V. inf , §701, note

8 D'après le droit romain, il tout certainement que le loyer consiste en argent. Pothier, n. 458 ets.; [Duvergier, 3, n . 95. T. cependant Troplong, n. 3.] t. iv.

Mais cette règle, qui n'a pas été reproduite par le Code, ne résulte pas davantage ae l'essence du contrat. [Le prix du bail peut donc consister en denrées ou en prestations annuelles, Troplong, n. 5.] Si cependant la jouissance d'une chose est donnée contre la jouissance d'une autre chose, le contrat est un échange. V. Delvincourt, sur l'art. 1709.

— [Eu quoi que consiste le prix, il doit être sérieux, autrement le contrat dégénérerait en prêt à usage ou commodat, s'il avait pour objet des choses mobilières, et en donation de fruits naturels et civils, s'il avait pour objet des immeubles, Pothier, Louage, n. 32; Merlin, Rép.y vo HaiL § 5; Duvergier, 3, n. 93 et s.; Troplong, n. 3; Dalloz.

n 93 et s.— Sur le point de savoir quand le prix est sérieux. V. sup., au titre de la Vente, § 675.— Au reste, quelle que soit la vileté du prix, le contrat de louage n'est pas, comme celui de vente, sujet à rescision pour cause de lésion, Pothier, n. 36: Duranton, 17, n. 13; Duvergier, 3, n. 102; Troplong, n. 3: Dalloz, n. 96: Cass., 11 mars 1824; Rouen, 21 mai 1844, S. V., 44, 2, 653. — Le prix du bail peut, comme celui delà vente, être laissé à l'arbitrage d'un tiers, arg. art. 1591 et 1592; Pothier, n. 37; Duranton, 17, n. 11; Duvergier, 3, n. 104; Troplong, n.3; Dalloz, n. 101.

— Dans les baux à ferme ou à loyer, il arrive souvent que le bailleur stipule un not-âe-vin en sus du prix : on doit, lorsque ce pot- de-vin a quelque importance, le considérer comme faisait partie du prix, en sorte que si ce prix vient à être sujet à restitution, le pot-devin doit être restitué comme le prix, Toullier, 12, n. 408; Duranton, 14, n. 312; Proudhon, Vsufr., n. 1219; Dalloz, n. 111; Douai, 28 juin et 30 déc. 1839 et 7 nov. 1845, S. V\, 46, 2, 64. — Quant aux arrhes données à l'oc- ' casiond'un louage, il a été décidé qu'elles prennent le caractère d'un dédit, on

3u'etles doivent être considérées comme estinées àconsta r l'existence du bail, suivant qu'elles sont ou non en rapport avec l'importance de ce. bal), Dijon h 15 janv. 1845, S. V , 4G, % 163 Lorsqu'elles ont le caractère d'un rféJil, ci Je? produisent en matière de bail lu même effet qu'en malièi m m »éhUj c'est-à-dire que le locateur peut se dédire en concé-

3öi U DROIT. CIVIL FAANÇÀW.

Sauf ces différence», les principes exposés au paragraphe ©73 sur les caractères essentiels de la vente s'appliquent également aux caractères essentiels du louage *.

§ 699, Conditions de la validité de ce contrat.

La capacité juridique nécessaire pour le contrat de louage se détermine d'après le principe que le louage est un Bde d'administration l\ on peut voir cependant, sur le droit de faire

dant le double de ce qu'il a reçu à titre notes 8 et s., et § «55 ; — aux envoyés d'arrhes, et le locataire en les perdant, en possession provisoire des biens d'an Duvergier, 3, n. 49; Troplong, n. 124; absent, V. *t»p., § 100, note 16; — an Massé 4 n. 152; M arcade, sur l'art, propriétaire sous condition résolutoire, 1715 'v.' cependant Delv incourt , 3, par exemple, au fol enchérisseur, Caas«. p. 134, et Duranton, 47, n. 49. V. wp., 11 avril 1821 et 16 janv. 18*7 ; Paris, §675 —Il est bien évideut, dans tous 25 janv. et 10 mai 1835« S. V., 55, % les cas, qu'il ne peut y avoir lieu a dé- 102 et 256 ; et 11 mai 1819, S. V., », 2, dit que lorsque le bail n*a pas encore 337. — Con/rd, Paris, 25 juin 1814, et reçu i d' exécution ; autrement le bail se- Bourges, 24 mai 1823; V. t»A, note 4; rait irrévocable, et aucune des parties ne —à l'usufruitier, V. «in., § 508, aapourrait se refuser à en continuer l'exé- tes 18 et 19. V. sur ces différents points, eution, même en offrant de perdre les Pothier, Louage, n. 44 ; Toullier, S, arrhes, Duranlon,17, n.49, Troplong, n. 676; Duranton, 17. n. 33 el a.; Dutt 1*25. — Le denier à Dieu que, d'à- vergier, 3, n. 37 et s., et 83; Troplong. près l'usage (à Paris du moins), le'lo- n. 1Ü0, 143 et s ; Dallox, n. 56 el s — cataire donne, non au propriétaire, mais On s'est demandé si les créanciers peaau concierge de la maison, est, a la dif- vent , en vertu de l'art. 4166, louer férence des arrhes, destiné à constater ou affermer les immeubles de leur dèl'existence du bail verbal. Il ne vient biteur. Il est évident que cet article, jamais en à-compte sur le prix du bail, qui autorise les créanciers a exercer I« mais reste au portier à litre de gratifi- droits et actions de leur débiteur, ne peel cation. Toutefois, les parties peuvent se s'entendre des simules facultés, mais des désister dans les vingt- quatre heures, droits du débiteur contre des tiers, le locataire en retirant le denier à Dieu, V. sup.% § 554; et que. par conséquent, el le bailleur en le rendant, Duver- sous prétexte qu'un débiteur administre gier, 3, n. 50; Massé, 4, n. 152.] mal ses biens, ses créanciers ne peuveat

* Ainsi, l'art. 1589, sur la promesse se substituer à lui pour les adminisde vente, peut aussi s'appliquer à la trer en son lieu et place. V. cependant promesse de bail, Duranton, 17, n. 48; Caen, 29 avril 1841, S. V., 41, 2, 492. ITroDlonir, n. 121.1 V. encore Caen, 31 mai 1853, S. V..

1 v • * 54. 2, 207. - Le débiteur dont les biens

i Duranton, 17, n. 32 et s. [Du prin- sont expropriés, étant dessaisi de leur cipe que le bail est un acte d'adminis- administration, devient incapable de les tralion, el non un acte d'aliénation, il louer ou de les affermer, à partir do suit que la capacité de donner à bail commandement tendant à saisie immoappartient, indépendamment de toute bilière, Pr., art. 684. Mais les baux anautorisation, et sauf seulement les res- teneurs à ce commandement doivent être trictions qui sont indiquées inf.t § 700, maintenus, lorsqu'ils ont date certaine, a la femme séparée de biens ou tenant encore bien qu'ils soient à long terme de son contrat de mariage le droit d'ad- et qu'ils aient été passés par anticipa* ministrer sa fortune, V. svp., § 649, tion : les créanciers ne pourraient les note 34, et § 6»>5; — au mineur éman- faire annuler qu en prouvant qu'ils ont cipé, V.'ji/p , § 240, note 7; — à lin- été faits en fraude de leurs droits. Touldividu pourvu d'un conseil judiciaire, lier, 6, n. 565, et 7, n. 81 ; Grenier, V. sup., § 249; — au mari pour les Hyp.,n. 142 ; Carré, sur l'art. ©90 Pr ; biens de sa femme, V. sup., § 643, no- Duranton, 17, n. 155; Duvergier, n. 558; * tes 4 et s.; — au tuteur pour les biens du Dallox, n. 71; Dijon, 26 nov. 1816; wineuroude l'interdit, V. ««p., §221, Rouen, 96 avr. «824; Paris, 3 déc.

WI COÜTtAT DB LO0A6B. 3K5

des baux de plus de neuf années , le paragraphe suivant '.

Les personnes incapables, d'après l'art. 4596, de se rendre

j udicataires de certains biens, le sont également d'en devenir

locataires par voie d'adjudication 3, arg, art. 1596. Y. aussi art. 4$0,

Le contrat de louage peut avoir pour objet tout immeuble dont l'usage ou la jouissance est dans le commerce, ou qui est £u$cep* tible d'aliénation \

4824, et 23 mars 4882, S. V.. 35, % 424. Et ces baux ont effet pour toute leur durée , non - seulement vis-à-vis des créanciers inscrits postérieurement à leur date et des créanciers chirographalres, mais encore à regard des créanciers inscrits antérieurs.— Contra, Delvincourt, 3, p. 197; Pigeau , 2, p. 226; Duranton, 17, n. 455 et 156.

— Quant au bail qui n'a pas date certaine antérieure au commandement préalable à la saisie immobilière, il doit être annulé sur la demande des créanciers inscrits ou de l'adjudicataire, alors même qu'il serait fait sans fraude , Nîmes, 4 mars 1850, S. V.. 50, 2,452; Paris, 19 aoot 1852, S. V., 52. 2, 499. V. aussi Toulouse, 26 fév. 1852, S. V., 08, 2, 497. — Contra, Bordeaux, 18 nov. 1848, S. V., 49, 2, 282... - Toutefois, le bail postérieur au commandement ne peut être attaqué par l'adjudicataire lorsqu'une clause expresse du cahier des charges lui impose l'obligation d'en souffrir l'exécution, sauf cependant le cas oh il serait entaché de dol et de fraude, Montpellier, 26 janv. 4853, S. V., 53, 2, 155. — Tout ce qui précède s'applique a la capacité nécessaire pour donner à bail. Quant à la capacité nécessaire pour prendre à bail, elle appartient à tous ceux qui ont la capacité de s'obliger. Ainsi, les mineurs et les interdits, qui ne peuvent s'obliger, ne peuvent se rendre locataires, a la différence du mineur émancipé et de l'individu pourvu d'un conseil judiciaire, auxquels les actes d'aliénation sont seuls interdits. — La femme séparée peut

F rendre à bail, sans avoir besoin de autorisation de son mari. Mais il en est autrement de la femme non séparée ; elle ne peut prendre a bail sans l'autorisation de son mari ou de »ustice, Cass., 45 juin 1842, S. V., 42, 1, 838. Cependant, le mari qui consent à ce que sa femme vive séparée de lui l'autorise par cela même à louer un appartement I pour son habitation particulière, pourvu qu'il n'y ait rien d'excessif dans la du- , rée et daus le prix de cette location, Pa- ! ris, 23 fév. 4849, S. V., 49, 2, 445.

Y. Troplong, n. 149, et Dallox, n. 77.— Le tuteur ne peut prendre à ferme les biens du mineur, a moins que le conseil de famille n'ait autorisé le subroge tuteur à les lui louer, art. 450. Y. «tu)., § 224.] * '

» lOù se trouve l'exposé des règles lir miiatives du droit de passer des bau; d'une durée excessive.]

1 II y a des cas dans lesquels le bai) doit être fait par voie d'adjudication.

[V. Dalloz, v° Louage administratif, n. 1 et s.; Troplong, n. 494; Du vergier, 3, n. 118 et s.]

* rothier. n. 7 et s. Ainsi, on ne peut louer un droit d'usage ou d'habitation, [Troplong, n. 88; Dalloz, n. 45:

à moins que le titre constitutif ne \$ permit. Dura n ton, 17, n. 22. Mais l'u«r sufruitier, n'étant pas obligé de jouir pajr lui-même, peut, sans aucun doute, louer son droit, rothier, n. 19: Duranton,17, n. 65; Duvergicr, 3, n. 72] On ne peu} louer non plus une servitude séparément du fonds auquel elle est attachée, Duranton, 47, n. 21 et s.; [Troplong, n. 89. — Il va sans dire, du reste, que le louage d'un immeuble auquel est due une servitude emporte le droit d'user de cette servitude, Polhier. n. 18; Duranton, 17, n. 23; Duvergier, 3, n. 69; Troplong, n. 89. — H va sans dire également que le propriétaire d'un héritage peut louer le droit d'y passer, d'y nui* ser de l'eau, d'y faire paître ses bes* tiaux ; c'est là une location du fonds ou d'une partie du fonds pour un usage convenu, Mêmes autorités. — Rien ne s'oppose non plus à ce qu'on loue un droit de chasse, Duvergier, 3, n. 70 et s.; Troplong. n. 94. — Certains biens peu« veut être loués, quoiqu'ils soient inaliénables, par e*Ämpl*\ ,ä« *»sein dM™% les biens domaniaux, ceux qui campa* sent un majorai, parce qu'ils ne sont placés bors du mmmerce que quanta La propriété. — MaU on ne petit louer lef choses qui sont dans le domaine publie, non-seulement quant a Ja propriété 9 mais encore quant à l'usage, comme le* rues, les chemins, tes places* les église*, les cimetières ; tandis qu'on peut louer

356 u DROIT CIVIL FftÂHÇAlS.

Ce contrat peut être formé verbalement ou par écrit5, art- 1 714. Lorsque le louage est verbal, la preuve en est régie par te

des place* dans les balle» et marchés, cette location rentrant dans la destination même de -1a chose, Duranton, 17, n 20; Duvergier, 3, n. 77 et .s.; Troplong, n 90 et s.; Dallos, n. 36 et öl. — Il a été jugé que les mines, formant l'objet d'une concession, ne pouvaient être affermées partiellement, soit parce que s'agissant de choses fungibles qui se consomment par l'usage, le bail constituerait dans ce cas une véritable aliénation prohibée quand elle est partielle, soit parce que ce bail partiel aurait pour résultat de diviser l'exploitation, Cass., 4 juin 1844, S. V., 44, 1, 723, et 26 nov. 1845, S.V., 46, 1. 246. Nous croyons, en effet, que ce louage partiel a pour résultat une exploitation divise interdite par l'art. 7 de la loi du 21 avril 1810 ; et c'est sous ce rapport seulement que ce bail partiel est nul : il ne pourrait l'être comme louage d'une chose fongible, ou se consommant par l'usage, les produits de la miue ne s'épuisanl

Sa> par le premier usage qui en est fait, larcftdé. sur l'art 1713. V. cependant Cass, 20 déc 1837, S Y., 58, 1, 91, et Troplong, n 93. — On ne peut prendre a loyer sa propre chose, à moins que l'usufruit, séparé de la nue propriété, ne soit entre les mains dune autre personne, Duranlon, 17, n. 29; Troplong, n. 97 ; Dalloz, n 54. - On admet généralement la validité du bail de la chose d'autrui, du moins dans les rapports du bailleur et du preneur, qui se trouvent obligés 1 uneuvers lautre-, mais le véritable propriétaire n'est pas lié par le bail et peut toujours mettre obstacle à son exécution. Nous pensons même que le preneur qui aurait cru contracter avec le propriétaire aurait le droit, en démontrant que le bailleur n'est ni propriétaire, ni administrateur de la cho>e. de se refuser à 1 exécution du contrat, et d'en faire prononcer la nullité, si le bailleur ne faisait pas cesser la crainte de trouble ou d'éviction.

V. Merlin, Hép., v Bail, § 2, n. 7 : Duranton 17, n. 28; Duvergier, 3, n. 82. V. cependant Troplong, n.98, suivant lequel le bail de la chose d'autrui, n'étant qu'un simple acte d'administration, peut être opposé au véritable propriétaire dans tous les cafcou le preneur a été de bonne foi. et & vu et dû voir un propriétaire apparent dans celui aveclequel il a contracte. V. aussi Cass., 19 nov. 1838, S. V., 39, t, 307.- Une

chose indivise ne peut être louée par l'ai des copropriétaires sans rassenlfanesi de l'autre, Merlin, Ouest, de dr,% v+ Lucation ; Duvergier, 3, n. 87; Troplonf, n. 100. Toutefois, le juge pourrait, vivant les circonstances, valider no bai consenti par un copropriétaire tant et son nom qu'en celui de son communiste absent et éloigné, Troplong, toc. cit. — Les baux des choses soumises a une condition résolutoire sont incontestablement valables, Toullier, 6. n. 576, Dsver gier, n. 83; Troplong. n. 100; V. sup.j note 1, alors même qu'Ds seraient à long terme, Duvergier, n. 86; Troplong, toc. cit. La longueur do bai]

{pourrait seulement être considérée, se~ on les circonstances , comme an indice de fraude, Troplong, toc. cil.]

