TERRITOIRES

Arizona

N. Mexico.. ,

Utah

Alaska

OUltl K> < r>

Valeur inconnue.

Ce qui frappft dans ce tableau, c'est le chiffre élevé, excessif môme de la limite d'exemption dans

(1) Si le débiteur n'a pas d'immeubles.

(2) Si îo débiteur n T a pas d'immeubles.

jlt) Territoire crî^é çn Etat en 1890. Nous ignorons s'il existe une loi d'exemption mobilière, et quelle est sa valeur. (\) Kl en outre 250 fr. pour chaque membre de la famille. (5) En valeur mobilière ou immobilière.

un certain nombre d'Etats ; dans l'Arkansas, le débiteur peut conserver dix mille francs d'objets mobiliers ; nous verrons que la loi de homestead lui garantit en outre 25,000 fr. en immeubles, soit au total 35,000 fr. ; en combinant les lois du homestead mobilier ou immobilier, avec celles du douaire et de Tannée de subside, la presque totalité des débiteurs échappe à la saisie. Nous reviendrons plus loin sur ce point.

Une remarque qu'il importe de faire ici, c'est que les Cours fédérales comme les tribunaux d'Etats donnent aux lois d'exemption mobilière une interprétation libérale. C'est la règle, avonsnous dit plus haut, pour le homestead proprement dit ; mais la magistrature américaine a pris soin préalablement d'établir que l'exemption de saisie immobilière n'est pas une dérogation à l'ancienne coutume anglaise ; tandis que par cette même coutume, les meubles et les marchandises du débiteur sont le gage de ses créanciers ; la loi d'exemption devait donc recevoir une interprétation de rigueur ; mais des considérations d'ordre politique ont fait fléchir la rigueur des principes juridiques.

M. Seymour Thompson (1) a réuni un certain nombre de cas de décisions judiciaires sur ces questions d'exemptions mobilières ; je vais en rapporter deux qui montreront dans quel esprit le magistrat interprète la loi du homestead mobilier. Le code de New-Hampshire, comme du reste tous les autres codes, exempte de la saisie les vêtements usuels. Un créancier prétendait limiter la saisie aux seuls vêtements actuellement portés par le débiteur et les membres de sa famille, <* Ce serait, disait le juge chargé de donner l'avis de la Cour, rétrécir le sens de la loi, que de régler pour

(1) Thompson. — On homesteads, § 786-791.

ainsi dire les exemptions sur les indications du thermomè're et d'établir plusieurs catégories de vêtements qui seraient tour à tour saisissables, suivant qu'il ferait chaud, qu'il ferait froid, ou qu'il ferait humide. L'exemption doit comprendre tous les vêtements de mise pendant chaque saison ; elle doit s'appliquer aux habits de travail comme aux habits de fêtes, à ceux qu'on porte dans la semaine, comme à ceux du dimanche ; en conséquence, le débiteur est fondé à réclamer l'exemption pour les vêtements qu'il porte en tout temps et en toutes saisons. » (1) En résumé, l'exemption que la loi applique aux vêtements nécessaires (wearing apparel necessary), la Cour du New-Hampshire 1 étend à tous les vêtements.

L'autre cas, c'est celui qui, dans les recueils de décisions judiciaires, porte le titre deFrazier contre Barnum (2). Parmi les objets dont le demandeur réclamait la saisie devant la Cour de New -Jersey, figurait un châle de dentelle fourni par un magasin de Paris et qui avait coûté sur facture trois cents dollars (1,500 francs); Frazier faisait valoir que ce n'était pas là un vêtement nécessaire au sens de la loi, mais un objet de luxe, et d'un prix trop élevé pour que le débiteur put s'en servir comme d'un vêtement habituel. La Cour estima que le seul point à éclaircir, c'était celui de savoir si le châle avait été acquis de bonne foi ou dans l'intention de frauder le créancier, qu'il n'y avait pas lieu de rechercher si un article de toilette était ou non en rapport avec la fortune ou la condition sociale du débiteur, qu'il suffisait qu'il eût été porté, ce qui n'était pas contesté, et ce qui établissait la bonne foi du débiteur; et la Cour repoussa la demande en validité de saisie.

(1) Peverly c. Sayles 10, N. H. 356.

(2) Frazier c. Barnum, 19 N. J. 31G.

Dans tous les Etats, la loi assure l'immunité de J saisie de biens mobiliers, sans exiger de formali- { tés préalables à remplir par le débiteur. Si une I saisie est faite, ce dernier, en vertu de son droit de sélection, désigne les objets qu'il entend se réserver, à la condition que ces objets figurent dans la nomenclature des articles jouissant de l'exemption et que la valeur n'excède pas celle qui est fixée par la loi. A cet effet, le sheriff désigne en général deux experts assermentés chargés de l'évaluation des biens. Quand la valeur des effets mobiliers n'atteint pas la limite statutaire, il n'y a pas lieu à procéder à la vente et le débiteur, ce qui arrive souvent, est remis en possession de la totalité des objets saisis.

Les lois d'exemption mobilière contiennent certaines dispositions destinées à renforcer le privilège d'insaisissabilité, dans l'intérêt de la famille; ainsi, de même que pour le douaire, le chattel ne passe pas aux mains du syndic ou de l'administrateur, en cas de faillite ou de décès du chef de famille; il est simplement soumis à leur contrôle et à cette seule fin, qu'ils puissent s'assurer, dans l'intérêt du créancier, que le chattel mis en réserve ne contient que des objets expressément déclarés insaisissables par la loi.

Dans les anciens codes, il était interdit au débiteur de vendre les objets composant le chattel insaisissable. Mais on comprend quelle entrave une parejjle interdiction apportait au mouvement des affaires, à la libre circulation des biens mobiliers. Une partie considérable de la fortune des particuliers se trouvait ainsi immobilisée : les plaintes furent telles que les Etats où s'était établi ce régime furent les premiers à en demander la fin.

C'est une règle admise dans la généralité des Etats, qu'un débiteur ne peut vendre ou aliéner le

bien mobilier, sans le consentement de la femme ; nous retrouverons cette disposition dans la loi du homestead. Le débiteur peut également l'engager, le soumettre à une sorte d'hypothèque mobilière, pour le paiement d'une dette ; mais le nantissement pas plus que l'hypothèque pour le homestead, ne saurait constituer une renonciation au privilège. Le droit d'exemption mobilière- se transmet ab intestat. Dans l'Etat de Pensylvanie, la transmission peut également se faire par testament ; on a voulu ainsi donner au père de famille la faculté de désigner par testament ceux des objets qui lui semblent les plus nécessaires et les plus profitables à la famille. Mais la femme a toujours le droit de réclamer l'exemption conformément aux prescriptions de Yact de 1851 sur les transmissions ab intestat. Dans aucun cas, le mari ne peut priver par testament sa veuve et ses enfants du chattel et du privilège d'exemption dont il jouit. Nous retrouverons toutes ces dispositions dans les lois qui régissent le homestead .

C'est une disposition reproduite dans la généralité des codes, que pour réclamer le droit d'exemption, il suffit d'être domicilié dans l'Etat où se produit la réclamation. La loi des Etats s'est montrée plus libérale que celle du homestead fédéral, laquelle n'accorde l'exemption qu'aux seuls citoyens des Etats-Unis, ou à ceux qui prennent l'engagement de se faire naturaliser ; mais dans beaucoup d'Etats, le droit d'exemption n'est pas Jransmissible à la famille du débiteur, si elle réside dans un autre Etat; le chattel passe aux héritiers dans les mêmes conditions que les biens ordinaires.

