DES CONTRATS QUI ONT POUR OBJET DE PROCURER A QUELQU'UN

LA JOUISSANCE d'UN CAPITAL.

§1. — Généralités.

Nous avons dit (chap. xliii) que les éléments de toute production sont la terre, le capital et le travail , et qu'on peut, sans inconvénient, considérer la terre comme un ca* pital d'une espèce particulière. C'est dans ce sens général que nous prenons le mot capital dans ce chapitre : toute richesse dont l'usage facilite \ l'homme la production de richesses nouvelles.

On peut concevoir qu'un homme soit propriétaire de tous les capitaux nécessaires \ l'exercice de son industrie , mais le plus souvent il en est autrement , surtout s'il s'agit de ces grandes entreprises industrielles comme on en voit de nos jours, et nous avons vu (chap. xliii, § 2) comment l'entrepreneur d'industrie se procure les divers éléments de la production de la richesse.

Nous allons étudier dans ce chapitre les contrats de

3S8 mwn fiuiiçâis,

louage et 4e prêt par lesquels Tefitrepreoeur se proeure Tusage des teriains, locaux ou bâtiments, ce qu'on peut appeler, d'une façon générale, remplacement de rindnstrie, et l'usage de tous les autres capitaux, des capitaux proprement dits. Dans le chapitre suivant, nous verrons par quel contrat il se procure le tnMsième élément de la production , le travail.

Nous nous plaçons, pour l'exposition des principes jurî* diques, sur le terrain économique, parce que c'est de ]^ qu'on a sur toutes ces matières la vue la plus générale et la plus intéressante à la fois. Mais les mêmes contrats peuvent avoir un autre but que la production immédiate de la richesse-, tout bail k ferme ou à loyer n'est point passé en vue de l'industrie agricole ou manufacturière, et on peut pareillement s'assurer par un contrat les services d'une personne, sans les employer k une opération industrielle.

§ 2. — Du contrat de tovage des choses.

Le bailleur, le propriétaire de la chose s'engage k en faire jouir le preneur pendant un certain temps moyennant un prix convenu. — Le mot iomge , louer» signifie placer, et doit s'entendre proprement du propriétaire qui place nue chose dans les mains de celui qui la reçoit , qui la frend pour s'en servir et s'appelle preneur. Le législateur , après avoir dit qu'on peut louer des meubles ou des immeubles , ne s'occupe guère que de la location des immeubles , qui présente des combinaisons \A\k% variées , des rapports plus compliqués, et comporte, par conséquent , des règles plus nombreuses. La location d'un meuble, d'un cheval, d'une voiture, est chose des plus simples, et a la plus grande analogie avec le prêt k usage de ces m^es objets*, il est facile d'y appliquer, avec de légères modifications, les règles de ce dernier coQtfat (v. ci-dessous, § 4). D'ailleurs le plus

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souvent la location de ces objets ne va pas sans nn louage de service*, c'est le voitorier, par exemple, qui s'engage ^ vous conduire lui-même.

Le louage des maisons s'appelle bail à loyer; celui des héritages ruraux, bail à ferme. Ces deux sortes de louage ont des règles communes et leurs règles particulières.

Le louage est un acte d'administration. Si on n'habite pas sa maison , si on ne cultive pas soi-même son champ , pour en tirer un revenu on les loue. Cependant un bail pour une durée exces»ve dépasserait les bornes d'un acte d'administration -, et ceux qui n'ont pas le droit de disposer de la chose d'autrui ou de leur propre chose ne peuvent consentir un bail pour plus de neuf ans ^ c'est ce qu'on peut appeler un bail d'administration. Tels sont le tuteur et le mari pour les biens du pupille et de la femme -, le mineur émancipé pour ses propres biens. On ne peut, quelque capable qu'on soit , louer sa chose pour un temps excédant quatre-vingt-dix-neuf années-, autant vaudrait-il la vendre. Des baux d'une si longue durée supposent en général que le preneur doit faire au fonds des avances considérables dont il ne sera rémunéré qu'après un long temps. Yoilk un domaine rural complètement inculte, un terrain k bâtir dans une ville-, quel fermage peut-on espérer de ces objets qui ne rendent rien? 11 faut défricher, planter, bâtir, dépenser beaucoup et attendre longtemps un revenu : le preneur, si on en trouve, voudra un très-long bail pour se dédom* mager pendant les dernières années des premières où le revenu a été nul , et même moins que cela. Cette {variété du contrat de bail s'appelle le bail emphytéotique, l'emphytéose , mot qui indique particulièrement la mise en valeur d'un terrain par des plantations.

