mais d'un locataire principal. Le sous- locataire a su qu'il contractait avec un individu dont le droit était résoluble ; il a su que le point d'appui qui lui était offert était sujet à s'évanouir. Ayant marié son sort à une chance de résolution, il ne doit pas se plaindre quand arrive l'événement prévu et redouté. Il

! que du

L'affirmative , enseignée par Duranton [1] , a été combattue par Duvergier (t. I, n° 539) , qui convient, du reste, qu'un arrêt de la deuxième chambre de la cour royale de Paris , rendu contre sa plaidoirie, a condamné son opinion.

Ce point ne peut faire difficulté qu'à raison des fausses couleurs dont ce dernier écrivain l'a environné. Pour moi , j'avouerai tout de suite que je préfère l'opinion de la cour royale à celle de son contradicteur. J'ai pesé avec scrupule les arguments de Duvergier; ils m'ont paru s'évanouir devant un examen sérieux.

Voici dans toute sa force le système que je vais réfuter. Je ne veux négliger aucune de ses faces et je chercherai même à le corroborer par quelques arguments que je proposerai d'office.

545. Sans doute, peut-on dire, l'art. 1741 prononce la résiliation du bail lorsque le preneur ne remplit pas ses obligations; mais le souslocataire a satisfait aux siennes , et son droit ne devrait être effacé qu'autant que la maxime Ilrtoluio jure dantis , re$dvitur jus aceipientis militerait impérieusement et inévitablement contre lui. Or, c'est ce qu'il ne me parait pas facile d'admettre.

Il est de principe que la seule résolution du titre en vertu duquel le bailleur possédait, n'entraîne pas la résolutiou du bail qu'il a consenti , lorsque son titre l'autorisait à passer ce bail [»]. L'art. 1673 en est la preuve [a]. On peut ajouter que les baux faits par un grevé de substitution ou par un donataire dont le droit a été révoqué, doivent être entretenus par l'appelé à la substitution et par le donateur [a]. Touiller va même jusqu'à enseigner que le maintien des baux a lieu quelle que soit la cause de la résolution [5] ;ct l'on sait que la jurisprudence a appliqué cette idée au cas même où le droit du bailleur est résolu , parce qu'il n'avait pas accompli ses engagements envers son auteur ; l'on a ratifié des baux passés par un adjudicataire dépouillé par l'effet d'une revente sur folle enchère [«].

De ces principes, veut-on passer aux textes ? On en trouve dans le droit romain et dans le Code civil d'également favorables au sous-locataire.

Dans le droit romain ! lisez la loi 11 , § 5 , au D. De pignerai. ad. L'ipicn décide formellement, dans ce fragment, que la sous-location produit tacitement entre le propriétaire et le preneur une obligation indépendante de celle du premier preneur. « Videlur autem tacitbbt » eu m noMiao adium hoc convenù$e, ut non pac-

^ 4^145 COPW4tÎ4y 14 4^Jï^%^ ^pi^Cï^ïdâî^ 4^4^ WI I 0 ■ S li ^ t A

[1] Du Louage, nn 159.

[2] Zacbari», t. III, p. 33.

(3) Toullier. t. VI, n»676. Supr .tt»

[i] Duranton, du Louage, n° 134.

(5] Ko 570, toc. cil.

[6] Cassa**, ii avril 1891 (S., 91,954); 16 janv. 1837 (S., 37, 324}. Paris, 35janv. et 19 mai 1835 (S., 85, 109 cl 258). ^

[7] La Mat-locateur.

[8] Duvergier ne s'est pa< prévalu de cette loi ; mai* conoM «IU tcmhle au premier coup d'œil fournir un ar- Ipiroenl oui rentre dans sa thèse , je la range parmi le» raisons île douter: On verra plus tard ce qu'il faut décider.

19] Supr., a»* 98 et mut., la preuve de caci.

Mi

ne doit pas surtout se comparer , lui qui s'est associé à un simple locataire, à celui qui a cru de bonne foi ne s'associer qu'au droit de propncic.

547. Quant aux obligations personnelles que l'on trouve dans les art. 1753 du C. civ. et 820 du C. de proc. civ. , la conséquence qu'on en tire me parait vicieuse de tout point ; pour le démontrer, remontons à la loi 11, § 5, D. De pignerat. art., qui a engendré en partie ces articles, et dont je tirais tout à l'heure une objection en faveur du système que je réfute.

