LIVRE in. TITRE V. DU CONTRAT DE MARIAGE, ETC

doivent-ils flriir avec son droit, suivant la rniixirne : liesoluto jure dautis, resolvilvr jus accipientis, que le droit romain et noire ancien droit français a|j|)liquaient aux baux passés par les usuiruitiers, dont le droit a tant d'anal<igie avec le droit de jouissance du mari? C'aurait été causerévidernnieni un préjuilice noiable à ce dernier; car il n'auiait pas trouvé lacileinenl un l'ermier ou un locataire qui voulût prendre à l'urme ou à loyer les biens de la femme, pour un temps incertain, au risque de se voir renvoyé avant d'être assuré d'une nou- i velle habitation, ou d'avoir eu le temps de retirer le fruit des améliorations nécessaires pour bien cultiver la terre.

Il était donc juste d'obliger la femme ou ses héritiers d'entretenir les baux faits par le mari seul.

40o. Mais aussi il fallait limiter le temps de la durée des baux que le mari pourrait faire, dans la crainte qu'il n'abusât de son droit au préjudice de la femme ou de ses héritiers. On suivait assez généralement la coutume de Paris, dont l'art. 2:i7 permettait au mari d'affermer pour six ans les maisons de la ville, et pour neuf les biens de la campagne. I.e Code a suivi celte dernière disposition, tant pour les biens de campagne que pour ceux de ville, entre lesquels il ne fait plus de différence, en ce qui concerne la durée des baux que peut faire le mari seul; mais il en fait une qui est de droit nouveau, à l'égard de leur renouvellement. L'art. 1429 porte:

ti Les baux que le mari seul a faits des biens de sa femme pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de dissolution de la commutiaulé, obligatoires vis-à-vis de la femme ou de ses héritiers, que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite, de manière que le fermier n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve. »

Supposons qu'un mari ait affermé le bien de sa femme pour dix-huit ans, et que la communauté soit dissoute six ans après la date du bail : le fermier n'aura plus le droit de jouir que trois années pour achever la première période de neuf ans, à l'expiration de laquelle il sera obligé de sortir de la ferme, sans pouvoir exiger de dommages et intérêts, parce qu'un fermier ne doit pas ignorer que le pouvoir du mari est limité, et qu'il ne doit compter sur l'exécution de son bail fait pour un temps excédant ces limites, qu'autant que le droit du mari continuera jusqu'à l'expiration de la pre-

(Ij lu art. 419 Consuet. Armoricœ, glos. 1, u» i, col. 1660.

l2; Duianloii, t. 8 (.\1Y, M. fi-.), il" 314; Dalloz, y Communuu.lv, ii" 331.

mière période : c'est donc un risque qu'il veut bien courir, un événement qu'il prend sur son compte.

406. Mais si le mari, en passant le bail, avait tu sa qualité de mari, ce serait une grande imprudence de sa part, ainsi que de tout autre administraleur ou usufruitier, qui ne doit jamais contracter que dans sa qualité; autrement, il est censé ne contracter que dans son nom personnel. C'est un principe ancien et coidbrme à la raison : Quon'es quisquani in rébus agit , vendit, permutât, contrahit, sine adjectione externœ qualilutis, seinper noinine suo contraxisse videlur, dit fort bien d'Argentré (1), d'après Balde. Il doit donc, sans contredit, des dommages-inlérèls au fermier expulsé qu'il a trompé par son silence, à moins toutefois qu'il ne prouvât que sa qualité était connue du fermier, lors de la passation de l'acte.

El si la femme acceptait la communauté, elle devrait, sans contredit, supporter la moitié des dommages et intérêts, de même qu'elle supporte la moitié des dommages dus a celui qui a acquis son bien vendu sans son consentement, ainsi que nous l'avons dit ci-devant {-2).

407. Sa renonciation à la communauté la dégagerait de l'obligation de payer sa part des dommages et intérêts dus au fermier, en ce cas, mais non pas de l'obligation d'entretenir les baux faits par son mari, lorsqu'ils n'excèdent pas neuf ans. Cette obligation est indépendante de son acceptation ou de sa renonciation. La raison en est, dit fort bien Perrière (3), que ces baux ont été faits par le mari, comme légitime administrateur des biens de sa femme, tant pour lui et en son nom que pour elle.

408. La femme ne serait pas tenue d'entretenir le bail fait par le mari, s'il était fait en fraude de ses droits (4). L'art. 227 de la coutume de Paris le disait expressément. Si le Code n'en parle point, c'est que les cas de fraude sont toujours exceptés. Mais quand y a-l-il fraude? Tous les auteurs (5) enseignent qu'il y a fraude, si, au lieu d'affermer le bien toute sa valeur, le mari exige du fermier un pot-devin, au moyen duquel le prix des fermages ou des loyers est moins -élevé. Mais le bail ne serait pas jugé frauduleux par cela seul que le mari a reçu un pot ile-vin, même considérable, s'il ne l'a pas reçu sous main, sans en donner connaissance à sa femme.

Si la femme faisait juger en ce cas le bail frauduleux, et expulsait lo fermier, il ne lui serait pas dii de dommages et intérêts, car il a manifestement participé à la fraude, à moins que son mari n'eut affermé dans son nom seul.

(3) Sur l'art. 227 de la coutume de Paris, n» i. [i] Vuij. Bordeaux, 2 fcv. 1852 (Sirey, 1832, p. 421). (5) reriicri;, loc. cil., ii" 18; Valiu, sur lart. 22 de lu coutume de la Rochelle, S 1 , n" 3.

