LIV. III. TIT, III. DES CONTRATS, ETC

Si le locataire était entré en jouissance , et qu'il s'élevât des contestations sur le prix ou sur le loyer, on déféiait le serment au propriétaire (jui en était cru sur sa parole, à moins cpi'il n'y eût mauvaise foi évidente. Ou re.;;ar(lait comme injuste d'obliger les parties à des estimations toujouis dispendieuses et souvent peu fidèles. Voyez l'inslnu-lion faite sur les conventions, liv. 2, til. 45.

Le Code a suivi, presque en tout, l'usage de Paris. L'art. i7io détend, comme nous l'avons vu, de recevoir la preuve testimoniale <ie la convention d'un bail verbal qui n'a point ciicoie reçu d'exéculion, quelque mo(lii|i]c qu'en soit le prix; et si l'existence eu est déniée, il n'accorde, contre celui qui la nie, d'autre ressource que celle du serment.

Si l'exécution du bail verbal a commencé, et (ju'il s'élève une c(mteslation sur le prix, l'art. 1716, (pii est une suite du précédent, veut qu'on s'en tienne aux quittances; et, s'il n'en existe point, (|ue le propriétaire eu soit cru sur son seimenl. Voici les termes de l'art. 1716; « Lors(|u'il y aura coiiteslalion sur le piix du » bail verbal, dont l'exécution a commencé, et » (|u'il n'existera point de quittance, le proprié- « taire en sera cru sur sou serment. »

Ces dispositions, comme on le voit, sont en tout conlormcs à l'usage de Paris; mais la dernière y déroge en ajoutant : « si mieux n'aime » le locataire demander l'estimation par experts; » auquel cas les frais de l'eœperlise restent A sa » charge, si V estimation excède le prix qu'il a y> déclaré. »

Le Code passe sous silence le cas où le locataire contesterait sa jouissance ou le nombre d'années qu'elle a duré.

Si elle durait encore, il ne pourrait guère la contester qu'en soutenant que c'est lui qui est propriétaire, et non le prétendu locateur : en ce cas, celui-ci serait tenu de prouver sa propriété, et jusque-là le possesseur, qnoicpie injuste, serait maintenu provisoirement en possession, parce que la présomption de la loi est en faveur du possesseur annal.

Si la jouissance avait cessé, et qu'il y eût seulement contestation sur le fait de la jouissance, ou sur le nombre d'années qu'elle a duré, le propriétaire ne devrait point demander à prouver par témoins l'existence d'un bail verbal; car c'est un contrat dont la preuve testimoniale n'est point reçue, quoique modique qu'eu soit le prix; mais, comme la jouissance ou l'occupation du lieu, et le nombre d'années qu'elle a duré, sont des faits qui peuvent toujours se prouver par lémoins, parce qu'ils sont indépendants de toute convention, le propriétaire peut dire au fermier de mauvaise foi :

Je soutiens que vous jouissez, ou que vous avez joui pendant tant d'années de mon bien, en vertu d'un bail verbal, en raison de tel prix convenu entre nous. Si vous niez l'existence de

, ce bail, comme la loi ne me permet pas de le ] prouver par témoins, je renonce à le prouver: juais alors, je n'eu soutiens pas moins en fait ■ que vous avez joui de mon bien; et coinnie î toute peisonne (|ui jouit ou (|ui a joui du bien d'autrui, sans titre légitime, doit en restituer les fruits, ou paver le prix des jouissances, je demande à prouver par témoins le fait de votre jouissance; et quant à la fixation des fruits, ou du prix des jouissances, des experts nous mettront d'accord.

Telle a été la doctrine constante de tous les auteurs depuis Boiceau, le premier des commcnlaleuis de l'oidonnance de Moulins, jusqu'à notre savant Duparc-P(Uillain , le dernier des jurisconsultes qui aient écrit sur la matière. Tous enseignent que cette marche n'a rien de contraiie aux lois qui défendent la preuve testimoniale; mais tous aussi enseignent également que la preuve testimoniale de l'existence d'un bail verbal ne peut être admise (I).

