Tréplong, n.128 et M*; Mar

cadé, sur l'art. 1753. — C'est nne question controversée que celle de savoir si la résiliation du bail, obtenue par le propriétaire à défaut de payement du loyer ou du fermage, eu Irai ne celle des sous- locations consenties par le preneur. Selon les nus, il résulte de l'action directe que l'art. 1753 et l'art. 820 Pr. accordent au propriétaire contre le sous-locataire jusqu'à concurrence de sa sous-location, que le sous-locataire qui remplit son obligation envers le bailleur primitif n a rien a redouter de l'inexécution des engagements pris par le locataire principal, puisque ce serait lui faire une condition intolérable que de vouloir qu'il fût tenu et pour son propre compte et pour le compte d 'autrui. Duvergier, 3, n. 531). D'autres, au contraire, pensent , avec raison , que de ce que la loi a donué au propriétaire une action directe contre le sous- locataire, ii n'en résulte point que la sous local ton cesse d'être un accessoire du bail principal, et que, par conséquent, l'existence de la sous location cesse d'être liée a l'existence du bail principal. Celle solution n'apporte d'ailleurs aucune aggravation aux obligations du sous-locataire, qui n'est jamais tenu de payer que le prix de sa sous-location, et dont la sous-location est résiliée, non parce qu'il n'a pas payé plus qu'il ne doit, mais parce que le locataire principal n'ayant pas payé tout ce qu'il doit, le bail principal cesse, et avec lui toutes les conventions accessoires auxquelles 11 servait d'appui, Duranton, 17, n. 150; Trepleng, n. 544 et s.; Dallos, n. 443;

380 u DRorr am frauçus.

art. 4753 10. V. aussi l'art. 8S0 ll du Code de procédure citilf 3° Le privilège du propriétaire, V. art. 2102, al in. 4 , s'étend même sur les effets mobiliers du sous-locataire qui, en général, répondent du loyer jusqu'à concurrence de ce qui est dû par fe sous-locataire la.

§ 704. Des différentes manières dont le contrat prend fin.

Le contrat de louage se résout :

* 1° Par la perte de la chose arrivée par cas fortuit 1; et, dans ce cas, la résiliation a lieu de plein droit '.

Si la chose n'est détruite qu'en partie, le preneur 3 peut, selon

Marcadé, sur l'art. 1753 ; Nlroes, 13 nov. 18(0; Paris, lt nov. 1812; Bordeaux, 15 juill. 1844, S. V.,45,2, 42.)

10 [Il est d'ailleurs constant que l'art. 1753, quoique compris dans la section des règles particulières aux baux ä loyer, est général et s'applique aux baux à ferme; les termes de l'art. 820 Pr. ne

Çxmeltent aucun doute à cet égard, roplong, n. 557 ; ballot, n. 436.1

11 [Quoiqu'il semble résulter de l'art.

820 Pr. que le sous- locataire est obligé de prouver que les payements non anticipés ont eux-mêmes été faits sans fraude, cependant on ne peut admettre que le législateur ait entendu déroger ici à la règle suivant laquelle la fraude ne se présume pas. Il sufht, pour la libération du sous -locataire, que des quittances valables établissent qu'il a payé sans anticipation, Duvergier, 5, n. 38o; Troplong, n. 542; Dalloz, n. 440.1

11 flßass., 2 avr. 1800; Paris. 2 fév. 1808 ; Toulouse, 5 fév. 1845, S. V., 45, 2,279.] Si donc le sous locataire ne garnit pas suffisamment la maison de meubles, le propriétaire pourra, sans aucun doute, se prévaloir des dispositions de l'art. 1752.

1 [La perte de la chose louée entraîne la résiliation du bail, alors même qu'elle a lieu par la faute du preneur ou par la faute du bailleur, puisqu'alors, aussi bien que dans le cas où la perle a lieu par cas fortuit, le contrat manque d'aliment, art. 1741. Seulement, quand la Krte est imputable à Tune des parties, utre peut avoir droit à des dommages-intérêts. V. inf., note 5. — V.

comme exemples de résiliation par suite de perte par cas fortuit, Cass., 4 mai 1842, S. V.,42, 1,618; 3 mars 1847, S. V., 48, 1, 78. — Le cas fortuit ou la force majeure qui, sans détruire la chose, la rend impropre à la destination pour

laquelle elle a été louée, entraîne égik ment la résiliation du bail. — Ilesesc de même de la force majeure qui empêche seulement l'usage de la chose, par exemple si la guerre empêche le préside rester dans les lieux loués. Toutefois, il n'y a alors lieu à résiliation que si k changement de destination ou Tempèchement de jouissance sont absolus. .

ne suffirait pas que la destination ou I : sage soient devenus moins profitables * moins commodes V. Cass., 1er mai 1848, S. V. 48, 1, 307; Duvergier. 3 n. 5»

Troplong. n. 225 et s.: Marcadé, sir l'art. 1722.J

1 [Le bailleur ne pourrait donc oabger le preneur à eut retenir le bail. « offrant de reconstruire la maison détruite, pas plus que le preneur ne pourrai t exiger du bailleur cette reconstruction. Duvergier, 3, n. 581; Troploog, n. 213; Dalloz. n. 199. — La perte et la chose louée emporte la résolntioi <ft bail, alors même qu'elle serait imputable au fait on à la faute du locataire, par exemple dans le cas d'incendie, Roues, 16 janv. 1845, S. V., 45, 2, 473; Mett. 25 juill. 1855 , Dali., 56, 2, 212. Il saffl même que l'incendie ait détruit la chose louée dans son objet principal, pour qa'Q entraîne la résolution du contrat, si ce

3ui reste de cette chose doit être consiéré comme un simple accessoire devenu impropre a la jouissance du preneur, Nancy, 9 août 1849 . S. V., 51, 1 129; et Metz, 25 juill. 1853; Dali , fct cit.; Duvergier, 5, n. 420; Troplonf.

n. 391. V inf, note 4.J

8 Cette option n'appartient point ai bailleur, Cass., 23 juill. 1827 ; (Duvergier, 5, n. 522; Troplong, n. 215.

Dalloz, n. 202. — La résiliation du tm pour destruction par cas fortuit de partie de la chose louée ne doit être prononcée sur la demande du preaesr qu'autant que cette résiliation peut ara

DU CONTRAT DB LOUAGE

es circonstances, demander soit une diminution du prix, soit la résiliation du contrat4, mais il n'a droit à aucuns dommages-intérêts5, art. 4722 et 4744.

2° Par l'inexécution des engagements du bailleur ou du preleur«, art. 4741. V. art. 1484, 4752 et 4766.

ieu pour la totalité de l'immeuble loué ; ;t, par exemple, elle ne doit pas dire )rononcée dans le cas ou le locataire, lyanl sous -loué une partie des lieux oués, ne peut remettre au bailleur que a partie de la location qu'il avait conservée, et cela encore bien que la sousocation ait été autorisée par le baileur, Rouen, 15 juin 1844, S. Y., 44,2, >48]

* C'est au juge à décider laquelle de :es deux conséquences doit avoir la perte >arlielle de la chose. — Le locataire ne >eut demander la reconstruction ou la 'épa ration d'un bâtiment en partie déru it par un incendie, encore bien que ce >atiment fût assuré, Paris, 5 mai 1826 , et 27 juill. 1850, S. V., 52, 2, 404; Jouai, 31 mai 1852, S V., 53, 2, 57. — Les uns pensent que, dans les cas ordiîaires. le preneur ne peut exiger que le bailleur fasse les réparations , mais que jette règle doit fléchir lorsque le bailleur 'eçoit une indemnité pour la perle de sa ïhose, comme dans le cas d 'expropria- Jon pour cause d'utilité publique ou l'incendie d'un bâtiment assuré, pourvu jue celle indemnité suffise à couvrir les 'rais. Duvergier, 3 n. 522. Les autres repoussent celte distinction, et décident jue le preneur peut exiger, dans tous les cas. que le propriétaire remette les lieux en état. Ils se fondent sur les art. 1719 et 1720, qui obligent le bailleur à entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et à y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaire, Troplong, n. 220. Bais nous croyons que ni l'une ni l'autre de ces opinions n'est fondée, et que la jurisprudence qui les condamne toutes les deux doit seule être suivie ; il ne faut pas confondre, en effet, les détériorations ou dégradations qui nécessitent des réparations que le propriétaire est tenu de faire, aux termes des art. 1719 et 1720, avec la perle ou destruction de partie de la chose louée, qui ouvre au preneur une double action en réduction ae prix ou en résiliation, mais qui ne lui laisse pas une troisième alternative, celle de demander la reconstruction ou le rétablissement de la partie détruite. L'arL 1722 régit seul ce cas particulier, auquel ne

Îeuvent être étendus les art. 1719 et 720, qui supposent que le locataire ne veut ni résiliation ni réduction, mais au contraire l'exécution du bail. Il suit de la que le locataire qui. en cas de perte ou de destruction partielle, opte pour la continuation du bail, ne peut demander la reconstruction de la partie détruite, mais seulement de simples travaux de réparations à la partie qui subsiste, Marcadé, sur l'art. 1722. — 11 est ä remarquer d'ailleurs que si l'incendie n'a détruit la chose ni en totalité ni en partie, mais a seulement causé des dégradations plus ou moins considérables, le locataire n'a d'autre droit que celui de demander des réparations. — Le locataire, en cas de destruction partielle d'une maison, ayant le droit d'opter pour la continuation du bail dans la partie non détruite, peut dans ce cas, si le propriétaire fait volontairement démolir cette dernière portion , réclamer la continuation du bail dans la totalité des bâtiments réédifiés, Cass., 7 juill. 1847, S. V., 47, 1, 836. Mais il en serait autrement si la partie non détruite ne pouvant être conservée sans de graves inconvénients, le locataire n'était pas admis a opter pour la continuation do son bail, Cass., 3 août 1847 S.V., 47, 1,838]

5 [C'est seulement quand la porte totale ou partielle a eu lieu autrement que par le fait du bailleur, qu'il ne peut être condamné à des dommages-intérêts. Si, au contraire, la perte lui est imputable, il devient passible de dommages- intérêts envers le locataire, par application des art. 1382 et s. — Le locataire qui, dans le cas de destruction partielle de la chose louée, par cas fonuit, a opté pour la continuation du bail , et a fait exécuter lui-même les travaux de réparation, ne peut exiger d'indemnité à raison da dommage qu'il aurait subi dans sa possession pendant l'exécution de ces Iravaux, Paris, 27 juill. 1850, S. V., 52, 2, 404. — Toutefois les parties pourraient valablement stipuler un dédommagement pour le cas, par elles prévu , de destruction partielle de la chose louée, résultant d'un événement de force majeure, Cass., 11 mars 1824.)

