LE LOUAGE

Il arrive souvent mie Ton possède une maison qu*on n'a pas besoin a habiter, une terre qu'on ne peut cultiver. Celte propriété sera-t-elle inutile pour cela? Non, car on peut la louer à un autre et en tirer profit de cette manière.

On appelle bail a loyer le louage des maisons et bail a FERMB celui des propriétés rurales.

Le louage est un contrat comme l'échange, comme la vente.

C*est un contrat par lequel une personne 8*engage à faire jouir d'une chose l'autre partie, moyennant un certain prix que celle-ci s^ oblige à payer.

Il peut se faire verbalement ou par écrit, et pour le temps que Ton veut. Mais faites attention que la convention de bail, si elle n'a pas reçu un commencement d'exécution, ne peut pas être prouvée par témoius. Il est donc plus prudent de constater le bail par écrit.

Le bail fait sans acte est d*une durée illimitée et ne cesse que par le congé donné par le propriétaire, s'il s'agit d'une maison ou d'un appartement \ pour une ferme, le bail est

I. Homberg, Conférences sur les connaissances nécessaires aux ha" bitants de la campagne.

censé fait pour autant d^années qu'il y a de saisons pendant lesquelles on recueille les fruits de la terre affermée.

Ainsi la location d'un pré, d*une TÎgne, dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de Tannée, est censée faite pour im an et se renourelle Tannée suirante, aux mêmes conditions sHl n^y a pas d*opposition de la part du propriétaire.

C'est ce qu'on appelle une TACirs bbcosdugtiov.

Le propriétaire ou bailleur qui loue sa maison, son usine, sa ferme, et le locataire ou preneur qui la prend, ont Tun envers Fautre pendant la durée du bail des obligations.

Je n'ai pas besoin de vous expliquer au long que le bailleur doit livrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce. S'il n'en était pas ainsi, le preneur devrait le faire constater par un état des lieux, pour n'être pas tenu luimême de remettre les choses en bon état à la fin du bail.

Le propriétaire est obligé d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Cela encore se comprend tout seul.

Il doit faire les grosses réparations et toutes celles qui sont rendues nécessaires par la vétusté ou par un cas ae force majeure. Si, pendant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes, le preneur doit souffrir qu'on les fasse, quelles qu>n soient pour lui les incommodités ; mais si ces' réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail doit être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il a été privé.

La dernière obligation du propriétaire est de garantir au preneur une jouissance paisible.

Il ne peut, pendant la durée du bail, faire à la chose louée des changements qui empêcheraient la jouissance du preneur, comme de convertir une ferme en maison de plaisance. 11 doit faire cesser le trouble qui serait apporté à la jouissance d'un locataire par un individu qui prétendrait aussi des droits sur la chose louée, ou sinon Tindemniserpar une diminution Mir le prix du bail. U devrait aussi indemniser le fermier pour

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les dëgâts résultant d*un désastre naturel ou tout autre ratage de force majeure qui lui feraient perdre la moitié au moins de la récolte d'une année, à moins que cette perte ne soit compensée par les bénéfices des années précédentes.

De son côté , le preneur est tenu de garnir les lieux loués de meubles suffisants pour assurer le payement des loyers ou fermages; de jouir de la chose louée en bon père de lamille, c'est-à-dire comme si elle, lui appartenait, et selon jsa destina-^ tion ; de payer le prix du bail aux termes convenus; de faire les menues réparations ou réparations d'entretien dites LOCATivEs; d'indemniser le propriétaire des pertes, des incendies survenus par sa faute ou celle des personnes qui dépendent de lui.

A propos de celte dernière obligation, je vousrecommande, mes enfants, d'éviter, surtout à la campagne, de jouer avec le feu, pour ne pas occa sionner par votre imprudence des incendies dont vos parents seraient responsables envers le propriétaire.

Les obligations respectives du bailleur et du preneur sont énumérées et définies par la loi ; il est donc inutile de les mentionner dans le bail. On risquerait d'embrouiller les choses en voulant trop bien les expliquer. Il faut s'en tenir à ce qui est particulier, comme les conditions de durée et de payement, et s'en rapporter pour le reste à la loi et aux usages*

l'hypothèque*

Je dois vous signaler un autre usage de la propriété foncière ; elle permet, dans un besoin pressant d'argent, d'emprunter une somme proportionnée à la valeur de l'immeuble. On s'adresse pour cela

à un notaire. Celui-ci trouve un prêteur qui fournit la somme demandée et prend hypothèque sur le bien

L'hypothèque est un droit réel qui frappe sur les immeubles affectes à racquittement d'une obligation et les suit dans quelque» mains qu'ils passent.