Pour réclamer le bénéfice de l'exemption mobilière, il faut être chef d'une famille ; c'est là une règle qui ne souffre que bien peu d'exceptions. Le code de Virginie, définissant le droit d'exemption attribué au débiteur, désigne celui-ci sous le nom

de householcler ; mais pour qu'il n'y ait pas équivoque, il prend soin d'indiquer que par ce terme il faut entendre un chef de famille (1). C'est bien dans ce sens également que la Cour suprême de Kentucky a jugé en l'absence d'indication précise dans le texte de la loi de l'Etat. En Géorgie, toutefois, le droit d'exemption appartient à tous les citoyens, qu'ils soient célibataires ou chefs de famille (2) .

Il y a constitution du homestead mobilier du vivant du mari, s'il devient insolvable et que sa fortune mobilière soit saisie ; mais le droit d'exemption mobilière ne s'éteint pas après sa mort ; nous avons dit que la veuve et les enfants en sont investis et l'exercent avec la même plénitude que pouvait le faire le mari. La femme étant le chef de la famille peut prélever sur la masse des biens mobiliers tels objets qui seraient à sa convenance, à la condition qu'ils n'excèdent pas en valeur la limite statutaire, et elle reste investie de ce droit sa vie durant ou tout au moins pendant la durée de son veuvage.

On voit tout de suite la différence qui existe t entre le subside delà veuve et l'exemption mobilière. Dans les deux cas il s'agit bien d'une provision légale ; mais dans le premier cas, elle est limitée à la durée d'un an et destinée à parer aux premiers besoins, aux nécessités urgentes du veuvage, tandis que l'exemption constitue une provision viagère que le convoi dé la veuve peut interrompre, mais qui se continue sur la tète des enfants, même après qu'ils ont atteint leur majorité. Il n'est pas inutile de faire remarquer que l'exemption mobilière de la veuve porte non seulement sur les dettes du mari, mais encore sur celles

(1) Code of Virginia 1887, sect. 3657.

(2) Code of Georgia 1882, p. 495.

qu'elle peut contracter elle-même, après le décès de ce dernier.

Bien que la législation reste muette sur ce point, c'est une règle généralement admise et constamment appliquée par les tribunaux, que nul ne peut avoir à la fois deux homesteads mobiliers, même dans deux maisons d'habitation différentes, que nul ne peut réclamer deux fois l'exemption mooilière, s'il s'agit de la même créance. Un débiteur établi en Pensylvanie (l),dont les biens mobiliers avaient été saisis se fit allouer sur le prix de la vente, une somme de 300 dollars montant de la réserve légale. Cinq nns plus tard, il fut encore l'objet d'une saisie pratiquée par le même créancier ; mais cette fois il fut débouté de sa demande d'exemption .

Développement historique du homestead.

Ce qu'il importe de bien faire remarquer, au point de vue de la question des origines du homestead qui nous occupe, c'est que l'exemption mobilière a dans tous les Etats précédé historiquement le homestead. Ce dernier n'est apparu que vers 1840, lorsque depuis longtemps déjà l'exemption du chattel était inscrite dans tous les codes.

C'est dans l'ancien code du Texas que nous trouvons la première ébauche du homestead ; elle remonte à 1836, c'est-à-dire à une époque un peu antérieure à l'admission de cette province dans l'Union. La Constitution de 1836 contient une disposition en vertu de laquelle tout citoyen du Texas, exception faite des nègres africains et de leurs descendants, peut réclamer sur le Domaine de l'Etat une portion de terres publiques d'une éten-

(1) Vogelsong c. Beltzhoover, 59 Pa. St. 57.

due d'une lieue, s'il est chef de famille, et d'un tiers de lieue s'il est célibataire (1) : ce n'est là, disons-nous, qu'une ébauche du homestead sur concession de terres, comme celui que devait organiser la loi fédérale de 1862.

Trois ans plus tard, l'Assemblée législative du Texas vote une loi aux termes de laquelle, le privilège d'exemption de saisie est accordé à tout citoyen chef de famille, résidant sur le territoire de la République texienne. Le privilège s'étend à une superficie de terrain de cinquante acres h la campagne, et dans les villes <\ une parcelle comportant une maison d'habitation, le tout d'une valeur de 500 dollars au maximum (2).

Enfin, la Constitution texienne de 1845 (3), votée un peu après l'annexion du Texas aux Etats Unis contient l'article suivant : « La législature devra protéger par une loi contre la vente sur saisie une certaine portion de terrain appartenant au chef d'une famille. L'immeuble protégé ne doit pas excéder en étendue deux cents acres, s'il est à la campagne, ni en valeur plus de deux mille dollars, s'il consiste en un lot de terre avec habitation, et s'il est dans une ville. La garantie contre la vente forcée est accordée pour toute dette contractée postérieurement au vote de la loi. Le homesteader, s'il est marié, ne pourra aliéner le bien garanti que du consentement de sa femme, et dans les formes à déterminer par la loi. » Ces dispositions se trouvent reproduites dans la Constitution de 1876.

Nous devons signaler dans un Etat voisin, le Mississipi, un essai d'organisation du homestead presque contemporain de celui du Texas. Dès l'an-

(1; Texas civil Statutes, vol, IV, p. 169.

(2) Digest of tlie laws oï Texas, § 3798 .

(3} Texas civ. Stat. Constitution of 1845, art. VII, sect 22.

née 1841, l'Assemblée du Mississipi (1) votait une loi aux termes de laquelle tout citoyen libre blanc de l'un ou de l'autre sexe et chef d'une famille, a le droit de posséder 160 acres de terre garantis contre toute vente par jugement rendu en Cour de justice ou en équité, pour dettes ou obligations contractées postérieurement à la promulgation de la loi, pourvu que le terrain garanti ne fût point situé en totalité ou en partie dans l'enceinte d'une ville ou agglomération organisée; dans ce dernier cas, la garantie était limitée à un simple lot d'une valeur maximum de 1,500 dollars, non compris les améliorations apportées au lot, ou les constructions élevées sur le terrain réservé.

Dans la même année 1841, l'Etat de Géorgie (2) assurait l'exemption de saisie immobilière à tout citoyen blanc, chef d'une famille, jusqu'à concurrence de vingt acres de terre ; s'il avait des enfants, l'exemption s'étendait à un lot additionnel de cinq acres par enfant, sous la réserve que le terrain fût situé hors d'une ville industrielle, et ne servît qu'à une exploitation agricole. En 1843, l'exemption fut étendue à cinquante acres pour toutes dettes, sauf celles contractées en vue d'acquérir le fonds. La mesure, comme on le voit, avait surtout pour but de protéger l'agriculture.

A la suite du Texas, du Mississipi et de la Géorgie, le Vermont entra dans la voie ouverte par les Etats du Sud ; le homestead act de ce dernier Etat est de 1849. La même année, leWisconsin (3) et la Californie (4) inscrivent le principe du homestead dans leurs Constitutions. Un an plus tard, les Chambres de New- York passent des lois de homestead. A partir de 1850, cette législation

(1) Slatutes of Mississipi, 1841.

(2) Code of Georgia, t. I, p. 495, S 2040.

(3) Constitution of the State of \Visconsin,art. I, § 17.

