CHAPITRE H

EFFORTS DE L'iMriATIVK rRIVp;E POUR CONSTRUIRE DES LOGEMENTS SALL'nRES A BON MARCHÉ ET POUR AMÉLIORER LES MAUVAISES HABITATIONS. M. WIllTE A BROOKLYN : l'iMPROVED DWELI.ING ASSOCIATION A NEW YORK. MISS COLLINS, ÉMULE DE MISS OCTAVL\

Il me reste à parler des tentatives qui ont été faites par l'initiative privée pour construire des logements sahibres à bon marché et pour améliorer les mauvaises habitations. Les habitants de New-York ont marché sur les traces de sir S. Waterlow et de miss Octavia Hill, ils avaient sous les yeux les bons résultats obtenus à Brooklyn par im Américain, M. AVhite. En Angleterre la démonstration a été faite, qu'on peut construire des logements à bon marché, salubres, ((ui sont un bon placement d'argent. L'Improved Industrial Dwellings Company, qui existe depuis vingt-six ans, loge 2.'), 000 personnes et a d(''pensé près de 24 millions de francs avec de bons résultats. Miss Octavie Hill poursuit, depuis 1864, une œuvre méritoire, qui montre l'intluence du contact personnel d'un landlord sachant sympatbiser avec

ses locataires, l'influence d'une règle stricte, en même temps qu'on réclame de l'entreprise un revenu financier.

Dans FÉtat de New- York, M. White a été le premier sur la brèche. Il a cherché la solution du problème des logements sahibres, qui forment un bon placement, et il Ta trouvée. M. White, qui est un négociant de Brooklyn (cité séparée de New-York par un bras de la rivière de l'Est, large de 1 à 2 kilomètres), a commencé par construire une série de cottages en briques, de six pièces, loués 90 francs par mois et ayant coûté 5, .500 francs chacun, sans compter le terrain. Les premiers ont été construits en 1877. Avec quelques. amis, il a donné de l'extension à son entreprise, transformée plus tard en société anonyme. A côté de ces cottages, on a construit de grandes maisons de location, avec tous les perfectionnements de nature à contribuer au confort et à la salubrité. Les immeubles valent au jourd'bui J,2.")0,000 fr. ; la Société, au capital de 1,250,000 francs, a un fonds de réserve de 100,000 francs, plus 40,000 francs mis de côté pour les réparations. Dès le début, on a distribué 6 p. 100 de dividende. Les recettes brutes s'élèvent en moyenne à 14 p. 100 du capital dépensé en terrain et construction. Les taxes selèvent à 22,190 francs, les redevances pour Teau à 4,800 frajics. M. AVhite a introduit une innovation, afin de stimuler sesloca-

taires à rt^pargnc. — il bonifio 10 p. 100 sur leur loyer aux locataires qui payent quatre semaines de loyer à l'avance, cela équivaut un à rabais de T) |>. 100 sur l'année. Un cinquième des locataires en jirofile toujours, deux cinquièmes parfois, le reste jamais. En outre, si un locataire a denieun'' toute rann(';e, s'il a payé régulièrement et s'il n'y a ]i;is eu dv plainte contre lui, il reçoit, au bout de l'iiniifo. un dividende de 25 francs ou de 50 francs suivant le nombre des pièces. En 1885, 141 locataires sur 216 ont participé à ce dividende qui a absorbe'' 0,275 francs. L'Improvcd DwcUings Company de Brooklyn dispose de 269 locaux, dont 18 sont des boutiques. La population totale selève à 1 ,059 tètes dont 863 sont des adultes et des enfants au-dessus de cinq ans. Le loyer pour 2 pièces varii' de 40 à .32 francs par mois, pour 3 pièces de 52 à 44, pour 4 pièces de 48 à 59 francs (escompte et dividende déduits).

A New-York même, l'Improved Bwellings Association a été créée en 1879 avec un capital de 1,250,000 francs porté en 1882 à 1 million et demi en actions de 500 francs. Elle est l'un des fruits de la campagne si vigoureusement entamée en 1878. Les terrains et les bâtiments ont coûté 1 ,400,000 francs. Le plan a la forme d'un carré ouvert à l'ouest, avec 218 appartements, 12 boutiques, caves, lavoirs, salles dt' biiiii et une salle de lecture. Les cours sont aspluilli-cs. les lavoirs cbaulVés m l;i va-

peur, de l'eau à chaque étage, des ascenseurs pour le charbon et les articles pesants, des tuyaux de descente pour les cendres et les épluchures. Ces appartements sont de 2 à 4 pièces, avec lavoir 5 pièces. Chacune des 635 pièces a une ou plusieurs fenêtres ouvrant sur l'air extérieur. Il y loge 1,200 personnes. Les loyers varient de 38 à 75 francs par mois. La discipline est suffisante pour combiner le sentiment de la liberté individuelle avec le respect de ce qui est dû au bi(3nôlre de la communauté. Le contraste est frappant avec les autres casernes de location. Les loyers se payent davance. Les actionnaires ont touché G p. 100 de dividende.