6 Mais dans ce cas la résiliation n'a pas lieu de plein droit. Le juge devra

3Si tf mon am fiaUçais.

3° Par le consentement des deux parties7, eu par l'avéneflusi d'une condition résolutoire9.

4° Par la rescision ou la révocation dit titre dH bailleur9, « par son éviction l0.

donc pour la prononcer a*cir égard aux circonstances , Golmar , 6 üie.

1814; (Duvergier, n. 557. — Da rette, une demande en résolution de teil pour inexécution des conditions est non recevable , si le tailleur n'i pas été préalablement mis en demeure d'eiéeu~ ter ses obligations, Douai, léjnill. 1843, Dali., 43, 4, 292] — On peut demander la résiliation du bail pour début de

Îayement des loyers, Poitiers, 51 juill. 8U6; (Duranlon, 17, n. 130; Duvergier, 3, n. 472; Troplong. n. 319 et s.; sauf au juge a accorder un délai suivant les circonstances, Douai, 29 déc. 1940, Dali.. 50. 2, 58. V. cependant Paris, 27 mars 1843 , S. V., 43. 2, 259;] — si le preneur établit une maison de jeu dans les lieux loués, Paris, 1 1 mars 1826. [Sur les diverses obligations respectives du bailleur et du preneur, dont l'inaccomplissement entraîne la résolution du eontrat, V. xiip., §§ 701 et 702.]— La faillite du locataire peut êïre une cause de résiliation, s'il ne fournit pas caation pour le payement des loyers, Gass., 16 déc.

1807; Paris, 10 août 1825. V. aussi art. 1613: [V. Pardessus, n. 1128 ; Troplong, n. 467; Duvergier, 5, n. 538.— La faillite du locataire n'est une cause de résiliation du bail qu'autant que les droits du bailleur se trouvent en péril. Il suit de là que le bail doit être maintenu, sans que le bailleur puisse exiger une caution, on autres sûretés particulières, lorsque la faillite n'a point diminué les sûretés qu'il tient du contrat, Paris, 16 mars 1840, S. V., 47, 2, 433; Caen. 25 août 1846, S. Y., 47, 2, 434. Mais il y a lieu k résiliation du bail, si rien n'en garantit l'exécution, Paris, 20 fév. 1847, Dali., 47, 4, 325. — La déconfiture du mari n'emporte pas, à l'égard de la femme séparée de biens d'avec lui, la résiliation du bail à ferme consenti conjointement et solidairement aux deux époux comme co fer rai ers; dans ce cas, la femme maintenue dans la location ne peut être tenue de fournir des sûretés nouvelles, alors du moins que le mobilier de la ferme est suffisant pour garantir le payement des fermages, Nancy, 13 déc. 1844, S V ,46,2,145 -Dans aucun cas, au surplus, les créanciers du preneur failli n'ont qualité pour deman*

dar ta isiaailoa da bail pour raison t> h i Milita de leur débuter, Pari«, 2* sa* t 1833. 9. V., 34, 2, 1*2 ; Duvergier, 9. n. 658; Troplang, n. 468. T. sas»

Amiens. W mat 1825.]

7 Muhte dé$sensu, mais saaa préjsëiee dans ce cas, dm droits des tiers, ssr exemple des sons -locataires. Brinscourt, 3, p. 193« (Jftfé ejne le prêtes? n'est lié par le consentement à la résiltftiou du bail, qu'il a donné dans ans kctre, qu'autant que la propriétaire s, et son côté, déclaré par écrit qn'il estesdait accepter cette résiliation. Ca*a, 58 jaav. 1824; et que le eoBseatoaunt i n résiliation d'un bail écrit me peat répéter que d'un acte égalemeot écrit : fcv es cas, la prêtre par témoin* n'est pfc admissible, Angers, 9 ivr. 1818 J

* [Le preneur dont le droit se inw résolu par l'événement d'nae eondiüst résolutoire peut néanmoins, en I afeseaie de stipulation eounratre, continuer« jouissance, s'il s'agit de maisons, jequ'à respiration cla terme dans le coffrant duquel l'événement ont arrivé «, s'il s'agit de biens ruraux, jasno'à l'apiration du temps nécessaire poar recueillir tous les fruits de ces Mens. Iteranlon,17,n 127;Dalloi, ■ 5M.-tif condition résolutoire fort commune dts$ les baux est celle par laqoelle il est en* venu que chacune des parues pourra résilier le bail au boni d'un certain tenp*. en prévenant l'autre d'avance. Patiner, n. 526 et s.; Duvergier, 4, n. 198; Dalloz, n. 333. Cet avertissement doit éfre donné, soit par acte d'huissier, sot! par tout autre acte écrit don! l'existence se soit pas déniée : il est d'aillears soumis aux règles relatives aux congés. T. mf.. noies 19 et 20 ]

• Avec la location s'éteint aussi h so us -location. V. aussi les art 995. 1429 et s., 1673 et 1718. [V*. tup.s §708, note 9.]

*• V. cependant Delvincourt, 3, p. 19" Selon cet auteur, le bail n'est noint reslié dans ce cas , du moins lorsque b

SroDriélaire évincé a possédé la cne* e bonne foi. Y. aussi Duranlon, !7 n. 134 et s. [On peut appliquer id ce q* nous avons dit, sup.? § 278, note 11 des ventes fait nar l'héritier apnaresl V. aussi, 9up., § 699, note 1.]

DU CONTRAT DE LOUÀGfi.

5° Par la réunion de la qualité de preneur et de bailleur dans la même personne.

6° Par l'expiration du temps axé pour la durée du bail.

Il faut à cet égard, quand il s'agit du bail d'une maison, distinguer si la durée du bail a été ou non fixée dans le contrat11.

Dans le premier cas, c'est-à-dire si la durée du bail est déterminée par le contrat, le bail cesse de plein droit à l'expiration du temps fixé, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. Toutefois, si, dans ce cas, à l'expiration du bail, le locataire reste et est laissé en jouissance de la chose louée 1S, ce fait implique un nouveau bail, ou une tacite réconduction ", qui, bien que soumis aux mêmes conditions que le bail antérieur u, doit néanmoins, quant

" Les art. 1736 et 1738 ne s'appliquent qu'au bail a loyer. V. les Discussions; Merlin, Hëp., v° Rail, § 4. al in. 1; [Durauton, 17, n. 215; Touiller, 9, q. 34; Duvereier, 3, n. 480 et 487; Troplong, n. 405; Dalloz« n. 528; Marcadé, sur l'art 1736 ; ] Bruxelles, 15 mars 1808 ; Trêves, 27 mai 1808; Metz, 1« avr.

1818, et art. 1774 et s. Mais ils s'appliquent à tous les héritages urbains en général , aux maisons d' habita Uou et a ouïe espèce de propriétés bâties, même lux moulins, Bruxelles, 29 nov. 1809j Toulouse, 18 déc. 1840 , S. V., 41, 2, 156; Duvergier, n. 487; Troplong, toc.

Ht.; Dalloz, n. 529 et 671. — Contra , Uerlin, foc. eu.; etCurasson, Comp. des ug. de paix, p. 287 ,] excepté lorsque les làtimenls constituent des dépendances l'un bien rural.— Le texte des art. 1756 H s., relatifs aux baux a lover, de mérae lue celui des art. 1774 à 1776, relatifs tux baux à ferme, distiogue. il est vrai, ;ntrc le cas oh le contrat est verbal et le :as où il a été formé par écrit. Mais, d'aires leur esprit, ces articles n'entendent établir une différence essentielle qu'entre es baux dont la durée a été ou non fixée lans le contrat. La circonstance que le ;ail a été fait verbalement ou par écrit l'a trait qn'à la preuve. V. art 1715 et s. La raison pour laquelle les art. 1736 ;t s., et les art. 1774 et s., parlent néanmoins de celte différence , c'est que , si e contrat est formé verbalement, la du- •ée du bail est d'ordinaire Indéterminée, [»elvincourt, sur l'art. 1736 ; Duranton, 17, n. 116; ÎDuvergier, 3, n 485; Tropong, n. 404 -.Dalloz. n. 527; Marcadé, sur l'art. 1736; [Rouen, 17 mai 1812.

Lorsque la durée du bail n'a point été fixée, il faut se conformer pour le congé ï la coutume locale , Bordeaux , 16 juin

4829. [Aux termes de cet arrêt, l'obi ication de donner congé en observant les délais fixés par l'usage des lieux est réciproque, nonobstant tous usages contraires entre le propriétaire et le locataire. V. Duvergier, 3, n. 493, et Dalloz, n. 677.]