8 Les règles d'après lesquelles le louage verbal doit être apprécié sont contenues dans les art. 1715 et 1716.

[Mais seulement en ce qui touche les bau des maisons et des biens ruraux. La disposition de Tari. 1714, d'après laquelle on peut louer par écrit ou verbalement, quelle que soit la rubrique sous laquelle elle est placée, pose d'ailleurs un principe général et de droit commun applicable au louage des meubles comme au louage des immeubles ; la conséquence de ce principe, c'est que la preuve 4p louage peut être faite par tous les moyens admis parle droit commun, et, par conséquent, par témoins, quand il y a ai commencement de preuve par écrit, oc quand il s'agit d'une valeur ao-dessots de 150 fr.; et si les art. 1715 et 1716 apportent des restrictions à ce droit, es ce qui touche les baux des maisons et des biens ruraux , ils le laissent entier dans lous les autres cas, et, par conséquent, lorsqu'il s'agit du louage d'objets mobiliers, Delvincourt, 3, p. 187 ; Duranton, 17, n. 51 et s.; Duvergier. 3, n. 14; Troplong, n. 103 et HO; Mar* cadé, sur l'art. 1714.] — Si le contrits été fait par écrit, il est soumis à toutes les règles relatives a la preuve littérale. [Ainsi, lorsque le bail est fait sous seing privé, il doit être rédigé en double original, conformément a l'art. 1323, lors même qu'il s'agirait d'une simple prorogation de bail écrite au bas d'un acte sous seing privé. Agen, 17 janv.

1810. Toutefois, un seul original suffit pour le preneur et sa caution solidaire, puisque l'un et l'autre ont le même intérêt, et que le cautionnement n'est que

DD CORTIAT DI LODAGK.

art. 4715 et 1716*. Aux termes de ces articles, si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que Tune des par-

l'accessoire de l'obligation principale du preneur, Turin, 26 mai 1806. — Enfin, par application des mêmes principes, un bail sous seing privé est nul, si Tacle n'a pas été signé par tous les coobligés. Reunes, 13 janv. 1816 ] Les règles du droit commun sont encore ap- Îtlicables au cas d'un louage verbal, orsqu'il y a un commencement de Çreuve par écrit, Delvincourt, sur l'art. 715. [Sur la question de savoir si le bail verbal de maisons ou de biens ruraux peut être prouvé par témoins, avec un commencement de preuve par écrit ou quand il s'agit d'une valeur au-dessous de 150 fr., V. la note suivante.

— 11 faut remarquer néanmoins que dans tous les cas la preuve testimoniale serait admissible, s il avait existé un bail écrit qui serait perdu par un accident de force majeure : on serait alors, en effet, non dans le cas d'un bail verbal, mais dans le cas d'un bail écrit, Marcadé, sur l'art 1714.]

• Les art. 1715 et 1716 ont donné lieu à plusieurs difficultés qui naissent de ce que ces articles ne formulent point une regle générale, mais se bornent à décider certaines questions particulières qui peuvent s'élever entre les parties à l'occasion d'un bail verbal. Mais de ce que ces articles sont des exceptions aux principes généraux en matière de preuve, on doit en conclure qu'ils ne doivent pas élre étendus à des cas autres que ceux sur lesquels ils disposent, ou

Su'une analogie complète ne leur renrait pas assimilables. V. Delvincourt, sur ces articles ; Toullier, 9, n. 32 et s.; Durantoo. 17, u. 52 et s.: Duvergier, 3, n. 251 et s.; Cass., 12 mars 1816 , Nîmes, 22 mai 1819; Grenoble, 14 mai 1825.

Ainsi, il n'est pas permis de conclure de l'art. 1715 que, par cela seul qu'on offre d'établir qu'il y a eu commencement d'exécution d'un bail verbal, la preuve par témoin devienne dès lors indéfiniment admissible, Bordeaux, V9nov. 1826.

— [Pour éclatrcir ces différents points, il faut distinguer entre les deux cas auxquels s'appliquent les art. 1715 et 1716. L'art. 1715 prévoit le cas oü le bail verbal n'a reçu aucune exécution, et l'art. 1716 celui où le bail a reçu un commencement d'exécution Dans le premier cas, c'est-à-dire si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution et que l'une des parties le nie, la preuve n'en peut être reçue par témoins, quel*

que modique qu'en soit le prix, et, par conséquent même au-dessous de ISO fr., et alors même qu'il y aurait un commencement de preuve par écrit. Rennes, 19 juin 1810; Caen, 25 mars 1840.

S. Y., 40, 2, 263; Rouen, 18 fév. et 19 mars 1841, S. V., 41, 1, 468; Duranton, 17. n. 54; Troplong, n. 112; M arcade, sur l'art. 1715. — Contre. Delvincourt, 5. p. 417; Duvergier, 3, n. 267. U en est ainsi alors même qu'on allé-

Suerait qu'il y a eu des arrbes données : 'où il suit qu'on ne peut être admis à prouver par témoins que des arrbes ou un denier a Dieu ont été donnés, puisque cette preuve équivaudrait à celle de 1 existence même du bail, Duvergier, 3, n. 254 et s. La loi, qui ne permet pas aux parties de recourir à la preuve testimoniale du bail verbal, vient à leur secours en permettant de déférer le serment à celui qui nie le bail V. sur ce serment, inf y note 7. — Dans le second cas, c'est à-dire si le bail fait sans écrit a reçu un commencement d'exécution, l'art. 1716 veut que, lorsqu'il y a contestation sur le prix du bail et qu'il n'existe point de quittance, le propriétaire en soit cru sur sou serment, si mieux n'aime le locataire demauder l'estimation par experts. U suit de là que lorsqu'il n'y a pas contestation sur l'existence du bail qui est prouvée par l'exécution qu'il a reçue, et lorsque la contestation ne porte que sur le prix, aucune preuve testimoniale ne peut être admise pour établir le prix, soit audessus de 150 fr. avec un commencement de preuve par écrit, soit audessous de 150 fr. — Si la contestation Sorte sur la durée du bail, comme la urée du bail verbal se trouve réglée par les art. 1756 et 1774, nous croyons également que la preuve testimoniale n'est pas admise ni au-dessus ni au-dessous de 150 fr. pour faire preuve dune convention relative à la durée, Toullier, 9, n. 32 et s.; Duvergier, 3, n. 258; Troplong, n. 118; Marcadé, sur l'art. 1716 ; Colmar, 15 mars 1843, S. V.. 43, 2, 373; Metz, 10 aviil 1856, S. V., 57, 2, 145. — Conirà, Nîmes, 14 juill. 1810 et 22 mai 1819; Dura u Ion, 17, n. 55. Mats nous croyons aussi que, lorsque le bail est prouvé, soit par l'exécution qu'il a reçue, soit par l'aveu de la partie, on peut faire la preuve des conventions qui ont un objet autre que la fixation du prix, ou la détermination

SM u mum ortiL «uitçjLii.

ties le nie, la preuve ne peut, dans aucune hypothèse, en être administrée par témoins : on ne peut que déférer le serment à celui qui nie le bail7. V. art. 4361. Hais s9 il y a eu commencement d'exécution, et qu'une contestation s'élève entre les parties sur le prix du bail8, le propriétaire en est cru sur son affirmation, sauf le droit du locataire d'en demander l'estimation par experts9, art. 1745 et 1716.

de la durée du ban : on rentre alors dans les termes da droit commun dont les art. 1716, 1736 et 1774 ne sont sortis que lorsqu'il s'agit de déterminer le Îrix ou la durée du bail, Caen, 31 jauv. 843, S. V,, 43, 1, 151; et Cass., 29 avril 1857, S. V., 57, 1, 700; Marcadé, sur l'art. 1716. Hais, dans ce cas, la

fireuve testimoniale des conventions aléguées n'est reçue, s'il n'y a pas de commencement de preuve par écrit, qu'au« tant que la réunion de toutes les annuités de loyers, qui forme l'importance du procès, est inférieure à 1 50 fr.f Bruxelles, 20nov. 1810; Paris, 6 avril 1815; Duvergier, 3, n. 266; Troplong, n. 116; Marcadé, sur l'art. 1716. — Jusqu'ici nous avons raisonné dans l'hypothèse où l'exécution du bail verbal est reconnue ou avouée. Mais si le fait de cette exécution était contesté, la preuve pourralMIe eu être faite par témoins? Non;

Sarce que la preuve de cette exécution quivaudrait à la preuve de l'existenee du bail, et qu'il résulte de l'art. 1715 que cette preuve ne peut être faite par témoins, Limoges, 20 Jauv. 1836, S. V., 36, 2, 427; Cass., 14janv. 1840, S.V..

40, 1, 1; Lyon, 22 nov. 1854, S. V., 55, 2, 44; Marcadé, sur l'art. 1716. — Contra, Duranton,17, n. 56; Troplong, n. lié. V. aussi Duvergier, 5, n. 263 et s.]

7 [Ou le faire interroger sur faits et articles, parce que l'interrogatoire sur faits et articles est toujours admis dans le cas où la loi autorise la délation de serment, et que d'ailleurs l'art. 524 Pr.

autorise cet interrogatoire en toutes matières. L'art. 1715, qui porte que le serment peut seulement être déféré, dispose ainsi par exclusion de la preuve testimoniale dont s'occupe ce même article et non par exclusion de l'interrogatoire que cet article n'avait point en vue et auquel il est resté étranger, Dura n ton, n. 53; Duvcrgier, 3, n. 257; Carré, Proc. civ , n. 1226; Berriat Saint-Prix. p. 522; Marcadé, sur l'art.

1715. — Contra. Renues, 6 août 1813; Troplong, n. 11!.]

a On sur les conditions qui ont quelque influence sur le montant da loyer, par exemple sur le point de savoir si le loyer doit être paye d'avance, Del ri ncourt, loc. cit.; filmes, 14juill. 1810 et 22 mai 1819. [V.»*p., note 4.]

» [Le locataire a ce droit dans tous les cas, soit que le bail excède 150 fr , soit que le propriétaire offre on n'offre pas d'affirmer sous serment la vérité der prix par lui déclaré. V. Rennes, 27 sept. 1817 ; Nîmes, 6 juin 1823 ; Dallai, n. 136. — Lorsque le locataire a demandé l'expertise, l'art. 1716 veut que les frais de cette expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le pris qu'il a déclaré. Des auteurs ont pensé, a raison delà rigueur de cette dLsposiiioB, que si l'estimation, bien que supérieure au prix déclaré par le locataire, s en rapprochait cependant plus que de celui déclaré par le propriétaire, les frais devraient être, .sinon mis complètement a la charge de ce dernier, du moins supportés en commun. V. Durauton, 1*.

n. 58. D'autres, tout en reconnaissant que les termes formels de l'art. 1716 ne permettent pas d'adopter celte opinion, pensent cependant que le locataire pourrait échapper à la condamnation a tu frais de 1 expertise en se bornant à demander l'expertise, sans déclarer aucua prix, Duvergier, 3, n. 262 ; Dailoz, n. 13; Marcadé, sur l'art. 1716. Mai* cette seconde opinion ne nous parait admissible qu'avec uue distinction. L'art, 1716 a voulu que le locataire qui read l'expertise nécessaire, en ne s'en rapportant pas à l'affirmation du propriétaire, en supportât les frais si l estimation excède le prix par lui déclaré.

Or, qu'importe dans ce cas que le locataire ne déclare pas un chiffre déterminé? En contestant l'affirmation du propriétaire, il déclare par cela seul que le prix est inférieur à celte affirmation. SI donc l'estimation est égale as prix affirmé par le propriétaire, le loca taire devra les frais de l'expertise ; mais si elle est inférieure, comme, en Vabsenee d'un chiffre déterminé par le lo-

*U CONTAIT OB LOüAGB,

§ 700. Des clause* accessoires que comporte le contrat de louage.

Les parties peuvent subordonner le contrat de louage à telles conditions qu'il leur convient1. Elles peuvent déterminer plus exactement, modifier, aggraver ou diminuer les droits et les obligations qui en résultent.

Elles peuvent, par exemple, fixer à leur gré la durée du bail *. Néanmoins, les baux d'une durée excédant neuf années sont interdits au mari pour les biens de sa femme, au tuteur pour ceux du mineur, au mineur émancipé pour ses propres biens, et à l'usufruitier pour ceux dont il a l'usufruit *, art. 1718 combiné avec les art. 481, 595 et 1429- V. §§ 321 et 241, et sup. le titre du

cataire, elle ne sera pas supérieure à ce chiffre, le locataire pourra échapper à la condamnation aux frais.]

1 [Pourvu que ces conditions soient licites.]

1 Ainsi le bail peut être fait pour toute la vie du locataire ou du propriétaire, Merlin, liép.. v° Bail à vie; Durantoo, 17, n. 19; [Duvergier, 3. n. 201 et s.; Troplong, n. 4 ; Dali or, n. 88. — Le bail fait avec cette clause, que le preneur restera dans les lieux tant qu'il M plaira, doit être considéré comme un bail fait pour toute la vie du locataire, si mieux n'aime le locataire le faire cesser plus tôt, Paris, 20 juill. 1840, S. V., 40, 2, 445« —La durée du bail peut être subordonnée à une condition dépendant de l'arrivée d'un événement incertain , Touiller, 6, o. 497. — A défaut de stipulation sur la durée du bail, c'est l'usage que l'on doit consulter, Paris, 3 prair. an XI. — V. aussi sur l'effet du défaut de stipulation relativement à la durée du bail , Douai, 5 aoftl 1852, S. Y., 63, 2. 188.] On peut aussi faire un bail héréditaire. [V. sur les baux héréditaires, sur la loca lai rie perpétuelle,] les Observ. du Tribunal, sur l'art. 1718; sup., § 280, et Duvergier, 3, n. 142 et s.; [Dalloz, v« Bail héréditaire ; et Troplong, u. 4 ]

* On appelle bail à long terme, un bail fait pour plus de neuf ans. Celui qui n'a sur son patrimoine ou sur le patrimoine d'aulrui qu'un droit d'administration ne

8 eut consentir un bail dont la durée é passerait ce terme de neuf années , Merlin, Rép., v* Hail3 §§4 et 18. [V. sur les baux des biens des mineurs, sup., § 221 , note 9 ; sur les baux des biens des mineurs émancipés, «ip ,§.240, note 7,

et § 241, note 2 ; sur les baux des biens des absents, sup., § 100, note 16; sur les baux des biens des femmes mariées, sup.% §643, notes 4ets.,et§649, note 57; sur les baux consentis par un usufruitier, S 308, notes 18 et s. —Quant aux baux consentis par celui qui est propriétaire sous condition résolutoire, lesquels doivent être maintenus, malgré la résolution du droit du bailleur, s ils n'excèdent pas neuf ans, V. sup., § 699, note 4, doivent-ils être également maintenus, s'ils ont été faits pour une plus longue durée, ou sont-ils réductibles à neuf années ? Nous croyons qu'ils doivent être maintenus. Le propriétaire, même a titre résoluble, a un droit plus complet que ceux qui sont renfermes dans les limites d'une administration proprement dite, et les baux à long terme n'excèdent les bornes d'une sage administration qu'autant qu'ils émanent de ceux qui administrent notoirement pour autrui, ou sous le contrôle d'aulrui, Duvergier. 3, n. 86; Troplong, n. 100; Dalloz, n. 67; Paris, 19 mai 1835, S., V., 35, 2, 256, et 1 1 mai 1839, S. V., 39, 2, 337.— 11 est à reroar-

3 uer d'ailleurs que l'action en réduction es baux de plus de neuf ans passe aux acquéreurs des immeubles affermés, art.

