CHAPITRE VIII

LES « BL'ILDING SOCIETIES ». — ORGANISATION. — MECANISME. — DONNÉES STATISTIQUES 1879-1885. — LA " PERMANENT BENEFIT BCILDING SOCIETY LEEDS ».

Tous ceux qui soceupent de questions économiques connaissent les Building societies angolaises et savent les incontestables services que ces institutions, œuvre de l'assistance de soi, ont rendus aux classes ouvrières. M. Jules Simon dans son l)eau livre sur Le travail, M. le comte de Paris dans ses Etudes sur la situation des ouvriers en Angleterre, M. Le Play dans sa Monographie du menuisier de Sheffield, M. Cacheux, dans VÉconomiste j:)r((tique. M. Gheysson dans la Question des Iiabita fions ouvrières, ont attiré l'attention sur les résultats féconds, créés par le groupement des petits capitaux. M. Malcolm Ludiow, chef de l'enrcg-istremeut des sociUis amicales [chief regis- Irar of friendly societies), en a expliqué le mécanisinc dans un mémoire qu'il a lu au Congrès des institutions de pr(''\()yance on 1878. Xous ne saurions cependant, malgi'é celle ajjondance de ren-

178 QUESTION nKS LOGKMKNTS

seigiionu'iils, laisser ce sujet en dehors de nos études sur la question du logement des ouvi-icrs en Anglelrrrc. Nous nous cll'oi'cri'ons d'ap[)()rter t]uel(|ues données nouvelles puisées dans les dépositions de l'enquête de 1884. Le chapitre (jU(> nous avons consacré aux sociétés de prêts et de construction à Philadel[)hie et à Boston aura mis nos lecteurs au courant du fonctiomiement dune partie des sociétés anglaises.

Un jenne écrivain allemand, qui sest fait connaître par de consciencieuses études sur le logement des ouvriers et l'assistance publique en Angleterre, M. Aschrott (1), dit que les building societies n'ont pas tenu toutes les promesses qu'on s'en faisait et qu'on éprouve des déceptions à leur égard. Il est incontestable que si on comptait sur elles pour transformer tous les ouvriers en j)ropriétaires, on se faisait des illusions. Mais les gens raisonnables n'ont pas considéré les building societies comme une panacée universelle, mais seulement comme un instrument à la porlc'C d'iun^ élite des ouvriers, de ceux qui ont le sens de l'épargne. Il est même possible que le nombre des membres ait diminué quelque peu dans les dernières années. Cela n'enlève rien à l'excellence de l'institution, et il serait à désirer qu'on pût l'accli-

(1) Dans la liltiuatiiro alloniamlo, on peut consullfi' E. V. PleniT, Englisrhc Ikaugcslleschaftrn, IS7:$ iVieiuie'i.

mater sur le continent et lui l'aire produire des fruits aussi abondants que ceux qu'elle porte en Angleterre.

Le nom de building sociedes (sociétés de construction) indique la fonction primitive de ces associations, mais il ne s'applique plus à leur activité présente. Elles ne construisent pas (tout au plus terminent-elles les constructions laissées inaclievf'espar les emprunteurs). Elles sont essentiellement de simples sociétés de prêts, fornK'es par des cotisations presque toujours mensuelles, mais dont les avances ne se font que sur des valeurs immo- ])ilières, terrains ou maisons. Le propre de ces avajices est d'être remboursables, capital et intérêts, par payements mensuels. Il s'ensuit que rentrant immédiatement dans une partie de leurs fonds, ces sociétés trouvent leur compte à faire des avances beaucoup plus foiles en proportion de la valeur réelle du bien bypothéqué qu'un créancier ordinaire. Tandis que celui-ci se risque rarement à avancer au delà des deux tiers de la valeur réelle, une building societg avance les trois quarts ou même les sept huitièmes. « Ce mode d'avance, (Ht M. Ludlow, est extrêmement avantageux aux. petites gens. L'ouvrier gagnant un bon salaire, le commis, le petit boutiquier, pour peu qu'il ait un faibb.' capital en main, trouve à s'acheter une maison et devient souvent propriétaire au bout de douze à quatorze ans pour une somme totale qui

180 QUESTION DES LOGKMËNïS

ne d(''passei'a pas beaiicoiij) ce qu il aurait paye en simples loyers.