11 La continuation d'un bail à ferme ou k loyer ue constitue pas toujours une tacite reconduction : tout dépend des circonstances; c* est donc au juge à décider, Pothier, n. 349; Halevilie, sur l'art.

1738; [Pothier, n. 352; Duverffier, 4, n. 213; Troplong, n. 776; Marcadé, sur les art. 1738 et s.; Dalloz, n. 571 et 835. — La tacite reconduction n'est pas particulière aux baux à loyer ou à ferme, elle s'opère aussi en matière de louage de meubles; seulement elle ne dure alors que le temps pendant lequel le preneur aura garde les meubles après l'expiration de la location, Pothier, n. 371 ; Troplong, n. 461.1 Y. aussi l'art.

18 V. Favard, v° Tacite reconduction.

[La tacite reconduction, étant un nouveau contrat , ne peut s'opérer qu'autant que les parties se trouvent capables de contracter à l'expiration du premier bail. Si donc l'une d'elles était frappée d'incapacité à cette époque, la continuation de la jouissance du preneur ne le soumettrait qu'à l'obligation de payer la valeur de celle jouissance proportionnellement a sa durée. Pothier, n. 345 : Duranton, 17, n. 171; Troplong, n. 4o3; Dalloz, n. 567. V. sup.. §697, note 2.]

** [Par conséquent, le prix reste le même, ainsi que les obligations respectives du bailleur et du preneur. V. Pothier, n. 363 ; Duranton, 17, n. 570; Duvergier. 5, n. 506 : Troplong, n. 452; Dalloz?n.584ets.]

384 Lu DttOiT ciyiL français.

à sa durée, être regardé comme contracté sans terme fixe, et par conséquent être apprécié d'après les règles applicables aux baux dont la convention ne détermine pas la durée 15. Cependant un locataire qui serait reslé en jouissance malgré le congé qui lui aurait été signifié 16 ne pourrait invoquer cette prolongation de jouissance pour soutenir qu'il y a tacite réconduction17, art. 1737, 1738, 1739 et 1759. Du reste, les sûretés fournies par le locataire pour le bail primitif ne s'étendent pas aux obligations résultant de la prolongation du bail par tacite réconduction i8, art. 1740.

Dans le second cas, c'est-à-dire si la convention ne détermine pas la durée du bail, la partie qui veut mettre fin au bail doit don-

" (V. Bruxelles, 15 mars 1808, 20 nov. 1810 et 25 juin 1817: Angers, 29 avr. 1808 ; Metz, 1« avr. 1818 ; V. aussi Duvergier, 3, n. 510; Duranton, n. 117; Dalloz, n. 594. -—Jugé que la clause d'un bail portant que la résiliation aura lieu de plein droit si, avant le terme fixé pour sa durée, tel événement arrive, par exemple, si le preneur, fonctionnaire public, est appelé à remplir ses fonctions dans un autre lieu, est encore applicable après ce terme expiré, s'il y a eu tacite reconduction : ce n'est pas là attribuer à la tacite reconduction la même durée qu'au bail primitif, Rouen, 11 janv. 1849, S.V., 50, 2, 51.1

16 Le congé dont il s'agit ici diffère des congés ordinaires donnés en matière de baux de maisons faits sans fixation de durée, en ce qu'il n'est pas nécessaire qu'il soit signifié un certain temps d'avance, et qu'il peut même être utilement donné après l'expiration du bail, pourvu qu'il ne se soit pas déjà écoulé un temps suffisant pour opérer la tacite reconduction, Duranton, 17, n. 119; Duvergier, 3, n. 503; Troplong, n. 454 et 455. Aucune forme sacramentelle n'est d'ailleurs exigée pour cet avertissement; et, bien que l'art. 1739 parle d'un congé signifié, et semble indiquer par là un acte d'huissier, tout autre acte, )ar exemple, une invitation de quitter les lieux, contenue dans la quittance du dernier terme, et même un congé verbal auraient la même valeur, si d'ailleurs ils n'étaient pas déniés, Troplong, n . 458; Dalloz, n. 375.— La stipulation insérée dans un bail fait avec durée déterminée, portant .qu'il n'y aurait pas lieu d'invoquer la tacite reconduction quoique aucun congé ue fût signifié à l'expiration du bail, suppléerait même au congé et suffirait pour empêcher la tacite reconduction de s'opérer par l'effet de la

continuation de la jouissance do prenear à l'expiration du bail, Pothier, n. 354: Duranton, n. 123; Duvergier, 3, i. 22:

Troplong, n. 454; Marcadé. sur lait 1738 et s.; Dalloz, n. 579. — Mais cette clause cesserait, comme le congé laimême , de produire son effet , si te circonstances révélaient l'intention de»

parties de continuer à nouveau le bau expiré, Duvergier, 3, n. 23 et 504; Troplong, n. 459; Marcadé, loc. eu.

Y. la note suivante.]

17 [Cependant, si la possession, nosvelle du preneur qui a reçu congé se prolongeait pendant un certain temps, on pourrait y voir l'abandon de la volonté du bailleur de faire cesser le bail et son consentement tacite à an bail nouveau, Marcadé, sur l'art. 1738 et s. Toutefois le preneur ne serait pas recevabie à prouver par témoins la votai* du propriétaire, contraire au congé qu'il a donné, Rennes, 15 avr. 181«.] Il est à remarquer d'ailleurs que le propriétaire seul peut invoquer l'art. 1739, et non le locataire.

le

18 Liberantur/ldejtissores,*+~-y—~ tur hypothecœ, L. 13, § 11, Dig.t Locat.; Duranton. 17, n. 126; [Pothier, n. 364 et 367 ; Delvincourt,3, p. 196 ; Duvergier, 3, n. 508; Troplong. n. 449; Marcadé, sur l'art. 1738. La coutrainte par corps, stipulée dans le bail primitif, ne s'eteid pas non plus à la tacite recond action, parce quelle ne. peut être appliquée qu'en vertu d'une stipulation expresse, art. 206*2; Pothier, n. 364 ; Duvergier. 3, n. 513; Troplong, n. 452. —Mais le privilège du locateur sur tout ce qci garnit la maison ou la ferme subsiste as cas de tacite réconduction, parce qiû dérive de la loi elle-même , quelle q& soit d'ailleurs la forme du bail, Dura»» ton, 17, n. 126; Dalloz, n. 591.]

DD CONTRAT DB LOUAGE

ner congé à l'autre partie 19 dans les délais fixés par l'usage des lieux80, art. 1736.

Le bail des meubles fournis pour garnir une maison entière, un appartement, un magasin, ou tout autre local, est censé fait pour la durée ordinaire des baux de maisons, appartements ou magasins, selon l'usage des lieux81, art. 1757.

Le bail d'un appartement meublé est censé feit à l'année, au mois, à la semaine, ou au jour, selon que le prix du bail a été convenu, à tant par an, par mois, par semaine ou par jour. Si rien ne constate que le bail soit fait à tant par an, par mois, par semaine ou par jour, la location est censée faite suivant l'usage des lieux '*, art. 1758. Dans Tun et l'autre cas, art. 1757 et 1758, le bail cesse

19 Quid, si le congé a été donné verbalement? V. art. 1715; V. aussi Duranton, 17, n. 121 et s.; Cass., 12 mars 1816; Bastia, 15 nov. 1826. [Le congé n'est soumis à aucune forme particulière, et il peut aussi bien être donné verbalement que par écrit, Limoges, 18 mars 1842, S. V., 42, 2, 522. Mais lorsque l'existence du congé verbal est déniée, la preuve n'en peut être faite par témoins, encore bien que le loyer annuel n'excède pas 150 fr., parce qu'il n'est pas plus permis de prouver par témoins la durée d'un hait que son existence, art. 1715; Cass., 12 mars 1816; Toullier, 9, n. 36; Duranton, 17, n. 121; Du ver gier, 3, n. 489; Troplong, n. 422 ; Marcadé, sur l'art. 1758. — La preuve testimoniale serait inadmissible alors môme qu'il existerait un commencement de preuve par écrit, Dalloz, u. 697. — Contra, Duvergier, 3, n. 491. - Mais celui qui prétendrait avoir donné un congé verbal pourrait déférer le serment à l'autre partie, arg. art. 1715, ou la faire interroger sur faits et articles, Duranton. 17, n. 122; Duvergier, 3, n. 490. V. sup., § 699, note 7. — On a soutenu que le congé donné verbalement ou même par écrit, par exemple par lettre, n'est valable qu'autant qu'il est accepté par la partie qui le reçoit, et que s'il n'est pas accepté on doit recourir à un acte d'huissier, sans pouvoir employer pour en établir l'existence ni le serment ni l'interrogatoire sur faits et articles, Duranton, 17, n. 122. Mais c'est une erreur : le défaut d'acceptation du congé en rend sans doute la preuve plus difficile, mais il n'a aucune influence sur sa validité, Duvergier, 3, n. 493; Troplong, n. 423. — Le congé par acte sous seing privé, ne constituant pas un

T. IT

acte synallagmatique, est valable, bien qu'il n'ait pas été fait en double original, Troplong, ». 425; Dalloz, n. 698.

