CI. Préceptes de la loi (Goguyer), n

2, Cf. Padel et Steeg, op. cit., P: 152.

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Il n'y a dès lors, rien de surprenant à ce que les magistrats et les administrateurs algériens continuent à confondre les deux institutions, sans chercher à analyser les différences théoriques qui les séparent, el ont, dans certains cas, une importance capitale. Les arrêts de la Cour d'Alger et les décisions des tribunaux de province ne sont pas très affirmatifs sur la nature exacte de la tsénia. De même, qu'en dépit des différences que nous signalions plus haut certains assimilent d’une facon complète la rahnia musulmane à l’antichrèse française, d’autres ne craignent pas de voir dansla vente à isénia une véritable vente à réméré telle que la définit notre Code civil. Dans l'hypothèse où un terme a été fixé parle remboursement et le rachat, ils n'hésitent pas à prononcer, par le seul fait de l’arrivée de ce terme, la déchéance du droit du vendeur et le caractère incommutable de la propriété de l’acquéreur. D’autres, plus près de la réalité, ne font aucune différence entre l’antichrèse française, la rahnia et la tsénia. Pour eux, en tous cas, le vendeur ou le débiteur ne font qu’un, le contrat est un véritable contrat pignoratif, l'acquéreur n’est autre qu’un créancier et le débiteur conserve toujours le droit d'exiger la restitution de l'immeuble en conservant le prix (1). Enfin, une opinion plus récente, et que

1. Surtout, et c’est là leur critérium, quand la différence entre le prix de vente et la valeur de l'immeuble est si grande que la vente n’a aucun des caractères d'une vente ferme et définitive, mais présente tous ceux d’une impignoration, Ils

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nous adoptons d'ores et déjà, en attendant de développer, dans un instant, les raisons qui nous poussent à cette conclusion, voit, dans le contrat de tsénia, une forme de nantissement immobilier, ne donnant au créancier que la jouissance des fruits sans lui faire acquérir un titre définilif, en l’absence de toute formalité de sa part, d'une manière, on peut le dire, automatique, par la seule échéance d’un terme convenu lors du contrat (1).

Non moins grand que celui des tribunaux a été l'embarras des commissaires enquêteurs chargés de l'établissement de la propriété foncière privée, dans les territoires de propriété indigène. Lorsqu'ils arrivaient dans un domaine soumis à leurs opérations, et qu’il s'agissait de délivrer aux occupants des titres définitifs constatant leurs droits et purgeant toutes les charges qui grevaient leurs terres, ils se heurtaient à une difficulté dont nous signalions plus haut la nature. Dénués de toute publicité les droits réels ne manifestent, d’aucune façon extérieure, leur caractère. Comment le commissaire pouvait-il déterminer, a priori; si l'occupant d’une terre en était le vérita-

ble propriétaire ou s’il n'avait sur elle qu'un simple

ne font, en somme, qu'appliquer le critérium suivi en cette matière par la Jurisprudence des Cours métropolitaines. Cf. Alger, 1% avril 1859. J. R. 1865, p. 198. — 27 mai 1895. J. R. 1895, p. 166. — 36 octobre 1889. R. A. 1890. 2. 410. — 13 mars 1893. J. R. 1893, p. 259.

1. Jugement Sétif, précité, 12 novembre 1896. J. R. 1897, 167. — 2 mars 1899. R. A. 1899, 240.

droit de détenteur précaire, s’il en était le créancier gagiste ? De plus, à supposer qu'il fût créancier rahnialaire Ou acquéreur à réméré, comment établir la différence entre ces deux qualités ? La question avait son importance pratique : s’il y avait simplement rahnia, le débiteur n'avait pas, par la constitution d’un gage immobilier, perdu la propriété de la terre nantie : c'élait donc en son nom que le titre définitif de propriété devait être établi. Qu’au contraire, l'occupant en fût acquéreur à réméré, c'était un propriétaire sous condition résolutoire, ayant droit à la délivrance du titre de propriété, quitte à y insérer la condition dont l'événement anéantirait son droit ? En présence d’une semblable situation, les commissaires enquêteurs avaient trouvé un moyen facile de discerner s'ils avaient affaire à une rahnia ou à une tsénia. Si l'occupant pouvait produire un écrit, portant que la terre lui avait été aliénée à tsénia (la plupart du temps, en effet, pour des scrupules religieux que nous mentionnions, la rédaction d’un écrit par un cadi qualifie ainsi l’opération), le commissaire déclarait l'occupant propriétaire incommutable et lui délivrait le titre de propriété. Etait-il dans l'impossibilité de fournir semblable document, quel que fût le délai d'occupation de la terre, ils cherchaient à découvrir le véritable propriétaire, le débiteur rahniataire, et à libeller à son nom ou à celui de ses héritiers le titre définitif. On arrivait ainsi à

créer, par ce simple fait, des indivisions considé-

rables entre héritiers ayant perda tout souvenir des droits de leurs ancêtres.