La facilité d'emprunter sur hypothèque est upe ressource utile pour le propriétaire; il convient toutefois de n'en user qu'avec prudence. On se tire d'embarras en empruntant^ mais viendra le jour où il faudra rendre, et jusqu'à l'échéance il faut payer un intérêt plus élevé que le revenu ordinaire de la terre ou de la maison. C'est une nouvelle cause d'endettement. Souvent aussi Ton a compté, pour rendre à l'échéance, sur un héritage ou sur des bénéfices qui ne sont pas venus. Cependant le terme fatal arrive. Si l'on n'a pas de quoi payer, il faut solliciter du créancier un nouveau délai, à des conditions plus rigoureuses et avec de nouveaux frais- La seconde fois, celui-ci se lasse et, ne pouvant obtenir de payement, fait vendre l'immeuble sur lequel il a pris hypothèque. Cette vente forcée a lieu à perte et le prix en est encore diminué par les frais de procédure et de justice. Peut-être même ne suffira-t-il pas à couvrir la dette, et le malheureux propriétaire exproprié par son créancier se verra encore exposé aux poursuites de celui-ci sur ses meubles, sur ses récoltes, sur ses autres revenus.

C'est là l'histoire de la plupart des emprunts hypothécaires. Je pourrais vous citer des faits qui se sont passés sous nos yeux, mais je craindrais de nuire à autrui. Aussi, en général et à moins d'être bien sûr de pouvoir restituer à l'échéance, vaut-il mieux vendre une partie de sa propriété que de l'hypothéquer pour seprocurerde l'argent. Suivez ce conseil de l'expérience, si vous devenez un jour propriétaires.

Pour le prêteur, le placement sur hypothèque est souvent avantageux, parce qu'il est fait à gros intérêt, cinq ou six pour cent, et qu'il est garanti par rimmeuble. Cependant il y a aussi pour lui des précautions à prendre.

Le prêteur doit surtout s'assurer s'il y a d'autres hypotnèques sur le même immeuble inscrites avant la sienne ; car le rang des divers créanciers hypothécaires se détermine par la date des inscriptions au bureau des hypothèques.

Celui qui prêterait cinquante mille francs sur un immeuble d'une valeur ae cent mille francs déjà hypothéqué pour cinquante autres mille francs, celui-là ne devant être payé que le second, serait certain, avec les frais de vente et la dépréciation de l'immeuble, de ne pas être intégralement remboursé.

C'est une des raisons pour lesquelles la loi a voulu la publicité des hypothèques, c'est-à-dire leur transcription sur un registre public, tenu par le conservateur des hypothèques du bureau de 1 arrondissement dans lequel les immeubles sont situés. De cette manière chacun peut se renseigner.

Llnscrîption hypothécaire produit son effet pendant dix ans. Avant Pexpiration de ce délai, elle doit être renouvelée, sinon Fhypothèque perd son ancien rang et ne reprend date que du jour où elle a été de nouveau inscrite.

Sans qu'il intervienne aucune convention, la loi accorde directement une hypothèque au mineur sur les biens du tuteur, à la femme mariée sur les biens de son mari. C'est là I'hypothèque légale. Ces sortes d'hypothèques ont rang indépendamment de toute inscription ; elles comptent du jour de l'ouverture de la tutelle et du jour du mariage.

Il faut s'assurer avant de prêter s'il en existe ou non.

Les jugements emportent aussi hypothèque sur les biens du condamné. C'est I'hypothèque judiciaire.

LES METIERS ET LES PROFESSf OITS.

Je viens de vous faire connaître les principales règles qui régissent la propriété.

Dans toute société civilisée la propriété est protégée par la loi. Tout le monde a intérêt à la protection de la propriété, car tout le monde travaille pour l'acquénr.

La propriété s'entend de tout ce que Ton possède. Chacun a besoin de posséder quelque chose pour vivre : c'est là le grand stimulant du travail. Dieu d'abord a mis à la disposition de Thomme, pour le servir dans son travail, des richesses naturelles, telles que Tair, Teau, la lumière, la chaleur, la terre et tout ce qu'elle renferme, animaux, plantes et minéraux, et des forces comme la vapeur, Télectricité, la pesanteur.

