V., 48, 2, 469 et 12 mars 1849, S.V

M V. n4p.,nole10.

^ Gass., 24 mars 1823; Besançon, 25 juin 1828; Gass , 9 mai 1832. S. V., 32, 1, 367. [ Décidé, dans un sens analogue, que des copartagennts ne peuvent stipuler la résolution du partage pour le oas oii ceux d^entre eux à qui les immeubles écherront ne payeraient pas au« autres le prix représentant la valeur de leur part, Rouen, 18 juin 1841, S. V., 41, 2, 471. - Contra, RoUtnd de Villargues, y^ Résolution, n. 20.— Une autre conséquence des principes en matière de parlage, c'est que les colicilants ne sont pas soumis h la revente sur folle enchère. Paris, 2t avril 1830: Bordeaux, 22 mars 1834, S. V , 34, 2, 460, k moins qu'ils n'y soient assujettis par une clause spéciale du cahier des charges, Paris,

76 LB DEorr civil FHànçAis.

§ 880. De la propriété pleine; et de la propriété moins pleine. (Dominium plénum ; dominium minus plénum.) — Du domaine utile et du domaine direct.

La propriété d'une chose est pleine ou moins pleine, selon que le domaine direct et le domaine utile appartiennent à la môme personne, ou que le domaine direct appartient aune personne, rfominus directus ; et le domaine utile à une autre personne, dominus utilis.

Le domaine direct c'est la propriété dépouillée de la jouissance : le domaine utile c'est la jouissance, en tant que cette jouissance s'exerce à titre de propriété *.

Cette décomposition ou ce démembrement de la propriété peut être modifié à l'infini par le titre qui le constitue et par les lois. Les idées de domaine direct et de domaine utile sont très-vagues en elles-mêmes. Aussi, cette manière d'être de la propriété s'estelle toujours produite, sous les formes les plus variées, chez les peuples dont les institutions se sont écartées du principe de Tindivisibilité de la propriété.

Il y a eu en France, jusqu'à la Révolution, un très-grand nombre de biens-fonds dont la propriété se trouvait décomposée. II en est, ou du moins il en était jadis ainsi dans tous les pays de l'Europe habités par des peuples d'origine germanique, et surtout en France, où avait pris naissance le système féodal *. La diversité des dénominations par lesquelles on désignait les biens de cette espèce était encore surpassée par celle des principes qui les régissaient ». D'ailleurs, il était souvent difficile de distinguer ces biensfonds des autres, parce que les uns comme les autres étaient souvent grevés de redevances et de rentes foncières non rachetables.

21 mai 1816 ; Cass., 9 mai 1834, S. V., le dommtttw scXi. Néanmoini les iuris-

34.1,523; 27 mai 1835, S. V., 35, 1, consultes français, par exemple Prou-

341 ; Limoges, 14 aoûl 1839, S. V., 40, dhon, De Vusufrmi, n. 3718, rcgardenl

2, 123 ; Bordeaux, 8 mai 1843 et 3 mars le droit de superficie comme une espèce

1832, S. V., 52, 2, 423. La Cour de Bor- de propriété moins pleine. En effet, Il

<leaüx avait antérieuremenijugé le con- n'est pas toujours facile , à cause du si-

traire, les 15 mars 1833 et 22 mars 1834, lence des lois françaises , de distinguer

S. V., 34, 2, 22 et 460. — Celte clause le droit de superficie du domaine utile,

de folle enchère est opposable même au * V. Merlin^ A^., y» Fief,

colicitant mineur, Cass., 3 août 1848, S. » U y avait, par exemple, des emphy-

V., 48, 1, 617. — Conlrà, Bordeaux, 15 léoses , des locatairies perpétuelles, des

mars 1833, ibid.. ad not.'X cbamparts, des baux à domaine congéa-

ble. y. Merlin à ces divers mot». V. aussi

* Ledroitdesuperncie,iw««*pffr^c«t, TouUio-, 3, n. 101 et s ; Duranton, 4,

n'est point un dominium minus plénum n. 75 et s.; [ Troplong, Louage, ij. 61

dans le sens du paragraphe; car le do- et s.; Pépin Lehalleur, Histoire de lern'

minium super ficiei a un autre objet que phytéose.]

DB LÀ PROP&llTÉ. 77

Cet état de la propriété foncière et les charges privées qui en étaient la conséquence furent une des causes principales de la Révolution ; aussi Taffranchissement du sol, la suppression de ces charges et de ces entraves furent-ils ses principaux buts.