Les sociétés de construction se divisent en deux classes, les unes permanentes, les autres te) np ara ire s [terminating). Le nom seul cxplicjue la dilîérence (|ni existe entre elles. Les sociétés temporaires existent jusqu'à ce qu'un événement déterminé se soit produit, par exemple jusqu'à ce que chaque membre ait obtenu une avance, ou pendant un nombre fixé d'années. Il y a beaucoup de sociét(^s de cette espèce, mais les plus imj)ortanles appartiennent toutes à la catégorie des sociétés permanentes.

Des actions sont émises, dont la lilx'ration a lieu par versements mensuels ou autres, ou la libération peut se faire immédiatement. La plupart des sociétés reçoivent des dépôts et émettent des dcposit shares (actions de dépôt). Elles peuvent rece^■oir des dépôts pour une somme égale au\ deux tiers du montant avancé sur hypothèques, mais i)as davantage.

Il y a certaines sociétés, principalement parmi les sociétés temporaires, qui sont connues sous le nom de ballot and sale societies (tirage au sort et enchères), dans lesquelles une avance d'ordinairement 400 i: (10,000 francs) est alternativement tirée au sort et mise aux enchères. Lorsqu'une société de cette cat(''gorie a accumulé un chitl're de souscriptions suffisant, elle tire les 10,000 francs au sort

EN A.\{JLETERRE. 181

et la prochaine fois V appropriation des 400 il est mise aux enchères, et le plus fort enchérisseur obtient lavance. « Il y a beaucoup de sociétés fondées sur ce principe, m'écrit M. Brabrook, secrétaire de V Association des building societies (syndicat qui représente les intérêts communs), mais comme b'ur mode de procéder entraîne des désappointements et qu'il introduit l'élément aléatoire dans ce qui devrait être simplement une transaction commerciale, il ne se recommande pas à ceux qui ont à cœur les intérêts des building societies ou qui ont quelque expérience de leur fonctionnement. »

D'après M. Ludlow, la part directe de la classe ouvrière dans le imouvement des building societies se borne en grande partie aux sociétés temporaires, malgré les complications de leur mécanisme. Elles ont un personnel peu nombreux, ce qui permet l'économie dans la gestion.

Parmi les sociétés permanentes, celles que l'ouvrier affectionne sont celles où le chiffre de l'action est peu élevc', d'une livre au minimum, de 1 0 C au maximum.

Au point de vue de la législation, les sociétés se partagent on deux grandes classes, celles des ■sociétés fondées avant la loi de 4874 (1) et celles des

M) D'caprès les Irnin's de la loi de 1874, les building societies sont tHaltlics pour ri'-vinir un stock ou fonds, afin de faire des avances à leurs membres sur la sécurité do

sociétés fondées depuis. Les sociétés régies par la loi do I8H() sont cal(}uées sur la Fnendlij Society et soumises à certaines prescriptions surannées.

La législation nouvelle les a respectées. Les sociétés fondées de])uis 1874 sont seules tenues de transmettre au registrar un compte rendu (bilan) annuel. 11 en résulte que les statistiques sont incomplètes.

Les données de la fin de 1879 fournissent un état de 1,106 sociétés, dont 876 envoient leurs rcturns et qui comptaient 320,000 membres avec un avoir de 31,192,128 liv. ster. (779,803,200 fr.). Ajoutez pour l'Ecosse 54 sociétés dont 46 fournissant des bilans avec 11,902 membres et un avoir de 1,270,821 liv. ster, (27,958,123 francs), et pour rirlande 27 sociétés dont 24 fournissant un bilan annuel, avec 6,533 membres et un avoir de 899,347 liv. ster. (22,496,173 francs). Le revenu annuel est estimé par M. Ludlow à un demi-milliard de francs (1).

La plus grande des building societies (la Birkhecli) reste en , deliors des lois nouvelles. La

proprirli' fonciî'ic |Kir voie d'liypolliè(|ii('. Qiiflniu>s-uuos t'ont aussi des avances sur leurs actions, mais c'est l'excciition.

(1) M. Ludlow esliuH3 (Milre trois sentiènies et un septième la part de la classe onvrièrc sni' le total des fonds qu'il évalue à 1,2.")(» millions de francs.

National land Society a un actif de près de 3 millions de francs.

Xous trouvons dans un document présente^ à la Chambre des communes en juin 1886 des données plus récentes qui permettent de constater les progrès accomplis depuis 1879. Le nombre des sociétés s'élevait pour le Royaume-Uni, le 34 décembre 188.^), à 2,243 ; dans le courant de l'année, 9G se sont dissoutes.