Voulant remédier à cet état de choses qu'elle prétendait contraire aux lois françaises poursuivant la simplification dela propriété foncière arabe et la consolidation de la propriété sur la tête des occupants effectifs du sol, une circulaire du gouverneur général, en date du 31 août 1888, vint fournir aux commissaires un Critérium de la distinction. Désormais le titre de propriété serait toujours établi au nom du détenteur du sol. Mais si, sur son droit, s'élevait quelque doute et que le commissaire eût quelque raison de le considérer comme créancier à rahnia ou acquéreur à tsénia, il n’établirait pas un titre pur et simple. Voyant toujours en lui un acquéreur à tsénia, il indiquerait sur le titre qu'il lui délivrerait, et sur le double déposé à la conservation des hypothèques, la condition résolutoire à laquelle était soumis son droit, et la faculté de rachat existant au profit du propriétaire primitif du fonds, ou de ses héritiers. Cinq ans après la délivrance de ce titre, en vertu de l’article 1861 du Code civil, le vendeur à tsénia serait absolument déchu de la faculté de recouvrer son bien contre la restitution du prix, et la propriété serait à jamais attribuée à l'occupant. On arrivait, de la sorte, à traiter tous les droits réels grevant un immeuble comme de véritables ventes à réméré française, soumises à un délai fatal, automatique, entraînant pour l’aliénateur la perte définitive de son droit de rachat.

Cette solution nous parait fort contestable. Certes, l'idéal est d'arriver à la constitution d’une propriété foncière indigène dépouillée de toutes les causes de dépréciation qui la couvrent, et les rahnias et tsénias n’en sont pas les moindres. Mais pour faire une assimilation conforme, peut-être en certains cas, à la réalité des faits, entre la rahnia et la tsénia, on arrive parfois à consommer la spoliation complète de nombreux indigènes. Sur la foi du respect qu’on leur assure de leurs coutumes et de leurs mœurs, ils constituent verbalement, sans détermination de délai, des nantissements immobiliers qualifiés de rahnias ou de tsénias, où ils abandonnent, contre des prêts souvent minimes, des terrains ayant une valeur de beaucoup supérieure. Ils conservent l’espoir de recouvrer un jour ces immeubles quand, revenus à meilleure fortune, ils seront en mesure de rembourser le faible prix qu’ils en ont obtenu où le montant du prèt qu’on leur a consenti. Il est fréquent, nous le disions, de voir des débiteurs, des vendeurs sous condition de rachat ou leurs ayants cause, offrir le remboursement du prêt ou demander la restitution de leur bien, cinquante, soixante, voire cent ans, après la convention primitive. Le temps chez eux, joue un rôle effacé ; plus que tous autres peuples, ils considèrent comme vraie la maxime «qui à terme ne doit rien ». Considérer, par conséquent, leurs rahnias ou leurs isénias comme des ventes à réméré, c’est aller à l’encontre absolue de toutes leurs notions juridiques : puisque, s’il est

une institution française dont se rapprochent ces institutions, c'est plutôt de l’antichrèse, qui ne soumet le débiteur à aucune forclusion provenant du temps, quand aucune limite n’a été fixée pour lacquittement de la dette garantie, que de la vente à réméré, opérant de plano le transfert incommutable de la propriété à l'acquéreur conditionnel, passé un délai préfix de cinq ans. C’est consacrer, comme nous le disions, la spoliation d’une masse d'indigènes n'ayant pas cessé de se considérer comme propriétaires, malgré la possession prolongée de leur créancier ou acquéreur à tsénia (1).

Il y a là une des nombreuses conséquences du passage des immeubles du statut musulman au statut français. Nous en étudierons plus tard les effets sur les droits réels qui seuls nous occupent. Nous en avons parlé à cette place pour montrer les difficultés que soulève la distinction précise entre la rahnia et latsénia. Les tribunaux n’ont, du reste, nullement accepté comme fondé le critérium proposé dans la circulaire du Gouverneur. Comme nous l’avons vu plus haut, par l’'énumération d’arrêts qui lui sont postérieurs, la jurisprudence en est restée à des définitions plus conformes à la réalité. Il importe, pourtant, d'examiner maintenant la nature exacte du contrat de tsénia et de rechercher, dans les institu-

tions du droit français ancien ou moderne, celle