— Contra , Rolland de V illargues , v° Bail, n.-SO, et Duvergier, 3, n. 492 ]

*° [V. sur ces usages, Delvincourt, 3, p. 425; Duranton, 17, n. 169; Duver-

gier, 4, n. 39 ; Troplong, n. 406 et s.; uelle, Manuel des propriétaires et locataires, n. 178 et s ; Agnel, Code des propriété et (oc, n. 753.] L'art. 1736 ne doit pas être étendu au cas où l'acquéreur est fondé à expulser le locataire, Turin, 21 juin 1810. V. cependant Delvincourt, sur l'art. 1743. [V. inf.t note 34.] — Les arrêts qui constatent la cou« tume locale en matière de congés échappent à la censure de la Cour de cassation. Req.,23fév. 1814. "

** Si donc une personne qui a pris une maison à loyer loue en outre des meubles pour garnir la maison louée, la durée de la location des meubles se règle indépendamment de la durée de la première, Delvincourt, sur l'art. 1757.

[V sur ce point, sup., § 697, note 2.]

*« V. Duranton, 17, n. 168 et s. Il faut encore, dans ce cas, tenir compte des usages locaux, (Delvincourt, 3, p 202, à moins cependant de conventiou contraire qui devrait prévaloir sur l'usage, Troplong, n. 603; Dalloz, n. 715. V. aussi Locré, 14, p. 555.

— Toutefois, la location d'un appartement non meublé moyennant tant par an, dans les lieux oü la location ne se fait pas ordinairement pour une année, n'est pas censée faite pour un an, mais constitue un bail sans fixation d» durée, pouvant cesser au terme indiqué par l'usage des lieux. Delvincourt, 3. p. 202; Duranton, n. 168; Duvergier, 4, n. 36 ; Troplong, n. 604; Dalloz, n. 716.]

386 LI DROIT CIY1L F11HÇA18.

à l'expiration du temps fixé tacitement pour sa dorée, à moins que l'usage des lieux n'exige qu'il soit donné congé*1.

Quand il s'agit d'un bail à ferme de biens ruraux, il faut distinguer, comme dans les baux des maisons, si la durée du bail a été ou non fixée par la convention.

Si rien n'a été fixé à cet égard, on doit présumer que le bai! a été conclu pour, le temps nécessaire au preneur pour recueillir tous les fruits du fonds u. A l'expiration de ce temps, le contrat est résolu de plein droit95, art. 4774 et 1775.

Si la durée du bail est fixée par la convention, le bail cessa de plein droit à l'expiration de cette durée, art. 1737.

* C'est ce qui parait résulter des art. 1757 elt758. V. les Discussions; V. aussi Merlin, Mp., v« Bau, g 4, alto. 1 .

** V. les exemples fournis par Tari.

1774 [V. aussi Polhier, n. 28 — Le bail d'un fonds qui donne une double recolle par an, d'un jardin potager, par exemple, est cependant censé fait pour une année, Troploog, n 768; Uallox, n 827.

— jugé que le bail sans écrit de terre« assolées est réputé fait pour autaut d'années qu'il y a de soles, conformément à l'art. 1774, alors même qu'il serait d'usage dans la localité où a élé fait le bail de rebouler les jachères, c'est-àdire d'y cultiver des plantes oléagineuses, la substitution du reboulage à U jachère morte ne détruisant point l'assolement. Cass., 16 août 1853, S. V., 56. 1,61.-11 est a remarquer d'ailleurs

3 ne. lorsque le bail comprend des terres e différente nature, telles que des prés, des vignes et des terres assolées, le tout

Îiour un seul et même prix, il est censé ait, aussi bien quant aux prés et vi* gnes que quant aux terres, pour autant d'années qu'il y a de soles, parce que, dans une ferme de cette nature, toutes les productions se combinent entre elles, Duranloii, 17, n. 214; Duver- 8ier, 4, il. 205; Troplong, n. 765; I arcade, sur l'art. 1774. — Enfin, ainsi que nous l'avons vu, sup.. § 699, notes 5 et 6, la présomption établie par l'art. 1774 sur la durée des baux de biens ruraux faits sans écrit est absolue, et la preuve testimoniale ne pourrait être admise pour établir, par exemple, que la durée d'un bail verbal de biens ruraux dont les produits se recueillent en entier dans l'année excède ce terme . Bordeaux, 8 avr. 1842 . Dali., 42, 2, 233. ~ Contra, Bourges, 3 mai 1821. — C'est une question que de savoir si l'art. 1774 t'applique aux baux à colonage

partiaire qui participent dans une certaine mesure du contrat de société. 3oas {»ensons que l'élément qui y domine est e bail, et que, par conséquent, ib soal régis par les règle» particulière* au baux et spécialement par l'art. 1774. \\ n'eu serait autrement que si l'usage des lieux était contraire. — Contra, Mepiain. Du bail à portion de /mils.

n. 315, et Dalloz, v° Louage 4 eoiauagt paritaire, n. 29. V. tuf., note 25.]-Sar le bail de bois taillis, V. les Discussions, et Maleville.aur l'art. 1774. [il résulte de la discussion au Conseil d'Etat, V. Locré, 14, p. 354, qu'on a entendu laisser les bois taillis tous 1 empire de la règle générale. Il fini donc distinguer: si le bois taillis dépend d'as domaine affermé dont il est l'accessoire le fermier jouira du bois pendant toat le temps que durera le bail du domaine; si le bois taillis a été affermé à part et distinctement, Je bail doit durer le temps nécessaire pour que fermier ait le temps de faire toutes les coupes successives d'après l'aménagement du bois, Duver* gier, 4, n. 205 et s.; Troplong, n. 766 et s.; Dalloz, n. 828; Marcadé, sur l'art. 17741

13 [Un congé n'est donc pas nécessaire pour mettre tin aux baux à ferme faits sans écrit, Lyon, 4 sept. 1806; Tretet, 27 mai 1808; Bruxelles, 15 mare 1808; Rennes. 6 août 1813; Metz, 1" avr.

1818; Merlin, «#>., v» Hou, § 4; Ualdville,sur l'art. 1775; Teullier,9, n.54; Rolland de Villargues, v« Congé, n. 4 ; Duranton, 17, n. 215; Duvergier, 3, n. 486 et 487, et 4, n. 310; Troplong, n. 405 et 770; Dalloz, n. 528 et 831. 11 en est ainsi môme en matière de bail a colonage partiaire, à moins qu'un congé nesoit nécessaire d'après les usages des lieux, Limoges, 20 déc. 1821, et 1 8 mars 1842, S, Y., 4fc 2, 5*3. - Cotilré.

»0 CONTBAT DB LOlUGf « 387

Soit que la durée du bail à ferme ait été ou non déterminée **, art. 1774 et 1776 , si le preneur continue sa jouissance après l'expiration du bail , et qu'on le laisse jouir87, il s'opère un nouveau bail ou une tacite réconduction **, dont l'effet est réglé par l'art. 1774 **. V. art. 1776 combiné avec les art. 1737 et 1775.

Du reste, toutes les règles qui précèdent, sur la durée du bail, peuvent être modifiées par les conventions particulières de» parties30.

Le contrat de louage n'est résolu :

1° Ni par le décès de l'une des parties31, art, 1743 ;

2° Ni par l'impossibilité dans laquelle se trouve le loeataire de faire personnellement usage de la chose 3*;

3° Ni par l'aliénation de la chose louée, pourvu que le bail ait date certaine antérieurement à cette aliénation 33, art« 1743;

Meplain, n. 316, et Dalloz, v° Louage à une année seulement, et dont le prix colon. part.% n. 30; selon lesquels un doit être fixé par experts, Pothier,n. 301; congé serait nécessaire dans tous les Troplong, n. 774; Dalloz, n. 846 \ cas. V. sup., note 24.1 Marcadé, sur l'art. 1776. ■— Contra, 26 L'art. 1775 n'est donc pas exclusif Duvergier, 4, n. 216 et s.; Rolland de de la tacite réconduction, Delà porte , Vil largues, v° Taciisrécond., n. 19.1 sur l'art. 1775; [Rolland de Vtllarguet, » [V. Bruxelles, 25 juin 1817; An~ v° Tacit. récond., u. 6; Duranlon, 17, gers, 29 avr. 1808; Rennes, 15 avr. n. 216; Duvergier, 4, n. 212 : Trop- 1812. — V. aussi la note qui précède.] long, n. 772; Dalloz, n. 833 ; Marcadé, w Ainsi, par exemple, le bail peut sur l'art. 1775; Rouen, 17 mai 1812; être formé pour un temps déterminé, ttruxelles, 27 juin 1817.] avec réserve pour chacune des parties *! Y. art. 1739 et sup., noie 12. [Les de se donner congé avant l'échéanoe du net es de culture faits par le fermier en terme. Y. sur ce cas Delvineourt, sur vue d'opérer la tacite reconduction ne l'art. 1757. [V. sup., note 7.] peuvent être opposés au bailleur qu'au- 31 Cependant, celte règle parait devoir tant qu'il en a eu connaissance et qu'il souffrir une exception, an cas de décès n'a pas protesté de suite ou dans le délai d'un colon partiaire : Est instar sorti, déterminé par l'usage des lieux, Po- Delvineourt, sur l'art. 1763; [Troplong. ihier. n. 3o2 ; Dalloz, n. 837. V. les n. 646, et Dalloz, v Louage à colon. arnHs cités, sup., note 12 ; V. aussi part.,n 37. Cette solution ne nous parait Rouen, Ie* mai 1811 ; Amieus, 17 janv. devoir être suivie que si les héritiers 1822.] du colon n'étalent pas en état d* exécuta Un nouveau bail. 11 suit de là que, ter les obligations de leur auteur, Du« si les héritiers du fermier continuent le ranton, 17, n. 178, et Duvergier, 4, bail par une tacite réconduction, singuH n. 91. — Quant au décès du bailleur, tenentur in capite et non pro rata hert- il ne résilie jamais le bail à colonage, dilaria, Bourges, 11 déc. 1830. — (Si un parce que le bailleur ne concourt en rien domaine divisé en deux soles a été af* a la réalisation des avantages qui sont fermé ponr un an seulement, et, par le but du contrat, Troplong, n. 647; conséquent, pour une sole, et qu'à Vex» Meolain, n. 314; Dalloz, n.38] piration de cette année, le preneur cou- » Par exemple, lorsque le locataire tinue sa jouissance et la culture des quitte le lieu ou il a loué un logement, terres, il se forme, non une tacite ré- Duvergier, 3, h. 525; [Troplong, n . 226 conduction, puisqu'il jouit la seconde eis.; Dalloz, n. 212.] V. aussi Paris, 13 année d'une chose qui ne lui avait pas mars 1832, (et Grenoble, 6 juin 1807.1 été louée la première, mais un bail ta- »• [L'art. 1743 a innové, dans un but cite de la seconde sole qui, dès lors, d'intérêt général, aux principes admis, ne peut durer que le temps nécessaire soit par le droit romain, soit par l'anpour jouir de cette sole, c'est-à-dire cienne jurisprudence, et suivant lesquels