14k29 et 1718, alors même que les incapables auxquels ils succédant n'auraient pas eux-mêmes la capacité d'agir, les acquéreurs ne succédant pas à l'incapacité personnelle de leurs vendeurs, Dalloz, n. 68. - Contra , Paris, 30 avril

1838, S. V., 39, 1, 398. Les acquéreurt ne cesseraient de pouvoir demander la réduction que si, dans l'acte d'acquisition, ils s'étaient engagés à maintenir la durée des baux existants, Cass., 3 avril

1839, S. V., 39, 1, 398; Troplong, n. 157.]

aussi, en ce qui touche le droit de ces

Contrat de mariage. V

diverses personnes de renouveler les baux courants, les art. 1718,

1430 et 595.

§ 701. Des obligations du bailleur.

Le bailleur est tenu, par la nature même du contrat de louage, de diverses obligations envers le preneur : 1° H doit délivrer la chose louée1 avec ses accessoires*, le tout

* L'obligation da bailleur ne constitue donc pas une simple obligation de faire, Polhier, n. 66. [Elle ne se résout donc pas en dommages-intérêts; et le preneur a une action, appelée en droit romain actio conducti, actio ex conducto, pour forcer le bailleur à lui délivrer la cbose ou pour se faire autoriser a en prendre possession, manu militari, Polhier, n. 60 ; Merlin, fléfo., v° Office, n. 10; Davergier, 3, n. 286 ; Troplong, n. 169: Dalloz, n. 154 et 150; Paris, 7 niv. an X; Cass., 3 avr. 1838, S. V.,38, 1, 299. —Toutefois, c'est.là une action purement personnelle, et non une action réelle ou mixte, comme le soutiennent à tort ceux d'après lesquels le bail confère au preneur un droit réel et non seulement un droit personnel Cette action est personnelle et mobilière, parce qu'elle ne tend pas à faire passer l'immeuble sur la tète du preneur, mais à lui en procurer les fruits, qui deviennent meubles par la perception qu'on en fait, Duranion. 4, n. 73; Proudhon, Usufr.,\% n. 102; M arcade, sur l'art 1721 : Dalloz, n. 155; Caen, 24 janv. 1848, S. V, 49, 2, 535; Bourges, 27 fév. 1852, S. V., 52,2, 638. — Cotifrd, Troplong, n . 1 5. V sup. , § 698, note 1 . Toutefois, de la nature mobilière de cette action, il ne faudrait pas conclure qu'il y ait lieu en cette matière k l'application de l'art. 1141, et que de deux preneurs celui qui est le premier mis eu possession doive être préféré à l'autre, encore que son titre soit postérieur en date. L'art. 1743, qui fait prévaloir le droit du preneur dont le bail a date certaine sur le droit de l'acquéreur dont le titre est postérieur au bail, encore qu'il ne soit pas encore en possession, V. inf , § 704, note 33, doit, à plus forte raison le faire prévaloir sur le droit d'un preneur postérieur , Troplong , n. 500; Marcadé, sur 4'art. 1743. — Contra, Duvergier, 3, n 46 et 245; Dalloz, n. 167 et s. V. aussi sup., § 697, note 3. — En thèse générale, l'action du preneur à fin de délivrance est in-

divisible, malgré la divisibilité de U chose louée, parce que, dans la plupart des cas, on n'eût pas consenti à louer cette cbose pour partie seulement .Duvergier, 3. n. 293; Dalloz. n. 157.11 résulte de la que la chose louée ne peut être délivrée partiellement quand le bailleur décédé a laissé plusieurs héritiers, Polhier, Oblig., n. 315; Toullier, 6, n. 778; Duvergier, n. 293; Dalloz, n. 158 J— Quid, si un tiers met obstacle a l'exécution de cette obligation par le propriétaire? V. Delvincoort, sur l'art.

1719; Cass., 7 nov. 1827, et 7 juin 1837, S.V., 37,1,970, et sup., §576.

Le contrat peut dans ce cas être annulé. [Si le bailleur se trouve dans l'impossibilité de délivrer la chose qui se trouverait possédée par un tiers , il y a lieu à résiliation du bail, Cass., 7 juin 1837. — La résiliation pourrait même être prononcée en cas de simple retard dans la délivrance, si cette délivrance ne pouvait plus être faite utilement, Pothier. n. 71 et s.; Duvergier, 3, n. 290. — Outre la résiliation, le défaut de délivrance peut donner lieu a des dommages-intérêts, à moins qu'il ne soit le résultat de la force majeure, Duvergier, toc. cit.; Troplong, n. 174; Cass., 16 mars 1853, S. V\, 53, 1,361.1

» Pothier, n. 278 et s.; Paris, 19 mars 1812 , et 4 mars 1828. [Sur ce qui constitue les accessoires ordinaires de la chose louée, V. Duvergier. 3. n. 5, 273. 355 et s.; Troplong, n. 160; Dalloz, n. 149. — On doit ranger parmi les accessoires l'alluvion qui. depuis le bail, est venue accroître les biens affermés : l'alluvion s'identifie avec le fonds auquel elle s'incorpore et ne forme plus avec lui qu'une seule et même chose. Chardon, De ralluvion, n. 157; Duranton, n. 81 ; Duvergier, 3. n. 356; Troplong, n. 190; Dalloz, n. 149. — Contra, Pothier, n. 278. L'alluvion ne donne même •lieu a aucune augmentation de prix, car il est de règle que les événements heureux et imprévus qui viennent augmenter

Dû CONTBÀT DB LOUAGE.

en bon état, c'est-à-dire, dans un état tel que la chose puisse servir à l'usage pour lequel elle a été louée 3, art. 1719, alin. 1, et 1720. Par suite, il est responsable vis-à-vis du preneur des défauts de la chose, de nature à en diminuer l'usage4; et l'existence de ces défauts ne donne pas lieu seulement à une réduction du prix du loyer, mais encore, selon les circonstances, à des dommages-intérêts au profit du preneur *,

les profits du fermier n'ont pas pour effet d'augmenter le prix du bail , Troploug et Dalloz, toc. cil. V. cependant Chardon et Duvergier, foc. cil. V. infrà,

t704] Sur le point de savoir si le droit e chasse est un accessoire du fouds, V. Duranton, 4, n. 28<i. [On décide généralement, et avec raison, que le droit de chasse n'appartient pas au fermier d'un fonds de terre , parce que le gibier ne peut être considéré comme un fruit de ce fonds. V.Merlin, Bép., v« Chasse, § 3; Toullier, 4, n. 19; Favard, Rép., v« Chasse, n. 15; Troplong, n. 161; Loiseau et Vergé, Code de» la chasse, p. 17; Berriat Saint Prix, Législation de la chasse, p. 133; Dalloz, v° Chasse, n. 40; Marcadé, sur l'art 1720; Paris, 19 mars 1812; Cass., 12 juin 1828 : et 4 juill. 1845, S. V., 45. 1, 774; Grenoble, 19 mars 1846, S V., 46, 2, 468. — V. cependant en seu* contraire, Vaudoré, Droit rural, 2, n 542; Phil. Dupin, Journ. des Conseil, municip., 2* année, p. 1 ; Gasparin, Guide des propriétaires de biens ruraux, p. 338 ; Chardon, Droit de chasse, p. 129 ; Duvergier, 3, n. 73 ; Duranton, 4, n. 286. Ce dernier auteur enseigne sans aucun motif plausible que le droit de chasse appartient simultanément au propriétaire et au fermier. Toutefois, s'il s'agissait d'un fonds dont la chasse serait la destination principale, soit comme produit, soit comme agrément, par exemple d'uu parc attenant à un château ou à une maison de campagne, loués voluplatis causa, le droit de chasse devrait être considéré comme compris dans la location, Marcadé, sur l'art. 1720; Dalloz. v° Chasse, n. 51; Paris, 17 août 1846, Pal., 40, 2, 556. — Il en est de même du droit de pêche, qui dans les cas ordinaires appartient au propriétaire et ne passe pas au fermier, David. Des cours d'eau , % n 685 ; Troplong , n. 163; Dalloz, v° Pêche, n. 14; Marcadé, sur l'art. 1720; Rouen, 13 juin 1844,S V., 44, 2,329.- CWrd, Proudhon, Domaine public, n. 1251; Garnier, Bégime des eaux, n. 856; Vaudoré, Droit rural, 2, n, 181 ; Duvergier, 3,

n. 75; mais qui appartient au locataire, lorsque la propriété affermée comprend des étangs dont la pêche est le revenu ; ou bien encore au locataire d'une habitation avec parc, pièces d'eau ou rivières traversant ce parc, dont la pêche est l'un des agréments, et qui a été louée autant pour l'agrément que pour le profit.

Y. Troplong, Marcadé et Dalloz, foc. cit.\

» [V. Caen, 3 août 1848. Dali., 49, 2, 12. V. aussi Troplong, n. 164 et s. Il va sans dire, d'ailleurs, que celle obligation est une de celles auxquelles il est permis de déroger; et que le locataire peut consentir à prendre les biens dans l'état où ils se trouvent, sauf a y faire lui-même les travaux convenables. V. Duranton, n. 61; Duvergier, 3, n'278; Troplong, n. 166; Dalloz, n. 149. V. infrà, note 7.]

* [Mais cette responsabilité n'a lien qu'autant que la diminution de l'usage est telle, que le preneur n'aurait pas loué, s'il avait pu la prévoir ; et le bailleur n'est pas tenu de garantir les vices qui, sans empêcher l'usage, le ren-* dent seulement moins commode, Merlin, Bép., v« Bail, § 6, n. 20 ; Duvergier, 3, n. 339; Troplong, n. 196; Dalloz, n. 187 et 188; Golroar, 14 nov. 1825; Paris, 13 juin 1849, S.V., 49, 2. 471 —Dans tous les cas, le bailleur ne doit garantie au preneur pour les vices de la chose louée que lorsque celui-ci n'a pas eu ou dû avoir connaissance de ces vices, Bordeaux, 28 mai 1841, S. V., 42 . 2, 16; Duvergier, 3, n. 543 ; Troplong, n. 198. Spécialement, le locataire qui a loué une maison, malgré les inconvénients inhérents au quartier dans lequel elle est située, est réputé en avoir accepté les conséquences , et n'a de ce chef aucune action coutre le propriétaire, Paris, 29 janv. 1849, Dali., 49,5,272]

6 [Le bail p.ut même être résilié, selon les circonstances V. Bourges, 5 juin 1840, DaJl., 41, 2, 122. - Quant aux dommages - intérêts , ils peuvent être fixés uon -seulement d'après les pertes résultant directement des vices de la chose, mais encore d'après les dépeuses

MS

u »loir ara, vsuhçau.

alors mAme que la bailleur ne les eût pas connus6, art. 17*1, 2° Le bailleur doit entretenir la chose en bon état pendant la durée du bail, art. 1719, alin. î. Il doit, par conséquent, faire à ses frais toutes les réparations nécessaires, à l'exception de celles qu'une disposition spéciale de la loi ou une convention par«

occasionnées par suite et comme conséquences de la résiliation du bail prononcée sur la demande du preneur. Cass«, 30 mai 1837, S. V, 37, 1,602]

• Pothier, n. 109 et s.; Del vin court, 3. p. 421; Cas«., 30 mai 1857, S. V.. 37, 1, 602; [Bastia, 7 mars 1854, S. Y., 54, 9, 166.] — V. en seus contraire, pour le cas ob ie propriétaire n'a pas eu connaissance des défauts de la chose, Dur au Ion, 17, D. 63; Duvergier, 3, n. 341; [Marcadé, sur l'art. 1721 ; Troplong, n. 194: Dalloz, n. 191.] V. aussi l'art. 1645 et L. 19, § 1, Dig., loc. cond. — [C'est une question controversée que celle de savoir si le bailleur est tenu, dans le cas même ou il a ignoré les vices qui empêchent l'usage de la chose louée, non -seulement de la garantie de ces vices, mais eneore d'une indemnité à raison de la perte éprouvée par le preneur. 11 est constant, et l'art. 1721 est formel a cet égard, que dans tous les cas il doit garantie, même pour les vices qu'il n'a pas connus; mais doit-il de plus indemniser le preneur de la perte résultant des vices qu'il a ignorés ? ou ne doit-il cette indemnité que lorsqu'il est en faute pour n'avoir pas déclaré les vices qu'il connaissait? Les uns, allant chercher des analogies dans le titre de la Vente dont les art. 1645 et 1646 distinguent entre le cas où le vendeur à connu les vices de la chose et oelui oh il les a ignorés, pour obliger seulement à la restitution du prix le vendeur qui a iguoré les vices, et soumettre en outre à des dommages-iutéréts le vendeur de qui ees vices on tété connus, soutiennent que, dans le silence de l'art. 1721, cette distinction doit être étendue de la vente au louage, ces deux contrats étant régis par les mômes principes. Mais nous croyons, avec les autres auteurs ut aveu la jurisprudence, que celte distinction ne doit pas être suivie en mauere de louage. En admettant, en effet, que l'art. 1721 fût muet et ne fournit aucun argument sur la question, il suffirait que la disposition spéciale des art. 1645 et 1616 n'ait pas été reproduite au titre du Louage, pour qu'on ue pût la transporter arbitrairement d'une matière dans l'autre, de manière a géuer l'exercice du pouvoir qui de droit commun appartient souverainement aux tribunaux d'apprécier \os eau»

ses de dommages -intérêts et l'impaUbilité des causes qui y donnent Heu. Noos croyons d'ailleurs que cette distinction est repoussée par le texte de l'art 1721. Quand cet article, après avoir dit qu'il est dû garantie au preneur pour les vices ou défauts de la chose louée , qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas conti us lors do bail, ajoute aussitôt que, s'il résulte ëe ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser, il nous semble évident que la seconde disposition embrasse tons les vices on défauts compris dans la première , à laquelle elle se réfère , et par conséquent les défauts inconnus a un« bien que les défauts connus. — Dans tous les cas, le bailleur pourrait être condamné à des dommages-intérêts envers le preneur, bien qu'il eût ignoré les vices de la chose, s'il était obligé par état de les connaître, si, par exemple, la chose louée était un objet fabriqué par lui, Pothier, Louage, n. 119 ; Duranlon, Du« vergier, Troplong et Dalloz, loc. cil) — L'art. 1721 s'applique d'ailleurs, même au oaa ou les défauts ne naissent on ne se manifestent que pendant le cours di bail, arg. art. 1720, alin. 9; Mvincourt.sur l'art. 1721. [Du moins, le bailleur est tarant, même dans ce cas, des vices de la chose, et, sous ce rapport, le louage se distingue de la vente, qui n'oblige ie vendeur qu'à la garantie des vices existants lors du contrat. V. svp.f § 686. La raison de cette différence est que, dans la vente, qui transfère la propriété, la chose vendue passe aux risques et périls de l'acheteur, tandis que, dans le louage, qui a pour objet la jouissance, le propriétaire est pendant toute la dorée du bail tenu de faire cesser tout trouble ancien ou nouveau qui empêche cette jouissance, Duvergier, 3, n. o43; Troplong,^ 199; Dalloi, n. 193; M arcade, sur l'art. 1721. Hais lorsque les vices sont survenus depuis le bail, sans le fait du bailleur, celui-ci, qui est tenu de la garantie, n'est pas tenu des dommages-intérêts du preneur, à moins que ces vices ne procèdent d'une cause antérieure au contrat, Duranlon, 17, n. 64; Troplong, n. 200 et s.; Duvergier, 3, n. 344; Dalloi, n. 194.}

DO COKTBAT 1» L00A4K. 3M

ticulière mettent à la charge du preneur7, art. 1720. V. § 704. 3° Il est tenu de garantir au preneur la jouissance paisible de la chose louée, art. 1719, alin. 3. Il doit, par conséquent, s'abstenir de tout ce qui pourrait, de son chef, troubler le preneur dans la jouissance de la chose 8 ; il ne peut notamment changer la forme de la chose pendant la durée du bail *, art. 1723. V. cependant

* [Aux terme« de l'art. 1720, le bailleur est tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives : les répara lions locatives restent à la charge du preneur, parce qu'elles sont présumées avoir été rendues nécessaires par la faute du preneur ou de sa famille. Sur ce qu'on entend par réparations locatives, Y. fo/1., § 705.— L'obligation du bailleur de faire toutes les réparations autres que les répa rations locatives ne s'étend pas aux répa* râlions qui n'ont pour objet que de rendre l'usage de la cbose plus agréable ou plus commode« Troplong, n. 177; Dalloa, n. 170. V. aussi Rouen, 8 fév. 1853, Dali y 63, 2, 112. — Le locataire d'une maison ne peut d'ailleurs exiger du propriétaire des réparations s'appliquant a des dégradations antérieures à l'entrée en jouissance , lorsque ces dégradations, qui sout l'effet de la vétusté , n'ont pas été aggravées depuis, et que d'ailleurs il résulte des circonstances, que le locataire a pris les lieux dans l'état oh ils se trouvaient. Paris, 24 août 1853, Dali., 56, 2, 166.-Si le bailleur ne fait pas luimême les réparations auxquelles il est tenu, le preneur peut se faire autoriser à le* foire lui-même aux frais du bailleur. Il peut également, si les dégradations étaient assez considérables pour empêcher l'habitation ou l'usage des lieux loués, et s'il ne lui convenait pas de faire l'avance des frais nécessaires, deman 1er la résiliation du bail , à défaut par le bailleur de faire lui-même les réparations nécessaires, Troplong, n. 183; Dalloz, n. 172 et s.)— Quid, si le locataire a fait à ses frais des réparatiens dont il n était pas tenu ? Peut-il se faire rembourser de ses dépenses ? V. Pothier, n. 129 et s. [Si ces réparations sont de celles dont le bailleur est tenu lui-même, le preneur, vérification faite de leur nécessité, peut en retenir le montant sur les loyers par lui dus ; et, s'il ne doit pas de loyer, il a une action pour se faire rembourser de ses dépenses par le bailleur, Pothier, n. 108; Troplong, n. 183; Dalloz, n. 172.]

