DU CAS OU IL Y A CUMUL DE PUBLICITÉS

96. — Une double formalité est exigée au cas de cession de plus de trois années de IOYSr ou fermages non échus. :

Ces cessions ont toujours été vues avec défiance par le législateur, comme pouvant déguiser des fraudes à l’égari des acquéreurs ou des créanciers hypothécaires. L'ancien droit, qui ne connaissait pas le principe de la publicité, véritable et seul moyen d’y remédier, avait été réduit à les prohiber d’une manière absolue.

Sous l'empire du Code, ces cessions étaient régies par le droit commun: elles étaient donc opposables aux tiers (1) moyennant la notification au débiteur, qui était ici le locataire ou fermier.

Si la notification était faite, puis suivie de l’aliénation de l’immeuble, la cession des loyers était opposable à l'acquéreur. Or, celui-ci l’ignorait presque fatalement : il avait bien songé à consulter l’état hypothé-

(1) Voici comment le conflit pouvait s'élever: on sait que les baux munis d’une date certaine sont opposables à tous acquéreurs ou concessionnaires de droits réels sur l'immeuble, sauf clause contraire insérée dans le baïl (art. 1743). Le bail subsiste donc, nonobstant l’aliénation, et continue entre le locataire et l'acquéreur ; notamment, l'acquéreur touchera du locataire les loyers correspondant aux termes non échus lors de la vente, à mesure de la jouissance. Mais, si le vendeur a par avance disposé de ces loyers, l’acquéreur, son ayant-cause sous ce rapport, doit respecter les actes de son auteur.

caire de l'immeuble qu’il pensait acheter, et son origine de propriété : il s'était ainsi assuré des charges réelles qui pouvaient bien le grever, et se croyait à l'abri de toute surprise : la révélation d’une cession de loyers non échus, qui lui enlevait pour quelques années la jouissance des revenus de l’immeuble, et diminuait ainsi dans une large mesure la valeur de ce dernier, venait soudain le détromper.

Autre danger: On sait que la transcription de la saisie faite par un créancier hypothécaire immobilise, à partir de sa date, en faveur de ce créancier, les fruits, tant naturels et industriels que civils: parmi ces derniers, les loyers non échus ; ces revenus grossissent donc le gage de ce créancier, qui exerce sur le tout son droit hypothécaire, d’après son rang d’inscription {Code de Procédure, art. 682 et 685). Le créancier hypothécaire comptait, par suite, pouvoir réaliser, par la vente sur saisie, la valeur de l’immeuble entier, y compris sa libre jouissance. Or, sous le Code, il était exposé à voir se révéler, lors de l’adjudication, une cession de loyers non échus qui lui était inconnue, et qui venait réduire, souvent dans des proportions considérables, le gage sur lequel il était en droit de compter : le crédit du débiteur était, en partie, tout apparent (1).

L'acquéreur, le créancier hypothécaire, excusables

(1) Le même inconvénient résultait de la clandestinité des constitutions d'usufruit : la loi de 1855 a fait disparaitre ce danger, en même temps que celui qui résnltait de la clandestinité relative des cessions

de loyers non échus, en exigeant la transcription de ces deux classes d'actes.

de n’avoir pas prévu l'existence possible d’un droit personnel, à eux opposable, existant sur l'immeuble, fait assez rare et auquel on ne pense guère, méritaient une protection.

La loi du 23 mars 1855 (art. 2, 5°), est venue la leur donner :

Les cessions de loyers non échus menaçaient le crédit immobilier par la diminution occulte de valeur qui en résultait pour les héritages, et produisaient ainsi l'équivalent de la concession d'un droit réel: c'est à la publicité des droits réels que, très logiquement, le législateur à recours pour mettre les tiers à l’abri de ces surprises: aucun remède ne pouvait répondre d’une manière plus adéquate à ce danger.

97. — Cette espèce de cession est donc soumise à deux publicités, cumulativement, comme sa présence menace deux classes de personnes :

Elle reste régie, en tant que cession, p2r la publicité de l’art. 1690, destiné à protéger les personnes qui pourraient acquérir des droits sur la créance : c’est-à-dire le cessionnaire, le débiteur (qui est ici le locataire ou fermier), les créanciers du propriétaire, qui pratiquent une saisie-arrêt sur les loyers à mesure des échéances.

Elle est, de plus, soumise, par l’art. 2, 5° de la loi de 1855, à la transcription, si elle porte sur une valeur de plus de trois années de revenus : ceci, à raison de la nature de la créance cédée, et pour défendre contre les surprises causées par la révélation de la cession, les personnes pouvant acquérir des droits sur l’im-

meuble lui-même: c’est-à-dire un acquéreur où'Un,. créancier hypothécaire. Ces personnes sont ainsi prévenues de l'existence du transport qui diminue la valeur de l'immeuble, par la consultation même des registres fonciers; or, elles ne manquent pas de se faire délivrer un état des inscriptions et transcriptions, ce que commandent les règles élémentaires de la prudence, pour se rendre compte, avant de traiter, de l’état du bien au point de vue des droits réels.

