DÉMEMBREMENTS DE LA PROPRIÉTÉ
§ P'. Des servitudes ou services fonciers.
Le voisinage établit entre propriétaires des rapports continuels qu'ils doivent s'efforcer de rendre aussi faciles que possible, tant dans leur intérêt commun que pour l'agrément de la vie. Un jurisconsulte romain n'hésite pas à déclarer que le vendeur d'un fonds de terre manque ^ h bonne foi qu'exige le contrat de vente, s'il ne prévient pas l'acheteur que le principal motif qui l'a déterminé k vendre est là présence d'un voisin exceptionnellement désagréable, dliumeur tracassière et processive.
Le législateur est intervenu ici de deux façons : l"* H déclare que, par le seul fait du voisinage, les fonds de terre et les maisons seront soumis à d^ sujétions réciproques résultant de leur situation et de la nature des lieux*, ^ il règle dans quelles mesures et k quelles conditions les propriétaires pourront, par leur volonté, s'imposer, les uns au profit des autres , telles sujétions qu'ils jugeroal convenables.
Ces sujétions, qu'on appelle communément servitudes, sont aussi qualifiées par la loi services foneiers , dénominati<»i dont le législateur explique et complète le sens en déclarant expressément que la servitude n'établit aucune prééminence d'un héritage sur l'autre. Autrefois , en effet, sous l'empire du régime féodal (voir ce que nous en avons dit au chapitre xxix), on distinguait différentes sortes de fonds, notamment les fonds nobles et les fonds roturiers, qui différaient en ce que les mêmes charges ne pesaient pas sur les uns et sur les autres. Tandis que le détenteur
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d'un fonds noble ne devait que le service militaire, le détenteur du fonds roturier devait la taille ou impôt en ai^ent|, et la corvée, services personnels consistant îi travailler pour le seigneur, k réparer les routes, etc. Aujourd'hui il y a égalité absolue, devant ta loi, des propriétés et des personnes, et l'expression service foncier a été employée concurremment avec celle de servitude, pour indiquer : 1* qu'il ne s'agit Ih que de relations établies entré deux héritages pour l'avantage de l'un ou de l'autre , le plus souvent dans l'in* térét général de l'agriculture-, 2* que les propriétaires, en établissant ces servitudes, ne peuvent le faire que dans une certaine mesure : il faut que la servitude constitue un avantage au profit du fonds lui-même, quel qu'en soit le propriétaire*, il faut qu'elle constitue une charge imposée au fonds servant lui-même et non une obligation personnelle du propriétaire. Cette double condition est contenue dans l'expression service foncier i
Je dis & mon voisin : je manque d'eau -, je n'ai point de chemin commode pour le transport de mes denrées \ concé* dez-moi le droit d'amener un filet d'eau de la source qui jaillit dans votre fonds 5 concédez-moi un droit de passage... Yoilk des servitudes, des services fonciers^ en quelque main que passent mon fonds et celui du voisin , le service subsistera, parce qu'il a été établi dans l'intérêt du fonds et sur le fonds, non pas pour l'agrément ni k la charge de te) ou tel propriétaire. Mais que, dans les mêmes condi* tions, je stipule de mon voisin que tous les matins il m'apportera une certaine provision d'eau , qu'à telle époque de Tannée il transportera mes denrées k la ville : cela pourra bien constituer une obligation, un louage de services^ mais ça ne pourra pas être une servitude , une charge imposée au fonds-, et, s'il vend ce fonds, je ne "pourrai sommer le nouveau propriétaire de m'apporter de l'eau ou de trans-
porter mes denrées k la ville*, il me dirait : Je oe me suis personnellement .engagé a rien envers vous*, je suis tenu de supporter les servitudes établies sur le fonds par mon prédécesseur, mais ce n'est point Ik une servitude comme si vous aviez acquis un droit de prise d'eau ou un droit de passage.
Si le législateur n'avait pas pris ces précautions, que serait-il arrivé? C'est que, peu k peu, par des conventions particulières, on aurait pu reconstituer le régime féodal tout entier. Prenons un exemple. Je dis k mon voisin : Je vais construire chez moi un four, et vous vous engagez, pour vous et vos successeurs, k n'en jamais construire chez vous et k venir toujours cuire chez moi-, ou bien : Vous renoncez en ma faveur et en faveur de mes successeurs au droit de chasser chez vous... Yoilk deux droits féodaui odieuK, les banalités et le droit seigneurial de chasse rétablis. Ainsi du reste, et l'asservissement de la terre nous ramènerait au temps où Ton disait : Point de terre sans seigneur.
Complétons ces notions importantes en nous expliquant sur le sens de deux expressions qui reviennent fréquemment dans la langue du droit*, on dit : la servitude est un droit réel, un démembrement de la propriété.
Je reprends un des exemples précédents. En vertu d'un contrat parfaitement licite et moyennant une somme d'argent que je vous ai payée, vous vous êtes obligé personnellement k arroser mon jardin ^ ou bien vous m'avez concédé une prise d'eau, et un canal amène en effet de l'eau de chez vous chez moi et arrose mon jardin. Au premier cas, j'ai un droit personnel; au second cas, une servitude, un droit réel. Ce n'est point Ik une simple question de mots. Au premier cas, je n'ai qu'un droit personnel, c'est-kdire une créance contre une personne déterminée; c'est k