• [Ainsi s'il s'agit d'une maison louée en partie, le propriétaire ne peut y introduire des industries contraires aux

habitudes du preneur , et qui en modifient les conditions et la tenue. V. Paris, 11 mars 1826; 6 déc. 1839, Dali., 40, 2, 71, et 11 août 1843; Dali., n. 223; Douai, 11 juin 1844, Dali., 44 , 2, 128; Paris, 11 août 1854, S. V., 55, 2, 53t. et 19 juill. 1856, S. V., 56, 2, 436. Il faut d'ailleurs remarquer que la jouis« sance paisible de la chose louée, que l'art. 1719 oblige le bailleur ä assurer au preneur pendant la durée du bail, ne s'entend pas seulement de la possession matérielle du local, mais encore de la garantie de tout trouble de la part du bailleur , et de tout ce qui serait de nature a apporter quelque entrave ou quelque amoindrissement à l'exercice légitime de l'industrie du preneur. Par suite, le bailleur qui a loué une partie de sa maison avecaffectation à r exercice d'une industrie déterminée ne peut louer une autre partie de la même maison à une

Sersonne exerçant une industrie rivale, lmes, 31 déc. 1855, S. V., 67, 2, 164. — Jugé dans le même sens que le locateur fl un fonds de commerce est réputé, en l'absence de toute réserve à cet égard, s'être interdit de créer un établissement rival soit dans la maison louée, Paris. 10 janv. 1842, Dali., 42, 2, 63; soit même dans le voisinage , Montpellier, 26 juill. 1844, S. V, 44, 2, 477. V. aussi Cass., 8 juill, 1850, S. Y., 51, 1, 111. — La défense faite tu bailleur de troubler la jouissance du preneur s'applique aux accessoires de la chose louée comme à cette chose même. Ainsi, le bailleur ne peut s'opposer à ce que les locataires de sa maison déposent momentanément leur bois à brûler dans la cour et l'y fassent scier et fendre avant de l'emmagasiner dans leurs bûchers, Troplong, n. 188; ni à ce qu'ils entrent en voilure dans le vestibule, et le fassent ouvrir aux personnes qui viennent les visiter en voiture. Paris, 4 mars 1828, et 8 janv.

1856, S. V., 57, 2, 222; Troplong, toc. cit.]

» V. art. 599, etMaleville, sur cet article. [Ainsi, il ne peut modifier le mode de culture du fonds affermé, Pothier, n. 75; Troplong, n. 242 ; Dalloz, n.227. Il ne peut non plus faire à la «bout des

LI DftOH CITO, FRAHÇAJS.

l'art. 1724 10. Si le preneur a été troublé par un tiers dans la jouissance de la chose louée, au moyen d'une action concernant la pro-

changements partiels, par exemple, boucher des fenêtres, supprimer des portes, Potbier, toc. et/.; Trop long, n. 243; Dalloz, n. 228; agraudir sa maison ou l'élever d'un étage, Bordeaux, 26 juill. 1831, S. V., 44. 2, 79 ; et Paris, 9 jiHH. 1844, ibid.; nuire, par de« constructions nouvelles, au jour et à la vue sur lesquels le preneur a dû compter, Trib. de la Seine, 9 déc. 1850. Dali , 57, 3, 65; Lyon , 10 août 1855, S. V., 55, 2, 620; Duvergier, n. 309; Dalloz, n. 233. 11 a môme été jugé que le propriétaire qui a donné a bau un appartement dont les croisées donnent sur un jardin n'a pas le droit d'élever des constructions dans ce jardin, alors même que ces constructions noteraient ni le jour, ni l'air au locataire, Paris. 20 fév. 1843, S. V.. 43, 2, 125. V. encore Paris, 9 janv 1844; Dalloz. n. 228-3-; Paris, 13 janv. 1847.

Dali., 47, 2, 62; Agen, 17 fév. 1848, Dali., 50, 2, 23. - L'obligation que la loi impose au bailleur, de garantir au preneur la paisible et complète jouissance de la chose louée, et de n en pas changer la forme, s'applique également aux accessoires de la chose louée sur lesquels le preneur a dû compter comme utilité ou comme agrément de la location, tels, par exemple, que l'entrée de la maison, la cour, la loge du concierge, etc. Le preneur est donc fondé à se plaindre des changements apportés a ces accessoires, s'il en résulte pour lui un préjudice quelconque, et si la jouissance en devient moins complète ou moins commode, Paris, 12 janv. 1*56, S. V., 56, 2, 168.] 10 [Aux termes de cet article, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais si elles durent plus de quarante Jours, le prix du bailsera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ; et si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci peut faire résilier le bail.] - Cet article ne s'appliaue qu'au cas où les réparations sont de nécessité urgente [Les réparations urgentes sont, aux termes de cet article, celles qui ne peuvent être différées jus-

Îiu'à la fin du bail II faudrait donc reuser ce caractère aux réparations que le

propriétaire ne ferait faire pendant la durée du bail que pW éviter l'incommodité qu'elles lui causeraient à loimême si «lies se faisaient lorsque, après l'expira tiou du bail, il aurait repris ta jouissance de sa maison, Potbier, n. 79; Duvergier,3, n. 298; Troplong, n. 248; Dalloz, n 471 . — Le bailleur serait, du reste, passible de dommages-intérêts, et non d'une »impie diminution de. loyer, s'il avait fait faire des travaux non urgents contre la volonté du preneur, Troplong, /oc. cit.; Angers, 4 août 1847. S.V., 48, tf, 378.] — Si les réparations durent plus de quarante jours, la diminution proportionnelle est due non-seulement pour ce qui excède ces quarante jours, mais pour ces quarante jours eux mêmes. Delvincourt. sur l'art. 4724; [Durantes, 17, n 67; Duvergier,3,n.503; Dalloz, n. 179 ; Marcadé, sur l'art. 1724. — Comtrà, Troplong, n. 253. Le texte de l'art. 1724 ne laisse aucun doute à cet égard; la diminution, quand les travaux ont duré plus de quarante jours, est due à

{»ronorlion du temps et de la partie de a chose dont le locataire a élé privé : or, les quarante premiers jours sont évidemment compris dans ce temps qu'il n'est pas plus permis de diviser qu'il n'est permis de diviser la jouissance de la chose.— La disposition de l'art. 1724, qui autorise le preneur à faire résilier le bail, lorsque les ntpa rations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire à son logement et à celai de sa famille, s'applique même au cas où les réparations auraient duré moins de quaraute jours : l'art. 1724 ne fait a cet égard aucune distinction, Duranloo, 17, n. 67; Duvergier, 3, n. 300; Troplong, n. 251 ; Dalloz, n. 180. — Il résulte d'ailleurs des termes de cet article, <*aitisi que du rapport du tribun Mouricaull, V. Feuet, 14, p. 326. qu'en pareil cas, le preneur n'a pas droit à des dommages-intérêts, à moins que les réparations ne soient devenues uécessaiivs par suite de la négligence du bailleur, Troplong, n. 252; Dalloz. n. 182. - Quoiqu'il puisse sembler, d'après la lettre de l'art. 1724, que ses dispositions ne s'ap-

Eliquent qu'aux baux ae*ma]sous d'baitalion , on ne saurait douter, d'après la place qu'elles occupent dans le Code, qu'elles doivent être étendues à tous les baux de choses susceptibles de réparations pendant la durée dutail, par exemple, aux usines, aux manufactures et aux

BU COimUT DB LOCAGR.

priété de la chose11, il a droit, pourvu qu'il ait dénoncé le trouble au propriétaire19, à une diminution proportionnelle du loyer, ou,

biens ruraux, Duvergier, 3, n. 301; Troplong, n. 254; Dalloz. n. 183. —Il esta remarquer, enfin, que le locataire ue serait pas recevable à demander une diminution dans le prix du bail, en vertu de l'art 17*24, pour l'incommodité résultant de réparations, si elles étaient nécessitées par sa faute, par exemple, par un incendie dont il serait responsable, Bordeaux. 4 fév. 1810.]

" L'art. 1726 doit s'entendre de toute action contre le locataire, tendant soit a le priver de l'usage de la chose louée, soit à restreindre cet usage. 11 s'appli-

?[ue au trouble de droit, Potbier, n. 82 ; et il s'applique au cas où le trouble porte sur la propriété comme au cas ou il n'a pour objet qu'un démembrement ou la possession de la chose. Ainsi l'exercice d'une servitude par un voisin ouvre au preneur le droit à uue indemnité, si cette servitude n'était pas apparente et ne lui a pas été déclarée lors du bail, Potbier, n. 88; Duranton, 17, n. 70; Duvergier, 3, n. 336 et 337; Troplong, n. 265; Dalloz, n. 249. — Le bailleur est même responsable envers le preneur du trou« ble apporté à sa jouissance par des travaux faits par le voisin en vertu d'une servitude légale, telle que celle résultant des art. 658 et 659, Paris, 19juill. 1848, S. V , 48, 2, 463. V. aussi le* arrêts ci- Xêsinfrà— Il est a remarquer d'ailleurs, qu'en matière de louage, comme en matière de vente, le trouble ou l'éviction ne donne lieu a garantie que lorsqu'ils procèdent d'une cause antérieure au contrat. V. sup , § 685, note 10. Cependant, quoique procédant d'une cause postérieure au contrat, l'éviction soumettrait le bailleur à la garantie, si elle résultait de son fait personuel, Potbier, n. 86; Troplong. n. £88; Dalloz, n. 258. — Vais la garantie ne serait pas due, alors même que l'éviction procéderait d'une cause antérieure au bail, si les parties en étaient expressément convenues et si le preneur y avait renoncé. Toutefois le preneur aurait toujours droit, même dans ce cas, à une réduction proportionnelle de son prix, Duvergier, 3, n. 330; Marcadé, sur l'art. 1726 ; Troploug, n. 287; Dalloz, n. 259. — Le preneur devrait être présumé avoir renoncé à la garantie, à moins de stipulation contraire, s'il avait connu la cause Âe l'éviction au moment du bail, Potbier, n. 84; Duvergier, 3, n. 528; Troplong, n. 285; Dalloz, n . 259. — Mais il ne saurait être tenu

de nayer le prix du bail, alors même qu'il aurait connu la cause de l'éviction ou qu'il y aurait dans le bail stipulation de non garantie. L'art. 1629, qui, dans ce cas, refuse à l'acheteur le droit de se faire restituer le prix, n'est pas applicable en matière de louage, parce que le vendeur est irrévocablement investi de la propriété du prix à partir de la consommation du contrat, tandis que le bailleur n'y a droit qu'au fur et a mesure de la jouissance du preneur, Duvergier, 5, n. 330; Troplong, n. 286; Dalloz, n. 260.] — L'art. 1726 ue s'applique pas au cas où le trouble a été causé par le fait du prince. Col mar, 20 nov. 1816; par exemple, par une expropriation forcée, Duranton, 17, n. 71. — [La question de savoir si un trouble provenant du fait du {»rince donne lieu a garantie dépend de a question de savoir si ce fait procède d'une cause postérieure ou antérieure au contrat. C'est pour cela que, en règle générale, l'expropriation pour cause Wulililé publique ne donne pas lieu à garantie, mais seulement a une diminution proportionnelle du prix du bail, Troplong. n 288: Dalloz, n. 257.

V. sup., § 685, note 8. — Le preneur privé de sa jouissance ou gêné dans l'usage de la chose par des travaux de voirie qui modifient le niveau ou la largeur des rues n'a donc pas généralement une action en garantie contre le bailleur, a moins cependant que ces travaux n'aient été provoqués par le propriétaire, Paris, 15 juill. 1857, S. V., o7, 2, 500 — Lorsque l'éviction ou le trouble venant du lait du prince ou du gouvernement procède d'une cause postérieure au bail , il y a un fait de force majeure rentrant dans les dispositions de Part 1722 , s'il en résulte une perle totale ou partielle de la chose, et pouvant, dans tous les cas, donner lieu, selon les circonstances, a une action contre l'autorité à qui le fait est imputable. V . mf., § 704.1

« [Si.le preneur s'est laissé condamner sans mettre en cause le bailleur , il est déebu de son action en garantie, à moins qu'il ne prouve que le bailleur n'aurait eu aucun moyen de faire cesser le trouble. Y. art. 1640; ou que le bailleur a été indemnisé par 1 auteur du trouble. Gass^. 1*' déc. 1825; Duvergier, 3, n 323; Troplong, n. 281; Mar-' cadé, sur l'art. 1726. — Le défaut de dénonciation rendrait mène le preneur

366 LI MUHT CETIL ntlftÇAtf.

selon les circonstances, à la résolution du contrat **, art. 47*6. Si le locataire a été, au contraire, troublé dans la jouissance de la chose par des voies de fait exercées par un tiers qui ne prétendrait aucun droit sur la chose u, ce n'est point contre le bailleur 15, mais contre ce tiers que le preneur peut, selon les circonstances, former une demanda en dommages et intérêts1*, art. i 735,

passible de dommages-intérêts envers U bailleur, si celui-ci en avait éprouvé un réjudice; par exemple, si, trayant pas té averti en temps utile, il avait perdu la possessiou auuale, et, par suite, la droit d'exercer une action possessoire, Delvincourt, 3, p. 190; Duvergier, 5, n. 523; Troplong, n. 279; Dallog, n. 255.]

*» Arg. art. 1636; Delvincourt, sur l'art. 1726. [Bien que l'art. 1726 ne parle que du droit du preneur d'obtenir une remise proportionnelle sur le prix du bail, néanmoins il n'est pas douteux que le preneur peut faire résilier le bail, soit dans le cas d'éviction totale, soit même, suivant les circonstances, en cas d'éviction partielle, arg. art. 1722; Rennes, 26 août 1818; Dalloz, n. 250.