Comme le vendeur, le bailleur doit délivrer la chose am preneur et le garantir contre tous troubles apportés k sa

jouissance par des tiers qui prétendraient avoir des droits sur la chose. II ne doit pas garantie contre les troubles de fait, c'est-à-dire à raison des ennuis et des désagréments que lui causeraient des personnes qui ne prétendent d'ailleurs à aucun droit sur la chose. Le vendeur délivre la chose telle qu'elle est au moment du contrat, le bailleur doit la livrer en bon état et l'entretenir de manière k ce que le preneur puisse eu jouir. Celui-ci est bien tenu de certaines réparations de menu entretien , dites locatives, mais c'est qu'on suppose qu'elles ont été rendues nécessaires par un usage abusif ou maladroit, d'où il résulte qu'elles retombent à la charge du bailleur, lorsqu'il est établi qu'elles sont occasionnées par vétusté ou cas fortuit. L'obligation d'entretenir la chose et d'en procurer la jouissance au preneur est absolue, en ce sens que, les dégradations survenues, fussent-elles l'effet d'un cas fortuit, le preneur n'en aurait pas moins le droit de résilier le bail et de quitter les lieux, et le bailleur ne pourrait pas même imposer au preneur la gène résultant de réparations qui, pendant longtemps, rendraient le logement inhabitable.

Le preneur doit payer le prix aux termes convenus et user de la chose en bon père de famille , et suivant la destination convenue ou sous-entendue, par exemple, k raison de la profession bien connue du preneur. Celui-ci peut sous-louer , à moins que cela ne lui ait été interdit, laquelle clause est alors de rigueur en ce que le premier ne pourrait pas soutenir que la personne qu'il veut mettre k sa place dans les lieux loués ne causerait aucun préjudice au bailleur. Il doit rendre la chose comme il l'a reçue, et jusqu'à preuve du contraire, il est présumé l'avoir reçue en bon état. La loi a fait une application de ce principe au cas d'ineendie. Si j'accuse le premier venu d'avoir brûlé ma maison, €e sera k moi de le prouver*, mais k mon locataire, j'ai le

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droit de tenir un autre langage : je vous ai livré ma maison en bon état, et vous la rendez brûlée-, prouvez que ce n'est pas vous qui Tavez brûlée ou laissé brûler par négligence ^ et le locataire est très-limité dans sa défense*, la loi ne l'admet point , par exemple , h prouver que ce n'est pas lui qui est cause de l'incendie , attendu que depuis tant de jours on n'a pas fait de feu chez lui ^ il n'a que la ressource d'établir un de ces trois faits : i*" Cas fortuit, comme la foudre -, 2'vice de construction, une poutre qui a pris feu parce qu'elle était trop près du foyer ^ 3* que le feu a été commu-' nique par une maison voisine. De même, s'il y a plusieurs locataires dans la maison , ils sont tous solidaires envers le propriétaire, et l'un d'eux ne pourra s'exonérer de cette solidarité qu'en établissant que Tincendie a commencé chez un autre locataire, ou qu'il n'a pu commencer chez lui-, comme si, par exemple, l'incendie a consumé le second et le premier étage e# n'a pas laissé de traces au rez-de-cbaussée qu'il habite.

Le preneur doit des garanties au bailleur^ il doit garnir les lieux loués de meubles suffisants pour assurer le payement du loyer. Le fermier doit, de plus, comme garantie d'une bonne exploitation, garnir la ferme de bétail et des ustensiles nécessaires -, il doit enfin engranger dans les lieux à ce destinés. Un changement de locataire en ville est chose assez simple-, il n'en est pas toujours ainsi de la ferme : le fermier entrant et le fermier sortant se doivent des facilités réciproques pour que le preneur puisse commencer ses travaux et préparer les récoltes de l'année suivante; pour que le second ait le temps de consommer ses pailles et fourrages ou en tirer tout autre parti. Le principe que le prix du bail n'est dû qu'autant que le preneur jouit de la chose louée, reçoit une application toute particulière dans les baux k ferme , en ce que le preneur a droit k une réduc-

tion de prix à raison d'accidents calamiteuK qui enlèyenl une partie considérable de la récolte, sauf à faire une conir pensâtion entre les bonnes et les mauTaises années.

La durée du bail est fixée par la convention des parties; k défaut de quoi elles sont présumées avoir voulu conserver la faculté de résilier le bail quand il plairait à l'une d'elles , ce qui toutefois doit s'entendre avec un certain tempérament, en ce sens que les parties doivent se faire part de leur intention assez longtemps à l'avance pour que le preneur puisse se pourvoir ailleurs d'un logement ou d'une ferme , pour que le propriétaire se procure un locataire ou fermier. Cette déclaration de ne vouloir plus continuer le bail s'appelle congé; les époques où Ton doit donner œngé sont fixées par Tusage des lieux. En ce qui concerne les baux ruraux, la moindre période pour laquelle ils paissent être censés faits est le temps nécessaire pour que le preneur fasse, au moins une fois, toutes les récoltes de fruits que comporte le fonds.

