Oo

Voici les conditior.s de vente des maisons de la citéhavraise : un premier versement de 300 francs, payé comptant, pour une maison de 3,000 francs et devant servir à payer les frais de contrat. Un payement mensuel de 24,0.5 par mois pour devenir propriétaires en l."i années ou de 20,0.") en 20 années suivant le tableau ci-dessus. Faculti' à 1 acquéreur, en deliors du payement mensuel et obligatoire, de hâter sa libération envers la Société par des versements en compte courant ; ces versements productifs d un inti'rèt de .j p. 100 ne pourront être inférieurs à .jO francs. En cas dinexactitude dans les payements mensuels, la Sociéti' aura le droit de reprendre possession de rimnieuble en remboursant à l'acquéreur tout ce quil aura pu verser en plus de 20 francs par mois pendant toute la durée fie son occupation, 1^ assurance, les impositions foncières et celb'S des portes et fenêtres sont à la charge de l'acquéreur. Aucune construction ne

doit être édifiée dans le jardin; la maison ne peut être exhaussée dun étage. L'acquéreur ne peut revendre ou sous-iouer pendant les dix premières années sauf le consentement par écrit du vendeur. La Société ne prélève aucun bénéfice et ne retire que 5 p. 100 du capital engagé. Le Conseil municipal du Havre, pour encourager cette tentative, a volé à ladite Société une subvention de 25,000 francs.

L'état sanitaire des maisons est satisfaisant, — la mortalité y a diminué.

La municipalité du Havre est très active et elle a pris énergiquement en main la canalisation des égouts. Elle a adopté, le 16 décembre 1883, les conclusions suivantes du rapport présenté par la commission des finances :

« Le Conseil municipal du Havre,

(( Désirant favoriser la construction de logements à bon marché.

« Décide que la ville garantira à une Société immobilière, fondée pour une durée de 20 ans, et dont les statuts lui auront été préalablement soumis, un intérêt pendant ladit ' période, sur les sommes employées, jusqu'à concurrence d'un capital de ')00,000 francs, à la création d'babitations économiques d'un prix variant de 4.000 à 8,000 francs.

c< Une dédibération ultérieure déterminera, de concert avec ladite Société, les conditions concernant la salubrité de ces habitations, le taux

des locations par rapport au prix de revient, et enfin la faculté pour les occupants de devenir propriétaires de ces immeubles au moyen de versements successifs. »

On s'est fonde'» sur l'exemple de la ville de Lille.

Avant de quitter le Havre, sig:nalons le Cercle Franklin du Havre, fondé au capital de 200,000 francs et destiné à développer le bien-être social, intellectuel et moral de ses membres. l\ est la reproduction de la pensée qui a fait créer le cercle Mulliousien, les Wor/cing ?nens i luhs. On a voulu offrir aux ouvriers et à leurs familles des distractions d'un ordre plus élevé que celles qu'ils trouvent dans les tentations du cabaret.

Société des cités ouvrières de Bolbec (^Seine- Inférieure).

L'initiative individuelle a fondé à Bolbec, en Normandie, une Société des cités ouvrières, au capital de 100,000 francs en 1878. Cette Société a pour but de construire des maisons d'ouvriers, de lesvendre ensuite payables en une série d'annuités comprenant l'intérêt et l'amortissement.

Rouen.

La démolition d'une grande partie du légendaire (quartier Alartainxille a donné l'idée à quelques philanthropes de fonder une Société, en vue de

rrécr de petits logements, non seulement destinés aux ouvriers, mais aussi aux petits employés que leurs occupations retiennent en ville toute la journée, auxquels leurs émoluments ne permettent de mettre ([u'une somme minime à leurs loyers, ce qu'ils ne peuvent faire qu'en se logeant très l(un du centre, souvi'ut même dans la banlieue de Rouen. Cet éloiguement les force à déjeuner en ville; ce déjeuner hors du foyer leur coùlc fort cher et les entraîne souvent à des habitudes de café fort nuisibles à leuis intérêts et à ceux de leur famille.