Les maisons modèles sont au-dessus de la portée des classes tout à fait inférieures. Pour arriver jusqu'à elles, le système de miss Octavia Hill est plus efficace. A New- York, miss Collins a été la première à l'œuvre. Elle a loué et acheté divers immeubles dans le plus triste état et, grâce à ses ellorts personnels, le niveau des habitants sest élevé également. Elle a touché en trois ans près de 40,000 francs de loyers, les non-valeurs ont été de 1 1/2 p. 100. Les trois premières années, le revenu a été de 4 p. 100; depuis 1883, il est de 6 p. 400. Elle n'est pas la seule qui fasse de la charité pratique ainsi entendue à New- York.

A New-York, dit M: White, les ouvriers n'apprécieraient que difficilement les avantages d'une

28 QUESTION DKS LOGKMENTS A NEW-YOHK.

législation soml)ial)lo à rt'llo du Massacliiisetls ou de la Pennsylvanie sur les associalions de prêt et de construction. 11 faut leur montrer d'abord la possibilité et le confort de petites maisons séparées. Dans toutes les entreprises qui nécessitent des caj)ilaux considérables les petits capitalistes n'ont du courage (juen voyant le succès obtenu par les gros. Etablissez que de petites maisons sont une bonne alîaire, et il sera moins difficile de persuader des gens, dont les ressources sont petites, de s'associer ensemble for coopérative building piirposes. On peut faire valoir bien des considérations majeures pour encourager la création d'ouvriers propriétaires, considérations morales, sociales, économiques. J'en indiquerai une en passant, c'est qu'au point de vue de l'administration locale, de la bonne gestion des finances municipales, il importe que les habitants sy intéressent le plus possible. Tant qu ils sont locataires, ils ]>ayent leur part de taxation par suite de la répercussion naturelle, et si les impots augmentent sur la propriété foncière, le loyer rencliérit ; mais cela ne se voit pas du premier coup, et d'ailleurs si le loyer est trop lourd, ils déménagent. Le propriétaire d'une maison si petite qu'elle soit est directement intéressé à ce que l'autorité locale ne fasse pas de prodigalités inutiles.

CHAPITHE m

LES ASSOCIATIONS DK CONSTRUCTION A PHILADELPHIE ET DANS LES VILLES DU MASSACHUSETTS (I).

Au moment où la question du logement des ouvriers préoccupe l'opinion publique en France, en Allemagne, en Belgique, il est intéressant de constater ce qui a été l'ait de l'autre côté de l'Atlantique, d'examiner le système d'association de petits capitaux qui a si admirablement réussi depuis 4840 à Philadelpbie, la ville des homes par excellence, et qui, depuis 1877, a été acclimaté à Boston et dans d'autres villes du Massacliusetts. Le contraste entre Philadcl}»hie et New-York est considérable. Tout d'abord le taux de mortalité est de 25 p. 100 moindre à Philadelphie, de plus la densité de la population est loin d'atteindre le degré auquel elle est arrivée à New-York.

D'après les chilTres du recensement de 1881, nous voyons : à New-York, 73,684 maisons à 16,37 personnes, 243,157 familles de 4,96 personnes

(1) Voir plus loin le cliapilrc sur les building societies en Angleterre.

pour une population de 1,200,000 habitants dont 727,000 inuigënes. — A Philadelphie, 146,000 maisons à r),79 personnes; lG-j,000 l'anûlles de 5,13 pour 847,000 habitants dont 012,000 indigènes. — A Brooklyn, 62,233 maisons à 9,11 personnes; 115,000 familles de 4,96 personnes pour 566,000 habitants. — A. Boston, 43,944 maisons à 8,26 personnes; 72,000 i'amilles de 4,99 personnes pour 362,000 habitants, dont 248,000 indigènes. D'après des données plus récentes, il y aurait aujourd'hui, à Philadelphie, 170,000 maisons pour une population de 900,000 âmes, dont 185,000 sont des ouvriers. Le nombre des propriétaires est très restreint à New-York, il est très considérable à Philadelphie, qui compte jusqu'à 40 ou 50,000 ouvriers propriétaires. La différence est vraiment prodigieuse. Il est vrai que Philadelphie n'est pas resserré comme New-York, qui est comprimé dans rile Manhattan. Le terrain sur lequel Philadelphie a été bâti permet une extension illimitée. Aussi, clia que a n n éc , 1 a ci té s'entoure d'un nouvel anneau do petites maisons coquettes en briques rouges à deux ou trois étages, bâties dans les faubourgs. Ces maisons sont la demeure d'une seule famille, d'un ouvrier, d'un artisan, d'un commis, de gens en un mot qui dépendent de leur salaire journalier ou mensuel . Rien de plus surprenant que ce contraste entre les énormes casernes de New-York bondées de la cave au grenier, renfermant souvent plus de 20 fa-