388 LE DROIT CIYtL FRANÇAIS.

Pr.,art. 691. V. aussi art. 1328, et sup., § 345. Dans le cas contraire, c'est-à-dire si le bail n'a pas date certaine, l'acquéreur, tiers détenteur de la chose , peut expulser le locataire 9 sans être tenu envers lui à aucune espèce de dommages-intérêts **,

Cependant le bailleur peut, dans le bail, réserver à l'acquéreur le droit d'expulser le preneur35, au cas d'aliénation de l'immeii-

l'acquéreur d'un immeuble loué ou affermé n'était point tenu d'entretenir le bail consenti par le vendeur, et avait le droit d'expulser le preneur, à moins de stipulation contraire dans l'acte de vente. V. L. 9, C, ht:, cond.; L. 52, Dig., loc. cond.; 120, § 2, Dig., De légat.; 59, § 1, Dig., Deusufr.\ Bretonnier sur Henrys, 4, p. 27, Despeisses, 1, p. H 9; Brillon, v° Bail, n. 19, 42 et 45; Polhier, Louage, n. 288 et s.; Perrière sur Paris, art. 471, gl. 1. n. 152. — Nous avoua vu sup., § 698, note 2, que, selon quelques auteurs, V. Troplong, n. 4 et s.. 489 et s.; Bélime, Possession, n. 309 ; Freminville. Minorité, 1 , u. 528; Dalloz, n. 486, cette innovation a eu

Sour résultat de changer la nature du roit du preneur, c'est-à-dire de le transformer en droit réel, jus in re, de droit personnel, jus ad rem, qu'il était précédemment. Mais nous avons vu aussi que la grande majorité des auteurs repoussent avec raison ce système, que ne justifient ni les travaux préparatoires du Code, ni le texte de l'art. 1743, qui n'a eu d'autre résultat que d'étendre au bail le principe que le vendeur ne peut transmettre à l'acquéreur plus de droit qu'il n'en a lui-môme. V. Delvincourt, 3, p. 185; Proudbon, Usufr., 1, n. 102; Toullier, 3, n. 388; 6, n. 436, et 12, n. 105; Duranton, 4, n. 75, et 17, h. 139; Duvergier, 3, n. 280; Marcadé, sur l'art. 1743. - Il est à remarquer que l'art. 1743, en disposant que l'acquéreur nepeut expulser le fermier ou le locataire, n'a pas entendu dire par là que l'acquéreur n'est tenu d'entretenir le bail que dans le cas où le preneur se trouve déjà en possession au moment de la vente, et qu'il n'a pas voulu le dispenser de l'exécuter lorsque la vente a précédé l'entrée eu jouissance du preneur; l'art. 1743 a disposé pour le cas le plus ordinaire, d'une possession antérieure à la vente; mais la raison de droit sur laquelle il se fonde est la même dans l'un et l'autre cas, Troplong, n. 495 et s.; Da 11 or, n. 487; Marcadé, sur l'art. 1743 ; Dijon, 21 avr.

1827. — Contra, Del vinconrt, 5, p. 101; Duranton, 17, n. 139: Duvergier, 5, n. 280 et s. — U ne faut pas perdre de vue non plus que l'art. 1743 ne s'applique pas seulement au cas de vente, mai» à toute aliénation de .l'immeuble loué ou affermé, la généralité des neufs de cet article s appliquant à loas les cas, Proudbon, n. 2223; Duraston. 17, n. 142 et s.; Troplong, n.499; Dalloz, n. 489: Marcadé, sur l'art. 1743. A plus forte raison s'applique -t il à u second bail fait après un premier bail ayant date certaine. Le second prenear ne peut avoir plus de droit qu'on acquéreur ; et le droit du premier devrait prévaloir sur le droit da second, encore bien qu'au moment du second bail le premier preneur n'eût pas encore été mis en possession, Marcadé, sur l'art.

1743. V. sup., § 701, note 1. — Bien que l'acquéreur ne soit tenu d'exécuter le bail qu'autant qu'il a une date certaine antérieure à la vente, cependant, s'il s'était soumis dans l'acte de vente à entretenir le bail, quoiqu'il n'eût pas date certaine, il cesserait d'avoir le droit d'expulser le preneur, Duranton, 17, n. 1 iO ; Duvergier, 3. n . 545 ; Troplong, n. 503 et 504; Dalloz, n. 491. V. aussi Paris, 30janv. 1810; Douai, Il août 1837, S.V., 38, 2,106.]

" Ou l'empêcher de prendre possession des lieux. [Mais il ne peut l'expulser sur-le-champ ; il doit, s'il s'agit de maisons, lui donner congé dans les délais fixés par l'usage des lieux, et, s'il s'agit de biens ruraux, attendre qu'il ait recueilli tous les fruits de ces biens, Polhier, n. 297; Duranton, 17, n. 144; Duvergier, 5, u . 546 ; Troplong, n. 505; Dalloz, n. 494; Bruxelles, 13 vendes an XI II; Douai, 11 août 1837, S. V., 58, 2, 106.]

85 Dans ce cas, le locataire peut être expulsé alors même que Pacte d'aliénation ne fait pas mention de cette réserve, [Rolland de Villargnes, v Bail, n. 443; Duvergier, 3, n. 543; Dalloz, n. 510; Marcadé, sur l'art. 1744.] — Conlrà, Del vinconrt, sur Part. 1743; [Duran-

DU CONTRÂT DE LOUAGE. 389

b!e, art. 4743. Mais alors le tiers détenteur ne peut expulser le locataire qu'après l'avoir averti , conformément aux dispositions de Fart. 174836, et le locataire n'est tenu de vider les lieux qu'après le règlement de l'indemnité 37 qu'il peut avoir à répéter contre le propriétaire, conformément aux art. 1744 à 1747, art. 1749 ».

L'acquéreur à pacte de rachat ne peut user de la faculté d'expulser le preneur avant l'expiration du délai fixé pour le rachat 3*, art. 1751.

Dans tous les cas, lorsque le locataire a été expulsé par l'acquéreur, soit par application d'une clause du bail, soit parce que le bail n'avait point de date certaine opposable à l'acquéreur, et que l'expulsion a été par conséquent légitime, il doit cependant être, dans l'une comme dans l'autre hypothèse, indemnisé par le bailleur; seulement l'indemnité doit être fixée, dans le premier cas, d'après les règles des art. 1745 à 1747, et, dans le second cas, auquel l'art. 1749 n'est pas d'ailleurs applicable, d'après une estimation judiciaire40, arg. art. 1749.

ton. 17, n. 148, et Troplong, n. 51t.] V. § 348. Mais l'acquéreur ne pourrait plus faire usage de cette réserve, s'il y avait renonce dans son acte d'acquisition, Delvincourt. foc. cit.: [Dalloz, n 511 ; Paris, 13 flor. an XIII.] Bien que l'art. 1744 ne parle que du cas de vente, il s'applique également à toute au* tre aliénation quand la réserve est conçue en termes généraux, [Dalloz, n. 507. V. sup., note 53.]

36 [Si le congé avait été donné par le bailleur, l'acquéreur pourrait en profiter et ne serait point tenu d'en donner un autre, Troplong, n. 519; Dalloz, n. 514; Bruxelles, 2 mai 1814.1

37 Lorsque le fermier ou locataire évincé a été désintéressé par l'acquéreur, la convention profile au bailleur, bien qu'il n'y ait pas été partie, Turin, 3 juin 1808.

38 [Toutefois, il n'y a lieu à l'application des art. 1744 et s. qu'au cas où, le bail ayant date certaine, le droit d ex-

{»ulsion a été expressément réservé dans e bail. Si le bail n'avait pas date certaine, l'expulsion pourrait avoir lieu avant le payement des dommages- intérêts qui pourraient être du» par le bailleur, Duvergier, 3, n. 54Ü ; Troplong.

n. 521; Dalloz. n. 520. V. inf , note 40.] 39 Bien que l'art. 1751 soit conçu en termes généraux , il doit cependant être restreint au cas prévu par l'art. 1743. — Contra, Duranton, 17 , n. 154; Du-

vergier, 3, n. 552 ; [ Troplong. n. 525 ; Marcadé, sur l'art. 1751. Selon ces auteurs, l'art. 1751 s'applique aussi bien au cas ob le bail n'a pas date certaine au jour de la vente qu'au cas où le bail, ayant date certaine, contient la stipulation qu'en cas de vente l'acquéreur pourra expulser le preneur. Un bail sans date certaine équivaut à un bail ayant date certaine avec réserve d'expulser :

l'acquéreur à pacte de rachat ne peut donc avoir plus de droits relativement à Fun que relativement à l'autre. — L'art. 1751, ne parlant limilalivement que des ventes faites sous condition de rachat, ne peut être étendu à toutes les ventes faites sous une condition résolutoire, Marcadé, sur l'art. 1751 ]

*° Lesart 1744 à 1747 ne traiteutque de V hypothèse oh le bail contient une réserve expresse d'expulsion au profit de l'acquéreur au cas d'aliénation de l'immeuble. Mais il ne faut pas conclure de ces articles que le locataire, expulsé par le vendeur, vis à-vis duquel le bail n'aurait pas date certaine, ne puisse nas demander des dommages et iiilercU au bailleur. Son droit à cet égard résulte des principes qui régissent les contrats en général, et est même confirmé par un argument tiré des articles précités.