— ■ 11 n'est pas douteux non plus que, outre la réduction du prix ou la résiliation du bail, le preneur ail droit à des dommages- intérêts qui sont la conséquence ordinaire de la garantie, Pothier, n. 83 et 86; Duraotoo, 17, n. 71 ; Duvergier, 3, n. 322; M arcade, sur l'art. 1726; Troplong, n. 277 et s. V. aup., note 11. — Ces dommages-intérêts doivent comprendre les frais de déménagement, les impenses extraordinaires, la perle du protil que le preneur aurait retiré d'une sous -location avantageuse, etc., Potbier, n. 92 ; Duvergier, 3, n. 337 ; Troplong, n . 277; Dallos , n. 252. — Quant a la réduction proportionnelle du prix que doit obtenir le preneur en cas d'éviction partielle, elle se calcule d'après la valeur de la portion dont le preneur est privé au moment du bail, et non d'après cette valeur au moment de l'éviction, sauf à tenir compte de la plus-value au moment de l'éviction dans la lixation des dommagesintérêts s'il en résulte un préjudice distinct pour le preneur« Pothier, n. 93; Duvergier, 3, n. 337; Troplong, n. 279; Dalloz, n. 251. — 11 est d'ailleurs a remarquer que le preneur n'a pas droit a une réduction proportionnelle du prix, quand la privation de jouissance est tellement modique qu'elle est sans influence sur le prix, Troplong,

n. 282$ et Dallos, n. 955. — Contré, Delvincourt, 3, p. 189; Duvergier, S, n. 324; Marcadé, sur Tari. 1726.)

** [U est à remarquer qu'on ne peut considérer comme des tiers ne prétendant aucun droit sur la chose louée, les colocataires de la chose, par exemple, les colocataires d'unemaisoo qui cemiuelteui des abus de jouissance ; le locataire qui souffre de ces abus a une aetion en garantie contre le propriétaire.]

11 U en serait autrement ai le tailleur avait promis garantie des voies de fail. V. ParU, 11 mars 1834, S.V.. 34,2. 180. [Il ne faut pas d'ailleurs confondre avec les voies de fait les dommages qni. bien que causés par des tiers, prennent les proportions d'un cas de force majeure .

c'est ainsi que les maraudages causés par uu régiment qui traverse la contrée sont une voie de fait, tandis que les ravagei causés par la guerre ou par l'insurrection sont des cas de force majeure, auxquels est inapplicable l'art. 1725 , Troplong, n. 260 et 261; Marcadé, sur l'an 1725, n. 1 ; Dalloz. n. 241 . — Quant au troubles de fait antérieurs à la Dise en possession du preneur et qui empêcheraient le contrat de produire ses effets, le bailleur obligé à une délivrance qui ne peut plus avoir lieu en est évidemment responsable , et ils autnrùeat le preneur à faire prononcer la résiliation du bail, Cass., 7 juin 1837, S. V., 57, 1, 970; Troplong, n. 262.)

16 Quid, si le locataire ne peut pas obtenir de dommages et intérêts de l'auteur de la voie de lait ? V. Potbier, n 81; les Discussions ; et Delaporte, sur Part 1725. [Daus ce cas , on admettait , sons l'ancienne jurisprudence, que le preneur pouvait obtenir une réduction proportionnelle du prix du bail, Pothier. n. 81. Mais ce système, quelque équitable qu'il

Euisse être, n'a pas été admis par le Code : i discussion qui s'est élevée à ce sujet, lors de la discussion de l'art. 1785, au Conseil d'Etat, ne laisse aucun doute sor ce point. V. Locré, 14, p. 340 et 541 ; - - ■- - • 95e

oe point, v. Liocre, 14, p. a*u et »

Duvergier, 3, u. 315 ; Troplong, a. 1 et 257; Dalloz, n. 239; Marcadé, l'art. 1725.1

Dû CONTRAT DB LOUAGE.

Si le preneur est actionné en justice par un tiers qui prétendrait à la propriété ou à la possession de la chose 1T, ou si une exception de propriété ou de possession lui est opposée par celui qu'il a lui même poursuivi à raison du trouble causé par une voie de fait '*, il lui suffit d'appeler le bailleur en garantie pour pouvoir demander la mise hors de cause t9, art. 1727. Y. § 551 .

§ 702. Des obligations du preneur, locataire ou fermier.

i° Le preneur est tenu de jouir et d'user de la chose louéeen bon père de famille1, et suivant la destination qui lui a été donnée par

17 Cependant il y a exception à la disposition de Va ri. 1727, lorsqu'une aclion possessoire est dirigée contre le preneur qui, par son fait personnel, a troublé la possession d'aulrui, Cass., 19 nov. 1828. [Dans ce cas, d'après cet arrêt, le preneur ne peut demander sa mise hors de cause en nommant son bailleur.]

18 [Le preneur ne peut, alors, diriger contre le tiers qu'une action en dommages- intérêts; il ne peut agir ni au pétitoire, puisqu'il n'est pas propriétaire, ni même au possessoire, puisqu'il nejpossèdeque pour le bailleur, Pothier, n. 286 ; Uenrion de Pansey. Comvét. des juges de paix, p 561 et 362; Favard, v» Complainte; Carré, sur l'art.' 23 Pr. ; Troplong, n. 270 et s.; Cas?., 7 sept. 180Ô; Req.,17avr.lfr27.V.5«p.,§698, note 2 ]

19 (Le preneur doit êlre mis hors de cause, lors même qu'il n'aurait pas mis son bailleur en cause; il lui suflit de le nommer. — C'est alors au tiers à appeler lui même le bailleur dans le procès. Cass., 7 juin 1836, S. V., 37, 1, 134; Merlin, ftép , v° Garantie, § 1; Delvincourl, 3, p. 190; Troplong, n. 268.]

* Cette règle peut et doit, dans une foule de cas, guider le juge dans l'appréciation qu'il lui appartient de faire du mode de jouissance du preneur. On trouve un exemple d'une contravention à celte règle, dans le fermier qui vend de la paille, des fourrages ou du fumier. V. Pothier, n. 190 et s.; Bourges, 9 juill. 1828; V. aussi Duranton, 17, n. 95 et s ; [Troplong, n. 296, 297 et 314. — Ainsi encore le preneur doit s'abstenir des moyens d'exploitation qui pourraient multiplier actuellement les produits de la chose au préjudice du fonds, Pothier, n. 190; Proudhon, Usufr., n. 4469;

Dalloc, n. 285. —Il ne lui est pas non plus permis d'outre -passer les limites de la jouissance telles qu'elles ont été fixées par la convention, et c'est par ap* plication de cette règle qu'il a été jugé que si, durant l'exécution du bail d'une carrière, destinée, dans les prévisions communes des parties, à être exploitée longtemps après l'expiration de ce bail, un événement imprévu procure au preneur un débit de pierres tel qu'il produirait promptement l'épuisement de la carrière, le bailleur a droit à des dommages intérêts, Grenoble, 5 mars 1835.

S. V.. 35, 2, 320. V. Troplong, n. 230 et 31o; Dallox, n. 285; Marcadé, sur l'art. 1728. — Il a été "jugé aussi que celui qui a donné à bail une carrière, moyennant une somme déterminée par chaque mesure de oierrej extraites , peut demander la résiliation du bail, lorsque l'exploitation du preneur a lieu d'une manière tellement lenle qu'elle ne procure au bailleur qu'un revenu beaucoup au-dessous de l'importance de la carrière et des prévisions raisonnables des parties. Bordeaux, 4 mai 1846, S. V., 47, 2, 15. V. encore pour des exemples d'abus de jouissance, Rennes, 25 jaov.

1815; Bordeaux, 25 aofttlfttô; Dallox, n. 286-2«: Lyon, 14 août 1840; Dalloz, n. 287-1°. — Le bailleur ne peut d'ailleurs se plaindre des inconvénients attachés à la profession du preneur, puisqu'il a dû les prévoir, Bourges, 9 juill. 1828; Troplong, n. 313. Y. mfrà, note 3. —Lorsque le preneur manque à son obligation de jouir en bon père de famille, le bailleur peut demander ou la réparation des dégradations, ou des dommages-intérêts, ou la résiliation du bail, et même cumuler cette dernière demande avec l'une des deux autres.

Néanmoins, la résiliation ne Mi être

le bail, ou, à défaut de convention, suivant la destination présumée d'après les circonstances, art. 4728, alin. 1. Si le preneur donne à la chose louée une autre destination, et si cette destination est de nature à causer un dommage au propriétaire *, celui-ci peut, suivant les cas, demander la résiliation du contrat3, art. 1729.

prononcée que suivant la gravité des cas, Colmar, 26 avr. 1815; Casa., 19 mai 4825; Bourges, 2 janv. 1837, S. V., 37, 2, 132. V. inf., note 5.]

* [Selon des auteurs, pour que le bailleur ait le droit de se plaindre, il faut la réunion de ces deux conditions, que la .destination de la chose ait été changée, et que ce changement lui soit

Eréjudiciable. V. Duranlon, 17, p. 74» et avergier, 3, n. 400, qui soutiennent que la disjonctive ou, qu'une erreur aurait, suivant eux, introduite dans l'art. 1729, doit être remplacé« par la copulative et. Mais d'autres auteurs, Y. Troptong, n. 300 et s,; Marcadé, sur les art. 1728 et 1729, n. 1 ; et Dalloz, n. 269 ; décident au contraire avec rai* son que l'art. 1729 se réfère aux deux obligations distinctes que l'art. 1728 impose au preneur, celle de jouir de la chose en bon père de famille et celle d'en user suivant sa destination, et qu'il a eu pour objet d'apporter une sanction à chacune d'elles. Chaque obligation du preneur correspond à un droit réci-

{ »roque du bailteur : le bailleur est donc onde à se plaindre du changement de destination de la chose , encore bien que ce changement ne lui cause aucun préjudice, et alors même qu'il lui serait avantageux. Ce serait le cas d'appliquer la maxime : Invtto beneflcium non datur, Troplong. n. 312.]

8 Ainsi, celui a qui une auberge ou une boutique a été louée ne peut cesser de tenir auberge ou d'y faire le commerce, Paris, 28 avril 1810 et 5 déc. 1814; Bordeaux, 10 mars 1828; Àix. 31 janv.

1833, S. V„ 33, 2, 185; Rennes, 17 mars 1834, 6. V., 34, 2, 598. V. cependant Lyon, 26 mai 1824. Le locataire est-il en faute, en sens inverse, s'il transforme en auberge la maison qui a servi jusque-là de maison d'habitation?

V. pour l'affirmative, Durantou, 17, n. 95, et Duvergier, 3, n. 57. V. pour la négative, Bourges, 2 janv. 1837, S. V..1W, 2. 132. [Gel arrêt se fonde sur ce qu'aucun mode special.de jouissance n'avait été déterminé par le contrat.

Vais cette destination est suffisamment précisée par l'éiat des lieux, et par l'usage auquel la chose avait servi jusqu'au

moment du bail. V. Pothier, n. 23 ; Divergier, 3, n. 58 et 396; Troplong, n. 308; Dalloz, n. 271. On ne doit donc pas suivre la doctrine de l'arrêt de Bourges. — De ce que le locataire ou preneur ne peut changer la destination de la chose louée, il suit que le locataire d'une ouïson ne peut la sous-louer à des personnes exerçant une profession ou une industrie autre que celle pour Jaqudle il a déclaré louer lui-même, ou entrai usai des inconvénients incompatibles avec h destination que cette maison avait reçue jusqu'alors. V. Paris, 25 mars 1817; Bourges. 4 mars 1842. Dali., 44, 2, 30; Troplong, n. 305 et 300; Dalloz. u. 271 —Ainsi, spécialement, on devrait aussi voir une infraction aux obligations di

{ireneur dans l'établissement, dans les ieux loués, d'u ne maison de prosiitutioa, Lyon, 6 fév. 1853, S. V., 33, 2, 592; Cass., 19 mars 1835, S Y., 35, 1, 186; Duvergier, 3, n. 402; Troplong, n. 302; Dalloz, n. 273 ; à moins que le bailleur ne connût celte destination en passant le bail, ou que la maison ne fût déjà mal famée, Troplong et Dalloz, toc. ci*. Il es serait de même -de l'établissement d'une maison de jeu. Paris, 11 mars 1826; Troplong, n. 304; Dalloz, n. 276 - De même encore le locataire d'un magasn destiné depuis longtemps à un certaii commerce, et jouissant conséquemmeat d'un achalandage, ne peut tenir ce magasin fermé, soit parce qu'il aurait cessé sjun commerce, soit parce qu'il l'aurait transporté dans nn autre local. Paris. 28 avril 1810, et 1" mars 1830; Pau, 17 mars 1834, S. V., 54, 2, 596; Pothier, n. 189 ; Duvergier, 3, n. 403: Troplong, n. 309. V. cependant Lyon. 6 mai 1824. — Il faut d^ailleurs reniar-

2uer que l'obligation pour le preneur exploiter les lieux loués conformément à leur destination et à l'inlention présumée du bailleur ne va pas jusqu'à gêner le preneur dans le libre exercice de soa industrie ou de sa profession : le locataire d'une boutique destinée a un commercé de détail ne contrevient donc pas à sas obligations en établissant dans une autre rue un commerce de gros, et en allant lui-même habiter au siège de cet établissement, si d'ailleurs il continue

DU CONTRAT DB LOÖ1GI

Le preneur, tenu d'user de la chose en bon père de famille, répond, par cela même, de tout dommage ou de toute perte subis par la chose pendant la durée du bail, à moins qu'il n'établisse que ce dommage ou cette perte ont eu lieu sans sa faute *, et sans

par l'intermédiaire d'un commis l'exploitation de son commerce de détail, Nancy, 26 fév. 1846, DaU., 46, 2, 117.

— De même, le seul engagement du preneur de n'exercer dans Tes lieux loués d'autre profession que celle pour laquelle il a déclaré louer ne l'empêche pas de transporter son industrie dans une maison différente, pourvu qu'il ne la remplace pas par une autre dans celle qu'il quitte. Douai, 7 avr. 1842, Dali., 44, 2, 29 ; et pourvu encore qu'il ne résulte pas des circonstances que le preneur s'est engagé à exercer son industrie dans la maison louée, et que, d'après les circonstances, sa retraite ne constitue pas un changement de destination. — Enfin, le locataire ne peut jouir de la chose d'une manière oui entraîne des incommodités non prévues lors du bail, Paris, 5 déc. 1814; Lyon, 26 janv. 1847, S.V., 47, 2, 530; et Paris, 22 déc. 1851, S.V., 52, 2, 115. Mais, d'un autre côté, le bailleur ne peut se plaindre des chan-

Î;emenls apportés dans les lieux loués, orsqu'iU sont une conséquence de la profession déclarée parle locataire, Pothier, n. 23; Duvergier, n. 58 : Dalloz, n. 272; Bourges, 24 avr. 1828 ; Paris, 10 janv. 1842, Dali., 42, 2, 63. — Le bailleur ne peut non plus s'opposer à ce que le preneur fasse dans les lieux des changements intérieurs qui ne nuisent point à la chose, pourvu qu'à sa sortie il remette les lieux dans 1 état oh il les a trouvés, Rennes, 28 janv. 1828; Lyon, 26 nov. 1828 ; Lepage, Lois des bâtiments, 2« part., p. 186 ; Duranton, 17, n. 97 ; Duvergier, 3, n. 398; Troplong, n. 310; Dalloz. n. 279. — Mais le preneur ne peut exécuter des travaux

3 uf seraient de nature à nuire à la soliitédes bâtiments, ou qui présenteraient d'autres inconvénients indépendants des exigences de sa profession, Duvergier, 3, n. 399; Troplong, n. 311; Dalloz.

n. 280. — Il est a remarquer que, si dans l'exposition des règles qui précèdent, les exemples out été pris dans les baux de maisons, ces règles n'en sont pas moins applicables aux baux des biens ruraux, Polluer, n. 189; Duranton. 17, n. 95; Duvergier, 4, n. 102; Dalloz, n. 282: avec cette différence toutefois que le fermier jouit, en ce qui concerne t. îv.

les changements de destination, d'une plus grande latitude que le locataire.