Ulpien se demande si les meubles du souslocataire seront responsables pour la totalité de ce que doit le locataire direct ou seulement jusqu'à concurrence de ce que doit le sous-locataire , et il répond (comme l'art. 1753) qu'ils ne serviront dégage que pour le montant de la sous-location. Cependant!) prévoit une objection. Ne répugnet-il pas aux principes du droit que le propriétaire puisse profiter de la convention qui est intervenue entre le locataire et le sous-locataire ? Mais, répond Ulpien, ce n'est pas cette convention qui est la source du droit du propriétaire , et qui lui donne un droit de gage sur le mobilier du sous-locataire jusqu'à concurrence du prix de la sous-location. Il faut supposer qu'il est intervenu entre le propriétaire et le sous-locataire une convention tacite (toxitèconvenisse). Et d'où vient cette convention? de quels faits peut-on la faire sortir? Elle vient, d'une part, de l'occu-

Ktion des lieux par le sous- locataire, et, de utre.de l'acquiescement que le propriétaire a donné à cette occupation.

Écoutons en effet le commentaire du président Favre. « Videri tamen me cura eo ila convenisse ; » me quidem , inferendo mea in eam partem » «rdium quam à conductore priore conduxi; » ipsum vero primum locatorem, patiendo ea » inferri. Cur enim passus esset, nisi ut ca obli- » gâta haberet? Est itaque h«c tacita quaedam » conventio, qua> ex facto eonduetorù et palientid » locatoris inducitur. »

Mais cette convention tacite lie-t-elle la personne du sous-locataire, ou bien ne donne-t-elle au propriétaire qu'un droit sur ses meubles? De plus, équivaut-elle entre le propriétaire et le sous-locataire à un bail proprement dit? Voilà deux points à examiner. Sur le premier, je n'opposerai pas au système que je combats que, d'après les meilleurs interprètes [i] , cette convention tacite admise par Ulpien n'avait d'effet que sur les meubles du sous-locataire, et qu'elle ne liait pas sa personne; je ne me prévaudrai pas de cette conclusion du président Favre: « Itaque » illatio bonorum secundi conductoris in aides » locatas , obligationem pignoris parère potest » ex tacitâ quâdam conventione , sed pertonalem

[1] Favre (Bat.. mu U loi 11, $ 4, D. Depiyner. act., p. 614, col. 2j.

[i] Du re»te le» avi» avaient clé partagea, d'après ce — î apprend Rarlolo > ur la loi Solutunt, £ Solulam, -'. a cf., M» 9.

non polert. » Cette distinction , très-légitime dans le droit romain [s] , se soutiendrait mal dans le droit français, qui toujours s'est montré moins difficile sur la manière de former les engagements et moins scrupuleux sur la rigueur des actions ; je reconnais donc que le sous-locateur est personnellement engage [s]; seulement, il faut savoir si c'est un bail qui fait la matière de cet engagement. Et c'est ici que les idées d'Ulpicn et de ses commentateurs deviennent d'un grand poids.

548. S'il y avait un véritable bail entre le propriétaire et le sous-locataire, c'eût été bien inutilement que le célèbre jurisconsulte romain aurait imaginé toutes ces ingénieuses fictions pour expliquer leurs relations. Le titre de locataire n'aurait-il pas donné, sans tant de détours, la cause et les conséquences de l'obligation?

Mais Ulpien ne pouvait se tromper à ce point, et c'est précisément parce que l'engagement no procède pas d'un bail, que le jurisconsulte va le chercher dans l'occupation. On a vu que c'est de l'occupation qu'il fait résulter par induction une convention tacite entre les parties. J'expliquerai tout à l'heure la portée de cette convention.

C'est aussi par l'occupation que nos écrivains français expliquent l'action directe et personnelle que notre droit a toujours donnée au propriétaire contre le sous-locataire [«]. L'occupation des lieux par ce dernier est la source d'une indemnité pécuniaire que , d'après les principes français, il doit personnellement au premier. Or, l'occupation d'une maison moyennant une indemnité ne suffit pas à elle seule pour constituer un bail complet [s]. Le bail veut que les parties soient convenues d'un certain temps à courir. (Art. 1 709.) Ici, quel est le terme préfix ? pendant combien de temps encore l'occupation dcvra-t-ellc durer? celte occupation tolérée par le propriétaire pendant la durée du bail primitif, devra-t-clle lui être imposée , de force, après que ce bail aura été résolu? C'est là qu'est le coté faible de l'opinion que je réfute. Car enfin que prétendez-vous? que l'occupation sera réglée par le bail originaire? Ce bail est résolu, il n'a plus d'existence. Qu'elle doit trouver la loi de sa durée dans la sous-location ? mats le proprié'* taire n'a pas été partie à ce second contrat, et vous ne pouvez lui opposer ce pacte. Ne dites pas , du reste , qu'il est censé l'avoir approuvé en cette partie. Quelque élastique que puisse être le système des conventions tacites, vous ne pouvez l'étendre jusque-là ; consultez d'ailleurs Ulpien et ses savants interprètes. Jamais une pareille idée n'a surgi dans leur esprit. Quelles présomptions en effet ont-ils fait surgir de l'occupation? les deux que voici , et pas davantage.