(4) Constit. of Colif. 1849, art. XI.

se propage dans le reste de l'Union. Elle est aujourd'hui en vigueur dans 38 Etats sur 44 ; nous en donnons la liste un peu plus loin. Dans 21 Etats, le principe et souvent les détails essentiels du homestead figurent dans la Constitution, ce sont : L'Alabama, l'Arkansas, la Californie, la Caroline du Nord et celle du Sud, la Floride, la Géorgie, rillinois, Indiana, le Kansas, la Louisiane, le Michigan, le Mississipi, le Nevada, l'Ohio, le Tennessee, la Virginie, la Virginie occidentale, le Wisconsin. Dans les autres Etats, l'exemption est réglée par des lois organiques. Cinq Etats seulement n'ont pas encore organisé le homestead : le Connecticut, le Delaware, le Maryland, l'Orégon, Rhode-Island ; c'est à tort qu'on range la Pensylvanie parmi les Etats où le régime du homestead n'existe pas ; nous verrons tout à l'heure qu'il y a une exception très précise qui porte, à la volonté du débiteur, sur ses biens fonciers ou mobiliers.

Conclusion sur l'origine du homestead.

Il nous faut résumer les considérations qui précèdent et formuler les conclusions qui en découlent en ce qui concerne l'origine du homestead.

Et tout d'abord, il y a lieu d'envisager séparément le homestead fédéral qui diffère notablement de celui que nous étudions en ce moment. Le homestead prévu par la loi fédérale du 20 mai 1862 est une concession de terre faite par l'Etat aux colons qui viennent s'y établir; l'Etat, dans la plénitude de son droit et de son pouvoir, ajoute à cette concession le privilège d'insaisissabilité pour dettes antérieures à la concession.

Il est à remarquer qu'il y a eu aux Etats-Unis, comme au dehors, des objections juridiques contre

le droit de homestead ordinaire, tel qu'il est organisé par les lois des Etats ; nous verrons même la Cour suprême des Etats-Unis déclarer inconstitutionnelle la loi de homestead de la Géorgie ; on n'a jamais élevé d'objections contre la loi fédérale de 1862, au moins contre la clause d'insaisissabilité; le privilège d'exemption qu'elle consacre n'est en contradiction avec aucune loi ancienne ou moderne, la concession gratuite des terres constituant une véritable donation que le donataire, qui est l'Etat, peut faire aux citoyens sous certaines conditions.

Il n'est donc pas nécessaire de remonter aux anciennes coutumes pour expliquer le homestead fédéral. C'est une pure création statutaire, qui est née du besoin d'ouvrir les terres désertes à la colonisation, d'appeler à la propriété les citoyens pauvres de l'Union, et qui est devenue une loi de l'Etat, le jour où il s'est trouvé au Congrès une majorité favorable à cette réforme sociale.

Pour le homestead proprement dit, il n'en est pas de même; c'est une opinion couramment admise dans le monde et dans la littérature judiciaire aux Etats-Unis, que le privilège d'insaisissabilité se rattache par une filiation naturelle au droit féodal anglo-normand. On est ainsi amené à se demander si en instituant le homestead, les législateurs du Congrès et des Etats se seraient inspirés d'une réminiscence du droit féodal, étant donné surtout que les avocats et les hommes de loi, qui constituent un élément considérable dans tous les Parlements, sont encore plus nombreux qu'ailleurs dans les Assemblées législatives des Etats- Unis (1).

(1) Dans le Congrès de 1888, on comptait à la Chambre des représentants 198 légistes sur 331 membres; la proportion des hommes de loi est encore plus forte au Sénat : 58 légistes sur 76 membres {Officiai Congrcss Direcôory. — Wash. 1888.

C'est là une manière de voir qui se présente naturellement à Fesprit et qui paraît assez vraisemblable ; mais en étudiant la question de plus près, on voit qu'elle n'est pas fondée. En effet, ni dans les comptes rendus des séances du Congrès, ni dans l'exposé des motifs des projets de loi, ni dans aucun des documents législatifs, concernant le homestead, on ne trouve la preuve de cette infiltration de la coutume anglaise dans le droit américain. Pas une allusion n'est faite à la tradition féodale, ni dans les discours des orateurs, ni dans les rapports des commissions parlementaires. Si les magistrats des Cours suprêmes des Etats et des Cours fédérales de circuit ont quelquefois itivoqué le principe féodal de l'insaisissabihté, uniquement pour justifier l'interprétation libérale constamment donnée au droit d'exemption, il est bien certain que les assemblées républicaines aux Etats-Unis qui ont établi le homestead, ne se sont jamais préoccupées de remettre en vigueur une législation dont le principe était emprunté au droit féodal, mais qu'elles ont obéi à des considérations d'un autre ordre ; et il faut reconnaître que ni le droit anglo-normand, ni la Grande Charte du treizième siècle ne peuvent être invoqués comme source originaire du homestead. Ce sont des précédents historiques que la critique doit recueillir et signaler, mais à titre de curiosité seulement.

Dans cette recherche des origines du homestead, une réflexion se présente d'elle-même ;\ l'esprit. Du moment que dans la généralité des Etats, une loi antérieure à celle du homestead exemptait de la saisie le mobilier du débiteur, il est vraisemblable d'admettre que le législateur s'est trouvé naturellement amené à étendre le privilège d'exemption aux biens immobiliers, et que l'exemption du chattel a ainsi servi de point de départ et de modèle à l'exemption du home. Ce qui

dépose en faveur de cette idée d'une évolution de Timm unité de saisie, c'est qu'elle s'est faite par étapes d'un Etat à l'Etat voisin; que dans quelques uns, comme le Maryland, Rhode-Island, etc., l'évolution n'est pas encore faite, et que le privilège d'exemption y reste limité à la fortune mobilière; ce qui le prouve encore, c'est que dans la loi du homestead on retrouve les dispositions principales du homestead mobilier : le bénéficiaire doit être père de famille, les biens exempts ne peuvent être aliénés que du consentement simultané des deux époux, le droit d'exemption passe à la veuve et aux enfants après le décès du mari ; si la veuve meurt ou se, remarie, il passe de plein droit aux enfants.

Ainsi, le homestead procède historiquement de l'exemption du chattel, cela résulte de l'ensemble des faits que nous avons exposés plus haut. Mais ce serait méconnaître le caractère et la portée philosophique de cette institution et méconnaître du même coup la pensée du législateur américain, que de faire du homestead une simple imitation, une adaptation vulgaire de l'exemption mobilière aux immeubles. La loi d'exemption du chattel, depuis longtemps en vigueur, a bien pu fournir quelques détails pour la rédaction de la loi de homestead ; mais il est permis de croire, qu'en créant ce privilège exorbitant, sans analogue dans aucun autre code, le législateur américain a obéi à une autre pensée plus élevée; cette pensée, quelle est-elle? Sur ce point, le doute n'est pas possible ; c'est de la famille que le législateur s est préoccupé ; c'est la famille qu'il a voulu protéger contre les accidents imprévus de la vie, contre les malheurs immérités, bien souvent contre l'imprévoyance et l'inconduite de son chef, tantôt en lui donnant la terre qu'elle n'a pas, tantôt en garanrtissant celle qu'elle possède contre la saisie; cela