DU RÉGIME EN COMMUNAUTÉ

el que le fermier irignoràl que le bien appartenait à la foniine.

Dans tous les cas, le mari serait tenu de rendre le |)Ol-de-vin qu'il a reçu, pour les années du bail qui resleraieiil encore à courir, et si la femme acceptait la lominunaulé , elJe serait tenue envers le fermier do la moitié de cette dette. .Mais le mari ou ses lioriliers devraient alors une indemnité a la lenune comme dans le cas où il aurait perçu les fermages et revenus des biens de la femme par anlicipalion ; car son droit à ces fruits expirait à la dissolution de la communauté, et s'il les avait perçus davance avant celte dissolution, il aurait enrichi la communauté aux dépens de sa femme.

409. On pensait encore qu'il y avait fraude dans les baux consentis par le mari , s'ils étaient consentis ou renouvelés dans le temps où la femme était atteinte d'une maladie mortelle. Un pareil moyen de fraude devait nécessairement beaucoup dépendre des circonstances; nous croyons qu'on devrait appliquer à ce cas, par analogie, l'art. 1973 du Code civil, qui anrmie le contrat de rente viagère, lorsqu'elle a été créée sur la tète dune personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat. C'est une fraude fréquente, surtout de la part des usufruitiers, qui , se sentant malades et pressés de jouir, renouvellent les baux des métairies grevées d'usufruit a bas prix , moyennant un polde-vin qui n'est point porté dans le bail, el sur lequel le fermier est intéressé à garder le silence. Nous devons signaler cet abus, auquel nous avons vu se prêter sans scrupule des hommes d'ailleurs, en apparence, au-dessus du soupçon. En voici un exemple qui est à notre parfaite connaissance :

Un homme, qu'une place dans la magistrature et sa régularité à remplir scrupuleusement tous les devoirs et toutes les pratiques de la religion romaine semblaient mettre au-dessus du soupçon , avait une sœur usufruitière d'une très-belle métairie, et atteinte depuis longtemps d'une maladie incurable et désespérée par les gens de l'art. Il s'agissait de renouveler le bail de la métairie dont elle avait l'usufruit. Son frère se rendit dans sa chambre avec le notaire et le fermier, duquel on exigea un pot-de-vin , au mojen de quoi le bail lut renouvelé pour neuf ans; mais comme le fermier n'avait point assez d'argent pour payer le pot-devin, il paya ^ ce qu'd put , et on lui Ht consentir pour le restant un billet dont se saisit le frère, héritier présomptif de sa sœur, de laquelle les papiers étaient exposés à être inventoriés après sa mort, ce qui arriva trois mois après. Alors, le propriétaire d'une portion de la métairie alla demander au frère si le bail avait été renouvelé ; il répondit qu'il ne le savait pas, que sa sœur ne le consultait point sur ses affaires. Du reste, profond silence sur le pot-de-vin, et sur le bil-

let du fermier, qu'il devait avoir en sa possession; mais le fermier, devetm intéressé à faire connaître le pol-de-vin et le billet qu'il avait donnés, parce qu'il avait acheté la nue propriété d'une grande portion de la métairie, et qu'en cette qualité il devait participer à la restitution de ce qu'il avait payé, révéla tout. Le frère n'osa nier; il avoua et (it la restitution de la partie du pot-de-vin qui avait été payée, mais il ne rendit point au fermier le billet dont il s'était saisi à l'époque du renouvellement du bail, et assura qu'il n'en avait jamais eu connaissance (1).

410. La femme n'est point tenue d'entretenir les baux que le mari a faits par anticipation. Mais que faut-il entendre par là ? Qu'il doive attendre que les baux courants soient expirés pour en passer d'autres? Non, sans iloute; car du principe qui autorise le mari, que sa situation ou si.'S affaires empêchent de jouir par ses mains des biens de sa femme, à les affermer, pour en retirer tout le revenu qu'ils doivent naturelle;nent produire, alin de soutenir les charges du mariage, il s'ensuit, par la même raison, qu'il n'est pas tenu d'attendre l'expiration des baux courants pour les renouveler ou en passer de nouveaux ; autrement, il courrait le risque d'être privé du choix de fermiers convenables, et d'être contraint à prendre les premiers qui se présenteraient, et qui pourraient même lui faire la loi sur le prix du bail, faute de concurrence : le mari peut donc affermer avant l'expiration des baux courants.

Mais il fallait prévenir les abus de celte faculté, et empêcher que le mari ne put affermer plus longtemps avant l'expiration des baux qu'il n'est nécessaire pour choisir un bon fermier, et que ne le font ordinairement les bons pères de famille. Car les baux renouvelés longtemps d'avance, surtout par ceux qui administrent les biens d'autrui, sont suspects de fraude et ne se font ordinairement que par des personnes pressées d'argent, qui ne consentent à se lier pour un aussi long temps d'avance que moyennant des pols-de-vin plus ou moins considérables, sur lesquels le bail garde le silence. On n'avait point autrefois, sur ce point, de loi uniforme; on suivait l'usage des lieux, qui variait, et qui n'était attesté que par les auteurs ou par les jugements. J>e Code, par une disposition uniforme, obligatoire pour tout le royaume, a invariablement fixé le temps dans lequel le mari peut renouveler les baux des biens de sa femme.

411. Mais il a fait à cet égard une distinction, qu il n'a point faite pour la durée des baux, entre les biens ruraux el les maisons. L'art. 1430 porte :

(1; Ualluz, yo Communauté, n» 333; Duranton, l. 8 (XiV, éd. fr.), ao'312, 513.