DEUXIÈME PARTIE

ment même du partage. Les architectes et entrepreneurs ont un privilège jusqu'à concurrence de la plus-value ()u'ils ont donnée à l'immeuble par leurs travaux ; ils doivent faire une double inscription : inscription du procès- verbal d'expertise qui constate l'état des lieux avant le coiiimencement des travaux ^ inscription du procès-verbal de réception des travaux. — Enfin les créanciers qui demandent la séparalion des patrimoines (V. chap. xxxiv) et qui veulent s'en assurer le bénéfice contre les créanciers de l'héritier, doivent prendre inscription sur les immeubles de la succession, mais il suffit qu'ils le fassent dans les six mois k compter de l'ouverture de la succession.

Considérons maintenant les privilèges au point de vue du droit de suite. Il n'est plus question ici que des privilèges sur les immeubles qui sont seuls susceptibles d'un droit de suite. Le principe est que le créancier privilégié doit faire inscrire son privilège avant que l'acquéreur ait fait transcrire son titre. Toutefois le vendeur et le copartageant ont quarante-cinq jours k partir de l'acte de vente et de l'acte de partage desquels résulte leur privilège.

Pour le surplus, en ce qui concerne les poursuites k exercer contre le tiers détenteur de l'immeuble grevé du privilège , l'extinction des privilèges , les différents partis que peut prendre le tiers détenteur vis-k-vis du créancier privilégié qui le poursuit , le mode de purger les privilèges inscrits, la nécessité de renouveler l'inscription dans les dix ans , les règles sont les mêmes pour les privilèges et pour les hypothèques.

§ 3. Du crédit foncier.

Je n'en veux dire qu'un mot pour expliquer ce qu'on entend aujourd'hui, k proprement parler, par crédit foncier. Dans un sens général on désigne par Ik le crédit qui se

fonde sur la fortune imaiobilière du débiteur, ceite Cortune étant plus spécialement affectée a racquittement de ses dettes sous forme d'antichrèse , pri\îlége et hypothèque. Mais on donne plus particulièrement ce nom k des institutions de crédit qui ont pour but de faciliter les rapports entre les propriétaires fonciers et les capitalistes, comme les banques sont des institutions de crédit qui facilitent les rapports entre le capital et l'industrie ccmiBerciale ou manufacturière. Les banques en effet reçoivent les épargnes des uns et des autres, les concentrent et les prêtent à Tindustrie, payant des intérêts d'une main, en recevant de l'autre.

Un établissement de crédit fonder fait d'abord office de courtier entre le propriétaire qui a besoin d'argent et le capitaliste qui veut placer le sien dans les conditions pédales de sûreté que présente le crédit k la terre, l'hypothèque. Le crédit foncier s'assure en outre et garantît au capitaliste que l'immeuble sur lequel le prêt va être fait offre toutes les garanties désirables -, qu'il est bien la propriété de l'emprunteur-, qu'il est d'une valeur largement suffisante ^ qu'il n'est pas grevé de charges qui diminuent sa valeur apparente.

Voici deux nécessités aux:quelles, par d'ingénieuses com- Unaisons, doit répondre un établissement de crédit foncier.

Le crédit agricole est essentiellement un crédit k long t^me. Le commerçant réalise une opération en quelques jours, en quelques mois, la liquide, et, si l'opération a réussi, peut s'acquitter envers ses créanciers. La terre au contraire ne rend que tard les avances qu'on lui a faites. Il y a plus : la perspective d'avoir k rembourser tout d'un coup, k une époque fixée, une somme importante, est pour un propriétaire foncier une prévision accablante. Le mode de libération qui lui convient le mieux est que, chaque an-

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née, on lui réelame quelque chose de plus que l'intérêt légal, de manière que, au bout d'un certain temps, il se trouvera avoir acquitté sa dette, Tavoir amortie; le mot amortissement exprime très-bien ce résultat, qui est d'amortir en effet, de rendre moins sensible un coup qui eût été peut-être accablant, l'obligation de payer en une fois une somme considérable.

Mais le prêteur voudra-t-il d'une pareille combinaison? Ne désirera-t-il pas recevoir, a une époque quelconque, tout son capital k la fois? On pourra faire mieux encore et lai donner le moyen d'obtenir la restitution de ce capital quand il voudra. Le Crédit foncier a mis à profit une combinaison propre au crédit public. Lorsque l'État emprunte, il ne rend jamais le capital ^ il sert au préteur une rente perpétuelle. Celui-ci ne pourra donc jamais rentrer en posses-^ sîon de son capital ? Il le peut sur l'heure : il n'a qu'à céder sa rente sur l'État k quelqu'un qui lui en rembourse le capital. C'est là une opération qui se fait tous les jours à la bourse par l'intermédiaire des agents de change. De même le prêteur recevra un titre qui réunira à la solidité de l'hypothèque la mobilité d'une créance ordinaire et qu'il pourra céder avec toutes les garanties qui y sont attachées.

C'est l'établissement du crédit foncier, enfin, qui se chargera de faire des exécutions rigoureuses contre les emprunteurs qui n'exécuteront pas leurs engagements ; et la première condition d'un crédit immobilier bien entendu, c'est que les lenteurs et les frais qu'entraîne l'expropriation n'écartent pas les prêteurs et ne soient pas une cause de ruine pour l'emprunteur. Pourquoi le législateur, qui per« met aux créanciers de dépouiller si promptement un débiteur inexact de sa fortune mobilière, rendrait-il si difficile la réalisation du gage immobilier ? S'il en a toujours été ainsi, c'est par suite de cette tendance, que nous avons

constatée, là mettre la moindre valeur immobilière au-dessus de la plus importante valeur mobilière.