CHAPITRE III

LES SOCIÉTÉS DE CONSTRUCTION OUVRIÈRES EN ALLEMAGNE. - DIFFICULTÉS CONTRE LESQUELLES ELLES ONT DU LUTTER. — LEUR INSIGNIFIANCE RELATIVE. — UNE NOUVELLE TENTATIVE A BERUN. — M. DE BODBLSCHWINGH A BIELEFELD. — LES ASSO- QATIONS DE CONSTRUCTION DANS LB DANEMARK.

La citation, que nous avons faite plus haut d'un discours de Schulze-Delitzsoh, suffit à montrer qu'on a toujours attaché un grand prix en Allemagne au groupement des petits capitaux en vue d'une œuvre commune, comme la construction et l'achat de maisons d'habitation. Il ne semble pas que ce mouvement, qui a produit de si merveilleux résultats en Angleterre et aux États-Unis, ait été aussi fécond de l'autre côté du Rhin. Nous rencontrons dans le volume : die Grundzûge der Arbeiter wohmmgsfrage par M. Erw. Reichhardt (Berlin 1885), d'intéressants détails sur le fonctionnement des associations de construction en Allemagne.

Vers 1860-1865, on a songé pour la première fois à fonder des entreprises de dépôt et d'av€mces

mutuelles qui devaient permettre à Touviûer de se rendre acquéreur de sa maison. L'un des premiers essais a été tenté à Hambourg, en 1864, où, avec Taide de quelques capitalistes bien disposés, on a construit 48 maisons, dont une partie sont devenues la propriété des membres de la « Hamburger Hâuserbau Genossenschaft. » Depuis lors Fentreprise a perdu son caractère particulier (1). Avant 1868, la situation légale des associalions était difficile ; elles n'avaient pas le droit de s'occuper de transactions immobilières. La législation fit tomber ces entraves en 1870, au lendemain de la guerre, lorsque TAUemagne était en proie à une sorte de fièvre de spéculation. Par suite de l'émigration des ouvriers de la campagne

(1) En 1878, il a été créé, sous la présidence de Tarmateur bien connu, M. Sloman, une société de construction, qui limite son bénéfice à 4 0/0 et qui construit des maisons à bon marché, payables par annuités — ce sont des maisons coûtant 3,750 francs, se louant ^00 francs par an (cave, grenier, cuisine, 3 pièces, jardin de 300 mètres). Le locataire peut devenir propriétaire en versant au moins 7 f r. oO par mois ; lorsqu'il a versé 1,500 francs la maison est enregistrée à son nom, l'argent dû est laissé en hypothèque à 4 1/2 et 5 0/0. On a construit 194 maisons ; les actionnaires reçoivent leurs 4 0/0. Le contrat passé avec les aspirants propriétaires est rigoureux, il interdit les sous-locations, la prise chez soi de logeurs.

Mais ce n'est d'ailleurs pas la véritable building society, formée par l'accumulation de petits capitaux, c'est plutôt l'imitation de ce qui s'est fait à Mulhouse.

vers les villes, les loyers avaient subi une hausse exagérée. Le moment semblait donc favorable à Torganisation d'associations de construction : il s'en constitua un assez grand nombre qui se proposèrent de convertir les sociétaires en propriétaires. Bien peu ont survécu et fleurissent. Quelques-unes sont devenues des sociétés de locations. Ce qui a été funeste, c'est qu'elles sont nées lorsque la spéculation avait gagné jusqu'à la classe ouvrière, dont les salaires étaient fort élevés. On contractait à la légère des obligations qui ont fini par être pesantes; on avait payé le terrain très cher, et lorsque la crise éclata, beaucoup de sociétés se trouvèrent fort embarrassées. Trouvant l'accumulation des capitaux par l'épargne trop lente, elles avaient eu recours au crédit hypothécaire dans une trop forte proportion, — cela leur était facile, avec le principe de la solidarité. Les intérêts hypothécaires ont fini par absorber tous les bénéfices, parfois même les sociétaires ont dû s'imposer des sacrifices et au lieu de rien recevoir, payer chaque année une quotepart pour amortir la dette. Le personnel des membres était instable, beaucoup quittaient les sociétés. Le nombre de celles-ci ne cesse de varier ; d'après le rapport annuel de Schulze-Delitzsch en 1883, il en existait 35. Il semble que l'ouvrier allemand n'est pas encore parvenu à un degré d'instruction économique qui lui fasse apprécier

les associations de construction, à l'égal de son concurrent anglais. Celles qui ont eu le plus de succès durable ont récolté une grande partie de leurs membres hors des classes ouvrières ellesmêmes.