55. (Cependant, le tribunal civil de Florac a cru voir que l'art. 1715 du Code déroge à cette ancienne doctrine, et qu'il permet la preuve testimoniale de l'existence et des coudilioiis d'un bail verbal dont l'exécution a commencé. En conséquence, il admit, par jugement du 6 janvier 1817, à prouver par témoins, qu'à l'expiration d'un premier bail écrit, il avait été passé un autie bail verbal, réglé par de nouvelles conditions (|ui avaient été exécutées, et qui, au lieu de fermage en argent, fixaient le prix du bail à la moitié des fruits.

La cour royale de Nîmes, où l'appel fut porté, adopta les principes du tribunal de Florae, et coniirma son jugement par arrêt du 22 mai 1819 : « Allendu que la faculté de prouver l'existence » du bail, accordée par l'art. 1715 du Code civil, » entraîne nécessairement avec elle celle d'en » prouver la nature et les conditions, etc. »

Il ne paraît pas que cet arrêt, rapporté dans ces recueils, où l'on trouve confondues les décisions les plus sages et les plus contraires à la loi, ait été déféré à la censure de la cour de cas.sation. Il est donc nécessaire de le déférer à celle de l'opinion publique, pour empêcher l'erreur de se propager.

Loin (|u'il permette de prouver par témoins l'existence, la nature et les conditions d'un bail verbal, l'article 1715 défend expressément d'admettre la preuve testimoniale d'un bail verbal qui n'a pas reçu d'exécution, quelque modique qu'en soit le prix.

Le tribunal de Florac et la cour de Nîmes ont, sans doute, voulu appliquer ici ce que les dialecticiens appellent l'argument o contrario sensu, et raisonner ainsi : L'article 1715 défend d'admettre la preuve de l'existence d'un iuil ver-

(1) Voy Dnilo/, v" l.miagf ; Duraiiton, tome 7 îXlll, éd. fi'.), n"ô(U.

DE LA PREUVE TESTIMONIALE

bal, qui n'a encore reçu aucune exécution, donc, a tonirario sensu, il permet de la recevoir lorsque l'exécution du bail a commencé.

La réponse se Iroiivedans le principe lire des lois romaines cl enscii;né par Ions les anleurs, que l'on ne peul jamais employer i'aiijnmenl a contrario sensu ponr faire dire à un article de la loi le conlrairc de ce qu'elle ilil dans un aulre article (I). Or, l'arl. 171(3, qui est cvideinmenl la suite et le complément de l'article précédent, a prévu le cas où l'exécution du bail a commencé, et où il V a contestation sur la condition essenlielle de ce contrat, sur le prix du bail; et loin de permettre de recevoir la preuve lostimoniale, cet article vent expressément que le propriétaire en soit cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts.

L'arrêt de la cour de Nimes a donc évidemment violé l'art. 17IG et faussement interprété l'arl. 1715 du Code civil (2).

54. Mais, si l'art. I7l.j défend de prouver par lémoiiis l'existence et les conditions d'un bail verbal, peul-on du moins prouver par témoins le congé que le propriétaire et le locataire sont en certains cas obligés de se donner, le premier pour avertir le second de vider les lieux au ternie indi(|ué, le second pour avertir le premier qu'il entend sortir au terme indiqué'?

Pour rendre la question plus claire, on doit distinguer deux espèces de congés. L'un est un acte par lequel l'une des parties, soit le locateur, soit le conducteur, déclare à l'autre qu'elle entend dissoudre la location (3), quoique le terme ne soit point encore expiré.

L'autre est un acte par lequel l'une des parties avertit l'autre, qu'à l'expiration du bail conranl elle n'entend pas en contracter un nouveau, et qu'en conséquence le locataire sortira au terme fixé (i).

Ces deux espèces de congés n'ont rien de coinmnn que le nom : leur objet est essentiellement dilTérenl. L'un tend .i dissoudre un contrat encore existant; l'autre à prévenir qu'on n'en vent pas former un second à l'expiration du premier.

