CHAPITRE VI

DE l'eMPHYTÉOSE ET DU DROIT DE SUPERFICIE.

869. Idée générale de la loi qui doit régir l'emphytéose. — 870. L'ad. missibilité et les caractères de cette institution doivent dépendre de la leœ rei sitœ. — 871. Loi qui doit régir les droits du bailleur et remphytéote. — 872. Autorité de la loi territoriale à l'égard de l'affranchissement de l'emphytéose — 873. Si le droit de laudemium peut être reconnu d'après la loi étrangère, malgré la défense de la loi territoriale. — 874. Du droit de superficie.

869. — L'emphytéose est un droit réel sur la chose immobilière d'aulrui, qui consiste dans la faculté de jouir de cette chose à perpétuité ou à temps, avec l'obligation de ne pas la détériorer ou de raméliorer, et de payer au propriétaire, en argent ou en nature, une redevance déterminée, qui est qualifiée canon annuel.

Ce droit a beaucoup d'analogie avec celui d'usufruit, pour ce qui concerne le mode de constitution et l'objet du droit qui, comme nous Tavons dit, consiste dans la pleine jouissance d'un immeuble d'aulrui. Il peut être, dès lors^ constitué par actes entre vifs ou de dernière volonté, et pour ce qui concerne en général le titre constitutif de ce droit, on doit admettre l'autonomie des parties el leur soumission à la loi personnelle, en ce qui concerne leur capacité, et à la lex loci contractus, pour la validité de la convention qu'ils ont faite, si Templiytéosc a été constituée par convention. Toutefois, comme le droit d'emphytéosoa pour objet les immeubles, il doit, comme les autres droits in re aliéna^ être soumis k\di lex rei si tas ^ pour tout ce qui peut concerner

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rorganisation de la propriété dans Tintérèt public el le droit social. On ne saurait des lors admettre que tout doive dépendre de la lex rei sitœ^ pas plus qu'en vertu de son autonomie le propriétaire puisse, à volonté, régler par convention Temphytéose qu'il constitue. Il faut, au contraire, bien distinguer dans loute difficulté relative à ce droit ce qui concerne les rapports privés, de ce qui concerne les rapports de droit public et d'intérêt social, et admettre ou exclure l'autorité de la loi territoriale, suivant qu'il s'agit de rapports de l'une ou de l'autre catégorie.

870. — Disons tout d'abord,que l'emphytéose ne se trouve pas reconnue dans toutes les législations^ et qu'elle n'a pas les mêmes caractères dans les lois qui l'ont consacrée. Dans le système du droit féodal, elle avait beaucoup d'analogies avec le fief. Dans le droit moderne, on trouve encore admise dans certaines législations l'idée du dualisme du droit de propriété, et l'institution de l'emphytéose y conserve un caractère féodal ; en effet, le propriétaire du fonds conserve une certaine domination à l'égard de l'emphyléote qui, jusqu'à un certain point, lui est lié par des rapports de sujétion. Dans le droit italien actuel, ce dualisme a été tout à fait exclu, et le bailleur ne conserve pas sur la chose qu'il a donnée en emphytéose un droit de domaine,mais seulement un droit réel qui garantit l'accomplissement des obligations imposées à l'emphytéote.

Sans entrer dans d'autres détails, nous croyons pouvoir dire en principe^que le caractère du droit d'emphytéose doit être déterminé d'après la lexreisitœ, et que ce caractère ne peut pas être modifié au gré des parties en considération de leur autonomie. Ainsi, on doit décider d'après la même loi si l'emphytéose peut être établie pour toujours ou pour un temps déterminé. Par conséquent, si la loi territoriale disposait,comme par exemple la loi belge, que l'emphytéose ne pourrait être établie pour plus de 90 ans, ni pour moins de 27, il faudrait s'en tenir aux dispositions de cette loi, par

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le motif qu'en disposant ainsi, le législateur s'inspire toujours d'une conception distincte du caractère et de la nature juridique de cette institution, eu égard à son utilité au point de vue de l'économie sociale et de la prospérité de Tagriculture.

Lorsqu'aux termes de la loi d'un État, Temphytéose ne serait pas reconnue, on ne pourrait pas considérer comme valable un contrat emphytéotique passé par des étrangers relativement à un fonds qui est situé dans cet État. La raison en est, que le principe en vertu duquel, dans les divers systèmes IégisIatifs,remphytéose a été ou non admise, a résulté de la façon différente de comprendre les intérêts généraux de l'agriculture. Aussi ne pourrait-on pas permettre aux étrangers de créer, en vertu de leur autonomie, des institutions qui, pour des raisons d'ordre public, ne seraient pas reconnues par la lex rei sitœ. Il faudra dès lors admettre, à l'égard du contrat emphytéotique, la règle applicable à tout contrat consensuel d'où résulte un droit in re aliéna^ quebieu que ce contrat soit valable et légal d'après la loi du lieu où il a été conclu, il doit cependant être réputé inefficace, s'il a pour objet d'établir, sur un immeuble existant dans un pays, un droit réel non reconnu par la loi en vigueur dans ce pays.