Une grande difficulté a été de se procurer un capital suffisant, dont on ne pût demanili*r le remboursement. D'après la loi, tout sociétaire sortant peut réclamer ses versements avec pré^\ is de trois mois.

On trouve les renseignements les plus complets dans l'ouvrage de M. Schneider, Miitheiltinf/ef^ ûber deustche Baugenossenschaften (1875).

Voici une liste de quelques associations :

Bauverein zu Insterburg^ 1877, a construit 14 maisons avec 100 logements. Cinq muisoiifi étaient vendues, loyers variant de 1 ,500 à 642 mark s. — 243 membres.

Halle' sche Vohnungscerein s'est dissout après avoir vendu les 56 maisons qu'il a construite?.

ilrA«Verôawt?erem de Flensburg, fondé en 1878^ sur le modèle des associations danoises. En 1883 il avait 517 membres, payant 50 centimes par

(1) La Baugenossenschaftde Pforzhdniy fondée en 1872, paj- 200 ouvriers payant chacun 4 fr. 15 par mois, a cou sir ah 42 maisons. Dès 1876, elle ne paye plus de dividende, et elle finit par se liquider dans des conditions désastrpusrs. Un membre qui s'était intéressé pour 500 marks en ;i perdu 2,250 sans devenir propriétaire.

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semaine ; il a construit une vingtaine de maisons. On en rencontre à Brème, Munich, Rathenow.

Au milieu de l'année 1886, sous les auspices du député au Reichstag, M. Schrader, de Tarchitecte Wohlgemuth, et de quelques autres personnes, on a fondé à Berlin une association de construction{Berliner Baugenossenschaft) qui a pour objet de construire des maisons pour les ouvriers et les petits employés dans les faubourgs de Berlin. Le système adopté est celui d'un versement hebdomadaire de 50 centimes, donnant droit à une action de 250 francs. Quiconque est depuis 6 mois sociétaire et possède au moins une action peut prétendre à une maison, lorsqu'on a achevé la construction. S'il y a plusieurs concurrents, on tire au sort.

Le futur propriétaire doit tenir son immeuble en bon état, faire les frais de l'entretien et de l'assurance contre l'incendie, payer en outre 6 p. 100, dont 4 vont au loyer et 2 p. 100 à l'amortissement; ces 2 p. 100 lui sont crédités. Au bout de 12 ans, un tiers du prix est couvert, l'immeuble est enregistré au^nom de l'acquéreur, et il reste une hypothèque des deux tiers sur laquelle il paye 4 p. 100. On a construit jusqu'ici une première maison à Adlershof, à un quart d'heure de la gare de Gorlitz, — qui a coûté 6,000 marks (7,500 francs). C'est une maison à deux étages dont chacun a son entrée séparée et forme un

logement à part. Chaque appartement se compose de 2 belles chambres, d'une cuisine, cave et grenier. Dans un petit bâtiment séparé, on a construit une étable pour une chèvre, le cabinet d'aisances et un lavoir. Le payement annuel est de 360 marks (450 francs, dont 300 sont pour le loyer et ISO pour Famortissement).

En cas de décès ou si l'acquéreur quitte la localité, l'association est obligée de racheter à un prix à débattre. Elle a le droit de reprendre la maison, si l'acquéreur est en arrière de plus d'un semestre, s'il néglige l'entretien ou s'il contrevient à certaines conditions concernant la sous-location.

Le nombre des membres au commencement de 1887 dépassait déjà une centaine.

En m'en voyant quelques renseignements, M. Schrader ajoutait : Les membres appartiennent pour la grande majorité aux classes ouvrières. La méfiance que les ouvriers témoignent à l'égard de toutes les entreprises dont l'initiative part des classes qui possèdent, en a retenu au début; ensuite on a voulu voir si on construisait vraiment de bonnes maisons, et combien de temps cela durerait jusqu'à ce qu'on pût en obtenir une. » Afin de venir au-devant de ceux qui possèdent un petit capital, l'association se déclare prête à bâtir pour ceux qui pourront verser le tiers du prix immédiatement. Grâce à ce changement dans les statuts, on espère se çr^er une clientèle parmi