ressort de l'exposé des motifs des projets de loi présentés aux législatures des divers Etats ; cela ressort également des décisions de la magistrature. Nous avons rapporté l'opinion du juge Dick dans la Caroline du Nord ; la Cour suprême de New-York n'est pas moins explicite (1) : « L'intention du législateur, porte la sentence, a été de conférer le privilège de l'immunité de saisie à chacune de ces communautés primaires que nous appelons familles. » Et la Cour suprême du Kentucky (2) : « Il entrait bien dans la pensée du législateur de créer le privilège de l'insnisissabilité pour la sauvegarde de la famille plus encore que pour le débiteur. Il a rendu insaisissable une partie de l'avoir familial, pour mettre la femme et les enfants à l'abri des conséquences de la mauvaise conduite ou des mauvaises spéculations du mari. » Rappelons enfin pour être complet, qu'une autre pensée, pensée politique et sociale, répond à l'institution du homestead fédéral, c'est la distribution des terres publiques aux citoyens nécessiteux et la création d'une démocratie de propriétaires dévoués aux libres institutions des Etats-Unis ; il suffit de rappeler le programme des Free soi 1er s de 1850, la longue campagne du sénateur Benton et les significatives paroles qu'il prononçait devant le Sénat : « C'est la politique des Républiques de multiplier le nombre des propriétaires, comme aussi c'est celle des monarchies de développer le fermage. Le libre détenteur du„sol est l'appui naturel d'un Gouvernement libre. » I

(1) Wodward c. Murray 18 Johns. 400.

(2) Moxley c. Rayan 10 Bush.

Fonctionnement du homestead. — Le bénéficiaire doit être chef d'une famille. — Condition des étrangers. — Constitution du homestead dans les divers Etats. — Déclaration. - Résidence. — La limite statutaire d'exemption.

Privilège du chef de famille.

Les codes et les Constitutions des Etats sont à peu près unanimes à n'accorder l'exemption de saisie qu'aux seuls chefs de familles.

Mais les termes sous lesquels on désigne le chef d'une famille, varient suivant les Etats, ce qui a donné lieu h des divergences d'interprétation et à de nombreux procès.

Le code général du Colorado (1) porte : Chaque chef de ménage (householder) ayant une famille, etc.

Les statuts révisés de llllinois (III, 497) portent la même désignation.

On lit dans le code (2) du Kansas : Toute per-

(1) Gêner. Laws of Colorado, art. 1343.

(2) Statutes of the stat of Kansas, § 2123.

sonne résidant dans cet Etat et étant chef d'une famille, etc.

Dans la Louisiane (1), le bien qu'on place sous le régime du homestead doit être possédé de bonne foi par un débiteur ayant une famille, etc.

Dans l'Etat de New-York (2), l'exemption de saisie n'est accordée qu'au chef de ménage (houscholder) ayant une famille.

Au Texas, la Constitution de 1845 assurait le privilège au chef de famille, disposition maintenue dans la Constitution de 1866. La Constitution de 1876 ne prévoit que le homestead familial {homestead of family) (3), t qui s'applique évidemment au chef de famille. Une autre section de ce même article établit l'exemption de saisi pour le chattel en faveur du chef de famille et du célibataire adulte.

\ 11 n'existe qu'un très petit nombre d'Etats où la condition de chef de famille ne soit pas obligatoire pour l'établissement du homestead : l'Arkansas, la Caroline du Nord, le Michigan, le Minnesota; il suffit d'être résident dans l'Etat.

La Constitution californienne de 1849 n'accordait l'exemption qu'aux pères de famille ; le nouveau code de Californie révisé en 1885 reconnaît le droit de homestead au célibataire comme au père de famille (4) ; mais, dans le premier cas, il limite l'exemption de saisie à mille dollars, et dans le cas du père de famille à cinq mille dollars.

Pour prévenir les difficultés et les contestations judiciaires dérivant de l'ambiguïté des termes, le législateur dans quelques Etats a pris le parti de donner une définition légale de l'expression chef

(1) Louisiana, Constitua 1879, art 219.

(2) Reviscd statutes of thc statc of New- York, g 1397, 1882.

(3) Constit. of Texas 1876 5 art. XVI. seet. 50.

(4) The code of Calif. as amended, § 1260.

de famille. L'article 1261 du code révisé de Californie dispose ce qui suit :

1° L'époux, quand le homesteader est une personne mariée ;

2° Toute personne qui garde avec elle h son foyer, à sa charge ou sous sa protection :

(a) Son enfant mineur, ou l'enfant mineur du conjoint décédé;

(6) Un frère ou unesœur en minorité; ou l'enfant mineur d'un frère ou d'une sœur décédés;

(c) Un père, une mère, un grand-père ou une grand 'mère ;

(d) Le père, la mère, le grand-père, la grand' mère du mari ou de la femme décédés;

(e) Une sœur non mariée, ou un des enfants mentionnés dans cet article, qui aurait atteint l'âge de majorité et serait incapable de subvenir à ses besoins.

Mais ces dispositions réglementaires ne sont en vigueur que dans l'Etat de Californie, ou devant les Cours d'Etats voisins qui admettent cette définition du chef de famille; il y a des interprétations contradictoires. Nous résumons quelques règles que la jurisprudence a établies.

Une femme non mariée vivant avec un enfant naturel, ou bien encore un homme vivant avec un entant illégitime, constituent une famille au regard de la loi et peuvent réclamer le homestead (1).

L^ mari et l'épouse vivant en état d'adultère ne constituent pas une famille au sens de la loi du homestead et ne sont pas admis à réclamer l'exemption (2).

Un homme non marié, faisant vivre de son tra-

(1) American State reports V 41.

(2) American State reports, vol. V, p. 41. — San Francisco, 1889-90.

vail sa mère et ses sœurs indigentes, est regardé comme chef de famille et comme tel admis au bénéfice du homestead.

Un groupe comprenant une femme mariée, vivant avec ses sœurs qu'elle soutient de son travail, ne constitue pas une famille au sens étroit et juridique du mot, l'assistance légale ne peut être invoquée ici. Mais les juges américains en admettant une simple obligation morale, ont fait entrer cette association dans le cadre de la famille et lui reconnaissent le droit au homestead. « Dans ce cas et dans d'autres analogues, dit la Cour suprême de Géorgie (1), l'obligation de nature bien qu'elle existe sans aucune sanction légale, est au regard du juge plus étroite encore que celle qui astreint le débiteur au paiement de sa dette. »

Mais un groupe composé du maître et de ses domestiques, ou du patron et de ses employés vivant dans la même maison, et en général un groupe formé de personnes réunies par un contrat autre que celui du mariage ne constitue pas une famille. Le chef de ce ménage ne saurait prétendre au droit de homestead.

Situation légale des étrangers.

La loi fédérale du 20 mai 1862 exige des demandeurs en concessions de homestead qu'ils soient citoyens des Etats-Unis, et s'ils sont étrangers, qu'ils prennent l'engagement de devenir citoyens de l'Union en demandant leur naturalisation.

Les législations des Etats sont conçues dans un esprit plus libéral. Les lois sur le homestead n'exigent en général du requérant que la condition

(1) Blackwell c. Broughton, 56, Ga 390.

d'être résident de bonne foi dans l'Etat. A la vérité, un certain nombre de codes portent comme la loi fédérale de 1862 : l'exemption de saisie est accordée à tout citoyen, etc. Mais, par une jurisprudence constante, le terme de citoyen a toujours été interprété dans son sens le plus large et pris comme l'équivalent d'habitant ou résident. Le juge comme le législateur se sont laissé guider par cette considération que si l'étranger était exclu du droit de homestead et qu'il arrivât que la totalité de son bien fût saisie et vendue, il tomberait avec sa famille à la charge de la communauté, Etat, comté ou commune ; en sorte que l'intérêt bien entendu de la République, autant que le sentiment d'humanité faisaient un devoir au législateur d'étendre aux étrangers établis sur le sol des Etats-Unis le bénéfice des lois d'exemption.