Supr,

m et

[41 Supr., no 558.

[5] Supr., no 11, un

D'abord il y a eu lieu de croire que le propriétaire, en tolérant l'occupation , a voulu s assurer une garantie de plus et trouver un nouveau gage dans les meubles du sous-locataire. Tel est le sens de ces paroles du président Favre : Cur enim pattut e$sel, niti vr ea obligata habebbt. Ainsi, ce n'est que comme assurance du principal locataire que le propriétaire est censé avoir souffert la sous-location. La convention tacite dans laquelle Ulpicnle fait figurer n'est pas un pactequi tourne contre lui, c'est une convention pour fortifier son droit. C'est pourquoi la Glose et fiartole considéraient le sous-locataire comme n'ayant engagé ses meubles qu'à la garantie de l'obligation contractée par le premier locataire, a Et ret illiut secundi conductorit tunt obligata » pro obligatione primi conductorit... obligatur » pro obligatione primi conductorit utque ad » quanlitatem qud ipte tecundut conductor te- » netur [t], »

Dans notre droit français, le sous-locataire n'oblige pas seulement ses meubles, il oblige encore sa personne , c'est ce qui résulte de l'article 1753. Mais n'importe! ce n'est jamais qu'à titre de sûreté de l'obligation contenue dans le bail principal. L'art. 820, C. proc. civ , le décide en termes exprès. On ne saurait trop les méditer.

Voilà donc jusqu'où s'étend la première présomption tirée de l'occupation.

La seconde présomption d'Ulpien , c'est que le sous-locataire n'est pas censé avoir voulu s'engager pour tout ce que pourra devoir le premier locataire, mais qu'il ne s'est obligé tacitement que jusqu'à concurrence de ce que lui , second locataire, devait au premier [*].

II est donc clair que le sort du sous-locataire est perpétuellement lié à celui du principal locataire; qu'il n'est que sa doublure et sa caution [s] ; que le propriétaire ne l'a souffert que pour corroborer ses garanties contre son débiteur; que si la contumace du principal locataire fait évanouir le bail, le propriétaire reste le maître du terrain.

549. Maintenant, comment a-t-on pu voir dans l'art .1753 quelque chose de contraire à ces idées ? Comment n'aperçoit-on pas, au contraire, qu'il les couvre de son autorité ?

Il suppose, en effet, trois personnes en jeu, le propriétaire , le locataire et le sous-locataire ; le locataire ne payant pas, et le sous-locataire étant débiteur envers lui d'une portion du prix de la sous-location Notez, en effet, ces mots : jusqu'à concurrence du prix de la tout-location dont il peut ètbe DÉBiTEtE au moment de la tait ie. Débiteur envers qui? Évidemment envers le locataire qui lui a passé sous-bail. Ceci posé, n'est-il pas évident que l'art. 1753 n'est pas fait pour le cas où le locataire principal a été éliminé? Comment ne voit-on pas qu'il roule sur l'hypothèse où ce premier locataire est resté interposé entre le propriétaire et le locataire?

On voudrait, au contraire, que cet article servit d'argument pour le système qui , supprimant le locataire, oblige le propriétaire à souffrir l'occupation prolongée du sous-locataire. On prétend qu'il est fait pour gouverner non-seulement le temps passé avant la résolution , mais même le temps qui doit s'écouler postérieurement. Mais comment ce tour de force aurait-il quelque succès? On accordera que le locataire étant exclu par la résolution , le sous-locataire deviendrait dès lors locataire immédiat , et cependant l'art. 1753 ne parle que du tout-locataire! On avouera encore que le sous-bail serait tranformé pour l'avenir en bail direct, et cependant l'art. 1753 ne parle que de tout-location! Et c'est en présence d'un tel antagonisme dans les positions, dans les idées et dans les mots, qu'on viendrait se prévaloir de l'art. 1753! 11 est vrai qu'on a aussi invoqué l'art. 820, C. proc. civ., preuve bien manifeste des préoccupations qui abusent quelquefois les meilleurs esprits !

Concluons donc que le droit du sous-locataire, étant enté sur celui du locataire, doit périr avec lui.

Article 1754.

Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu , sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire,

Aux àtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre;

Aux pavés et carreaux des chambres , lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés;

[1] Bariole, tor U loi Solutum. S Sotutam, D. Dt

[3] Voy. le leite de la loi 11,55.

13] V»y. (i« le répète) fart. 820 du C de pr. c.

Aux vitres , à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure dont le locataire ne peut être tenu;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

Article 1755.

Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Article 4756.

Le curementdes puits et celui des fosses d'aisances sont à la charge du bailleur, s'il n'y a clause contraire.

SOMMAIRE

550. Quelle» réparation» la loi a-l-clle mises à la charge II 573

du locataire?