Cette Société s'est fondée; elle compte parmi ses membres M. Duchemin. M. Picot; elle a acbeti' au centre de lancien (juartier Martainville un vaste terrain sur le(iuel elle va construire un groupe de logements ([ui parait bien conçu et qui réalise autant ([ue possible le but du logement à bon marché et évite les inconvénients que l'on reproche cl la trop grande agglomération d'individus sur un même point,

La Société a pris le litre de Société anonyme immobilière des petits logements au capital de 200,000 francs en actions de 500 francs, dont les fondateurs ont déjà réalisé la moitié.

L'immeuble qu'il s'agit de construii'e rappellera les maisons élevées à Londres, grAce à la donati(ui Peabody : trois étages divisés en logements loués 200 à 250 francs; point de corridors d'accès,

EN FlUNCE. 349

des escaliers clairs et aérés aboutissant à de larges paliers. Les fondateurs ont compris qu'une entreprise de ce genre devait être faite suivant les plus stricts principes commerciaux, que l'argent devait rapporter un intérêt rémunérateur, que le dividende régulier était le secret à l'aide duquel les sociétés anglaises étaient parvenues à des résultats prodigieux.

M. Picot a donné (pidfpios détails sur la Société immobilière. Cette Société a consacré tous ses soins à Félude des plans; elle a envoyé un architecte et un ingénieur examiner sur place ce qui avait été fait en Angleterre et en plusieurs points de la France; elle a retiré de cet examen des données pratiques d'une haute valeur.

Ils ont élevé un seul corps de bâtiment, mais cet immeuble se compose de six maisons distinctes, desservies chacune par un escalier spécial. Comme à Londres, les corridors ont été proscrits, l'indépendance des locataires a été soigneusement assurée; chaque logement composé de deux ou trois pièces, rarement d'une seuh^ pour les célibataires, a son water-closet très clair et très aéré, et des tuyaux spéciaux descendant au rez-de-chaussée toutes les poussières et ordures dans une petite fosse hermétiquement fermée d'où elles sont enlevées ensuite par le concierge. Au milieu dos six maisons est une grande cour plantée, distribuant généreusement à tous les ha~

350 OLKSTION DES LOGEMENTS

bitants l'air, la lumière et servant à la promenade .

J^a Société espère, après h' « gronpe d'Alsace- Lorrainc » qui contient cent logc^nents, en élever d'antres. Ses calcnls hii permettent de croire qn'elle distrilniera 4 p. 100 à ses actionnaires. S'il en est aiusi, elle trouvera des capitaux et continuera son œuvre.

Près de la moitié des logements a été louée d'avance, bien que les locataires ne puissent entrer avant le mois d'avril 1887. Les ouvriers rouennais chassés du centre de la ville par les expropriations payent des loyers élevés; les nouveaux logements leur seront donnés an cœur de la ville; l'avantage qu'ils trouveront ne résidera pas dans le prix du nouveau loyer, mais dans les conditions exceptionnelles d'hygiène, de salubrité, d'air, de lumière et d'espace qu'aucune famille ouvrière n'a connues.

Orléans. — Société immobilière ayant pour but de développer l'esprit d'épargne en facilitant l'accession à. la propriété.