Au début de ce travail, à propos du régime de la propriété aux Etats-Unis, nous avons fait la remarque que, dans la généralité des Etats, sauf de très rares exceptions, il n'existait pas de distinction entre les citovens de l'Etat et les étrnn- # %j

gers, en ce qui concerne la possession, la jouissance et la transmission de la propriété. Cela est vrai de la propriété soumise ou non au régime du homestead. Nous relevons dans un arrêt de la Cour suprême de Californie (1) les paroles suivantes : « La loi de homestead n'est pas limitée dans ses applications à une classe de personnes; elle s'étend à toute la population de l'Etat et toutes les classes sont admises à en réclamer le bénéfice, sans distinction de nationalité, et sans avoir égard à la capacité de devenir citoyen ; du moment que l'intéressé réside dans l'Etat, nul ne peut lui dénier le bénéfice intégral du homestead. »

(1) Dawleyc. Ayers, 23 Cal. 108.

Mode de constitution du hornestead.

Quelles formalités doit remplir une personne qui veut constituer un hornestead à son profit et au profit de sa famille ? Comment une maison et une terre peuvent-elles acquérir le droit d'exemption de saisie ? C'est ce que nous allons examiner dans les pages qui suivent.

Dans un certain nombre d'Etats, le requérant est tenu de faire une déclaration devant l'autorité compétente; dans d'autres, et c'est le plus grand nombre, nulle formalité n'est exigée du propriétaire; l'exemption est, pour ainsi dire, d'ordre public ; elle est un droit que la loi reconnaît à tout possesseur de terre ou de maison, qu'il peut revendiquer à son gré et opposer à ses créanciers, en toute occasion, à toute époque, quand il est menacé de saisie. Mais, dans le premier cas comme dans le second, la condition de résidence dans l'Etat et d'occupation permanente des lieux, est exigée de celui qui veut bénéficier du privilège de l'exemption.

Occupons-nous de la déclaration. Le code du Massachusetts (1) dispose : « Pour constituer un état de hornestead, il sera énoncé dans l'acte de transmission qui a fait passer la propriété aux mains du titulaire actuel, qu'elle est acquise en vue de l'exemption de hornestead ; et après l'accomplissement de cette formalité, une déclaration conforme sera faite par écrit, signée du homesteader, scellée et transcrite sur le registre des actes du comté ou district sur le territoire duquel la propriété est située. Mais l'acquisition d'un

(1) The public statutes of the CommonWealth of Massachusetts. — Boston, 1882, ch. cxxui, sect. 2.

nouvel homestead aura pour effet d'annuler le premier. »

Dans l'Etat de New-York, la déclaration et inscription au bureau d'enregistrement ne suffit

f>as; il y faut joindre une note descriptive des ieux. Les statuts révisés de cet Etat portent : « Pour constituer valablement le homestead visé par la précédente section, l'acte de transmission devra constater en substance que la propriété est tenue JX titre de homestead ; il sera enregistré conformément à la loi. Une déclaration contenant une description détaillée de la propriété et la volonté de la soumettre au régime du homestead sera rédigée par le propriétaire, certifiée et légalisée dans les formes prescrites pour les actes ordinaires, et enregistrée dans le comté où se trouve la propriété, au bureau des actes, sur un registre spécial appelé le litre du homestead (1). »

Le code dlowa a ajouté à l'obligation de l'enregistrement de la déclaration, celle de la délimitation du homestead sur place : « Le homestead sera déterminé par des bornes ou poteaux visibles établis à demeure sur le sol ; dans la description qui sera jointe à la déclaration, on indiquera la position et la distance de ces points de repère au coin de la maison d'habitation de la famille. La description et le plan seront annexés au registre spécial dénommé le homestead book (2). »

D'après le nouveau code de Californie, le requérant doit faire, dans les formes prescrites pour un transport de propriété, une déclaration énonçant, que le requérant est chef de famille ; et si la déclaration est faite par la femme, que le mari n'a pas fait de déclaration semblable, et qu'en conséquence elle remplit cette formalité pour le profit

(1) Revis, stat., vol. IV, § 1398. — New- York, 1882.

(2) New revisod code of Iowa, sect. 1999. — Des Moines, 1882.

de la communauté ; que le requérant réside sur la propriété, et qu'il veut en faire son homestead. y , Enfin, la déclaration contiendra une description

l détaillée des lieux, et une estimation précise de la

f valeur de la propriété que Ton place sous le régime

.£. du homestead (1).

Le code de Californie contient en marge la note /• suivante : « Une déclaration qui porterait une indi-

r cation ainsi conçue : « Le homestead est évalué à

5 » cinq mille dollars et plus d , serait déclarée insuffi-

sante. » C'est la conséquence d'un arrêt rendu par la Cour suprême de Californie (2).

;< Dans quelques Etats où la déclaration du ho-

: mestead est ae rigueur, elle se fait non au bureau

d'enregistrement de la localité, mais au greffe de la Cour du probate, comme dans l'Alabama (3), ou devant \&juge de l'ordinaire, comme en Géorr ' gie (4). Voici la procédure suivie maintenant dans

cet Etat : Toute personne voulant bénéficier de l'exemption de saisie immobilière prévue par la Constitution de cet Etat (article 8, sect. 1), adressera une demande au juge de l'ordinaire du comté qu'il habite, ou dans lequel résident les enfants mineurs au profit desquels la requête est présentée. Elle constatera au nom de qui l'exemption est réclamée. Si c'est le chef de famille, la demande énoncera le nom et l'Age des membres de la famille ; si elle est faite par le tuteur ou l'administrateur, le nom et l'âge des enfants mineurs ; si elle est faite par ou pour des personnes infirmes, il sera fait mention de l'âge de ces personnes, de la nature de leur infirmité. Si le requérant est le soutien de personnes vivant avec lui, il donnera le nom

(1) The code of Calif. 1885. § 1263.

(2) Amas c. Eldred 55, Cal/l36.

(3; Codo of the St. of Alabama 1876, § 2828.

(4) Code of the State of Georgia rcvised. — Atlanta 1882.

et l'âge de ces personnes, et fera connaître à quel titre il en à la charge légale ou morale. Il indiquera la consistance et la. situation exacte de l'immeuble pour lequel on réclame le droit d exemption. Il devra satisfaire à toutes les prescriptions de la loi pour rétablissement et l'évaluation du homestead, au moment de la ratification de la Constitution du 11 mars 1868.

Enfin, le requérant joindra à sa demande un état détaillé de toutes les propriétés immobilières ou mobilières des personnes au nom desquelles le homestead est constitué, de façon que les tiers intéressés puissent savoir, ce qui est garanti contre la saisie et ce qui ne Test pas ; il fera connaître aussi les noms des créanciers et leur adresse postale, ladite liste certifiée exacte sous la foi du serment par le requérant.

Nous venons de rappeler les conditions essentielles sous lesquelles se fait la déclaration du homestead, dans les Etats où la loi en fait une obligation. Voici les noms de ces Etats : la Californie, le Colorado, l'Iowa, la Louisiane, le Maine, le Massachusetts, le Missouri, le Minnesota, le Texas, le Vermont, la Virginie, la Virginie occidentale ; dans tous ces Etats la déclaration est reçue au bureau de l'enregistrement des actes. Il faut joindre à cette liste TAlabama, où elle est faite au greffe de la Cour du probate^et la Géorgie, où elle est portée devant le juge de Yordinaire.