* [Ainsi, il ne répond pas du dommage qui a pourvcause la vétusté ou la force majeure, arg. art. 1722. 1730 et 1755. V. Dali., n. 290. — Le preneur n'est pas responsable des dégradations que des tiers ont commises sur la chose louée par vengeance ou par inimitié contre lui, alors même qu'il se serait attiré cette inimitié par sa faute, parce que les seules fautes dont il soit responsable envers le bailleur sont celles qui constituent une infraction à son obligation de veiller sur la chose louée et d'en prendre soin, Duvergier, 3, n. 438. — On s'est demandé si le preneur est tenu de sa faute lourde seulement, ou de sa faute légère et même de sa faute très légère? Les uns, se foudant sur ce que le Gode n'exige du preneur qoe les soins d'un bon père de famille, décident qu'il n'est pas tenu de la faute très-légère, Troplong, n. 345; tandis que d'autres le rendent responsable de la faute même très-légère, Duvergier, 1, n. 410.

C'est la, nous le croyons, une question d'appréciation et drimputabilité de la mute qui doit être résolue d'après les règles précédemment développées «p., § 548, note 5. — L'art. 1732 met la preuve de la cause des dégradations à la charge du preneur, et il ne saurait en être autrement, puisque le preneur est réputé avoir reçu la chose en bon état de réparations locatives, a moins qu'un état de lieux n'indique l'existence de certaines dégradations, art. 1731. V. m f., dans ce paragraphe : d'oii il suit que les dégradations nécessitant des réparations locatives, dont un état de lieux ne prouve pas l'existence antérieure au bail, sont toujours présumées postérieures. Mais cette présomption ti'existant point pour les grosses; réparations, le preneur n'eut tenu de prouver une le* dégradai ions ou détériorations qui kg rendent nécessaires Ont eu lieu sana &a faute qu'autant que le bailleur commence par prou* ver que U chose était, au moment du bail ou de la prise de possession, en bon état de réparations <ie gros entretien, Troplong, n. ô'àô* V. encore la note suivante et mf., notes 22 et s.]

810 la ftieiT civa PiàAçw.

la finita des personnes de sa maison, ou de ses sous-locataires5., art» 1732 et 1735. Il répond même du trouble et des empiétements provenant du fait des tiers, quand il ne les a pas dénoncés en temps utile au propriétaire 6, art. 1768. V. Pr., art. 72, 73 et 1033.

* Par ces expressions : pr jonné» de m maison, il faut également entendre les personnes qui ne font que la fréquenter, comme les hôtes ou les ouvriers du locataire. [Ainsi, l'aubergiste répond des dégradations et dommages causés par les voyageurs qu'il loge dans son hôtellerie, arg. art. 4953; Duvergier, 3, n. 431; Troplong, n. 3Q7; Dalloi, S. 294; Marcadé, sur l'art. 4735. — Contra, Pothier, n. 194» et Duranifin, 17, n. 107] Le locataire est également responsable des gens du souslocataire, alors même qu il a sous- loué toute la maison, Pothier. n. 193 et s.; Maletllle, sur l'art. 1736: Touiller, 9, a. 162 et 166; Merlin, ttép., r> Bail. g 3, n. 15; Durauton, 17, n. 103, 107 et s.; [Duvergier, 3, n. 430; Da) lot, n. 295.] Cependant, les gens appartenant à la maison do locataire peuvent aussi, selon les circonstances, art. 136*2, être poursuivis par le propriétaire en raison de la perte ou du dommage causé par eui. De même, le locataire peut actionner le sous locataire en vertu de l'art. 116«. V. Touiller, 9, n. 163, 167 et s. [Mais le preneur ne peut se libérer envers le bailleur en lui abandonnant ses actions coutre les auteurs du dommage, Troplong, n. 598. Il est évident, du reste, que lorsque le bailleur agit directement contre les tiers auteurs dn dommage, il est obligé de prouver que le dommage dont il se plaint est le résultat de leur nute; il ne peut invoquer contre eux la présomption que l'art. 1732 établit contre le preneur, Toullier, 41, n. 168: Duvergier, 3, n. 43*2; Troplong. n. 396. Mais il en est autrement, lorsque l'action est intentée contre des sous-locataires, parce que ceux-ci sont responsables envers Je preneur principal de la même manière qu'il l'est lui-même vis-à-vis du bailleur, et que le bailleur peut exercer contre eux lea actions de son locataire direct, Touiller, 41, n. 169; Duranton, 17. n. 112; Duvergier, 3, n. 434 ; Troplong, n. 372 et 377; Dalloi, n. 296.] — Tout ce qui précède s'applique d'ailleurs également au cas prévu par l'art. 4733 [V. inf, dans ce paragraphe.] — Le propriétaire, pour former sa demande en dommages et

intérêts, est il obligé d'attendre la fin do bail ? Y. Casa., 18 fiov 1829 [Lorsqae l'abus de jouissance est tel qu'il en résulte un préjudice immédiat pour le bailleur, comme le désaebalandaee d'usé usine ou le trouble apporté à la joutssanee des sutres locataires ou habitants de la maison, le bailleur peut, sas« attendre l'expiration du bail, réclamer, soit des dommages-intérêts do preneur, soit même la résiliation du bail, DaJlos, n. 286. Mais lorsqu'il s'agit de simples dégradations, le bailleur ne penl . eu général , exercer une actioa en dommages- Intérêts contre le preneur avant la fin du bail, parce que ce dernier a jusqu'à cette époque pour remettre la chose louée dans l>Ut eè Q l'avait reçue, Nîmes. 22 mai 4853. S. T , 55,2, 772. Il peut seulement, pendant le cours du bail, faire constater par experts les dégradations commises par le locataire, à 1 effet de pouvoir pic» sapement exercer ultérieurement une actioa contre lui, Paris, 20 mars 1835 et 27 déo. 1836, S. V., 45, 2. 630. - Le bailleur pourrait d'ailleurs agir avant il fin du bail si les dégradations étaient o> nature à nuire d'une manière grave à /a conservation de la chose, Duvergier. 3, n. 448; Troplong, o. 346; Dalloi, n . 303. — Mais le bailleur ne pourrait évidemment exercer aucune action contre le preneur, soit pendant, soit après le bail, s'il avait approuvé expressément ou tacitement les faits constitutifs de l'abus de jouissance dont il se plaint, Dallox. n. 302. — V. aussi Bennes, !•' août 1815]

0 L'art. 1768, bien que placé dans la section des baux à ferme, s'applique également aux baux à loyer : il y a même raison dans Tun et l'autre cas. Cet article s'applique, en outre, également aux troubles de droit, Del? incourt, snr l'art. 1768; Cass.. 12 oct. 1814; [Troplong, n. 690 ; Dalloz, n. 760. V aussi Paris 42 mai 1812, et Rennes, 20juiU. 4819.

La disposition de l'art. 1768 n'a vaut point un caractère exceptionnel, mais dérivant, au contraire, naturellement des rapports que le bail établit entre le bailleur et le preneur, doit plutôt être généralisée que restreinte au cas spé-

m COKTIAT »ft LOUA6I. $H

Le locataire d'une maison 7 est particulièrement responsable* vis-à-vis du propriétaire *, de l'incendie* des lieux loués, à moins

cial prévu par cet article. L'obligation do preneur d'avertir le propriétaire existe d'ailleurs alora même qu'il n'y aurait pas eu une usurpation proprement dite, mais un fait quelconque portant atteinte à la propriété ou à la possession, comme la prétention d'un voisin d'exercer sur le fonds affermé une servitude qui n'est pas due» ou son refus de laisser exercer par le fermier une servitude dont son propre héritage est grevé au profit du fonds affermé, Duvergier, 4, n. 113; Troplong, n. 689.

Hais le preneur n'est point tenu de dénoncer au bailleur les actes qui lui ont été signifiés par des tiers, manifestant des prétentions de nature a porter atteinte aux droits du propriétaire , parce que ces actes, étant adressés à une personne qui ne représente pas le bailleur et qui est, des lors, saus qualité pour les recevoir, ne causent en réalité aucun préjudice à ce dernier, Duvergler, 4, n. 414. — Contra, Troplong, n. 690. — Dans tous les cas, le preneur ne peut être eoudamné a des dommages* intérêts faute d'avoir donné au propriétaire l'avertissement dont parle l'art.

1768, si ce défaut de dénonciation n'a en réalité causé aucun préjudice au bailleur, parce que le droit des tiers était incontestable, arg. art. 1640; Duvergier, 4, n. 111 ; Dalloz. n. »16 ; Duranton, 17, n. 189. — Bien qu'aucune forme particulière ne soit exigée pour cet avertissement, néanmoins 11 est

{►rodent de recourir au ministère d'un iuissier, Duranfon, 17, n. 189; Du ver gier, 4, n. 110; Troplong, n. 6931 7 Ni les termes, ni l'esprit de la loi ne permettent de distinguer soit entre les maisons d'habitation et les autres propriétés bâties, soit entre les maisons louées seules et les maisons louées avec les fonds qui en dépendent. La circonstance qu'une maison d'habitation est ou non réellement habitée n'a d'ailleurs aucune importance quant au fond du droit V. Turin, 8 août 1809; Paris, 10 mai 1834, S. V., 34, 2, 322. [L'arrêt de Turin précité décide, au contraire, que le locataire qui prouve que l'incendie n'a pu commencer chez lui, attendu qu'il n'habitai« pas l'appartement à lui loué, lequel servait seulement à l'entrepôt de ses meubles, cesse d'en être responsable Y. en ce sens, Duvergier, 3, n. 425 ; Troplong, n. 582 ; Proudnon, üsufr., 4, n. 1552, qui pen-

sent que rémunération laite par l'art.

1733 des cas où le locataire cesse d'être responsable de l'incendie n'est pas limitative. Y. inf.% note 10. — Mai», même dans ce système, l'absence du preneur ne peut le soustraire a la res« pousabilité qu'autant, qu'elle est exclusive de faute, et c'est aussi ce qui résulte de l'arrêt précité de Paris, du 10 mai 1834, qui juge que le locataire d'un magasin situé dans un bazar répond de l'incendie qui y a éclaté pendant la nuit, encore bleu qu'il ait été convenu, lors du bail, que ce locataire quitterait ses magasins chaque soir et les laisserait à la surveillance d'un gardien commun.

Y. Troplong, n. 383; Dalloz, n. 379.]

8 Ou de son cession na ire , tel par exemple, qu'une Compagnie d'assurance a laquelle le propriétaire de la maison incendiée a cédé ses droits, art. 1713 et 1734; lors même que la cession serait faite d'avance par la police. Mais une cession est nécessaire et l'assureur n'est pas subrogé de plein droit au propriétaire assuré, Duranton , 12, n. 181; Cass., 2 mars 1829; 1«' déc. 1834.

S. V. , 35, 1, 148 : 15 avril 183Ö, S. V., 36, 1. 271 ; 124 nov. 1835, S. V.' 41,1, 45; Amiens, 24 julll. 1841,S.Y., 45, 2, 93; Bordeaux, 26 nov. 1845, S V., 46, 2, 325 ; Duranton, 12, n. 181 ; Toullier, 11, n. 258; Duvergier, 3, n. 418; Troplong, n. 339; Massé, Droit comm., 5, n. 254 Si cette cession n'est pas faite par la police d'assurances« elle peut encore être faite soit dans te procès-verbal d'estimation et d'indemnité du dommage, soit dans la quittance de l'indemnité payée au propriétaire assuré, Mêmes autorités, et Cass., Ie' déc. 1846, S. V.,46, 1,813.]

9 La responsabilité du locataire, aux termes de l'art. 1733, n'est établie qu'en faveur de l'immeuble, et non en faveur du mobilier du propriétaire, Lyon, 17 janv. 1834, S. V., 34, 2, 241. [li est clair, en effet, que le propriétaire qui réclame l'indemnité du dommage causé à son mobilier n'agit pas comme bailleur, mais en vertu de l'art. 1382, Duvergier, 3, n. 420; Marcadé, sur les art. 1733 et 1734, n. 6: Troplong, n. 392, et Dalloz, n. 403. — La responsabilité du locataire peut dailleuré être restreinte par la convention. Il a même été jugé que cette responsabilité cesse par cela seul qu'il est dit dans le bail qne l'Immeuble sera assuré contre

l'incendie, et que la prime d'assurance sera payée par le locataire, Aix, 28 fév. 1837, S. V.,39, 2, 156; mais la solution contraire, admise par d'autres ar-

qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit, force majeure10 ou vice de construction u, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine la. S'il y a plusieurs locataires, tous sont solidairement responsables de l'incendie13, à moins qu'ils ne prouvent ou que l'incendie n'a pas commencé chez eux, ou qu'il a commencé chez Tun d'eux. Dans le premier cas, le locataire qui a prouvé que l'incendie n'a pas commencé chez lui est dégagé de toute responsabilité ; dans le second cas, le locataire chez lequel

l'incendie, sous la direction d'an chef de pompiers, échappe, en cas d'incendie, à la responsabilité établie par l'art.

1733, alors qu'il est prouvé qu'aucune négligence ou imprudence ne peut lui être imputée, et qu'il a rempli toutes les obligations particulières imposées aux directeurs de théâtre pour prévenir les incendies, Paris, 18 avr. 1836, S. V., 7H9 2 , 70 ; Troplong, n. 389. — Contra, Duvergier, 3, n. 417.]

" [V. Paris, 21 déc. 1812; Lyon, 17 janv. 1834, S. V., 34, 2, 241. - Jugé que la preuve testimoniale offerte par le locataire à l'effet d'établir que l'incendie est arrivé par vice de construction n'est pas nécessairement admissible et quen cette matière, comme en toute antre, les tribunaux ont un pouvoir discrétionnaire pour apprécier la pertinence et l'admissibilité des faits, Cass., 16 août 1841, S. V.,41, 1,857.]

11 (Le locataire ne cesse pas d'être responsable de l'iucendie. bien que le feu ait été communiqué par une mais«* voisine, si c'est par sa faute que la communication a eu lieu, soit qu il ait commis quelque imprudence sans laquelle l'incendie n'aurait pas éclaté, soit qae cet incendie s' étant déclaré par une casse quelconque dans la maison voisine, il ait négligé les précautions nécessaires pour proléger la maison louée, Poitiers, 10 juin 1819; Cass., 30 janv. 1854, S. V., 54, 1, 97; Merlin, Rép., v° lucendk;

ne cesse pas d'être responsable cendie, encore que le bailleur se soit réserve le droit de faire surveiller les lieux par un gardien de son choix, Paris, 29 nov. 1852, Dali., 54, 2, 166.]

m [Les caractères du cas fortuit n'étant pas déterminés par la loi, l'appréciation en est laissée à l'arbitrage des juges, Cass., 11 fév. 1834, S V.f 34, 1, 115. Biais lorsque le preneur invoque le cas fortuit ou la force majeure, il faut qu'il assigne une cause positive à l'incendie; il ne suffit pas qu'il établisse par des inductions générales que le sinistre ne peut être imputé à son fait ou à sa négligence, et qu'il avait pris toutes les précautions nécessaires pour prévenir les accidents, Paris, 29 nov. 1852 , Dali., 54, 2, 166 ; et Cass. , 14 nov. 1853, S. V., 54, 1,676. V. cependant Cass , 11 fév. 1834, S. V., 34, 1, 115. Rouen, 16janv. 1845, S. V., 45, 2, 473; Metz, 21 déc. 1854, S. V., 55, % 222; Troplong, n. 584 et 385. — Quant à l'appréciation des faits qui peuvent constituer, de la part du locataire, une faute de nature à engager sa responsabilité, elle appartient aux tribunaux, qui doivent la faire d'après les circonstances et l'intention présumée des parties. C'est ainsi qu'il peut arriver que des faits qui, dans les cas ordinaires, pourraient être considérés comme des fautes, n'entraînent aucune responsabilité contre le locataire, lorsque le propriétaire a dû les prévoir et qu'ils sont entrés en considération dans la fixation du bail. Et il a été jugé en ce sens que le feu étant toujours un événement prévu pour les théâtres, à la différence des édifices ordinaires, le locataire d'un théâtre placé, en ce qui touche les mesures à prendre contre

Troplong, n. 386 et 387; Dallox,

13 [De ce que, aux termes de l'art.