V. L. 25, gl, Dig., Local.; Duvergier, 3, n. 548; [Troplong. n. 504 ; Dalloz. n. 493; Nîmes, 15 Trim. an XIII; Paris, 24 déc. 1808. — Seulement, tan-

390 Li Dion* ctm rtinçi».

SECTION II. — RiGLtt SPÉCIALES AD BAIL A LOTER BT AD BAIL A FBfttfE.

§ 705. Du bail à loyer.

Le locataire d'une maison ou d'un appartement est tenu de les garnir de meubles suffisants pour répondre du loyer1 : faute par lui de remplir cette obligation, il peut être expulsé» à moins qu'il ne fournisse d'autres sûretés9, art. 1752. V. art. 2102, al in. i.

Le locataire est tenu des réparations locativea ou d'entretien3. Parmi ces réparations sont comprises d'abord celles qui sont énu-

dis que l'indemnité est réglée par la loi, lorsque l'expulsion a lieu en vertu d'une réserve stipulée dans un bail ayant date certaine, elle est abandonnée à l'appréciation du juge dans l' au ire cas, et doit être déterminée d'après les principes ordinaires, Troplong et Dalloz, toc. cit. Il est à remarquer d'ailleurs que la réserve d'expulser le. fermier, consentie pendant l'exécution du bail au profit du bailleur, pour le cas ob il viendrait a vendre la chose louée, donne lieu, en l'absence de toute stipulation a cet égard, à l'allocation de l'indemnité légale de l'art. 1746, aussi bien que si cette réserve avait été convenue au moment du coulrat, Casa., 10 mal 1843, S. V., 43, 1,709.]

* Mais faut-il qu'il y ait des meuble« en quantité suffis« nie pour répondre des loyers pendant toute la durée de la location? Non : il suffit qu'il y en ait assez pour répondre du terme courant et du terme suivant. Y. Del v incourt, sur l'art, 1752; Duranlon, 17, n. 157; Y. aussi Bordeaux, Il janv. 1826; [Troplong, n. 551 ; Dalloz, n. 605, et If arcade, sur l'art. 1752. Ces auteurs ajoutent, avec raison, que la valeur du mobilier doit être assez considérable pour répondre, en outre, des frais de vente. 11 n'y a, du reste, rien d'absolu dans ceci, et c'est des circonstances que dépend la détermination de la qualité et de la quantité de meubles que le locataire doit apporter dans les lieux loués. 11 faut consulter surtout la condition du

Ïireneur et la destination donnée aux ieux par le contrat, V. Merlin, Rép„ v* Bau, §7; Troplong, n. 536; Marcadé, sur l'art 1752 ; Dalloz, n. 605 et s. — Il est certaiu, dans tous les cas, que les meubles apportés par le locataire doivent être de ceux sur lesquels le bailleur a un privilège, aux termes de l'art. 2102,

et que, par conséquent, il ne faut point tenir compte des meubles déclarés insaisissables par la loi, non plus que des objets empruntés par le locataire pool* rester momentanément dans la maison, et de ceux dont la propriété n'appartient pas notoirement au locataire, ou dont un tiers a signifié au bailleur qu'il est propriétaire. — Le preneur ne peat enlever les meubles qu'il a apportés dans les lieux loués et qui sont soumis au privilège du bailleur. Toutefois, il De perd pas le droit d'en disposer, et on doit lui reconnaître le droit, soit d'enlever UBe partie des meubles, s'il es reste une quantité suffisante pour répondre du loyer, soit de les enlever tous s'il les remplace en même temps par d'autres. V. l'arrêt précité de Bordeaux, 11 janv. 1826; Rouen, 30 juin 1841, S. V., 47, 2, 540 ; Pointer, n. 268 et s . Duvergier, 4, n. 18 ; Troplong, a. 532; Dalloz, n. 609.]

* Les sûretés que le locataire peat donner au bailleur pour suppléera Viasuffisance de son mobilier doivent consister eu une caution, un gage ou une hypothèque, Duvergier, 4, n. 19; Troplong, n. 534; Marcadé, sur l'art 1752.— L'expulsion à laquelle donne lieu la violation des obligations du preneur, en ce qui touebe le mobilier ou les sûretés équivalentes, ne s'opère pas de plein droit; elle doit être ordonnée par justice, arg. art. 1741. V. «*.. § «04, note 6. Hais pour cela un jugement n'est pas nécessaire, et une ordonnance de référé peut suffire, Debelleyme, n. 66.

p. 104; Dalloz, n. 612; Paris, 10 déc. 1851, S. V.f 52, 2,192-1

* IV. jup., § 702, notes 22 et s ] Le propriétaire est tenu des autres réparations, à moins que le locataire ne les ail rendues nécessaires par son fait ou en ne faisant pas celles dont 11 est chargé, Maleville, sur l'art. 1780.

WJ CONTRIT DB LOUAGE

mérées dans Fart. 4754*, et, de plus, celles que l'usage des lieux met à la charge du locataire , sans préjudice du droit qui appartient aux parties d'étendre ou de restreindre cette obligation par des conventions particulières5, art. 1754. V. aussi art. 4750. Cependant les réparations locatives tombent toujours à la charge du propriétaire, si le locataire peut prouver que la vétusté ou la force majeure les ont rendues nécessaires6, art. 1755.

Lorsque le bail est résolu par l'effet du non-accomplissement, par le locataire, des obligations qui lui sont imposées, ce dernier est obligé de continuer le payement du loyer pendant le temps nécessaire à la relocation, sans que cependant ce délai puisse excéder la durée de son bail, sans préjudice d'ailleurs des dommages-intérêts qui ont pu résulter de Tabus7, art. 1760.

Le bailleur ne peut résoudre le bail, bien qu'il déclare vouloir

* L'usage des lieux peut étendre, mais ne peu l restreindre l'obi Ig» lion du locataire, Discussions sur l'art. 1754. [Sur l'étendue des obligations du locataire, quant aux réparations, V. Merlin, Rép., vo Bail, § 8 ; Delvincourt, 3, p. 202 ; Duvergier. 3, n. 447, et 4, n. 24; Troplong, n. 576 et s., et Dalloz, n. 619 et s.

— Dans le cas ou une maison est occupée par plusieurs locataires, les réparations locatives des choses destinées a Tu« 'âge de tous, comme l escalier, les cours, les passages et corridors, la pompe, etc., sont à la charge du bailleur, si l'on ignore quel est celui des locataires qut les a nécessitées par sa faute, Lepage, Lois des bâtiments^ part. 2, p. 260; Merlin. JWp., v© bail. § 8; Duvergier, 4, n. 25 ; Troplong, n. 590; Dalloz. n. 653.

— Le locataire principal qui a sousloué tout ou partie de la maison ou de l'appartement reste responsable de toutes les réparations locatives envers le propriétaire; mais, de leur côté, les souslocataires sont responsables envers lui pour toutes les réparations locatives des lieux par eux occupés, Lepage, Duver-

ùt, toc. cit.; Dalloz, n. 654.] — Les art.

'754 à 1756 s'appliquent, même au cas de bail à ferme, si le fonds rural affermé comprend des bâtiments. [En ce qui concerne les moulins, il faut consulter les usages de chaque localité pour déterminer quelles sont les réparations qui doivent être considérées comme locatives. V. à cet égard les indications données par Lepage, part. 2, p. 16(1 et s.; Duvergier, 4, n. 26; Troplong, n. 182; Dalloz, n. 655 et s.; Bourges, 21 avr. 1819 ; Casa., 24 no? . 1832, S. V.,

33, 1, 237 ; 3 janv. 1849, S. V., 49, 1, 95]

5 La clause aux termes de laquelle le locataire doit entretenir les bâtiments en bon état n'ajoute rien à lobligalion légale ré» u »tant de l'art 1754, Caen, 7 jant. 1828; [Duvergier, 3, n. 449 ; Dalloz, n. 667. — Jugé cependant que la clause d'un bail portant que le preneur sera chargé de toutes les réparations d'entretien ne doit pas s'en-* tendre seulement des réparations locatives, mais bien de toute* les réparations réputées d'entretien par l'art. 806, Bordeaux, 6 Janv. 1843, S. V.. 43, 2, 253]

• Duranton, 17, n. 165. [C'est, en effet, au locataire a établir que les dégradations proviennent soit de vétusté, soit de force majeure, puisqu'il invoque ces faits comme moyens de libération d'une obligation que le droit commun fait peser sur lui, Troplong, n. 552 et 620.

— Ce que l'art. 1755 dit de la vétusté et de la force majeure doit évidemment se dire aussi du vice de la matière et des défauts de construction , Troplong , n. 587.]