L'emploi de toutes ces richesses et de toutes ces forces a donné naissance aux divers arts et métiers.

Les premiers de tous sont l'agriculture et les in* dustries de lâchasse et delà pêche ; après viennent les arts du vêtement et du logement.

Avec les richesses naturelles l'homme en produit d'autres. De la terre il fait sortir des moissons ; avec la graine il multiplie les plantes et les fruits ; de la mer il tire le sel ; delà toison des moutons, de la fleur du cotonnier, de la tige du chanvre, du duvet du cocon, il fait des vêtements de laine, des toiles de fil, des étoffes de coton et de soie ; il transforme les minerais en métaux et des métaux il fait des ustensiles de toute sorte ; avec le bois il se fabrique des meubles.

Aux agents naturels, l'eau, le feu, l'homme a ajouté les agents mécaniques tels que les outils de toute sorte, haches^ marteaux, pinces, tenailles,

soufflets et autres, qui ajoutent à sa propre force ; les machines qui lui permettent d'utiliser les forces de la nature, telles que les voiles des navires qui marchent par le vent, les bras des moulins mus par Tair, les roues des moulins à eau, les machines à produire la vapeur, le gaz, Félectricité*

Le genre humain tout entier travaille ; mais tous ne font pas la même chose.

Naturellement les hommes se sont partagé le soin de produire ou de fabriquer les diverses choses qui leur sont nécessaires : c'est un effet de la so-* ciété. Grâce à cette division du travail, tous les besoins ont été satisfaits et Findustrie a progressé.

Toute société civilisée présente à Thomme une multitude d'emplois divers.

En entrant dans la vie, vous aurez, mes enfants, à faire choix d'un métier, d'une profession. Il y a l'agriculture, l'industrie avec toutes ses branches, le commerce et ses différentes applications ; il y a les carrières dites libérales et les fonctions publiques.

Les circonstances autant que vos aptitudes et vos goûts décideront pour vous de votre avenir.

Le plus sage est de prendre le métier ou d'exercer la profession de son père; on profite ainsi de son expérience, de ses leçons, de ses relations ; ff on a déjà par tradition les mœurs et les habitudes de 1 emploi : » c'est là un grand point.

Si, par ambition, l'on abandonne la carrière paternelle, il y a le danger de s'élever au-dessus de sa position sans pouvoir s^en faire une autre.

Toutefois, un enfant intelligent, instruit, en pos-

négoce de son père, soit à embrasser un état supérieur au sien.

Qiacun a son sort entre les mains, disait un an-

cien*. Il n'en est pas toujours ainsi; mais l'instruction, le travail, la probité, Tordre, Téconomie peuvent beaucoup pour la destinée de chacun.

Restez de préférence à la campagne. Le travail des champs est le meilleur pour le corps et pour rame. Les plus heureux sont ceux à qui leur père laisse un champ à cultiver. J^ai souvent envié aussi le sort du jardinier qui fait pousser sur une terre bien ensoleillée et bien arrosée, de bons légumes et *de beaux fruits, ou qui orne de fleurs un parterre.

L'homme de la campagne est son maître ; Tou- •vrier des villes dépend du patron. A la ville. Pair est mauvais, la nourriture moins saine, la vie plus dure et F honnêteté moins facile.

Ne quittez pas sans raison votre village. L'atelier ne vaut pas les champs, ni la mansarde du dernier étage le petit enclos de la chaumière. Vous croyez en allant à la ville trouver un salaire plus élevé, mais vous comptez sans le chômage, et sans la cherté 4e la vie. Il y a toujours quelque chose à faire à la campagne : on tisse en hiver, on moissonne en été.

Tous les métiers sont libres, mais la concurrence îrestreint cette liberté.

Si l'on ne peut continuer l'état de son père, il faut choisir celui pour lequel on a le plus d'aptitude -et s'y rendre le plu^» habile possible. Un bon ouvrier trouve plutôt qu'un autre du travail; s'il fait •de bonne besogne, il sera recherché du patron ou du client; avec de l'économie et du temps il peut ^devenir patron.

Pour devenir bon ouvrier on va en apprentissage. Par contrat conclu avec les parents ou tuteur de l'apprenti, le chef d'atelier ou le maître ouvrier s'oblige à enseigner la pratique de sa profession à un enfant qui s'oblige en retour à travailler pour lui.