En 1879 deux ouvriers ne disposant d'aucun capital et sans autre appui que le concours de quelques hommes désintéressés conçurent la pensée de constituer une Société de construction, qu'ils dénommèrent Société immobilière d'Orléans, dans le double but de multiplier les petits logements afin de parer aux ditlicultés cr(M'^es par le renché-

rissement des loyers ot surtout de procurer à l'ouvrier père de famille un logement saluLre dont il pût devenir propriétaire dans un délai maximum de 2o années, délai qu'il peut abréger en anticipant les versements, selon (|ue ses charges le lui permettent et que ses habitudes d'ordre le lui facilitent. Le but principal de la Société est de rendre l'ouvrier propriétaire de sa maison; aussi en a-t-elle fait le sous-titre de son institution ; il est imprimé en tète de ses statuts : « développer l'esprit d'épargne en facilitant l'accession à la propriété. » \u Immobilière d'Orléans^ société anonyme à capital variable, s est constituée au capital nominal de 200,000 francs et au capital effectif de 76,900 francs divisé en 769 actions de 100 francs souscrites par les petites bourses en très majeure partie. Ce capital d'origine de 200,000 francs a été réalisé au fur et à mesure des besoins ; il a été successivement élevé de 200,000 à 300,000 francs, puis de 300,000 à 400,000 francs, montant actuel tlu capital souscrit et versé. Ce capital est rémunéré au taux de ï) p. 100, nets d'impôts, sans préjudice de la constitution d'une r<5serve égale au dixième du capital social. Et, ce qui surprendra peut-être au premier abord, ces 400,000 francs auront suffi pour pourvoir aux achats de terrains et à l'édification de 213 maisons (203 à 1^' étage dont quelques-unes avec mansardes, 5 à 2 étages et 7 à simple rez-de-chaussée) d'une valeur col-

352 OL'l-STKt.N IH:S LOGKMKNTS

IcciivOjtoi'i'aiiis compris. (rtMi\ir()ii2, 200, OOOfraiics. La dinV'iviu'c en Ire le ciiinlal social et la somme dépensée a été couverle piii- la vente de terrains, les versements de garantie, un commencement tramortisscnient, les versements anticipés et surtout par l'emploi de moyens hypothécaires.

Ces 21") maisons sont toutes pourvues d'un acquéreur; la Sociét*' ne spécule pas et ne construit [)as à l'avance ; elle Iraile sur plan et à forfait. Jusqu'à ce jour tous ceux (|n'elle a accueillis remplissent parfaitement les engagements contractés; cinq ou dix à peine ont hesoin d'être légèrement stimulés.

L'économie des opérations de la Société est daillenrs foi'l simple. L'ouvrier (|ui se présente comme accpu'reur se trouve dans lune des deux situations suivantes : ou il a réalisé quelques économies égales au prix du terrain, ou bien ses ressources n'ont pas encore atteint ce modique degré» iravanceuM'ut. Dans le premier cas, la Société lui vend un terrain (juil paye comptant, et fait avec lui un marché par l(M|U(d il prend la Société comme constructeur de la maison à édifier; des plans lui sont soumis, les prix sont établis à forfait, mais le preneur a toujours la faculté, en cours d'exécnlion, de modilier à son gré les détails de la conslrinlion et la disposition intérieure; ce (|u"il l'ait reirancher est diminué du prix total du de\ is. ce qu'il ajoule lui est complt^ on supplément.

Ce mode d'opérer oblige racqaéreiir à consentir, au profit de la Société, à une hypothèque sur la maison construite. Il se libère en payant annuellement 7.10 p. 100 du prix total pendant 23 ans, ce qui assure lamortissement complet du capital et l'intérêt à S p. 100; il peut en outre effectuer à tout/i époque des payements par anticipation et diminuer par suite la durée de sa libération. Il est d'autre part invité à améliorer les conditions . susénoncées qui lui ont été faites en consentant un emprunt que les notaires de la Société ont pu jusqu'ici procurer au taux de 4 '/•> P- 100 au lieu de 3 p. 100, ce qui réduit l'annuité due pour intérêts et amortissement à 6,73 p. 100 sur une somme égale à moitié au moins du prix de l'immeuble. Ce préteur prend sur la maison une première inscription hypothécaire ; la Société consent à venir seulement en second rang-. L'Immobilière trouve profit à ce mode de procéder, qui la l'ait rentrer immédiatement dans une somme supérieure à la moitié du prix de la construction et lui permet d'entreprendre des opérations nouvelles.