98. — Le cumul de ces deux publicités, qui surprend au premier abord, s'explique donc par la réunion des motifé qui les ontinspirées, des dangers auxquelles elles doivent pourvoir : nous trouvons donc deux classes de personnes pouvant respectivement invoquer le défaut de chacune d’elles.

Que ces formalités réunies soicnt pleinement efficaces, nous n’avons plus à le démontrer: cela ressort de nos précédentes explications.

Il nous reste à voir comment fonctionne le mécanisme de cette publicité double, et en quoi la loi de 1855 a modifié l’état de choses existant antérieurement.

Pour ce qui touche un acquéreur de l’immeuble, la cession ne lui est opposabie que si la transcription en a été antérieure à la transcription de l’aliénation : de ce côté, pas de difficulté.

En ce qui concerne un créancier hypothécaire, la question devient plus délicate. Pour l’étudier complètement, il faut se placer successivement en face de trois hypothèses : nous commençons par la plus simple:

Done

99.— 1" xyporaèse. — La signification et la transcription de la cession sont toutes deux antérieures à l'inscription de l’hypothèque. : |

Dans ce cas, aucune difficulté ; le transport est opposable au créancier hypothécaire, quelle que soit sa durée, sans que ni l'inscription de l’hypothèque, ni la transcription de la saisie, tardives à l’égard du cessionnaire, puissent en quoi que ce soit diminuer les droits de ce dernier. Il en était de même avant la loi de 1855, si la signification avait été faite avant l'inscription de l’hypothèque.

100. — ?° xyporHÈse. — La signification par le cessionnaire est antérieure à l'inscription de l’hypothèque, mais la transcription de la cession est postérieure à ce même évènement.

On sait que, sous l’empire du Code, la cession était alors valable pour toute sa durée, quelle qu’elle fût, la signification ayant suffi pour la rendre opposable à tous.

C’est ici que se manifeste la principale innovation de la loi de 1855 : considérant que, au delà d’une certaine mesure, les cessions de loyers non échus produisent des effets aussi graves que des droits réels, elle a exigé la transcription, à l’égard notamment des créanciers hypothécaires, pour les cessions portant sur plus de trois années de revenus. Pour les cessions inférieures, par conséquent, elle a laissé en vigueur l’état de choses antérieures.

Nous devons donc distinguer :

Si la cession porte sur moins de trois années à

MT

partir de la transcription de la saisie faite par le créancier hypothécaire (1), elle sera opposable à ce créancier dans son entier: en effet, pour une telle cession, la signification reste seule exigée, comme par le passé : or, elle est intervenue en temps utile, puisqu'elle est, par hypothèse, antérieure à l’inscription de l’hypothèque, inscription qui, seule, donne l'existence à cette hypothèque à l’égard des tiers.

Si la cession porte sur plus de trois années à partir du même moment, elle est inopposable au créancier hypothécaire : c’est l’innovation de la loi de

Mais dans quelle mesure? Est-elle nulle pour le tout vis-à-vis de lui, ou seulement réductible à trois années ? C’est à ce dernier parti que nous nous rangeons, avec la majorité de la doctrine et la jurisprudence.

On a prétendu, ilest vrai, que de telles cessions sont alors suspectes, et que c’est sur ce fondement que la loi les annule. — Nous ne voyons pas en quoi la durée de ces cessions peut les rendre suspectes, du moment où on les réduit au terme de trois années, et alors surtout que, transcrites, elles seraient opposables aux créanciers hypothécaires pour toute leur durée nominale. Dans une hypothèse tout à fait analogue et que la loi de 1855 elle même place sur le même rang (art. 2, 4° et 5° cbn.), cette loi (art. 3, 2°) admet comme sanction la simple réduction, et non

(1) Ce point de départ a été vivement contesté. Voir n° 101.

l'inopposabilité totale. Enfin cette solution est conforme à l’esprit même et aux motifs de la loi de 1855; elle a considéré que la diminution de plus de trois années de jouissance atteint seule la valeur de l'immeuble saisi assez gravement pour rendre nécessaire ses nouvelles dispositions: or, la réduction fait disparaitre le motif qui a ainsi nécessité l’intervention de la loi. en

101. — 3° xyroraèse. — La signification, ainsi que la transcription de la cession, sont postérieures à l'inscription de l’hypothèque.

Dans ce cas, la signification est tardive à l'égard de ce créancier: elle ne peut nuire en aucune façon au droit par lui acquis, de faire valoir son hypothè:que, nonobstant la cession, dans toutes ses conséquences, y compris sa réalisation. — Cette réalisation s'effectue par la saisie suivie de transcription ; or, accessoirement, cette transcription, nous l’avons vu, immobilise les loyers et fermages non échus au moment où elle à été effectuée.

Mais la cession, notifiée antérieurement à la transcription de la saisie, produira effet pour les fermages échus avant le moment où elle intervient.

Ce point est très sérieusement contesté, et nous devons le démontrer. La question s'élève, ici sous sa forme directe, et, dans la seconde hypothèse, indirectement, quand il s’agit de fixer le point de départ des trois années de revenus au-dessus desquels la cession doit être transcrite.

L’objection est la suivante: l’hypothèque s'étend