Lorsqu'on rédige un écrit pour constater les conditions du bail , la première qu'on y insère est naturellement celle relative h sa durée-, de là vient qu'on entend précisément par bail écrit celui dont la durée a été expressément fixée, et par bail verbal celui dont la durée ne l'a pas été , et qui doit Ûre résilié par un congé. Dans le premier cas, au contraire, le congé est inutile*, le bail expire de plein droit au jour fixé par la convention, ou plutôt on peut dire que les parties se sont donné réciproquement congé au moment même oii le bail a été consenti.

Nous avons eu l'occasion (chap. xxxi, § 2) de comparer la jouissance de l'usufruitier et celle du locataire ou fermier ^ et nous avons dit que la vente de l'immeuble loué ne délie évidemment pas le bailleur de ses obligations, mais que le [nneneur est impuissant k faire valoir ses droits

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k rencontre du oMveaii proprMtaire atec lequel il n'a pas traité. Oe compreod que cela fait nue ntuadoD fâcheuse au }N[«oeur. U fiit un temps où le contrat de louage, pour les maisons et bâtiments surtout , n'avait pas le caractère qu'il a aujourd'hui. Chacun en général habitait sa maison, comme cela se voit encore aujourd'hui dans les petites villes et au village^ les locations n'étaient qu'une chose accidentelle» une sorte de service qu'on rendait k quelqu'un quand on avait plus de logement qu'il n'était nécessaire; si bien que, d'après la loi romaine , le bailleur pouvait renvoyer le pre^ neur en étabHssant qu'il avait besoin pour lui-même de la maison qu'il lui av!ait louée. Il en est autrement aujourd'hui; le contrat de louage a pris an caractère éotmomique, la spéculation s'en est emparée, et on bâtit des maisons, des usines , des entrepôts pour les louer. Celui qui loue un immeuble pour y établir le siège d'une grande industrie , ce qui nécessite des frais d'installation considérables , n'entend pas être k la merci du propriétaire-, aussi s'assure-t-il par une convention écrite d'un bail k long terme, et, en ce qui concerne l'aliénation de l'immeuble loué , la loi déclare que Tacquéreur devra respecter le bail consenti par son vendeur, lorsqu'il sera bien établi que ce bail est antérieur k l'aliénation-, c'est ce qui aura lieu s'il a été fait par acte notarié, ou si, étant sous signature privée, il a été enre' giiiré avant la vente.

§ 3. — Du prêt de consommation.

Restant toujours au point de vue général, indiqué au § 1 cî*dessus , nous dirons : Par le contrat de louage, Tentrepreneor, commerçant, manufacturier, agriculteur, s'est procuré le terrain, l'emplacement indispensable k l'exer* eice de son industrie; il lui faut maintenant des capitaux proprement dits ; des machines, du chaiiion, du nûnerai..*

CommeDt se procurera-t-il tout cela? Il pourrait s'adresser aux divers détenteurs de ces objets et dire, par exemple, au propriétaire de la machine : Cédez-moi l'usage de votre machine moyennant un prix porportionnel au temps pendant lequel je la garderai. Ce se^it Ik un louage d'objet mo* bilier. Mais le propriétaire de la machine lui répondrait sans doute : Je ne suppose pas que ce soit pour quelques jours seulement que vous installiez votre usine; or, pourquoi louer simplement une machine dont vous vous servirez pendant des années, et qui doit être attachée à l'usine à perpétuelle demeure? achetez-la. De même, l'entrepreneur pourrait dire au propriétaire de la mine de charbon : Prêtezmoi tant de tonnes de charbon pour faire aller mon usine-, je vous les rendrai avec quelque chose en sus, comme rémunération du service que vous m'aurez rendu. Le propriétaire de la mine lui répondrait : J'ai du charbon pour le vendre et non le prêter^ si je ne vends pas mon charbon \ l'usine, k la forge, à qui donc le vendrai-je? En réalité, si je vous prête du charbon , que me rendrez-vous sinon sa valeur en argent, son prix? ne vaut-il pas mieux que je vous le vende?

En somme, le propriétaire foncier loue ses bâtiments contre de l'argent 5 les propriétaires des machines, du minerai, du charbon , veulent les vendre contre de l'argent^ ce que l'entrepreneur a donc de mieux k faire c'est de se procurer de l'argent avec lequel il payera son loyer et achètera tout ce dont il a besoin (v. chap. XLin> § 3). Cet argent, il l'obtiendra par un prêt ou emprunt; quels sont les caractères juridiques de ce contrat?

Prêter signifie fournir*, c'est livrer une chose k quelqu'un pour qu'il s'en serve et vous la rende au bout d'un certain temps. Je vous prêté mon cheval pour deux jours, ou bien pour faire un voyage déterminé; je vous prête mille francs que vous me rendrez dans un an. On peut le dire, ces deux