Il y a lieu de s'étonner que pour un fait aussi important que celui de la constitution du homestead, un tiers à peine des Etats exigent la formalité d'une déclaration authentique, qui n'intéresse , pas moins le débiteur que les créanciers. Mais àj propos du régime de la propriété aux Etats-Unis,; nous avons fait la remarque que l'enregistrement j des actes est une des lacunes de la législation des Etats-Unis; cette lacune existe même pour les

actes de l'état civil, au moins dans les campagnes; au Michigan (1), 61 pour 100 des naissances et des décès ne sont pas enregistrés et échappent à tout contrôle; ce qui, dans les successions, ajoute aux difficultés de rétablissement de propriété, celles de rétablissement de l'état civil. Mais je me borne à relever ici le fait, me proposant d'y revenir, quand nous traiterons des avantages et des inconvénients du homestead.

Il est à peine besoin de faire remarquer qu'en l'absence de toute disposition législative, prescrivant la déclaration dans cet Etat, l'enregistrement d'un acte constitutif de homestead au bureau du receveur du comté, serait absolument illusoire et dépourvu de sanction tant à l'égard du débiteur que des créanciers. Mais alors on se demande quelles conditions doit remplir la propriété pour être garantie contre la saisie, et à quel signe on reconnaît un homestead, dans les Etats où la déclaration n'est pas de rigueur.

Partout où existe l'institution du homestead, la condition de résidence et d'occupation des lieux se trouve inscrite dans la loi ; c'est là une règle qui ne souffre pas d'exception. Le débiteur doit habiter les lieux en personne ; s'il ne réside pas effectivement, il ne peut acquérir le droit d'exemption, et s'il vient à abandonner les lieux et k s'établir ailleurs, il perd ipso facto son droit à l'insaisissabilité.

Dans les Etats désignés plus haut, le débiteur doit donc remplir les deux conditions suivantes : il doit faire une déclaration au bureau d'enregistrement ou au greffe du tribunal spécial et il doit habiter les lieux. Dans les autres Etats, la résidence seule est nécessaire, et elle est suffisante

(t) Sixth annual report. — Vital statistics of Michigan, p. 158.

pour donner à la propriété le caractère légal du homestead. De quelle nature doit être la résidence ou l'occupation des lieux, c'est ce que nous allons examiner.

La condition de résidence.

Nous avons vu, à propos du homestead établi par la loi fédérale du 20 mai 1862, que le requérant doit prendre l'engagement de résider pendant cinq années consécutives sur le terrain qui lui est concédé par les Etats-Unis, à peine de déchéance. Le Congrès, par un amendement (1) voté en 1891, a apporté un adoucissement à la rigueur de cette clause de la présence obligatoire continue. Si par suite d'un déficit dans la récolte, ou d'une maladie prolongée, ou d'un événement de force majeure déjouant toutes les prévisions, le concessionnaire se trouve dans l'impossibilité d'assurer sa subsistance et celle de sa famille, il peut obtenir du chef du bureau du land office un congé de un an, tout en conservant ses droits de homestead.

Mais lorsque, après cinq années d'occupation de culture et de mise en valeur des terres, le concessionnaire a obtenu son titre de propriété, la création du homestead se trouve assurée, le but de la loi est atteint, le propriétaire n'est plus astreint à résider sur sa propriété tout en conservant le droit d'exemption.

S'il s'agit, du horrestead proprement dit défini par la législation des Etats, la condition de résidence devient plus rigoureuse et persiste aussi longtemps que dure le homestead.

Si Ton excepte les cinq Etats où le régime du homestead est encore inconnu, tous les codes

(1) SuppL to tha recis. Stat. of the U. S., p. 682. — 1891.

reproduisent la clause d'occupation des lieux exempts par le propriétaire, sous des formes qui ne diffèrent pas sensiblement les unes des autres. Dans l'Etat de New-York, le homestead doit être possédé et habité comme résidence par le requérant (1).

Dans la Louisiane (2), le homestead doit être possédé et occupé de bonne foi par le débiteur.

Dans le Michigan, le Wisconsin, le Minnesota, etc., les lieux exempts de sa^ie doivent être la propriété d'un résident de l'Etat et lui servir d'habitation.

Dans le Kansas, le homestead doit être occupé comme résidence parla famille du propriétaire.

Dans la Floride et le Texas (3), l'exemption ne s'étend pas à d'autres bâtiments que ceux qui servent d'habitation au propriétaire, ou qui lui permettent d'exercer sa profession (4).

Ainsi, le homestead, pour jouir de l'exemption, doit être la propriété du débiteur, et il doit être occupé par lui. Nous examinerons plus tard à quelles formes de propriété l'exemption s'applique valablement; pour le moment nous ne retenons que la condition de l'occupation.

Mais l'occupation peut être affectée par des circonstances incidentes qui en modifient le caractère et que les indications sommaires de la loi ne prévoient pas ; c'est au juge qu'il appartient de résoudre les difficultés que soulève, sur ce point spécial, le fonctionnement du homestead. Nous allons faire connaître quelques- unes des décisions les plus importantes rendues par les Cours.

Et d'abord, l'occupation des lieux doit être anté-

(1) Revised Stat., § 1397.

(2) Constitution, S 219.

(3) Constitution oï Florida, sect. 1, art. !*.

(4) Constitution de 1876, g 51.

rieure à l'époque où a été contractée la dette, à propos de laquelle se pose la question de saisie, ou tout au moins, elle doit être contemporaine de la dette. Dans l'Etat d'Iowa, la loi ne Gxait pas de limites (1) à la valeur du homestead. Un ban- X quier de Des Moines, capitale de cet Etat, s'était fait bâtir un hôtel estimé 500,000 francs. Il fit de mauvaises affaires, et ses créanciers firent saisir l'hôtel et en demandèrent la mise en vente. Le banquier s'opposait à la vente disant que c'était son homestead. La Cour suprême d'Iowa ordonna la vente, en se fondant sur ce fait qu'au moment où il contractait les dettes pour lesquelles il était

f)oursuivi, le débiteur n'habitait pas son hôtel, aissant croire ainsi aux créanciers que cet immeuble n'était pas couvert par l'exemption et qu'ils pouvaient prêter en toute sécurité. ^

L'arrêt des juges d'Iowa se justifie de lui-même ; en effet, dans les Etats comme l'Iowa, où la formalité de déclaration n'existe pas, l'occupation des lieux est le seul signe visible par lequel le public puisse juger si un immeuble est ou non couvert par l'exemption. « Tant que le débiteur ne réside pas dans les lieux, disait le juge Wright (2) dans une affaire de cette nature devant la même Cour d'Iowa, tant qu'il n'a pas fait acte d'habitation, les créanciers ne peuvent savoir quelle est la propriété ou partie de propriété pour laquelle le débiteur réclamera le privilège d'exemption de saisie. Ils ne le savent que du jour où il a fixé sa résidence. »

La loi exige la présence du chef de famille; ) dans quelques Etats, comme le Kansas, le homestead doit être occupé par la famille du débiteur. '

(1) Le nouveau code révisé fixe une valeur de 2,500 francs pour les homesteads urbains.

(2) Christy c. Dyer, 14 Iowa, 441.