7 [En parlant du temps nécessaire à ta retocatkm, l'art. 1760 n'a pas entendu tout le temps qui s'écoulera jusqu'à ce que le propriétaire ail reloué, mais le temps ordinairement laissé au proprié« taire pour s'assurer d'un nouveau locataire. Mouhcault, Rapport au Tribunat; Locré. 14, p. 333. En conséquence, le locataire doit, outre le terme coorant, le loyer du terme suivant, tel que le fixé l'usage des lieux, Duranton, 17, n. 172 ; Duvergier, 4, n. 79 ; Troplong, n. 621 ; Marcadé,sur l'art. 1760 ; fcalloz, n. 726.]

occuper la maison par lui-même, à moins qu'il ne se soit expressément réservé ce droit. Mais, dans le cas même d'une pareille réserve, il est obligé, s'il veut faire usage de son droit, de donner congé à l'époque fixée par l'usage des lieux8, art. 1761 et 1762.

§ 706. Du bail à ferme.

Le bailleur est tenu non-seulement de délivrer le fonds loué, il doit aussi, et particulièrement, délivrer la contenance déclarée dans le bail. Celte obligation doit être appréciée d'après les principes qui régissent celle du vendeur d'un immeuble *, art. 1765. V. aussi art. 1616 et s.

De son côté, le fermier, tenu, comme tout preneur, de jouir et d'user de la chose en bon père de famille, est par cela même obligé d'entretenir le bétail nécessaire pour l'exploitation du fonds, de se pourvoir des instruments aratoires nécessaires, et de serrer les récoltes dans les lieux à ce destinés d'après le bail *. V. art.

1 (Les règles exprimées au titre de la Vente, dans les art. 1617 à 1623, au cas d'excédant ou de défaut de contenance, sont donc applicables en matière de bail à ferme. Il suit de la que , nonobstant les termes de l'art. 1765.

dans le cas ou la contenance réelle est

ftlus grande que celle portée au contrat, e preneur ne doit pas nécessairemeni subir une augmentation de prix : il peut se désister du contrat, comme l'art 1618 en donne le droit à l'acquéreur en pareil cas, Duvergier, 4, n. 134: Troplong, n. 642 et 655; Dalloz, n. 738 — Contra, Rolland de Villargues, ▼* BaH, n. 218. — Il suit encore de là qoc l'action en supplément de fermage de la part du bailleur et celle en diminution ou en résoluUon du contrat de la part du fermier se prescrivent par un an à compter du jour du contrat, conformément à l'art. 46*22, Merlin, Rép., v« Bail, § 9 ; Duvergier, 4, n. 155 ; Troplong, n. 658: Dalloz, n. 739; Marcadé, sur l'art 1765. - Contràt Durauton, 17.

n. 180. — L'excédant ou le délicit du vingtième qui donne lieu a l'action en supplément ou en diminution de prix doit s'entendre d'un vingtième du prix et non du vingtième en étendue, Duvergier, 4, n. 140; Troplong, n. 656; Dalloz, n. 740 ]

1 [De ce que le fermier est tenu de jouir en bon père de famille, il résulte qu'il doit dénoncer au propriétaire le* usurpations qui peuvent être commise* sur le fonds affermé, art 1768. V. sup..

• L'art. 1761 abroge la loi 5, C, toc. cond. [—Le bailleur qui, en vertu d'une réserve insérée dan* le bail, veut venir occuper sa maison n'a pas de dommages -intérêts a payer au locataire.

V. Discussion au Conseil d Etat; Locré, 14. p. 348 et 349; Marcadé. sur l'art. 1762; Troplong, n. 626; Dalloz.

n. 828. - Contra* Duvergier, 4, n. 9. qui argumente par analogie de3 art. 1745 et s Mais, outre que les termes de l'art 1762 et la discussion précitée du Conseil d'Etat ne permettent pas cette argumentation, l'analogie invoquée n'existe pas. car le bailleur qui stipule le droit d'expulsion pour le cas de vente agit en vue d'un bénéfice, c'est- à dire d'un prix de vente plus élevé ; tandis que le bailleur qui stipule seulement le droit de résilier le bail pour occuper lui-même sa maison ne spécule nullement et n'obéit qu'à des convenances personnelles ou de famille. Toutefois, le bailleur se rendrait passible de dommages-intérêts, si, après avoir expulsé le locataire en vertu d'une clause du bail, il relouait à une autre personne, au lieu d'occuper lui-même la maison, Troplong, n. 629; Dalloz. n. 73t. — La réserve de rentrer dans les lieux loués pourrait être valablement stipulée par le locataire principal vis-à-vis des sous-locataires, Dclvincourl, 3, p. 201; Duvergier, 4, n. 12 ; Troplong, n. 627 ; Dalloz, n. 729. — Celte réserve passe aux héritiers de celui qui l'a stipulée . Troplong, n. 629: Dalloz, n. 730. J

DU CONTRAT DB LOUAGE

2102, aliû. i. S'il manque à cette obligation, le bailleur peut, suivant les circonstances, demander la résiliation du contrat3, art. 1766 et 1767.

En ce qui touche le point de savoir si et dans quelle mesure le fermier doit être indemnisé par une remise sur le prix du bail, au cas de perte de la récolte par un accident de force majeure, le Code établit les distinctions suivantes :

Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant sa du« rée, la totalité ou la moitié au moins4 d'une récolte soit enlevée par l'effet d'un cas fortuit, par exemple, par l'intempérie des saisons3, le fermier peut demander une remise sur le prix du bail, à

§ 702, note 4. — Généralement le fermier doit cultiver suivant les prescrip lions de son bail. Cependant le fermier auquel le bail interdirait de dessoler ne devrait d'indemnité, en cas d'infraction à cette défense, qu'autant que ce dessolement aurait causé au bailleur un préjudice appréciable, Bruxelles, 24 mars 1807; Paris, 21 fév. 1822; Douai, 20 mars 1846, S. V., 47, 2, 385 ; Duvergier, 4, n. 99; Troplong, n. 663; Dalloz, n. 751. Mais il serait tenu de rétablir à la fin du bail un assolement conforme à celui qu'il a trouvé en prenant possession des terres. — Le propriétaire ne pourrait d'ailleurs, sous prétexte que les biens affermés sont mal cultivés, se faire autoriser à les sous- louer aux risques du preueur : son droit se réduit à demander la résiliation du bail avec dommages-intérêts, Douai, 16 juin 1847, S.V., 49, 2. 39.]

3 Bruxelles , 1« août 1810 , et 7 août 1811 ; Colmar,6 déc. 1814; [Rouen, 11 mars 1847, S. V., 49, 2/719 ; Paris, 10 déc. 1851, S.V., 52, 2, 192. Le droit du bailleur de demander la résiliation du bail s'étend même au eus oii le fermier qui n'a pas garni l'héritage affermé des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation aurait donné caution pour assurer le payement des fermages : l'art'. 1766 n'a point, en effet, pour objet d'assurer un gage au bailleur , mais d'assurer la culture des terres, Polhier, n. 318; Duvergier, 4, n. 100 ; Troplong, n. C60 ; Dalloz, n. 742. — Il est d'ailleurs à remarquer que le fermier qui ne satisfait pas aux obligations que lui impose l'art 1766 ne peut être expulsé des lieux sur un simple référé, comme le locataire qui ue garnit pas la maison louée de meubles suffisants pour répondre du loyer, et qu'en pareil cas le bailleur n'a «lautre droit que de demander la résilia-

tion du bail, Paris , 10 déc. 1851, S. V., 52, 2,192 ]V. § 704, note 6. - Les obli* cations que l'art. 1766 met à la ebarge du fermier incombent aussi au colon partiaire, Observ. du Tribunal sur l'art.

1767; [Duranton, 17, n. 188, et Troplong, n. 686. Il en est surtout ainsi de l'obligation d'engranger dans les lieux à ce destinés d'après le bail. Si le bail ue désignait pas les lieux d'engrangeiuent» on devrait se conformer à l'usage suivi dans la ferme, Troplong, n. 685 ; Dalloz, n. 759]

* [C'est dans une même année que le fermier doit avoir éprouvé celte perte, pour pouvoir prétendre à une diminution de prix ; il ne suffirait pas nue les pertes de plusieurs années, isolément inférieures à la moitié d'une récolte, atteignissent cette moitié par leur réunion, Duranton, 17, n. 201 ; Duvergier.

4, n. 173; Troplong, n. 726; Dalloz, n. 794. Il est égalemeut certain que la perte de moitié qui donne droit à indemnité doit porter sur l'ensemble de toute la récolte : il ne suffirait pas , dans une ferme qui produit du blé et du vin, qu'il y eût perte de la moitié du blé ou de la moitié du vin, si celte perle n'équivalait pas à la perle de la moitié du tout, M arcade , sur l'art. 1769.— Pour apprécier s'il y a perte de moitié de la récolte, il faut prendre pour terme de comparaison une récolte moyenne, en s'attachant à la quantité , et non au prix ou à la valeur, Duranton, 17, n. 192; Duvergier, 4.

n. 154 et 155; Marcadé, sur l'art. 1769. — Contra, Troplong. n. 717.1

s [Peu importe que la perle ait été causée par un cas fortuit ordinaire ou par un cas fortuit extraordinaire, Duranton, 17, n 195 et 194; Duvergier, 4, n. 185 ; Troplong, n. 767 et s., et 751 ; Dalloz, n. 789. — Contra, Potbier, n. 165 cM78 ; Rolland de Viilargues,

U DftOir CIVIL MUHÇUS.

moins qu'il ne 6oit indemnisé d'avance parles récoltes précédentes0. S'il n'est point indemnisé, l'estimation de la remise à laquelle il a droit ne peut néanmoins avoir lieu qu'à la fin do bail ; et alors on fait le compte de toutes les années de jouissance, en compensant les pertes de certaines années avec les profits des autres années7. Cependant le juge peut provisoirement dispenser le preneur de payer une partie du prix, en raison de la perte qu'il a subie8, art. 4769. Si le bail n'est fait que pour une année, et

vo Bail, n. 373. — Le cas fortuit et le dommage qui en résulte doivent être constatés par le fermier à une époque ob il est encore possible d'en reconnaître la nature et l'étendue, Marcadé, sur l'art. 1769. V. aussi Poitiers, 17 julll. 1800; Cass., 25 mai 1808: Bennes, 15 mars 1814; Cass., 4 mai 1831 , S. V., 51, 1, 204.1

8 II doit donc être fait un calcul immédiat de la perte comparée aux produits des années antérieures, Merlin, Rép.. v« Bail, § lu, n. 5. — [Le fermier qui a été privé d'une récolte par cas fortuit peut être admis à réclamer une indemnité du propriétaire . en vertu de l'art. 17G9 , quoiqu'il ait droit , pour le même accident, à une indemnité d'assurance, Cass., 4 mai 1831 , S. V., 31, 1. 204; Troplong, n. 741 ; Dalloz, n. 804.]