Pour parvenir à cet afiranchissement, qu'avait récemment demandé Técole des économistes, on publia , dès les premières an-nées de la Révolution, plusieurs lois dont les plus importantes sont celles du 14 août 1789 , du 3 novembre 1789 , des 15 et 28 mars 1790, des 18 et S9 décembre 1790, des 15 et 28 août 1792, du 17 juillet 1793. Par ces lois, Torganisation féodale fut radicalement supprimée et dans un sens tellement radical qu'il peut à peine se justifier historiquement. Tous les biens qui n'avaient été possédés jusque-là qu'à titre de domaine utile furent convertis en pleine propriété ; tous les biens-fonds furent affranchis des corvées et des services, ainsi que des rentes foncières qui paraissaient se rattacher au régime féodal ; et les autres rentes foncières furent déclarées rachetables. Il n'y eut d'exception que pour les baux à rente et les emphytéoses non perpétuelles, maintenus par l'art. 1**^ de la loi des 18 et 29 décembre 1790, qui de plus permet pour l'avenir de faire des baux de cette nature d'une durée de 99 ans et au-dessous, ainsi que les baux à vie, même sur plusieurs tètes, à la charge de ne pas excéder le nombre de trois.

Tel était l'état du droit, quand le Code Napoléon fut mis en délibération et décrété. Le Code confirma le principe du droit intermédiaire qui déclarait rachetables toutes les rentes foncières résultant de baux conclus à perpétuité; et en déclarant également rachetable, art. 530, toute rente établie à perpétuité pour le prix de la vente d'un immeuble ou comme condition de la cession à titre onéreux ou gratuit d'un fonds immobilier. V. sup.j § 256.

Hais il ne se prononce pas sur les cas dans lesquels l'intention du vendeur ou du donateur n'est pas de transférer la propriété du bien-fonds à un autre, mais seulement d'abandonner à un autre, pour un temps déterminé ou indéterminé, la jouissance ou le domaine utile d'une chose.

De là, la question de savoir si des contrats de cette espèce qui sont 4'estés en usage jusqu'à nos jours, dans plusieurs parties de la France, sont encore aujourd'hui régis par la loi des 18-29 décembre 1 790 et par l'ancien droit, ou s'ils doivent être régis par d'autres principes, et, dans ce cas, par quels principes. Or, si l'on considère que la loi de 1790 a été abrogée par la loi du 30 ventôse an XII, qui a promulgué le Code civil; que Tinl^ntion du législateur, dan».

78 LE DIOIT UTIL FIARÇllS.

la rédaction du Godei ainsi qu'il résulta de la délibération sur les articles 530, 543 et 896> tendait à Texclusion de toute décompo-^ sition de la propriété * ; que l'article 543 ne mentionne pas le do^ maine utile parmi les droits réels que Ton peut acquérir sur la cho^ d'autrui ; que le contrat de bail peut être adapté par les conventions des parties aux situations les plus diverses, V. art. 1747 et 1749^ il faut décider que la division de la propriété en domaine utile et en domaine direct n'est plus admise aujourd'hui. Voici donc^ selon les diverses hypothèses, les principes qu'il eon~ vient d'appliquer :

4* Si un bien-fonds est vendu ou aliéné, de quelque manière que ce soit, moyennant une rente foncière, l'acquéreur obtient la pleine propriété du bien-fonds, et la rente stipulée, qui doit être considérée comme un prix de vente, est raohetable^^ art. 530» V* inf.^ le t^re Du prêt.

t^ Si, au contraire, l'intention des parités est, non de trans« mettre la propriété de la chose, mais seulement l'usage et la jouissance, pendant un temps plus ou moins long, moyennant une redevance, le contrat, quelque nom qui lui soit donné ^, doit être généralement régi par les principes du contrat de louage ou de bail, arg. art. 543, 686 '7> en supposant d'ailleurs que le contrat n'établit aucune servitude personnelle» Celui qui possède un bienfonds, en vertu d'un pareil contrat, n'a donc pas le droit de le grever d'une hypothèque, ni celui d'intenter une action possessoire. La redevance qu'il a à payer doit être absolument considérée comme un prix du bail.

3» S'il y a doute sur l'intention des parties, on doit présumer que leur intention n'a pas été de transmettre la propriété, mais seulement la jouissance de la chose ^.

Du reste, les fidéicommis et les majorais présentent exceptionrtellemènt des exemples d'une décomposition de la propriété.

Le système qui vient d'être exposé sur les règles à suivre sous le nouveau droit, relativement à la division ou à la décomposition de la propriété, n'est pas admis par les jurisconsultes français, qui

* V. 1«É dlscassions et les moliCi de stances^èlresoumiBes àlapremièreou à 068 articles, notammeut ceax de l'art. la secoide des règles ci- dessus.