Le contraire arrive très souvent; voici la jurisprudence suivie par les Cours. Un propriétaire avait acquis une ferme dans l'Arkansas (1) et en avait fait son homestead . Sa femme vivait dans l'Etat voisin du Kentucky avec sa mère et ses enfants ; le mari allait souvent les visiter, et la famille devait bientôt venir s'établir tout entière dans la ferme de l'Arkansas ; mais le mari mourut avant que le projet fût réalisé. L'immeuble fut saisi par les créanciers du mari ; la veuve le réclama à titre de homestead pour elle et pour ses enfants ; la Cour d'Arkansas fit droit à sa demande, en se fondant sur ce principe que le domicile du mari entraîne celui de la femme et de toute la famille. La Cour suprême de Louisiane a rendu un arrêt tout à fait semblable (2) en faveur d'une veuve, dont le mari vivait retiré dans son homestead de Louisiane, la veuve et les enfants habitant un autre Etat.

Dans les recueils de décisions judiciaires, on relève un jugement en sens opposé rendu par la Cour d'Alabama (3). Un habitant de cet Etat faisait valoir seul un homestead qu'il y possédait ; sa femme et ses enfants vivaient dans l'Etat voisin. A sa mort, la veuve et les enfants réclamaient le homestead que les créanciers avaient fait saisir. La Cour suprême se fondant sur les termes de la loi d'exemption, que le homestead était créé au profit des familles de cet Etat, juges, qu'il n'y avait pas lieu d'étendre le privilège d'exemption aux: familles établies hors des limites de l'Alabama et adjugea l'immeuble aux créanciers.

Un autre point bien établi par la jurisprudence des Cours, c'est que l'occupation est personnelle et effective, et qu'il n'y peut être suppléé par une

(1)29 Ark. 280.

(2) Succession Christie, 20 La. an. 383.

(3) Allen c. Manasse. — 4 Alab. 554.

ri à des tiers. D'après la législation de l'A- I t, le homestead est constitué pour Uasoge '

location labama,

de la famille, et son profit personnel. Un débiteur qui avait loué son homestead, prenait texte des termes de ia loi pour réclamer l'exemption, en disant que le revenu qu'il tirait de la location était une source de profit qui lui aidait à soutenir sa famille ; la Cour répondait qu'au sens de la loi, il ne s'agissait pas d'un profit résultant de locations, mais de l'usage et de la jouissance personnelle des lieux par la famille (1).

La loi américaine assure partout l'exemption^ au propriétaire d'un homestead, soit qu'il l'habite en rentier avec sa famille, soit qu'il y exerce une profession et fasse servir une partie des locaux occupés par lui à l'exercice de sa profession ; mais si le local industriel ou commercial est séparé de la maison d'habitation, le bénéfice d'exemption en cas de saisie ne peut être réclamé que pour la maison occupée par la famille. Un négociant vivait à la ville sur un lot de trois acres. A une certaine distance de sa maison, il possédait un autre lot d'un demi hectare sur lequel il fit bâtir un magasin pour le dépôt et la vente de ses marchandises. Une saisie ayant été pratiquée, il fut jugé que le magasin ne pouvait être considéré comme l'habitation personnelle de la famille, et ^y que la saisie était valable.

Un propriétaire qui vit dans sa maison, dont il a fait son nomestead, peut-il en affecter une partie à un usage commercial ou industriel, et la louer à un tiers, sans perdre le droit d'exemption sur la partie louée? La question a été diversement jugée.

Un habitant ae Milwaukee (Wisconsin) (2) avait vu saisir, pour dettes hypothécaires, la mai-

Ci) Kaster c. Me Williams. — 41 Alab. 302.

(2) Phelps c. Rooney. — 9. Wisc. 70.

son qu'il occupait dans cette ville à titre de homestead et dont une partie était louée à un commerçant. Ce dernier occupait le rez-de-chaussée et le premier étage, moyennant un loyer annuel de 1,500 dollars; le propriétaire occupait les deux étages au-dessus, dont la valeur locative était de 200 à 250 dollars. Le débiteur saisi réclamait l'exemption pour le tout.

Deux juges sur trois décidèrent, conformément aux conclusions du défendeur, que l'exemption couvrait la totalité de l'immeuble. Le président Dixon exprima un avis contraire et soutint que la partie seule occupée par le propriétaire se trouvait garantie contre la saisie. A son avis, l'habitation n'avait qu'un rôle secondaire, l'usage de la maison étant surtout commercial, ce qu'établissait bien l'aspect extérieur de la maison et la distribution intérieure et la valeur locative des deux étages inférieurs représentant les 6/7 de celle de l'immeuble. En généralisant la règle admise par la majorité des juges, il pourrait arriver que dans cet Etat où la loi n'a fixé aucune limite à la valeur du homestead, des sommes énormes placées sur des maisons commerciales pouvaient être soustraites aux créanciers de bonne foi.

A quelque temps de là, la Cour suprême du Wisconsin eut à juger un autre cas peu différent du précédent (1). Il s'agissait d'une propriété d'un quart d'acre située dans la ville de Sparte. Le terrain comprenait une maison d'habitation, que le propriétaire occupait avec sa famille, et quelques autres bâtiments contigus loués comme magasins, boutiques, etc. ; le propriétaire réclamait l'ensemble ae ces bâtiments comme formant son homest'ead ; les juges de circuit lui donnèrent

(t) Casselman c. Packard 16 Wisc. 114.

raison ; mais, sur appel, la Cour suprême révisa le jugement limitant l'exemption â la seule maison d'habitation occupée par le propriétaire et à ses dépendances immédiates.

Le président Dixon siégeait aussi dans cette affaire : « La seule différence, disait-il, que j'aperçoive entre la cause actuelle et celle de Rooney, c'est que dans le premier cas, les diverses parties de Pimmeuble étaient séparées par des plans horizontaux passant par les étages, tandis que dans la propriété de Casselman, elles le sont par des divisions verticales entre les divers locataires. Je n'ai pas à modifier l'avis que je donnai dans l'affaire de Phelps. La doctrine que je soutenais alors est aujourd'hui admise par la Cour, nonobstant la

distinction des plans verticaux et horizontaux

Ne serait-ce pas le comble de la déraison, de soutenir que Casselman dépouillé d'une partie de sa propriété, parce qu'il a jugé à propos d'en répartir les constructions sur divers points de son lot séparés par des lignes verticales, aurait gardé le tout, s'il avait eu l'idée de réunir dans un même bâtiment â étages multiples le magasin, le bureau et l'habitation, si au lieu de bâtir à côté, il avait bâti au-dessus, s'il avait suivi Tordre vertical, au lieu de suivre l'ordre horizontal. Mais alors, le malheureux a été bien mal inspiré, au moment de construire ses bâtiments, lorsqu'il fit venir son architecte, au lieu de mander son avocat ; ce dernier lui eût certainement glissé dans l'oreille une recette très simple pour garantir sa propriété tout entière contre la saisie, quelque affectation qu'il eût donnée aux diverses parties de l'immeuble. » Et après ces observations quelque peu ironiques' à l'adresse des juges de la première affaire, la Cour suprême à l'unanimité repoussa la demande d'exemption totale.