Lorsque l'ouvrier ne peut acquérir le terrain, la Société l'accueille néanmoins; elle restreint le versement de garantie à la plus minime proportion. Parfois même sa seule honnêteté a été acceptée comme une garantie suffisante. Si l'ouvrier a des habitudes régulières bien constatées, elle traite avec lui. lui loue une maison disposée à son usage

354 OUKSTION DES LOGEMENTS

et insère dans le bail une promesse de vente ; s'il se plaît dans sa maison, il la conserve et se libère comme dans le cas précédent en payant annuellement, pendant 25 ans, 7,10 p. 100 du prix total. Ce second système lie la Société, mais il n'ol)ligo pas irrévocablement l'ouvrier qui pendant les 12 premières années du bail reste maître de le résilier malgré la promesse de vente y insérée.

Les maisons de laSociété Immobilière d'Orléans, élevées sur caves, sont conçues dans la pensée, que l'acquéreur prendra un locataire et qu'il se procurera de la sorte le moyen certain et facile de remplir ses engagements.

Les principaux types édifiés par la Société sont les trois suivants : [" maison à 1 étage; son prix est de 4,000 francs auxquels il convient d'ajouter 500 francs de terrain, soit 4,500 francs. L'acquéreur a à verser annuellement, selon qu'il a payé ou non le terrain, 284 ou 320 francs. La valeur locative de l'immeuble est de 130 francs pour le rez-de-cbaussée et de 170 francs pour le premier étage.

2" Maisons à premier étage, un peu plus grandes, avec cuisine au rez-de-chaussée et, à l'extérieur du bâtiment, buanderie. Sa valeur est de 0,000 francs en plus du prix du terrain. Le versement annuel à effectuer, si le terrain est payé, est de 426 francs. La valeur locative de l'immeuble représente 420 francs, 200 francs pour le rez-de-chaussée.

220 francs pour le premier étage. La même maison, moyennant un supplément de 2,000 francs, peut être augmentée d'une mansarde ; la valeur locative est accrue de 180 francs et portée à 600 francs.

3° Maison à premier étage coûtant 10,000 francs.

La Société croit avoir atteint les limites extrêmes du bon marché pour ses constructions. Les résultats économiques obtenus sont dus dans la plus largo mesure à l'exiguité des frais généraux, qui n'ont jamais atteint 1 p. 100 des travaux exécutés. Les fonctions d'administrateur de l'Immobilière sont gratuites, et cependant quatre ou cinq membres du conseil d'administration consacrent régulièrement plusieurs heures par jour à la direction de la Société et à la surveillance des travaux.

Les frais de premier établissement ont été couverts dès la première série de constructions par un bénéfice réalisé sur trois terrains d'angles.

La Société n'est pas une charge pour la ville d'Orléans : elle n'a pas été exemptée du payement des droits de voirie, ni d'aucun impôt, ni de l'octroi; elle a pu offrir à la ville le sol des rues et contribuer pour moitié aux dépenses de viabilité.

« Nous croyons avoir fait œuvre moralisatrice en démontrant à l'ouvrier que la propriété est accessible pour lui en récompense d'habitudes de travail et d'épargne. »

Le succès relatif a dépasse'' les espérances.

M. Goincaii, adminislrateiirde la Société, a bien Noiilii me t()iiiimuii([uer le texte du rapport du conseil (radniinistration de la Société immobilière d'Orléans à l'assemblée générale du 13 mars 1887.

Il en résulte (pie le nombre des constructions atteint actuellement le cbilîre important de 220. Le dernier rapport en indique 212; c'est donc une augmentation de 8 maisons seulement, ce qui parait indiquer qu'actuellement, à Orléans, le nombre fort élevé de maisons construites, depuis moins de dix ans, est en rapport avec les besoins de la population : la situation était loin d'être semblable en 1879. époque h laquelle vous vous êtes constitués.