7 [Il se fait, dit l'art. 1769, une compensation de toutes les années de Jouissance: d'où l'on doit conclure que, dans cette compensation, le calcul doit porter sur les années mauvaises comme sur les bonnes, en les balançant toutes les unes par les autres, et qu'on ne doit pas prendre seulement les bonnes années pour les balancer seules avec celle qui présente une perte de moitié : l'art. 1769 ne fait entre toutes les au nées aucune distinction ; et il y aurait d'ailleurs une injustice évidente à compenser les pertes de moitié faites pendant une année avec les bénéfices des bounes années, sans tenir compte en même temps des années mauvaises, Duranton,17, n. 201; Troplong, n. 752; Dalloz, n. 793.— Contra, Duvergier, 4. n. 174 et 175; Marcadé. sur l'art. 1769. — S'il résulte de la balance , ainsi établie entre toutes les années du bail, que le fermier n'a pas été privé de la moitié au moins d'une récolte, mais seulement d'un tiers ou d'un quart, il n'a droit à aucune remise, Duvergier, 4, n. 174; Troplong, n. 731; Dalloz, n. 796. — Contra, Durante n, toc cif.— Jl nous semble également hors de doute que la compensation dont parle l'art. 17» se fait eu égard

a la quotité matérielle des récoltes, et non en s'attachant à leur valeur vénale comparée au prix du bail : les art. 1799 et 1770 démontrent clairement que la comparaison doit se faire entre les fruits perdus et les fruits recueillis, sans qu'il

Sait Jamais lieu de tenir compte du prix u bail, Duranton. n. 202: Duvergier.

n. 170 et 471. Dalloz, n. 798; Marcadé, sur l'art. 1769. — Contra, Troplong, n. 729. — Lorsque le bail cesse, par la volonté des parties, avant le terme indiqué par le contrat, l'indemnité doit être réglée immédiatement, en ne prenant en considération que les années écoulées.

Mais si le bailleur, sans entendre rompre le bail, avait seulement consenti à ce Îiue, au moyen d'une cession, un autre ermier prlt'la place de celui avec lequel il avait traité, l'indemnité que réclamerait celui-ci ne pourrait être liquidée qu'à la fin du bail, comme si s» jouissance n'avait pas été interrompue , Duvergier. n. 176; Troplong. n. 738 et 739 ; Dalloz, n. 806 : Cass., 28 août 1833, S. V., 33, 1 , 802.J - Il y a "eu à la compensation prescrite par l'art. 1769, au cas ou des fonds de différente nature, par exemple des champs et des vignobles ont été affermés par un bail unique.

[Dans ce cas, le calcul doit se faire air l'ensemble des produits,] Duranton, 17, n. 196 et s.; [Duvergier, 4, n. 156 et 58; Troplong, n. 718 et 720-; Dalloz, n. 783; Marcadé. sur l'art. 1769. — Mais si divers fonds sont affermés distinctement par le même propriétaire à un même fermier, comme il y a en réalité autant de baux que de fonds, on doit, pour le calcul de la perte, considérer chaque fonds séparément , Duranton , n. 1Ô7; Duvergier, n. 159 et 160 ; Troplong, n. 719; Dalloz. toc cit., et n. 784; Marcadé, sur l'art. 1769.]

* [Le fermier peut donc demander une estimation immédiate du dommage souffert, à l'effet de déterminer la portion du prix du fermage dont U pourra lui être fait provisoirement remise , Cass . , 4 mai 1831, S. V., 31, 1, 204. —Si le

BU COÛTAIT DK LOUAGE. 308

que la perte soit de la totalilé des fruits, ou au moins do la moitié, le preneur sera déchargé d'une partie proportionnelle du prix de location. Si la perte est moindre de moitié, il ne pourra prétendre ï aucune remise, art. 4770.

Le fermier ne peut demander aucune remise :

4° Si le cas fortuit a atteint les fruits après qu'ils ont été séparés de la terre 9. Hais cette exception est inapplicable au cas où le bail attribue au propriétaire une quotité de la récolte en nature 10. Dans cette espèce de bail, le bailleur supporte sa part de la perte, pourvu que le colon partiaire n9ait pas été mis en demeure de faire la livraison de la récolte, art. 4771, alin. 4. V. cependant art. 4302.

2° Si la cause du dommage existait déjà et était connue à l'époque où le bail a été passé u, art. 4774, alin. 2.

3° Si le preneur a été expressément chargé des cas fortuits, irt. 4773. Hais cette stipulation ne s'étend pas aux cas fortuits extraordinaires 12, à moins que le bailleur n'eût pris à charge tous les cas fortuits prévus et imprévus i3, art. 4773.

railleur, sans attendre la fin du bail, a fait au fermier une remise pour perte le tout ou partie d'une récolte, et si plus ard le fermier s'est trouvé indemnisé )ar les récoltes des années suivantes, ce iernier doit restituer tu bailleur la renise qui lui a été faite, et qui doit touours être réputée provisoire et sauf compte final, à moins de convention contraire. Delvincourt, 2, p. 204; Du- •anton, 17, n. 204; Duvergier, 4, n. 167; rroplong, n. 735; Dalloz, n. 801; Marcade, sur l'art. 1769. V. cependant Pothier, n. 161, et Rolland de Villargues, v« Bail, n.383.]

9 Encore bien que les fruits n'aient pas été liés en gerbes, Obsrrv. du Tri« tninat sur l'art. 1771 ; Merlin , toc. Ht. ; [Duranton, 17, n. 205; Duvergier, 4, n. 192; Troplong, n. 744; Dalloz, n. 813.] Mais comme cette exception repose sur une présomption de faute, il ne parait pas qu'elle doive être étendue à des accidents extraordinaires, Metz, 10 mai 18-25. [Cette décision n'est fondée sur aucun motif juridique; l'art. 1771 n'est qu'une application de la règle Res périt domino, qui ne comporte, non plus que l'art. 1771 , aucune distinction entre le cas où la perte est due à un cas fortuit extraordinaire, et celui où elle est due à un cas fortuit ordinaire, Duvergier, 4, u. 196; Troplong, n. 751; Dalloz,

*• V. Duranton, 17, n. 208 ; V. aussi

L. 25, § 6, Dig., Locat. [Cela doit s'entendre non -seulement du bail à colonage paritaire, c'est-à-dire fait moyennant une redevance du tiers ou de la moitié de la récolte, mais encore du cas où le fermier paye tout ou partie de son bail en une certaine quantité des fruits du fonds loué, par exemple, s'il doit tant d'hecto* litres de blé par an. Le fermier est, dans ce cas, un débiteur de choses d'une nature déterminée dont la perte le libère, comme ferait celle d'un corps certain, lorsqu'elle est arrivée sans sa faute, Duvergier, 4, n. 195; Troplong, n. 747 et s.; Dalloz, n. 816. Mais il est évident

3u'il cesserait d'en être ainsi , si le bail onnait au fermier la faculté de payer avec des fruits pris ailleurs que dans la ferme, Duranton, 17, n. 208 : Duvergier, 4, n. 194; Troplong, n. 747 et 749;.

Dalloz, toc. cit.\ Les dispositions de l'art. 1709 ne sont d'ailleurs en aucune façon applicables au colon partiaire, [qui est régi par l'art. 177!.]

« [Il n'y a plus alors cas fortuit : c'est ce qui a lieu quand la perte de la récolle est occasionnée par un vice propre à la chose , Duvergier, 4, n. 187.]

« V. Duranton, 17, n. 211.

18 [La clause par laquelle le fermier se charge de tous les cas fortuits, quels qu'ils soient, ne s'applique pas seulement aux cas fortuits ordinaires , mais comprend dans sa généralité tous les cas fortuits prévus et Imprévus, Bordeaux,

396 lb DioiT civil ptAnçus.

Le fermier sortant doit laisser à celui qui lui succède dans la ferme les logements et autres facilités nécessaires pour les travaux de Tannée suivante ; et réciproquement, le fermier entrant doit procurer à celui qui sort les logements convenables et les autres facilités pour la consommation des fruits appartenant encore à ce dernier, et pour les récoltes restant à faire. Dans l'un et l'autre cas, on doit sa conformer à l'usage des lieux, art. 4777. Le fermier sortant doit aussi laisser les pailles et engrais de l'année, s'il les a reçus lors de son entrée en jouissance u ; et, quand même il ne les aurait pas reçus, le propriétaire pourra les retenir suivant l'estimation, art. 1778.