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les employés subalternes et l'élite des ouvriers, parmi ceux qui disposent de petites économies (1). M. de Bodelschwingh, un ecclésiastique qui a vécu de longues années à Paris sous le second empire et qui, revenu en Allemagne, s'est fixé à Bielefeld, en Westphalie, nous a exposé à Francfort, à la réunion de Verein fur Socialpolitik^ une entreprise récemment fondée en vue de permettre à des ouvriers de devenir propriétaires d'une maison et de quelques arpents de terre. Le nom du pastor von Bodelschwingh est fort respecté dans son pays, et cela ajuste titre : c'est un homme de cœur et d'initiative, qui a fait beaucoup pour certaines catégories d'infirmes, notamment pour les épileptiques, en faveur desquels il a créé un vaste établissement aux portes de Bielefeld. C'est également lui le promoteur des colonies agricoles pour

(4) Il s'est fondé récemment à Dresde le Dresdener Bauverein fur Arbeiterwohnungen, qui est ouvert à tout le monde. Il suffit de payer 6 fr. 25 par an, à fonds perdus. Pour les ouvriers, il y a des livrets (dix au maximum par ouvrier) sur lesquels on verse 62 centimes par semaine. Chaque participant a droit à un lot. Quiconque a versé 25 francs, et appartient depuis 6 mois à la société participe au tirage au sort des maisons au furet à mesure de leur achèvement.

Afin de faciliter l'œuvre du Verein, le Ministère des finances de Saxe doit lui céder du terrain à raison de 3,750 francs l'hectare. — A Reichenbach, fonctionne une association qui compte 300 membres, a construit une demi-douzaine de maisons, occupées par 32 familles.

les vagabonds et les mendiants : il trouve que la véritable charité est celle qui offre du travail. Ces colonies dont on compte un assez grand nombre répandu sur toute TAUemagne, ont pour objet d'offrir aux ouvriers sans travail, à ceux qui errent sur la grande route et qui ont conservé cependant Tenvie de gagner honorablement leur pain, un asile temporaire, les moyens de se procurer en échange d'un labeur honnête des vêtements propres, des outils. Ce n'est pas là une panacée contre le vagabondage, mais c'est un des instruments qu'on peut employer pour l'atténuer. Avec l'exagération qu'on met en toute chose, on a cru que le problème était résolu; c'est une erreur, elle n'enlève du reste rien au mérite de M. de Bodelschwingh. Celui-ci attache une grande importance au logement de l'ouvrier : il considère que l'influence démoralisante de logements encombrés et sales fournit des recrues au socialisme révolutionnaire ; il est convaincu qu'en améliorant l'habitation de l'ouvrier, on oppose une barrière aux progrès des idées subversives (l). « Je pense que toute subvention directe de l'Etat ou de la commune est plus nuisible qu'utile, elle décourage Tentreprise privée et de plus elle donne à l'œuvre

(1) M. de Bodelschwingh a réuni les plans des principales entreprises faites en vue de construire des logements d'ouvriers. Sur 450 aucun ne convenait absolument aux conditions du problème qui se posait à Bielefeld.

le caractère d'une aum6ne. En outre de pareilles subventions ne se produisant que d'une manière irrégulière, et à cause de leurs inconvénients, on les supprime très vite... Les entreprises les plus utiles, les plus prospères sont celles qui s'adressent à l'esprit d'initiative, d'aide de soi, des ouvriers. »

« Une excellente subvention que les communes et l'Etat peuvent accorder, c'est de faire une différence dans les exigences des règlements de bâtir entre les belles maisons des classes aisées et celles qui sont destinées aux ouvriers. »

« Il faut se garder de procéder d'une façon uniforme, il faut tenir compte des circonstances différentes de temps et de lieu. »

M. de Bodelschwingh et quelques-uns de ses amis, après avoir bien étudié la question, ont réuni un certain nombre d'ouvriers intelligents et énergiques, qu'ils savaient animés du désir de devenir propriétaires de leur maison. C'étaient de petits artisans ou des ouvriers de fabrique. Ils rejetèrent l'idée de grouper ensemble deux ou quatre maisons comme à Mulhouse, chacun voulait avoir tout autour de son foyer un jardin ou un champ. Presque tous demandèrent à pouvoir prendre un sous-locataire afin de diminuer les charges. Il y a certains avantages à ce que deux familles demeurent ensemble ; l'une des deux mères de famille peut toujours être à la maison et surveiller les enfants des deux ménages.

On acheta deux terrains à 10 minutes de la ville, Tun d'environ 1 1/4 d'hectare pour 7,500 marks l'autre de 4 hectares pour 32,000 marks. On ouvrit en même temps une caisse d'épargne de construction, accessible non seulement à ceux qui désiraient acheter une maison, mais à tous ceux qui voulaient y déposer leurs économies. Cette caisse d'épargne bonifie le même taux d'intérêt que la caisse d'épargne urbaine.

