A PHILADELPHIE

milles et les lignes de maisons proprettes de Philadelphie renfermant chacune le home d'une seule famille. Philadelphie a longtemps tiré gloire de la circonstance que, chez elle, tout homme industrieux peut, sil en fait l'effort, devenir propriétaire de sa propre maison ou tout au moins le locataire d'une maison séparée. De fait, nous avons vu qu'à Philadelphie la santé publique est meilleure qu'à New-York. Au point de vue des dépenses de l'assistance publique, la comparaison est également favorable, puisque avec ses 900,000 habitants Philadelphie ne dépense guère plus que Boston, qui en compte 360,000.

Les habitudes de la population ouvrière sont différentes à Philadelphie; elle ne craint pas d'aller se loger dans les faubourgs et de faire deux fois par jour un trajet d'une heure ou de trois quarts d'heure en chemin de fer. Le système des slreet raiUrays n'est nulle part aussi développé qu'à Philadelphie; grâce à lui, toutes les parties de la ville sont en relation rapide et commode ; le faubourg le plus éloigné est accessible. En 187S, quinze compagnies ont transporté 08,700,000 voyageurs et encaissé près de 23,000,000 de francs. Depuis lors, le trafic a fait d'énormes progrès.

C'est à l'aide de l'association des petits capitaux que la capitale de la Pennsylvanie a obtenu un résultat aussi avantageux que celui qui dérive de la possession ou tout au moins de l'habitation

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d'une maison par chaque famille. Les associations coopcralives pour Vacquisilion de maisons prennent diverses formes. A Londres des sociétés se sont créées pour acheter le terrain, le morceler en lots, construire les maisons et les vendre sur la base de versements mensuels qui représentent l'intérêt et l'amortissement. D'autres compagnies sont organisées comme des caisses d'épargne et accordent à chaque déposant la faculté d'emprunter sur hypothèque. Le meilleur exemple de ces associations est à Philadelphie, où il en existe plusieurs centaines, 500 ou 600 (en 1875, elles avaient des capitaux atteignant près de 12," millions\ Grâce à elles, la cité a vu sa population industrielle, jusqu'aux classes les plus pauvres, pourvue d'un foyer lui appartenant en propre.

Parmi les circonstances qui ont favorisé Philadelphie comparativement à d'autres villes, il faut citer le système de ground vents (rentes du sol) qui est un legs du temps de W. Penn. Voici de quelle manièit} fonctionne ce système.

Lorsqu'un ouvrier gagnant un salaire journalier modeste a résolu d'avoir sa propre demeure, il va dans les faubourgs les plus éloignés du centre et achète un lot de G mètres de façade sur 30 de profondeur pour 1 ,000 francs ; il ne paye rien comptant, mais il prend rengagement de payer une rente annuelle de 60 francs ou 6 p. 100. Aussi longtemps qu'il s'acquitte régulièrement, le ground

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landlord ne peut lui demander le capital. Après cela, l'ouvrier s'alTilie à une Building association et prend, par exemple, cinq actions. ïl verse sur chaque action 3 francs par mois, et comme il y a, par exemple, 1,000 actions, la Building association recueille, chaque mois, 3,000 francs. Cet argent est mis aux enchères parmi les membres, les ollres allant de 23 centimes à 1 franc de prime. C'est-àdire que l'enchérisseur qui a obtenu l'argent a ensuite à payer, outre ses 3 francs par actions, 23 francs sur les cinq actions, 300 francs par an — 23 francs chaque mois pour l'intérèl sur l'avance de 3,000 francs, et enfin la prime, c'est-à-dire 360 francs par an. Avec ses 3,000 francs, il fait un contrat avec un constructeur qui lui bâtit une maison de 4 mètres 1/2 de façade sur 1 1 de profondeur, avec un puits, une pompe, un jardin. Au rez-de-chaussée, un parloir, une salle à manger, une cuisine. Le résultat financier s'établit comme il suit :

Groimdren^par an 6 0,0 sur 1,000 francs. Fr. 60 Versement sur les actions, 23 par mois. 300 Intérêt et prime sur l'avance. 360

72Ô Il fauty ajouter la taxe de 2 0/0 sur 4,000 francs, valeur estimée de la maison. 80

Ainsi pour 00 francs par mois, impôt compris, il a sa maison pour lui seul, dans laquelle la santé

morale et physique des siens est à l'abri de la contagion des casernes. L'achat du terrain a eu lieu sur la base d'une hypothèque qui n'échoit jamais, tant que les intérêts sont payés exactement. Ce mode de transfert de la proi)riété est devenu si familier à Philadelphie que le prix des terrains vacants est basé sur la rente annuelle.

La Building association est un des facteurs les plus importants dans la transaction, Yoici la relation entre elle et l'ouvrier qui aspire à devenir propriétaire : celui-ci emprunte 5,000 francs argent comptant et il s'engage à en rembourser 6,000 avec l'intérêt. Il est débité de 6,000 francs. En payant 300 francs par an, il lui faudrait vingt ans. A la fin de ses vingt ans, les actions valant 6,000 francs, il cesse de payer et sa maison lui appartient. Mais en fait il a part dans les profits; la prime et l'intérêt qu'il paye servent au remboursement. Il suffit dans la pratique de dix à douze ans pour le mettre en possession intégrale. Ainsi, il est à la fois le capitaliste qui prête l'argent et encaisse les profits faits sur le prêt; d'autre part, il est l'emprunteur qui paye pour l'usage de l'argent.

Les associations avancent l'argent seulement sur une garantie suffisante; elles sont administrées économiquement et honnêtement.

A côté des maisons construites par les propriétaires, il y a des îlots entiers bâtis par des entrepreneurs et revendus par eux en détail, à des