En conséquence, les terrains disponibles que la Société possède encore aujourd'hui exigeront pour se couvrir de constructions, selon toutes probabilités, un temps plus long qu'il n'était à préNoir au moment de leur acquisition.

La fermeture de l'usine Saint-Eloi a arrêté les demandes de constructions dans la l'ue aux Os. où 4 maisons restent à construire. D'autre part, les ateliers du cliemiu de fer de l'Etat dont la sortie, malheureusenu'nt pour la Société, s'effectue par la rue de Yierzon, n'ont pas pris toute l'extension attendue. De là, nu ralentissement pour la Société dans les demandes de constructions aux Acacias. Cette cité dont l'essoi- fut surprenant

par sa rapidité s'achèvera lentement ; 24 emplacements sont (léponrvus d'acquéreurs. La rue de ri mmobilière et la Cité des Fleurs seront prochainement achevées ; deux maisons d'angle seulement restent à construire.

La réserve, en raison du ralentissement des constructions, n'a acquis qu'un faible accroissement de très bon augure en présence des difficultés de toutes sortes occasionnées par la crise générale industrielle qui n'est pas sans embarrasser quelques-uns des acquéreurs et locataires acquéreurs.

La réserve au 31 (lécenil)re 1886 est île 39 421 fr. 44

Elle était en 1885 de 39 291 fr. 92

Soit une augmentation pour Tannée 1886 de. 129 fr. 52

Eu 1885 les Frais Généraux avaient été de. 3 380 fr. 53

Ils ne se sont élevés en 1886 qu'à 2 702 fr. 88

Soit une économie de 617 fr. 65

Le conseil d'admiuistratiou a proposé de fixer pour l'exercice 1885 l'intérêt à allouer aux actions au (aux de o p. 100, diminués toutefois, selon la propre décision pi'ise en assemblée générale de mars 188(), de l'impôt 3 p. 100 perçu par le Trésor sur les valeurs mobilières.

Le conseil suit de la façon la plus constante la régularité des paiements des acquéreurs et locataires acquéreurs. Chez la plus grande généra-

.'{o8 Ol'I'-SilON DKS LOGEMENTS

lil(', il rcucontro la meilleure volonté, et parvient à obtenir l'exécution des engagements contractés; deux ou trois cas à peine se présentent avec mauvais vouloir et la Société se trouvera contrainte (le faire valoir ses droits. Il n'était pas possible dans une masse de 220 individus que la Société ne rencontrât pas quelques difficultés et quelques mécomptes sans gravité d'ailleurs.

Le ralentissement des constructions n'a pas rendu nécessaire l'utilisation de la totalité des ressources. Le capital social, élevé au chilîre de 450,000 fr. par délibération de 1885, est souscrit jusqu'à concurrence de 412,000 fr. soit une ressource à souscrire de 38,000 fr. En outre, sur les emprunts à contracter sur gages hypothécaires, il reste encore une ressource de 50,000 fr.

Cet exemple excellent est susceptible d'imitation partout en province et peut-être bien dans la capitale.

Au 31 décembre 1884, le capital versé était de 380,500 fr., la réserve de 35,420 fr., les frais gêné raux de 3,000 francs. Les actionnaires ont touché 5 p. 100. Les acquéreurs étaient débiteurs de 578,000 francs.

Lyon.

A Lyon, un ingénieur-constructeur, M. Salre, a construit un groupe de 0 maisons, ayant cha-

E.\ FRANCE. 3o9

cune 3 à 5 pièces, avec cave, sous-sol, et un water-closet, grenier ainsi qu'un petit jardin contigu.

Voici quelques détails donnés par M. Satre. dans un tableau ci-contre.

360 OLIKSTION DES LOGEMENTS

Les six familles qui occupent actuellcnient ces logements.

si'

PROFESSION DES I.OCATMUES.

SAI.AIHES ANNUELS

delà