C'est la doctrine qui a prévalu dans la généra-

lité des Etats ; la garantie de saisie couvre seulement la partie des immeubles occupée par le propriétaire et sa famille, ainsi que les dépendances servant aux usages de la famille. Et par ce mot, les Cours n'entendent pas seulement les usages domestiques, mais aussi les usages professionnels du ménage. « L'exemption, disait le juge Hemphill (1), devant la Cour suprême du Texas, ne garantit pas seulement le local où la famille boit, mange et dort, mais encore celui où le chef de ménage seul ou avec ses enfants exerce un métier qui lui permet de nourrir et d'élever sa famille. » Les Cours sont également d'accord sur ce point que l'occupation doit être permanente ; mais il n'est pas nécessaire qu'elle soit continue ; exiger la continuité, serait une tyrannie insupportable, contraire aux vues du législateur; ce serait même une atteinte sérieuse au droit de propriété. Il est donc admis que le propriétaire, ou seul ou accompagné de sa famille, peut quitter le homestead, s'éloigner pendant plusieurs mois ou pendant un temps indéterminé ; s'il marque son intention de revenir, s'il prend des arrangements en consé-

3uence, l'absence ne saurait être qualifiée d'abanon et le homestead conserve son caractère légal. Mais si, sans avoir marqué aucune intention de retour, le propriétaire s'établit dans un autre Etat, surtout s'il y réclame un nouvel homestead, il ne peut plus invoquer Tinsaisissabilité pour le premier, nul ne pouvant avoir à la fois deux homesteads. Mais entre ces deux cas bien tranchés, de l'éloignement temporaire et de Téloignement sans # esprit de retour, il peut se présenter des nuances à l'infini, que les tribunaux ont souvent à trancher et sur lesquelles ils ne sont pas toujours d'accord.

(1) Pryor c. Stone 19 Texas, 371.

Et d'abord, la durée de l'absence, sur laquelle les créanciers s'appuient volontiers pour réclamerla saisie, n'est pas un critérium d'une valeur absolue. Dans une affaire jugée par la Cour fédérale de circuit en Iowa (1), le juge Dillon disait : « Au bout de combien de temps, l'absence du proprié- /) taire entraîne-t-elle la perte des droits de homes- : tead, cela dépend des circonstances concomitantes j du départ, des raisons qui l'ont motivé. Si un homme, par exemple, ferme à clef son homestead, ou encore s'il y installe un locataire, pour faire un voyage d'agrément en Europe, ou pour tout autre motif, mais avec l'intention clairement manifestée de revenir, il est bien évident que dans ce cas une absence de cinq ans ne suffirait pas pour entraîner la déchéance du droit. »

En Illinois, un ménage composé du mari et de la femme seuls exploitait un homestead ; le mari meurt, la femme réclame son douaire, puis se retire dans une autre localité où elle fait construire une maison à son usage personnel, les créanciers du mari font saisir le homestead où vivait le ménage ; la veuve fait opposition ; mais la Cour déclare qu'il y a abandon (2).

Dans le Wisconsin (3) un propriétaire abandonne avec toute sa famille une maison qu'il habibitait à titre de homestead, la loue à un tiers et va s'établir dans une autre maison lui appartenant, située sur un autre point de la ville; c'était, disait- il, pour tenir un hôtel dans sa nouvelle résidence. Il y était depuis dix-huit mois, lorsque son homestead abandonné fut saisi à la requête des créanciers. La Cour jugea qu'il y avait lieu de

(1) Eyffe c. Baers. 18, Iowa I.

(2) Wright c. Dunning 46. Min, 271.

(3) Jarvaîs. Moe 38, Wisc, c. 440.

regarder le défendeur comme ayant pris une nouvelle résidence et abandonné la première.

Nous empruntons à la collection des décisions judiciaires de l'Ulinois (1) l'affaire suivante. Un propriétaire de la campagne abandonne la ferme qu'il exploitait à titre de homestead et vient s'établir dans la ville voisine. Il loue sa ferme d'abord pendant trois ans, puis à la fin de l'année il passe un nouveau bail pour cinq années. Il résidait dans la ville depuis dix-huit mois, s'était fait inscrire sur les listes électorales et avait pris part à deux élections locales. A la suite d'une inscription hypothécaire prise sur son bien rural, il revient s'établir sur sa ferme. La Cour décide que son retour sur les anciens lieux n'a pu lui rendre son droit de homestead et la saisie est déclarée valable.

L'exercice des droits politiques hors de la localité d'origine figure dans les considérants comme constituant une preuve de l'abandon ; ce n'est pourtant pas une règle absolue. Un artiste photographe du Texas (2) exerçait sa profession en allant de ville en ville, traînant avec lui deux voitures de matériel. Il avait. fait avant de partir une déclaration d'absence avec l'intention de revenir. Ses créanciers réclamèrent la saisie de son homestead se basant sur ce fait que malgré sa déclaration, il avait établi sa résidence dans une autre localité où il exerçait son industrie, et où il avait pris part au vote dans les élections politiques. La Cour jugea que les faits allégués ne constituaient pas \in abandon du homestead et maintint le photographe dans son droit.

Les juges américains prennent surtout en considération la question de bonne foi, les motifs qui amènent l'absence ou l'abandon, ainsi que l'inten-

(1) Titman c. Moore, 43. 111. 169.

(2) Gouhcnant c. Cockrill, 20. Texas, 98.

tion de l'intéressé. Ajoutons aussi que dans le doute, il y a une tendance générale des Cours à interpréter la loi dans son sens le plus libéral. Une vieille dame de Bastrop (Texas) loue un jour (1) le homestead qu'elle occupait dans cette ville, et s'en va habiter Austin, capitale de l'Etat. Elle dit à qui veut l'entendre qu'elle tient à se rapprocher de ses enfants, que le séjour de Bastrop lui est devenu insupportable, que ses habitants étaient des sauvages, etc. Quelques mois plus tard, son homestead est saisi et vendu pour quelques dettes hypothécaires. En appel, le jury du comté décide que les propos de cette dame dont les créanciers se faisaient argument ne constituaient pas une preuve sérieuse de l'abandon du homestead. La Cour suprême du Texas, devant laquelle on fit appel, confirma le jugement en première instance, déclarant que les jurés étaient bien placés pour connaître la cause et les parties ; que les propos qu'on prêtait à la défenderesse ne pouvaient être sérieusement invoqués contre elle, qu'ils étaient tout au plus l'expression de sa mauvaise humeur contre certains habitants de Bastrop. Avant de terminer cette question de l'absence et de l'abandon et de ses conséquences légales, nous devons faire remarquer qu'elle se trouve visée par les codes de certains Etats. Dans les statuts du Massachusetts, nous trouvons la disposition suivante (2) : La renonciation ou l'abandon du privilège d'exemption ne sera valable que si elle est faite et enregistrée dans les formes exigées pour les actes translatifs de propriété foncière. Le nouveau code de Californie dispose également : Le homestead ne peut être abandonné que sur une déclaration en due forme du mari et de la femme.

(1) Shefferd c. Cassiday, 20, Texas. 24.

(2) Mass. stat. chap. 2Ô8.

La déclaration d'abandon du homestead n'a son effet que du jour où elle est faite au bureau même où a eu lieu la constitution légale du homestead (1). J arrive ;\ la question la plus grosse du homestead, celle qui donne à la loi d'exemption son sens et sa portée, et celle aussi sur laquelle les législations des Etats présentent les différences les plus considérables; je veux parler des limites de la valeur et de l'étendue du homestead en chaque Etat, quelle est, en d'autres termes, la valeur estimative ou la superficie des immeubles que la loi exempte de la saisie. Nous réunissons dans le tableau suivant les données que nous avons recueillies dans les divers codes des Etats.