Le congé de la première espèce est nécessaire lors(|ue le bail contient une clause résolutoire, en vertu de laquelle chacune des parties, ou l'une d'elles seulement, est libre de résoudre le contrat, ou bien encore, lorsque la loi accorde, en certains cas, cette faculté à l'une des parties.

(I) /'oij. fiodcfroy, sur la loi 2, Coït, de conditiunibus itircriis. clc; Meilin, Qitcsl île droit.

2 l'oy , iliius le sens île Toiillier, Bruxelles, cissat., 28 nnrs 18^17; Trnploiig, n" 1 15.

(5j Voy. la nouvelle (;ollcclion lie jurisprudence, connue sous le nom du Aouveau Ucnisart, v*^ Congé.

(i) Voy. Dalioz, v» Preuve Icsiimoninle, n" 3G , cl V" Louiif/c.

{S) Dans l'ancienne jurisprudence belge , le propriétaire pouvait résoudre le bail d'une maison pour l'uccu-

Par exemple, l'ancienne jurisprudence, fondée sur une loi romaine, pernicllail au locateur de résoudre le bail d'une maison pour aller l'occuper lui-même, privilège qu'il n'a plus aujourd'hui sans une condiliou expresse (o). (.\rl. 1701.)

Dans ces cas, il est évidemment indispensable que celle des parties qui veut user de la faculté que lui donne la convention ou la loi en prévienne l'anlrc, ou qu'elle demande la résolulion par voie d'action, et qu'elle la fasse ordonner par la jusiice, si l'aulre n'y consent pas voloiitairemeni.

Il est évident qu'on ne peut pas plus prouver par lémoins les congés de celle espèce, qu'on ne peut prouver par témoins la demande en résolution de tout autre coniral quelconque pour quelque cause que ce soit; par exemple, la demande formée pour exercer le rachat d'un contrat de vente fait avec cl.iuse de réméré.

Le congé de la seconde espèce, qui n'a d'autre objet que d'avertir l'une des parties que le bail expire à telle époque, et que l'autre partie n'en veut pas contracter un second à l'expiraliou du premier, u'esl, comme on le voit, nullement nécessaire. En consenlantou en acceptant un bail, je n'ai pas [iromis d'cnconsenlirou d'en accepter un second à l'expiration du premier : ni l'une ni l'autre des parties n'y doit compter. D'un autre coté, chacune d'elles ccmuaii le temps où le bail doit expirer; le locateur sait qu'il doit chercher un nouveau fermier, le locataire qu'il doit chercher une autre maison ou une autre ferme. Il n'est donc pas nécessaire, il est même inutile de s'en avertir réciproquement. Le ternie fixé pour l'expiration du bail avertit suftisamment:D/fs interpellât pro hominc. C'est aussi la maxime qu'on a toujours invariablement suivie, lorsque le bail est fait par écrit, et celte maxime est consacrée par l'art. 1757 du Code : « Le bail cesse de plein droit à l'expiraiion du terme (ixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. »

Le congé ou l'avertissement n'est pas plus nécessaire quand le bail a été fait sans écrit; car, ou les parties en ont verbalement fixé la durée, et alors l'expiration du terme les avertit sulbsanimeni; ou, si elles n'ont pas fixé le terme de l'expiration du bail, la loi l'a fixé pour eux dans les art. 17.")8 et 1771, dont les dispositions sont la loi des parties, et n'ont pas moins de force qu'un convention expresse. Enfin, la loi

pci" lui-niôine, sans qu'il lui niênie nécess.Tire qu'il en eiil un liesoin absolu. On >e fniiu;iil sui* l:i loi œde, Cod. de loi'ut- coud. >Iaîs . selon In plupart de.s cotiliunes, le piitpriéiaii'c ile\ail ronvenalilenit'iit iuileinnisci' le localairc. E\\ cas que le bai! eût ëlé résilié, riiuleniitilc devait se payer pi-ëalalilenienl, d'aprcs la coutume de Lille. .\ Touriiay, oit avait clé plus loin : la loi œdc ne pouvait êlrc invo(|uée par le propi-iétaii-e, lorsque le bail avait été reconnu devant les éclievins.