1734, tous les locataires sont solidairement responsables de l'incendie, il en résulte que la division des dommages-intérêts entre les locataires se lait par portions égales, et non proportionnellement a l'importance de leur lover, parce que la présomption de faute planant snr tous inaistinctemenl,chacun est censé être pour le tout l'auteur du dommage, Duranton, 17, n. 110 ; Duvergier, 3, n. 423; Marcadé, sur l'art. 1734; Troplong, n. 379. — Contra, Dallox, n. 406.]

DU COflTsUT M LOUAGB.

il est prouvé que l'incendie a commencé est seul responsable, art. 1733 eH734".

Les dispositions des art. 4733 et 4734 sont d'ailleurs des exceptions au droit commun, et ne doivent pas être étendues au delà du cas pour lequel elles ont été faites tB. Elles ne sont donc pas applicables, et il faut s'en tenir à la disposition des art. 1382 et 1383, lorsque le propriétaire de la maison incendiée en occupe lui-même une partie ", ou si l'action relative aux dommages eau«

14 [Selon des auteurs, l'indemnité due

Sar le locataire au propriétaire, en vertu es art. 1733 et 1734, doit consister dans la somme nécessaire pour la réparation ou la reconstruction de l'édifice. V. Duvergier, 3, n. 419 ; Troplong, n. 390; Dalloz, n. 418. Mais, selon d'autres auteurs, le propriétaire n'a droit qu'à la réparation du dommage qu'il éprouve ; Damnum emergens et lucrum cessons : il n'a pas droit à la somme nécessaire pour fa reconstruction de sa maison , parce qu'alors il serait plus qu'indemnisé en recevant une maison neuve à la place d'une vieille. V. Marcadé, sur fart. 1734; V. aussi Nancy, 9 août 1849, S. V.,51, 2, 129 ; Paris, 3 janv. 1850, S. V.. 51, 2, 132; Metz, 25 juill. 1855, Dali., 56, 2, 212; Dalloz, n. 418. On doit donc, dans l'évaluation des dépenses a faire pour la reconstruction du bâtiment incendié, faire la déduction de la différence du neuf au vieux.] - De l'indemnité due par le locataire, il fout déduire ce

3uc le propriétaire de la maison reçoit e son assureur, Toullier, 11, n. 174 et s. [C'est là une erreur : l'assurance faite par le propriétaire est un fait étranger au locataire, qui ne pent en profiter, Rouen, 6 août 1846, S. V., 48, 2, 140. C'est au contraire l'assureur qui, tenu de réparer le dommage causé par l'incendie, peut imputer sur l'indemnité du sinistre les dommages-Intérêts payés par le locataire, ou, s'il est snbrogé dans les droits de l'assuré, qui peut exercer contre le locataire les actions qui appartiennent à ce dernier et se faire ainsi rembourser le sinistre qu'il a payé. Toutefois, le locataire aurait droit à l'indemnité de l'assurance si elle avait été faite en son nom, Troplong, n. 349 J

» V. Toullier, 11, n. 172 et s ; Merlin, Rép.t v« Incendie, et une consultation de ce dernier auteur rapportée S. V., 24, 2, 233. [D'autres auteurs pensent également que la regle de

l'art. 1733 est une exception au droit commun, à laquelle on doit appliquer la maxime Odia restringenda. Mais ce point de vue n'est pas exact :

l'art. 1733 n'est qu'un corollaire de l'obligation imposée au preneur de veiller à la conservation de la chose louée et de la rendre au bailleur dans l'état oü il l'a reçue. V. Merlin, loc. cit.; Duranton, 17, n. 104; Troplong, n. 364; Marcadé, sur l'art. 1733. L'art. 1753 ne déroge au droit commun qu'en ce qui touebe la preuve à faire par le locataire pour s'affranchir de la responsabilité, preuve Î|oi doit uniquement porter sur le cas brtuit ou la force majeure, le vice de construction et l'incendie communiqué par la maison voisine. Marcadé, sur l'art. 1733; tout en remarquant, d'ailleurs, que la preuve de la force majeure f>eut être plus ou moins directe, selon es circonstances. V. sup., note 10. — Quant à l'art. 1734, il ne s'écarte du droit commun qu'en ce qu'il établit la solidarité entre tous les locataires, au lieu de ne les déclarer responsables que chacun pour sa part. V. sup.y note lo.l 16 Duranton, 17 , n. 109 ; Turin, 8 août 1809; Riora, 4 août 1829. Le propriétaire de la maison se trouve alors dans les mêmes rapports vis-à-vis des locataires que ceux-ci entre eux. V. ce« pendant Lyon, 17 janv. 1834, S. V., 34, 2, 241. [Les art. 1733 et 1734 étant fondés sur une présomption de faute du locataire qui a la garde de la maison qui lui est louée, il en résulte que lorsque le propriétaire habite luimême la maison avec le locataire, la présomption de faute pesé sur lui comme sur le locataire et qu'avant de pouvoir invoquer contre le locataire ou les* locataires la présomption des art.

1733 et 1734, il faut qu'il commence par prouver qu'il est lui-même exempt de faute, et que le feu n'a pas pris dans la

Çartie de maison qu'il habite, Toulouse, juill. 1843. S. V., 44, 2, 175; Cass., 20 nov. 1855, S. V., 56, 1, 105; Du-

SI* im noir crr* wwËtàm*

ris par l'incendie est formée par un locataire contre un autre locataire17, ou par le propriétaire d'une maison contre le propriétaire ou contre les locataires d'une maison voisine **. Ces articles ne paraissent pas non plus devoir être appliqués à l'usufruitier **, ou à l'antichrésiste*0.

V Le locataire est tenu de payer le prix du bail aux époques convenues dans le contrat, ou, à défaut de conventions» aux époques déterminées par l'usage des lieux3*, art. 1738, alin. 3. V. aussi art. 2277 et 2278.

ranton, 17, n. 409; Tronlong, n. 365 et «.; Duvergier. 3, n. 425. — Contra, tyon, 17 janv 1834, S. V., 34. 2, 241 ; Rodiere. De la solidarité, n. 204. Mais lorsque le propriétaire a prouvé que le feu n'a pas commencé chez lui, la présomption de faute reprend sa force contré les locataires et tes art. 1733 et 1734 deviennent applicables, avec cette différence toutefois que les locataires D'ayant la garde que des lieux qui leur sont loués, et n'étant pas tenus de veiller a la conservation de la partie de maison occupée par le propriétaire, ne sont pas présumés en faute relativement k cette partie, et ne sont tenus d'en indemniser le propriétaire qu'autant que celui-ci prouve qu'ils ont commis une faute qui les rend responsables par application des art. 1382 et 1383, Marcadé, sur l'art. 1733.]

17 Bordeaux, 25 juin 1829, et Lyon, 12 août 1829; Cass., 11 avril 1831. S.V., 31, 1, 196 ; [Troplong, n. 367. Il suit de la qu'un des locataires de la maison n'est fondé a demander des dommages intérêts à un autre locataire chez lequel l'incendie a. commencé qu'en prouvant qu'il y a faute (le la part de celui-ci. — Sur le point de savoir si la présomption des art.

1733 et 1734 peut être invoquée par le locataire principal contre les sous- locataires, V. inf.y note 20. — Il est bien évident d'ailleurs que lors même qu'il est constant que l'incendie a commencé dans la partie de la maison qui était occupée par Iç propriétaire, les locataires pe peuvent le rendre responsable du pommage qu'ils ont éprouvé qu'autant qu'ils prouvent que l'incendie doit être attribué à sa faute, Turin, 8 août 1809; Douai, 27 déc. 1844. S. V., 45, 2, 286 ; Cass., 7 mai 1855. S. V., 55, 1, 444.1

" Rioro, 5 mai 1809; Poitiers, 10 uin 1819; Caen, 27 août 1819; Greno-

1" bl

ble 22 janv. 1824: Paris. 27 janv. 1824 et 16 mai 1825; Montpellier, 25 mars 12524; Nancy, 19 juill. 1825 ; Cass., 18 déc. 1827 ; Lyon, 12 août 1829 ;TW,

1« juill. 1834, S. V., 54, 1, 539; p>uvergier, 3, n. 412; Merlin, Hép , v« incendie; Duranton, 17, n. lOo; Êroudhoo. Usufr.% 4, n. 1561: Troplong, n. 365; Dalloz.n. 387.J r

« Proudhon, Usufr., 4, ti. 1551 et s.; [ Rodiëre et Pont, Contr. de mar.. 2.

n 478; Lyon, 19 nov. 1852, S. T., 52, 2, 685.] V. cependant Toulouse, 15 mai 1837, S. V.,31}, 2,357.

m [Proudhon, 4, n. 1564.) V. cependant Riom, 10 mars 1856, S. V., 36. *. 181 [Cet arrêt juge à tort, selon nous. que celui qui détient une maison à titre pignoratif est. comme le locataire, responsable de l'incendie arrivé pendant sa jouissance, alors qu'il ne prouve pas que cet incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. — Biais la responsabilité établie par l'art. 1733 s'applique au colon partiaire, puisque ce colon est un véritable locataire, bien que le bail à cotenage participe du contrat de aotiéle, Nîmes, 14 août 1850, S. V., 50, «, 477; Troplong, n. 373, M arcade, sur l'art.

1733.— Contra, Limoges, 14 juill. 1840, S. V , 41, 2, 167. — Les art. 1735 et 1754 peuvent être Invoqués non-seulement par le bailleur contre le locataire, mais encore par le locataire contre les sous-lo( alaires, qui sont tenus envers le locataire principal des mêmes obligations qu'envers un propriétaire. Rooen, lOfév. 1843, S. V., 43. 2. «34; Touiller, 11, n. 196; Duranton, 17, n 112; Troplong, n. 372; Dalloz, n. 366; Marcadé, sur Part. 1733. — On décide même généralement que le propriétaire a une action directe contre le sous-locataire lui-même, Paris, 12 fév. et 18 juin 1851, S. V., 51, 2. 207 et 52, «,255; Toullier. 11. n. 169; Duranton, 17, n. 112; Troplong, n.372; Duvergier, 3, n. 534.]

41 Delvincourt, sur Part. 1728; [Troplong, n. 318 et s.; ^arcade, sur Tan.

»U COKTsUT *E LfttJAfil. 371

i 3* Le locataire est tenu de rendre à l'expiration du bail la chose

t louée dans l'état où il l'a reçue lors de son entrée en jouissance, c sans cependant être tenu de la perte causée par vétusté ou force i majeure. S'il n'a pas été fait d'état de lieux pour constater l'état

de la chose louée M, le preneur est présumé, sauf la preuve con- . traire53, l'avoir reçue en bon état de réparations locatives*4,

art. 1730 et 1731 ».

11 Cet acte doit être fait en double ou en simple original, suivant les cas, Delvincourt, sur l'art. 1*730. [Létal de lieux, ne comportant en général par luimême a uco ne obligation, n'a pas besoin d'être (ait double. Cependant, lorsqu'il

If a un bail écrit, il est ordinairement ait en deux doubles et chacun d'eux est annexé a l'un des doubles du bail. — Les frais de l'état de lieux tont, à moins de conventions particulières , comme ceux du bail lui-même, aux frais du preneur. V. Dalloz, n. 541.1

** Qui peut être faite par témoins , Duraolon, 17, n. 101; Duvergier, 3, n. 443; [Troplong. n. 540; Dalloz, *n. 342; Marcadé, sur l'art. 1731; Bennes, 23 août 18I9et 4 mare 1821 ]~ Contra, Delvincourt, 3, p. 194, [qui n'admet la preuve par témoins qu'audessous de 150fr.. ce qui est une erreur, puisqu'il ne s'agit pas de prouver une convention, mais un fait : a savoir l'état dans lequel le preneur a reçu la cbose. -7 Réciproquement, à défaut d'état de lieux, le bailleur pourrait réclamer certains objets non représentés par le preneur, en prouvant par témoins qu'ils se trouvaient dans les lieux loués, Duvergier, n. 444 j

" [Mais cette présomption ne s'étend pas aux grosses réparations, parce qu'on doit supposer que le preneur n'aura pas tenu à la constatation de ce» réparations, qui ne sont pas à sa charge pendant la durée du bail, tandis qu il aura dû se montrer plus soigneux à l'égard des réparations locatives, Troplong. n. 340.]

** Quid, si le locataire a fait des réparations qui ne sont pas à sa charge? Y. art. 555; Y. aussi L. 19, § 4, Dig., Lora t., et Dnranton, 17, n. 219 et s; l'art. 599, §§ 2 et 3, ne devrait-il pas être étendu à ce cas ?

C'est ee qui semble. [SI les réparations faites par le preneur sont nécessaires, il doit en lire indemnisé par le bailleur, qui aurait été obligé de les faire, et qui s'enrichirait aux dépens du preneur s'il ne lui remboursait pas ses avances, Pothier, n . 129 et 130 ; Dnran-

ton, 17, n. 219 et s.; Proudhon, Usufr., n. 1456; Troplong, n. 352; Dalloz, n. 557; Douai, 23 mars 1842, S. V., 42, 2, 482. — Quant aux réparations simplement utiles ou voluptuaires, il fout distinguer suivant qu'elles sont susceptibles ou non d'être enlevées. — Dans la premier cas. le preneur a le droit, par application de l'art. 555. d'enlever les améliorations par lui faites, a Li charge de remettre les choses dans leur état primitif. L'art. 599, d'après lequel l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il a faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée, et a seulement le droit d'enlever les glaces, tableaux et ornements qu'il aurait fait placer dans les lieux loués, n'est pas applicable au preneur qui, en contractant, n'a eu d'autre but que celui de pourvoir à son utilité et à son agrément, et n'a pu raisonnablement vouloir gratifier le bailleur des améliorations qu'il a réalisées dans les lieux loués, et qui peuvent en être détachées sans dommage, Potbier, 11. 131; Proudhon, Usufr., n. 2592; Touiller, 3, n. 130; Duranton, 17, n. 96; Duvergier, 3, n. 455 ; Troplong. n. 353 ; Dalloz n 559. — Réciproquement, le propriétaire a, comme dans le cas de l'art. 5Ô5 la faculté de conserver les améliorations, en offrant d'en payer la valeur, lorsqu'il s'agit de choses que le preneur avait attachées au fonds à perpétuelle demeure, comme des arbres, des constructions ; mais il n'aurait pas cette faculté si les améliorations consistaient en choses susceptibles de déplacement, comme des tableaux, des arbres de pépinière, pares qu'on doit supposer que le preneur n'a placé ces choses dans l<*s lieux loués que momentanément et avec l'intention de les retirer quand bon lui remblerait, Lepage, Lois des bâtiments, part. 2, ch. 3, art. 1, p 190 et 191 ; Duvergier, 3, n. 461 ; Troploug, n. 354; Dalloz, n. 560; Cass., 6 déc. 1837, S. V., 38, 1, 333; 21 déc. 1833. S. Y., 54, 1, 90; Paris, 15 juiU. 1854,8. V., 55, 2,

Li muht erra fiançais.

Les charges et impôts qui grèvent la chose louée, ou dont elle vient à être grevée plus tard, sont à la charge non du locataire, mais du propriétaire, à moins d'une disposition spéciale de la loi, ou d'une convention particulière *.

§ 703. De la sous -location.