1811 sociétés ont fait connaître le nombre de leurs membres ; celui-ci s'élevait à .^583,830 (soit une moyenne de 322).

2,023 sociétés ont reçu dans l'année 21,671,944 liv. ster. (près de 342 millions de francs), soit 10,713 liv. ster. par société (267,800 francs).

2,041 sociétés ojit communiqué le compte de leur actif. Elles d(;vaient 34,879,350 liv. ster. (871 millions de francs) à Icnrs actionnaires, 16,031,298 liv. ster. (400 millions) à leurs déposants. Ij'actif était représenté par 48,893,429 liv. ster. (1,200,000,000 francs) de créances hypothécaires et 3,787,769 (92 millions de francs) d'argent en caisse et d'avance sur d'autres valeurs.

1.512 sociétés n'avaient pas distribué le solde de leur bcMn-fice, qui s'élevait à 1,901,633 (près de ")0 millions de francs).

Les chillres (jui s'appliquent .iiix (rois royaumes ne tiennent pas compte des sociétés créées avant 1874, qui ne sont pas obligées de communiquer

li^i oiKSTloN l)i;s l,0(ii;Mlv\TS

l<'iirs liilaiis. De 1871) à 188'), 1<' iioinhi'c des mem- Im'os a progi'oss*' do 2r;0,0()(), — do 330,000 à

:;83,()Oo.

Poiii' rAnglolorro ol lo pjivs de Gallos, le dorinnoiil, parloinoiitaire constate 2.ir)0 sociétés. Dans l,7ol sociétés, il y avait 507,594 membres (soit 32i on moyenne). 1,030 sociétés ont re(:n 20,800,154 liv. slorl. (520 millions de francs). 10,3i4 1. storl. on nioyoïmo.

1,053 sociétés dont les bilans sont connnnni- 41 lés avaient nn passif de 33, 470,2 iO liv. stor. (830 millions de francs) dû anx actioniiaii'( s et 15,385,503 1. slorl. (83 millions de francs) dn anx (b'posants. Laolif composé de 40,055,170 liv. slorl. on cn'ances hypothécaires, 3,001,190 liv. slorl. on caisse et en avances snr d'à n Ires valenrs. Le déficit constaté ne dépassait pas 1 18,000 francs et il y avait 1,81 0,000 de bénéfice non distribué ( 1 ).

Dans le comté de Durham, il existe 83 sociétés avec 29,404 membres; dans le Glocestershire 24 avec 10,933; dans le Kent 78 avoc 28,342; dans lo

(1) Un iiirdcciii, le ])■■ nowkcll, a invcntt'' uno comltiluiison où k's avances se foui noiiiinalfiucut sans intérêt. Mais la roml)inaison fonclionni' très li'nlcniont, do sorte que l'évoUition complète est de viii;^l-cii\([ ;ï trente ans. On a modifié le système Howkell dans tes soeit-tés dites Starr-Bowkeit, tle manière à rétluire leur dun-e à IS ans. l'ji IS7S, on en comptait 201) à 'MW. Le ra|i|ioi-l snr 188:i parie d<' la SOI'- St<u'r-Jlnivkc(t.

EN ANGLETERRE. 18o

Lancashire 33" avec 83,347, le Middlesex 430 avec 146,839, le Northumberland 48 avec 14,9î)0, le SuiT^y 120 avec 32,377, le Yorkshire 101 avec G 1.800.

Les building societies s'entendent sou\ cnt a\ec nne société foncière, Land Society, qui achète à bas prix de vastes étendues de terrains et puis les revend par lots avec la plus-value qn'entraine la création dune cité.

Pour animer ce tableau, interrogeons les dépositions devant la commission d'enquête. L'une des plus intéressantes est celle qu'a faite M. Fatkin, secrétaire et administrateur de la Leeds permanent benefit building societij.

Leeds est une ville de 320,000 habitants (Ij. On V trouve deux building societies, qui ont l'une et l'autre près de (juarante ans d'existence : lajjermajient bencjit et la conimerciaL dont la première comptait, le 31 décembre I880, 10,700 membres, la seconde 0,390. Ensemble elles avaient reçu dans lannée près de 8o0,000 liv. sterl, (21 millions 1/4 de francs). Depuis qu'elles ont commencé à fonctionner, elles ont exercé une inlluence visible sur la formation dune classe de petits propriétaires de maisons, on même temps qu'elles accueillaient