31 ouvriers, désireux d'acheter une maison, avaient versé 22,752 marks, d'autres déposèrent 11,313 marks. On dut emprunter le reste de la somme nécessaire, à la caisse d'épargne urbaine à 4 1/6 p. 100 (soit 38,558 marksj. Avec le temps, on pense obtenir suffisamment d'amateurs de maisons ou des déposants pour être indépendant.

On exige le versement d'un douzième du prix du terrain et de la maison, — le payement mensuel anticipé du loyer plus une somme mensuelle destinée à l'amortissement et représentant par an 3 p. 100 de la valeur totale.

Au mois d'octobre 1886, 12 maisons avaient été construites, sur lesquelles 13,868 marks avaient été payés, au lieu de 5,000 marks exigibles.

Le loyer varie, il est fixé chaque année suivant les dépenses totales effectuées en intérêts et impôts; en outre, on réunit un fond de réserve. Toute perte résultant des opérations de l'associa-

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ciation est portée au débit commun des sociétaires.

Afin d'assurer les débuts de Tassociation, M. de Bodeischwingh et ses amis ont formé un conseil de patronage qui administre d'accord avec un comité élu par les sociétaires.

L'acquéreur signe un contrat lui enlevant la faculté de construire de nouveaux bâtiments sur son terrain. En outre l'association se réserve le droit de préemption.

Dès le commencement, les demandes furent si considérables, qu'il fallut faire désigner les acquéreurs par le sort. On accorde une préférence aux familles chargées d'enfants. Au mois d'octobre 1886, 20 terrains avaient été acquis. L'amortissement aura lieu en 10 ans.

Un comité de cinq sociétaires et le conseil de patronage vérifient les comptes des constructeurs.

Au Danemark, les associations de construction ont pris un très grand développement. En dehors de Copenhague, M. Hansen, secrétaire de la chambre de commerce de Kiel, a constaté en 1837 qu'il en existait de florissantes dans neuf villes (1).

Dans la capitale même, on était parvenu par des efforts collectifs, depuis 1860, à fournir des

(1) AalborÇj AarhuuSy Helsingor, Holbeh, Horsens, Kallund^ borçy Nyhjobing, Roeshilde, Svendborg.

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logements à 4 p. 100 de la population entière (200,000 âmes), à 13 p. 100 des classes indigentes. Dans ce chiffre, il n'entre pas une maison construite par les fabricants pour leurs ouvriers ni celles bâties par la spéculation.

Parmi les associations de construction, celle de Copenhague occupe la première place. Elle doit son existence principalement au D' Fred. Ulrik et a été fondée le 20 novembre 186S par 230 ouvriers de la fabrique Burmeister et Wain (construction de machines et chantiers maritimes).

L'association a pour but la construction de maisons pour une ou deux familles, maisons dont la propriété peut être acquise par les membres.

Peut devenir membre quiconque s'oblige à payer pendant dix ans une cotisation hebdomadaire de 35 oere (50 centimes).

Chaque année on construit un certain nombre de maisons, en proportion du total des cotisations et des emprunts contractés.

Tous les ans un tirage au sort a lieu entre les membres qui font partie depuis au moins six mois de l'association, afin de désigner les propriétaires des maisons achevées.

Chacun de ceux-ci s'engage à payer annuellement une somme, qui au bout de 20 ans lui assure la libre propriété de l'immeuble.

Celui qui à l'expiration de dix ans n'a pas obtenu de maison a le droit de retirer son capital

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les intérêts accumulés ou de continuer à le laisser en dépôt.

En cas de décès, le capital accumulé échoit immédiatement au profit des héritiers.

Au bout de cinq ans d'existence, l'association comptait un millier de membres. En 1882, le chiffre s'en élevait à 11,185, en 1884 à 12,643 dont la majorité était composée d'artisans, d'ouvriers, d'employés de toute catégorie. Elle possédait 523 maisons.

En 1881, on a recueilli 250,000 francs en cotisation; les sommes au crédit des membres s'élevaient à 1,800,000 francs environ, le fond de réserve à 117,000 francs. Les 581 maisons valaient près de 6 millions de francs ; il avait été remboursé le cinquième environ. On a acheté un terrain pour y construire 200 nouvelles maisons. L'aspect du quartier formé par ces maisons, dont chacune a son jardinet, est des plus agréables,

{i)Die Wohnungsverhàltnisse in dm grôsseren Stàdten par p. C. Hansçn, 1983, Heidelherg.