Le preneur a le droit de substituer purement et simplement une autre personne dans son droit au bail, ou de sous-louer la chose pour partie ou pour un certain temps1, à moins qu'une clause du

650. — Il a été jugé toutefois que les constructions élevées par le preneur sur le terrain loué sont réputées la propriété du bailleur, lorsqu'il a été stipulé que ce dernier serait tenu de les reprendre à l'expiration du bail, suivant l'estimation

Îui en serait faite a cette époque, Cass., 4 fév. 1849, S. V., 49, 1, 261. -Quand les réparations ou améliorations utiles ou voluptnairesne peuvent être enlevées sans dégrader l'immeuble, le preneur est tenu d'en faire l'abandon sans avoir aucune action en indemnité contre le bailleur. 11 s'exposerait même à des dommages - intérêts en les dégradant pour les faire disparaître, par exemple, eo grattant des peintures et des papiers, Duvergier,3, n. 457; Troplong, n. 356; Dalloz, n. 561. — V. aussi Colmar, 19 nov. 1830, et Cass., 8 mars 1831, S.V., 31, 1, 118]

* Pothier, n. 311 et s.; Merlin, Rép., v« Bau, § 9, n. 4; Qvest., v* Contribution des portes et fenêtres ; Duranton. 17, n. 74 et s.; Duvergier, 3, n. 346 et s. (Le preneur est obligé de faire l'avance des contributions foncières, sauf aon recours contre le bailleur, L. 3 frim. an VII, art. 147 ; ce recours s'exerce par Imputation sur le prix du bail , et le preneur ne pourrait exiger son remboursement par action personnelle avant l'échéance d'un terme, Duvergier, 3, n . 348 ; Troplong, n . 333 ; Dalloz, n. 348.— Contre, Duranton, 17, n. 76. — S'il est convenu que le preneur sera tenu, outre son prix, de l'impôt foncier, la diminution ou l'augmentation d'impôt qui survient dans le cours du bail profite au preneur ou est à sa charge, Cass., 29 nov. an XIV; Duranton, 17, n. 77; Duvergier, 3, n. 351. V. aussi Cass., 8 juin. 1851, S. V., 51, 1, 682. — Quant à la contribution des porte* et fenêtres, elle doit, à l'inverse oie l'impôt foncier, être supportée parle preneur, comme une charge

de sa jouissance, mais c'est le bafllair qui est soumis à l'action da fisc, sauf son recours contre le preneur, L. 4 frim. an VII, art. 12, à moins de convention contraire. Le silence du bail ou des quittances ne suffît donc pas généralement pour mettre Piropôt des portes et fenêtres à la charge du bailleur, Cass., 26 oct. 1814. Cependant, ea matière de bail verbal, le propriétaire qui recevrait plusieurs termes sans exiger le remboursement de l'impôt des portes et fenêtres qu'il aurait payé laimême reconnaîtrait par là d'une manière suffisante l'existence d'une convention mettant cette contribution à sa charge, convention, du reste, très-ordinaire et conforme a beaucoup d'usage* locaux, Duvergier, 3, n. 349; Dalloz, n. 353.

Les impôts extraordinaires établis sur la propriété durant le bail sont à la charge du propriétaire, arg. art. 609 Nap.; Duranton, 17 1 n. 77 ; Duvergier, 3, n. 352; Troplong, n. S35; Dalloz, n. 353; à moins que la loi qui les crée n'en mette une partie à la charge du preneur. V. L. 4 brum. an IV; dêcr. 9ianv. 1814; av. Gons. d'Êt. 29 janv.

1814; L. 18 avr. 1831; décr. 16 mars 1848.1

1 Aux termes de l'art 1717 : c Le

5reneur a le droit de sous-louer, et même e céder son bail à un autre... • Snr les différences qui existent entre la cession d'un bail et la sous-location, V. Merlin, Rép., v* Sous-location; Duranton, 17, n. 90 et 8. [La cession du bail, qui n'est autre chose qu'une cession de droits, met le cessionnaire au lieu et place dn cédant, dont il ne fait, a proprement parler, que continuer la jouissance aux mêmes conditions. La sous-location, aa contraire, est un nouveau bail consenti par le preneur, lequel, dès lors, est, vis-à-vis du sous-looataire, soumis aax mêmes obligations et investi des i

DU CONTftAT DB LOUAGE.

[ contrat ne le prive de cette faculté *. V. aussi art. 4763 et 1764.

c Cette clause est toujours de rigueur, c'est-à-dire que dans son

exécution il n'y a pas à tenir compte de l'intérêt contraire des parties. L'interdiction de sous-louer doit donc être maintenue,

droits qu'an bailleur ordinaire. — Il soit de là, par exemple, que le cessionnaire doit prendre la chose dans l'état où elle se trouve, et ne peut exiger qu'elle lui soit livrée en bon état de réparations, conformément à l'art. 1720, tandis que ce droit appartient incontestablement an sous-locataire, Duvergier, 3, n. 379; Hareadé, sur l'art. 1717 ; Dalioz, n. 423. Il suit de là encore que le cessionnaire est tenu envers le bailleur de toutes les obligations que le bail imposait au preneur. Ainsi, notamment, il peut être contraint de payer au bailleur , soit la totalité du prix fixé par le bail, s'il est cessionnaire pour le tout, soit une part proportionnelle de ce prix, s'il n'est cessionnaire que pour partie, quel que soit d'ailleurs le prix auquel la cession a été faite, tandis que le sous-locataire n'est obligé envers le propriétaire que jusqu'à concurrence du prix de sa souslocation, Toullier, 7, n. 83; Duvergier, 5, n. 380. V. M/"., note 9] — La cession d'un bail n'apporte d'ailleurs aucun changement dans les rapports contractuels qui existent entre le propriétaire et le locataire. Elle n'est ni plus ni moins qu'une sous-location faite sans restrictions. [En d'autres termes, en ce qui touche le propriétaire, il n'y a aucune différence entre la cession du bail et la sous- location. Ainsi, à moins de conventions contraires, ni la cession du bail ni la sous-location n'affranchissent le preneur primitif des obligations que le bail lui imposait vis-à-vis dn propriétaire. Par suite, le locataire primitif reste personnellement tenu du payement du prix, et il ne peut pas même exiger que le bailleur commence par discuter le cessionnaire ou le souslocataire, Pothier, n. 283; Delvincourt, 3, p. 98; Duvergier, 3, n. 380; Troplong, n. 128; Dalioz, n. 427. — Réciproquement, quoique le prix de la cession ou de la sous-location soit plus élevé que le prix du bail primitif, le bailleur ne peut cependant rien exiger de plus que ce qui lui est dû aux termes de ce bail, Troplong, n. 128.]

9 L'interprétation des clauses de cette nature a donné lieu à de nombreuses difficultés. Y. Duranton,17, n. 92 et s.; Duvergier, 3, n. 361 et s.; Angers, 27 mars 1827; Paris, 28 août 1824» 28

mars 1819 et 6 mai 1835, S. Y., 35, 2 , 305. Ce dernier arrêt décide que l'interdiction de céder le bail n'emporte pas interdiction de sous-louer, d'après cette règle d'interprétation : Renunciatio est strictissimœ interprétation** ; cessio est ma jus % sublocatio minus.

[Il est certain que la défense de souslouer emporte la défense de céder le bail en tout ou en partie, parce que céder est plus que sous-louer , Duranton, 17, n. 92; Duvergier. 8, n. 376; Troplong, n. 133; Marcadé, sur l'art.

1717. Quant à la défense de céder, elle ne comprend pas d'une manière absolue celle de sous-louer, et on doit reconnaître qu'elle n'interdit pas généralement au preneur le droit de sous-louer une partie de la chose quand cette chose est divisible : elle ne lui interdit que le droit de sous-louer en totalité, Angers, 27 mars 1817; Amiens, 24 mat 1817; Paris, 6 mai 1855, S. Y., 35, 2, 305; Duranton, 17, n. 93; Dalioz, n. 479.— Contra, Paris, 28 mars 1828 ; Duvergier, n. 376; Troplong, n. 134. Mais si le bail portait interdiction de céder en tout ou en partie, cette interdiction emporterait celle de sous-louer, même en partie, car alors il ne pourrait y avoir de doute sur l'intention des parties, Paris, 28 août 1824. 14 fév. 1805 et 18 mars 1826; Troplong, n. 134; Dalioz, n. 48t. Y. aussi Marcadé, sur l'art. 1717. — Bien qu'il ait été stipulé que le preneur ne pourrait sous-louer sans le consentement par écrit du bailleur .cependant le consentement verbal du bailleur à la sous-location peut, selon les circonstances, être considéré comme suffisant, et la preuve de ce consentement peut être faite par tous les moyens autorisés par la loi. Cass., 10 juin 1859. S. Y., 39, 1, 462. Dans tous les cas, il y a preuve suffisante d'un consentement exprès et par écrit, dans une quittance de loyer donné« par un propriétaire au cessionnaire du fermier, Nancy, 13 déc.

1834; Dali., n. 475. La permission de sous-louer peut encore* résulter de ce que le bailleur a, sans réclamation, ^laissé le sous -locataire se mettre en possession et faire des travaux et changements nécessaires pour l'exercice de son droit, Lyon, 3 mai 1837 , Dali., 38,

ut »soir erat wujrçiis.

même dtns le cas où, par suite d'un changement de circonstaaees, le locataire ne pourrait jouir par lui-même de la chose louée \ art. 1747.

Cependant, le preneur à qui il est interdit de sous-louer n'eo conserve pas moins le droit de faire occuper la maison par ses domestiques ou par ses préposés 4. Cette interdiction ne peut non plus être opposée aux créanciers qui veulent user du droit que leur donne Falip. i de l'art. 2i02*.

• [V. Merlin, loc. cit. Le preneur ne peut te soustraire à l'interdiction de sous-louer. ou de céder son bail, quels que soient les avantages que, sous le rapport des personnes, la cession ou la sous -location offriraient an bailleur, Merlin, Rtfp.% y* Bail, § 9, n. 6 ; Duvergier, S, n. 509 ; Troplong, b. 138 ; Dalloz, n. 454; Lyon. 36 déc. 1849, S. V., 60, S, 46 —Cependant, la convention de ne sous-louer qu'à des personnes agréées par le propriétaire n'autorise pas celui-ci à refuser arbitrairement d'agréer des sous-locataires qui offrent toutes les garanties désirables de moralité, de solvabilité et de position sociale, Paris, 6 août 1847, S. V., 47, a, 447.] Si le preneur cède on sous-loue malgré la défense qui lui en est faite, le propriétaire peut demander la résiliation du bail V. Favard , v« Louage, sect 1, § 1, n. 3 et 4; Duvergier, 5, n. 369 : [Duranton, 17, n. 85 ; Troplong, n. 139; Dallos, n. 457;] Colmar, 16 août 1816; Lyon, 16 déc.

1825; [Cass., 13 mai 1817, et Bennes, 22 fév 1830.] V. aussi art. 1184.

Kala, dans ce cas, la résiliation du il n'a pas lieu de plein droit ; elle n'a lieu qu'autant qu'elle a été prononcée par la justice sur la demande du bailleur. Cass.. 13 déc. 1820 et 29 mars 1857 : Lyon, 6 juin 1821 ; Troplong, n. 139; Duvergier, 3, n. 370. — Du reste, les juges peuvent, suivant les circonstances, au lieu de prononcer la résiliation du b.til, se borner à accorder des dommages-intérêts au bailleur, Besançon, 8 juin 1854, S. V., 55, 2, 328. Il n'y aurait même pas lieu de prononcer la résiliation, si la cession ou souslocation n'avait pas été exécutée, Pothier, n. 342; Toullier, 6, n. 835; Duvergier, 3, n. 370; Dalloz, n. 461 ; ou si. après avoir été exécutée, elle avait été résiliée avant la demande en résiliation du bail, et alors surtout que le bailleur ne peut justifier d'aucun préjudice résultant de la sous- location, Çass.,13 déc. 1820; ou bien encore, si,

avant la demande, la sous-location avaii cessé par l'expiration du terme pour lequel elle avait été faite. Casa , 29 mars 1837 , S. V., 37, 1. 613: Duranton. 17. n. 86 ; Duvergier, 3, n. 370 et a.; Trotlong, n. 136 et s. — Le preneur pourrait même échapper à la résiliation par la seule offre d'expulser le nous-locauirv et d'occuper lui-même les lieux loues. Lyon, 6 juin 1821, et 16 déc. 1835.

Enfin, lorsque la résiliation d'un bail est demandée pour indue sons-location, )r juge peut accorder un délai au preneur pour rentrer dans l'exécution do contrat, avant d'en prononcer la résolu tira; l'art. 1184, qui consacre cette facalte pour l'exécution des obligations en *ènéral," n'est pas incompatible avec l'art. 1717 qui vent que la clause portant interdiction de sous-louer soit toujours de rigueur : c'est la prohibition de souslouer, et non la résolution q ni est de rigueur, Troplong. n. 140. Toutefois, le juge ne pourrait te dispenser de prononcer la résolution en cas d'infraction constatée à la défense de sous-louer, s'O y avait une clause de résolution expresse et de plein droit, Duvergier, n. 571 ; Troplong. loc. cit.; Dallai, n. 467]

* Bordeaux, 11 ianv. 1826: [Duvergier, n.566; Troplong. n 136; DaDox, n. 469. — Gela est sans difficulté Nais le locataire pourrait-il prêter son appartement a un amit Non, selon Duier-

Sier, n. 367, parce qu'il serait tacite de éguiser une sous-location ou une cession sous l'apparence île concessions gratuites, et que, d'ailleurs, le but du ai Heur, qui a été d'empêcher que sa maison ou sa ferme ne fût occupée par un tiers, serait manqué. — Oui, d'après Troplong, n. 136; Dallos, n 470, et Marcadé. sur l'art. 1717. dont l'opinion, qui est préférable, se fonde avec raison sur ce qu'on ne doit pas étendre une prohibition d'un cas à un antre. V. aussi Fenel, 16 p. 236]

• Del v incourt, sur l'art. 1717; (Duranton, 17, n. 89; Duvergier, 3, a. 372;

»U COHTEAT M LOBàGI.

La sous~Ioeation d'une chose produit entre le locataire principal et le sous-locataire toutes les obligations qui résultent du contrat de louage*. Elle constitue donc on elle-même un acte entière« ment étranger au propriétaire. Est res inter alios acta7.

Cependant :

i° Le locataire principal ne peut transporter au sous-locataire un droit meilleur ou plus étendu que celui qu'il a lui-même sur la chose, en vertu du louage primitif8.

3° Le sous-locataire est tenu envers le propriétaire du loyer dû par le locataire principal ou originaire jusqu'à concurrence du loyer dont il est lui-même débiteur envers le locataire principal, à l'époque où ce loyer e$t frappé de saisie. Il ne peut même faire la déduction vis-à-vis du propriétaire des payements qu'il aurait faits par anticipation, à moins que ces payements n'aient eu lieu en vertu l'une clause de son contrat, ou conformément à l'usage des lieux9,

rroplonff. Hyp.t n. 466, et Louage, 1. 137 ; Dalloa, a. 477. — Contra, Paris, 24 fév 1825. Mais la doctrine de *i arrêt est condamnée avec raison par ous les auteurs.]

*up.f noie 1.1

.sup., note 1

§ 346 ; V. aussi Pothier, n. 280 it s. [Le preneur ne peut, en se substiuant un tiers dans la jouissance de la hose, rendre plus mauvaise la position lu bailleur. Ii reste donc responsable des Rangements de destination ou des abus le jouissance commis par le sous-locaaire ou cessionnaire. Aix, 31 janv. 1833, ». V.,33,2, 486; Casa, 15 avr. 1844, 5. V.,45, 1, 70; Troplong, n. 126. — Il m serait ainsi, alors même qu'il aurait :lé couvenu dans le bail que le preneur »ourrait sous- louer à qui bon lui semblerait, cette clause n'ayant d'autre obéi que d'indiquer l'intention du propriétaire de ne pas gêner le choix du ireoeur, Polbier, n. 281 ; Troplong, i. 127. — Contra, Duvergier, 3, î. 392]

* L'art. 1753 ne reproduit pas la dlsinction faite par l'art. 162 de la couume de Paris, entre la sous-location totale et la sous -local ion partielle. Il »exige pas non plus que le propriétaire t'adresse d'abord à son locataire. V. cependant Toullier, 7, n. 83; Paris, 26 fëv. 1816. — L'action du propriétaire contre le sous-locataire n'est pas seulement une action du chef du locataire principal, exercée en verlüde l'art. 1166, •nais une action directe, Duranton, 17.