'1) La ciii([uièiiic' ville di' l'Aii^lrlcno par le iiuiiilni' des liabitauls, cl la iHi'inièic ilii iikuuIi' rommo ci'iilrc de la labiicalion des diajis.

des dépôls de placeinoiit. Une difruullé contre liKjiielle elles ont eu à lullera été ralxmdance des i;i|)itaux (ju'on leur apportait et (jui dépassait la denuind ' d'avances, en même temps ([ue la baisse du taux de l'intérêt leur rendait plus ingrate la lâche de faire valoir les capitaux et de bonifier un intérêt suffisant. Comme elles sont administrées a\('c prudence, elles ne se lancent pas dans des entreprises aléatoires, dans des avances dangereuses, dans des spéculations comme celles qui ont amené la chute de sociétés à Manchester et à Bristol.

L'objet de la Leeds permanent huildiny societtj est de fournir des facilités aux ouvriers pour acheter leurs propres maisons, dencomager la petite épargne et de lui offrir un placeuu'ut.

Tout ouvrier peut devenir membre de la société et prendre un nombre illimité d'actiojis (le Parlement n'a pas posé de limitation de ce côté). Le minimum de la souscription est un cinquième d action, ce qui exige un versenu'ut de G pence par semaine. V\m action entière demande 2/G.

Pour des raisons de convenance, la Société fixe à 150 liv. sterl. (;j,7')0 francs) le maximum que peuvent atteindre les versements de placement d'un membre (capital et intérêts). Lorsque ce chill're est atteint, l'actionniiire est tenu de retirer sa mise. En I88t, il a él('' rembourst' de la sorte 33,000 liv. sterl. La Société' craint d être débordéu

par l'abondance de capitaux disponibles. Tout actionnaire qui n'est qu'un déposant, investor^ qui n'a pas recouru au crédit, a le droit de retirer son argent avec un préavis de quatorze jours. Pour la participation aux bénéfices et pour la responsabilité, il n'y a pas de dilTéreuce entre un actionnaire qui dépose et celui qui emprunte. Un ouvrier placera ses 3 ou 4 sliil. par semaine, jusqu'à ce que le principal et l'intérêt montent à 40 ou 50 liv. sterl. Il prendra son argent alors et achètera une maison de 160 liv. sterl. empruntant la différence à la Société. De cette façon, un ouvrier en mesure de déposer 3 shil. par semaine pendant cinq ans peut acheter ou construire une nuiison de IGO liv. sterl. et en continuant de payer 3 shil. par semaine pendant vingt-quatre ans encore, il aura remboursé la dette. Le loyer d'une semblable maison est de 4 shil. 3 d. la semaine. Ainsi il paye moins à la Société qu'il ne débourserait pour son logement loué, et il devient propriétaire. La Société admet encore une autre catégorie de participants, qui prennent une action de 100 livres ou des cinquièmes de vingt livres ; on leur bonifie 4 p. 100 ; les actions sont échues lorsqu'elles atteignent 150 livres.

De 1874 à 1883, la Société a reçu 5,524,000 liv. sler. (133,400,000 fr.), soit en moyenne 550,000 liv. sterl. par an. En 1885, les recettes se sont élevées à 511,000 liv. stcr. Depuis 1880, il y a eu une diminution, la Socié'tt'' ayant prolongé la durée du

remboiirsÊiueiit. Il y a quelques aimées, on remboursait à raison de 10 0/0 l'an en 13 4/2 ans, à présent on rembourse à raison de Ti 0/0 en vingt- (juatre ans. On veut même porter la durée du prêt à quarante-sept ans.

En 1885, la Société avait avance'' sur première hypotbèque 1,200,302 liv. sterl., elle devait 353,000 liv. sterl. à ses actionnaires, 705,000 à ses déposants.

La presque totalité des sommes avancées, 30,000,000 fr., a été souscrite par les ouvriers de Leeds, qui apportaient leurs épargnes. En 188i, il y avait 7095 investing members^ possédant 12,830 actions se libérant à raison de 2/0 par semaine. Les épargnes accumulées de ces 7,095 membres s'élèvent à 532,403 liv. sterl. et elles ont été formées par des versements de moins de 4/6 par semaine en moyenne. 4,711 membres avaient moins de 50 liv. sterl. dans la Société, 1854 entre 50 et 100 liv. sterl., 780 entre 100 et 200, 214 entre 200 et 300 liv. sterl., 54 entre 300 et 400, 19 entre 400 et 500, 21 entre 500 et 000, 11 entre 000 et 700, 6 entre 700 et 800 liv. sterl., 5 entre 800 et 900, 4 entre 900 et 1,000 liv. steil., !0 ayant plus de 1.000 livres. La moyenne duo est de 70 liv. sterl.