871. — A supposer, qu'aux termes de la lex rei sitœ, l'emphyléose soit reconnue el que la constitution de ce droit se soit réalisée sous l'empire de la loi étrangère, il faudra, pour résoudre toute difficulté entre le bailleur et l'empbytéote, appliquer de préférence la loi territoriale ou celle du contrat^ suivant que la matière qui donne naissance au conflit est de celles qui concernent les intérêts privés des parties, ou de celles qui concernent l'organisation publique de la propriété, les intérêts sociaux ou les droits des tiers.

Pour mettre en lumière notre idée, nous nous reporterons au Code italien,qui reconnaît l'empbytéose. Malgré Tavis de certains auteurs, qui soutiennent que notre législa-

t>tE l'emphttéose bt du droit de superfioie. i4t

teur ayant indiqué le conlrai comme base de ce droit, on ne devrait admettre d'autre mode de constitution de Temphytéose que le contrat emphytéotique,nous sommes d'avis que, si la loi du propriétaire étranger lui permettait de disposer par acte de dernière volonté de sa propriété et de constituer Femphytéose au moyen d'un testament, on ne pourrait pas dire que la constitution de Temphytéose ainsi faite devrait être nulle à l'égard d'un immeuble situé en Italie. En effet, cette constitution étant permise d'après la loi du de cujus, le testament devrait être considéré comme un titre juridi* que valable.

Nous croyons toutefois utile de dire que, comme aux termes delarticle 1932 du Code civil italien, l'emphytéose doit être transcrite, et que, comme les testaments ne sont pas soumis à la transcription, dans le cas où Temphytéose aurait été établie par testament, elle ne pourrait pas être considérée comme valable h Tégard des tiers indépendamment de la transcription. Il faudrait, dès lors, faire transcrire la disposition de dernière volonté portant constitution de Temphytéose.

Le législateur permet, en outre, aux parties de régler l'emphytéose par des conventions et formule des règles pour déterminer dans quelles limites on doit admettre l'autonomie des parties, et comment leurs droits doivent être fixés dans les cas où le contrat n'a pas tout prévu. On doit conclure de là que les étrangers peuvent régler Temphytéose à l'aide de conventions dans les limites de leur autonomie, et que, lorsqu'ils ne l'ont pas fait, et qu'on peut induire des circonstances qu'ils se sont référé à la loi étremgère pour régler tout ce qui n'a pas été expressément convenu par eux, on peut admettre Tapplication d'une loi étrangère différente de la loi territoriale, s'il s'agit d'une question d'intérêt privé des parties, à l'exclusion de celui des tiers. Ainsi, d'après nous, si l'emphytéose a été constituée par un contrat conclu entre deux personnes toutes deux citoyens du même pays, 0Ù9 par exemple, le droit romain serait en vigueur^

sans qu'il n'ait été rien stipulé relativement au droit de s'approprier le trésor découvert dans l'immeuble donné en emphytéose,la question, de savoir si ce trésor devrait être attribué en totalité à l'emphytéote ou réparti entre lui et le bailleur, pourrait être résolue d'après la loi étrang-ère, parce qu'il ne s'agit que d'un intérêt privé.

De même, lorsque l'emphytéose prend fin par suite de l'échéance du terme fixé pour sa durée, le droit pour l'emphytéote d'être indemnisé des améliorations par lui faites sur l'immeuble devrait être déterminé d'après la loi étrangère, à laquelle on doit supposer que le bailleur et l'emphytéote étrangers se sont référés. En effet, ayant contracté sous l'empire de cette loi, leur convention doit être régie par elle pour tout ce qui concerne leurs intérêts privés, et pour tout ce qui n'a pas été explicitement prévu dans le contrat.

878. — L'autorité de la loi territoriale doit^au contraire, être considérée comme absolue et exclusive pour tout ce qui concerne la protection des intérêts sociaux, la prospérité de l'agriculture et les droits des tiers. C'est ce qu'on devra décider notamment à l'égard du droit attribué par l'article 1564 du Code civil italien à l'emphytéote, de racheter le fonds emphytéotique au moyen du paiement d'un capital en argent correspondant au canon annuel sur la base de l'intérêt légal. Même si, d'après la loi sous l'empire de laquelle aurait été conclu le contrat d'emphytéose,le droit de rachat ou d'affranchissement était refusé àl'emphytéote, celui-ci pourrait néanmoins racheter le fonds conformément à la loi italienne, parce que le rachat étant motivé par des raisons d'intérêt général, l'autorité territoriale de la disposition serait évidente, et qu'on ne pourrait dès lors pas y déroger par application d'une loi étrangère. On devra de même admettre que la disposition de l'article 1567 du même Code, qui accorde aux créanciers hypothécaires de l'emphytéote le droit d'exercer l'action hypothécaire sur le prix qui lui est dû pour les améliorations^ doit avoir une autorisation territo-