Les dépenses d'administration s'élèvent à 3,000 1. sterl., 1/4 p. 100 environ de l'actif ( I).

fl) Li' taux tl'iiitt'Ti'l L't irainorlissciiK'iit ou viii^l-

EN ANGLETEHRli. 189

Dapivs M. Falkiii. 2,000 ù 3,000 membres de la Société ne payent pas pins de G pence par semaine. 400 membres de la Société, vivant aux environs de Leeds, sont propriétaires de leur maison, un millier d'autres possèdent plus dum; maison. Il parait qu'il y a souvent avantage? à Leeds ou aux environs de construire à la fois trois ou quatre uuiisons; c'est meilleur marché qu'une seule.

En '188i, plus de 6,000 maisons valant moins de 200 liv. sterl. chacune étaient engagé: s à la Société. Dans les vingt dernières années, 17 à 18,000 maisons ont passé par les mains de la Société. La valeur moyenne d'une maison est de 166 liv. sterl.

Grâce aux hiiilding societies, les ouvriers de Leeds ont accumulé depuis 1860 plus de 23 millions de francs. La population ouvrière s'est portée à la périphérie, oi^i elle pouvait acquérir du terrain à bon marché et où elle pouvait construire à l'aide des avances de la société.

Une partie des avances de la Société sert à rem-

quatre ans est de 6 1/2 p. 100, — en quarante-trois ans, de .') p. 100. Dans ce dernier cas, la Société se réserve le droit de faire l'inspection de la propriété pour voir si elle est l)ien entretenue.

La permanent bulding Society da Leeds comjjte 1,710 membres propriétaires, dont 420 possèdent une maison, les autres deux et davantage, jusqu'à huit. En delioi's des 9,li4S maisons ajtiiartenant aux meml)res actuels, 12,0(»n;'i 1:},(MI(I aiilrcs sont la propri(''ti' d'anciens membres.

1!M» OLKSTION DES LOGEMENTS

lioui'sor (raulrc's hypotlirfjiios cont raclées avec des |>aiticuliei's ; (onime les coiidilions de la Société sont plus favorables, ou prélère traiter avec elle. Sur les 9,400 maisons hypothéquées actuellement, 7.000 apj)aili('unent à des ouvriers. Ce sont des uuiisoiis à iiu ou deux étages, la cuisine et le parloir en bas, une à deux chambres à coucher audessus. Elles sont, paraît-il, relativement bien tenues,

La grande majorité des membres gagne un salaire moyen de 20 à 30 shil. par semaine, mais il y a déjeunes ouvriers qui ne gagnent que 10 à 12 sh.

A Xewcastle, Birmingham, Bristol, on trouverait la confirmation de ces indications. A Bristol, les building societies tleurissent. Elles recrutent leurs membres parmi les ouvriers qui gagnent de 2.J à 30 francs par semaine ; elles n'arrivent guère à toucher les simples journaliers qui n'ont pas appris un métier. L'ouvrier qui place des économies paye 1 fr. à 1 fr. G p. par semaine ; celui qui veut acliet(>r une maison, 3 fr. Une maison coûte de 90 à LjO liv. sterl.

La London cnid Norlhwesteni rai/ica/j Company a cncouragi' le jdus (|u"elle a pu la formation di» building societies parmi ses ouvriers et ses employés, et elle a obtenu d'excellents résultats. La plupart de ses ouvriers habitent à Gorton,où elle a de grands ateliers, à 4 ou 5 milles de Manchester, et sont leurs propres propriétaires. Us conmiencent

par mettre à la caisse d'épargne organisée par la Compagnie, puis lorsqu'ils ont 50 à 00 liv. sterl. ils prennent des actions dans une building societij. Les maisons sont propres et bien tenues.

Les sociétés coopératives anglaises ont organisé des building departemenls ou sont affiliées à des building societies. D'après MM. Acland et Benjamin Jones [Working men co-operators^ Cassell et Cy, 1844), GO sociétés coopératives ont dépensé plus de 500,000 liv. ster. à construire des cottages. En 1883, une seule société a dépensé375, 000 francs (1.5,000 liv. sterl.) et construit 352 cottages. 41 sociétés enregistrées sous VIndustrial and provident Act ont construit pour au moins 500,000 liv sterl. de cottages d'ouvriers.